321003136-AVALIACAO-DE-IMOVEIS-LAUDOS-PERICIAIS-1

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Centro Universitário Newton Paiva 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TECNOLÓGICO 
Negócios Imobiliários 
 
 
 
Modalidade a Distância 
 
 
Módulo IV 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Minas Gerais – 2008
 
 
 
 
ESTRUTURA FORMAL DA INSTITUIÇÃO 
 
 
 
 
REITORIA 
NEWTON DE PAIVA FERREIRA FILHO 
 
VICE-REITORIA 
PAULO NEWTON DE PAIVA FERREIRA 
 
PRÓ-REITORIA ACADÊMICA 
ÂNGELA MARIA PRATA PACE SILVA DE ASSIS 
 
COORDENAÇÃO TECNOLÓGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL 
PEDRO LUIZ PINTO DA CUNHA 
 
COORDENAÇÃO PEDAGÓGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL 
MARTA CARLOS COSTA MALTA LEMOS 
 
COORDENAÇÃO DE PRODUÇÃO NEWTON PAIVA VIRTUAL 
CLÁUDIA SILVEIRA DA CUNHA RIBAS 
 
EQUIPE PEDAGÓGICA 
BRUNELLA CRISTINA LUCARELLI 
KELLY CRISTINA SANTANA 
VALDIVIA DE FRANÇA MARÇAL 
 
EQUIPE DE PRODUÇÃO 
ALEXANDRE FRANCISCO SILVEIRA DA SILVA 
CRISTINA PAULAO PERRONE 
GABRIELA SANTOS DA PENHA 
GISELLE VANESSA BENZAQUEN D´ASSUMPÇÃO 
JULIANA PEREIRA PAPA 
KENIA DA SILVA CUNHA 
LEONARDO CORRÊA DIAS 
LUCIANA APARECIDA INÁCIO 
MICHELLE RAMOS ALVES 
SORAIA DE OLIVEIRA VIDAL 
 
SECRETARIA 
MARIA LUIZA AYRES 
 
MONITORIA 
PAULA SILVA PINTO 
 
REVISÃO ORTOGRÁFICA 
DANIELA THEODORO DE PAULA 
 
 
 
 
Sumário 
 
Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades 6 
Unidade 2: Graus de Fundamentação dos Laudos NBR-14.653 22 
Unidade 3: Laudos de Avaliação – Métodos Diretos 41 
Unidade 4: Laudos de Avaliação – Métodos Indiretos 60 
Unidade 5: Laudos de Avaliação – Casos Especiais 76 
Unidade 6: Tipos de Perícias em Imóveis 94 
Unidade 7: Doutrina Jurídica – Legislação Pertinente 109 
 
 
 
 
Ícones 
 
Comentários 
 
Reflexão 
 
Dica 
 
Lembrete 
 
Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários 
Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 
 
Centro Universitário Newton Paiva 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – LAUDOS 
PERICIAIS – Parte I 
 
Modalidade a Distância 
 
 
Autores: Adriano Vittori e 
Kleber Martins 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Minas Gerais – 2008
Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários 
Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 
 
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A apresentação de um bom trabalho final requer detalhes minuciosos, o que o referencia 
como um ótimo profissional. 
Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades 
 
1. Nosso Tema 
 
 
Nesta unidade, apresentaremos a você os diversos tipos de laudos com suas aplicações no mercado. 
Vários avaliadores, conceituados e habilitados para tal, adotam diferentes conceitos em seus 
trabalhos, uma situação um pouco subjetiva, pois não existe uma determinação para quais e quantos 
tipos de laudos devam existir. O principal aspecto é de que o laudo deva conter as informações 
colhidas pelo avaliador com o maior critério possível e devem ser relatadas em seu trabalho técnico. 
 
 
Os laudos são as peças principais para nós avaliadores, onde relatamos o que foi observado, 
concluindo e avaliando valores de coisas e direitos. 
 
O avaliador deverá redigir um laudo que facilite a interpretação exata pelo juiz. É recomendado o uso 
de recursos, tais como: fotos, certidões de registro, guias de IPTU, e etc, visando reforçar sua 
argumentação e clareza, necessários a se fazer justiça quando da sentença final. 
 
Descreveremos, nesta unidade, os diversos tipos de laudos, assim como suas finalidades no mercado 
de avaliação de móveis. 
 
 Vamos em frente!!! 
 
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Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 
 
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2. Para Refletir 
 
 
Antes de iniciar o estudo desta unidade, gostaríamos que você refletisse sobre: 
 
Por que existem vários tipos de nomenclaturas para laudos em nossos 
trabalhos do dia-a-dia? 
 
A função de dar nome a cada laudo visa a atender a qual tipo de finalidade e objetivo para o qual ele 
está sendo elaborado. São chamados os “laudos de avaliação de bens”, “laudos de vistoria”, “laudos 
periciais” e outros que detalharemos à frente. 
 
Por exemplo, os laudos de avaliação de bens seriam uma análise técnica, realizada por nós, 
avaliadores, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como 
determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, 
situação e data. (Norma de Avaliação de Bens, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR 
14 653- Parte 1:2001, Procedimentos gerais). 
 
Agora, transcreveremos os tipos de laudos e suas finalidades presentes e pertinentes à nossa 
disciplina Avaliação de Imóveis – Laudos periciais. 
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Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 
 
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3. Conteúdo Didático 
 
 
 
3.1. Introdução 
 
Você sabia que, na verdade, não existe uma fórmula única para se elaborar um laudo técnico? 
 
Existem, no meio profissional, recomendações as quais devemos observar. Uma delas é baseada na 
Engenharia Legal, termo muitas vezes desconhecido pelos estudantes da área, segundo Fiker 
(2005). 
 
A Engenharia Legal é a parte da Engenharia que auxilia o juiz na prova pericial e que também está 
presente em vários outros campos de atuação, tais como vistorias técnicas, avaliações de aluguéis, 
desapropriações, ações reais imobiliárias, etc. 
 
Mas, afinal, conceitualmente, o que é Engenharia Legal? A Norma de Avaliações de Bens, da 
Associação Brasileira de Normas Técnicas- NBR 14 653- Parte 1:2001, Procedimentos gerais, define 
que Engenharia Legal é “a parte da Engenharia que atua na interface técnico-legal, envolvendo 
avaliações de toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.” 
 
Ou seja, os procedimentos adotados para a elaboração de laudos técnicos, em especial os laudos de 
avaliação, seguem as premissas e orientações presentes no conteúdo ministrado nas cadeiras de 
Engenharia Legal, bem como nas normas técnicas pertinentes. 
 
Vale dizer também que a maioria dos avaliadores possui dificuldade em expressar seus conceitos 
técnicos em uma linguagem mais técnica, quando da elaboração de laudos. Daí, a necessidade de 
uma explicação detalhada dos conceitos relativos à nossa matéria. 
 
Em nosso curso, veremos que engenharia legal é também um termo comumente utilizado pelos 
profissionais da área para denominar o ramo de trabalho em que estamos atuando. 
 
Quando se domina bem os conceitos e as definições relativas à engenharia 
legal, fica mais fácil o entendimento e desenvolvimento dos trabalhos técnicos 
(Perícias e Avaliações). 
 
No tópico seguinte, conheceremos mais detalhadamente os tipos de laudos existentes. Vamos lá? 
 
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3.2. Tipos de Laudos 
 
Antes de começarmos, é bom frisar! 
 
Laudo de avaliação é o resultado técnico, subscrito por avaliadores 
[peritos e/ou assistentes(s) técnico(s)], que apresenta os elementos 
esclarecedores e as conclusões dos trabalhos de avaliação. 
 
O laudo permite ao avaliador estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas, o nível de 
precisão compatível e as demais circunstâncias que podem influir novalor do imóvel. 
 
Para a elaboração dos laudos de avaliação, devem ser observadas as seguintes normas, já 
estudadas na unidade 03, da disciplina Avaliação de Imóveis, do módulo anterior: 
 
� NBR 14653-1 (Abr/2001) – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais; 
� NBR 14653-2 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos; 
� NBR 14653-3 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais; 
� NBR 14653-4 (Dez/2002) – Avaliação de Bens – Parte 4: Empreendimentos; 
� NBR 14653-5 (Jul/2006) – Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e 
complexos industriais. 
Abaixo, citamos a diferenciação que a norma faz no caso específico de avaliações: 
 
A Norma de Avaliações de Bens, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 14 653 - Parte 
1:2001, Procedimentos gerais) estabelece que o laudo de avaliação pode ser apresentado nas 
seguintes modalidades: 
 
• simplificado – contém de forma resumida e mais simples todas as informações 
necessárias ao seu entendimento; 
• completo – contém todas as informações suficientes e necessárias para ser auto-
explicável. 
 
Essas normas são imprescindíveis no dia-a-dia dos avaliadores. Elas são 
vendidas nas sedes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), 
em várias capitais do Brasil. Para um primeiro contato com essas normas, 
sugerimos-lhe o acesso ao site: www.abnt.org.br, onde também os 
interessados podem adquiri-las através das vendas on-line. 
 
É importante, para o entendimento do trabalho, a correta denominação de um laudo, indicando a 
finalidade para o qual se destina. Abaixo, citamos alguns tipos de laudos mais comuns em nosso 
mercado. 
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� Laudo de Avaliação; 
Quando desejamos determinar o valor justo de comercialização de um imóvel. 
� Laudo de Arbitramento; 
Quando desejamos arbitrar um valor justo remuneração de um determinado tipo de 
imóvel. 
� Laudo Pericial; 
Quando desejamos conhecer as causas de um determinado fato ocorrido em um 
imóvel. 
� Laudo de Vistoria; 
Quando desejamos apenas constatar um fato ocorrido em um imóvel. 
� Parecer Técnico; 
Quando desejamos emitir apenas um relatório sobre um determinado fato ocorrido 
em um imóvel. 
 
Abaixo, como forma de enriquecer nossos conhecimentos sobre os tipos de laudos, citamos as 
definições feitas por dois grandes autores. 
 
Maia Neto (1998) define o seguinte: 
 
LAUDO DE ARBITRAMENTO: Documento que resulta da avaliação ou estimação de bens, 
feitas por árbitro ou perito nomeado pelo juiz. Atividade que envolve a tomada de decisão ou 
posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos 
subjetivos, sua finalidade é a estimação do valor, em moeda, de coisa, direitos ou obrigações. 
(p. 28) 
 
LAUDO PERÍCIAL: Documento que resulta de exame realizado por profissional de nível 
superior de um fato ou coisa, cujos elementos servirão de meio de prova e que o juiz precisa 
conhecer para proferir sua decisão, caracterizada pelos exames, vistorias e avaliações, 
devendo ser feitas por pessoas físicas nomeadas pelo juiz ou indicadas pelas partes 
(assistentes técnicos), de real gabarito profissional e com profundos conhecimentos da 
matéria a ser analisada, sujeitos às limitações de habilitação legal, impedimento e sujeição. 
(p.121) 
 
LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatação de um fato em imóvel, 
mediante circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, 
objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo. (p. 160) 
 
PARECER TÉCNICO: Opinião, conselho ou esclarecimento técnico por um profissional 
legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. (p.119) 
 
Fiker (2007, p.51-52) identifica diversos conceitos como espécies de laudos, listados abaixo: 
 
LAUDO: Parecer técnico escrito e fundamentado e emitido por um especialista indicado por 
uma autoridade, relatando resultados de exames e vistorias, assim como eventuais 
avaliações com ele relacionadas; 
 
PARECER TÉCNICO: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um 
profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade; 
 
RELATÓRIO: Narração ou descrição verbal ou escrita, ordenada e mais ou menos minuciosa, 
daquilo que se viu, ouviu ou observou; 
 
LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatação de um fato em um imóvel, 
mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, 
objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo; 
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LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL: Documento que resulta da vistoria da edificação para 
determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano 
de manutenção; 
 
LAUDO PERÍCIAL: Documento que resulta da atividade técnica realizada por profissional com 
qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, 
apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos e 
direitos; 
 
LAUDO DE AVALIAÇÃO: Documento que resulta da análise técnica, realizada por 
avaliadores, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como 
determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada 
finalidade, situação e data; 
 
LAUDO JUDICIAL: Laudo emitido por um juiz; 
 
LAUDO EXTRAJUDICIAL: Laudo emitido por especialista, que não na qualidade de perito 
judicial; 
 
LAUDO DE SIMPLES CONSTATAÇÃO: Laudo para averiguar e esclarecer fatos, verificar o 
estado de um bem; 
 
LAUDO CONCLUSIVO: Laudo que visa apurar as causas que motivaram determinado evento; 
 
LAUDO COM PROFILAXIA: Laudo para averiguar e esclarecer o estado de um bem e 
determinar as medidas a serem tomadas para sanear eventuais danos. 
 
Fiker (2007, p.53) ainda classifica em dois tipos os laudos para avaliações de bancos-instituições 
financeiras: 
 
No decorrer do curso, complementaremos os conceitos presentes nesta unidade, tais como: Graus de 
Fundamentação e Precisão dos Laudos, bem como a aplicação prática dos métodos de avaliação 
utilizados em imóveis urbanos, rurais e os casos especiais. Nas unidades subseqüentes, 
procuraremos aplicar a técnica correta (métodos de avaliação), mostrando a maneira de se 
apresentar esses trabalhos sob a forma de um laudo. 
 
Vamos agora descobrir em quais situações podemos aplicar os laudos? 
 
1) Avaliações para compra ou alienação patrimonial do banco, sendo um laudo 
elaborado de maneira normal, definido como Laudo Extra Judicial; 
2) Avaliações para garantias, sendo elaborado um laudo sucinto, onde é de grande 
relevância identificar o “endereço” do imóvel. 
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3.3. Finalidade dos laudos 
 
A aplicação dos laudos de avaliação se dá em geral nas seguintes situações: 
 
TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE 
 
a) Auxiliar compradores em perspectiva a decidir um valor de oferta; 
 
b) Auxiliar vendedores em perspectiva, em analogia, a definir valores de venda 
aceitáveis; 
 
c) Estabelecer bases de permuta de propriedades; 
 
d) Quando há fusões e incorporações nas tomadas de decisões. 
 
 
FINANCIAMENTO E CRÉDITO 
 
a) Garantia de empréstimos sob forma de hipoteca; 
 
b) Dar bases sólidas ao investidor para definiçãoquanto à compra de bens imóveis 
hipotecados, ações ou outro tipo de apólice; 
 
c) Determinar parâmetros para decidir sobre a emissão ou endosso de empréstimos 
com base nas propriedades possuídas, sem, entretanto hipotecá-las. 
 
 
JUSTA INDENIZAÇÃO NOS CASOS DE DESAPROPRIAÇÃO 
 
a) Estimar o valor da propriedade no mercado, num todo, antes de ser realizada a 
desapropriação; 
 
b) Estimar o valor da propriedade, após realizada a desapropriação. 
 
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TOMADA DE DECISÕES SOBRE BENS IMÓVEIS 
 
a) Realizar a identificação e quantificação dos mercados mais prováveis, bem como 
os prazos que lhes são pertinentes; 
 
b) Determinar a oscilação de mercado em relação ao uso proposto de uma área 
(terreno); 
 
c) Fazer a análise e comparação das alternativas de investimento em bens imóveis; 
 
d) Viabilizar ou não o cumprimento das metas propostas para investimentos. 
 
 
BASE PARA TAXAÇÕES DE IMPOSTOS 
 
a) Realizar a distinção de valores em bens depreciáveis , tais como edifícios, e 
também não-depreciáveis; 
 
b) Realizar os cálculos dos índices de desvalorizações aplicáveis; 
 
c) Determinar impostos sobre heranças e doações. 
 
 
APLICAÇÕES SECURITÁRIAS 
 
Estabelecer em interesse mútuo entre cliente e seguradora a definição real do prêmio 
correspondente. 
 
 
JUSTO VALOR LOCACIONAL 
 
a) Dar a possibilidade ao proprietário-locador e ao locatário o justo valor locacional 
do imóvel; 
 
b) Fornecer ao Juízo subsídios para aplicação de sentença nas Ações Renovatórias 
e Ações Revisionais. 
 
Mas, afinal, o que quer dizer estes dois termos: Ação Renovatória e Ação Revisional? Na página 
seguinte, você encontrará a resposta. 
 
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� Ação Renovatória – Quando um imóvel locado tem seu contrato finalizado e seu 
proprietário deseja atualizar os valores recebíveis, então ele pode ingressar na 
justiça com uma ação com este título. 
 
� Ação Revisional – Quando o imóvel locado está com seu valor defasado, o seu 
proprietário pode entrar na justiça com uma ação pleiteando a atualização dos 
valores recebíveis e a esse tipo de ação dá-se o nome acima mencionado. 
 
3.4. Modelo de laudo 
 
Abaixo, sugerimos-lhe uma estrutura mínima de elaboração de laudos técnicos, em especial os 
laudos de avaliação de imóveis urbanos e rurais. 
 
Antes de tudo, citamos o número do laudo. Por exemplo: 001/2008 
 
1. INTERESSADO: 
O interessado é na grande maioria das vezes o nosso contratante e devemos citá-lo. 
 
2. PROPRIETÁRIO: 
Devemos citar o nome do proprietário mesmo que coincidente com o do interessado. 
 
3. DESCRIÇÃO DO OBJETO: 
Neste item, devemos descrever as características do imóvel, procurando sempre ser o mais fiel 
possível às suas características, ressaltando todos os detalhes que sejam pertinentes ao nosso 
trabalho técnico. 
 
Veja, abaixo, um breve exemplo de como pode ser redigida a descrição do objeto: 
 
Trata-se de uma edificação comercial dotada de dois pavimentos e um subsolo com estrutura 
de concreto armado e metálica, suas divisões internas foram executadas em alvenaria de 
tijolos e gesso, as lajes externas foram impermeabilizadas e nos pisos foram aplicados 
materiais incombustíveis tais como; granito, cerâmica, as esquadrias de vedação do edifício 
são de alumínio. No subsolo foi implantado um restaurante e uma cozinha industrial para 
atender os usuários da instituição. 
 
O subsolo já se encontra pronto e em uso e os demais pavimentos ainda continuam em obra, 
com previsão de término para Junho/2009. 
 
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4. FINALIDADE E OBJETIVO DO LAUDO: 
Neste item, devemos apresentar qual é o nosso escopo de trabalho e o que se pretende durante a 
realização dos trabalhos. 
 
Veja, abaixo, um exemplo de como pode ficar este item de seu laudo: 
O presente trabalho técnico tem como objetivo a conferência e teste das instalações de 
combate a incêndio e pânico visando garantir a segurança dos usuários, para a apuração 
destes parâmetros estão sendo consideradas as normas e legislações pertinentes, em 
especial a Lei estadual 14.130/01, o Decreto 43.805/04, a NBR–9.077/93 e NBR-13.523/95. 
 
 
5. METODOLOGIA APLICADA E GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO / PRECISÃO DO 
TRABALHO: 
Neste item, apresentamos-lhe a justificativa técnica para a escolha do método a ser utilizado. 
A metodologia aplicada quando da elaboração deste documento é a conferência das 
instalações de combate a incêndio e pânico levando-se em conta o projeto destas instalações 
e procurando então aferir a conformidade da execução com o projeto aprovado pelo Corpo de 
Bombeiros de Minas Gerais, bem como serão elaboradas algumas recomendações de uso 
para que não sejam alteradas as premissas de projeto. 
 
6. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO ESTATÍSTICO (NO CASO DE 
AVALIAÇÃO): 
 
De acordo com a norma de avaliações, devemos apresentar de forma clara as informações bem 
como a memória de cálculo com os valores encontrados. 
 
Homogeneização da Amostra 
 
Considerando os parâmetros diferenciais dos imóveis pesquisados em relação ao imóvel avaliado, 
serão considerados os seguintes fatores de homogeneização: 
Fator de Oferta (Fo) 
Fator de Topografia (Fg) 
Fator de Frente (Ff) 
Fator de esquina (Fe) 
 
 
Você se lembra? Esses coeficientes foram citados na disciplina Avaliação de 
Imóveis, do módulo anterior, quando estudamos Homogeneização e 
tratamento estatístico e também quando citada a estatística descritiva. 
 
 
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Quadro de Homogeneização 
 
Amostra Valor/m² 
Pesquisado 
Fo Fg Ff Fe Valor/m² 
Homogeneizado 
01 3.200,00 1,00 1,05 1,00 1,00 3.360,00 
02 3.500,00 1,00 1,00 1,00 0,90 3.150,00 
03 3.300,00 1,00 1,10 0,90 0,90 3.267,00 
04 3.500,00 0,90 1,00 1,00 1,00 3.150,00 
05 3.350,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3.350,00 
06 3.400,00 0,95 1,00 1,00 1,00 3.230,00 
 
 
Como chegar a esses valores? Os valores homogeneizados são o resultado 
da multiplicação dos valores por metro quadrado com os fatores de 
homogeneização. 
 
 
Média Aritmética 
 
Xa = 3.360,00+3.150,00+3.267,00+3.150,00+3.350,00+3.230,00 = 3.251,17 
 6 
 
Saneamento Amostral / Testes do modelo 
Desvio-padrão desta amostragem = 199,90 
 
Para n=6 temos tp = 1,73 
 
Coeficiente de Variação = 199,9/3.251,17 = 0,06, ou seja, 6% (até 15% não há necessidade 
de saneamento amostral). 
 
Intervalo de Confiança 
Limite Inferior: = 3.251,17 – 1,73 x 199,9/ 5 0,5 = R$ 3.096,51/m² 
Limite Superior: = 3.251,17 + 1,73 x 199,9/ 5 0,5 = R$ 3.405,83/m² 
 
O campo de arbítrio, onde o avaliador poderá arbitrar o valor que julgar acertado para o imóvel está 
compreendido entre R$ 3.096,51/m² e R$ 3.405,83/m². Multiplicando esses valores unitários por 
metro quadrado pela área do imóvel avaliado, tem-se, então, o intervalo de valores para o imóvel. 
 
Portanto: 
 
Limite Inferior = R$ 3.096,51 /m² x 975,00 m² = R$ 3.019.097,25 
Limite superior = R$ 3.405,83 /m² x 975,00 m² = R$ 3.320.684,25 
 
Dentro desse intervalo, podemos arbitrarqualquer valor, conforme determina a norma NBR 14.653 
parte 2 – Avaliação de imóveis urbanos. 
 
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Daí, chegamos a R$ 3.200.000,00 (Três milhões e duzentos mil reais). 
 
Viu, aplicamos aqui o que aprendemos sobre seqüência das avaliações no módulo 03! 
 
7. RESULTADOS FINAIS E CONCLUSÃO 
Neste item, o valor final de uma avaliação é simplesmente explicitado de forma sucinta. Em geral, 
para os demais tipos de laudo, são apresentadas a síntese dos fatos e suas origens quando for o 
caso de salientá-las. 
Conclusão - Valor Venal do Imóvel 
 
Considerando-se as características físicas e funcionais do imóvel, arbitramos o valor de 
R$12.000.000,00 (Doze milhões de reais), válidos para a data citada neste trabalho. 
 
 
8. ANEXOS E OBSERVAÇÕES: 
Neste item, são apresentados todos os documentos pertinentes ao trabalho como: fotos, certidões de 
registro, guias de impostos, desenhos, plantas aerofotogramétricas, etc. 
 
9. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS: 
Neste item, informamos o nome do profissional envolvido e seu número de registro profissional na 
entidade de classe. 
 
 
Na seqüência das unidades, estudaremos os métodos de avaliação, 
utilizando como base laudos hipotéticos. 
 
 
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4. Teoria na Prática 
 
 
Suponhamos que um Banco receba o pedido de um empréstimo e que como garantia a ele seja 
oferecido um bem imóvel. 
 
Para que o banco possa decidir se vai ou não conceder o empréstimo e medir o risco do negócio, 
contratou você para que possa emitir um laudo técnico de avaliação sobre o imóvel em questão e, a 
partir dessas informações, o banco terá condições de decidir sobre a liberação ou não de recursos 
para esse solicitante. 
 
Se o imóvel for um edifício localizado no centro de Belo Horizonte, como proceder? 
 
Nesse caso, você terá facilidade de encontrar outras ofertas de imóveis semelhantes ao avaliado, 
assim, não poderá contar com o método comparativo de dados de mercado ou com a inferência 
estatística para a elaboração de seu laudo de avaliação, uma vez que esses métodos necessitam de 
uma amostragem de imóveis semelhantes. 
 
Assim, você deverá lançar mão de uma nova metodologia de avaliação como: Custo de reprodução 
para as benfeitorias ou o método da renda, conforme visto na unidade 4 do módulo III –“Métodos de 
Avaliação” . 
 
Independente da metodologia aplicada, este trabalho deverá possuir uma seqüência mínima que 
demonstre, de forma clara, ao contratante as conclusões encontradas ao final dele. 
 
Para conhecer mais profundamente o método de renda e suas aplicações, 
leia o artigo Uso do método de renda para avaliação de imóveis, disponível 
em: 
http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download/Artavalimo.pdf 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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5. Recapitulando 
 
 
Agora, vamos rever os principais conceitos apresentados nesta unidade. Estes termos técnicos estão 
presentes no cotidiano dos profissionais avaliadores: 
 
Trabalho técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista 
indicado por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim 
como eventuais avaliações com ele relacionados. 
 
Envolve a determinação técnica do valor quantitativo, qualitativo ou monetário 
de um bem, ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros ou 
de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado. 
 
Exame realizado por profissional especialista legalmente habilitado, destinado 
a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do 
mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou a estimação da coisa que é 
objeto de litígio ou processo. 
 
Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional 
legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade; 
 
 
 
 
Laudo 
Laudo de 
avaliação 
Laudo pericial 
Parecer 
Técnico 
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6. Amplie seus Conhecimentos 
 
 
 
FIKER,José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. 1ª ed. São Paulo : Pini, 2005. 
 
 
MENDONÇA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliações patrimoniais e perícias de 
engenharia. São Paulo: Pini, 1998. 
 
 
Nessas referências, você poderá aprofundar seus conhecimentos sobre os tipos de laudos em suas 
diversas modalidades e aplicações. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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7. Referências 
 
 
 
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 2 ed. São 
Paulo: Pini, 2000. 
 
FIKER, José. Linguagem do Laudo Pericial - Técnicas de Comunicação e Persuasão. São Paulo; 
Leud, 2005. 
 
FIKER, José. Perícias e Avaliações de Engenharia – Fundamentos Práticos. São Paulo; Leud, 
2007. 
 
MAIA NETO, Francisco. Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo 
Horizonte: Del Rey, 1992. 
 
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo Horizonte; Del 
Rey, 1997. 
 
MAIA NETO, Francisco. Dicionário do Mercado Imobiliário.Belo Horizonte; Del Rey, 1998. 
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Unidade 2: Graus de Fundamentação dos Laudos NBR-14.653 
1. Nosso Tema 
 
 
 
Nesta unidade, abordaremos a evolução dos processos de avaliações, especialmente os de imóveis 
urbanos, que visam aprimorar a exatidão nos cálculos realizados e na elaboração dos laudos 
técnicos. 
 
A necessidade da criação de novos métodos e procedimentos técnicos, motivada pelas diversas 
situações que apareceram no mercado, levou-se ao aprimoramento desta norma, na tentativa de 
melhorar o rigor e a precisão dos imóveis a serem avaliados. 
 
Atualmente, já pela NBR 14653, Avaliação de Bens, ”avaliar consiste em uma análise técnica, 
realizada por um profissional avaliador habilitado, visando identificar o valor de um bem, seus custos, 
frutos e direitos e/ou determinar indicadores da viabilidade de sua situação econômica, a fim de 
determinar sua finalidade, situação e data.” 
 
Esta Norma está dividida em partes conforme listadas abaixo: 
� NBR 14653-1 (Abr/2001) – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais 
� NBR 14653-2 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos 
� NBR 14653-3 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais 
� NBR 14653-4 (Dez/2002) – Avaliação de Bens – Parte 4: Empreendimentos 
� NBR 14653-5 (Jul/2006) – Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e 
complexos industriais, e suas atualizações. 
 
O nível de rigor do trabalho elaborado será medido agora pelo Grau de Fundamentação que, dentre 
outras coisas, veremos nesta unidade e ao longo desta disciplina. 
 
 
Vamos em frente!!! 
 
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2. Para Refletir 
 
 
 
Por que existiram e continuam existindo níveis de rigor, precisão e 
fundamentação nos vários tipos de laudos elaborados por nós, 
avaliadores? 
 
A necessidade de se conseguir um valor aceitável, mais exato, de um bem avaliado faz com que o 
avaliador utilize os mais diversos tipos de métodos e ferramentas para alcançar seu objetivo. 
 
Desde a NBR-5676 com o emprego dos níveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso 
especial) e atualmente com a NBR 14.653, a busca por um melhor trabalho determina a metodologia 
a ser utilizada, visando atender o objetivo da avaliação e, também, sua especificação, determinada 
por Graus de Fundamentação e/ou de Precisão. 
 
Um laudo bem detalhado, elaborado de forma clara, objetiva e minuciosa, 
favorece a visão do contratante ao ler o trabalho final. 
 
E você? Possui conhecimentos sobre a NBR 14.653, a fim de produzir um laudo técnico 
de avaliação de um imóvel que atenda às exigências dessa norma? Não se preocupe, é isso que 
você vai descobrir ao estudar esta unidade. 
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3. Conteúdo Didático 
 
3.1. Introdução 
 
Conforme vimos na unidade anterior, as avaliações de imóveis são trabalhos 
técnicos, denominados laudos, elaborados por profissionais habilitados para 
tal. 
 
Em 1977, surgiu a primeira Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos, a NB-502/77, mais 
tarde registrada no INMETRO como NBR-5676, trazendo importantes conceitos, terminologias e 
notações que passaram a fazer parte dos laudos elaborados por avaliadores. Foram fixados níveis de 
precisão e condições a serem observados, levando em consideração quantidade, confiabilidade e 
tratamento dos elementos pesquisados, traçando uma diretriz a ser seguida na elaboração dos 
laudos. 
 
Esta norma NBR- 5676 (ABNT, 2004) considerava que o valor do bem 
avaliado é aquele fornecido para um determinado momento, não sendo 
importante qual a finalidade da avaliação. 
 
 Esse valor correspondia ao preço que se definiria para um citado imóvel em um mercado de 
concorrência, sujeito às seguintes premissas: 
 
Dessa forma, permitia uma avaliação econômico-financeira de imóveis, mas não apresentava maiores 
detalhes sobre sua abordagem. 
 
O conceito de valor, considerado de difícil definição e sujeito à suscetível mudança, deveria ser 
adotado com critérios que o credenciasse como justo na determinação do valor do bem. Para uma 
correta avaliação dos imóveis, dentre outros fatores, era preciso levar em conta que o valor de um 
bem estava diretamente ligado à sua rentabilidade, sua provável utilização e sua raridade. 
 
a) Homogeneidade dos bens levados a mercado; 
b) Número grande de compradores e vendedores; 
c) Inexistência de influência externa; 
d) Conhecimento total sobre o mercado, sobre os bens e as tendências de avaliação por 
parte dos compradores e vendedores; 
e) Vendedores e compradores oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída 
do mercado. 
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Na NBR-5676, eram utilizados os métodos diretos: Método comparativo de dados de mercado, 
este mais priorizado por não os considerar os demais métodos não rigorosos e Método comparativo 
de custo de reprodução. Dos métodos indiretos, os mais utilizados eram: Método de renda, 
Método involutivo e Método residual. 
 
E para a definição de uma gleba urbanizável, a NBR-5676 considerava como 
sendo uma grande área de terreno passível de receber obras com completa 
infra-estrutura, devido a vários fatores abaixo listados: 
 
� localização; 
� aspectos físicos; 
� destinação legal; 
� existência de um mercado comprador”. 
 
 
O que ocorria é que, em grande parte dos mercados imobiliários, a avaliação dos imóveis urbanos era 
realizada com subjetividade, baseada na experiência ou na “esperteza” dos vendedores (o imóvel 
vendido por um preço superior ao preço real) ou, ainda, com base nas necessidades financeiras da 
empresa imobiliária ou do proprietário. 
 
Assim, a NBR 5676 estabelecia três níveis de rigor para os laudos de avaliação, buscando medir a 
precisão do trabalho elaborado. 
 
Esse rigor dependia da abrangência da pesquisa, da confiabilidade e adequação dos dados 
coletados, da qualidade do tratamento dado a esses dados e do grau de subjetividade constante no 
trabalho. 
 
Eram os seguintes níveis: 
 
prevalecia a subjetividade do avaliador, não utilizando de instrumentos 
matemáticos quaisquer para auxiliá-lo. Era usado em situações simples, de 
maneira sucinta, onde o bem era avaliado num pequeno espaço de tempo; 
 
 
a avaliação era realizada se aplicando os fatores de homogeneização, que 
seriam coeficientes subjetivos e empíricos, interpretados pelo avaliador. 
 
 
era exigido o tratamento estatístico através do uso do processo de inferência 
estatística. 
 
Expedido 
Normal 
Rigoroso e 
rigoroso 
especial 
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Contudo, novos procedimentos normativos eram imprescindíveis para tornar a avaliação mais 
criteriosa. Assim, surgiu a NBR14.653, que conheceremos a seguir. 
 
3.2. NBR 14.653 
 
Em 2004, surgiu a NBR 14.653, vigente no tempo atual, substituindo a antiga NBR 5676, após vários 
meses de discussões, reuniões, grupos de estudo, etc., trazendo novos preceitos normativos no que 
se refere à avaliação de bens. 
 
Sob o título geral de “Avaliação de bens”, agregando diversas normas anteriores, que tratavam de 
temas independentes e que agora estão reunidos em sete partes que a compõem (algumas ainda em 
fase de desenvolvimento e discussão). 
 
As partes integrantes da nova norma NBR-14653 são as seguintes: 
 
� Parte 1: Procedimentos gerais: que desempenha a figura de guia, determinando os 
procedimentos gerais para as outras partes, somente sendo utilizada em conjunto com 
cada uma delas; 
� Parte 2: Imóveis urbanos; 
� Parte 3: Imóveis rurais; 
� Parte 4: Empreendimentos; 
� Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; 
� Parte 6: Recursos naturais e ambientais; 
� Parte 7: Patrimônios históricos, ainda em fase de discussão. 
 
Foram contemplados também outros assuntos como meio ambiente e patrimônio histórico, até então 
desconsiderados na norma anterior. 
 
A partir do surgimento da NBR 14.653, a especificação de uma avaliação passou a ser determinada 
por graus de fundamentação e/ou precisão, tendo como opções graus I, II e III, este último mais 
rigoroso e detentor do menor grau de subjetividade. 
 
A divisão dessa norma em partes fixa as diretrizes gerais para a avaliação de bens, visando: 
 
a) classificar sua natureza; 
b) instituir terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
c) descrever atividades básicas; 
d) definir a metodologia básica; 
e) especificar as avaliações; 
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Para atender o grau I, o laudo deverá apresentar as informações relativas às características dos 
dados de mercado, correspondendo aos fatores ouàs variáveis utilizados. 
 
No caso do uso de fatores de homogeneização, utilizar pelo menos 3 dados 
de mercado. Já se utilizada a regressão linear, a quantidade mínima de 
dados de mercados efetivamente utilizados deve ser maior que 3(k+1) e as 
extrapolações não podem ultrapassar 100% do valor na fronteira amostral, 
desde que o valor estimado seja menor que 10% do valor calculado para 
essa mesma fronteira. 
 
Para alcançar o Grau III de Fundamentação, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade 
completa, sendo auto-explicável, não podendo ser simplificado. 
 
O alcance do Grau II representaria uma situação intermediária entre as anteriormente descritas para 
os Graus I e III acima, valendo ressaltar que o enquadramento final de um laudo é o resultado da 
aplicação de uma tabela de pontos, com condições mínimas atendidas em cada caso. 
 
A especificação está relacionada tanto com o empenho do profissional avaliador, como com o 
mercado e as informações dele extraídas e deverá sempre procurar sempre atingir o maior grau de 
fundamentação e precisão possíveis. 
 
 A fundamentação será baseada em função do aprofundamento do trabalho elaborado, envolvendo 
a metodologia aplicada em razão da confiabilidade, quantidade e qualidade das amostras disponíveis. 
Será tanto maior quanto menor for a subjetividade presente na avaliação. Eles podem ser definidos a 
priori, mas não existe a certeza de alcançar os níveis mais elevados. 
 
Já o nível de precisão de uma avaliação está condicionado à aderência do modelo, à abrangência 
da pesquisa, aos dados coletados, e à qualidade do tratamento aplicado no processo avaliatório. 
Será determinado quando for possível calcular o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa 
avaliação. Não podem ser fixados a priori. 
 
 O enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de 
itens. 
 
Existem regras gerais para o enquadramento dos laudos de avaliação. 
Cada exigência atendida terá um valor: 
 grau I – 1 ponto; 
 grau II – 2 pontos; 
 grau III – 3 pontos. 
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Nessa Norma, com a inserção dos Graus de Fundamentação e Precisão, 
foram eliminados os níveis de rigor presentes na Norma-5676 (expedito, 
normal, rigoroso ou rigoroso especial). 
 
A apresentação de um laudo restrito fica sujeito a acordo entre as partes, sendo dispensado de 
qualquer especificação. 
 
 
3.3. Tabelas de enquadramento dos laudos 
 
Neste tópico, estudaremos as tabelas de enquadramento, segundo o texto da norma NBR 14.653 
Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, item 9: Especificação das avaliações. 
 
As tabelas a serem utilizadas para atendimento aos quesitos e à valoração deles são diferentes para 
cada método avaliatório. Então, na seqüência, apresentaremos a você as tabelas constantes da 
norma NBR-14653 para cada tipo de metodologia aplicada. 
 
Vamos lá? 
 
3.3.1. Métodos Diretos 
 
• Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. 
 
Conforme a tabela 1. 
 
Tabela 1 – Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear 
Grau 
Item Descrição 
I II III 
1 Caracterização do imóvel 
avaliando 
Completa quanto 
a todas as variáveis 
analisadas 
Completa quanto às variáveis 
utilizadas no modelo 
Adoção de Situação paradigma 
2 Coleta de dados de 
mercado 
Características conferidas 
pelo autor do laudo 
Características conferidas por 
profissional credenciado pelo 
autor do laudo 
Podem ser utilizadas 
características fornecidas por 
terceiros 
3 
Quantidade mínima de 
dados de mercado 
efetivamente utilizados 
6 (k+1), onde k é o número 
de variáveis independentes 
4 (k+1), onde k é o número de 
variáveis independentes 
3 (k+1), onde k é o número de 
variáveis independentes 
4 Identificação dos dados 
de mercado 
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e variáveis 
analisados na modelagem, 
com foto 
Apresentação de informações 
relativas aos dados e variáveis 
efetivamente utilizados no modelo 
Apresentação de informações 
relativas aos dados e variáveis 
efetivamente utilizados no modelo 
5 Extrapolação Não admitida 
Admitida para apenas uma 
variável, desde que: 
a) as medidas das características 
Admitida, desde que: 
a) as medidas das características 
do imóvel valiando não sejam 
Não possuindo as informações para a utilização dos métodos previstos na norma de 
avaliação de bens, o trabalho não será classificado quanto à Fundamentação e Precisão e, não se 
enquadrando em nenhum dos graus, será considerado um PARECER TÉCNICO. 
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do imóvel avaliando não sejam 
superiores a 100% do limite 
amostral superior, nem inferiores 
à metade do limite amostral 
inferior 
b) o valor estimado não ultrapasse 
10% do valor calculado no limite 
da fronteira amostral, para a 
referida variável 
superiores a 100% do limite 
amostral superior, nem inferiores 
à metade do limite amostral 
inferior 
b) o valor estimado não ultrapasse 
10% do valor calculado no limite 
da fronteira amostral, para as 
referidas variáveis, 
simultaneamente 
6 
Nível de significância alfa 
(somatório do valor das 
duas caudas) máximo 
para a rejeição da 
hipótese nula de cada 
regressor (teste bicaudal) 
10% 20% 30% 
7 
Nível de significância 
máximo admitido nos 
demais testes estatísticos 
realizados 
1% 5% 10% 
 
Para atingir o grau III, são obrigatórias: 
 
a) A apresentação do laudo na modalidade completa; 
b) A discussão do modelo, verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao 
mercado, bem como sua elasticidade no ponto de estimação. 
 
A utilização de códigos alocados no modelo de regressão implica a obtenção, 
no máximo, de grau II de fundamentação. 
 
A utilização de tratamento prévio, por fatores de homogeneização, para a transformação de variáveis 
em modelos de regressão, implica a obtenção, no máximo, de grau II de fundamentação. 
 
Tabela 2 – enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de 
regressão linear 
 
Graus III II I 
Pontos Mínimos 18 11 7 
Itens obrigatórios no grau 
correspondente 
3, 5,6 e 7, com os demais no 
mínimo no grau II 
3,5,6 e 7 no mínimo no grau 
II 
Todos, no mínimo, no grau I 
 
 
 
• Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear. 
 
Conforme a tabela 3, abaixo: 
 
Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear 
 
Grau Descrição III II I 
Amplitude do intervalo de 
confiança de 80% em torno 
do valor central da estimativa 
30% 30%-50% >50% 
 
 
A utilização de códigos alocados no modelo de regressão linear implica a obtenção, no máximo, de 
grau II de precisão. 
 
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• Graus de fundamentação com o uso do tratamento de fatores 
 
Conforme a tabela 4. 
 
Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores 
 
Grau 
Item Descrição III II 
 
I 
1 Caracterização do imóvel avaliando 
Completa quanto a todas as 
variáveis analisadas 
Completa quanto aos fatores 
utilizados no tratamento 
Adoção de situaçãoparadigma 
2 
Coleta de dados de 
mercado 
Características conferidas 
pelo autor do laudo 
Características conferidas 
por profissional credenciado 
pelo autor do laudo 
Podem ser utilizadas 
características fornecidas 
por terceiros 
3 
Quantidade mínima de 
dados de mercado, 
efetivamente utilizados 
12 6 3 
4 
Identificação dos 
dados de mercado 
Apresentação de 
informações relativas a 
todas as características dos 
dados analisadas, com foto 
Apresentação de 
informações relativas a 
todas as características dos 
dados analisadas 
 
Apresentação de 
informações relativas a 
todas as características dos 
dados correspondentes aos 
fatores utilizados 
5 
Extrapolação 
conforme B.5.2 do 
Anexo B 
 
Não admitida Admitida para apenas uma 
variável 
Admitida 
6 
Intervalo admissível de 
ajuste para cada fator 
e para o conjunto de 
fatores 
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 
 
 
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade 
completa. 
 
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados 
os seguintes critérios: 
 
a) na tabela 5, identificam-se três campos(graus III, II e I) e seis itens; 
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III, 
três pontos; 
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto 
de itens, atendendo à tabela 5. 
 
Tabela 5 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por 
fatores 
 
Graus III II I 
Pontos Mínimos 15 9 6 
Itens obrigatórios no 
grau correspondente 
 
Itens 3, 5 e 6, com os demais 
no mínimo no grau II 
Item 3, 5 e 6 no mínimo no 
grau II 
todos, no mínimo, no grau I 
 
 
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• Grau de precisão para o tratamento por fatores 
 
 
Conforme a tabela 6, abaixo: 
 
Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores 
 
Grau Descrição III II I 
Amplitude do intervalo de 
confiança de 80% em torno 
do valor central da estimativa 
≤30% 30%-50% >50% 
 
 
 
• Método da quantificação de custo 
 
Conforme a tabela 7, abaixo: 
 
Tabela 7 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias 
 
Graus Item Descrição III II I 
1 Estimativa do custo direto 
Pela elaboração de 
orçamento, no mínimo 
sintético 
Pela utilização de custo 
unitário básico para projeto 
semelhante ao projeto 
padrão 
Pela utilização de custo 
unitário básico para projeto 
diferente do projeto padrão, 
com os devidos ajustes 
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 
3 Depreciação física 
Calculada por levantamento 
do custo de recuperação do 
bem, para deixá-lo no 
estado de novo 
Calculada por métodos 
técnicos consagrados, 
considerando-se idade, vida 
útil e estado de conservação 
Arbitrada 
 
 
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade 
completa. 
 
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados 
os seguintes critérios: 
 
a) na tabela 7, identificam-se três campos(graus III, II e I) e três itens; 
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III, 
três pontos; 
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto 
de itens, atendendo à tabela 8. 
 
Tabela 8 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no 
caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias 
 
Graus III II I 
Pontos Mínimos 7 5 3 
Itens obrigatórios no grau 
correspondente 
1, com os demais no mínimo 
no grau II 
1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo, no grau I 
 
 
 
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3.3.2. Métodos Indiretos 
 
• Método Involutivo 
 
Conforme a tabela 9, abaixo: 
 
Tabela 9 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método involutivo 
 
Grau Item Descrição III II I 
1 Nível de detalhamento do projeto 
Anteprojeto ou projeto 
básico 
Estudo preliminar Aproveitamento, ocupação e 
usos presumidos 
2 
Preço de venda das 
unidades do projeto 
hipotético 
No mínimo grau II de 
fundamentação no método 
comparativo 
Grau I de fundamentação no 
método comparativo 
Estimativa 
3 
Estimativa dos custos 
de produção 
Grau III de fundamentação 
no método da quantificação 
do custo 
Grau II de fundamentação 
no método da quantificação 
do custo 
Grau I de fundamentação no 
método da quantificação do 
custo 
4 Prazos Fundamentados com dados 
obtidos no mercado 
Justificados Arbitrados 
5 Taxas Fundamentadas com dados 
obtidos no mercado 
Justificadas Arbitradas 
6 Modelo Dinâmico com fluxo de caixa Dinâmico com equações predefinidas 
Estático 
7 
Análise setorial e 
diagnóstico de 
mercado 
De estrutura, conjuntura, 
tendências e conduta 
Da conjuntura Sintéticos da conjuntura 
8 Cenários Mínimo de 3 2 1 
9 
Análises de 
sensibilidade do 
modelo 
Simulações com discussão 
do comportamento do 
modelo 
Simulações com 
identificação das variáveis 
mais significativas 
Sem simulação 
 
 
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade 
completa. 
 
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados 
os seguintes critérios: 
 
a) na tabela 9, identificam-se três campos(graus III, II e I) e nove itens; 
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III, 
três pontos; 
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto 
de itens, atendendo à tabela 10. 
 
 
Tabela 10 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método 
involutivo 
 
Graus III II I 
Pontos Mínimos 22 13 9 
Itens obrigatórios no grau 
correspondente 
2, 6,7 e 8, com os demais no 
mínimo no grau II 
2, 6, 7 e 8, no mínio no grau 
II Todos, no mínimo, no grau I 
 
No exemplo a seguir, você pode observar a aplicação do enquadramento do método involutivo: 
 
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Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 
 
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LAUDO DE AVALIAÇÃO 
 
 
I - Interessado/Proprietário 
 
Sr. Cicrano de Tal 
 
II - Objetivo 
 
 O presente trabalho técnico tem como objetivo a apuração do valor de avaliação da gleba urbanizada. 
 
III - Descrição do Imóvel 
 
 O imóvel em análise é constituído por uma gleba urbanizavel que será subdividida em 8 (oito) lotes projetados e 
respeitados os parâmetros da legislação com relação a áreas que devem ser preservadas. 
 
 A Gleba apresenta solo seco, topografia plana e está situado em região privilegiada próxima a Béo Horize. 
 
 A região circunvizinha apresenta ocupação tipicamente residencial, sendo servida por infra estrutura urbana 
disponível na cidade, tais como, redes de energia elétrica, telefone, água e esgoto, transporte coletivo, entrega postal, 
escolas e etc. 
 
 
IV - Metodologia Avaliatória e Grau de Fundamentação 
 
 Será adotado o método Involutivo e seu grau de fundamentaçãoé II. 
 
 
Tomemos avaliar uma gleba urbana com as seguintes características e fatores influenciantes: 
 
• área: 17.673,00 m2 
• área loteável: 11.487,45 m2 
• infra-estrutura vizinha: completa 
• topografia: planta horizontal 
• acesso: avenida 
• restrições: nenhuma 
• frente: 128,80m 
 
Anteprojeto de implantação 
(8 lotes de 16,10 x 89,20m) 
 
Dados da equação 
 
X – Incógnita 
- Inclui os juros do capital imobilizado 
- Definição dos prazos de projeto, implantação e venda. 
 
Dt – Despesas totais de implantação 
- Escritura, ITBI, registro (inclui juros) 
- Valores de implantação física – urbanização, arruamento, melhoramentos comuns: 
 
projetos R$38.500,00 
Levantamento topográfico R$6.000,00 
movimento de terra R$28.500,00 
locação dos lotes R$18.500,00 
água R$8.000,00 
esgotos R$15.500,00 
galerias pluviais R$161.900,00 
Rede elética/iluminação R$116.700,00 
meios-fios/sarjetas R$50.900,00 
pavimentação R$220.200,00 
 
Total R$754.200,00 
 
 Despesas de venda 
 - comissões/corretagem 
 - taxa de administração (obra) 
 
 
 IPTU 
 
 - hipótese de redução 
 - proporcional ao valor da gleba 
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L – Lucro do empreendedor 
- proporcional ao realizado com a venda dos lotes 
- taxa escolhida – a partir de empreendimentos do gênero/ 
remuneração normal em construção civil 
 
 
VL – Valor de venda dos lotes 
Valor apurado com a venda dos lotes 
- suposta distribuída uniformemente 
- valorização dos lotes – linear, no meio do período 
- obtido por comparação o outro método, com base no anteprojeto 
 
No caso em questão: 
 
 VL= R$10.840.000,00 
 
Avaliação da terra nua 
 
Área bruta 17673,04m2 
áreas reservadas 6.185,57m2 
área loteável 11.487,48m2 
despesas de compra 2% 
juros sobre o capital investido 1% 
despesas de urbanização R$754.200,00 
despesas de venda 5% 
prazo estimado para a venda dos lotes 9 meses 
imposto territorial da gleba 3% 
imposto territorial dos lotes 2% 
valorização média dos lotes 1% 
prazo do investimento 15 meses 
lucro 30% 
valor da venda dos lotes R$1.840.000,00 
juros sobre o capital realizado 1% 
 
Feitos os cálculos: 
 
 - valor total da gleba nua: R$604.340,00 
 - valor unitário da gleba nua: R$34,20/m2 
 
 
• Nível de detalhamento do projeto: Sim, foi feito projetos preliminares, Grau 3 então somam-se 3 pontos 
• Preço de venda das unidades do projeto hipotético: Sim obtido através de pesquisa de mercado com método 
comparativo, Grau 3 somam se 3 pontos 
• Estimativa dos custos de produção: Sim, foi feito orçamento básico, Grau 3 somam-se 3 pontos 
• Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experiência do incorporador, Grau 1, então soma-se 1 ponto 
• Taxas: Sim, também com base na experiência do incorporador, Grau 1, então soma-se 1 ponto 
• Modelo: Não, estático, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, então, soma-se 1 ponto 
• Análise setorial e diagnóstico de mercado: Não, não foi feita a análise setorial, Grau 1, então soma-se 1 ponto 
• Cenários: Não, não foi simulado nenhum tipo de cenário, Grau 1, então soma-se 1 ponto 
• Análises de sensibilidade do modelo: Não, não foi feita análise, Grau 1, então soma-se 1 ponto 
 
Como a soma dos pontos resultou em 15, através da tabela 10, temos que este laudo está enquadrado no Grau II de 
fundamentação. 
 
 
Quando o terreno ou as benfeitorias isoladamente menos de 15% do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este 
item, independente do grau atingido em sua avaliação, dois pontos. 
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• Método evolutivo 
 
 
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. Conforme a 
tabela 11 
 
Tabela 11 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo 
 
Grau Item Descrição III II I 
1 Estimativa do valor do terreno 
Grau III de 
fundametnação no 
método comparativo 
ou no involutivo 
Grau II de 
fundametnação no 
método comparativo 
ou no involutivo 
Grau I de 
fundametnação no 
método comparativo 
ou no involutivo 
2 Estimativa dos 
custos de reedição 
Grau III de 
fundamentação no 
método da 
quantificação do 
custo 
Grau II de 
fundamentação no 
método da 
quantificação do 
custo 
Grau I de 
fundamentação no 
método da 
quantificação do 
custo 
3 Fator de 
comercialização 
Inferido em mercado 
semelhante Justificado Arbitrado 
 
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados 
os seguintes critérios: 
 
a) na tabela 11, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens; 
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III, 
três pontos; 
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto 
de itens, atendendo à tabela 12 
 
 
Tabela 12 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método 
evolutivo 
 
Graus III II I 
Pontos Mínimos 8 5 3 
Itens obrigatórios no grau 
correspondente 
1 e 2, com o 3 no mínimo 
no grau II 
1 e 2, no mínimo no grau 
II 
Todos, no mínimo no grau 
I 
 
Em Teoria na Prática, você verá outro exemplo de laudo, seguindo os enquadramentos aprendidos 
nesta unidade. Nas unidades 03 e 04, você conhecerá outros modelos. 
 
Bons estudos e até lá! 
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4. Teoria na Prática 
 
 
Vamos tentar visualizar aqui no papel, hipoteticamente, nosso estudo na determinação dos graus de 
fundamentação e precisão. 
 
A seguir, apresentaremos a você um exemplo de laudo de avaliação feito pelo tratamento de fatores. 
Em seguida, você verá como chegamos ao seu grau de fundamentação. 
 
Obs.: Os dados a seguir são verdadeiros da época e região, porém, por questões de 
ética, não divulgaremos os verdadeiros nomes e dados que de alguma forma possam 
indicar os envolvidos. 
 
Para ajudar no entendimento dos conteúdos, apresentaremos a você um laudo de avaliação feito pelo 
método involutivo que iremos classificá-lo quanto aos graus de fundamentação: 
 
Avaliar a gleba de 40.000,00 M², situada na Estrada do Céu, San Antonio - RJ. Sabendo-se que a 
exigência legal para a implantação de loteamento no município de Laguna é de lotes mínimos de 
300,00 M²; com testada mínima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, área verde e 
área para a implantação órgãos públicos. A infraestrutura necessária é: água, energia, guias, 
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial. 
 
Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantação de 80 lotes. 
 
Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00. 
 
Para o cálculo, usaremos a seguinte fórmula: 
 Vg = R – D – L , onde: 
Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantação e L = Lucro 
 
A renda será: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00 
 
Cálculo das despesas: 
Despesas diretas: 
Projetos 1% da renda 7.200,00 
Topografia 370,00/ha x 40 ha 14.800,00 
Terraplanagem 960,00/ha x 40 ha 38.400,00 
Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00 
Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00 
Rede de água 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00Rede de energia elétrica 1.300,00/ha x 40 ha 52.000,00 
Totalização 304.400,00 
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Despesas indiretas: 
Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00 
Despesas de venda 10% da renda 72.000,00 
Publicidade 3% da renda 21.600,00 
Despesas de administração 7% da renda 50.400,00 
Impostos 1% da renda 7.200,00 
Totalização 212.080,00 
Total geral das despesas 516.480,00 
 
Determinação do lucro: 
20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00 
 
Determinando o valor da gleba pela formula: 
 
Vg = R – D – L , assim, 
 
Vg = 720.000,00 – 516.400,00 – 144.000,00, ou: 
 
Vg = 59.600,00 
 
• Nível de detalhamento do projeto: Sim, foram feitos projetos preliminares, Grau 3, então, 
somam-se 3 pontos; 
• Preço de venda das unidades do projeto hipotético: Sim, obtido apenas com estimativa de 
mercado. Grau 1, somam-se 1 ponto; 
• Estimativa dos custos de produção: Sim, foi feito orçamento básico, Grau 3, somam-se 3 
pontos; 
• Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experiência do incorporador, Grau 1, então, 
soma-se 1 ponto; 
• Taxas: Sim, também com base na experiência do incorporador, Grau 1, então, soma-se 1 
ponto; 
• Modelo: Não, estático, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, então, soma-se 1 
ponto; 
• Análise setorial e diagnóstico de mercado: Não, não foi feita a análise setorial, Grau 1, então, 
soma-se 1 ponto; 
• Cenários: Não, não foi simulado nenhum tipo de cenário, Grau 1, então, soma-se 1 ponto; 
• Análises de sensibilidade do modelo: Não, não foi feita análise, Grau 1, então, soma-se 1 
ponto. 
 
Como a soma dos pontos foi 15 e analisando a tabela 10, concluímos que esse laudo pode ser 
enquadrado no grau II de fundamentação. 
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5. Recapitulando 
 
 
Na antiga norma NB-5676, existiam três tipos de níveis de rigor, visando à elaboração de um laudo 
mais bem detalhado: 
 
1) Expedito: mais simples, sucinto, subjetivo; 
2) Normal: Aplicação de fatores de homogeneização, com a interpretação pelo avaliador; 
3) Rigoroso / Rigoroso especial; elaborado por tratamento estatístico, com o uso do processo 
inferencial. 
 
Atualmente, a nova norma 14.653, intitulada “Avaliação de bens”, agrega os diversos conceitos 
presentes nas normas anteriores e está dividida em sete partes. Para nosso curso, interessa-nos as 
partes 1 a 4 principalmente, entretanto, a título de curiosidade, algumas das partes da norma ainda 
estão em fase de desenvolvimento e discussão, a saber: 
 
• Parte 1: Procedimentos gerais; 
 
• Parte 2: Imóveis urbanos; 
 
• Parte 3: Imóveis rurais; 
 
• Parte 4: Empreendimentos; 
 
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; 
 
• Parte 6: Recursos naturais e ambientais; 
 
• Parte 7: Patrimônios históricos 
 
 
A especificação da avaliação é dada pelo grau de fundamentação e pelo nível de precisão 
encontrados mediante estudo dos dados coletados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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6. Amplie seus Conhecimentos 
 
 
Para aprender mais sobre a NBR 14.653, leia a introdução da monografia A Vistoria do Imóvel em 
Face da Nova Norma Para Avaliação de Bens, NBR 14 653, que pode ser encontrada em 
http://www.ibape.org.br/downloads/XIII-cobreap/01a.pdf. 
 
ALMEIDA, Carlos Augusto de; SOARES, Carlos Alberto Pereira . Monografia A Vistoria do Imóvel em 
Face da Nova Norma Para Avaliação de Bens, NBR 14 653. Abril,2006. 
 
Resumo: O presente artigo tem como tema central a vistoria de imóveis residenciais urbanos 
e a sua importância em face da nova NBR 14653-Norma para avaliação de bens, Parte 2-
Imóveis urbanos. O trabalho apresenta a vistoria como componente primordial do processo 
avaliatório, destacando a valorização dada pelo texto normativo ao planejamento da inspeção 
e ao rigor na verificação dos aspectos físicos. 
 
Outra dica interessante é o livro Engenharia de Avaliações: uma Introdução à Metodologia 
Científica, de Rubens Dantas. 
 
Um livro que desmembra desde conceitos gerais, passando por métodos 
disponíveis, até aprofundamento em metodologia científica - técnicas de 
coleta de dados, modelagem por regressão linear e muito mais. 
 
 
 
 
Edidora Pini 
Ano: 2005 
Pág.: 262 
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7. Referências 
 
 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653: Avaliação de Bens - Parte1: 
Procedimentos Gerais e Parte 2: Imóveis Urbanos, 2004. 
 
MAIA NETO, Francisco. Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo 
Horizonte: Del Rey, 1992. 
 
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo Horizonte; Del 
Rey, 1997. 
 
MAIA NETO, Francisco. Dicionário do Mercado Imobiliário.Belo Horizonte; Del Rey, 1998. 
 
MENDONÇA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliações patrimoniais e perícias de 
engenharia. São Paulo: Pini, 1998. 
 
 
 
 
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Unidade 3: Laudos de Avaliação – Métodos Diretos 
1. Nosso Tema 
 
 
 
Nesta unidade, apresentaremos a você os laudos de avaliação feitos através dos métodos diretos 
existentes para aplicações. 
 
Esses métodos diretos podem ser usados tanto para avaliação de imóveis 
urbanos, como para imóveis rurais. 
 
Podemos definir como método direto aquele que, após sua aplicação, obtemos o resultado da 
avaliação, sem depender de nenhum outro método. 
 
Os únicos métodos diretos existentes e constantes na norma de Avaliação de Bens 14. 653 da ABNT 
(Associação Brasileira de Normas Técnicas) são: 
 
• O comparativo de dados de mercado; 
• O comparativo de custo de reedição de benfeitorias; 
• Os laudos feitos através da inferência estatística. 
 
O método comparativo de dados de mercado avalia o bem através de dados estatísticos, oriundos 
do mercado imobiliário. 
 
Já o método comparativo do custo de reedição de benfeitorias faz uma apropriação do valor da 
benfeitoria, baseando-se nos custos de seus componentes, através de um orçamento detalhado ou 
sumário. 
 
A inferência estatística se baseia nos dados coletados em campo e, através deles, é elaborado um 
modelo explicativo da composição de valores. 
 
Descreveremos, agora, com mais detalhes, esses métodos diretos de avaliação de imóveis. 
 
Vamos em frente!!! 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2. Para Refletir 
 
 
Antes de iniciar o estudo desta unidade, gostaríamos que você refletisse sobre: 
 
Por que existem métodos diretos e indiretos para se avaliar um bem? 
 
 
Segundo a NBR 14653- Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais, a função de dar nome a 
cada método é, basicamente, da natureza do bem avaliando,da finalidade da avaliação e da 
disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado . A escolha deverá ser 
justificada e ater-se ao estabelecido na Norma supracitada, visando retratar comportamento do 
mercado, através de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. 
 
Os procedimentos mais usados para avaliar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, e seu custo, 
bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade estão descritos na Norma 14 653. 
 
Mas, nada impede o profissional avaliador, envolvido em situações atípicas, de empregar outro 
procedimento avaliatório, desde que devidamente justificado e fundamentado. 
 
Os métodos constantes da Norma NBR 14 653 estão divididos em métodos diretos e métodos 
indiretos. 
 
Nesta unidade, veremos os métodos diretos. 
 
 
São eles: 
• Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos; 
• Métodos para identificar o custo de um bem; 
• Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um 
empreendimento. 
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3. Conteúdo Didático 
 
 
 
Os métodos diretos se caracterizam pela existência de uma pesquisa de mercado, à qual será 
comparado o imóvel avaliando. 
 
Pela Norma NBR 14653, Parte 1, os métodos diretos utilizados são: 
 
Método comparativo de dados de mercado 
 
 
 
 
 
O método comparativo de dados de mercado se baseia na comparação entre as “amostras”, ou seja, 
o mercado com o imóvel avaliando, levando-se em conta que algumas, ou a totalidade dessas 
amostras, deverão apresentar uma ou mais diferenças em algum parâmetro considerado como, por 
exemplo: 
 
• Tamanho da frente; 
• Topografia; 
• Dentre outros. 
 
Essas diferenças são eqüalizadas no quadro de homogeneização, através dos fatores de 
homogeneização preconizados pela norma NBR-14.653. 
 
 
 
 
 
Imóvel Avaliando 
Imóvel 01 Imóvel 02 
Imóvel 03 Imóvel 04 
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Método do custo de reedição de benfeitorias 
 
 
PRÉDIO EDIFÍCIO VALOR? 
 
 
Imóvel Avaliado 
� 
Imóvel Hipotético 
 
 
Quando se aplica o método do custo de reprodução ou reedição de benfeitorias, o que se pretende é 
fazer um levantamento de custos como se fôssemos construir um imóvel idêntico ao avaliado. Dessa 
forma, pode-se criar um juízo de valor sobre a avaliação do imóvel em questão. 
 
A seguir, apresentaremos a você algumas dicas, ou mais tecnicamente dizendo, condições 
iniciais para uma boa elaboração de um laudo de avaliação: 
 
• Caracterizar o objetivo da avaliação, permitindo ao avaliador determinar o grau de 
detalhamento das atividades básicas; 
• Definir as providências necessárias para alcançar o nível de especificação pretendido e 
identificar as circunstâncias que podem influir no valor do imóvel; 
• Individualizar o objeto da avaliação, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e 
documentos, em grau de detalhes correspondente ao nível de rigor pretendido, englobando a 
totalidade do imóvel; 
• Complementar as informações, caso necessário ao longo do desenvolvimento do trabalho 
avaliatório. 
 
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Podemos dividir as atividades básicas para uma avaliação nestas etapas: 
 
1) Vistoria 
2) Diagnóstico de Mercado 
3) Pesquisa ou levantamento ou coleta de dados de mercado 
4) Justificativa do método utilizado e critérios de avaliação 
5) Tratamento dos elementos que compõem a amostra 
6) Cálculo do valor do imóvel 
7) Considerações finais e conclusão 
 
3.1. Método Comparativo de Dados de Mercado e Inferência estatística 
 
Tanto o Método Comparativo de dados de mercado como a inferência estatística são métodos que 
definem o valor do bem avaliando, comparando dados de mercado semelhantes quanto às 
características intrínsecas e extrínsecas, a fim de identificar o valor de mercado do bem através de 
um tratamento técnico dos componentes da amostra. Esses dados de mercado servirão de orientação 
às conclusões relativas ao valor do bem avaliando. 
 
Esses métodos, quando bem empregados, conduzem a resultados extremamente confiáveis, que são 
diretamente proporcionais ao grau de semelhança dos imóveis escolhidos como amostras. 
 
Os dados pesquisados devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, 
respeitando-se a especificação da Norma. 
 
É fundamental a existência de um Mercado de Amostras que possa fornecer dados para aplicação 
desse método comparativo de dados. 
 
Normalmente, o avaliador sempre dá preferência ao Método comparativo de dados de mercado, que 
poderá ser fundamentalmente realizado por homogeneização ou pelo Método da inferência 
estatística. 
 
Ele é aplicável nas avaliações de terrenos, salas, edificações, glebas e apartamentos e também em 
locações de imóveis residenciais e comerciais. 
 
Homogeneização: tratamento dos preços observados, após a aplicação de transformações 
matemáticas que expressem, de maneira relativa, as diferenças de características entre os bens 
pesquisados e o avaliando. 
 
Os fatores de homogeneização são coeficientes empíricos, resultado de observações de profissionais 
experientes, em sua maioria, que corrigem as características das amostras pesquisadas. 
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 Exemplificando, existem vários fatores de homogeneização. Podem ser: 
 
• Fator de oferta (Fo): utilizado para imóveis em oferta, correspondendo a uma deflação de 
0,90 a 1,00; 
 
• Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): corrige as diferenças relativas ao potencial 
construtivo dos imóveis; 
 
• Fator de localização (Fl): corrige as diferenças relativas à posição do imóvel no contexto 
urbano; 
 
• Fator de topografia (Ft): transforma dificuldades e facilidades da amostra pesquisada para o 
imóvel padrão.(0,70 a 1,30). 
 
No módulo III, você conheceu vários fatores de homogeneização. Para 
relembrar, reveja a unidade 05 da disciplina Avaliação de Imóveis (Estatística 
Aplicada às Avaliações). 
 
A seguir, veremos um quadro de Tratamento Por Fatores 
 
QUADRO DE TRATAMENTO POR FATORES 
N V pesq (R$/m2) Fo Ft Fz 
V hom 
(R$/m2) 
1 33,89 x x x = 
2 45,00 x x x = 
3 46,88 x x x = 
4 33,33 x x x = 
5 24,44 x x x = 
6 25,00 x x x = 
7 25,00 x x x = 
8 35,00 x x x = 
9 25,00 x x x = 
 
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Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 
 
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onde: 
 
N = amostra coletada 
V pesq = valor em reais no mercado 
Fo = fator de oferta (0,90 a 1,00) 
Ft= fator de localização: Este fator de homogeneização depende da situação física do imóvel, ou seja, 
do avaliado e da amostra, se é de esquina ou não. Em geral se calcula esse fator dividindo-se o fator 
do avaliando pelo fator da amostra. 
Fz= fator de zoneamento: Esse fator de homogeneização depende do coeficiente de zoneamento do 
avaliando e da amostra, ou seja, o quanto se pode aproveitar em terrenos