Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias

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EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA
classificação
dos imóveis
métodos para
identificar o custo
de um imóvel
apresentação do
laudo de avaliação
AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS:
LAUDOS E PERÍCIAS
unidade I
unidade II
unidade III
Prof. Dr. Daniel Eduardo dos Santos
MÉTODOS PARA CÁLCULO
E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
ATIVIDADES E
METODOLOGIAS BÁSICAS
NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A EXECUÇÃO DA
ATIVIDADE PERICIAL
Viver e trabalhar em uma sociedade global é um 
grande desafio para todos os cidadãos. A busca por 
tecnologia, informação, conhecimento de qualida-
de, novas habilidades para liderança e solução de 
problemas com eficiência tornou-se uma questão 
de sobrevivência no mundo do trabalho.
Cada um de nós tem uma grande responsa-
bilidade: as escolhas que fizermos por nós e pelos 
nossos fará grande diferença no futuro.
Com essa visão, o Centro Universitário 
Cesumar – assume o compromisso de democra-
tizar o conhecimento por meio de alta tecnologia 
e contribuir para o futuro dos brasileiros.
No cumprimento de sua missão – “promo-
ver a educação de qualidade nas diferentes áreas 
do conhecimento, formando profissionais cida-
dãos que contribuam para o desenvolvimento 
de uma sociedade justa e solidária” –, o Centro 
Universitário Cesumar busca a integração do 
ensino-pesquisa-extensão com as demandas 
Reitor 
Wilson de Matos Silva
palavra do reitor
Direção UniceSUMar
reitor Wilson de Matos Silva, Vice-reitor Wilson de Matos Silva Filho, Pró-reitor de administração Wilson 
de Matos Silva Filho, Pró-reitor de eaD Willian Victor Kendrick de Matos Silva, Presidente da Mantenedora 
Cláudio Ferdinandi.
neaD - núcleo De eDUcação a DiStância
Direção de operações Chrystiano Mincoff, coordenação de Sistemas Fabrício Ricardo Lazilha, coordenação 
de Polos Reginaldo Carneiro, coordenação de Pós-Graduação, extensão e Produção de Materiais Renato 
Dutra, coordenação de Graduação Kátia Coelho, coordenação administrativa/Serviços compartilhados 
Evandro Bolsoni, Gerência de inteligência de Mercado/Digital Bruno Jorge, Gerência de Marketing Harrisson 
Brait, Supervisão do núcleo de Produção de Materiais Nalva Aparecida da Rosa Moura, Diagramação 
Fernando Henrique Mendes, revisão textual Amanda Polli, Cristiane de Oliveira Alves, Janaína Bicudo Kikuchi, 
Jaquelina Kutsunugi, Keren Pardini e Maria Fernanda Canova Vasconcelos, Fotos Shutterstock.
neaD - núcleo de educação a Distância
Av. Guedner, 1610, Bloco 4 - Jardim Aclimação - Cep 87050-900 
Maringá - Paraná | unicesumar.edu.br | 0800 600 6360
institucionais e sociais; a realização de uma 
prática acadêmica que contribua para o desen-
volvimento da consciência social e política e, por 
fim, a democratização do conhecimento aca-
dêmico com a articulação e a integração com 
a sociedade.
Diante disso, o Centro Universitário Cesumar 
almeja ser reconhecido como uma instituição univer-
sitária de referência regional e nacional pela qualidade 
e compromisso do corpo docente; aquisição de com-
petências institucionais para o desenvolvimento de 
linhas de pesquisa; consolidação da extensão univer-
sitária; qualidade da oferta dos ensinos presencial e 
a distância; bem-estar e satisfação da comunidade 
interna; qualidade da gestão acadêmica e adminis-
trativa; compromisso social de inclusão; processos 
de cooperação e parceria com o mundo do trabalho, 
como também pelo compromisso e relacionamento 
permanente com os egressos, incentivando a edu-
cação continuada.
CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a Distância:
C397 
 Avaliação de Imóveis: laudos e perícias / Daniel Eduardo dos Santos. 
 Publicação revista e atualizada, Maringá - PR, 2014.
 130 p.
 “Pós-graduação - EaD”.
 1. Avaliação 2. Laudos 3. Perícias 4. EaD. I. Título.
CDD - 22 ed. 658
CIP - NBR 12899 - AACR/2
Prezado(a) Acadêmico(a), bem-vindo(a) à Comunidade do 
Conhecimento. 
Essa é a característica principal pela qual a UNICESUMAR tem sido 
conhecida pelos nossos alunos, professores e pela nossa sociedade. 
Porém, é importante destacar aqui que não estamos falando mais 
daquele conhecimento estático, repetitivo, local e elitizado, mas de um 
conhecimento dinâmico, renovável em minutos, atemporal, global, de-
mocratizado, transformado pelas tecnologias digitais e virtuais.
De fato, as tecnologias de informação e comunicação têm nos 
aproximado cada vez mais de pessoas, lugares, informações, da edu-
cação por meio da conectividade via internet, do acesso wireless em 
diferentes lugares e da mobilidade dos celulares. 
As redes sociais, os sites, blogs e os tablets aceleraram a informa-
ção e a produção do conhecimento, que não reconhece mais fuso 
horário e atravessa oceanos em segundos.
A apropriação dessa nova forma de conhecer transformou-se hoje 
em um dos principais fatores de agregação de valor, de superação das 
desigualdades, propagação de trabalho qualificado e de bem-estar. 
Logo, como agente social, convido você a saber cada vez mais, a co-
nhecer, entender, selecionar e usar a tecnologia que temos e que está 
disponível. 
Da mesma forma que a imprensa de Gutenberg modificou toda 
uma cultura e forma de conhecer, as tecnologias atuais e suas novas fer-
ramentas, equipamentos e aplicações estão mudando a nossa cultura 
e transformando a todos nós.
Priorizar o conhecimento hoje, por meio da Educação a Distância 
(EAD), significa possibilitar o contato com ambientes cativantes, ricos 
em informações e interatividade. É um processo desafiador, que ao 
mesmo tempo abrirá as portas para melhores oportunidades. Como 
já disse Sócrates, “a vida sem desafios não vale a pena ser vivida”. É isso 
que a EAD da UNICesumar se propõe a fazer. 
Pró-Reitor de EaD
Willian Victor Kendrick 
de Matos Silva
boas-vindas
sobre pós-graduação
a importância da pós-graduação
O Brasil está passando por grandes transformações, em especial 
nas últimas décadas, motivadas pela estabilização e crescimento 
da economia, tendo como consequência o aumento da sua impor-
tância e popularidade no cenário global. Esta importância tem se 
refletido em crescentes investimentos internacionais e nacionais 
nas empresas e na infraestrutura do país, fato que só não é maior 
devido a uma grande carência de mão de obra especializada.
Nesse sentindo, as exigências do mercado de trabalho são cada 
vez maiores. A graduação, que no passado era um diferenciador 
da mão de obra, não é mais suficiente para garantir sua emprega-
bilidade. É preciso o constante aperfeiçoamento e a continuidade 
dos estudos para quem quer crescer profissionalmente. 
A pós-graduação Lato Sensu a distância da UNICESUMAR 
conta hoje com 21 cursos de especialização e MBA nas áreas de 
Gestão, Educação e Meio Ambiente. Estes cursos foram planejados 
pensando em você, aliando conteúdo teórico e aplicação prática, 
trazendo informações atualizadas e alinhadas com as necessida-
des deste novo Brasil. 
 Escolhendo um curso de pós-graduação lato sensu na 
UNICESUMAR, você terá a oportunidade de conhecer um conjun-
to de disciplinas e conteúdos mais específicos da área escolhida, 
fortalecendo seu arcabouço teórico, oportunizando sua aplicação 
no dia a dia e, desta forma, ajudando sua transformação pessoal 
e profissional.
Professor Dr. Renato Dutra
Coordenador de Pós-Graduação , Extensão e Produção de Materiais 
NEAD - UNICESUMAR
apresentação do material 
Olá, pós-graduando(a) do Cesumar! Estamos 
juntos nesta caminhada da busca pelo apri-
moramento de suas capacidades e no 
desenvolvimento de suas habilidades na-
turais. Quando você se dedica de corpo e 
alma a um projeto, pessoal ou profissional, 
a questão não é SE ele dará certo, mas sim 
QUANDO. 
Talvez neste instante, você esteja passando por 
uma grande provação em sua vida. Eventualmente 
na área da saúde, ou na área financeira, ou na família, 
ou nos estudos, ou no trabalho, ou mesmo na falta 
de fé. Enfim, são tantas lutas! Acredito que um dos 
melhores dons que o Bom Deus nos pode pre-
sentear é a perseverança. Os perseverantes nunca 
desistem mesmo em meio às tempestades,pois 
sabem que no momento oportuno teremos aquilo 
que procuramos e uma porta, por insistirmos pa-
cientemente nela um dia se abrirá.
E ao estudarmos sobre Avaliação de Imóveis: 
Laudos e Perícias percebemos que estamos diante 
de um mercado pulsante, em constante evolução 
e também aprimoramento, exigindo capacidades 
refinadas dos profissionais que nele atuam. Ao ini-
ciarmos este curso, nosso objetivo é, de um lado, 
descontruir a visão de que a avaliação de imóveis 
é mercado restrito de engenheiros. Estes, historica-
mente, iniciaram o desenvolvimento da atividade 
em razão de suas afinidades técnicas com o tema. 
Entretanto, pelo desenvolvimento e especializa-
ção que ocorre na área não basta ser engenheiro, 
mas sim possuir qualidades outras do que aquelas 
ministradas em sua formação original. Se assim 
Professor Doutor 
Daniel eduardo dos Santos
é, estamos diante de um novo paradigma: a for-
mação técnica de avaliadores passa por disciplina 
específica, o que permite que aqueles que têm in-
teresse neste mercado realizem especificamente 
esta capacitação.
A proposta aqui exposta visa gabaritar o(a) es-
tudante a ser, se não o profissional mais habilitado, 
pelo menos igualmente capaz de efetuar uma ava-
liação com base em dados de mercado, apesar das 
adversidades encontradas.
A ABNT (Associação Brasileira de Normas 
Técnicas) é a instituição reguladora de decisões 
que norteiam os critérios de avaliações com co-
municações de diretrizes para este fim. As normas 
em vigor, todas direcionadas para a área de enge-
nharia (a chamada área técnica), foram escritas com 
praticamente a totalidade de membros da ABNT, 
constituída por engenheiros.
As normas da série 14653 referem-se à Avaliação 
de Bens – Procedimentos Gerais, em sua parte 1, de 
Bens Imóveis Urbanos na parte 2 da mesma NBR e, 
finalmente de Imóveis Rurais na parte 3. Especial 
atenção temos quanto à parte 2, pois esta sofreu 
revisão no ano de 2011 e mudanças alteraram sensi-
velmente o desenvolvimento das análises pelo uso 
estatístico de dados, como veremos oportunamente.
Assim, não é possível pensarmos em desenvolver 
uma obra que trata de avaliação de bens imóveis sem 
considerar na totalidade as normas brasileiras elabo-
radas para este fim específico (ABNT NBR 14653:1-3), 
o que nos confere segurança e parâmetros homo-
geneizados em território nacional. Tal estrutura 
pré-definida para análise restringe as possibilidades 
de flexibilização de avaliação, gerando maior confia-
bilidade em todo o processo. Esta confiabilidade é 
resultado direto do caráter científico destas normas 
aqui comentadas e aplicadas ao caso concreto.
Como dissemos anteriormente, a ABNT, formada 
em sua quase totalidade por engenheiros das mais 
diversas áreas, realizaram trabalho primoroso, de-
dicado a manter e evoluir a estrutura profissional 
de sua classe. Ante a evolução e especialização do 
mercado do trabalho no nosso país, muitas ativida-
des de perfil especializado, como da avaliação de 
bens, escaparam à orbe das engenharias e permiti-
ram, com o devido suporte da legislação brasileira, 
a aplicação do mesmo trabalho com igual primor 
e esmero, mas agora também por outro grupo 
de profissionais que se reorienta e reinventa na 
mesma velocidade desta evolução e especializa-
ção mercadológica.
O que estamos a propor aqui assim é um conte-
údo objetivo, focado no mercado, que lhe habilite 
a realizar seu trabalho com competência e desen-
voltura, visando estabelecer diferencial na execução 
de suas atividades profissionais como Avaliador de 
Imóveis.
Desejo assim a você um ótimo tempo de estudo 
e muita paciência para ver os frutos de seu trabalho.
2 por quem obtivemos também nosso acesso pela 
fé a esta graça, na qual estamos firmes, e gloriemo- 
-nos na esperança da glória de Deus. 3 E não somente 
isso, mas também gloriemo-nos nas tribulações; 
sabendo que a tribulação produz a perseverança, 
4 e a perseverança a experiência, e a experiência 
a esperança; 5 e a esperança não desaponta, por-
quanto o amor de Deus está derramado em nossos 
corações pelo Espírito Santo que nos foi dado (Carta 
de Paulo aos Romanos, Capítulo 5, versículos 2-5).
su
m
ár
io 01
12 conceitos gerais
24 classificação dos imóveis
33 considerações finais
34 atividade de autoestudo
Atividades e Metodologias 
Básicas 
na Avaliação de Imóveis
02 03
40 procedimentos metodológicos
46 métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
54 métodos para identificar o custo de um imóvel
54 tratamento por fatores
76 homogeneização dos fatores
78 avaliação de imóveis rurais
92 requisitos para perícias
102 apresentação do laudo de avaliação
108 considerações finais
109 atividade de autoestudo
111 conclusão
113 referências
Métodos para Cálculo e 
Avaliação de Imóveis
A EXECUÇÃO DA 
ATIVIDADE PERICIAL
1 Atividades e Metodologias Básicas na Avaliação de Imóveis
Professor Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você es-
tudará nesta unidade:
•	 Conceitos Gerais
•	 Classificação dos imóveis
•	 Atividades básicasobjetivos de aprendizagem
•	 Entender as diretrizes atuais relativas à classifi-
cação da sua natureza dos bens avaliados, assim 
como a instituição de terminologia, definições, 
símbolos e abreviaturas.
•	 Compreender quais são as atividades básicas e 
a metodologia básica do trabalho de avaliação.
Nesta unidade serão abordados alguns conceitos relativos à 
avaliação de ativos e, também, sobre avaliações no mercado 
imobiliário, especificamente. Ainda serão abordados também 
alguns itens da Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos 
- NBR5676 (1989) em vigor considerados importantes, como os 
métodos de avaliação e os níveis de rigor.
Qualquer ativo, quer real como os imóveis, quer financeiro como 
as ações, tem valor e desta forma pode ser avaliado. Alguns são 
menos complexos para ser avaliado do que outros. Conforme 
Damodaran (1999), não basta conhecer o montante de seu valor 
para se investir em ativos e ainda gerenciá-los com sucesso, mas 
é necessário a compreensão das fontes deste valor. O ditado 
popular sacramentou a ideia de que o valor está nos olhos de 
quem vê e que um preço pode ser justificado se há diversos 
investidores preparados para pagá-lo. Entretanto, as percep-
ções de valor têm que ter a base da realidade e o preço pago 
por qualquer ativo deve traduzir os fluxos de caixa dele dese-
jados. Uma aquisição segura é aquela na qual o investidor não 
pague mais por um bem do que ele verdadeiramente vale, 
assim como a determinação adequada do valor de um ativo 
está sujeito à característica da avaliação realizada.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
12
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos pertinentes à técnica de avaliação. 
Conceitos Gerais
Pós-Graduação | Unicesumar
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O que é Avaliação
A definição de avaliação pode ser dada como 
o conjunto de operações técnicas que leva a 
formação de juízo sobre o valor mais provável 
de um bem, de seus frutos ou de um direito 
sobre ele. Neste sentido a Norma NBR-14653 
(Parte 1), em seu item 3.5 define avaliação de 
bens como sendo:
“Análise técnica... [é utilizada] para iden-
tificar o valor de um bem, de seus custos, 
frutos e direitos, assim como determinar in-
dicadores da viabilidade de sua utilização 
econômica, para uma determinada finalida-
de, situação e data”.
A publicação das partes 1 e 2 do conjun-
to de Normas que compõem a NBR 14653, 
que recebe o título geral de Avaliação de 
bens, fortalece o conceito de valor único de 
um bem, o que confirma o entendimento da 
escola univalente, de que o valor de um bem, 
em determinado instante, é único, indepen-
dente do fim a que se destina a avaliação, 
em contraposição a escola plurivalente, que 
correlaciona o valor de um bem com a fi-
nalidade para o qual é avaliado, podendo o 
mesmo atingir diversos tipos de valor. Veja 
que a definição dadapela Norma, confor-
me transcrevemos acima, indica a obtenção 
“do valor” (no singular) e não “dos valores” (no 
plural).
Bens
De outro lado, ao tratarmos a respeito de 
bens, esses podem ser classificados como: 
•	 Bens Tangíveis - são aqueles que 
podem ser tocados, têm existência 
física, tais como: terrenos, edifícios, 
máquinas, instalações e assim por 
diante.
•	 Bens Intangíveis - são aqueles 
representados por direitos, tais como: 
marcas, patentes, fundo de comércio, 
ponto comercial e outros também não 
materializáveis diretamente por objetos 
ou bens físicos.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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Diferenças conceituais entre 
Preço, custo e valor
Valor 
O objeto específico da avaliação de 
imóveis é a obtenção do “valor de mercado”, 
embora a Parte 1 da NBR 14653 indique 
também valor em risco, patrimonial e resi-
dual. Não parece pretender a norma indicar 
que existam vários tipos de valores para um 
mesmo bem, mas valores diferentes em 
função da parcela ou conjunto de bens que 
se pretende avaliar.
Valor de Mercado
O valor mais usual no campo de avaliação 
de bens é o de mercado, que será extraído de 
um intervalo de valores prováveis cuja ampli-
tude, por sua vez, será diretamente decorrente 
da dispersão dos elementos amostrais e da 
probabilidade estatística que representará 
a confiança de que o valor real de mercado 
esteja contido no intervalo estipulado.
O ”valor de mercado” de um bem está re-
lacionado com a sua utilidade, ou seja, com a 
sua capacidade de atender a uma necessida-
de, a um desejo e até mesmo a um capricho, 
entretanto, o valor advindo desta relação 
estará diretamente ligado às condições do 
mercado ao qual o bem avaliando pertence.
A NBR-14653-1 (Norma Brasileira para 
Avaliações de bens - Procedimento Geral) 
prescreve, em seu item 3.44, que valor de 
mercado é a “quantia mais provável pela qual 
se negociaria voluntariamente e conscien-
temente um bem, numa data de referência, 
dentro das condições do mercado vigente”. 
A definição presume que o bem esteja 
livre e sem ônus, que devem ser conside-
rados quando existirem. Se for solicitada a 
determinação de outro valor que não o de 
mercado, esse fato deve ser destacado junto 
ao respectivo valor. Os valores de mercado 
Pós-Graduação | Unicesumar
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são mensurados em ambientes em que é 
possível se fazer uma comparação direta, ou 
ter suporte de mercado para tal assertiva.
É importante destacar que o Valor de 
Mercado definido acima é uma estimação 
objetiva do bem e/ou seus direitos, para uma 
determinada situação e data. Implícito dentro 
desta definição está o contexto do Mercado 
no qual o bem está inserido e reflete a mo-
tivação dos seus participantes. Desta forma, 
o Valor de Mercado está associado a um 
estimador, seus intervalos, calculado e fun-
damentado de acordo com as metodologias 
e critérios da presente Norma.
O Valor de Mercado de um bem imobiliá-
rio é mais uma decorrência de sua utilidade, 
reconhecida pelo mercado, do que por sua 
condição física. A utilidade dos ativos para 
uma empresa ou pessoa física, pode diferir 
daquela que um mercado ou uma indús-
tria em particular reconhecem. Portanto, é 
necessário que a avaliação de ativos e os re-
latórios resultantes para propósitos contábeis 
estabeleçam a diferença entre os valores re-
conhecidos no mercado.
Uma vez que a palavra valor tem muitos 
sentidos e muitos elementos modificadores 
e a fim de não nos estendermos muito na 
matéria, apresentaremos algumas das mais 
usuais definições utilizadas no assunto e que 
podem ser consideradas na tabela abaixo:
Tabela 1 - Tipos de Valor
Tipo de Valor Descrição
Valor de Mercado
O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um 
bem, sem considerar os custos adicionais relativos comprador, aplicáveis 
aos valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de 
escritura e registro, e já embutidas as despesas inerentes do vendedor, 
tais como comissões.
Valor patrimonial
Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos 
de um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado 
deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em 
informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de 
caráter regional, previamente publicada.
Valor em risco
Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo 
valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da 
apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação.
Valor econômico Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação do método da capitalização da renda.
Valor de liquidação 
forçada
Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e 
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve 
ser também apresentado o valor de mercado.
Valor de custo Total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação do estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação.
Valor de indenização Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.
Fonte: ABNT (2002)
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
16
Preço
Por sua vez, preço representa a quanti-
dade de dinheiro pela qual se realiza ou se 
pretende realizar uma operação de transi-
ção de propriedade sobre um determinado 
bem (inclusive imóveis), seus frutos ou di-
reitos. Nessa operação, logicamente, devem 
ser considerados outros fatores, que podem 
aumentar ou diminuir o preço como, por 
exemplo, uma necessidade urgente de parte 
do vendedor ou do comprador; a inexistên-
cia de um mercado livre; desequilíbrio entre 
oferta e procura ou ainda outros que im-
possibilitem o equilíbrio necessário entre as 
partes envolvidas. Assim, o preço pode ser 
inferior, igual ou superior ao valor. A ABNT 
(NBR-14.653-1, p.5) define preço como sendo 
a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe 
efetuar, uma transação envolvendo um bem, 
um fruto ou um direito sobre ele”.
Custo
Custo, por sua vez, é o preço acrescido de 
todas as outras despesas em que incorre o 
comprador da propriedade quer se refiram a 
regularizações legais (registro em cartório de 
imóveis, legalização em órgãos públicos etc.) 
ou mesmo regularizações físicas (constru-
ções, reformas, ampliações etc.). Ressalte--se 
que algumas regularizações físicas podem 
estar relacionadas às regularizações legais 
como, por exemplo, de intervenções neces-
sárias à regularização de recuos mínimos, 
coeficientes de ocupação, áreas de ilumi-
nação e ventilação, dentre outras. A ABNT 
(NBR-14.653-1, p.3) define custo como sendo 
o “total dos gastos diretos e indiretos necessá-
rios à produção, manutenção ou aquisição de 
um bem, numa determinada data e situação”.
Terminologia
Para um melhor entendimento e com-
plementação de informações, elencamos 
abaixo as conceituações recorrentes utiliza-
das nas avaliações:
APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é 
aquele recomendável para o local, observa-
da a tendência do uso circunvizinho dentre 
os permitidos pelas posturas municipais.
ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta 
de acabamento semelhante ao tipo consi-
derado para avaliação do custo global da 
construção.
ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é 
a área coberta de padrão de acabamento 
substancialmente inferior ou superior ao tipo 
considerado para avaliação do custo global 
da construção.
ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é 
a medida de superfície de qualquer depen-
dência coberta, nela incluídas as superfícies 
das projeções de paredes, pilares e demais 
elementos construtivos.
ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das 
áreas cobertas-padrão e equivalentes da 
construção.
Pós-Graduação | Unicesumar
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ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO 
- é a medida da superfície de qualquer depen-
dência descoberta, que se destina a outros 
fins, que não apenas ode simples cobertu-
ra (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as 
superfícies das projeções de paredes, pilares 
e demais elementos construtivos.
ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que 
caracterize um imóvel, tais como: casas, edi-
fícios, galpões, garagens etc.
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - 
é a área estimada, fictícia, que, ao Custo 
Unitário Básico, tenha o mesmo valor que 
o efetivamente estimado para a área real de 
construção correspondente, descoberta ou 
coberta de padrão diferente.
ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas ca-
racterísticas locais (tais como: paisagismo, 
topografia, pedologia e serviços urbanos) se 
assemelham e cuja legislação quanto ao uso 
e parcelamento do solo, percentual de cons-
trução admissível, gabarito e áreas mínimas 
dos lotes é a mesma.
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA 
DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das 
áreas cobertas e descobertas reais, conti-
das nos limites de uso exclusivo da unidade 
considerada.
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA 
UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área 
real de construção privativa da unidade imo-
biliária e a parcela da área real de construção 
de uso comum correspondente à unidade 
autônoma considerada.
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM 
- é a soma das áreas coberta e descoberta 
reais, contidas nos limites das dependências 
de uso comum.
BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - 
de uma construção compreendem o custo 
da administração central, financiamentos, 
bonificações da construtora e da incorpo-
radora etc.
BENFEITORIA - é qualquer melhoramento in-
corporado permanentemente ao solo pelo 
homem, de modo que não se possa retirá
-lo sem destruição, modificação, fratura ou 
dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais 
útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros 
limítrofes, aterros e gramados.
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas 
rurais são os melhoramentos permanentes 
que se incorporam ao solo, cuja remoção 
implica destruição, alteração, fratura ou dano, 
compreendendo edificações, vedos, terreiros, 
instalações para abastecimento de água, de 
energia elétrica, de irrigação e outras que, 
por sua natureza e função, e por se acharem 
aderidas ao chão, não são negociáveis e nem 
rentáveis separadamente das terras.
BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais 
são as culturas comerciais ou domésticas im-
plantadas no terreno, cuja remoção implica 
perda total ou parcial, compreendendo cul-
turas permanentes, florestas e pastagens 
cultivadas e que, embora não negociáveis 
separadamente do solo, poderão ter cotação 
em separado, para base de negócios de pro-
priedades rurais.
CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema 
organizado de informações que, median-
te códigos apropriados, atribui a cada 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
18
logradouro ou seção um valor genérico do 
m² do terreno, observados os fatores de des-
valorização ou valorização que incidem sobre 
sua localização e características próprias.
COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO 
FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o multiplica-
dor que visa a depreciar o imóvel novo para 
atingir condições semelhantes às do imóvel 
avaliando.
COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o mul-
tiplicador que permite passar do valor do m² 
de construção publicado pelas revistas téc-
nicas especializadas ao valor de reprodução 
da benfeitoria. Nele se incluem as despe-
sas complementares, não contempladas no 
Custo Unitário Básico (elevadores, fundações 
etc.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI). 
Este coeficiente não incorpora a vantagem 
da coisa feita, nem o fator de valorização co-
mercial, que devem ser usados, quando for 
o caso, para obter-se o valor de mercado de 
benfeitoria.
DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor 
da benfeitoria causada por obsolescência 
física, econômica ou funcional.
DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma cons-
trução compreendem: custos de projetos 
de arquitetura, estrutura e instalações (elé-
trica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.), 
licenças, seguros, despachantes, instalações 
provisórias, equipamentos mecânicos (ele-
vadores, compactadores, exaustores etc.), 
administração local e outras.
DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites 
que confinem diretamente com os de outras 
unidades.
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multi-
plicadores que visam a transformar os dados 
provenientes dos imóveis utilizados como 
amostra, para fins de levantamento de valores 
adequados ao imóvel avaliando.
FRENTE OU TESTADA EFETIVA - distância real, 
medida pelo desenvolvimento da frente ao 
longo da via ou logradouro público, servidão, 
orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda 
costões e canais.
FRENTE PROJETADA - “Projeção da frente 
sobre a normal a um dos lados, quando 
ambas as divisas laterais são oblíquas no 
mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente 
curva, ressalvadas condições especiais de 
melhor aproveitamento, em função da zona 
e da norma. A medida do fundo em lotes 
de esquina com laterais paralelas” (Básico de 
Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São 
Paulo, 1997).
FRENTE DE REFERÊNCIA - “É a frente adotada 
pelo avaliador como representativa dos ter-
renos pesquisados, visando ao processo de 
homogeneização em decorrência do concei-
to de que as dimensões da testada influem 
no valor do terreno” (Básico de Avaliações de 
Imóveis Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA 
DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).
GLEBA INDUSTRIAL - Gleba urbanizável que 
resulta na criação de lotes de destinação 
industrial.
GLEBA URBANA - é o terreno situado em 
zona urbana ou de expansão urbana, em 
princípio com área superior a 10.000m², 
cujo aproveitamento eficiente não depende 
Pós-Graduação | Unicesumar
19
de parcelamento, em geral sendo poten-
cial ou efetivamente utilizado como terreno 
industrial.
GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado 
em zona urbana ou de expansão urbana, cujo 
aproveitamento eficiente depende de parce-
lamento e urbanização, tendo, em princípio, 
uma área superior a 10.000m². Este limite no 
tamanho da área deve ser considerado me-
ramente indicativo, não devendo ser tomado 
como fator decisório no enquadramento da 
gleba como urbanizável.
IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área con-
tínua, qualquer que seja sua localização, que 
se destine à exploração extrativa, agrícola, 
pecuária, ou agroindustrial, quer por meio 
de planos públicos de valorização, quer por 
meio da iniciativa privada.
LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma 
retangular, com uma só frente ou testada, 
com as medidas--padrão adotadas pela mu-
nicipalidade em que esteja localizado ou 
estabelecidas pela SPU quando da elabora-
ção da Planta Genérica de Valores.
LOTE URBANO - é o terreno situado em zona 
urbana ou de expansão urbana, como tal 
definida na lei municipal de zoneamento 
urbano, passível de ser aceito como unidade 
autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 
de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º 
e 6º, e na legislação local do uso do solo e 
cujo aproveitamento eficiente não dependa 
de parcelamento.
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE - “Resultado 
numérico da divisão da área de um lote pela 
sua frente projetada, nos lotes de centro de 
quadra e pela frente principal nos de frente 
múltipla” (Básico de Avaliações de Imóveis 
Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA DE 
AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).
PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a re-
presentação gráfica de uma localidade na 
escala conveniente, onde estão indicados 
os códigos de logradouros corresponden-
tes aos valores de m² de terreno em moeda 
vigente, determinados em uma mesma data 
e segundo um padrão de comparação.
SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é 
constituída por um trecho de logradouro 
com igual valor genérico para o m² dos ter-
renos nele situados. O ponto inicial da seção 
deve ser o início do logradouro ou o término 
de um trecho anterior, e o seu ponto final o 
início dotrecho subsequente. A seção pode 
corresponder apenas ao lado direito ou es-
querdo de um determinado logradouro no 
trecho considerado.
SERVIDÃO - Encargo específico que se 
impõe a uma propriedade em proveito cole-
tivo ou de outrem. Pode ser classificada em: 
•	 Servidão acessória: aquela necessária 
para que a principal possa surtir efeito. 
Servidão administrativa: aquela em que 
o titular é o poder público.
•	 Servidão aparente: aquela que 
se manifesta concretamente por 
intervenção física.
•	 Servidão múltipla: aquela que, embora 
instituída sobre a mesma parte de um 
imóvel, destina-se a usos de naturezas 
diversas.
•	 Servidão não aparente: aquela que não 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
20
se manifesta por intervenção física. 
Servidão perpétua ou permanente: 
aquela instituída por prazo 
indeterminado.
•	 Servidão predial: restrição imposta 
a um prédio para uso e utilidade 
de outro prédio, pertencente a 
proprietário diverso.
•	 Servidão temporária: aquela instituída 
por prazo determinado.
•	 Servidão voluntária: aquela que 
decorre de ato espontâneo de vontade 
(Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E 
PERÍCIAS, IBAPE, 1996).
TABELA DE VALORES - é o relatório de saída 
do sistema eletrônico de cadastro em que 
estão listados os códigos, a descrição dos 
trechos de logradouros e os corresponden-
tes valores do m² de terreno.
TERRENO INDUSTRIAL - é aquele utilizado 
ou próprio para finalidade produtiva “lato 
sensu” de caráter industrial, tais como fábricas, 
instalações industriais, depósitos, armazéns, 
“shoppings”, supermercados, instalações de 
apoio à pesca, clubes de serviços náuticos 
etc.
TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL - é o ins-
trumento ou escritura pelo qual se transfere 
o domínio do imóvel, mediante seu regis-
tro no Cartório de Registro Geral de Imóveis 
competente. O título de propriedade é de-
nominado comumente escritura ou título de 
domínio de imóvel.
VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO - é o 
valor mais provável de mercado, resultante 
de pesquisa do mercado imobiliário local, do 
m² de terreno para os lotes situados em um 
trecho ou todo um logradouro.
VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE 
UM IMÓVEL - é o resultante da livre ação dos 
fatores e forças de mercado pela lei da oferta 
e da procura. Salvo referência em contrário, 
esse valor é para pagamento à vista, consi-
derando-se o imóvel livre e desembaraçado 
de quaisquer ônus, inclusive locação.
VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - é a 
diferença entre o valor de mercado e o custo 
de reprodução depreciado do imóvel.
UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA - é o 
terreno ou sua fração ideal, com ou sem ben-
feitorias, objeto de Matrícula individual no 
Cartório de Registro Geral de Imóveis.
ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS - 
“Aquelas que apresentam características 
semelhantes quanto à dimensão dos lotes e 
construções, infraestrutura urbana e entorno, 
tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos, 
vocação e capacidade de aproveitamen-
to” (Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E 
PERÍCIAS, IBAPE, 1996).
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21
Simbologia
A simbologia adotada é aquela da ABNT, 
complementada com as convenções literais 
que seguem.
Medidas
Att Área total do terreno
Atu Área do terreno da União
T Frente ou testada real
Tef Frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados) 
Tr Frente ou testada de referência
Tmín Frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Peq Profundidade equivalente
Pmáx Profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua categoria 
Pmín Profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
N Profundidade padrão (ou do lote Padrão)
Ab Área de construção das benfeitorias
Abp Área de construção privativa da unidade imobiliária
Idade
Iap Idade aparente (ou estimada) do imóvel
Ir Idade remanescente
Ip Vida útil provável (Iap + Ir)
Valores e custos
Vtt Valor do terreno total
Vtu Valor do domínio pleno do terreno da União
Vdu Valor do domínio útil do terreno da União
Vg Valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de área rural
Vo Valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro
Vb Valor das benfeitorias
Vbp Valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União e do terreno total
Vti Valor total do imóvel
Vip Valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio
Vir Valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio
Vr Valor residual
Vl Valor locativo
Vui Valor unitário inicial (por m² ou por ha) 
 Vuh Valor unitário homogeneizado
Vd Valor declarado
Vad Valor adotado
Pa Percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis
Pgv Produto geral de vendas
Mgd Montante global das despesas
Dp Despesas em percentagem do Pgv
Li Lucro do incorporador
Lp Lucro percentual em relação ao Pgv
Rlo Receita líquida operacional
Rlef Receita líquida efetiva
Rlt Receita líquida total
Cr Custo de reprodução
Cub Custo Unitário Básico de construção por m²
Yi Índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado
Ylp Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
22
Coeficientes e taxas
r Coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)
i Taxa de juros (por período ou mensal)
f Taxa de inflação (por período ou mensal) 
Kp Coeficiente do valor pleno
Kcf Coeficiente de vantagem da coisa feita
Kr Coeficiente do valor residual
Kv Coeficiente de vacância
fi Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais
Estatística
n Número de elementos da amostra 
xi Elemento da amostra
x Média aritmética
s Desvio-padrão da amostra
σ Desvio-padrão da população
t Abscissa da distribuição de Student
Ls Limite superior de aceitação
Li Limite inferior de aceitação
Fatores de homogeneização e correção
Os fatores de homogeneização são 
extraídos das diversas características en-
contradas nos elementos pesquisados, tais 
como: frente, área, profundidade etc. As 
características destes fatores podem ser 
quantitativas, quando seu valor pode ser 
medido efetivamente (área, frente, profun-
didade, coeficiente de aproveitamento etc.) 
ou qualitativas (localização, zoneamento, 
topografia etc.), quando são arbitradas de-
terminadas pontuações para as diversas 
situações encontradas.
Fat Fator de acidentação topográfica
Fp Fator de profundidade
Ft Fator de frente ou de testada
Ftm Fator de frentes ou de testadas múltiplas
Ftr Fator de transposição de local
Frl Fator de restrição legal
Fpd Fator de pedologia
Fd Fator de depreciação física e funcional ou de idade
Flj Fator de loja ou de valorização comercial
Fpj Fator de projeto
Fac Fator de acabamento
Fa Fator de atualização monetária
Ff Fator de fonte
Fh Fator de homogeneização ou corretivo total
Fc Fator de condomínio
Ftc Fator devido ao tipo de construção
Fx Fator genérico a ser usado conforme a necessidade
Fk Fator de comercialização
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23
Estes coeficientes são aplicados sobre 
os valores unitários ou valores por metro 
quadrado dos elementos pesquisados, no 
sentido de se obter os valores homogenei-
zados que representam os primitivos valores 
corrigidos em função das características do 
imóvel objeto da avaliação.
Os corretores de imóveis 
agora podem determinar 
o valor de mercado de um 
imóvel, atribuição que an-
tes era exclusiva dos en-
genheiros e arquitetos. A 
legitimidade foi atribuída 
pelo Conselho Federal de 
Corretores de Imóveis (Co-
feci), que dispôs na resolu-
ção 957/2006 a competência 
do corretor de imóveis para 
elaborar parecer técnico de 
avaliação imobiliária. “A lei 
6530/78 já definia a compe-
tência do profissional para 
opinar quanto ao valor de 
comercialização de imóveis, 
porém não eram definidos 
os critérios para a elaboração 
do parecer técnico de ava-
liação mercadológica. Com 
a resolução, o Cofeci não 
apenasdefiniu os requisitos 
básicos do documento como 
estabeleceu a formação ne-
cessária para o corretor de 
imóveis atuar na atividade”, 
explica o presidente do Cre-
ci-MG, Márcio Almeida.
Para conquistar o título de 
avaliador imobiliário é ne-
cessário estar regulamente 
inscrito no Creci (Conselho 
Regional dos Corretores de 
Imóveis) e ainda ter diploma 
de curso superior em gestão 
imobiliária ou de especialis-
ta em avaliação imobiliária 
concedido por um dos cur-
sos reconhecidos pelo Cofe-
ci. Após essa capacitação, é 
necessário apresentar alguns 
documentos ao Creci, que se-
rão remitidos ao Cofeci para 
análise. Uma vez cumpridos 
os requisitos necessários, o 
Conselho Federal concederá 
ao corretor o Certificado de 
Registro de Avaliador Imobi-
liário e ainda o inscreverá no 
Cadastro Nacional de Avalia-
dores Imobiliários (CNAI). 
Após emitir o parecer técni-
co, o avaliador deverá reco-
lher uma via do documento 
no Creci. O Conselho emiti-
rá um selo para cada docu-
mento recolhido, que deverá 
constar obrigatoriamente no 
laudo. “Esse controle garan-
tirá segurança ao cliente 
e credibilidade aos laudos 
elaborados pelos corretores 
de imóveis”, explica Márcio 
Almeida.
Esta parametrização da ati-
vidade gera garantias tan-
to para o profissional, que 
participará de um mercado 
em franco crescimento e 
de alta concorrência, assim 
como para o mercado con-
sumidor, que de um lado 
estava sujeito à reserva de 
mercado por um limitado 
grupo de profissionais e de 
outro à inconsistência técni-
ca apresentada por muitos 
“curiosos” e aventureiros al-
teravam perniciosamente as 
regras do mercado.
Fonte: CRECI PR. Dispo-
nível em: <http://www.
crecipr.gov.br/creci/in-
d e x . p h p ? o p t i o n = % 2 0
c o m _ c o n t e n t & v i e w = 
article&id=318>. Acesso em: 
06 nov. 2012.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
24
Classificação dos imóveis 
Pós-Graduação | Unicesumar
25
reconhecendo a separação em dois grandes grupos na avaliação imobi-liária, nosso foco agora está voltado 
para aqueles situados nas áreas urbanas.
Imóveis urbanos
Os imóveis urbanos poderão ser classifica-
dos conforme abaixo:
Quanto ao uso:
a) Residencial.
b) Comercial.
c) Industrial.
d) Institucional.
e) Misto.
Quanto ao tipo do imóvel entre outros:
a) Terreno (lote ou gleba).
b) Apartamento.
c) Casa.
d) Escritório (sala ou andar 
corrido).
e) Loja.
f ) Galpão.
g) Vaga de garagem.
h) Misto.
i) Hotéis e motéis.
j) Hospitais.
k) Escolas.
l) Cinemas e teatros. 
m) Clubes recreativos. 
n) Prédios industriais.
Quanto ao agrupamento dos imóveis:
a) Loteamento.
b) Condomínio de casas.
c) Prédio de apartamentos.
d) Conjunto habitacional (casas, 
prédios ou mistos).
e) Conjunto de salas comerciais.
f ) Prédio comercial.
g) Conjunto de prédios 
comerciais.
h) Conjunto de unidades 
comerciais.
i) Complexo industrial.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
26
Imóveis Rurais
Os imóveis rurais, quanto à classificação dos 
bens, seus frutos e direitos, podem ser segre-
gados de acordo com a instrução normativa 
da ABNT (2001) conforme abaixo:
Dimensão
a) Pequeno - até 4 módulos fiscais.
b) Médio - de 4 a 15 módulos 
fiscais.
Exploração
a) Não explorado.
b) De lazer e turismo.
c) De agricultura.
d) De pecuária.
e) De silvicultura.
f ) Agroindustrial.
g) Misto.
Classificação dos componentes dos imóveis 
rurais
Terras
As terras são enquadradas segundo o 
Sistema de Classificação da Capacidade de 
Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro 
para Levantamento da Capacidade de Uso da 
Terra - III, aproximação ou o que vier a substi-
tuí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais.
Quanto ao seu estágio de exploração 
atual as terras são classificadas como:
a. Terra bruta.
b. Terra nua.
c. Terra cultivada.
Benfeitorias
a. Produção vegetal (culturas).
b. Construções (exemplos: casa, galpão, 
cercas) e instalações (exemplos: 
rede de energia elétrica, rede de 
distribuição de água).
c. Obras e trabalhos de melhoria das 
terras.
Máquinas e equipamentos fixos ou 
removíveis
a) Veículos
b) Semoventes
c) Recursos naturais:
d) Florestais.
e) Hídricos.
f ) Minerais.
Pós-Graduação | Unicesumar
27
Frutos
a) Rendas de exploração direta.
b) Aluguel.
c) Arrendamento.
d) Parcerias.
Direitos
a) Servidões.
b) Usufrutos.
c) Concessões.
d) Comodatos.
e) Direitos hereditários.
f ) Direitos possessórios.
g) Outros.
Atividades básicas
É recomendável que o profissional de ava-
liações ao ser contratado ou designado para 
fazer uma avaliação esclareça aspectos es-
senciais para definir o método avaliatório e 
eventuais níveis de fundamentação e pre-
cisão que se pretende atingir, entre outros:
•	 Finalidade: locação, aquisição, doação, 
alienação, dação em pagamento, 
permuta, garantia, fins contábeis, 
seguro, arrematação, adjudicação e 
outros.
•	 Objetivo: valor de mercado de compra 
e venda ou de locação; outros valores, 
tais como: valor em risco, valor 
patrimonial, custo de reedição, valor de 
liquidação forçada, valor de desmonte 
(ver definição na ABNT NBR 14653-4); 
indicadores de viabilidade e outros.
•	 Prazo limite para apresentação do 
laudo.
•	 Condições a serem utilizadas no caso 
de laudos de uso restrito.
Cabe ainda neste tópico considerar a es-
truturação do trabalho a ser realizado nas 
seguintes etapas:
•	 Conhecimento e requisição de 
documentação.
•	 Vistoria.
•	 Coleta de dados.
•	 Diagnóstico do mercado.
•	 Escolha e justificativa dos métodos e 
critérios de avaliação.
•	 Tratamento dos dados de mercado.
•	 Cálculo do valor do imóvel.
Passaremos a ver em melhores detalhes 
estas etapas.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
28
Documentação
•	 Cabe ao profissional avaliador solicitar 
ao contratante ou interessado o 
fornecimento da documentação 
relativa ao bem, necessária à realização 
do trabalho.
•	 Conhecimento da documentação: 
é recomendável que ao iniciar 
o procedimento de avaliação, a 
primeira providência do profissional 
avaliador seja tomar conhecimento da 
documentação disponível.
•	 Na impossibilidade de o contratante 
ou interessado fornecer toda a 
documentação necessária ou 
esclarecer eventuais incoerências, o 
profissional avaliador deverá julgar 
sobre a possibilidade de elaborar a 
avaliação. Em caso positivo, deverá 
deixar claramente expressas as 
ressalvas relativas à insuficiência ou 
incoerência da informação, bem como 
os pressupostos assumidos em função 
dessas condições.
legislação a consultar
Recomenda-se consultar as legislações 
municipal, estadual e federal, bem como 
examinar outras restrições (inclusive decor-
rentes de passivo ambiental) ou incentivos 
que possam influenciar no valor do imóvel.
Vistoria do imóvel Urbano
Nenhuma avaliação poderá prescindir 
da vistoria. Em casos excepcionais, quando 
for impossível o acesso ao bem avaliando, 
admite-se a adoção de uma situação para-
digma, desde que acordada entre as partes 
e explicitada no laudo.
A vistoria deve ser efetuada pelo profis-
sional avaliador com o objetivo de conhecer 
e caracterizar o bem avaliando e sua ade-
quação ao seu segmento de mercado, daí 
resultando condições para a orientação da 
coleta de dados.
É recomendável registrar as caracterís-
ticas físicas e de utilização do bem e outros 
aspectos relevantes à formação do valor.
O conhecimento de estudos, projetos ou 
perspectivas tecnológicas que possam vir a 
afetar o valor do bem avaliando deverá ser 
explicitado e suas consequências apreciadas.
Caracterização da região:
•	 Aspectos gerais: análise das condições 
econômicas, políticas e sociais, quando 
relevantes para o mercado, inclusive 
usos anteriores atípicos ou estigmas.
•	 Aspectos físicos: condições de relevo, 
natureza predominante do solo e 
condições ambientais.
•	 Localização: situação no contexto 
urbano, com indicação dos principais 
polos de influência.
•	 Uso e ocupação do solo: confrontar 
a ocupaçãoexistente com as leis 
de zoneamento e uso do solo do 
município para concluir sobre as 
tendências de modificação a curto e 
médio prazo.
•	 Infraestrutura urbana: sistema viário, 
transporte coletivo, coleta de resíduos 
sólidos, água potável, energia elétrica, 
telefone, redes de cabeamento para 
transmissão de dados, comunicação e 
Pós-Graduação | Unicesumar
29
televisão, esgotamento sanitário, águas 
pluviais e gás canalizado.
•	 Atividades existentes: comércio, 
indústria e serviço.
•	 Equipamentos comunitários: 
segurança, educação, saúde, cultura e 
lazer.
Caracterização do terreno:
•	 Localização: situação na região e via 
pública, com indicação de limites e 
confrontações.
•	 Utilização atual e vocação, em 
confronto com a legislação em vigor.
•	 Aspectos físicos: dimensões, forma, 
topografia, superfície, solo.
•	 Infraestrutura urbana disponível.
•	 Restrições físicas e legais ao 
aproveitamento.
•	 Sub ou superaproveitamento.
Caracterização das edificações e benfeitorias:
•	 Aspectos construtivos, qualitativos, 
quantitativos e tecnológicos, 
comparados com a documentação 
disponível.
•	 Aspectos arquitetônicos, paisagísticos 
e funcionais, inclusive conforto 
ambiental.
•	 Adequação da edificação em relação 
aos usos recomendáveis para a região.
•	 Condições de ocupação.
•	 Patologias aparentes como anomalias, 
avarias, danos construtivos e outras, 
conforme definidas na ABNT NBR 
13752 que possam influenciar de forma 
significativa a variação dos preços 
relativos dos elementos amostrais.
Edificações e benfeitorias não documentadas:
No caso da existência de edificações e 
benfeitorias que não constem na documen-
tação, observar o disposto em 7.2 da ABNT 
NBR 14653-1.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
30
Situações especiais:
Vistoria por 
amostragem
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é 
permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade 
definida previamente pelas partes ou se houver omissão no contrato, de 
um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou 
conjunto de unidades de mesma tipologia.
Impossibilidade de 
vistoria
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, 
o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em 
comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida 
e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível 
obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: 
a) Descrição interna;
b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, 
a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do 
mesmo edifício e informações da respectiva administração;
c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação 
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Planta de valores
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-
-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e 
percepções considerados no cadastro.
Vistoria do imóvel rural
A vistoria visa permitir ao profissional 
de avaliações conhecer, da melhor maneira 
possível, o imóvel avaliando e o contexto 
imobiliário a que pertence, de forma a orien-
tar a coleta de dados. Além do previsto na 
ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os 
aspectos relevantes na formação do valor, de 
acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade 
da avaliação, constantes no respectivo item.
Caracterização da região:
a) Aspectos físicos: relevo e classes 
de solos predominantes, ocupação 
existente e tendências de 
modificação a curto e médio prazos, 
clima, recursos hídricos.
b) Aspectos ligados à 
infraestrutura pública, como canais de 
irrigação, energia elétrica, telefonia, 
sistema viário e sua praticabilidade 
durante o ano agrícola.
c) Sistema de transporte coletivo, 
escolas, facilidade de comercialização 
dos produtos, cooperativas, 
agroindústrias, assistência técnica 
agrícola, sistemas de armazenagem 
de produtos e insumos, comércio de 
insumos e máquinas agrícolas e rede 
bancária.
d) Estrutura fundiária, vocação 
econômica, disponibilidade de mão 
de obra.
e) Aspectos ligados às possibilidades 
de desenvolvimento local, posturas 
legais para o uso e a ocupação do 
solo, restrições físicas e ambientais 
condicionantes do aproveitamento.
Pós-Graduação | Unicesumar
31
caracterização do imóvel
Abrangendo outros aspectos além da-
queles enumerados nos imóveis urbanos, os 
rurais exigem especial atenção quanto as se-
guintes características.
Quanto a suas características gerais:
a. Denominação.
b. Dimensões - área registrada e área 
levantada topograficamente, quando 
existente.
c. Limites e confrontações.
d. Situação.
e. Destinação.
f. Recursos naturais.
g. Sistema viário interno.
h. Telefonia; rede de energia 
elétrica interna.
i. Utilização econômica atual e 
condicionantes legais.
Quanto à caracterização das terras:
a. Aspectos físicos.
b. Identificação pedológica.
c. Classificação da capacidade de uso 
das terras, conforme 1.3.3.1 Terras.
d. Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das construções e 
instalações:
a. Dimensões.
b. Aspectos construtivos (qualitativos, 
quantitativos e tecnológicos).
c. Estado de conservação, idade 
aparente, vida útil.
d. Aspectos funcionais.
e. Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das produções 
vegetais:
a. Estado vegetativo.
b. Estágio atual de desenvolvimento, 
estado fitossanitário (infestação de 
doenças, pragas e invasoras), nível 
tecnológico.
c. Produtividades esperadas, riscos de 
comercialização.
d. Adaptação à região, considerando o 
risco de ocorrência de intempéries.
e. Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das obras e traba-
lhos de melhoria das terras:
Devem ser caracterizadas as obras e traba-
lhos de melhoria que não foram enquadrados 
quando da classificação da capacidade de 
uso das terras, nos seguintes aspectos:
a. Dimensões e quantidade.
b. Aspectos qualitativos e tecnológicos.
c. Estado de conservação, idade 
aparente e vida útil.
d. Aspectos funcionais.
e. Condicionantes legais.
Quanto à caracterização das máquinas e 
equipamentos:
a. Fabricante, tipo (marca, modelo, ano 
de fabricação, número de série).
b. Características técnicas (exemplo: 
potência, capacidade operacional).
c. Estado de conservação e 
funcionalidade.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
32
Quanto à caracterização das atividades 
pecuárias:
a. Espécie, raça, categoria dos animais.
b. Índices zootécnicos e aspectos 
sanitários
c. Manejo, alimentação e outros.
Quanto à caracterização de outras ativida-
des (agroindústria, turismo rural, hotelaria, 
O trabalho do perito avalia-
dor tem literalmente o poder 
de mudar destinos quando 
sua função é executada com 
lisura, ética e independência. 
Em caso recente divulgado 
na mídia nacional, estiveram 
envolvidos o Metro de São 
Paulo e um dono de motel na 
Zona Leste, cujo imóvel esta-
va em desapropriação para 
ampliação de linhas. O tra-
balho do perito foi essencial 
para garantir o patrimônio 
do empresário, pois o valor 
inicial ofertado era apenas 
25% do valor do bem e com 
o realinhamento da perícia 
alcançou quase R$ 23 MI-
LHÕES.
Veja mais sobre esta notícia 
em: <http://www1.folha.
uol.com.br/fsp/cotidiano/
68984-apos-pericia-valor-
de-imovel-aumenta-r-17-mi.
shtml>.
mineração):
Recomenda-se que a caracterização do 
bem avaliando seja complementada com 
a apresentação de cartografia, desenhos, 
fotografias, imagens de satélite e outros 
documentos que esclareçam aspectos re-
levantes, com citação da respectiva autoria.
Pós-Graduação | Unicesumar
33
Após entendermos que a vistoria é o exame criterioso do imóvel a ser avaliado, 
em que verificamos a localização, assim como informações sobre vizinhança, as 
características físicas, topografia,estado de conservação, padrão construtivo e 
outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer influência 
no preço do imóvel, reconhecemos que é de grande utilidade o avaliador se dirigir 
ao imóvel munido de formulário (Veja modelo anexo) para anotar as informações 
do imóvel, inclusive fazendo o uso do registro de imagens, como fotografias até 
mesmo filmes, se necessário. 
Tais procedimentos e ações metódicas garantem a qualidade da informação 
procurada, assim como geram reflexos diretos sobre o resultado de seu trabalho, 
como veremos na Unidade a seguir, tratando sobre as questões de avaliação dos 
bens.
considerações finais
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
34
Atividade 1
Localize nas letras abaixo doze palavras que são encontradas nas terminologias de ava-
liação e perícia de imóveis.
atividade de autoestudo
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35
Atividade 2
Veja abaixo as frases que lhe permitirão preencher as palavras cruzadas a seguir.
Horizontais:
3. ... aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas 
na ABNT NBR 13752, que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços re-
lativos dos elementos amostrais.
6. Em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admite-se a adoção de 
uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
7. ... urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, 
energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e 
televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
8. Situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
36
Verticais
1. É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência 
do profissional avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.
2. Análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, 
inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
4. Dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
5. ... comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
Pós-Graduação | Unicesumar
37
Frederico Mendonça realiza pales-
tra sobre avaliação de imóveis, o 
mercado de trabalho e a metodo-
logia de avaliação, discutindo temas 
relevantes na profissão do avaliador 
de imóveis.
<http://w w w.youtube.com/
watch?v=lIg5oVpFROk>.
Gilberto Yogui, Diretor do Creci - 
SP, aborda, nesta série de vídeos, 
a respeito do tema de Avaliação 
de Imóveis, assim como seus as-
pectos legais, questões técnicas e 
considerações éticas na profissão 
do Corretor de Imóveis. 
CRECI Esclarece - Avaliação de 
Imóveis: 
<http://w w w.youtube.com/
watch?v=QzXXSKA43XQ>.
<http://w w w.youtube.com/
watch?v=T9m3vGWjlKQ>.
Web
Livro 
Título: Avaliação de Imóveis
Autor: Luís Portella Pereira
Editora: ULBRA
Sinopse: O livro Avaliação de Imóveis para Corretores de Imóveis e Gestores 
Imobiliários vem preencher o vazio de livros escritos sobre avaliação de 
imóveis. O Livro foi escrito de acordo com a norma técnica e com o parecer 
1.066/07 do COFECI. Trabalha o entendimento da norma e da resolução, 
bem como traz exemplos de impactos e de laudos feitos de acordo com 
a norma e de acordo com a resolução.
2 Métodos para Cálculo e Avaliação de Imóveis
Professor Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará 
nesta unidade:
•	 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus 
frutos e direitos
•	 Métodos para identificar o custo de um imóvel
•	 Especificação das avaliações
•	 Apresentação do laudo de avaliação
•	 Procedimentos específicos
objetivos de aprendizagem
•	 Assimilar as especificações das avaliações e os re-
quisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de 
avaliação.
•	 Reconhecer os métodos para identificar o valor de 
um bem, de seus frutos e direitos.
•	 Desenvolver estudo de avaliação baseada no grau 
de fundamentação da análise, conforme metodolo-
gia sacramentada na ABNT.
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível pre-
ferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme 
definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. Quando couber e o 
objetivo for a identificação do valor de mercado, é recomendável 
que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamen-
to eficiente do imóvel. 
Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diag-
nóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de 
outro enfoque, procedendo-se a conciliação. Métodos utilizados 
não detalhados na norma da ABNT devem ser descritos e funda-
mentados no trabalho, de forma a manter a consistência da análise 
desenvolvida e laudos produzidos. 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
40
as metodologias aplicáveis à avalia-ção de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:
Da natureza do bem avaliando.
Da finalidade da avaliação (explicitada no 
laudo junto ao valor encontrado).
Da disponibilidade, qualidade e quanti-
dade de informações colhidas no mercado.
Do prazo para sua execução.
Consideradas as peculiaridades re-
gionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os 
procedimentos desta Norma, que detalham e 
complementam aqueles constantes da ABNT 
NBR 14653-2.
Zonas de características homogêneas
Na Região Metropolitana de São Paulo os 
bairros possuem diversas características de 
diferenciação, classificadas para efeito desta 
Norma, em quatro grupos, totalizando onze 
zonas descritas a seguir, cujos critérios e pa-
râmetros devem servir para enquadramento 
do elemento avaliando em relação à região 
geoeconômica a que pertence.
Procedimentos 
metodológicos
Pós-Graduação | Unicesumar
41
Grupo I - Zonas de uso predominanteMENTE 
residencial e ocupação horizontal
1ª Zona: residencial Horizontal de Padrão 
Popular
Encontradas em regiões periféricas ou 
de ocupações irregulares, dotadas de pouca 
infraestrutura urbana, alta densidade de ocu-
pação e concentração de famílias de baixa 
renda. Os lotes possuem dimensões redu-
zidas, em torno de 125m², e as edificações 
predominantes são de padrão proletário, ge-
ralmente associadas à autoconstrução e no 
uso mínimo de materiais de acabamento.
2ª Zona: residencial Horizontal de Padrão 
Médio
Zonas cuja característica é de ocupação 
horizontal, com predominância de casas e rara 
presença de comércio. São dotadas de infra-
estrutura básica, com população concentrada 
em renda média. Os lotes possuem dimen-
sões em torno de 250m² e as edificações 
são de padrão médio, podendo ser térreas 
ou assobradadas, isoladas ou geminadas, ca-
racterizadas pelos acabamentos econômicos, 
porém de boa qualidade.
3ª Zona: residencial Horizontal de Padrão 
alto
Compreendem as regiões dotadas de 
infraestrutura completa e ocupadas exclu-
sivamente por casas de alto padrão, com 
arquitetura das edificações diferenciada, ge-
ralmente com projetos personalizados. Nestes 
locais, predominam terrenos de grandes pro-
porções, em torno de 600m2.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
42
Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial 
e ocupação vertical (zonas de incorporação):
4ª Zona: Prédios de apartamentos de 
Padrão Popular
Encontradas em diversas regiões, dotadas 
de infraestrutura básica e com concentração 
de população de baixa renda. Apresentam 
vocação para ocupação de prédios de apar-
tamentos de padrão popular, geralmente 
sem elevadores, até quatro andares.
5ª Zona: Prédios de apartamentos ou de 
escritórios de Padrão Médio
Dotadas de infraestrutura completa com 
concentração de população de renda média. 
Para classificação nesta zona é necessário 
verificar a vocação legal e a predominância 
de ocupação que necessariamente tem que 
refletir verticalização, por meio de edifícios 
de apartamentos ou escritórios de padrão 
médio ou superior.
6ª Zona: Prédios de apartamentos ou de 
escritórios de Padrãoalto
Compreendem as regiões ocupadas por 
edifícios de apartamentos ou escritórios com 
arquitetura diferenciada, projetos persona-
lizados e de padrão elevado, destinadas à 
população de alta renda.
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43
Grupo III - Zonas de uso comercial ou de serviços 
com ocupação predominantemente horizontal
7ª Zona: comércio ou Serviços de Padrão 
Popular
Podem ser identificadas em regiões peri-
féricas ou de população de baixa renda, onde 
é constatada a concentração de comércio ou 
prestação de serviços populares.
8ª Zona: comércio ou Serviços de Padrão 
Médio
É constatada a concentração de comércio 
ou prestação de serviços de padrão médio.
9ª Zona: comércio ou Serviços de Padrão 
alto
Identificadas em regiões que apresentam 
arquitetura diferenciada, com projetos perso-
nalizados e de padrão elevado, presentes em 
corredores e ruas de bairros de alto padrão.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
44
Grupo IV - Zonas de uso industrial ou de 
armazéns
10ª Zona: industriais
São zonas cuja vocação é geralmen-
te definida pelas legislações estaduais e 
municipais, com restrições de uso específi-
cas e com ocupação predominantemente 
industrial.
11ª Zona: Galpões
São identificadas pela presença de ar-
mazéns ou galpões, sem características 
industriais podendo ser encontradas em 
regiões cerealistas ou de comércio.
Método comparativo direto de dados de 
mercado
Analisa elementos semelhantes ou as-
semelhados ao avaliando, com objetivo de 
encontrar a tendência de formação de seus 
preços.
A homogeneização das características 
dos dados deve ser efetuada com o uso de 
procedimentos, dentre os quais se desta-
cam o tratamento por fatores e a inferência 
estatística.
Pesquisa de dados 
Principal etapa do processo avaliatório e 
compreende o planejamento da pesquisa, a 
coleta de dados e vistoria de dados amostrais.
Planejamento da pesquisa 
O planejamento da pesquisa define a 
abrangência da amostragem, quantitativa e 
qualitativa, e a forma de sua coleta e compila-
ção, com utilização de fichas, planilhas, roteiro 
de entrevistas entre outros. Caracteriza e de-
limita a região na qual o bem avaliando está 
inserido para a obtenção de uma amostra 
representativa de dados de mercado a ele 
semelhantes.
coleta de dados
Obtenção de dados e informações con-
fiáveis de ofertas e preferencialmente de 
negociações realizadas, contemporâneos à 
data de referência, com suas principais carac-
terísticas físicas, econômicas e de localização 
e investigação do mercado. É recomendá-
vel buscar a maior quantidade possível de 
dados de mercado e com atributos compa-
ráveis aos do bem avaliando.
Serão considerados semelhantes ele-
mentos que:
a. Estejam na mesma região e 
em condições econômico-
mercadológicas equivalentes às do 
bem avaliando.
b. Constituam amostra onde o bem 
avaliando fique o mais próximo 
possível do centroide amostral.
c. Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, 
apartamentos etc.).
d. Em relação ao bem avaliando, 
sempre que possível, tenham:
i. Dimensões compatíveis.
ii. Número compatível de 
dependências (vagas de 
Pós-Graduação | Unicesumar
45
estacionamento, dormitórios entre 
outros).
iii. Padrão construtivo semelhante.
iv. Estado de conservação e 
obsoletismo similares. 
Além destas condições de semelhança, 
observar que:
a. As referências de valor sejam 
buscadas em fontes diversas e, 
quando repetidas, as informações 
devem ser cruzadas e averiguadas 
para utilização da mais confiável.
b. As fontes de informações sejam 
identificadas, com o fornecimento 
de, no mínimo, nome e telefone para 
averiguação.
c. No caso de insuficiência de dados 
semelhantes, possam ser coletados 
outros de condições distintas 
para estudos ou fundamentações 
complementares.
d. Nos preços ofertados sejam 
consideradas eventuais 
superestimativas, sempre que 
possível quantificadas pelo confronto 
com dados de transações.
e. Os dados referentes às ofertas 
contemplem, sempre que possível, o 
tempo de exposição no mercado.
f. Não serão admitidos como dados 
de mercado opiniões, mesmo que 
emitidas por agentes do mercado 
imobiliário.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
46
Método comparativo direto de dados de 
mercado
Analisa elementos semelhantes ou as-
semelhados ao avaliando, com objetivo de 
encontrar a tendência de formação de seus 
preços. A homogeneização das caracterís-
ticas dos dados deve ser efetuada com o 
uso de procedimentos, dentre os quais se 
destaca o tratamento por fatores e a infe-
rência estatística.
Planejamento da pesquisa
É a principal fase de qualquer avalia-
ção, pois se trata da etapa inicial, em que 
serão escolhidos os elementos cuja seme-
lhança orientará as conclusões relativas ao 
valor do bem avaliando. No planejamento de 
uma pesquisa, o que se pretende é a com-
posição de uma amostra representativa de 
dados de mercado de imóveis com caracte-
rísticas, tanto quanto possível, semelhantes 
às do avaliando, usando-se toda a evidên-
cia disponível. 
Esta etapa, que envolve estrutura e es-
tratégia da pesquisa, deve iniciar-se pela 
caracterização e delimitação do mercado 
em análise, com o auxílio de teorias e con-
ceitos existentes ou hipóteses advindas de 
experiências adquiridas pelo avaliador sobre 
a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as 
variáveis que, em princípio, são relevantes 
para explicar a tendência de formação de 
valor e estabelecidas as supostas relações 
entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abran-
gência da amostragem e às técnicas a serem 
utilizadas na coleta e análise dos dados, como 
a seleção e abordagem de fontes de informa-
ção, bem como a escolha do tipo de análise 
(quantitativa ou qualitativa) e a elaboração 
dos respectivos instrumentos para a coleta 
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entre-
vistas entre outros).
identificação das variáveis do modelo
Variável dependente:
Para a especificação correta da variável 
dependente é necessária uma investiga-
ção no mercado em relação à sua conduta 
e às formas de expressão dos preços (por 
exemplo, preço total ou unitário, moeda 
de referência, formas de pagamento), bem 
como observar a homogeneidade nas uni-
dades de medida.
Variáveis independentes:
As variáveis independentes referem-se 
às características físicas (por exemplo, área, 
frente), de localização (como bairro, logra-
douro, distância ao polo de influência entre 
outros) e econômicas (como oferta ou tran-
sação, época e condição do negócio — à 
Métodos para identificar o valor de 
um bem, de seus frutos e direitos
Pós-Graduação | Unicesumar
47
vista ou a prazo). As variáveis devem ser es-
colhidas com base em teorias existentes, 
conhecimentos adquiridos, senso comum 
e outros atributos que se revelem importan-
tes no decorrer dos trabalhos, pois algumas 
variáveis consideradas no planejamento da 
pesquisa podem se mostrar pouco relevantes 
na explicação do comportamento da vari-
ável explicada e vice-versa, e adotando-se, 
sempre que possível, a adoção de variáveis 
quantitativas, que podem ser especificadas 
na seguinte ordem de prioridade:
a. Pelo emprego de tantas variáveis 
dicotômicas quantas forem 
necessárias, especialmente quando a 
quantidade de dados for abundante e 
puderem ser preservados os graus de 
liberdade necessários à modelagem 
estatística definidos nesta Norma (por 
exemplo, aplicação de condições 
booleanas do tipo “maior do que” ou 
“menor do que”, “sim” ou “não”).
b. Pelo emprego de variáveis proxy, por 
exemplo:
•	 custos unitários básicos de entidades 
setoriais, para expressar padrão 
construtivo;
•	 índice fiscal, índice de 
desenvolvimento humano, renda 
média do chefe de domicílio, níveis de 
renda da população, para expressar 
localização;
•	 coeficientes de depreciação para 
expressar estado de conservação dasbenfeitorias;
•	 valores unitários de lojas em locação 
para expressar a localização na 
avaliação de lojas para venda.
E por meio de códigos ajustados, quando 
seus valores são extraídos da amostra com 
a utilização dos coeficientes de variáveis di-
cotômicas que representem cada uma das 
características. O modelo intermediário 
gerador dos códigos deve constar no laudo 
de avaliação.
levantamento de dados de mercado
A primeira etapa realizada no campo, 
designada coleta, é onde se realizam levan-
tamentos junto ao mercado imobiliário, no 
sentido de se obter o maior número de in-
formações possíveis sobre os elementos 
disponíveis, sejam eles ofertas de imóveis 
ou transações realizadas.
Na fase de coleta de dados é 
recomendável:
a. Buscar dados de mercado com 
atributos mais semelhantes possíveis 
aos do bem avaliando.
b. Identificar e diversificar as fontes 
de informação, sendo que as 
informações devem ser cruzadas, 
tanto quanto possível, com objetivo 
de aumentar a confiabilidade dos 
dados de mercado.
c. Identificar e descrever as 
características relevantes dos dados 
de mercado coletados.
d. Buscar dados de mercado de 
preferência contemporâneos com a 
data de referência da avaliação.
O levantamento de dados tem como objetivo 
a obtenção de uma amostra representativa 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
48
para explicar o comportamento do mercado 
no qual o imóvel avaliando esteja inserido 
e constitui a base do processo avaliatório. 
Nesta etapa, o profissional de avaliações 
investiga o mercado, coleta dados e informa-
ções confiáveis preferentemente a respeito 
de negociações realizadas e ofertas, contem-
porâneas à data de referência da avaliação, 
com suas principais características econômi-
cas, físicas e de localização.
As fontes devem ser diversificadas tanto 
quanto possível e identificadas. A identifi-
cação das fontes pode ser dispensada em 
comum acordo entre as partes contratantes. 
Recomenda-se que os dados de mercado 
tenham suas características verificadas pelo 
profissional de avaliações.
Os dados de oferta são indicações im-
portantes do valor de mercado. Entretanto, 
devem-se considerar superestimativas 
que em geral acompanham esses preços 
e, sempre que possível, quantificá-las pelo 
confronto com dados de transações. Na 
amostragem deve-se sopesar o uso de infor-
mações que impliquem opiniões subjetivas 
do informante e recomenda-se:
a. Visitar cada imóvel tomado como 
referência, com o intuito de verificar, 
tanto quanto possível, todas as 
informações de interesse.
b. Atentar para os aspectos qualitativos 
e quantitativos.
c. Confrontar as informações das partes 
envolvidas, de forma a conferir maior 
confiabilidade aos dados coletados.
tratamento de dados
Preliminares:
É recomendável, preliminarmente, a su-
marização das informações obtidas sob a 
forma de gráficos que mostrem as distri-
buições de frequência para cada uma das 
variáveis, bem como as relações entre elas. 
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da 
amostra, a influência das variáveis que pre-
sumivelmente expliquem a variação dos 
preços, a forma dessa variação, possíveis 
dependências entre elas, identificação de 
pontos atípicos entre outros. Assim, pode-se 
confrontar as respostas obtidas no mercado 
com as crenças a priori do profissional de 
avaliações, bem como permitir a formula-
ção de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de paga-
mento parcelado ou a prazo de um dado de 
mercado para preço à vista, esta deve ser 
realizada com a adoção de uma taxa de des-
conto, efetiva, líquida e representativa da 
média praticada pelo mercado, a data cor-
respondente a esse dado, discriminando-se 
a fonte.
No tratamento dos dados podem ser uti-
lizados, alternativamente e em função da 
qualidade e da quantidade de dados e infor-
mações disponíveis:
•	 Tratamento por fatores: 
homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos conforme 
especificado no tópico Tratamento 
de Fatores, a seguir, e posterior 
análise estatística dos resultados 
homogeneizados.
Pós-Graduação | Unicesumar
49
•	 Tratamento científico: tratamento 
de evidências empíricas pelo uso de 
metodologia científica que leve à 
indução de modelo validado para o 
comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer 
modelo é uma representação simplificada do 
mercado, uma vez que não considera todas 
as suas informações. Por isso, precisam ser 
tomados cuidados científicos na sua elabo-
ração, desde a preparação da pesquisa e o 
trabalho de campo, até o exame final dos 
resultados.
O poder de predição do modelo deve ser 
verificado a partir do gráfico de preços obser-
vados na abscissa versus valores estimados 
pelo modelo na ordenada, que deve apresen-
tar pontos próximos da bissetriz do primeiro 
quadrante. Alternativamente, podem ser uti-
lizados procedimentos de validação.
A qualidade da amostra deve estar asse-
gurada quanto a:
•	 Correta identificação dos dados de 
mercado, com especificação e quan-
tificação das principais variáveis 
levantadas, mesmo aquelas não uti-
lizadas no modelo.
•	 Isenção das fontes de informação.
•	 Identificação das fontes de informa-
ção, salvo houver acordo quanto à sua 
dispensa, conforme já abordado.
•	 Número de dados de mercado efeti-
vamente utilizados, de acordo com o 
grau de fundamentação.
•	 Sua semelhança com o imóvel objeto 
da avaliação, no que diz respeito à sua 
situação, à destinação, ao grau de 
aproveitamento e às características 
físicas; diferenças relevantes perante 
o avaliando devem ser tratadas ade-
quadamente nos modelos adotados.
Inserção de mais de um tipo de agrupa-
mento no mesmo modelo. Nestes casos, o 
profissional de avaliações deve se certificar 
de ter contemplado as diferenças significa-
tivas entre esses grupos, sendo obrigatória a 
verificação da influência das interações entre 
as variáveis.
Recomenda-se a inclusão dos endereços 
completos dos dados de mercado.
Tratamento por fatores:
O tratamento por fatores é aplicável 
a uma amostra composta por dados de 
mercado com as características mais próxi-
mas possíveis do imóvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por 
metodologia científica, como citado ante-
riormente, justificados do ponto de vista 
teórico e prático, com a inclusão de validação, 
quando pertinente. Devem caracterizar clara-
mente sua validade temporal e abrangência 
regional e ser revisados no prazo máximo de 
quatro anos ou em prazo inferior, sempre que 
for necessário. Podem ser:
a. Calculados e divulgados, juntamente 
com os estudos que lhe deram 
origem, pelas entidades técnicas 
regionais reconhecidas, bem como 
por universidades ou entidades 
públicas com registro no sistema 
CONFEA/CREA, desde que os estudos 
sejam de autoria de profissionais de 
engenharia ou arquitetura.
b. Deduzidos ou referendados pelo 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
50
próprio profissional de avaliações, 
com a utilização de metodologia 
científica, conforme tópico 
Tratamento científico a seguir, desde 
que a metodologia, a amostragem 
e os cálculos que lhes deram 
origem sejam anexados ao laudo de 
avaliação.
No caso de utilização de tratamento por 
fatores, deve ser observado o ANEXO II – 
Resumo dos fatores de ajuste e respectivos 
intervalos recomendados (IBAPE/SP).
Tratamento científico:
Quaisquer que sejam os modelos uti-
lizados para inferir o comportamento do 
mercado e formação de valores, seus pressu-
postos devem ser devidamente explicitados 
e testados. Quando necessário, devem ser in-
tentadas medidas corretivas, com repercussão 
na classificação dos graus de fundamentação 
e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a 
indução do comportamento do mercado, 
consideradas de interesse pelo profissional 
de avaliações, tais como regressão espacial, 
análise envoltória de dados e redes neurais 
artificiais,podem ser aplicadas, desde que 
devidamente justificadas do ponto de vista 
teórico e prático, com a inclusão de valida-
ção, quando pertinente.
Os Anexos C, D e E na NBR 145653-
2:2011 apresentam de forma resumida as 
características e fundamentos básicos dessas 
ferramentas analíticas em caráter informativo, 
visando sua difusão para o desenvolvimento 
técnico da engenharia de avaliações. No caso 
de utilização de modelos de regressão linear, 
deve ser observado o Anexo A da mesma 
norma.
Campo de arbítrio:
O campo de arbítrio definido em 3.8 da 
ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo com 
amplitude de 15%, para mais e para menos, 
em torno da estimativa de tendência central 
utilizada na avaliação.
O campo de arbítrio pode ser utilizado 
quando variáveis relevantes para a avaliação 
do imóvel não tiverem sido contempladas no 
modelo, por escassez de dados de mercado, 
por inexistência de fatores de homogenei-
zação aplicáveis ou porque essas variáveis 
não se apresentaram estatisticamente sig-
nificantes em modelos de regressão, desde 
que a amplitude de até mais ou menos 15 
% seja suficiente para absorver as influên-
cias não consideradas e que os ajustes sejam 
justificados.
Quando a amplitude do campo de ar-
bítrio não for suficiente para absorver as 
influências não consideradas, o modelo é in-
suficiente para que a avaliação possa atingir o 
grau mínimo de fundamentação no método 
comparativo direto de dados de mercado e 
esse fato deve ser consignado no laudo.
O campo de arbítrio não se confunde 
com o intervalo de confiança de 80% cal-
culado para definir o grau de precisão da 
estimativa.
Método involutivo
Este método exige a vistoria conforme 
já abordado na Unidade I, devendo ainda 
serem realizados:
Pós-Graduação | Unicesumar
51
Projeto hipotético:
Na concepção do projeto hipotético, o 
profissional de avaliações deve verificar o 
aproveitamento eficiente para o imóvel em 
avaliação, como definido anteriormente.
Pesquisa de valores:
A pesquisa de valores deve ser realizada 
segundo os preceitos do método compa-
rativo direto de dados de mercado e tem 
como objetivo estimar o valor de mercado 
do produto imobiliário projetado para a si-
tuação hipotética adotada e sua variação ao 
longo do tempo.
Previsão de receitas:
As receitas de venda das unidades do 
projeto hipotético são calculadas a partir dos 
resultados obtidos na pesquisa de valores, 
considerados a eventual valorização imobi-
liária, preferencialmente inferida, a forma de 
comercialização identificada na conduta do 
mercado e o tempo de absorção em face da 
evolução conjuntural no mercado e evidên-
cias de seu desempenho.
Levantamento do custo de produção do 
projeto hipotético:
Este levantamento corresponde à apura-
ção dos custos diretos e indiretos, inclusive 
de elaboração e aprovação de projetos, ne-
cessários à transformação do imóvel para as 
condições do projeto hipotético.
Previsão de despesas adicionais:
Podem ser incluídas, quando pertinen-
tes, entre outras, as seguintes despesas:
a. De compra do imóvel.
b. De administração do 
empreendimento, inclusive vigilância.
c. Com impostos, taxas e seguros.
d. Com publicidade.
e. Com a comercialização das unidades.
Margem de lucro do incorporador:
Quando for usada margem de lucro em 
modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta 
margem deve ser considerada proporcional 
ao risco do empreendimento, que está dire-
tamente ligado à quantidade de unidades 
resultantes do projeto, ao montante investido e 
ao prazo total previsto para retorno do capital. 
A margem de lucro adotada em modelos es-
táticos deve ter relação com o que é praticado 
no mercado.
Prazos:
No caso de adoção de modelos dinâmi-
cos, recomenda-se que:
a. o prazo para a execução do 
projeto hipotético seja compatível 
com as suas características 
físicas, disponibilidade de 
recursos, tecnologia e condições 
mercadológicas;
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
52
b. o prazo para a venda das unidades 
seja compatível com a estrutura, 
conduta e desempenho do mercado.
Taxas:
No caso de adoção de modelos dinâ-
micos, recomenda-se explicitar as taxas de 
valorização imobiliária, de evolução de custos 
e despesas, de juros do capital investido e a 
mínima de atratividade.
Modelo:
A avaliação pode ser realizada com a uti-
lização dos seguintes modelos, em ordem 
de preferência:
a. Por fluxos de caixa específicos.
b. Com a aplicação de modelos 
simplificados dinâmicos.
c. Com a aplicação de modelos 
estáticos.
Método da renda
As avaliações de empreendimentos de 
base imobiliária (hotéis, shopping centers 
e outros) devem observar as prescrições da 
ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de 
imóvel que não se enquadre na situação an-
terior, devem ser observados os aspectos 
descritos dos tópicos 2.2.6.1 a 2.2.6.4.
Estimação das receitas e despesas:
Em função do tipo de imóvel que se 
pretende avaliar, são levantadas todas as 
despesas necessárias à sua manutenção e 
operação, impostos etc., e receitas prove-
nientes da sua exploração.
Montagem do fluxo de caixa:
A montagem do fluxo de caixa é feita 
com base nas despesas e receitas previstas 
para o imóvel e suas respectivas épocas.
Estabelecimento da taxa mínima de 
atratividade:
Esta taxa é estimada em função das 
oportunidades de investimentos alterna-
tivos existentes no mercado de capitais e, 
também, dos riscos do negócio.
Estimação do valor do imóvel:
O valor máximo estimado para o imóvel 
é representado pelo valor atual do fluxo 
de caixa, descontado pela taxa mínima de 
atratividade.
Método evolutivo
Método em que o valor de mercado do 
imóvel é obtido por meio da composição do 
valor do terreno com o custo de reprodução 
das benfeitorias devidamente depreciado e 
o fator de comercialização, ou seja:
Vi = ( VT + CB ) . FC
Onde:
•	 Vi é o valor do imóvel;
•	 VT é o valor do terreno;
•	 CB é o custo de reedição da benfeitoria;
•	 FC é o fator de comercialização.
Sempre que possível, recomenda-se que 
o fator de comercialização seja inferido no 
mercado da região, a partir de imóveis simi-
lares, observando-se o mínimo de 03 (três) 
elementos. A aplicação deste método exige 
que:
a. O valor do terreno seja determinado 
pelo método comparativo de dados 
de mercado ou, na impossibilidade 
deste, pelo método involutivo.
b. As benfeitorias sejam apropriadas 
pelo método comparativo direto 
de custo ou pelo método da 
Pós-Graduação | Unicesumar
53
quantificação de custo.
c. O fator de comercialização seja 
levado em conta, admitindo-se que 
pode ser maior ou menor do que a 
unidade, em função da conjuntura do 
mercado na época da avaliação.
Quando o imóvel estiver situado em zona de 
alta densidade urbana, onde o aproveitamen-
to eficiente é preponderante, o profissional 
de avaliações deve analisar a adequação das 
benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento 
ou o superaproveitamento do terreno e ex-
plicitar os cálculos correspondentes.
Valor do terreno
Bruto
Valor de
incorporação
Valor de
Construção
Custo de
reedição
Fator de
comercialização Valor do imóvel= =X
+
+
Figura 1 - Método Evolutivo
Fonte: Elaborado pelo Autor
Quando puder ser empregado, o método 
evolutivo pode ser considerado método 
eletivo para a avaliação de imóveis cujas 
características sui generis impliquem a ine-
xistência de dados de mercado em número 
suficiente para a aplicação do método com-
parativo direto de dados de mercado.
O método evolutivo pode também ser 
empregado quando se deseja obter o valor 
do terreno ou o custo de reedição da benfei-
toria a partir do conhecimento do seu valor 
total, considerada a equação acima.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
54
os métodos a seguir são recomenda-dos para a identificação do custo de todos os tipos de imóveis, confor-
me atesta a ABNT em suas normas. A seguir, 
trataremos de cada um deles.
Métodos para identificaro 
custo de um imóvel
Pós-Graduação | Unicesumar
55
Método da quantificação do custo
Utilizado para identificar o custo de re-
edição de benfeitorias. Pode ser apropriado 
pelo custo unitário básico de construção 
ou por orçamento, com citação das fontes 
consultadas.
Identificação de custo 
pelo custo unitário 
básico (ABNT NBR 
12721)
Vistoria
Tendo como objetivo principal examinar 
as especificações dos materiais aplicados, 
para estimação do padrão construtivo, a ti-
pologia, o estado de conservação e a idade 
aparente, a vistoria novamente aqui é exigida.
cálculo da área equivalente de construção
Se os custos das edificações em condo-
mínio forem estimados conforme previsto 
na ABNT NBR 12721, devem ser utilizadas as 
áreas equivalentes de construções para os 
custos unitários padrão, representadas pela 
seguinte fórmula:
( )S A Aq Pp i i
i
n
= +/ .
Onde:
•	 S é a área equivalente de construção;
•	 Ap é a área construída padrão;
•	 Aqi é a área construída de padrão 
diferente;
•	 Pi é o percentual correspondente à 
razão entre o custo estimado da área 
de padrão diferente e a área padrão, de 
acordo com os limites estabelecidos na 
NBR 12721.
Ao custo das edificações resultante da multi-
plicação da área S pelo Custo Unitário Básico 
com características mais próximas às do 
elemento avaliando, devem ser acrescidos 
os itens de custo não contemplados pela 
NBR12721.
estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção 
pode-se aplicar o modelo a seguir:
C CUB S
OE OI OFe OFd A F L1 1 1= + + + - + + +^ ^ ^ ^h h h h; E
Onde: 
•	 C é o custo unitário de construção por 
m² de área equivalente de construção;
•	 CUB é o custo unitário básico;
•	 OE é o orçamento de elevadores;
•	 OI é o orçamento de instalações 
especiais e outras, tais como geradores, 
sistemas de proteção contra incêndio, 
centrais de gás, interfones, antenas, 
coletivas, urbanização, projetos etc.
•	 OFe é o orçamento de fundações 
especiais;
•	 OFd é o orçamento de fundações 
diretas;
•	 S é a área equivalente de construção, 
de acordo com a NBR 12721;
•	 A é a taxa de administração da obra;
•	 F é o percentual relativo aos custos 
financeiros durante o período da 
construção;
•	 L é o percentual correspondente ao 
lucro ou remuneração da construtora.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
56
Identificação do 
custo pelo orçamento 
detalhado
Vistoria:
A vistoria detalhada da benfeitoria tem 
como objetivo examinar as especificações 
dos materiais aplicados, o estado de conser-
vação e a idade estimada.
Levantamento dos quantitativos:
Nesta etapa são levantados todos os 
quantitativos de materiais e serviços aplica-
dos na obra.
Pesquisa de custos:
De acordo com as especificações dos ma-
teriais e serviços utilizados para execução da 
benfeitoria, coletam-se os seus respectivos 
custos em fontes de consulta especializadas.
Preenchimento da planilha orçamentária:
O preenchimento da planilha deve ser 
de acordo com o modelo sugerido na ABNT 
NBR 12721, onde são discriminados todos os 
serviços, indicando-se a unidade de medida, 
a quantidade, o custo unitário, o custo total 
e a fonte de consulta.
Depreciação física
O cálculo da depreciação física pode ser 
realizado de forma analítica por meio de 
orçamento necessário à recomposição do 
imóvel na condição de novo ou por meio 
da aplicação de coeficiente de depreciação, 
que leve em conta a idade e o estado de con-
servação. Esse coeficiente deve ser aplicado 
sobre o valor depreciável.
Em 1918, em nosso país, mostram-se 
os primeiros estudos de avaliação de 
imóveis e já em 1923 foram introdu-
zidos novos métodos de avaliação de 
terrenos, que a partir de 1929 começa-
ram a ser sistematicamente aplicados. 
Nesse contexto a engenharia de avalia-
ção no Brasil tomou corpo e continua 
crescendo e evoluindo nas técnicas 
de avaliação. Atualmente um grande 
número de profissionais e entidades 
desenvolve estudos nesse campo, vi-
sando dar ao tema o suporte científico 
necessário aos métodos técnicos até 
então utilizados (FIKER, 1997).
Considere que, além da vivência de 
mercado e experiência de campo, é 
necessário ao profissional avaliador 
habilidades que se somam para dar 
conta da complexidade percebida no 
mundo contemporâneo. Conhecimen-
tos em matemática básica, matemáti-
ca financeira e estatística são apenas 
alguns dos pontos exigidos daqueles 
que atendem com agilidade as deman-
das do mercado. O uso de sistemas de 
informação e programas específicos, 
inclusive aqueles acessíveis via web. 
Prescindir ou ignorar tais ferramentas 
encantona o profissional, limitando se-
riamente tanto seu desenvolvimento 
quanto suas possibilidades profissio-
nais.
Pós-Graduação | Unicesumar
57
Coeficiente de Estado de Conservação (FCONSERV)
É aquele que corrige as diferenças em ter o estado de conservação das edificações, em 
função da manutenção aplicada à benfeitoria.
a) Tipo de estado de conservação:
Estado de Conservação Nota
Novo 100
Boa 90
Entre Boa e Regular 85
Regular 80
Desgastada 70
Ruim 65
Péssimo 60
Coeficiente de Estado de Conservação:
Ao relacionarmos o fator de estado de conservação do imóvel avaliando com o fator de 
estado de conservação do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis.
ndoa
FatordeEstadodeConserva odoPesquisado
FatordeEstadodeConserva odoAvali
çã
çã
 
W conserv F conservP
FconservA= 
Exemplo:
Estado de Conservação do avaliando = Regular = 80
Fator do Estado de Conservação
Avali ando 80
Estado de Conservação da Pesquisa 01 = 90 1 90 O,89
Estado de Conservação da Pesquisa 02 = 85 2 85 0,94
Estado de Conservação da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,07
Estado de Conservação da Pesquisa 04 = 70 4 70 1,14
Estado de Conservação da Pesquisa 05 = 60 5 60 1,33
Para uma compreensão pontual sobre o processo de avaliação da conservação de um imóvel, 
considere analisar o disposto no ANEXO IV – Estado de Conservação.
custo de reedição da benfeitoria
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução 
da parcela relativa à depreciação.
Método comparativo direto de custo:
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar 
uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elabo-
rados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de 
dados de mercado.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
58
no tratamento por fatores devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando em todas as suas caracterís-ticas cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são 
levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as di-
ferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser 
aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de soma-
tório. No valor original do elemento devem ser considerados quando aplicáveis:
•	 A elasticidade de preços representada pelo fator oferta.
•	 A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões de preços 
que sejam ofertados em outras moedas.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como 
homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes se verificar que 
o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de 
variação dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, 
o comportamento do mercado, em uma determinada abrangência espacial e 
temporal, com a consideração de:
•	 Localização.
•	 Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes).
•	 Fatores padrão construtivo e depreciação.
Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser 
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. 
Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores 
devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.
Fator Oferta:
•	 Transação = 1,00
•	 Oferta = 0,90 ou 0,95
Geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamen-
te transacionados devido à elasticidade de preço por parte do vendedor que 
tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de uma con-
tínua observação de mercado. Este fator é utilizado de forma direta na planilha 
Tratamento por fatores
Pós-Graduação | Unicesumar
59
de homogeneização. 
Em valores captados como “Ofertas” (possibilidade de superestima e margem 
de negociação). Redução de 5% a 10%, ou seja, multiplicar os valores unitários 
por redutores, de 0,95 ou 0,90.
Em valores captados como “Vendas” tendem a ser reduzidos por motivos 
fiscais, no entanto, após certa ponderação podem ser mantidos ou multiplica-
dos por 1,0.
Fator localização
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para 
outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, 
obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal se for 
constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses valores ou 
se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido 
estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de 
locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o 
qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro do local a 
avaliar.
No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem 
incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao 
terreno.
Segundo a NBR 14653-2, a localização indica a situação no contexto urbano, 
com indicação dos principais polos de influência. Refere-se assim às diferenças 
de valores entre imóveis situados em locais distintos, uma vez que, por mais asse-
melhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepâncias relativas 
à localização.
A variação relativa pode ser referente ao Polo Urbano Central ou a um Polo 
Urbano localizado. Os valores a serem estabelecidos podem ser obtidos ou pes-
quisados da seguinte maneira:
a) Por meio do “Valor Fiscal” estabelecidos nas PVG – Plantas de Valores das 
Prefeituras para cobranças do IPTU e ITBI. Estes valores devem ser pesquisados 
com muito cuidado e paciência, pois não são raras as vezes em que percebe-se a 
existência de distorções ou desatualização. Nestas condições devem ser compa-
rados com os valores locais e com as devidas justificativas ajustadas com fatores 
de correções explícitos à situação local.
Assim, Floc = R$ 85,00 / m
2, R$ 91,00 / m2, R$ 89,00 / m2, R$ 75,00 / m2 etc.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
60
b) Por meio de “pontuação percentual” em escala estudada estatisticamente 
no local. A região de influência do terreno avaliando determina-se por pesquisa 
o polo de maior valor no mapa urbano (ponto de 100%).
Por meio da mesma pesquisa determinam-se linhas curvas fechadas de valores 
aproximadamente iguais e concêntricas ao polo e entre si (linha de 90%, linha de 
80%, linha de 70% etc.) Essas linhas são identificadas como Isovalor, pois repre-
sentam tendências de valor equivalente em sua trajetória, aplicados aos imóveis 
tocados pelas mesmas.
Assim, Floc = 85%, 75%, 100%, 90% etc.
Coeficiente de Localização:
Ao relacionarmos o fator de localização do imóvel avaliando com o fator de 
localização do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis.
oand
FatordeLocaliza odoPesquisado
FatordeLocaliza odoAvali
çã
çã W F P
F A
loc
loc
loc=
Como situação hipotética, exemplificando a localização de terrenos em uma 
planta urbana, podemos considerar a figura a seguir.
 
 
 
 
 
 
A 
CENTRO 
RUA 
SECUNDÁRIA 
RUA 
PRINCIPAL 
1 
7 
5
6 2 
3 9 
4 
8
10 
Assim, é necessário 
agora analisar o melhor 
e o pior posicionado no 
contexto urbano, 
devendo a seguir 
classificá-los 
numerando e 
informando nota 
para sua localização.
Nota: também 
denominada Fator de
Localização é atribuída à 
melhor e pior 
localização.
WLOC = Coeficiente de 
Localização. Ao 
relacionarmos o fator de 
localização do imóvel 
avaliando com o fator de 
localização do imóvel 
pesquisado, estamos 
estabelecendo uma 
comparação 
entre esses imóveis.
Fonte: �laborado pelo Autor
Figura 2 - Determinação do Coeficiente de Localização
Fonte: Elaborado pelo Autor
Pós-Graduação | Unicesumar
61
 
 
 
 
 
 
A 
CENTRO 
RUA 
SECUNDÁRIA 
RUA 
PRINCIPAL 
1 
7 
5
6 2 
3 9 
4 
8
10 
Assim, é necessário 
agora analisar o melhor 
e o pior posicionado no 
contexto urbano, 
devendo a seguir 
classificá-los 
numerando e 
informando nota 
para sua localização.
Nota: também 
denominada Fator de
Localização é atribuída à 
melhor e pior 
localização.
WLOC = Coeficiente de 
Localização. Ao 
relacionarmos o fator de 
localização do imóvel 
avaliando com o fator de 
localização do imóvel 
pesquisado, estamos 
estabelecendo uma 
comparação 
entre esses imóveis.
Fonte: �laborado pelo Autor
Classificação Floc Wloc
Avaliando 2 95
1 4 85 1,12
2 2 95 1,00
3 2 95 1,00
4 3 90 1,06
5 3 90 1,06
6 1 100 0,95
7 2 95 1,00
8 4 85 1,12
9 2 95 1,00
10 5 80 1,19
Fatores aplicáveis ao valor de terrenos
As fórmulas dos fatores previstas nesta Norma estão relacionadas com o tra-
tamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de transportar os valores 
estimados para a situação paradigma.
Fatores profundidade e testada:
As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguin-
tes fatores:
a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade 
equivalente (PE) e as profundidades limites indicadas para as zonas (PMI e PMA).
•	 Entre PMI e PMA admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00
•	 Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da 
metade da mesma (1/2 PMI < PE< PMI), deverá ser empregada a seguinte 
fórmula:
Cp = (PMI / PE ) 
p
•	 Para PE inferior a ½ PMI adota-se:
Cp = (0,5) 
p
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
62
•	 Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da 
mesma (PMA < PE < 3PMA), a fórmula a ser empregada é a seguinte:
Cp =1 / [(PMA /PE) + {[1-( PMA /PE )] . (PMA / PE)}]
•	 Para PE superior a 3 PMA, adota-se na fórmula acima PE = 3 PMA
b) Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e 
a de referência (Fr), pela seguinte expressão:
CF = (FR / FP)
F, dentro dos limites: FR / 2 < Fp < 2FR
Os intervalos dos expoentes P e F, os limites de influência por profundidade e 
frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de 
esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE – SP, estão re-
sumidos nas tabelas apresentadas no anexo II.
Assim como a frente, a influência da profundidade de um terreno é equalizada 
por meio de fórmula empírica, a partir da existência de profundidades mínimas 
e máximas que variam de acordo com a localização do imóvel.
•	 PMI = Profundidade Mínima obtida no local.
•	 PMA = Profundidade Máxima obtida no local.
Se a profundidade efetiva do térreo (P) (avaliando ou pesquisado) estiver compre-
endida entre a profundidade mínima (PMI) e a profundidade máxima (PMA), então:
•	 Para: PMA > P > PMI → Fprof = 1,00
Caso esteja entre a profundidade mínima (PMI) e a metade da profundidade 
mínima (PMI/2), teremos:
•	 Para: PMI > P > PMI / 2 → Fprof = ( P / PMI ) 
0,50
Onde: 
•	 P = profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado.
•	 PMI = Profundidade mínima obtida no local.
Na hipótese da profundidade efetiva do terreno (P) encontrar-se além da profun-
didademáxima (PMA) e antes do triplo da profundidade máxima (3PMA), teremos:
•	 Para: 3PMA > P > PMA → F prof = (PMA / P) + {[ 1 – (PMA / P)] x (PMA / P) 
0,50}
Onde: 
•	 P = Profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado.
•	 PMA = Profundidade máxima obtida no local.
Se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver abaixo da metade da profundi-
dade mínima (PMI / 2), então: 
•	 Para: P < 0,5PMI → Fprof = 0,7071
Pós-Graduação | Unicesumar
63
Ou se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver acima do triplo da pro-
fundidade máxima (3PMA), então:
•	 Para: P > 3PMA → Fprof = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 
0,50}
Coeficiente de Profundidade:
oand
FatordeProfundidadedoPesquisado
FatordeProfundidadedoAvali
 
W F P
F A
prof
prof
prof=
Exemplo: 
Para intervalos de profundidade na região:
•	 PMA = 30,00 m e PMA = 55,00 m
Profundidade do avaliando = 60,00 m
Fprof AV = (PMA / P) + {[1-(PMA / P)] x (PMA / P)
0,50} → Fprof AV = (55/60) + {[1-(55/60)] 
x (55/60)0,50}
Fprof AV = 0,9167 + {[1-0,9167] x 0,9574} → Fprof AV = 0,9167 + {0,0833 x 0,9574}
Fprof AV = 0,9965
Profundidade da Pesquisa 01 = 16,00 m
Fprof 01 = (P/ PMA)
0,50 → Fprof 01 = (16 / 30)
0,50
Fprof 01 = 0,7303
Profundidade da Pesquisa 02 = 14,00 m
Fprof 02 = 0,7071
Profundidade da Pesquisa 03 = 180,00 m
Fprof 03 = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 
0,50}
Fprof 03 = (165 / 180) + {[ 1 – (165/ 180)] x (165 / 180)
 0,50}
Fprof 03 = 0,9167 + (0 ,0833 + 0,9574)
Fprof 03 = 0,9965
Profundidade da Pesquisa 04 = 40,00 m
Fprof 04 = 1,0000
Profundidade da Pesquisa 05 = 140,00 m
Fprof 05 = (PMA / P)+{[ 1-(PMA / P)] x (PMA / P) 
0,50} → Fprof 05 = (55/140)+{[1-(55/140)]
x(55/140)0,50}
Fprof 05 = 0,3929 + {[1-(0,3929)]x(0,6268} → Fprof 05 = 0,3929 + {0,6071 x 0,6268}
Fprof 05 = 0,7734
Profundidade da Pesquisa 06 = 12,00 m
Fprof 06 = 0,7071
Profundidade da Pesquisa 07 = 50,00 m
Fprof 07 = 1,0000
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
64
Profundidade da Pesquisa 08 = 29,00 m
Fprof 08 = ( P / PMI )
0,50 → Fprof 08 = ( 29/30 )
0,50 → 
Fprof 08 = 0,9832
Fator de Área
Avaliando = 60,00 m 0,9965
1 16,00 0,7303 1,3645
2 14,00 0,7071 1,4093
3 180,00 0,9965 1,0000
4 40,00 1,0000 0,9965
5 140,00 0,7734 1,2885
6 12,00 0,7071 1,4093
7 50,00 1,0000 0,9965
8 29,00 0,9832 1,0135
Fator área
Em zona residencial horizontal popular (1a zona) aplica-se somente o fator 
área utilizado dentro dos limites de áreas previstas, sem aplicação dos fatores 
testada e profundidade pela seguinte fórmula:
Ca = ( A/125) 
0,20 , onde A = área do comparativo
A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.
Este fator, de aplicação ampla, permite observar que, usualmente, o valor uni-
tário por metro quadrado diminui quando a área aumenta. Sendo que o índice 
é calculado de duas formas:
a) Se a área do terreno pesquisado (Ap) encontrar-se acima do acréscimo de 
30% sobre a área do terreno avaliando (AAV), utilizar a fórmula empírica exponen-
cial (n) da raiz oitava sobre a divisão da área do imóvel, pesquisado sobre a área 
do imóvel avaliando:
. ,Para A x A n f130 0 125
,
p AV areaP
avaliando
pesquisado
0 125
A
A
"# = =a k
b) Se a área do terreno pesquisa (Ap) encontrar-se abaixo do acréscimo de 
30% sobre a área do terreno avaliando (AAV), utilizar a fórmula empírica exponen-
cial (n) da raiz quarta sobre a divisão da área do imóvel pesquisado sobre a área 
do imóvel avaliando:
. ,Para A x A n f130 0 25
,
p AV areaP
avaliando
pesquisado
0 25
A
A
"# = =a k
Pós-Graduação | Unicesumar
65
Caso o avaliador resolva adotar o Fator de Área, deve estar seguro que o 
mesmo traduz adequadamente determinada situação em estudo.
Estudo fator é utilizado na forma direta na planilha de homogeneização.
Exemplo:
Área do Avaliando: 442,57m2
1,30 x AAV = 575,21m
2
Fator de Área
Avaliando 442,47
Área da Pesquisa 01 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 1 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 02 = 283,05 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 2 283,05 0,8943
Área da Pesquisa 03 = 287,28 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 3 287,28 0,8976
Área da Pesquisa 04 = 360,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 4 360,00 0,9497
Área da Pesquisa 05 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 5 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 06 = 230,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 6 230,00 0,8491
Área da Pesquisa 07 = 350,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 7 350,00 0,9431
Área da Pesquisa 08 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 8 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 09 = 680,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 9 680,00 1,0552
Área da Pesquisa 10 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 10 600,00 1,0388
Fator frentes múltiplas
Os terrenos de esquina ou de frentes múltiplas devem ser avaliados como 
tendo uma só frente, principal, escolhida como sendo a que implica no seu maior 
valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixo diretamente às áreas 
mínimas dos intervalos apresentados nas tabelas presentes no anexo II.
Zona Valorização Fator*
4º Zona Incorporações Padrão Popular 10% 0,91
5º Zona Incorporações Padrão Médio 10% 0,91
6º Zona específicos Padrão Alto 5% 0,95
7º Zona Comercial Padrão Popular 10% 0,91
8º Zona Comercial Padrão Médio 10% 0,91
9º Zona Comercial Padrão Alto 5% 0,95
*Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6
Nota: os terrenos devem ser avaliados levando-se em consideração as várias 
possibilidades de aproveitamento, mediante o desmembramento de lotes ou re-
membramento, no caso de pertencerem ao mesmo proprietário. Para uma visão 
completa deste quadro, verifique o Anexo II. 
A influência da variação da frente ou testada de um terreno na formação do 
valor é obtida por meio de fórmula empírica. Desta forma, para calcularmos o 
fator de frente, relacionamos a frente efetiva do terreno pesquisado ou do terreno 
avaliando, com a frente de referência predominante na região.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
66
Fator de Frente:
FFRENTE = ( F / FREF )
0,25
Onde: 
•	 F = Frente do avaliando ou do pesquisado.
•	 FREF = Frente do elemento de referência (Frente predominante na região).
Condição onde o fator torna-se constante:
Para frente menor que FREF/2 → 0,8409
Para frente maior que 2 x FREF → 1,1892
Coeficiente de Frente:
Ao relacionarmos o fator de frente do imóvel avaliando com o fator de frente 
do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre esses 
imóveis.
FatordeFrentedoPesquisado
FatordeFrentedoAvaliando W F P
F A
frente
Frente
Frente=
Exemplo:
Adotada uma frente de referência na região igual a 14,00 m.
Frente do Avaliando = 16,00 m
FFRENTE = ( F / FREF )
0,25 → FFRENTE = ( 16,00 / 14,00 )
0,25 → FFRENTE = 1,0339
Frente da Pesquisa 01 = 10,00 m
FFRENTE = ( F / FREF )
0,25 → FFRENTE = ( 10,00 / 14,00 )
0,25 → FFRENTE = 0,9193
Fator de Área
Avaliando: 1,0339
1 10,00 0,9193 1,12
Frente da Pesquisa 02 = 14,00 m 2 14,00 1,0000 1,03
Frente da Pesquisa 03 = 27,00 m 3 27,00 1,1784 0,88
Frente da Pesquisa 04 = 6,00 m 4 6,00 0,8409 1,23
Frente da Pesquisa 05 = 30,00 m 5 30,00 1,1892 0,87
Frente da Pesquisa 06 = 16,00 m 6 16,00 1,0339 1,00
Fatores relativos à topografia
Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamen-
te as condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra. A 
topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá 
ser valorizante ou desvalorizante.
Na utilização destes fatores, além de sua validação deve ser fundamentada 
sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser ado-
tados os seguintes fatores corretivos genéricos:
Pós-Graduação | Unicesumar
67
Topografia Depreciação Fator*
Situação Paradigma: Terreno Plano - 1,00
Declive até 5% 5% 1,05
Declive de 5% até 10% 10% 1,11
Declive de 10% até 20% 20% 1,25
Declive acima de 20% 30% 1,43
Em aclive até 10% 5% 1,05
Em aclive até 20% 10% 1,11
Em aclive acima de 20% 15% 1,18
Abaixo do nível da rua até 1.00m - 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 1,11
Abaixo do nível da rua 2,50m até 4,00m 20% 1,25
Acima do nívelda rua até 2,00m - 1,00
Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 1,11
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6
Nos casos de valorização, tais como os terrenos em zona de incorporação, em que o declive 
existente pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo, atirantamentos etc., 
sendo menos frequentes, deverão ser detalhados e justificados.
Coeficiente de Topografia:
Ao relacionarmos o fator de Topografia do imóvel avaliando com o fator de topografia 
do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Fator de Topografia do Pesquisado
Fator de Topografia do Avaliando
W F P
F A
topo
 topo
topo
=
Exemplo: 
Topografia do avaliando = Declive até 5% = 95
Coeficiente de Topografia
Avaliando 95
Topografia da Pesquisa 01 = Plano = 0,125 1 100 0,95
Topografia da Pesquisa 02 = Declive entre 5% e 10% = 90 2 90 1,06
Topografia da Pesquisa 03 = Declive acima de 10% = 80 3 80 1,19
Topografia da Pesquisa 04 = Aclive suave = 95 4 95 1,00
Topografia da Pesquisa 05 = Aclive acentuado = 90 5 90 1,06
Os valores constantes no coeficiente de 
topografia são inseridos na planilha de 
homogeneização.
 
Outros aspectos topográficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado 
acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc. Todos os casos 
devem ser apreciados, e com base nas informações coletadas o avaliador deve analisar as 
vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
68
Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação da água
A existência de água aflorante no solo, devida ao nível elevado de lençol 
freático ou ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos, 
terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como 
desvalorizante, condição essa que deve ser verificada no mercado da vizinhança 
do elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se 
a adoção dos seguintes fatores:
Situação Depreciação Fator*
Situação Paradigma: Terreno Seco - 1,00
Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu 
acesso, mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta 10% 1,11
Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado 
periodicamente pela inundação 30% 1,43
Terreno permanentemente alagado 40% 1,67
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias para a 
solução do problema. Em áreas de grande porte devem ser aplicados somente nas 
áreas diretamente afetadas.
Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a 
Pós-Graduação | Unicesumar
69
restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser 
verificado o seu obsoletismo.
Esta variável diferencia os imóveis da amostra dimensionando sua maior 
ou menor valorização em função do tipo e diversas qualidades de terreno que 
compõem o imóvel, comparando a condição do solo superficial entre o imóvel 
avaliando e os elementos pesquisados, em função das dificuldades que venham 
a acarretar terrenos com características distintas da situação paradigma igual a 
1,00.
Ao relacionarmos o fator de superfície do imóvel avaliando como fator de su-
perfície do imóvel pesquisado estamos estabelecendo uma comparação entre 
estes imóveis.
Coeficiente de Superfície:
sup
sup
FatordeSuperficiedoPesquisado
FatordeSuperficiedoAvaliando W F P
F A
sup =
Exemplo: 
Superfície do avaliando = 100
Coeficiente de Superfície
Avaliando 100
Superfície da Pesquisa 01 = 90 1 90 1,11
Superfície da Pesquisa 02 = 90 2 90 1,11
Superfície da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,33
Superfície da Pesquisa 04 = 60 4 60 1,67
Superfície da Pesquisa 05 = 100 5 100 1,00
Os valores constantes no coeficiente de 
superfície são inseridos na planilha de 
homogeneização.
Melhoramentos Públicos
A existência de melhoramentos públicos é um item relevante na valorização 
imobiliária, sendo que a forma mais usual de tratar este coeficiente é por meio da 
utilização da tabela abaixo, baseada no critério do Engenheiro João Ruy Canteiro.
Fator Índice Fator Índice
Água 0 a 15 Pavimentação Asfáltica 30
Esgoto 0 a 10 Pavim. com Pedra Irregular 20
Luz 0 a 5 Pavim. com Cascalho 10
Calçada e Meio Fio 0 a 10 Sem Pavimentação Primária 0
Telefone 0 a 5 Rede Pluvial 0 a 10
Iluminação Pública 0 a 5 Comércio 0 a 15
 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
70
Podemos ordenar uma planilha de forma que durante a pesquisa em campo já 
obtenhamos o resultado deste fator de melhoramentos públicos:
Água
15
Luz Resid.
5
Telefone
5
Ilum. Publ.
5
Pluvial
10
0 – 15 0 - 5 0 – 5 0 – 5 0 - 10
Esgoto
10
Calçada 
5
Paviment.
20
T r a n s p . 
Col. 5 Comércio 5
0 – 10 0 - 10 0 - 30 0 - 5 0 – 15
NOTA GERAL DO DADO: 80
Coeficiente de Melhoramentos Públicos:
Ao relacionarmos o fator de melhoramentos públicos do imóvel avaliando 
com o fator de melhoramentos públicos do imóvel pesquisado, estamos esta-
belecendo uma comparação entre esses imóveis.
cos
cos
FatordeM elhoramentosP bli doPesquisado
FatordeM elhoramentosP bli doAvaliando W F P
F A
ú
ú
mp
mp
mp=
Melhoramentos Públicos do Avaliando = 80
Coeficiente de Melhoramentos 
Públicos
Avaliando 80
Superfície da Pesquisa 01 = 90 1 95 0,84
Superfície da Pesquisa 02 = 90 2 65 1,24
Superfície da Pesquisa 03 = 75 3 110 0,73
Superfície da Pesquisa 04 = 60 4 80 1,00
Superfície da Pesquisa 05 = 100 5 75 1,07
Fator de Padrão de acabamento
É aquele que corrige as diferenças entre o padrão de acabamento das 
edificações em função do tipo e qualidade do material que compõem a construção.
a) Tipo de padrão de acabamento:
Padrão de Acabamento Nota
Alto 100
Alto / Normal 90
Normal 80
Normal / Baixo 75
Baixo 70
Popular 65
Mínimo 60
Pós-Graduação | Unicesumar
71
Coeficiente de Padrão de Acabamento:
Ao relacionarmos o fator de padrão de acabamento do imóvel avaliando 
como fator de padrão de acabamento do imóvel pesquisado, estamos estabe-
lecendo uma comparação entre estes imóveis.
FatordePadr odeAcabamentodoPesquisado
FatordePadr odeAcabamentodoAvaliando W F P
F A
ã
ã
padr o
padr o
padr o
ã
ã
ã=
Exemplo:
Padrão de Acabamento do avaliando = Normal / Alto = 90 Coeficiente de Padrão de 
Acabamento
Avaliando 90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 01 = 100 1 100 0,90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 02 = 90 2 90 1,00
Padrão de Acabamento da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,20
Padrão de Acabamento da Pesquisa 04 = 70 4 70 1,29
Padrão de Acabamento da Pesquisa 05 = 65 5 65 1,38
Para compreensão mais detalhada relativa à ponderação sobre o padrão 
de acabamento e seus aspectos determinantes, veja o ANEXO III - Padrão 
Construtivo.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
72
avaliação de terrenos em zonas de 
incorporações
Em princípio, só devem ser utilizados 
como elementos comparáveis os diretamen-
te incorporáveis. Se esta condição não for 
atendida, estudar a relação entre valores 
unitários dos terrenos incorporáveis com:
•	 Terrenos passíveis de incorporações 
por agrupamento com lotes contíguos.
•	 Terrenos que não permitem 
incorporações.
Os valores unitários são homogeneizados em 
função da localização. A influência de áreas 
acima dos limites previstos na tabela 2 apre-
sentada no anexo II deve ser estudada a parte.
Consideram-se elementos semelhantes 
para comparação direta apenas aqueles que 
apresentem dimensões que permitam incor-
poração, ou seja, frente igual ou maior que 
16m e as áreas indicadas na tabela 2 apre-
sentada no anexo II.
avaliação de lojas
Para a avaliação de lojas, na determi-
nação de valores de mercado de venda ou 
locação, deve-se utilizar preferencialmen-
te o método comparativo direto de dados. 
Caso o mercado não apresente condições de 
comparação direta, utilizar o método evolu-
tivo com a valoração da parcela do terreno 
pelas condições da tabela 2 apresentada no 
anexo II.
terrenos emzoneamentos diferentes
Na eventualidade de insuficiência de 
dados de mesmo zoneamento urbanístico 
poderão ser utilizados elementos diferen-
tes, os quais se detectada divergência de 
resultados, deverão ser corrigidos para a 
condição procurada, mediante análise fun-
damentada, levando em conta não só os 
coeficientes de aproveitamento, taxas de 
ocupação e usos possíveis pelas posturas, 
como a assimilação, na época, pelo mercado 
local, dos efeitos das restrições e permissibi-
lidades deles decorrentes.
lotes industriais
A avaliação de lotes industriais deve ser 
feita, em princípio, pelo unitário e pela lo-
calização. A pesquisa deve compreender 
terrenos com áreas e dimensões equivalen-
tes, próximos dos da área avalianda. Não 
necessitarão obrigatoriamente ser levados 
em conta os fatores de testada, profundida-
de e frentes múltiplas, desde que o acesso 
seja suficiente e proporcional às superfícies.
Na eventualidade de inexistirem dados 
em número suficiente preenchendo as con-
dições de área e frente, poderão ser usados 
outros com superfícies e extensões menores, 
ou maiores, desde que feita análise demons-
trando a relação valor unitário/área.
Fatores alternativos
Alternativamente podem ser adotados 
fatores de homogeneização medidos no 
mercado, desde que o estudo de mercado 
específico, que lhes deu origem, seja anexado 
ao laudo de avaliação.
A função homogeneizante de novos 
fatores, não listados nesta norma como obri-
gatórios, deve ser validada previamente.
Desapropriações
As desapropriações podem ser classifi-
cadas quanto à sua extensão, em:
Pós-Graduação | Unicesumar
73
•	 Total: aquela que atinge o imóvel em 
sua totalidade, ou cujo remanescente 
seja inaproveitável.
•	 Parcial: aquela que atinge parte do 
imóvel.
Quanto à sua duração, estas podem ser:
•	 Temporárias ou 
•	 Permanente.
Critérios:
Nas desapropriações totais as avaliações 
devem ser realizadas com a utilização dos 
métodos previstos nesta NBR ABNT 14653-2. 
O profissional de avaliações deve apresen-
tar, a título de subsídio, o custo de reedição, 
o de reprodução e o valor de mercado.
Nas desapropriações parciais, o critério 
básico é o da diferença entre as avaliações do 
imóvel original e do imóvel remanescente, 
na mesma data de referência (critério “antes 
e depois”). Devem ser apreciadas circunstân-
cias especiais, quando relevantes, tais como 
alterações de forma, uso, acessibilidade, ocu-
pação e aproveitamento.
No caso de benfeitorias atingidas devem 
ser previstas verbas relativas ao custo de obras 
de adaptação do remanescente, possível 
desvalia acarretada por perda de funciona-
lidade e eventual lucro cessante, no caso de 
ser necessária desocupação temporária para 
a execução dos serviços.
Se o profissional de avaliações conside-
rar inaproveitável o remanescente do imóvel, 
esta condição deve ser explicitada e seu valor 
apresentado em separado. Nas desapropria-
ções temporárias, as indenizações devem 
considerar a renda que seria auferida pelo 
imóvel, durante o período correspondente, 
bem como eventuais perdas adicionais.
Servidões
Quanto à sua natureza pode, entre outras, 
as servidões serem classificadas em:
•	 Administrativa ou pública, quando o 
titular da servidão for o Poder Público 
ou seu preposto, sem que exista um 
imóvel serviendo.
•	 Predial, quando a restrição for imposta 
a um imóvel serviente para uso e 
utilidade do imóvel serviendo.
Já quanto à sua finalidade, figuram ainda:
•	 Passagem de pedestres e veículos.
•	 Passagem de linhas de transmissão.
•	 Passagem de tubulações.
No tocante à intervenção física, estas podem 
ser:
•	 Aparente, quando há intervenção física.
•	 Não aparente, quando não há 
intervenção física.
Finalmente, quanto à sua duração, as servi-
dões classificam-se em:
•	 Temporária.
•	 Perpétua.
Critérios:
O valor da indenização pela presença de 
servidão corresponde à perda do valor do 
imóvel decorrente das restrições a ele impos-
tas, calculadas alternativamente por:
•	 Diferença entre as avaliações do 
imóvel original e do imóvel serviente, 
na mesma data de referência (critério 
“antes e depois”), com consideração 
de circunstâncias especiais, tais 
como alterações de uso, ocupação, 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
74
acessibilidade e aproveitamento.
•	 Diferença entre os valores presentes 
dos rendimentos imobiliários líquidos 
relativos ao uso do imóvel antes e 
depois da instituição da servidão.
Prejuízos causados às benfeitorias atingidas 
pela faixa de servidão devem ser avaliados, 
assim como perdas adicionais decorrentes 
da instituição da servidão no imóvel, como 
a cessação de atividade econômica devem 
ser consideradas quando solicitadas.
Glebas urbanizáveis
A avaliação das glebas urbanizáveis deve 
ser feita preferivelmente com a utilização do 
método comparativo direto de dados de 
mercado. Quando for utilizado o método 
involutivo, recomenda-se considerar os se-
guintes aspectos:
a) A viabilidade legal da 
implantação do parcelamento 
do solo simulado, respeitadas as 
restrições da Lei 6766 e das Leis 
Estaduais e Municipais atinentes 
ao uso e ocupação do solo, com 
destaque para os parâmetros físicos 
e urbanísticos exigidos para o 
loteamento, tais como o percentual 
máximo de áreas vendáveis, 
infraestrutura mínima, leitos 
carroçáveis, declives máximos etc.
b) A possibilidade de 
desmembramentos parciais, 
com frente para vias ou 
logradouros públicos oficiais, 
desde que legalmente viáveis e 
economicamente vantajosos, com 
loteamento da área remanescente.
c) O estado dominial e eventuais 
gravames sobre a gleba, tais como 
a existência de direitos reais e 
possessórios, informados pelo 
contratante.
d) Caso a gleba urbanizável seja 
avaliada como empreendimento, 
devem ser seguidos os preceitos da 
ABNT NBR 14653-4.
e) Quando houver dúvidas sobre a 
viabilidade da urbanização da gleba, 
recomenda-se verificar o seu valor 
por meio de seus frutos, tais como 
locação, arrendamento etc.
avaliação de aluguéis
A avaliação de aluguéis ocorre por 
comparação direta quando tratar-se do 
procedimento preferencial, usualmente em-
pregado em ações renovatórias e revisionais. 
Para a sua aplicação é exigido o conheci-
mento de dados de mercado referentes a 
locações de imóveis semelhantes.
Especial atenção deve ser dada quando 
forem comparados aluguéis com distintos 
períodos de reajuste ou estágios do contrato, 
admitindo-se os seguintes procedimentos:
a) Tornar os dados homogêneos, 
com o auxílio de modelos que levem 
em conta a previsão inflacionária.
b) Utilizar modelos de regressão 
com variáveis que considerem as 
diferenças contratuais ou o estágio 
do contrato.
Pós-Graduação | Unicesumar
75
No caso de antecipação de aluguéis, 
devem ser adicionados aos aluguéis nomi-
nais acréscimos constantes, financeiramente 
equivalentes ao pagamento antecipado.
Pela remuneração do capital
Neste caso, o aluguel é determinado 
em função do valor do imóvel, podendo ser 
empregado em casos de imóveis isolados e 
atípicos, para os quais a utilização da com-
paração direta seja impraticável.
Sua utilização exige a determinação da 
taxa de remuneração e do valor do imóvel 
e a taxa de remuneração deve ser objeto 
de pesquisa específica para cada caso, pois 
varia para cada tipo de imóvel, localização e, 
também, ao longo do tempo dependendo 
da conjuntura econômica.
reformas
O custo de reformas que beneficiem o 
imóvel alugado pode ser amortizado em 
forma de desconto do aluguel, durante prazo 
compatível.
liquidação forçada
Quando solicitado, além do valor de 
mercado, pode constar no laudo de avalia-
ção o valor para liquidação forçada, para uma 
certa data, adotando-se critérios acordados 
entre contratantes e contratados.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
76
esta é a etapa do processo de avaliação em que se procurauniformizar as di-ferenças existentes entre os diversos 
elementos pesquisados, no qual são lançados 
os valores pesquisados e determinados ele-
mentos que influenciam a formação destes 
valores, por meio da utilização dos fatores e 
coeficientes de homogeneização.
O Tratamento Estatístico usado em 
Engenharia de Avaliações de Bens varia 
de acordo com a precisão e complexidade 
exigida nos trabalhos (Estatística Descritiva 
ou Estatística Inferencial).
Após os cálculos dos valores unitários ho-
mogeneizados, ou seja, dos valores/m² dos 
elementos pesquisados multiplicados pelos 
fatores de homogeneização, obtém-se o rol 
de dados (VUH) que deverão ser submeti-
dos ao tratamento estatístico, objetivando 
a determinação do valor do imóvel avalian-
do por meio da estatística descritiva.
Veja o exemplo a seguir de uma tabela 
para homogeneização aplicados em seus di-
versos termos.
Tabela 2 – Tabela de Homogeneização
VU FO WLOC WFR WTOPO WAREA VUH
1 38,10 0,90 1,00 1,1023 1,00 0,97 36,66
2 37,50 0,90 1,11 1,0000 1,05 1,02 40,12
3 41,18 1,00 1,18 0,9622 1,05 0,91 44,67
4 41,05 0,90 1,05 1,0174 1,00 1,04 41,05
5 40,24 1,00 1,00 1,0105 1,00 1,03 41,88
6 33,93 1,00 1,00 1,0000 1,00 1,02 34,61
Fonte: Elaborado pelo Autor
Homogeneização 
dos Fatores
Pós-Graduação | Unicesumar
77
Adotado para o imóvel avaliando uma área 
de terreno = 450 m2
Onde:
•	 VU = Valor Unitário
•	 FO = Fator de Oferta
•	 WLOC = Fator de Localização
•	 WMP = Fator de Melhoramentos 
Públicos
•	 WTOPO = Fator de Topografia
•	 WPAV = Fator de Pavimentação
•	 VUH = Valor Unitário Homogeneizado
Nesta etapa é importante registrar que a ava-
liação é um trabalho cujo resultado é fruto 
de um estudo estatístico, no qual procura se 
obter resultados situados junto ao elemento 
de tendência central, ou melhor, procura-
se um intervalo de valores, em cujo interior 
pode-se garantir, com um nível de certeza 
compatível, o valor de mercado do bem 
avaliando.
No caso das avaliações determinadas por 
meio da estatística descritiva, o trabalho ini-
cia-se com a determinação de um valor de 
tendência central (média aritmética), calcu-
la-se a medida de dispersão (desvio-padrão), 
procede-se ao saneamento amostral, no 
sentido de eliminar elementos estatistica-
mente indesejáveis à avaliação e calcula-se 
o intervalo de confiança por meio da distri-
buição t de Student.
Com o desenvolvimento das 
políticas de incentivo para 
habitação pelo poder pú-
blico, houve um crescimen-
to significativo do crédito 
imobiliário disponível, tal 
crescimento gerou uma pro-
porcional demanda para o 
nicho de avaliações. Antes da 
liberação do crédito, existe a 
necessidade da avaliação do 
imóvel cedido à instituição 
financeira, o que se atribui 
ao profissional de avaliações. 
Este precisa fundamentar o 
valor das garantias cedidas 
às instituições bancárias.
É a respeito da etapa de 
homogeneização e dos fa-
tores a serem levados em 
consideração, que se enten-
de ser necessário um apro-
fundamento das caracterís-
ticas analisadas na malha 
de amostras, para compor 
o valor final da forma mais 
justa e precisa possível. Ao 
determinar as características 
das amostras a serem utiliza-
das para efeito de cálculo na 
etapa da homogeneização 
dos valores, por mais perfei-
ta que seja a busca, sempre 
envolve uma análise de imó-
veis com características hete-
rogêneas, distintas daquele 
que está sendo avaliado, ten-
do em vista as particularida-
des de cada amostra. Há di-
ferenças na área construída, 
no padrão de acabamento, 
no estado de conservação, 
quantidade de vagas de ga-
ragem, na localização den-
tro do mesmo bairro, andar, 
no tempo decorrido com a 
oferta disponível (mercado 
vendedor ou comprador), 
das possíveis ofertas e ven-
das efetivas, da variação nos 
preços com o tempo e das 
conjunturas econômicas.
Além do sistema tradicional, 
estruturado em cálculos por 
tabelas e ainda aqueles de-
senvolvidos em planilhas 
eletrônicas, hoje a internet 
é recurso acessível à maio-
ria dos profissionais. Assim, 
uma pesquisa rápida na wide 
world web certamente lhe 
retornará uma dezena de sis-
temas e sites que prometem 
facilitar a vida como avalia-
dor. 
A exemplo disso visite e 
analise os resultados gera-
dos pelo site Cálculo Exato, 
que em uma de suas seções 
possibilita uma Avaliação de 
imóvel por comparação dire-
ta com tratamento por fato-
res. Saiba mais em: <http://
www.calculoexato.com.br/
adel/pericia/comparativoFa-
tores>.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
78
a avaliação de imóveis rurais, em princípio, pressupõe sempre a deter-minação do valor do imóvel como 
um todo, estando aí incluídas as benfeitorias 
reprodutivas, não reprodutivas (constru-
ções), semoventes, máquinas e implementos 
agrícolas, como definidas na NBR 14653-3 
Avaliação de Bens - Imóveis Rurais.
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS RURAIS
Pós-Graduação | Unicesumar
79
Método de avaliação
Os métodos a usar são os adotados por 
essa mesma Norma, a saber, os diretos (com-
parativo e de custo) e os indiretos (de renda 
e residual), com peculiaridades de aplicação 
a cada componente do valor, ou seja, terra 
nua, construções, instalações, culturas etc.
terra nua
a) No caso dos imóveis rurais, o 
valor da terra nua está diretamente 
relacionado:
b) Com a sua capacidade de 
uso, isto é, quanto maior o grau de 
aproveitamento e quanto maior a 
gama de uso que o solo permite, 
maior o valor desse.
c) Com a situação ou localização.
d) Com a dimensão.
Um só terreno rural pode conter solos de di-
versos tipos, devendo o mesmo, para fins de 
avaliação, ser subdividido em parcelas confor-
me a tabela de classificação que o avaliador 
entenda ser a mais adequada. Quando uti-
lizados os métodos diretos, o valor da terra 
é dado ou por comparação do valor global 
ou pelo somatório das parcelas de seus com-
ponentes (conforme a classificação de solo/
acessos/fertilidade etc.).
A localização de um imóvel rural refere-
se, principalmente, à qualidade dos acessos 
e à proximidade dos mercados consumido-
res dos produtos explorados. A dimensão das 
propriedades também tem influência deter-
minante no valor, devendo se constatar na 
região como se comporta o mercado imo-
biliário em relação a esse fator.
Além desses 3 (três) fatores, existirão 
outros que dependendo da região, devem ser 
considerados na determinação do valor do 
imóvel, tais como declividade do terreno, 
potencial de irrigação, pluviosidade, percen-
tagem de área coberta de mata nativa etc.
Benfeitorias
Benfeitorias não reprodutivas ou não 
produtivas:
São as edificações em geral (casas, 
galpões, currais etc.) e os melhoramentos 
fundiários (trabalhos de conservação de solo, 
sistemas de irrigação e drenagem etc.).
A norma informa que “as avaliações das 
construções (edificações e instalações) são 
feitas por meio de orçamentos qualitativos e 
quantitativos ou com o emprego de custos 
unitários oriundos de tabelas, desde que 
provenientes de fontes fidedignas e obriga-
toriamente mencionadas” (ABNT, 2004, p.16).
A depreciação das construções e das ins-
talações deve levar em conta os aspectos 
físicos e funcionais, com a consideração da 
vida útil, aparente e provável, bem como do 
estado de conservação.
Ou seja:
Vb = Custo unitário x Área x 
depreciação
Na depreciação das benfeitorias não pro-
dutivas considera-se mais o estado de 
conservação que a idade. Outrossim, o 
avaliador deve considerar, principalmente, 
a utilidade das benfeitorias e sua adequação 
ao potencial de produção do imóvel.
Para o caso de máquinas e implementos 
agrícolas, a avaliação deve ser feita pelo 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
80
método direto, com citação obrigatória das 
fontes de consulta. A depreciação deve levar 
em conta, além dos aspectos já menciona-
dos, o eventual obsoletismo, a manutenção 
e as condições de funcionamento.
Na impossibilidadede comparação, 
faz-se a pesquisa de equipamentos novos, 
determina- se a vida útil provável e calcula-
se o valor do bem depreciado.
Benfeitorias reprodutivas ou produtivas 
são as inovações capazes de proporcionar 
rendimentos por meio da venda dos seus 
produtos: culturas, reflorestamentos, pastos 
cultivados ou melhorados etc.
Culturas
As culturas permanentes, existentes no 
meio rural, podem ser domésticas ou comer-
ciais. Para a avaliação de culturas domésticas o 
critério empregado deverá ser o de reposição, 
isto é, avaliação pelo custo de formação. O 
custo de formação compreende o custo da 
muda e das despesas necessárias ao plantio 
e à manutenção, até a idade em que se inicia-
ria nova produção, caso o pomar já estivesse 
em produção; caso contrário, até a idade em 
que a avaliação está sendo feita.
No caso das culturas comerciais, além 
do valor da reposição, considera-se o valor 
econômico do pé, segundo a produtivida-
de da própria propriedade ou em estudos 
publicados.
Florestas
Para a avaliação de florestas, de forma re-
sumida, de acordo com o trabalho do Eng. 
Adilson José Magossi, pelo método do valor 
econômico, a fórmula avaliatória básica é bas-
tante simples e pode ser representada pela 
expressão:
Pós-Graduação | Unicesumar
81
V = RL x A x r
Onde :
•	 V = Valor econômico procurado.
•	 RL = Renda líquida esperada.
•	 A = Fator de atualização 
das receitas para obtenção do valor 
presente das receitas futuras.
•	 R = Coeficiente de risco.
Entretanto, há elementos que o avalia-
dor deve observar, primeiramente, a fim de 
melhor organizar os dados, tais como a 
idade de corte e diâmetro das espécies 
existentes, restrições (legais ou ambientais) 
quanto à extração, madeiras de primeira e 
segunda categoria, aspectos dificultadores 
da extração como declividade, proximida-
de de centros consumidores etc.
Pastos
A pastagem é uma cultura perene e o seu 
cultivo representa o embasamento da pecu-
ária de corte e leite. Na avaliação, devem ser 
observados os aspectos relativos à topografia 
do terreno, conservação de solo, a nature-
za do desmatamento e preparo do solo, os 
anos de uso do solo com cultivos anteriores, 
as espécies de cultivares, o estado de con-
servação da pastagem e sua capacidade de 
suporte, em cabeças/ha/ano.
Outros itens importantes são as opera-
ções destinadas à formação de pastagem, a 
forma de aquisição das sementes e semea-
dura e o preparo do solo. Não há parâmetros 
para medir o preço de venda de pastagens, 
uma vez que não é praxe oferecer à venda o 
feno. É mais comum o aluguel dessa cultura.
O processo de avaliação de imóveis, uma vez que fugiu do empirismo e 
tratativas tendenciosas, ingressando de corpo e alma em metodologias 
científicas para a determinação de valor de bens, exige do avaliador o 
mesmo preparo científico implícito nas metodologias. 
O que pretendemos expor é que este processo de desenvolvimen-
to da análise do valor de bens é resultado da compreensão das múltiplas 
facetas de um mercado dinâmico, não limitado a uma ou outra forma de 
visão, e que ainda assim, com toda a flexibilidade apresentada, coloca o 
profissional avaliador como agente de suma importância na determina-
ção de investimentos, recuperação de perdas, garantia de resultados etc., 
cuja informação sustentará e desencadeará uma série de eventos.
Visando minimizar as questões supervenientes, assim como quere-
las relativas, laudos e avaliações, cabe ao perito desenvolver um trabalho 
pautado objetivamente nos termos detalhados pelas normas brasileiras, 
fazendo-o fugir de quaisquer avaliações tendenciosas e viciadas, que tem 
o poder de macular e muitas vezes inviabilizar a continuidade de uma car-
reira promissora.
Esta unidade tratou de trabalhar tais questões objetivas com concisão 
e detalhe, cuja prática resultará na melhoria contínua da compreensão do 
tema e no amadurecimento profissional, criando bases sólidas para a evo-
lução não apenas de um trabalho, mas sim de toda uma vida pautada na 
ação responsável de perito e avaliador de bens.
considerações finais 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
82
Atividade 1
Duplo Quebra-Cabeça
Reordene as letras, formando frases, e após isso, identifique as letras numera-
das e descubra a frase final que trata sobre a importância da avaliação profissional.
atividade de autoestudo
Pós-Graduação | Unicesumar
83
Agora que você reordenou as letras das palavras acima, localize as letras nu-
meradas na sentença abaixo e fixe bem esta ideia.
.
O
O
O
O O O
O
O O
O
O
O
O
O
O
O
O O
P
P
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P P
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T
T
T
T
T N N
N
N
N
AN
N
N C
C
EI
I
IÍ ÍFTNC CC
C
Atividade 2
Criptograma
Analise o exercício abaixo e conforme for descobrindo as palavras, vá regis-
trando as letras e números equivalentes, preenchendo as demais de mesmo valor, 
de forma a obter uma sentença que trata sobre as questões de preço e elastici-
dade de imóveis durante a avaliação do perito. 
WK Y
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
84
Livro 
Título: Avaliação de Imóveis e Perícias
Autor: Kuhn, Eugenia Aumond
Editora: Curitiba: IESDE Brasil S/A, 2009,
Sinopse: O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da eco-
nomia. Um dos motivos dessa complexidade são as características de seus 
produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os 
imóveis, dentre outras particularidades, são compostos por diversos pro-
dutos (materiais, sistemas etc.).
Sistema de Avaliação online de imóveis apresentado ao CRECI/
SP por Johan Klauss em que expõe novos processos tecnoló-
gicos na metodologia de avaliação de imóveis. 
<http://www.youtube.com/watch?v=rEWCU80YV0Y>.
Gilberto Yogui, Diretor do Creci – SP, trata nesta série de vídeos 
a respeito do tema de Avaliação de Imóveis, assim como seus 
aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na 
profissão do Corretor de Imóveis. 
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis: 
•	 <http://www.youtube.com/watch?v=n3u3cRPW8nQ>.
•	 <http://www.youtube.com/watch?v=dl06fWQ_mfA>.
Web
Pós-Graduação | Unicesumar
85
3 A EXECUÇÃO DA ATIVIDADE PERICIAL
Professor Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará 
nesta unidade:
•	 Atividades do perito
•	 Requisitos para perícias
•	 Apresentação do laudo de avaliaçãoobjetivos de aprendizagem
•	 Perceber a necessidade de conhecimentos técnicos 
e extracurriculares aprimorados para a execução da 
atividade pericial.
•	 Entender a visão geral nos diversos procedimentos 
que conduzem à elaboração de um laudo pericial.
A perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional 
especialista, legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer 
determinados fatos físicos reais que envolvem um imóvel. Inclui, 
ainda, a apuração das causas motivadoras da valorização ou 
desvalorização do mesmo, verificar as alegações de direitos ou a 
estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar 
subsídio ao magistrado.
A resolução de diversos problemas relacionados a imóveis, seja no 
campo judicial ou fora dele, é alcançada mediante a emissão de 
um parecer por profissionais habilitados e capazes, que elabora um 
laudo pericial relativo a uma situação encontrada, permitindo ao juiz, 
ou às partes em litígio, buscarem uma solução para as divergências 
utilizando-se das conclusões colocadas no parecer.
A perícia não é feita para atender os interesses da parte ou em 
seu benefício, já que ela não deve ser dirigida nem conduzidapara alcançar determinado fim, mas sim para almejar a finalidade 
teleológica do processo, que é a distribuição equânime da justiça, 
isto é, a prestação jurisdicional.
No âmbito judicial, os exames periciais são específicos para cada 
mérito de determinada ação. Assim, em uma ação judicial pela qual 
as partes (autor e réu da ação) litiguem sobre qual o justo valor 
da locação de um imóvel, deverá o perito, e, eventualmente, seus 
assistentes técnicos, proceder ao exame desse justo valor, vigente 
à época em que o réu ficou ciente da existência do processo (data 
da citação). 
A perícia é, portanto, uma das formas de prova admitidas pelo direito 
brasileiro, daí sua importância no curso do processo, chegando 
mesmo a ser superior à própria confissão da parte. Ela é a base do 
julgamento do Juiz.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
88
atividades do 
perito
Pós-Graduação | Unicesumar
89
os peritos são profissionais legal-mente habilitados, idôneos e especialistas que são convocados 
para realizar uma perícia. Esta convoca-
ção poderá se dar por meio de Termo de 
Audiência de Conciliação, em que não se 
havendo atingido acordo entre as partes é 
solicitada por elas, a realização de uma perícia 
judicial. O Juízo defere o pedido, entenden-
do ser necessária a presença de um “expert” 
no tema da controvérsia, objetivando o es-
clarecimento. Assim, nomeará um perito de 
sua confiança cujo despacho se dará nos 
seguintes termos: ... “Defiro a prova pericial 
requerida... nomeio perito deste Juízo dos 
autos... e aceitando apresentará a proposta 
de honorários, faculto às partes a indicação 
de seus assistentes técnicos e apresentação 
de quesitos em 05 dias”.
As intimações, inclusive da nomeação, 
se dará por meio do “Mandato de Intimação” 
por via postal - AR - Aviso de Recebimento 
ou também por via telefone devidamente 
certificado pela Diretora de Secretaria, junto 
aos autos. A falta de intimação do despacho 
de nomeação do perito pode ser suprida 
pelo Juiz com ampliação do prazo estipula-
do no Código de Processo Civil, artigo 421, 
§ 1º “Incumbe às partes dentro em (5) dias, 
contados da intimação do despacho de no-
meação do perito”.
Cabe ao perito:
•	 Inteirar-se dos autos: (Designa todas 
as peças pertencentes ao processo 
judicial ou administrativo, constituindo-
se da petição, documentos, laudos, 
articulados, termos de diligências, 
de audiências, certidões, sentença 
etc.), justificando-a sem prejuízo de 
posterior petição nesse sentido ao 
MM (Meritíssimo) Juiz; verificar se não 
há incompatibilidade e se realmente 
encontra-se em condições de assumir 
o compromisso e de realizar o trabalho.
•	 No caso de impedimento: o perito ao 
ser nomeado deverá manifestar o seu 
impedimento para execução da perícia 
contábil, nos termos do item 2.4.1, e/ou 
ainda escusar-se dos serviços sempre 
que reconhecer não estar capacitado à 
altura do encargo confiado, conforme 
o item 2.2.3 da Resolução nº 857; 2.4.1 
(anexo).
•	 Quando o Perito Judicial, submeter 
petição ao Juiz sobre seus honorários: 
por meio de petição adotar a Tabela 
de Honorários (item 2.5.1 da Resolução 
nº 857 NBC P2), considerando dentre 
outros os fatores da relevância, do 
vulto, do risco, da complexidade 
interprofissional inerentes à 
elaboração do trabalho; que terá 
que ser realizado, dentro do prazo 
estabelecido, geralmente de cinco 
dias, recomendando-se a apresentação 
de um plano de trabalho detalhado, 
estimando o número de horas 
previstas para a execução do trabalho, 
mediante avaliação de todas as 
atividades da vistoria, perícia, avaliação 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
90
e arbitramento que deverá ser objeto 
de Anotação de Responsabilidade 
Técnica - ART.
•	 Quando atuando como Perito 
ou Assistente Técnico: submeter 
Proposta por escrito à parte que o 
indicou, igualmente adotando Tabela 
de Honorários e Tipos de perícias 
informando o valor por hora e o tempo 
previsto para elaboração da perícia, 
por meio de orçamento prévio com 
os vencimentos respectivos, prevendo 
eventual complementação de 
honorários, se necessário, e obtendo da 
parte que o indicou seu “de acordo”.
•	 Quando atuando como Perito 
Assistente Técnico: comunicar à parte 
que o indicou, de preferência por 
escrito, o mais breve possível, a escusa 
justificando-a sem prejuízo de posterior 
petição nesse sentido ao MM Juiz.
•	 Aceita a nomeação ou indicação: 
respectivamente, devem o Perito 
Judicial e o Perito Assistente 
Técnico compromissar-se no prazo 
determinado, qualificando-se no 
Termo de Compromisso informando 
de sua profissão regulamentada, com 
número de registro, de sua categoria 
profissional o órgão que fiscaliza e o 
exercício.
•	 Pedido de redução ou parcelamento 
ou Arbitramento pelo Juízo: 
havendo solicitação de redução ou 
parcelamento da verba honorária pela 
parte interessada, o Juízo submeterá 
ao Perito que manifestará, por meio de 
petição se aceita a contraproposta. Não 
havendo acordo sobre o valor, o juiz, 
considerando a necessidade da perícia, 
poderá arbitrar o valor ou então poderá 
nomear outro perito, se assim o desejar.
•	 Havendo o acordo após depósito dos 
Honorários e Início dos Trabalhos: 
depósito total ou da parcela inicial dos 
honorários, o perito será intimado a 
comparecer à instalação da perícia ou 
simplesmente ser intimado e retirar 
(com carga de responsabilidade) o 
processo do Cartório para o início dos 
trabalhos.
•	 Retirada dos autos: dar-se-á após 
cumprimento do prazo estipulado pelo 
Juízo, para indicação dos Assistentes 
e apresentação dos quesitos, o Perito 
será notificado via intimação AR ou 
via telefone para conhecimento e 
comparecer à Secretaria para retirar o 
processo.
Pós-Graduação | Unicesumar
91
Procedimentos na fase das diligências
A partir do momento em que o Perito Judicial 
estiver com a atividade, é necessário familia-
rizar-se com o processo, obtendo os autos e 
examinando-os, colhendo os dados e demais 
elementos que julgarem necessários, incluin-
do os quesitos e estudando a matéria.
No caso de ter sido fixada pelo juiz di-
ligência em Cartório para a prestação de 
compromisso pelo Perito Judicial e pelos 
Peritos Assistentes Técnicos, com eventu-
al retirada dos autos pelo primeiro, deve 
este aproveitar a oportunidade para manter 
contato com aqueles, planejando em conjun-
to o trabalho e de modo especial, combinando 
a utilização dos autos e a próxima diligência 
(IBAPE, 2002).
Não tendo sido fixada pelo juiz diligência 
em Cartório, deve o Perito Judicial, após a reti-
rada e o exame dos autos, entrar em contato 
com os Peritos Assistentes Técnicos, facultan-
do-lhes o acesso aos autos em seu escritório 
ou em outro local que combinarem e deve 
ele, fixar, sempre que possível, de comum 
acordo com os Peritos Assistentes Técnicos, 
dia, hora e local para o início efetivo das dili-
gências, comunicando--lhes tais dados com 
a necessária antecedência (IBAPE, 2002).
Para melhor garantir a veracidade das 
investigações deve-se conservar todos os do-
cumentos de interesse do objeto da perícia, 
no mínimo pelo prazo de três anos, contados 
da data da apresentação do laudo respecti-
vo. Exceto se o processo encerrar-se antes 
deste prazo (IBAPE, 2002). 
No início das diligências, devem o Perito 
Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos re-
lacionar os documentos, livros e dados de 
que necessitem, solicitando-os por escrito 
por meio de Termo de Diligência, retendo 
cópia de solicitação, com o visto do repre-
sentante da parte ou do responsável pela 
área sob exame.
A recusa da exibição ou qualquer dificul-
dade para o bom andamento do trabalho 
pericial deve ser anotada, e sempre comu-
nicar ao juiz mediante petição. O trabalho 
pericial deve ser planejado e organizado, 
mantendo controle do tempo despendi-
do registrando as horas trabalhadas, locais 
e datasdas diligências, nome das pessoas 
que os atenderam, documentos examina-
dos, dados e particularidades de interesse 
para a perícia, rubricando eventualmente, 
e quando julgar necessário, os documentos 
examinados.
Admite-se assessoramento no trabalho 
pericial, desde que sob controle, revisão e 
responsabilidade do Perito Judicial ou dos 
Peritos Assistentes Técnicos, sendo indispen-
sável sua participação em diligências e na 
preparação das respostas aos quesitos.
O Perito Judicial e os Peritos Assistentes 
Técnicos inserem no seu laudo os fatos e 
atos examinados e estudados, não fundados 
em simples suposições ou probabilidades, 
devendo apresentar suas conclusões com 
toda a objetividade, mantendo sempre a 
isenção e a imparcialidade.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
92
o requisito exigido em uma perícia está ligado diretamente com as informações a qual se pretende 
atingir. É necessário indicar o nível de deta-
lhamento e profundidade da análise ou, no 
caso da especificação das avaliações, os res-
pectivos graus de fundamentação e precisão 
(IBAPE, 2002). 
O desempenho do perito quando da ela-
boração do laudo pericial será em função 
desses requisitos e do nível de aprofunda-
mento pretendido no parecer, sem, contudo, 
garantir os graus de fundamentação e preci-
são final, em se tratando de avaliações que 
independem da vontade do mesmo ou do 
requerente. 
Conforme consta no manual (IBAPE, 
2002), os requisitos de uma perícia serão con-
dicionados à abrangência das investigações à 
confiabilidade e adequação das informações 
obtidas, à qualidade das análises técnicas 
efetuadas e ao menor grau de subjetividade 
empregado pelo perito, sendo esses aspec-
tos definidos pelos seguintes pontos:
•	 Quanto à metodologia empregada.
•	 Quanto aos dados, informados e 
documentos levantados.
•	 Quanto ao tratamento dos elementos 
coletados e trazidos ao laudo ou 
parecer.
requisitos para perícias
Pós-Graduação | Unicesumar
93
A metodologia empregada inicia-se pela 
identificação do solicitante, sejam pessoas 
físicas, jurídicas ou autoridade judicial; passa-
se para a fase da indicação do tribunal: vara, 
número dos autos e respectivo ano; objeto 
da perícia, sendo esta identificada pelo ca-
dastro físico; vistoria; exame e avaliação ou 
arbitramento.
Deverá ser observada a data da diligên-
cia em função do prazo judicial, verificando 
nos autos se há parecer técnico com data 
divergente, e se for o caso, explicitá-la clara-
mente, observar o valor ou o respectivo fato 
de ocorrência.
A identificação do objeto da perícia se 
faz necessário para estabelecer o grau de 
detalhamento das atividades a serem desen-
volvidas no trabalho.
Descrever sumariamente, todos os dados 
disponíveis para fundamentar a convicção e 
conclusão (dimensões, áreas, utilidades, ma-
teriais construtivos, detalhamentos técnicos) 
devendo constar:
•	 Descrição da situação do bem a ser 
avaliado se há danos ou eventos, e se 
necessário croqui, plantas, fotografias 
etc.
•	 Se necessário, o parecer de outro 
profissional especializado. É 
recomendável utilizar etapas com 
datas e assinatura em que conste 
vistoria ou exame do objeto da perícia, 
diagnóstico dos itens objeto da perícia, 
coletas de informações, análise das 
ocorrências e elementos periciais, 
condições de estabilidade imóvel, 
prognóstico de evoluções patológicas, 
quando possível, solução propostas e 
considerações finais.
•	 Requisitos envolvendo o imóvel como: 
aspecto físico, condições topográficas 
e relevo, natureza predominante do 
solo e subsolo, condições ambientais 
e clima, ocupação existente e 
tendências de modificação em curto 
e médio prazo, aspectos ligados a 
melhoramentos públicos, vias de 
acesso, urbanização e infraestrutura 
urbana, equipamentos e serviços 
comunitários e indicação de níveis de 
atividades existente e aspecto ligados 
à possibilidade de desenvolvimento 
local.
•	 Requisitos sobre a característica do 
imóvel e de elementos: localização e 
identificação do bairro, logradouro, 
número, acesso e elementos de 
cadastro legais e fiscais, equipamentos, 
serviços e melhoramento públicos 
que atendem ao imóvel, ocupação 
ou utilização legais e reais, previstas e 
atuais, adequação à região, condições 
de segurança, viabilidade econômica 
de aproveitamento, em relação aos 
usos recomendáveis para a região 
e à preservação do meio ambiente, 
fotografias, croqui da situação.
•	 Benfeitorias referentes à construção 
informando detalhadamente, 
os aspectos físicos construtivos, 
qualitativos e quantitativos, 
tecnológicos, enfatizando as 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
94
fundações, estruturas, vedações, 
cobertura, acabamento, número 
de pavimento ou dependências, 
dimensões, áreas, idade real 
ou aparente, estada geral de 
conservação, instalações mecânicas, 
eletromecânicas, eletrônicas de ar 
condicionado, elétricas, hidráulicas, 
de gás, de lixo, equipamentos de 
comunicação interna e externa, de 
sonorização, tratamento acústico etc.
•	 Constatação de danos classificando e 
quantificando a extensão dos mesmos, 
observando e apontando as causas 
se forem conhecidas, com nível de 
detalhamento adequado às finalidades 
do parecer, cujas próprias dimensões 
definirão a natureza das avarias, 
qualquer que seja a nomenclatura 
(fissura, trinca, rachadura, brecha, 
fenda, se há estabilidade no imóvel 
etc.).
Dependendo da natureza da perícia poderão 
ser anexados outros documentos como 
plantas, cópias de escrituras, esquema e dia-
grama de esclarecimentos gráficos e croqui 
de avarias progressivas, resultado de son-
dagens do terreno, gráficos de recalques, 
memória de cálculo, resultado de ensaios 
não destrutivos etc.
Perícias Avaliatórias
As perícias, quando avaliatórias, podem ser 
classificadas em:
•	 Revisionais de Aluguel: pelas quais uma 
das partes envolvidas em um contrato 
de locação, postula a revisão, mediante 
avaliação judicial, do valor da locação 
do imóvel.
•	 Renovatórias: pelas quais o inquilino 
em um contrato de locação busca a 
renovação de seu contrato de locação, 
bem como, a avaliação judicial do justo 
valor locativo para a época do início do 
novo contrato.
•	 Execuções: ações pelas quais um 
credor visa o recebimento de quantia 
devida, obtendo a penhora de um 
determinado bem do devedor, bem 
esse objeto de avaliação judicial. 
•	 Desapropriações: ações nas quais o 
Poder Público expropria alguém de seu 
bem imóvel, nas quais é fundamental o 
trabalho do perito judicial para avaliar 
o custo da indenização cabível ao 
expropriado.
Pós-Graduação | Unicesumar
95
Produções de provas
Vistoria “Ad Perpetuam Rei Memoriam”: tra-
ta-se de uma prova produzida judicialmente 
para a qual não há julgamento específico, 
e sim, uma homologação para que possa 
produzir efeitos jurídicos futuros. Cabe ao 
perito, mediante apresentação de seu laudo, 
constatar fatos, arbitrar danos eventuais ou 
fundamentar causas de um determinado 
acontecimento. Tome-se como exemplo, o 
proprietário de um imóvel vizinho a uma 
obra a ser erigida nas circunvizinhanças, 
que, temendo eventuais danos futuros face 
à obra, requeira, judicialmente, uma vistoria 
que ateste as reais condições estruturais e 
de conservação de sua edificação.
Questões de terras
Todas as ações que envolvem posse e domínio 
de terras, sejam elas urbanas ou rurais. Ações 
de Manutenção ou Reintegração de Posse, 
Ações de Usucapião, Ações Reivindicatórias 
ou Demarcatórias, frequentemente exigem 
o trabalho do perito judicial engenheiro. 
Caberá ao profissional proceder à análise 
dos títulos dominiais, das sucessões posses-
sórias, obtendo informações locais durante 
a vistoria, bem como elaborar plantas e 
confrontá-las com as plantas já disponíveis, 
conforme o caso em lide.
Ações de nunciação de 
obras novas
Na qual eventual prejudicado pelaexe-
cução de uma obra pode conseguir seu 
embargo, desde que fiquem provados, me-
diante perícia técnica, eventuais danos que 
lhe sejam causados.
Nas perícias de engenharia a apresen-
tação de laudos periciais deve obedecer às 
prescrições da Norma NBR 13.752 da ABNT. O 
modelo de laudo a ser adotado deve contem-
plar, obrigatoriamente, os seguintes aspectos 
principais:
a) indicação da pessoa física ou 
jurídica que tenha contratado a 
produção da prova técnica e do 
proprietário do bem objeto do 
laudo pericial.
b) requisitos atendidos na perícia 
conforme abaixo:
Os requisitos exigidos em uma perícia estão 
diretamente relacionados com as infor-
mações que possam ser extraídas. Esses 
requisitos, que medem a exatidão dos re-
sultados, são tanto maiores quanto menor 
for a subjetividade contida na perícia.
A especificação dos requisitos a priori 
somente é estabelecida para determinação 
do empenho no trabalho pericial e não na 
garantia de um grau mínimo na sua precisão 
final, independendo, portanto, da vontade 
do perito e/ou do contratante.
Os requisitos de uma perícia são condi-
cionados à abrangência das investigações, à 
confiabilidade e adequação das informações 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
96
obtidas, à qualidade das análises técnicas 
efetuadas e ao menor grau de subjetividade 
emprestado pelo perito, sendo estes aspec-
tos definidos pelos seguintes pontos, quanto: 
1. à metodologia empregada; 
2. aos dados levantados; 
3. ao tratamento dos elementos 
coletados e trazidos ao laudo; 
4. a menor subjetividade inserida no 
laudo. 
Requisitos Essenciais: 
Um laudo pericial, cujo desenvolvimento 
se faz por meio de metodologia adequada, 
deve atender a todos os requisitos essen-
ciais seguintes:
O levantamento de dados deve trazer 
todas as informações disponíveis que permi-
tam ao perito elaborar seu parecer técnico.
A qualidade do laudo pericial deve estar 
assegurada quanto à:
1. Inclusão de um número adequado 
de fotografias por cada bem 
periciado, com exceção dos casos em 
que ocorrer impossibilidade técnica.
2. Execução de um croqui de situação.
3. Descrição sumária dos bens nos seus 
aspectos físicos, dimensões, áreas, 
utilidades, materiais construtivos etc.
4. Indicação e perfeita caracterização 
de eventuais danos e/ou eventos 
encontrados.
Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a 
obediência aos requisitos essenciais, sendo 
que, quando se tratar de avaliações, devem 
ser obedecidos ainda os critérios das normas 
aplicadas à espécie, salvo no caso de relató-
rio ou parecer técnico de cunho provisório 
ou quando a situação assim o obrigar, desde 
que perfeitamente fundamentado.
Requisitos 
Complementares
Com o objetivo de garantir maior abrangên-
cia e profundidade ao trabalho pericial, cujo 
desenvolvimento ocorre com grande isenção 
de superficialidade, devem ser atendidos, 
além daqueles descritos, os requisitos com-
plementares a seguir:
O conjunto de dados que contribuem 
para a elaboração do parecer técnico deve 
estar expressamente caracterizado, usando-
se toda a evidência disponível.
A qualidade do laudo pericial deve estar 
assegurada quanto à:
1. Inclusão de um número ampliado 
de fotografias, garantindo maior 
detalhamento por bem periciado.
2. Descrição detalhada dos bens nos 
seus aspectos físicos, dimensões, 
áreas, utilidades, materiais 
construtivos etc.
3. Apresentação de plantas 
individualizadas dos bens que 
podem ser obtidas sob forma de 
croqui.
Pós-Graduação | Unicesumar
97
4. Indicação e perfeita caracterização 
de eventuais danos e/ou eventos 
encontrados, com planta de 
articulação das fotos perfeitamente 
numeradas.
5. Análise dos danos e/ou eventos 
encontrados, apontando as prováveis 
causas e consequências.
6. Juntada de orçamento detalhado e 
comprovante de ensaios laboratoriais, 
quando se fizerem necessários.
Perícias especiais
Podem ocorrer trabalhos periciais onde 
prepondera a superficialidade, ou que não 
utilizem qualquer instrumento de suporte 
às conclusões desejadas, não se observan-
do os requisitos contidos na Norma técnica.
Esta situação é tolerada em determinadas 
circunstâncias em que pode haver a necessi-
dade de procedimento rápido que possibilite 
a elaboração do laudo pericial ou quando as 
condições gerais assim o permitirem.
Nestes casos, em que geralmente as con-
dições não permitem a elaboração de um 
laudo pericial cujos requisitos sejam aten-
didos, é admitida a apresentação do laudo 
sumário, objetivando uma informação pre-
liminar sem maiores detalhamentos.
Também se enquadram, nesta categoria, 
todos os trabalhos periciais cujo desenvol-
vimento não atingiu os requisitos descritos 
anteriormente.
Condições a serem 
observadas
Ao perito é obrigatória a especificação, em 
qualquer parte do laudo pericial, dos requi-
sitos obedecidos, sejam eles essenciais ou 
complementares, devendo apresentar justi-
ficativa fundamentada nas hipóteses em que 
isto não ocorrer (situações especiais).
Tratando-se de perícias que envolvam 
avaliação ou arbitramento, cujo fundamen-
to seja a determinação de valor, os requisitos 
devem obedecer aos níveis de rigor previstos 
nas normas específicas editadas pela ABNT, 
mantida a obrigatoriedade determinada nos 
requisitos essenciais acima descritos.
c) relato e data da vistoria, com as 
informações relacionadas em:
Caracterização do imóvel e de seus elementos.
A caracterização do imóvel compreende:
1. Localização e identificação do bairro, 
logradouro(s), número(s), acessos e 
elementos de cadastro legais e fiscais.
2. Equipamento urbano, serviços e 
melhoramentos públicos.
3. Ocupação e/ou utilização legal e real, 
prevista e atual, adequada à região.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
98
Terreno
A caracterização do terreno compreende 
perímetro, relevo, forma geométrica, carac-
terísticas de solo e subsolo, dimensões, área 
e confrontantes.
Benfeitorias
A caracterização das benfeitorias compreende:
1. Construções: descrição, 
compreendendo classificação; 
características da construção, com 
ênfase para fundações, estrutura, 
vedações, cobertura e acabamentos; 
quantificação, abrangendo número 
de pavimentos e/ou dependências, 
dimensões, áreas, idade real e/
ou aparente e estado geral de 
conservação.
2. Instalações, equipamentos e 
tratamentos: compreendendo 
as instalações mecânicas, 
eletromecânicas e eletrônicas de ar 
condicionado; elétricas e hidráulicas, 
de gás; de lixo; equipamentos de 
comunicação interna e externa de 
sonorização, tratamento acústico e 
outros.
Constatação de danos: caracterizar, classificar 
e quantificar a extensão de todos os danos 
observados; as próprias dimensões dos danos 
definem a natureza das avarias, qualquer que 
seja a nomenclatura (fissura, trinca, rachadu-
ra, brecha, fenda etc.).
Condições de estabilidade do prédio: 
qualquer anormalidade deve ser assinalada 
e adequadamente fundamentada.
Fotografias
Documentar a vistoria com fotografias escla-
recedoras, em tamanho adequado, gerais e/
ou detalhadas. As fotografias devem ser nu-
meradas correspondentemente ao detalhe 
que se quer documentar e, sempre que pos-
sível, datadas pelos profissionais envolvidos 
no laudo.
Plantas do prédio: sempre que possível, 
devem ser obtidas plantas ou elaborados 
croquis do terreno, do prédio e das instala-
ções, inclusive de detalhes, de acordo com 
a natureza e objetivo da perícia.
Subsídios esclarecedores: documentos 
adicionais podem ser anexados, sempre que 
a natureza da perícia assim exigir, tais como:
1. Gráficos de avarias progressivas.
2. Resultados de sondagens do terreno.
3. Gráficos de recalques.
4. Cópia de escritura.
5. Outros.
d) Diagnóstico da situação 
encontrada.
e) nos laudos periciais de cunho 
avaliatório, pesquisa de valores, 
definição da metodologia, cálculos 
e determinação do valor final.
f) Memórias de cálculo,resultados 
Pós-Graduação | Unicesumar
99
de ensaios e outras informações 
relativas à sequência utilizada no 
laudo pericial.
g) nome, assinatura, número de 
registro no crea e credenciais do 
perito de engenharia.
Perícias de engenharia devem ser acompanha-
das da ART (Anotação de Responsabilidade 
Técnica), conforme estabelece a Lei nº 
6496/77.
O Sistema COFECI-CRECI é composto 
por um Conselho Federal e 26 Con-
selhos Regionais de Corretores de 
Imóveis em todo o Brasil; normatiza 
e fiscaliza uma profissão de grande 
relevância para o desenvolvimento 
da nação, e congrega com base na lei 
6.530, de 12 de maio de 1978, cerca 
de 280 mil profissionais e 40 mil em-
presas de intermediação de negócios 
imobiliários, proporcionando uma mo-
vimentação nesse mercado que viabi-
liza a cadeia produtiva da construção 
civil, a qual representa cerca de 18% do 
PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro, 
além de representar a profissão que 
proporciona através de seu trabalho, 
a realização do sonho maior de cada 
brasileiro: o sonho da casa própria.
A profissionalização e especialização 
da área, que avança sobre novos seg-
mentos, é sinal de maturidade. 
Faça uma busca em sua área sobre os 
corretores habilitados e considere que 
ações estratégicas você deverá desen-
volver para estabelecer um diferencial 
no mercado. 
Saiba mais em: <http://www.cofeci.
gov.br>.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
100
Os casos abaixo apresenta-
dos sob o tema “Aspectos 
Hilariantes das Avaliações e 
das Perícias”, é uma transcri-
ção do Informativo nº 2 do 
Instituto Brasileiro de Avalia-
ções e Perícias de Engenha-
ria – IBAPE, apresentado pelo 
Engº. José Carlos Pellegrino. 
Ainda que engraçados em 
determinados momentos, 
e inverossímeis em outros, 
revelam muitas vezes um 
despreparo não mais cabível 
em nossos tempos. As chan-
ces de um juiz ser obrigado 
a desconstituir prova em 
razão de avaliação inapro-
priada, provocado por uma 
das partes, é algo sempre 
presente no trabalho do pe-
rito. Divirta-se um pouco por 
hora refletindo sobre isso.
1) Frase retirada de um laudo 
judicial (Estado do Nordeste) 
mais particularmente do ca-
pítulo relativo à descrição do 
imóvel vistoriado: “O Imóvel 
Está uma Bo neca”.
2) Relatório sobre a aplicação 
de financiamento concedido 
a fazendeiro do interior: “As 
Garantias Permanecem em 
Perfeito Estado de Abando-
no e Conserva ção. Mutuários 
Mantêm Vida Privada na Fa-
zenda”.
3) Sugestão oferecida por pe-
rito após vistoria feita no lo-
cal onde deveria ter sido apli-
cado o empréstimo: “Acho 
Bom o Banco Suspender o 
Negócio do Clien te, para não 
ter Aborrecimentos Futuros”.
4) De um relatório elaborado 
por fiscal do CREAI do Ban-
co do Brasil S/A: “Fi nanciado 
Executou o Trabalho Braçal-
mente e Animalmente”.
5) Frase extraída de um ter-
mo de encerramento de lau-
do judicial, em processo, que 
tramitou perante Vara Cível 
do Fórum João Mendes Jr.: 
“Os Anexos Seguem em Se-
parado”.
6) Início de relatório de pe-
rito - avaliador, em Estado 
do Nordeste: “Chegando na 
Fazenda do Sr. Pedro Jacaré e 
não Encontrando o Réptil ...”
7) Opinião de fiscal do CRE-
AI do Banco do Brasil S/A: 
“Desconfio que o Mutu ário 
Está com Intenção de Pagar 
o Débito”.
8) De um relatório de inspe-
ção de propriedade agrícola 
que recebeu financiamento 
de estabelecimento bancá-
rio: “Cliente Faz Roçado Jun-
tamente com a Mu lher”.
9) Informação de fiscal do 
CREAI do Banco do Brasil SI 
A: “O Mutuário foi para São 
Paulo para Melhorar de Vida. 
Quando Voltar Vai Liquidar 
com o Banco”.
10) Descrição de máquina 
elétrica, integrante do relató-
rio sobre um financiamento: 
“A Máquina Elétrica Financia-
da é Toda Manual e Velha”.
11) Relato de perito que gos-
ta de ter o seu trabalho valo-
rizado: “Visitamos um Açude 
nos Fundos da Fazenda e De-
pois de Longos e Demorados 
Estudos Constatamos que o 
Mesmo Estava Vazio”.
12) De um Relatório de fiscal 
do CREAI do Banco do Brasil 
S/A: “O Mutuário Vendeu o 
Touro Financiado Porque o 
Mesmo Estava Frouxo; Tro-
cou-o por um Mais Potente”.
13) Sugestão do mesmo 
fiscal: “Tendo em Vista que 
o Mutuário Adquiriu Apa-
relhagem para Processar In-
seminação Artificial, e que 
um dos Touros Ho landeses 
Morreu, Sugerimos que se Fi-
zesse o Treinamento de uma 
Pessoa para tal Função”.
14)Memorando de justifica-
ção de falta de funcionário de 
Banco: “Ref.: Cobra Comunico 
que Faltei ao Expediente do 
Dia 14 em Virtude de ter Sido 
Mordido Pela Epigrafada”.
15)Frase de um relatório de 
perito - avaliador com ten-
dência a profeta: “Não Há 
bem que Sempre Dure, nem 
Mal que Nunca se Acabe; Ele 
Vai Terminar Sendo Executa-
do Pelo Banco”.
16) Perito tentando dar uma 
imagem real de topografia 
de uma área: “Era uma Ri-
banceira tão Ribanceada que 
se Estivesse Chovendo e Eu 
Andasse a Cavalo e o Escor-
regasse, Adeus Perito”.
Pós-Graduação | Unicesumar
101
A avaliação imobiliária é um 
documento muito criterioso 
e isento, que quando solici-
tada é realizada por um pro-
fissional especializado, como 
o Corretor de Imóveis, Peri-
to Imobiliário e outros que 
farão uso de metodologias 
específicas, compilação e 
homogeneização de dados 
estatísticos, dentre outras e 
que através da mesma o so-
licitante terá segurança para 
realizar qualquer tipo de ne-
gociação imobiliária. 
Quais as consequências de 
uma avaliação imobiliária 
realizada por uma pessoa 
inapta?
Supervalorização ou Subva-
lorização do imóvel dificul-
tando a venda e/ou locação 
do mesmo.
Prejuízos monetários.
Prejuízos gerais em desapro-
priações, ações revisionais 
de locação, usucapião, bens 
para penhora dentre outros.
É comum vermos anúncios 
nos jornais oferecendo “AVA-
LIAÇÕES GRÁTIS”, quando na 
verdade referem-se a estima-
tivas de preço, baseadas nas 
opiniões sobre comerciali-
zação imobiliária, enquanto 
que LAUDOS DE AVALIAÇÃO 
são competências exclusivas 
de Corretores de Imóveis, 
Peritos Imobiliários entre 
outros, e são pautados em 
normas técnicas e estudos 
matemático-estatísticos, 
cujo objetivo é a determi-
nação do valor.
Fonte: <http://www.setela-
goas.com.br/sete-lagoas/
colunistas/graziela/16548-
colunas-mercado-imobilia-
rio-a-importancia-da-avalia-
cao-imobiliaria>. Acesso em: 
06 nov. 2012.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
102
Laudo de avaliação 
completo
os laudos de avaliação completos devem conter, no mínimo, os seguintes itens:
a) Folha resumo:
•	 O laudo de avaliação deve conter uma 
ficha resumo ou folha de rosto, que tem 
por finalidade identificar, de forma rápida, 
o bem avaliado, a data da avaliação, o 
proprietário, a metodologia utilizada e o 
valor final adotado.
apresentação do 
laudo de avaliação
Pós-Graduação | Unicesumar
103
b) identificação do solicitante:
•	 citar o solicitante do laudo de 
avaliação, conforme indicado pelo 
contratante.
Neste item ainda podem ser citados os pro-
prietários do(s) imóvel(eis) avaliado(s):
c) finalidade do laudo, quando 
informado pelo solicitante. As 
principais finalidades do Laudo de 
Avaliação são:
•	 alienação de bens;
•	 aquisição de imóveis novos ou usados;
•	 arrematação em leilão ou adjudicação 
(retomada do imóvel);
•	 doação;
•	 dação em pagamento, normalmente 
para quitação de dívidas contraídas em 
banco pela área comercial;
•	 garantia de operação comercial;
•	 locação de imóveis comerciais ou 
residenciais;
•	 levantamento patrimonial;
•	 permuta.
d) objetivo da avaliação:
•	 O objetivo da avaliação está 
normalmente focado na determinação 
dos valores de mercado (venda e 
locação), de liquidação forçada ou 
liquidação imediata e de outros valores 
definidos na NBR 14.653: valor em 
risco, valor de desmonte, custo de 
reprodução, custo de reedição e custo 
de reposição.
e) objeto da avaliação: os tipos de 
bens normalmente avaliados são:
•	 centros comerciais, shopping centers, 
lojas, prédios comerciais;
•	 hospitais, hotéis, universidades;
•	 complexos industriais;
•	 postos de combustíveis;
•	 apartamentos, casas;•	 conjuntos residenciais;
•	 garagens autônomas, edifícios de 
garagem;
•	 galpões e armazéns;
•	 terrenos, glebas urbana;
•	 loteamentos;
•	 salas e andares corridos;
•	 terrenos de vocação comercial;
Neste item deve ser incluída a descrição 
sumária do bem, que tem por finalidade des-
crever sucintamente o bem, visando identificar 
prontamente o(s) imóvel(is) avaliado(s), incluin-
do endereço completo. Além da descrição, 
podem ser relacionados os seguintes itens:
•	 Área construída, em m².
•	 Área do terreno, em m².
•	 Ocupante do imóvel e o tipo de 
ocupação (ocupado pelo proprietário, 
locado para terceiros, invadido etc.).
f) Pressupostos, ressalvas e fatores 
limitantes: atender ao disposto 
em 7.2. da NBR 14653-1:2001. Para 
início dos trabalhos de avaliação, a 
documentação referente ao imóvel 
a ser avaliado deve estar disponível. 
Na ausência destas informações, 
neste item caberá ao engenheiro 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
104
descrever os pressupostos assumidos 
pela insuficiência nas informações, 
bem como as ressalvas e os fatores 
limitantes.
g) identificação e caracterização 
do imóvel avaliando: atender ao 
disposto em 7.3 da NBR 14653-
1:2001. Indicar a data ou o período 
da vistoria, relatando a vistoria ao 
bem avaliado e a sua adequação ao 
contexto imobiliário no qual está 
inserido. Em nenhuma hipótese 
poderá ser elaborada uma avaliação 
sem a vistoria ao imóvel avaliado. 
O engenheiro poderá valer-se de 
anexo, em caso de grande volume de 
informações, citando neste campo o 
número do referido anexo.
h) Diagnóstico do mercado: atender 
ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-
1:2001, indicando a expectativa do 
avaliador em relação ao desempenho 
do avaliando no mercado, indicando 
a liquidez do imóvel. Os conceitos 
mais frequentemente utilizados são:
•	 liquidez: baixa, normal ou alta;
•	 desempenho de mercado: recessivo, 
normal ou aquecido;
•	 quantidade de ofertas de bens 
similares: baixa, média ou alta;
•	 absorção do bem pelo mercado: 
inexistente, lenta ou demorada e rápida;
•	 público-alvo: indicar o público-alvo 
para absorção do bem.
O profissional de avaliações, caso julgue ne-
cessário, poderá valer-se de anexo quando 
for grande o volume de informações, citando 
o número do referido anexo.
i) indicação do(s) método(s) e 
procedimento(s) utilizado(s): 
atender ao disposto no item 8 da 
NBR 14653-1:2001, indicando a(s) 
metodologia(s) empregada(s), 
e justificando sucintamente sua 
utilização. Os métodos tratados pela 
NBR 14.653 são:
•	 Método comparativo direto de dados 
de mercado.
•	 Método involutivo.
•	 Método evolutivo.
•	 Método da capitalização da renda.
•	 Método comparativo direto de custo.
•	 Método da quantificação de custo.
Quando não for possível aplicar um dos 
métodos relacionados acima, este procedi-
mento deve ser citado no Parecer Técnico, 
não podendo ser enquadrado como Laudo 
de Avaliação.
j) especificação da avaliação: indicar 
a especificação atingida, com relação 
aos graus de fundamentação e 
precisão. Quando solicitado pelo 
contratante, deverá ser apresentado 
demonstrativo completo da 
pontuação atingida; indicar a 
categoria em que se enquadra o 
laudo, segundo a classificação da 
norma NBR 14.653-2 da ABNT.
Pós-Graduação | Unicesumar
105
 Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR 14.653-2 
correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente à pontuação alcançada e 
indicando a pontuação final atingida, conforme exemplo abaixo:
Item
Graus de Fundamentação
III
(3 pontos)
II
(2 pontos)
I
(1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Coleta de dados de mercado X
3 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
4 Identificação dos dados de mercado X
5 Extrapolação X
6 Nível de significância, somatório do valor das duas caudas, máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) X
7
Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos 
realizados
X
Total pontuação atingida 19
Grau de Fundamentação do Laudo II
Descrição Graus de precisãoIII II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da 
estimativa
≤30% 30%-50% >50%
k) tratamento dos dados e 
identificação dos resultados: 
explicitar os cálculos efetuados, o 
campo de arbítrio, se for o caso, 
e justificativas para o resultado 
adotado. No caso de utilização do 
método comparativo direto de dados 
de mercado, deve ser apresentado o 
gráfico de preços observados versus 
valores estimados pelo modelo. 
Normalmente são indicados os 
seguintes itens:
•	 O período de pesquisa de dados de 
mercado.
•	 O tipo de tratamento adotado, 
indicando a regressão linear, as redes 
neurais artificiais, a regressão espacial, 
a análise da envoltória de dados ou 
outros métodos (explicitar).
l) resultados da avaliação e sua data de 
referência; indicar preferencialmente:
•	 Valor de Mercado:
 º RS.......... (por extenso)
 º Considerações finais quanto ao valor 
do bem.
•	 Valor para liquidação imediata (quando 
solicitado pelo contratante):
 º Máximo (indicar o prazo de 
permanência mínimo)
 º R$.......... (por extenso)
 º Mínimo (indicar o prazo de 
permanência máximo)
 º R$.......... (por extenso)
 º Quando utilizadas as técnicas 
de simulação de monte carlo 
com a construção de cenários 
probabilísticos, indicar o intervalo de 
confiança e o coeficiente de variação.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
106
m) Qualificação legal completa 
e assinatura do(s) profissional(is) 
responsável(is) pela avaliação, 
incluindo observação 
complementares e a relação 
de anexos, conforme sugestão 
abaixo:
•	 Observações Complementares 
Importantes:
•	 Informações relevantes, quando 
do conhecimento do engenheiro 
avaliador, tais como: ônus, dívidas 
e gravames, invasões, áreas parciais 
ou totais não averbadas, riscos de 
inundação e restrições de órgãos 
de proteção ambiental ou de 
concessionárias de serviços públicos 
(energia elétrica, água e esgoto, 
telecomunicações - áreas de servidão) 
etc. Sempre que for o caso, deverá ser 
enfatizada a necessidade do exame 
da matéria pela área jurídica. Indicar 
documentos não anexados, que 
também subsidiaram o trabalho.
•	 Profissional(is) responsável(is):
 º Deverá conter nomes dos 
profissionais com as respectivas 
assinaturas, títulos e indicação do 
número do CPF/CGC e do registro 
no CREA do(s) profissional(is) e da(s) 
empresa(s) responsável(is), com 
os respectivos números da ART 
referente ao trabalho.
•	 Local e Data do Laudo/Parecer Técnico.
•	 Anexos:
a) fotografias coloridas do 
avaliando que permitam a 
identificação do bem, destacando 
as fachadas e interior do imóvel, o 
logradouro com a numeração e a 
vizinhança;
b) vistoria detalhada do bem avaliando 
quando não contemplada no corpo 
do laudo;
c) diagnóstico de mercado, 
especialmente para 
empreendimentos, quando não 
contemplado no corpo do laudo;
d) documentação do objeto avaliado, 
incluindo plantas de engenharia 
e arquitetura, caso fornecidas pela 
contratante ou pelo proprietário;
e) pesquisa de mercado, incluindo 
foto colorida de cada elemento 
da amostra (a foto é necessária 
para o enquadramento no Grau de 
Fundamentação III).
f ) croqui de localização do imóvel 
avaliando e dos elementos amostrais;
g) A.R.T - Anotação da 
Responsabilidade Técnica dos 
trabalhos junto ao CREA (via do 
contratante);
h) tratamento de dados e memorial 
de cálculos, incluindo o gráfico de 
preços observados versus valores 
estimados;
i) resultados dos valores estimados 
para liquidação forçada (imediata) do 
bem;
Pós-Graduação | Unicesumar
107
j) demais documentos que 
fundamentaram o trabalho e 
arquivos gerados em meio digital, 
quando solicitado pelo contratante.
Laudo de avaliação 
simplificado
O laudo de avaliação simplificado deve 
atender no mínimo, de formaresumida, aos 
itens de “a” a “h” de 10.1 da NBR 14653-1:2001. 
Para a identificação do valor de mercado 
podem ser incluídos, de acordo com o grau 
de fundamentação, os seguintes anexos: do-
cumentação dominial, fotografias do imóvel 
avaliando, plantas, identificação dos dados 
de mercado, memória de cálculo ou relató-
rios originais dos programas computacionais 
utilizados.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
108
A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapro-
priação; apuração de saldo residual em ações de desapropriação, liquidadas 
ou não, decorrentes de expurgos inflacionários dos diversos planos econô-
micos; ações indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e 
morais; ações de despejo por falta de pagamento; execuções; e embargos 
do devedor.
Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de deman-
dar ou pleitear em juízo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que 
lhes é devido, faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem por finalidade 
apurar os fatos e estados de bens “in loco” e a avaliação para determinar tec-
nicamente o valor desses bens.
A perícia, em grande número das ações judiciais, é conhecida como a 
¨rainha das provas¨, embora existam outros tipos válidos de provas, como a 
oral ou testemunhal e a prova documental. A perícia deve ser impessoal e 
exata, embora podendo ser repetida por outros investigadores quando pairam 
dúvidas sobre o seu resultado.
Objeto da perícia é tratar de matéria de fato. É comum à parte formu-
lar quesitos que tratam de matéria de direito. Cabe ao perito ficar alerta para 
não enveredar para esse tipo de matéria, pois além de não lhe dizer respei-
to, é assunto que foge ao seu conhecimento técnico.
considerações finais 
Pós-Graduação | Unicesumar
109
Atividade 1
Quando tratamos de laudos periciais precisamos saber qual a finalidade do 
trabalho que estaremos realizando. Isto é importante porque poderemos dar 
toda a conotação desejada ao tema, sem desvirtuar das questões éticas ne-
cessárias sempre ao bom profissional. Quais são as principais finalidades do 
laudo pericial?
Atividade 2
Quais são os objetos de laudo pericial?
atividade de autoestudo
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
110
Gilberto Yogui, Diretor do Creci - SP, trata nesta série de vídeos 
a respeito do tema de Avaliação de Imóveis, assim como seus 
aspectos legais, questões técnicas e considerações éticas na pro-
fissão do Corretor de Imóveis. 
CRECI Esclarece - Avaliação de Imóveis: 
•	 <http://www.youtube.com/watch?v=rG0KaJSb_eo>.
•	 <http://www.youtube.com/watch?v=BDkguxXcwS4>.
Web
Livro 
Título: Laudos para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais - Modelos
Autor: Luiz Antonio Sgarabotto
Editora: Não Consta
Sinopse: Os “modelos de avaliações” descritos nesta obra visam basica-
mente oferecer subsídios a peritos avaliadores de imóveis, e abrangem 
laudos efetivamente realizados pelo autor ao longo dos 36 anos de sua 
carreira.
Livro 
Título: Manual de redação de Laudos
Autor: José Fiker
Editora: Pini
Sinopse: Na obra, o autor, além de apresentar conceitos e definições, des-
creve as atividades básicas que compõem um laudo de avaliação, segundo 
as normas da ABNT, os elementos que devem conter e as sequências de 
apresentação dos laudos do perito judicial e dos assistentes técnicos.
Pós-Graduação | Unicesumar
111
o trabalho de avaliador e perito tem dado claros sinais de crescimen-to e evolução. Antes restrito a um segmento profissional, temos expandido a área de abrangência e alcançado níveis especializado 
de atuação no mercado.
Acredito que você pôde, neste livro, perceber o quão intenso é esta ativi-
dade, pois tanto exige de você todas as habilidades como corretor de imóveis, 
como engenheiro, ou arquiteto, mas impõe ainda necessidades relativas à 
networking, desenvolvimento de relacionamentos, comunicação, tanto oral 
como escrita e agora inserimos a aplicação de conhecimentos eventualmente 
já aprendidos como análise matemática e estatística, mas reorientados para 
uma nova ótica. 
Os pressupostos científicos são condição sine qua non para a credibili-
dade do perito avaliador, uma vez que a fundamentação de suas análises é 
critério básico para a aceitação de suas respostas, e em um mundo cada dia 
mais conectado, com mais informações disponíveis e em qualquer lugar, 
pessoas têm acesso instantâneo àquilo que antes demorariam semanas ou 
meses para obter.
Quando você envereda por esta atividade, se demonstra disposto a aceitar 
o desafio de não parar nunca, pois o mundo gira, os negócios acontecem 
e geralmente mais trabalho aparece para quem já está trabalhando, sendo 
também verdade o oposto. Para iniciar seu trabalho como perito avaliador de-
monstrar um diferencial é essencial. O básico é fundamental e quando você 
extrapola esse mínimo, começa a considerar o quão relevante é transmitir 
solidez em suas análises, pois quando incontestes, resultam em benefícios e 
estabelecimento da justiça.
Quando cito aqui justiça, não me limito apenas àquela realizada nos tribu-
nais de nosso país, mas além desta considero como justiça aquele sentimento 
conclusão 
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
112
de dever cumprido, de realização de um trabalho perfeito e coeso, não ten-
dencioso, ético e que daqui a alguns anos, você ainda sinta orgulho dele, que 
é diametralmente inverso ao trabalho dedicado às falcatruas e golpes apli-
cados contra o erário público, contra empresas, famílias e - em última análise 
- pessoas que com a aplicação de esforço extenuante procuram garantir seu 
sustento e uma melhor qualidade de vida para os seus.
Ao trabalhar nesta área leve em conta tudo isto e com técnica, habilida-
des e tecnologias disponíveis, trate de deixar seu nome gravado na história 
de sua região, como profissional qualificado.
Deus nos abençoe. 
Prof. Dr. Daniel Eduardo dos Santos
Pós-Graduação | Unicesumar
113
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Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
118
SOLUÇÃO PARA AS ATIVIDADES DE AUTOESTUDO
UniDaDe i
atividade 1
Pós-Graduação | Unicesumar
119
atividade 2
Horizontais
3. PATOLOGIAS aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, 
conforme definidas na ABNT NBR 13752, que possam influenciar de forma signi-
ficativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.
6. VISTORIA: em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admi-
te-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes 
e explicitada no laudo.
7. INFRAESTRUTURA urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resí-
duos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para 
transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas 
pluviais e gás canalizado.
8. LOCALIZAÇÃO: situação na região e via pública, com indicação de limites e 
confrontações.
Verticais
1. CONHECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO: é recomendável que, ao iniciar o 
procedimento de avaliação, a primeira providência do profissional avaliador seja 
tomar conhecimento da documentação disponível.
2.ASPECTOS GERAIS: análise das condições econômicas, políticas e sociais, 
quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
4. ASPECTOS FISICOS: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
5. EQUIPAMENTOS comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
UNIDADE II
atividade 1
Sentença Final: o processo de avaliação de imóveis uma vez que fugiu do empi-
rismo e tratativas tendenciosas, ingressando de corpo e alma em metodologias 
científicas para a determinação de valor de bens, exige do avaliador o mesmo 
preparo científico implícito nas metodologias.
Atividade 2
Resposta: geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são 
efetivamente transacionados, devido à elasticidade de preço por parte do ven-
dedor, que tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de 
uma contínua observação de mercado.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
120
UNIDADE III
atividade 1
As principais finalidades do Laudo de Avaliação são: alienação de bens; aquisição 
de imóveis novos ou usados; arrematação em leilão ou adjudicação (retoma-
da do imóvel); doação; dação em pagamento, normalmente para quitação de 
dívidas contraídas em banco pela área comercial; garantia de operação comer-
cial; locação de imóveis comerciais ou residenciais; levantamento patrimonial e 
permuta.
Atividade 2
R.: os objetos da avaliação normalmente avaliados são: centros comerciais, sho-
pping centers, lojas, prédios comerciais; hospitais, hotéis, universidades; complexos 
industriais; postos de combustíveis; apartamentos, casas; conjuntos residenciais; 
garagens autônomas, edifícios de garagem; galpões e armazéns; terrenos, glebas 
urbana; loteamentos; salas e andares corridos; e terrenos de vocação comercial.
Pós-Graduação | Unicesumar
121
aneXoS
aneXo i – FicHa De aValiação De iMÓVeiS
Fonte: Telefone:
Endereço: Estado:
Município: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno Fr. Solo: Habite-se:
 Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliária (3)
Data da venda / oferta / / Valor R$
SitUação Do terreno
Topografia Plana Ondulada Aclive Declive
Forma Regular Irregular Poligonal Triangular
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço
Vegetação Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Nenhum
Situação Meio quadra Esquina Três frentes 
SoBre a eDiFicação
Tipo Edificação Res. Unifamiliar Prédio Com. Loja Armazém
 Apartamento Galpão Indústria Rural Outro
Padrão Construção Alto Normal Baixo
Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
 Reparos simples RepSimples/Imp Reparos Import RepImp/Semval
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste
Prédio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar=
O prédio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Número= Marca=
Condomínio Mensal Trimestral Semanal Valor=
Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo
Valor da locação Entrega
PeçaS Do iMÓVel
Sala Estar= Quartos= Banheiros= Dependência=
Sala Jantar= Varandas= Cozinha= Área Serviço=
Sala TV= Escritório= Lavabo= Despensa=
Garagens= Suíte= Sacada= Churrasqueira=
inFraeStrUtUra
Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não
Sala Jantar= Sim Não Iluminação Pública Sim Não
Sala TV= Sim Não Transporte Público Sim Não
Garagens= Sim Não Telefone Sim Não
ZoneaMento
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupação
 Comercial Residencial Misto Coeficiente aproveitamento
Recuo Lateral Recuo frente principal
Recuo frente secundária Recuo fundo
Usos Permitidos Usos Permissíveis
ViZinHança
Padrão Construção Escolas
Atividades Poluentes Comércio
Atividades Incômoda Estacionamento
Arborização/A. verde Trânsito
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
122
oBSerVaçÕeS Do PeSQUiSaDor
Identificação
Local: 
 
Assinatura do PesquisadorData: / / 
Pós-Graduação | Unicesumar
123
aneXo ii – reSUMo DoS FatoreS De aJUSte e reSPectiVoS interValoS 
recoMenDaDoS (iBaPe/SP)
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
124
Pós-Graduação | Unicesumar
125
aneXo iii - PaDrão conStrUtiVo
Indicar o padrão dos itens fachadas/esquadrias, circulação predial e ambientes 
da unidade de acordo com a seguinte tabela:
Conceito
Fachadas / Esquadrias Circulação Predial Ambientes da Unidade
Fachadas Esquadrias Pisos Paredes Forros Pisos Paredes Forros
Alto
Granitos e 
mármores 
especiais. 
Projeto 
diferenciado. 
Grafiato e 
texturas.
Madeira 
nobre com 
veneziana. 
Alumínio 
anodizado / 
anodizado 
colorido, perfil 
largo. Vidro 
fumê.
Granitos e 
mármores 
especiais. 
Tábua 
corrida, 
parques 
especiais. 
Carpetes 
especiais.
Revestidas 
parcial ou 
totalmente 
com 
granitos e 
mármores 
especiais.
Rebaixados 
com 
madeira 
/ vidro 
ou gesso 
trabalhado, 
com sancas 
de gesso.
Secos: 
tábua 
corrida, 
parquet 
especial.
Molhados: 
granitos e 
mármores 
especiais. 
Cerâmica 
esmaltada 
especial.
Secas: acrílico 
sobre massa 
corrida. 
Molhadas: 
granito e 
mármores 
especiais, 
cerâmica 
esmaltada 
especial.
Acessórios: 
louças e metais 
de luxo.
Rabaixado 
com 
madeira 
/ vidro 
ou gesso 
rabalhado.
Alto / 
Normal
Revestimento 
parcial com 
cerâmica. 
Concreto 
aparente. 
Grafiato e 
texturas.
Madeira nobre. 
Alumínio 
anodizado 
perfil médio. 
Persiana.
Outras 
pedras. 
Cerâmica 
esmaltada 
especial.
Madeira, 
Mármore 
ou outras 
pedras. 
Cerâmica 
esmaltada.
Acrílico 
sobre gesso 
e rodaforro.
Secos: 
laminados. 
Carpetes 
especiais. 
Molhados: 
mármore 
branco.
Cerâmica 
esmaltada.
Secas: PVA 
sobre massa 
corrida.
Molhadas: 
mármore 
branco. 
Cerâmica 
esmaltada.
Acrílico 
sobre 
gesso e 
rodaforro.
Normal
Pintura 
acrílica 
simples ou 
texturizada. 
Revestimento 
tipo granilha. 
Pastilha.
Madeira. 
Alumínio perfil 
econômico. 
PVC. Persiana.
Cerâmica 
esmaltada. 
Granitina / 
Marmorite 
trabalhada 
com filetes, 
cores e 
rodapé. 
Carpete.
Acrílico 
sobre 
massa 
corrida.
Papel de 
parede 
permeável. 
Tijolinho.
PVA Secos: 
tacos de 
madeira. 
Carpete 
comum. 
Molhados: 
cerâmica 
esmaltada.
Secas: PVA 
sobre massa 
corrida.
Molhados: 
cerâmica 
esmaltada (sup.)
PVA
Normal / 
Baixo
Pintura PVa 
sobre reboco
Madeira.
PVC
Granitina Pintura 
acrílica
PVA Secos: 
forração.
Molhados: 
cerâmica 
esmaltada 
(inf.)
Secas: PVA 
sobre reboco. 
Molhadas: 
cerâmica 
esmaltada (inf.)
Acessórios: 
louças e metais 
padrão popular.
PVA.
Sem forro.
Baixo
Pintira sobre 
emboço
Aço.
PVC.
Lajota 
cerâmica.
Cimentado 
liso.
PVA. PVA Secos: 
cimentado 
liso.
Molhados: 
lajota 
cerâmica.
Secas: PVA 
sobre reboco. 
Molhadas: 
cerâmica 
esmaltada.
Acessórios: 
louças e metais 
padrão popular.
PVA.
Sem forro.
Mínimo
Cal sobre 
emboço.
Pintura sobre 
bloco de 
concreto.
Aço.
Madeira (inf.)
Cimentado 
comum
Cal.
Pintura 
sobre 
bloco de 
concreto.
Cal. Secos: 
cimentado 
comum.
Molhados: 
cimentado 
liso.
Secas: pinturas 
sobre bloco de 
concreto.
Molhadas: 
cimentado liso.
Acessórios 
plásticos de 
banheiro e 
cozinha.
Cal.
Sem forro.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
126
aneXo iV – eStaDo De conSerVação
Assinalar de acordo com a seguinte tabela
Conceito Fachadas / Esquadrias Circulação Predial Ambiente da unidade
Novo Estado de novo Estado de novo. Estado de novo.
Boa Sem necessidade de reparos ou 
pintura.
Sem necessidade de reparos ou 
pintura.
Sem necessidades de reparos ou 
pintura.
Regular Necessidade de limpeza e 
pequenos consertos, pintura, 
substituição de algumas 
ferragens. Pequenas fissuras 
no revestimento. Poucos vidros 
quebrados.
Necessidade de limpeza e pequenos 
consertos, nos revestimentos e pintura. 
Pequenas fissuras no revestimento.
Necessidade de limpeza e pequenos 
consertos nos revestimentose 
pintura, pequenas fissuras nos 
revestimentos.
Ruim Necessidade de substituição de 
elementos na esquadria. 
Revestimento externo com 
problemas, trincas nas paredes, 
queda de elementos cerâmicos 
ou reboco.
Necessidade de substituição de 
revestimentos. Instalações elétricas 
com problemas. 
Trincas nas paredes.
Necessidade de substituição de 
revestimentos.
Instalações com problemas.
Trincas nas paredes.
Péssimo Necessidade de substituição de 
esquadrias. 
Revestimento nas fachadas 
comprometido com infiltrações, 
rachaduras etc.
Rachaduras a segurança.
Infiltrações.
Instalações elétricas precárias.
Sem condições de habitabilidade por 
falta de equipamentos mínimos.
Rachaduras comprometendo a 
segurança.
Infiltrações.
Instalações elétricas e 
hidrossanitárias precárias.
Pós-Graduação | Unicesumar
127
aneXo V – eStUDo De caSo - aValiação tÉcnica Do Valor De MercaDo 
De UMa reSiDÊncia
6. ESTUDO DE CASO 
Tomou-se como estudo de caso um laudo de avaliação técnica do valor de 
mercado de uma residência.
6.1 Localização
Situação na Rua Santo André, 67 da Vila Santo Antônio, em Cotia/SP, com o ob-
jetivo de financiamento imobiliário, solicitado pelo agente financeiro. Esse caso 
foi escolhido em razão da sua maior frequência para financiamento imobiliário, 
constando do anexo o laudo elaborado para o agente financeiro. 
O imóvel situa-se em bairro dotado de infraestrutura comercial, de prestação 
de serviços e de transporte coletivo, sendo de fácil acesso pela Rodovia Raposo 
Tavares altura do Km 24,5, avenidas José Feliz Cordeiro e Dona Cherubina Viana, 
entre outras. 
6.2 Documentação
Houve necessidade da informação de onde foi baseada a avaliação, como as 
documentações que foram fornecidas e utilizadas para estudo do imóvel, data 
da vistoria “in loco” e onde foram obtidas informações de pesquisas. Além da 
necessidade da informação que foi considerado o imóvel regularizado documen-
talmente, livre de qualquer ônus e em condições de imediata comercialização. 
6.3 Características da região e do imóvel
Quando finalizada a apresentação inicial começa o comentário dado pela visita 
do engenheiro de avaliações no local, citado as características que ponderam 
nos cálculos dos fatores de valorização e desvalorização do imóvel. Com referên-
cia a região foi citada os melhoramentos públicos, as proximidades de pontos de 
referências que facilitam ou dificultam o cotidiano, os acessos e o padrão cons-
trutivo predominante nas proximidades.
O imóvel é composto de três níveis acompanhando a topografia do terreno de 
meio de quadra, em rua sem saída e próxima da Rodovia Raposo Tavares, junto 
ao “miolo” comercial da granja Viana.
Conta com portas e caixilhos em madeira de lei, aquecedor central de água e 
gás, boxes tipo blindex, armários embutidos em grande quantidade, churras-
queira, forno de pizza, deck de madeira e casa de boneca.
Observamos que a varanda no subsolo, com área de 40,00 m2 averbada na 
matrícula. 
A região apresenta perfil horizontal e estritamente residencial de padrão médio/
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
128
alto.
Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de 
vendas e liquidez normais. 
6.4 Terrenos, Zoneamento e Benfeitorias 
Quando ao terreno foi citado seu formato, sua topografia e sua consistência, suas 
metragens de divisas e área total, o zoneamento a que pertence com a taxa de 
ocupação e aproveitamento. Teve também o comentário quanto à benfeitoria, 
citando quais os tipos de edificações, se mais de uma, sua composição externa, 
e interna referindo-se a cada cômodo e ao seu padrão de construção e o total 
de área construída. 
6.5 Elementos comparativos
Há um item específico para se reportar ao mercado imobiliário na região, a época 
da avaliação.
Como é de extrema importância, foi citado qual o método utilizado referindo-se a 
norma, a razão de sua avaliação, suas amostras anexadas e sua data de pesquisa.
6.6 critérios utilizados para avaliação
Para avaliar foram considerados vários fatores, entre eles, as atuais condições do 
mercado imobiliário e liquidez do imóvel, o estado de conservação e sua locali-
zação visualizando as condições de habitabilidade.
Amostra F.Unit. F.Oferta F.local. F.Vaga F.Te F.área F.idade/
F.cons
F.andar F.infra/
F.padrão
V.U.Final
1 R$ 1.433,33 0,90 1,00 1,00 0,91 0,97 1,18 1,00 1,10 R$ 1.478,01
2 R$ 1.266,67 0,90 1,00 1,00 0,98 0,97 1,18 1,00 1,10 R$ 1.406,62
3 R$ 2.500,00 0,90 1,00 1,00 0,83 1,05 1,06 1,00 1,10 R$ 2.286,38
4 R$ 2.400,00 0,90 1,00 1,00 0,88 0,94 1,12 1,00 1,10 R$ 2.201,28
5 R$ 1.718,75 0,90 1,00 1,00 1,04 0,99 1,12 1,00 1,10 R$ 1.962,16
Média = R$ 1.866,89
Limite Superior = + 30% R$ 2.426,96
Limite Inferior = - 30% R$ 1.306,82 
Amostra fora da média Não há
•	 Foram adotados nessa avaliação os seguintes fatores: 
•	 Fator oferta – No caso utilizado 0,9 para todos, devido os comparativos 
estarem à venda. (No caso da amostra já ter sido comercialização utiliza-se 
o fator igual a 1,0);
•	 Fator local – Foi utilizado 1,0 para todos os elementos, devido esses 
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129
estarem muito próximos, não tendo uma diferença de valor nessa região;
•	 Fator vaga – Não utilizado tratando-se de casas com grandes terrenos 
onde não há diferença de valor para essa avaliação;
•	 Fator terreno – Foi adotada uma ponderação devido às diferenças de 
metragem dos terrenos; 
, ,A
A0 7 1 3< <
_
_
terreno elemento
terreno avaliandoa k
Para valores dentro da margem acima o fator vale:
A
A
_
_ ,
terreno elemento
terreno avaliando 0 25a k
Para valores fora da margem o fator vale:
A
A
_
_ ,
terreno elemento
terreno avaliando 0 125a k
•	 Fator área – Utilizado para ponderar a área construída dos elementos 
comparativos em relação ao avaliando;
, ,A
A0 7 1 3< <
_
_
constru da avaliando
constru da elemento
í
ía k
Para valores dentro da margem acima o fator vale: 
A
A
_
_ ,
constru da avaliando
constru da elemento
í
í
0 25
a k
Para valores fora da margem o fator vale:
A
A
_
_ ,
constru da avaliando
constru da elemento
í
í
0 125
a k
•	 Fator idade - Esse fator foi utilizado para “trazer” o valor das amostras para 
idade do imóvel avaliando. (Nesse caso um acréscimo em toda a amostra, 
devido o avaliando ser um imóvel mais novo);
_ _
,
idade elemento idade avaliando1 5 0 06#+
-a k
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
130
•	 Fator padrão – Determinou-se que o imóvel avaliando tem um padrão 
elevado em relação aos elementos comparativos por este ser um imóvel 
mais novo com algumas características superiores aos comparativos.
_
_
fator elemento
fator avaliandoc m
Sendo nesse caso os fatores considerados abaixo:
Simples
Mínimo
Simples
Simples
Máximo
Médio
Mínimo
Médio
Superior
Mínimo
Superior
Superior
Máximo
Fino 
Mínimo Fino Fino Máximo
0,65 0,75 0,85 0,9 1,0 1,15 1,25 1,35 1,4 1,5 1,6
Feito essa análise e aplicando os fatores chega-se em um valor por m2 homoge-
neizado para cada amostra. 
Após obtidos esses valores retira-se a média aritmética e conforme a norma apli-
ca-se um acréscimo e um decréscimo de 30%, estando qualquer valor fora desse 
intervalo impróprio para utilização.
Nesse caso todos os valores estão dentro do intervalo, não tendo assim nenhuma 
amostra fora da média.
Explicou-se o cálculo, citando que são somente apresentados fatores que valo-
rizem ou desvalorizem o imóvel, sendo os outros considerados nulos, ou seja, 
igualando-os a 1,0.
Área construída (m2) 332,10
Valor unitário (R$/m2) R$ 1.866,89
Valor Total (R$) R$ 619.994,17
Valor adotado R$ 620.000,00
Tendo sido colocado em destaque o valor final de avaliação do imóvel, deixou-se 
claro o nível de rigor da avaliação e que o mesmo atende as normas vigentes. Se 
houvesse necessidade e em seguida a conclusão, apresentando o valor de ava-
liação, conforme o objetivo e com os devidos arredondamentos.
Foi anexado ao laudo de avalição os elementos pesquisados,sendo exigido no 
mínimo cinco, conforme a norma, o levantamento fotográfico e a documenta-
ção fornecida. O laudo foi bem apresentado, com duas vias e deixando aparente 
a empresa responsável com seu CREA.