Operações Urbanas Consorciadas

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Planejamento Urbano e Regional
Docente: Armando Branco
Salvador-BA
2019.1
Operações Urbanas Consorciadas 
Planejamento Urbano e Regional
Docente: Armando Branco
Salvador-BA
2019.1
Discentes:
Alice Pinto
Amanda Silva
Amanda Wicks
Giovanna Barbosa
Olga Liz
Conforme o Estatuto da Cidade, Capitulo II – seção X, considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. 
É classificada como um dos instrumentos jurídicos e políticos suscetíveis de utilização para a implementação das diretrizes gerais da política urbana.
Operações Urbanas Consorciadas 
O que é?
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Características
Operações Urbanas Consorciadas 
Fonte: Secretaria Nacional de Desenvolvimento Urbano – Ministério das cidades
https://cbic.org.br/industriaimobiliaria/wp-content/uploads/sites/20/2017/12/OUC-conceito-0112.pdf
Conjunto de instrumentos urbanísticos de gestão da valorização
Geração de fontes alternativas para o financiamento urbano
Classifica como instrumento excludente, com potencial para acirrar as diferenças intraurbanas
RESULTADOS 
Depende das motivações e opções de projetos
Aumento da capacidade de investimento
Aumento da segregação sócio espacial
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Como funciona?
Fonte: Secretaria Nacional de Desenvolvimento Urbano – Ministério das cidades
https://cbic.org.br/industriaimobiliaria/wp-content/uploads/sites/20/2017/12/OUC-conceito-0112.pdf
OUC
Transformação Estrutural
+
Geração de Recursos
Plano Urbanístico
Fonte Financeira
parceria com iniciativa privada
Contrapartida
de investidores privados ao poder público
Modificação de índice e características de parcelamento, uso e ocupação do solo
Alteração de normas edílicas ou regularização de construções, reformas ou ampliações.
Operações Urbanas Consorciadas 
Os benefícios para a iniciativa privada é a valorização do solo, pois o solo urbano vale pelo que se pode fazer nele, então quanto maior for sua possibilidade de exploração econômica maior seu valor.
Benefícios
Operações Urbanas Consorciadas 
PARA OS PROPRIÉTARIOS:
PARA A INICIATIVA PRIVADA:
Para os proprietários o valor da terra está sendo alterado por ações e decisões urbanísticas vindas do poder público, onde o preço de venda das propriedades particulares está sendo aumentado sem interferência direta do proprietário.
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Qualificação ou reabilitação de espaços urbanos, que seriam as transformações urbanísticas, melhorias sociais, valorização ambiental; 
A obtenção de recursos para implementar projetos urbanísticos amplos;
A recuperação e valorização imobiliária gerada pela intervenção pública.
Vantagens
PARA O PODER PÚBLICO:
Operações Urbanas Consorciadas 
PARA A INICIATIVA PRIVADA:
A Inserção no mercado de áreas inexistentes ou de pouca importância comercial;
A Segurança jurídica e política da intervenção pública continuada – ambiente seguro para investimento;
 
A Apropriação de parte da valorização imobiliária gerada pela intervenção publica e também privada.
OUC’s
As operações urbanas consorciadas são divididas em 6 etapas:
1º Etapa: Essa etapa estabelece as situações nas quais devem ser utilizadas a OUC, vejamos a seguir as situações nas quais a mesma devem ser implementadas:
No contexto urbano consolidado é implantada a OUC com intuito de recuperar ou requalificar as áreas degradadas. 
Nas áreas estratégicas para o desenvolvimento urbano, a OUC entra prevendo obras estruturantes, pelo fato de existir área vazias, áreas em processo de expansão urbana ou de mudanças de usos.
2º Etapa: A segunda etapa é a previsão da OUC no plano diretor, ou seja todo PDDU deve prever a OUC.
3º Etapa: É onde ocorre a participação da sociedade, onde a sociedade contribuirá elaborando projetos de leis (PL), estudo do impacto ambiental (EIA), estudo do impacto de vizinhança (EIV), participando de audiências publicas para ajustes do PL e nos envios dessas elaborações para a câmara.
Operações Urbanas Consorciadas 
OUC’s
4º Etapa: Essa etapa fará o levantamento preciso para o estudo do plano urbanístico, ou seja, essa etapa gerará diagnósticos como caraterização do território, perímetro definido, plano de obras, definição de intervenções, demarcações das áreas das quais serão transformada, estimando o novo potencial e os valores de contrapartida e a configuração urbana, demonstrando o potencial construtivo.
Durante essa etapa almeja-se que o Plano urbanístico ofereça:
Exploração de potenciais urbanísticas vinculadas à implantação de sistemas de infraestrutura urbana;
Ampliação a oferta de HIS;
Aumento da densidade construtiva e populacional;
Facilitação da mobilidade urbana;
Recuperação ou criação de centralidades;
Aumento da oferta e acesso a equipamentos e serviços públicos comunitários;
Elevação da qualidade ambiental e paisagística de uma região.
Operações Urbanas Consorciadas 
CONTRAPARTIDA – Vantagens e Desvantagens
Operações Urbanas Consorciadas 
Fonte: Secretaria Nacional de Desenvolvimento Urbano – Ministério das cidades
https://cbic.org.br/industriaimobiliaria/wp-content/uploads/sites/20/2017/12/OUC-conceito-0112.pdf
1. Recurso financeiro (Outorga Onerosa do Direito de Construir)
2. Obras ou serviços
3. CEPAC
Simples conversão e fácil entendimento
Pouco atrativa para o mercado imobiliário
Menos contratos para obras públicas
Falta de experiência do incorporador em obras públicas
Maior interesse do empreendedor – Captura “ automática” da valorização
Complexidade de gestão
Valor do m² contrapartida = Valor m² do terreno/ Coeficiente de Aproveitamento Básico
5º Etapa: CEPAC
Os CEPAC são os Certificados de Potencial Adicional de Construção, no qual conforme a Lei 10257/2001, estabelece diretrizes gerais da Política Pública.
A Lei 10257/2001, se dispõe sobre a viabilidade de Lei Municipal especifica sobre a delimitação da área para a execução de OUC’s.
OUC’s
Operações Urbanas Consorciadas 
Fonte: Registro das operações urbanas consorciadas para negociação de CEPAC concedidos
http://sistemas.cvm.gov.br/asp/cvmwww/registro/cepac/FormcepacRegdet.asp?sg_uf=RJ&nr_ano=2004&nr_proc=4752
Fonte: Operação Urbana Água Espraiada
http://aguaespraiada.blogspot.com/2010/05/prefeitura-esta-com-pressa.html
CEPAC
O CEPAC é uma solução do Município para a capitação de recursos que serão aplicados em investimentos públicos de revitalização ou reestruturação de determinada área. 
Os investidores privados que fornecem os recursos recebem, em contrapartida os direitos de construção, nos quais são representados pelo certificado e estruturados e delimitados na lei especifica que constituir as OUC’s.
Operações Urbanas Consorciadas 
OS CEPAC não podem ser distribuídos no mercado sem registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários da operação a que estiver vinculado.
O CEPAC não gera direito de créditos e nem de participação contra o Município emissor.
A instituição Líder da distribuição em conjunto com o Município pode requerer o registro de distribuição pública para
Valores de CEPAC
CEPAC
CADA CEPAC EQUIVALE 
Quantidade determinada de m² de construção adicional
Quantidade determinada de m² de alteração de uso dentro dos limites fixados pela OUC. 
Quantidade de CEPAC a ser emitida deverá ser obrigatoriamente proporcional ao estoque de potencial adicional de construção previsto na OUC. 
Operações Urbanas Consorciadas 
Fonte: Secretaria Nacional de Desenvolvimento Urbano – Ministério das cidades
https://cbic.org.br/industriaimobiliaria/wp-content/uploads/sites/20/2017/12/OUC-conceito-0112.pdf
CEPAC
Cálculo de CEPAC
Tabela de conversão de CEPAC
m² para cada tipo de uso e/ou região
Operações Urbanas Consorciadas 
Fonte: Porto Maravilha – Rio Prefeitura
https://portomaravilha.com.br/noticiasdetalhe/4194Modelos de Calculadora de CEPAC
6º Etapa: Nessa etapa acontece o Plano de atendimento Econômico e Social, onde ocorre a amenização dos impactos sociais e a ampliação da proposta de HIS. Para que isso ocorra são definidos alguns critérios:
A definição de diretrizes, instrumentos, ações e custos para implementação;
Ações que privilegiem a permanência da população local e a permanência das atividades tradicionais na área de intervenção;
Ações para a viabilização das unidades habitacionais necessárias para atender toda a população vulnerável que será deslocada pelas intervenções e que habite em áreas de risco;
Proposta de gestão de imóveis para habitação de interesse social.
OUC’s
https://cbic.org.br/industriaimobiliaria/wp-content/uploads/sites/20/2017/12/OUC-conceito-0112.pdf Acesso em 30/04/2019
http://sistemas.cvm.gov.br/asp/cvmwww/registro/cepac/FormcepacRegdet.asp?sg_uf=RJ&nr_ano=2004&nr_proc=4752 Acesso em 10/05/2019
http://aguaespraiada.blogspot.com/2010/05/prefeitura-esta-com-pressa.html Acesso em 10/05/2019
http://www.investidor.gov.br/menu/Menu_Investidor/valores_mobiliarios/CEPACs.html Acesso em 10/05/2019
https://portomaravilha.com.br/noticiasdetalhe/4194 Acesso em 10/05/2019 
Referências Bibliográficas
Operações Urbanas Consorciadas