Memorial Descritivo Sienge

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MEMORIAL 
DESCRITIVO 
TUDO O QUE VOCÊ 
PRECISA SABER 
MEMORIAL DESCRITIVO: TUDO QUE SUA 
CONSTRUTORA PRECISA SABER
 
Tudo o que você precisa saber para colocar em prática as normas sobre o 
memorial descritivo na sua construtora.
ÍNDICE
Você que trabalha com construção civil sabe que uma obra demanda 
atenção em todos os estágios, desde o planejamento até a entrega das 
chaves. Mas o que mais exige cautela é a hora de oficializar o projeto para 
que, então, ele saia do papel. Com a finalidade de ajudar nesse processo 
existe, por lei, o memorial descritivo.
Esse documento aborda a conceituação do projeto, normas adotadas para 
a realização dos cálculos e premissas básicas colocadas em prática durante 
a execução. Além disso, aqui estão reunidos também o detalhamento de 
materiais empregados na obra, que vão ser cobrados pelos clientes na 
entrega da obra .
Sua maior característica é tanto dar garantia de cumprimento dos direitos 
do consumidor, quanto para garantir o andamento da obra em si. Dele 
partem as diretrizes do planejamento financeiro da obra, além das demais 
informações necessárias para a gestão. 
Uma matéria publicada na Revista Exame relata que cerca de 25 mil 
famílias compraram imóveis na planta que nunca foram entregues. E são 
notícias como essa que provocam medo no consumidor na hora de adquirir 
um imóvel. Com isso, cada vez mais as construtoras têm que provar a 
seriedade de seu trabalho.
INTRODUÇÃO
No entanto, como todo documento, ele também é regrado de normas 
e exigências que devem ser levados em consideração durante e após 
o planejamento. Por isso, neste guia, a sua construtora vai saber a 
importância do memorial descritivo e de que forma colocá-lo em prática, 
mantendo a eficiência e a aumentando a confiança. 
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1. O QUE É MEMORIAL DESCRITIVO
Todo bom engenheiro sabe da necessidade de desenvolver o memorial 
descritivo, documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64. O 
documento traz informações da obra antes mesmo do lançamento do 
empreendimento.
O documento detalha todo o projeto construtivo e as informações que 
associam a qualidade dos produtos utilizados na obra ao resultado 
proporcionado ao consumidor. 
Por exemplo, se no memorial descritivo é apontado o uso de alvenaria em 
blocos de concreto, deve ser informada a natureza e dimensões destes 
blocos. E não só isso, a alvenaria em blocos precisa ser utilizada, de fato – da 
forma como foi apresentada ao consumidor.
Isso prova que a elaboração do memorial descritivo é uma maneira de 
provar a seriedade da sua construtora. Já que não é incomum consumidores 
serem vítimas de problemas de entrega na construção civil, principalmente 
quando se trata de empreendimentos na planta. 
É com esse documento, que a construtora fica protegida de eventuais 
problemas. Como, por exemplo, características não previstas no 
empreendimento que possam vir a ser exigidas pelo consumidor. Por isso, 
saber o que ele é e para que serve se tornou crucial para a construtora 
atender à legislação e comprovar seriedade.
O memorial descritivo pode ser feito para diferentes modelos de empreen-
dimentos. Dessa forma, dependendo do empreendimento, o modelo de 
memorial a ser utilizado sofre alterações. 
CONFIRA OS PRINCIPAIS EXISTENTES:
O MD tem por finalidade estabelecer 
normas que deverão reger a construção, 
como, por exemplo, destacar os materiais 
que nela serão empregado, qual será 
a localização, tipo de construção, 
as despesas iniciais entre outras 
características. 
No memorial descritivo comercial é 
preciso destacar tanto as características 
internas do estabelecimento, quanto da 
parte externa. Bem como rebaixo nas 
calçadas e outras licenças.
Memorial 
descritivo 
residencial
Memorial 
descritivo 
comercial
Neste, detalhes sobre movimento de terra, 
fundações, estrutura e Impermeabilização, 
revestimento e bordas precisam estar 
presentes. Além disso, é preciso conter a 
descrição de toda a operação da piscina.
Para demolição de lote, o MD deverá 
descrever aspectos importantes como 
a estrutura, os métodos utilizados na 
construção da edificação, as condições 
das construções vizinhas, existência de 
porões, subsolos, entre outros.
Aqui, o documento precisa abordar todo o 
processo de implantação de tanque e fossa. 
Sendo assim, é necessário descrever quais 
são os materiais que serão usados e de que 
forma será feito, contendo informações 
sobre altura e largura.
Não muito diferente do memorial de 
desmembramento, o documento de 
unificação corresponde à união de lotes e 
quadra. Sendo assim, é preciso descrever 
as medidas por lote e área.
O desmembramento corresponde ao lote, 
bem como informações sobre lote e área.
Memorial 
descritivo para 
execução de 
piscina
Memorial 
descritivo de 
residência para 
demolição
Memorial 
descritivo de 
tanque séptico 
e fossa
Memorial 
descritivo de 
unificação
Memorial 
descritivo de 
desmembramento
Para elaborar um memorial descritivo com todas as premissas exigidas, ele 
precisa conter:
Percebe-se que a elaboração do memorial descritivo deve ser feita com 
informações relevantes, especificando todos os materiais utilizados na 
obra. É muito importante o detalhamento dos produtos e dos processos que 
venham a atender o desempenho mínimo requerido.
Os critérios de desempenho devem estar previstos e detalhados no 
memorial descritivo para que o consumidor também tenha acesso a essas 
informações. Agora, cada sistema que faz parte da composição da obra 
deve estar detalhado neste memorial.
• Dados da obra
• Localização da obra
• Identificação do proprietário
• Detalhamento das etapas de 
 construção
• Especificação da alvenaria
• Listagem dos acabamentos
• Conceituação do projeto
• Normas utilizadas para a 
 realização dos cálculos
• Premissas básicas do projeto
2. PRINCIPAIS DIRETRIZES DO 
MEMORIAL DESCRITIVO DA NBR 15.575
O memorial descritivo não é um documento isolado. Desde que a indústria 
da construção civil passou por mudanças, leis foram adotadas para 
melhorar andamento dos projetos e a segurança do consumidor. Esse é 
o caso da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais – NBR 
15.575. 
Sua principal diretriz é associar a qualidade dos produtos utilizados na obra 
ao resultado que eles proporcionam para o consumidor. A norma estipula 
quais níveis de conforto, segurança e resistência cada um dos sistemas que 
constituem um imóvel deve proporcionar. 
A NBR 15.575 É APLICADA A EDIFICAÇÕES COM QUALQUER NÚMERO 
DE PAVIMENTOS. ELA NÃO SE APLICA APENAS A:
 • Obras já concluídas / construções pré-existentes ou em 
 andamento quando da sua publicação
 • Projetos protocolados nos órgãos competentes até a 
 entrada em vigor da norma
 • Obras de reforma ou retrofit
 • Edificações provisórias
RELEMBRANDO A IMPORTÂNCIA DAS NORMAS NA CONSTRUÇÃO 
CIVIL
As NRs (normas regulamentadoras) e NBRs (normas 
brasileiras) não são a mesma coisa.
NRs representam um conjunto de diretrizes e 
procedimentos técnicos voltados para a segurança no 
trabalho. Elas possuem caráter obrigatório, são definidas e 
podem ser alteradas, por intermédio do MTE (Ministério do 
Trabalho e Emprego).
Já as NBRs são conjuntos de normas técnicas definidas 
por especialistas do segmento de construção civil, com 
consentimento de outros profissionais desse segmento. São 
emitidas e divulgadas pela ABNT (Associação Brasileira de 
Normas Técnicas). 
Algumas NRs exigem o cumprimento de determinada NBR. 
Nesse caso o cumprimento da NBR tambémse torna de 
caráter obrigatório.
Quanto a seu papel na construção civil, pode-se dizer que 
as NRs e NBRs se aplicam para parametrizar as práticas de 
trabalho.
O trabalho da NBR 15.575 é abordar desde a estrutura, pisos e vedações, 
até coberturas e instalações. Dessa forma, ela é dividida em seis partes:
1. Requisitos gerais: aborda principalmente as interfaces entre 
os diferentes elementos e sistemas, e foca no desempenho geral da 
construção.
2. Requisitos para os sistemas estruturais: a norma considera os estados 
limites últimos (ELU) e os estados limites de utilização (ELS), que implicam 
no comprometimento da utilização da obra por fissuração ou deformações 
excessivas.
3. Requisitos para os sistemas de pisos: nessa parte a norma aborda 
requisitos para os sistemas de pisos, de ambientes internos ou externos.
4. Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e 
externas: os sistemas de vedação verticais das edificações habitacionais, 
tanto internas como externas. Também aqui são apontados volumetria e 
compartimentação dos espaços do edifício.
5. Requisitos para os sistemas de coberturas: aqui é descrito o conjunto 
de elementos/componentes, dispostos no topo da construção. Sua função é 
proteger a edificação de águas pluviais e outros agentes naturais. Além de 
contribuir para o conforto termo acústico da edificação.
6. Requisitos para os sistemas hidrossanitários: essa parte da norma se 
refere às exigências dos usuários e aos requisitos referentes aos sistemas 
hidrossanitários.
A NBR 15.575, após avaliar o desempenho dos sistemas construtivos 
conhecidos à época de sua criação, passou a estabelecer e exigir padrões de 
qualidade mais elevados. 
Isso implica em dizer que, quando o consumidor faz a aquisição de um 
imóvel no país, ele deve receber informações sobre o período mínimo de 
tempo para o alto desempenho de cada sistema. Desde, é claro, que sejam 
operados e mantidos de forma correta por esse consumidor.
3. COMO FAZER E USAR O 
MEMORIAL DESCRITIVO
Você já viu que a NBR 15.575 para a elaboração do memorial descritivo 
é primordial. Essa NBR, elaborada pela ABNT, diz respeito ao padrão de 
desempenho de edificações habitacionais. E o memorial descritivo é um dos 
modos de garantir a qualidade.
AO ELABORAR UM MEMORIAL DESCRITIVO DE UM EMPREENDIMENTO 
NA CONSTRUÇÃO CIVIL, É IMPORTANTE QUE A CONSTRUTORA ATENTE 
PARA OS SEGUINTES TÓPICOS: 
A identificação mais importante, o 
nome do projeto em si, depende do 
tipo de obra. O que define também o 
modelo de memorial, mudando desde 
os proprietários até as dimensões do 
projeto.
Ainda na primeira página deve constar o 
local onde serão realizados os trabalhos. 
Mas é no início do memorial descritivo 
que aparece o estudo do terreno, com a 
maior variedade possível de informações. 
Isso inclui o uso de materiais interativos 
e multimídia, que podem ser usados 
para embasar a elaboração do memorial 
descritivo.
Dados da obra
Localização 
da obra
O dono da primeira página é também 
o da obra. Isso significa que a empresa 
responsável precisa estar presente 
logo ‘de cara” no memorial descritivo, 
com informações de registro como 
CNPJ e número CREA de profissionais 
responsáveis pela obra.
 
Como o memorial descritivo é registrado 
em cartório, além da empresa e CNPJ, é 
preciso informar dados para fiscalização. 
Com o Fisco cada vez mais apurado no 
cruzamento de dados, o memorial é uma 
fonte de informações sobre a tributação 
vigente.
O cronograma detalhado e todos os 
projetos que compõem a obra precisam 
estar indexados no memorial descritivo. 
Identificar e explicar para que servem 
cada um dos documentos é fundamental. 
Proprietário
Detalhe de 
cada etapa da 
construção
Se for utilizada alvenaria em blocos de 
concreto, a informação do memorial 
descritivo deve conter característicacomo 
a precisão dimensional de cada bloco, de 
acordo com as normas da ABNT. 
O acabamento é a parte mais delicada 
do memorial descritivo. Ele pode salvar 
a sua construtora de apuros. Ao listar 
os acabamentos, você deve separar os 
internos dos externos.
Alvenaria
Acabamento
Definir qual é o objeto do projeto que 
ajuda não somente a estabelecer custos, 
mas estilos de construção que podem 
aproximar o trabalho da engenharia e da 
arquitetura à arte. Abordar estilos podem 
inspirar uma obra e constar no memorial 
descritivo.
O Brasil tem cerca de 900 normas 
técnicas voltadas somente à construção 
civil. No memorial descritivo precisam 
estar listadas quais aquelas que regem 
os cálculos de insumos. Ou seja, se a sua 
construtora trabalha com cimento e 
concreto, precisa seguir as respectivas 
normas.
 
Vejas algumas delas a seguir:
 
• NBR 6.118: Projeto de estruturas de 
 concreto;
• NBR 5.732: Cimento Portland comum;
• NBR 7.480: Barras e fios de aço 
 destinados a armaduras para 
 concreto armado;
• NBR 8.800: Projeto e execução de 
 estruturas de aço de edifícios.
Conceituação 
do projeto
Normas adotadas 
para realização 
dos cálculos
Se a obra trabalha com a captação de 
água das chuvas, é básico que esteja 
especificado no projeto o modo de 
retenção. Você vai precisar especificar 
no memorial descritivo como será feita a 
execução das cisternas.
 
Escolher um método de construção 
tradicional ou alternativo também faz 
parte das premissas básicas. 
Um projeto sem objetivos claros, 
fica sem norte. Objetivos claros nos 
projetos dependem da clareza com que a 
construtora leva o próprio negócio. 
 
Por objetivo se entendem ideias mais 
abrangentes como:
 
• Construir o prédio mais alto da cidade;
• Colocar em prática o estilo 
 contemporâneo;
• Criar um novo conceito visual e 
 estrutural para obra;
• Construir uma residência popular.
Premissas 
básicas adotadas 
durante o projeto
Objetivos do 
projeto
O detalhamento precisa estar presente 
em todas as etapas de planejamento. Veja 
a quais categorias você precisa prestar 
atenção:
 
• Materiais empregados na obra: tudo 
precisa estar sob seu controle. Se foram 
usados mais concreto e cimento do que 
o previsto, o memorial não pode dizer o 
contrário;
• Equipe técnica: Dos projetistas aos 
colaboradores da operação, todos são 
fundamentais para que a obra saia do 
papel dentro de expectativas viáveis;
• Entendimento completo do projeto: um 
memorial mal escrito e pouco detalhado 
leva a erros de compreensão. O que pode 
acabar levando sua construtora a ter que 
prestar contas ao Fisco por erros que, na 
prática, não cometeu;
• Atualização constantes: choveu, a 
obra atrasou. Cimento empedrou. Mais 
dinheiro foi gasto. O memorial descritivo 
é a garantia da construtora e o histórico 
do projeto, por isso é preciso mantê-lo 
atualizado.
Detalhamento 
em todos os 
aspectos
4. COMO A TECNOLOGIA AJUDA NA 
CONFECÇÃO E NO USO DO MEMORIAL 
DESCRITIVO
Pode parecer algo simples, mas qualquer informação fora do lugar tem 
a possibilidade de gerar problemas na entrega do empreendimento. 
Desenvolvê-lo de forma manual, então, fica fora de cogitação quando o 
assunto é manter a eficiência e o controle das informações. 
Ok! Desenvolver o memorial descritivo não é uma tarefa tão simples 
– tampouco mantê-lo vivo durante a obra. No entanto, um software 
especializado em construção civil pode facilitar muito esse processo.
Só ele ajuda a manter a eficiência, o controle e a organização de cada 
detalhe de um planejamento ou de uma obra final. E, nesse caso, é uma mão 
na roda para manter o memorial atualizado constantemente. 
Com um ERP (software de gestão) o estudo de viabilidade de obra alimenta 
o planejamento da obra, que é consolidado em um orçamento preciso. No 
orçamento,todos os insumos a serem utilizados na obra são detalhados, 
para compor o custo da empreitada. 
Uma solução especializada oferece recursos como:
INSUMOS CONTROLADOS DE ACORDO COM A MARCA E SEUS DETALHES
Uma solução especializada pode auxiliar a construtora a fazer o registro, 
de forma detalhada, de todos os insumos que são utilizados durante a obra. 
Marca e detalhes que caracterizam toda a matéria-prima que será utilizada 
na construção são mapeados. 
INSUMOS VINCULADOS ÀS NORMAS QUE OS REGULAMENTAM
Manter a confiança com o consumidor! Se no memorial descritivo é 
apontado o uso de alvenaria em blocos de concreto, deve ser informada 
a natureza e dimensões destes blocos. E não só isso. O que foi prometido, 
precisa ser cumprido!
CONTROLE DE PEDIDOS E NOTAS FISCAIS DE COMPRA
À medida em que há geração de uma nota fiscal de compra vinculada à obra, 
é possível rastrear facilmente os materiais utilizados no projeto. Com essas 
informações à mão, basta apontá-las no memorial descritivo.
CONCLUSÃO
Fica mais do que claro que o memorial descritivo tem como proteger 
a construtora e para dar garantias ao comprador. Ele também ajuda a 
construtora a ser destaque no mercado, por seguir as normas do setor e 
apresentar boas referências. 
As construtoras precisam elaborar o memorial descritivo de acordo com 
às exigências da NBR 15.575 e mantê-lo atualizado desde o início até a 
entrega da obra. Escolher a melhor estratégia na atualização do memorial 
descritivo durante a obra pode ser a fonte de ganho tão esperada pela sua 
construtora. 
Nesse cenário, a tecnologia já se tornou uma forte aliada nesse processo. 
Descobrir como operar essa estratégia é algo que você encontra no ERP 
(Enterprise Resource Planning) da construção civil. O Sienge é um sistema de 
gestão especializado nas atividades da sua construtora. 
 
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SOBRE O SIENGE
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REFERÊNCIAS
Sienge
Cbic
Revista Exame
Planalto
NBR 6118
NBR 05732
NBR 7480
NBR 80800
NBR 15.575
Lei 4.591/64
	1. O que é memorial descritivo
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