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Serviços Preliminares
Documentação
Serviços Preliminares – Documentação
O que eu devo saber antes de começar uma
construção ou um empreendimento?
Análise de Documentos
Serviços Preliminares – Documentação
Antes de iniciar um projeto de construção ou de
adquirir o imóvel para construir, você deve verificar se a
documentação do imóvel está em ordem.
Análise de Documentos
Serviços Preliminares – Documentação
Análise de Documentos
De uma forma simplista são sete passos documentais
que devem ser analisados com cautela:
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1. Título de Propriedade do Imóvel
✓ O título de propriedade (matrícula), registrado no
Cartório de Registro de Imóveis deve estar em nome
de quem pretende construir ou reformar.
É documento
obrigatório
para a maioria
dos pedidos
junto à
Prefeitura.
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1. Documentação do imóvel
✓ Apenas nas seguintes situações a legislação municipal
não exige título de propriedade:
a) Havendo outro título hábil que comprove o domínio.
Ex.: Contrato de compra e venda registrado em cartório
b) Escritura pública de compra e venda
c) Cessão de direitos, ordem judicial de averbação
(partilha, sucessão ou usucapião),
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1. Documentação do imóvel
✓ Os impostos municipais devem estar em dia (IPTU).
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2. Classificação da atividade ou uso que se
pretende instalar no imóvel
Verifique se o zoneamento da situação do imóvel
permite a construção que você quer, e ainda, se
depois de construído, será possível a instalação do
empreendimento que você pretende
Ex.:numa zona residencial não é possível construir
um posto de gasolina
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3. Restrições urbanísticas
A legislação de zoneamento, uso e ocupação do solo
estabelece diferentes restrições, em função do tipo de
atividade a ser desenvolvida no imóvel e a zona onde
ele está localizado.
O código de obras estabelece como a construção
deve ser executada / implantada no imóvel.
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- O tipo de zoneamento do imóvel depende de lei e
pode ser informado junto a prefeitura.
- O zoneamento define quais os tipos de uso do solo
que podem ser instalados na “região” onde se
localiza o terreno
3. Restrições urbanísticas
Zoneamento
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- Define as regras de implantação da construção no
terreno, ou seja quais as restrições urbanísticas que
devem ser observadas no projeto:
• frente e área mínimas de lote,
• recuos,
• taxa de ocupação,
• coeficiente de aproveitamento,
• taxa de permeabilidade,
• número de vagas de estacionamento
3. Restrições urbanísticas
Zoneamento
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3. Restrições urbanísticas
Ex: Se você quer construir um salão para abrigar um
supermercado, é preciso saber:
- qual é a taxa de ocupação
do imóvel,
- quais são os recuos
mínimos obrigatórios
- Verificar se o zoneamento
permite que naquele local
seja instalado um
supermercado.
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3. Restrições urbanísticas
Define o quão afastado a construção deve estar
afastada do passeio.
Recuo de Frente
Recuo Frontal
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3. Restrições urbanísticas
Além dos recuos mínimos
poderá ainda haver a
instituição de áreas onde não
se pode edificar, são as
servidões.
Tais se dão geralmente por
motivos de segurança ou em
razão de necessidade de futura
ampliação da largura das vias.
Recuo de Lateral
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3. Restrições urbanísticas
Largura da Via
Determinadas atividades comerciais ou de
serviços só podem se instalar em vias definidas
como vias coletoras ou de hierarquia superior.
Para saber se a via em frente ao imóvel comporta o
empreendimento verifique a sua classificação na
lei do sistema viário e quais as demais condições
a serem observadas.
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3. Restrições urbanísticas
A calçada faz parte do
projeto e deve ser
executada pelo
proprietário do lote
favorecido seguindo as
determinações previstas
no artigo 32 e seguintes
da Lei 1.616/2007 (lei do
sistema viário)
Passeio ou Calçada
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3. Restrições urbanísticas
As calçadas devem ser
construídos de modo
que possam servir para
os pedestres ou
usuários de cadeiras de
rodas para se
locomoverem
Passeio ou Calçada
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3. Restrições urbanísticas
A Calçada deve ter uma faixa de pelo menos 1,20 m
(faixa livre) que não tenha nenhum tipo de
interferência que impeça a continuidade da rota,
como por exemplo:
- muretas,
- degraus,
- rampas de acesso a veículos,
- placas,
- postes ou arvores.
Passeio ou Calçada
3. Restrições urbanísticas
Passeio ou Calçada - Problemas de execução
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3. Restrições urbanísticas
Passeio ou Calçada - Problemas de execução
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3. Restrições urbanísticas
Passeio ou Calçada - Problemas de execução
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4. Tipo de obra a ser feita
O Código de Obras e Edificações classifica a obra
ou serviço a ser executado de acordo com o tipo e
características.
São no total seis
modalidades
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Construção de nova edificação em lote totalmente
vago ou com a demolição total do existente
Obra Nova
4. Tipo de obra a ser feita
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Reforma
4. Tipo de obra a ser feita
Alteração de edificação
existente por supressão ou
acréscimo na área
construída, ou modificação
na estrutura, ou na
compartimentação vertical,
ou na volumetria, com ou
sem mudança de uso.
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Reconstrução
4. Tipo de obra a ser feita
Obra destinada à
recuperação ou
recomposição de uma
edificação, motivada pela
ocorrência de incêndio ou
objeto de outro sinistro
fortuito, mantendo-se as
características anteriores.
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Regularização
4. Tipo de obra a ser feita
Edificações construídas a revelia de licença
municipal podem ser regularizadas, eventualmente
(desde que construídas até 01.11.2007, data de
início da vigência da lei 1.618) mesmo que não
atendam às disposições da legislação vigente na
época de sua construção.
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Regularização
4. Tipo de obra a ser feita
Toda construção
realizada sem licença é
considerada
clandestina, não
podendo ser utilizada
sem sua regularização e
sendo passível de
penalização que vai até
a sua demolição.
IMPORTANTE:
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Mudança de uso
4. Tipo de obra a ser feita
Por meio de alteração de uso do solo, o tipo de uso
permitido para o lote segundo o zoneamento poderá
ser alterado.
Casa 
Residencial
Comércio
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Importante:
Após a execução da obra deve ser solicitado 
o respectivo Certificado de Conclusão (Habite-se) 
(passo 8), caso contrário a edificação será considerada 
irregular perante a Prefeitura.
Mudança de uso
4. Tipo de obra a ser feita
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Pequena Reforma
4. Tipo de obra a ser feita
Em cunho doméstico atividades como mudança de
piso, pintura, substituição de portas e janelas,
pequenas demolições que não impliquem em geração
de mais de 3 m³ de entulhonão necessitam de licença
para execução.
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5. Outros documentos e informações necessárias
Ao elaborar o projeto outras interferências devem
ser verificadas.
A maioria destas ocorrências são informadas na
consulta prévia que deve ser solicitada antes
mesmo da apresentação do projeto para
aprovação.
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Todo terreno tem um limite construtivo, limite este
chamado de potencial construtivo, sendo que o
mesmo pode ser alterado por meio da Outorga
Onerosa do Direito de Construir.
Para saber mais consulte a lei da Outorga Onerosa
do Direito de Construir e lei do zoneamento.
Potencial Construtivo
5. Outros documentos e informações necessárias
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Direito de Preempção
É o mesmo que direito de preferência, sendo o
direito que o município tem de, em igualdade de
condições, adquirir um imóvel colocado a venda,
portanto, antes de adquirir um imóvel verifique se
sobre o mesmo não está incidindo tal direito.
Isto pode ser feito observando a matrícula do imóvel.
5. Outros documentos e informações necessárias
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Área de Proteção Ambiental
Na APA, qualquer intervenção que implique em corte
ou remoção de árvores, dependerá de licença
específica.
5. Outros documentos e informações necessárias
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Cone de Aproximação de Aeronaves
Aeroportos de todo o mundo necessitam ter o espaço
aéreo a sua volta protegido a fim de que sejam
viabilizadas com segurança as operações de pouso,
decolagem e de circulação próxima as aeronaves.
5. Outros documentos e informações necessárias
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Cone de Aproximação de Aeronaves
Com esse objetivo, 
autoridades da 
aeronáutica 
criaram diversas 
superfícies 
imaginárias de 
proteção no 
entorno dos 
aeroportos, cada 
uma com uma 
função específica.
5. Outros documentos e informações necessárias
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Cone de Aproximação de Aeronaves
5. Outros documentos e informações necessárias
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Cone de Aproximação de Aeronaves
Essas superfícies são relativamente grandes e
muitas vezes se estendem por vários quilômetros
quadrados em volta do aeroporto, de acordo com
parâmetros que levam em consideração o tamanho da
pista de pouso, o tipo de operação (visual,
instrumento de precisão e instrumento de
precisão).
Cada uma dessas superfícies impõe um gabarito de
máximo de altura bem como o tipo de edificação a
ser construído.
5. Outros documentos e informações necessárias
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Todo (parcelamento do solo) por meio de loteamento,
desmembramento, subdivisão ou fracionamento de
terrenos urbanos depende de aprovação.
Loteamento e subdivisões
5. Outros documentos e informações necessárias
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6. Exigências Especiais para Grandes Projetos
Obras de grande porte, ou aquelas que podem
gerar incômodos para a vizinhança (barulho,
trafego vibração, odor, poeira, fumaça, etc), estão
sujeitas a outras exigências e os projetos, por
serem mais complexos, merecem um tratamento
especial.
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6. Exigências Especiais para Grandes Projetos
Nestes casos pode ser necessária a aprovação
prévia de outros órgãos ou a apresentação de
documentação complementar, sendo conveniente
antes da elaboração do projeto definitivo solicitar o
EIV – Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança que
trará as diretrizes do projeto.
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6. Exigências Especiais para Grandes Projetos
No EIV - Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança
são verificadas as condições de implantação do
empreendimento, os impactos que ele geraria e
as medidas que o empreendedor deverá tomar
para ter seu projeto aprovado.
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6. Exigências Especiais para Grandes Projetos
Exemplos:
- Shopping centers,
- Supermercados,
- Postos de abastecimento de combustíveis,
- Oficinas mecânicas,
- Funilarias e serralherias,
- Casas de show ou bailes,
- Pátios de transportadoras,
- Depósitos de materiais de construção,
- Todo empreendimento que cause impacto no
sistema viário pela atração de pessoas e
veículos
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7. Apresentação de Projetos – Passo a Passo
Neste pedido deve o interessado requerer as
diretrizes de uso e ocupação do imóvel em questão,
indicando qual o uso que pretende dar ao imóvel,
acompanhado em um projeto mínimo elaborado nos
termos do artigo da lei – (Código de Obras)
Pedido de Consulta prévia de Viabilidade Técnica
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
Na Consulta Prévia de Viabilidade Técnica, o
interessado deverá apresentar:
a) requerimento por escrito;
b) planta simplificada do imóvel e da sua situação em
entorno de raio de 200 m, indicando nº. do lote, nº. da
quadra, nome da rua e sua largura, existência de
equipamentos públicos de educação, saúde,
esportes, Áreas de Preservação Permanente ou
outros elementos que possam interferir no projeto,
escala 1:1000;
Pedido de Consulta prévia de Viabilidade Técnica
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
c) planta completa da edificação pretendida,
d) Uso proposto para o imóvel;
e) Matrícula atualizada do imóvel ou título equivalente
de domínio
Pedido de Consulta prévia de Viabilidade Técnica
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7. Apresentação de Projetos – Passo a Passo
Apresentação de Projeto para Aprovação
Uma vez emitida a
Certidão de
Viabilidade Técnica o
interessado submeterá
a aprovação seu
projeto, o qual deve
ser elaborado nos
termos do artigo da lei
– (Código de Obras).
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
Para liberação do projeto de construção, o interessado
apresentará ao órgão pertinente da administração
pública municipal requerimento assinado pelo
responsável técnico da obra, proprietário do
imóvel ou superficiais, acompanhado de:
a) Certidão de Viabilidade Técnica exarada pelo Poder
Público Municipal;
Apresentação de Projeto para Aprovação
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
b) Requerimento contendo 3 (três) cópias do projeto
arquitetônico, segundo o padrão determinado
pela ABNT, contendo a planta de todos os
pavimentos, inclusive cobertura, cortes,
fachadas, localização, perfis do terreno,
detalhes e situação (pode variar de município
para município);
Apresentação de Projeto para Aprovação
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
c) versão digital do projeto segundo software indicado
pelo Poder Público;
d) termo de ciência da obrigação de executar a obra
tal qual o projeto a ser aprovado, sob as penas
determinadas nesta lei, assinado pelo responsável
técnico proprietário do imóvel e superficiário, se for
o caso;
e) título de propriedade do imóvel ou de superficiário.
Apresentação de Projeto para Aprovação
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7. Apresentação de Projetos – Passo a Passo
Aprovado o projeto é emitido ao interessado o Alvará
de Construção, que permite que a obra se inicie.
Durante a execução desta, a prefeitura procederá a
fiscalização a fim de saber se a obra está sendo
executada de acordo com o projeto aprovado.
Apresentação de Projeto para Aprovação
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7. Apresentação de Projetos – Passo a Passo
Caso a obra seja executada em desacordo com o
projeto esta será embargada e caso não haja
adequação do projeto ou da edificação esta poderá
até mesmo ser demolida. Sofrendo seus
responsáveis multas e outras sanções como
proibição de construir ou projetar no município por
dado período.
Apresentação de Projeto para Aprovação
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Em tudo correndo
tal qual a
aprovação do
projeto, ao final da
obra, mediante
solicitação e
vistoria, esta
receberá o Alvará
de Licença da
Obra (habite-se).
7. Apresentação de Projetos – Passo a Passo
Certificado de Conclusão da Obra ou Habite-se
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
Licenciamento da Obra ou Habite-se
Concluída a execução da obra, tal qual apresentada
no projeto, o interessado requererá o Alvará de
Licenciamento da Obra, para tanto apresentará os
seguintes documentos:
a. Requerimento de expedição de Alvará de
Licenciamento da Obra
b. Três cópias do projeto arquitetônico e 1 (uma) dos
projetos obrigatórios previstos no ato normativo do
C.R.E.A. para tal fim, acompanhado de uma
versão digital;
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7. Documentos necessários para protocolar os Pedidos
Licenciamento da Obra ou Habite-se
c. Título de propriedade do imóvel ou equivalente;
d. Certidão de Viabilidade Técnica com a cópia do
projeto que deu origem à mesma;
e. Anotação de responsabilidade técnica de projeto e
execução – ART.
f. Comprovante dos recolhimentos das taxas e
emolumentos devidos aos cofres públicos;
g. Certidão dando conta do cumprimento dos termos
de eventual EIV (Estudo Prévio de Impacto na
Vizinhança) exigido.
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Importante:
A emissão de Certificado de
Conclusão de Obra ou Habite-
se implica tão somente em
verificar que a obra foi
concluída e pode ser
ocupada para fins
residenciais, não implicando
em licença para qualquer
outra atividade.
7. Apresentação de Projetos – Passo a Passo
Certificado de Conclusão da Obra ou Habite-se
OBRIGADO