AVALIACAO DE BENS E IMOVIS URBANOS UTILIZANDO O METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - RAFAEL COSTA

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ 
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL 
 
 
 
 
RAFAEL COSTA 
THIAGO CARVALHO DE MEDEIROS FERES 
 
 
 
 
 
 
 
AVALIAÇÃO DE BENS EM IMÓVEIS URBANOS UTILIZANDO O MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Niterói 
2015 
 
Rafael Costa 
Thiago Carvalho de Medeiros Feres 
 
 
 
 
AVALIAÇÃO DE BENS EM IMÓVEIS URBANOS UTILIZANDO O MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
 
 
 
 
Monografia apresentada ao Curso 
de Graduação em Engenharia Civil 
da Universidade Estácio de Sá, 
como requisito parcial à obtenção do 
título de Bacharel em Engenharia 
Civil. 
 
 
 
 
Orientadora: Prof.ª Paula Fernanda Scovino de Castro Ramos Gitahy, MSc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Niterói 
2015 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
 Primeiramente agradecemos aos nossos familiares, principalmente aos 
nossos pais, pelo apoio incondicional durante esses longos cinco anos. 
 Agradecemos às nossas companheiras pela compreensão e abdicação de 
vários momentos de lazer devido aos compromissos de estudo. 
 Agradecemos à nossa Orientadora Professora Paula Scovino por nos 
direcionar neste árduo trabalho e à Professora Vanessa Azevedo, da disciplina 
Trabalho de Conclusão de Curso 2 por ter mostrado alguns caminhos a seguir. 
 Aos professores em geral que através de suas aulas nos incentivaram pela 
busca do conhecimento. 
 Aos profissionais da CEF que nos ajudaram a formular ideias fornecendo 
materiais para nossa pesquisa. 
 Aos nossos amigos, tanto de fora da faculdade, quanto aos aqui 
conquistados, que nos ajudaram em momentos de estudos e dificuldades durante 
todo esse percurso. 
 
RESUMO 
 
COSTA, R.; FERES, T. C. M. Avaliação de bens em imóveis urbanos utilizando o 
método direto de dados de mercado. 2015. 95 f. Monografia - Universidade 
Estácio de Sá, Niterói, Rio de Janeiro, 2015. 
 
A área de Avaliação de Bens é o ramo da engenharia responsável por estimar 
um valor de um bem. É uma área pouco explorada que, de acordo com as leis 
brasileiras, deve ser praticada por engenheiros, arquitetos e agrônomos 
devidamente registrados em seus conselhos e habilitados para a atividade. 
Considerando ser uma área de extrema importância e de grande interesse a 
diversos agentes do mercado imobiliário, a avaliação é uma ferramenta que 
proporciona segurança ao serem elaborados laudos técnicos através de 
metodologias, normas e tratamentos de dados, chegando à um valor estimado de 
um bem. No presente trabalho, foram abordados os fundamentos da avaliação, 
utilizando o Método comparativo direto de dados de mercado, tendo um laudo 
técnico de avaliação em um prédio residencial como estudo de caso. 
 
Palavras chaves: Avaliação de bens, Metodologias, Método comparativo direto de 
dados de mercado, Laudo técnico de avaliação. 
 
ABSTRACT 
 
COSTA, R.; FERES, T. C. M. Avaliação de bens em imóveis urbanos utilizando o 
método comparativo direto de dados de mercado. 2015. 95 f. Monografia - 
Universidade Estácio de Sá, Niterói, Rio de Janeiro, 2015. 
 
The area Evaluation of Assets is the Engineering sector responsible for 
estimate the value of the asset. It is an undiscovered area that, according with the 
Brazilian laws, they must be practiced by engineers, architects and agronomists 
properly registered in their councils and enabled to the activity. Considering this to be 
an extremely important area and with huge interest for many agents in the property 
market, the evaluation is a tool that provides safety when technical reports are 
elaborated through methodologies, rules and data treatments, reaching an estimate 
value of an asset. In the currently paper, they were addressed the fundamentals of 
evaluation, using the Direct comparative market data method and having a appraisal 
report in a residential building as the case study. 
 
Key words: Asset Evaluation, Methodologies, Direct comparative market data 
method, Technical appraisal report. 
 
LISTA DE FIGURAS 
 
Figura 1 - Curva de oferta ......................................................................................... 27 
Figura 2 - Curva de demanda.................................................................................... 27 
Figura 3 - Curva de oferta e demanda constante ...................................................... 28 
Figura 4 - Propriedades do Programa SisDea........................................................... 43 
Figura 5 - Informações do Software SisDea .............................................................. 44 
Figura 6 - Observação de mercado por sumarização ............................................... 45 
Figura 7 - Reta de regressão..................................................................................... 46 
Figura 8 - Estimativa média ....................................................................................... 46 
Figura 9 - Distribuição de probabilidade .................................................................... 51 
Figura 10 - Gráfico da curva normal .......................................................................... 51 
Figura 11 - Curva t de Student .................................................................................. 53 
Figura 12 - Gráfico comparativo: Curva t de Student e Normal ................................. 53 
Figura 13 - Gráfico da distribuição de F Snedecor .................................................... 54 
Figura 14 - Curva de Snedecor ................................................................................. 55 
Figura 15 - Intervalo de confiança ............................................................................. 55 
Figura 16 - Gráfico da Equação de Regressão y= A + Bx ......................................... 59 
Figura 17 - Gráfico da Equação de Regressão y= A + Bz ......................................... 60 
Figura 18 - Histograma dos resíduos ........................................................................ 61 
Figura 19 - Gráfico dos resíduos padronizados versus valores ajustados ................ 62 
Figura 20- Modelos homocedástico e heterocedástico ............................................. 63 
Figura 21 - Outlier ..................................................................................................... 64 
Figura 22 - Mapa de Microlocalização ....................................................................... 70 
Figura 23 - Modelo escolhido .................................................................................... 71 
 
LISTA DE TABELAS 
 
Tabela 1 - Grau de Fundamentação ......................................................................... 66 
Tabela 2 - Enquadramento no grau de fundamentação ............................................ 67 
Tabela 3 - Grau de precisão ...................................................................................... 67 
Tabela 4 - Classificação do coeficiente ..................................................................... 68 
 
LISTA DE EQUAÇÕES 
 
Equação 1 - Estimativa média ................................................................................... 47 
Equação 2 - Distribuição normal ............................................................................... 50 
Equação 3 - t de Student ........................................................................................... 52 
Equação 4 - Regressão linear ................................................................................... 57 
 
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
 
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas 
NBR Norma Brasileira 
CEF Caixa Econômica Federal 
CEET Comissão de Estudos Especiais Temporários 
CREA Conselho Regional de Engenharia e AgronomiaCONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia 
ONS Organismos de Normalização Setorial 
CB Comitês Brasileiros 
ONS Organismo de Normalização Setorial 
CE Comissões de Estudo 
COBREAP Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias 
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia 
CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
 
SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO ....................................................................................................................... 14 
1 REFERENCIAL TEÓRICO ........................................................................................... 17 
1.1 Engenharia de avaliação ........................................................................................ 17 
1.1.1 Normas técnicas ...................................................................................................... 17 
1.2 Mercado imobiliário ................................................................................................. 18 
1.3 Avaliação de imóveis ............................................................................................... 19 
1.4 Laudos de avaliação ................................................................................................ 20 
2 AVALIAÇÃO DE BENS DE IMÓVEIS URBANOS .................................................. 21 
2.1 Histórico de avaliações de bens imóveis no brasil ......................................... 21 
2.2 Conceitos gerais ....................................................................................................... 23 
2.2.1 Valores ...................................................................................................................... 24 
2.2.2 Mercado .................................................................................................................... 25 
2.2.2.1 Concorrência perfeita .......................................................................................... 25 
2.2.2.2 Mecanismos do mercado ................................................................................... 25 
2.2.2.3 Lei da oferta e da procura .................................................................................. 26 
2.2.2.4 Mercado imobiliário ............................................................................................. 28 
2.2.2.5 Agentes do mercado ........................................................................................... 29 
2.3 ABNT NBR 14.653-2:2011 ....................................................................................... 30 
3 METODOLOGIA ............................................................................................................. 32 
3.1 Método comparativo direto de dados do mercado ................................................ 33 
3.1.1 Vistoria do bem avaliando ..................................................................................... 33 
3.1.2 Identificação das variáveis influenciantes ........................................................... 34 
3.1.3 Levantamento de dados do mercado .................................................................. 34 
3.1.4 Tratamento dos dados ........................................................................................... 35 
4 DESENVOLVIMENTO ................................................................................................... 36 
4.1 Atividades na avaliação de imóveis urbanos ................................................... 36 
4.2 Vistoria do bem avaliando ...................................................................................... 37 
4.2.1 Caracterização da região ....................................................................................... 37 
4.2.2 Caracterização do terreno avaliando ................................................................... 38 
4.2.3 Caracterização das benfeitorias ........................................................................... 38 
4.2.4 Complementação da caracterização do bem avaliando ................................... 38 
4.3 Levantamento de dados do mercado .................................................................. 38 
 
4.3.1 Importância da pesquisa ........................................................................................ 39 
4.3.2 Fontes de informação ............................................................................................. 39 
4.3.3 Entrevista .................................................................................................................. 39 
4.3.4 Vistoria dos elementos de amostra ...................................................................... 40 
4.3.5 Cuidados na coleta ................................................................................................. 40 
4.4 Construção de variáveis ......................................................................................... 41 
4.5 Modelagens de dados ............................................................................................. 42 
4.5.1 Inferência estatística ............................................................................................... 47 
4.5.1.1 Objetivo ................................................................................................................. 49 
4.5.1.2 Distribuição de frequência .................................................................................. 49 
4.5.1.3 Distribuição de probabilidade ............................................................................ 50 
4.5.1.4 Intervalo de confiança ......................................................................................... 55 
4.5.1.5 Propriedade dos estimadores ............................................................................ 56 
4.5.2 Análise de regressão linear ................................................................................... 56 
4.5.2.1 Pressupostos básicos ......................................................................................... 58 
4.5.2.2 Poder de explicação ............................................................................................ 65 
4.5.2.3 Precisão e fundamentação do modelo ............................................................ 65 
4.5.2.4 Análise de correlação ......................................................................................... 67 
4.6 Validação dos resultados ....................................................................................... 68 
4.7 Determinação do valor de mercado .................................................................... 68 
4.8 Elaboração do laudo de avaliação ....................................................................... 69 
CONCLUSÃO ........................................................................................................................ 92 
REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 93 
14 
 
INTRODUÇÃO 
 
A avaliação significa o ato ou efeito de avaliar. A Engenharia de Avaliações é 
um ramo da engenharia pouco conhecida e pouco difundida, que auxilia as tomadas 
de decisões a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, 
envolvendo bens de qualquer natureza. 
Avaliação de bens é uma análise técnica, realizada por profissional habilitado 
para identificar o valor do bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como 
determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma 
determinada finalidade, situação e data (Associação Brasileira de Normas Técnicas - 
ABNT NBR 14653-1:2001). 
A avaliação de imóveis urbanos, normalmente é utilizada para se chegar a um 
determinado valor através de estimativas e comparações de dados e com isso ter o 
conhecimento do valor mais provável de um bem em relaçãoao mercado imobiliário 
para que se possa negociar esse bem de forma consciente. 
As avaliações de imóveis urbanos têm uma grande importância para a 
economia do país, pois decisões gerenciais são tomadas com base nestas 
avaliações. 
Citado por Dantas (2012) a Engenharia de Avaliações é de grande interesse 
para os diversos agentes do mercado imobiliário, tais como: imobiliárias, bancos de 
crédito imobiliário, compradores e vendedores de imóveis. Ainda para empresas 
seguradoras, o poder judiciário, os fundos de pensão, os incorporadores, os 
construtores, prefeituras, investidores, etc. 
Hoje, o Governo Federal por intermédio da Caixa Econômica Federal (CEF), é 
o maior demandante de serviços de avaliação em todo o país chegando a um total 
de laudos que superam a marca de 1 milhão ao ano. Estes laudos são produzidos, 
na maioria das vezes, para subsidiar operações de crédito imobiliário, onde o valor 
adotado para o imóvel servirá de base para construir a garantia da operação ou para 
sinalizar a viabilidade na produção de unidades habitacionais. 
As avaliações de imóveis urbanos podem ser realizadas com base em 
normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), com 
metodologias específicas para tal. 
A principal norma é a ABNT NBR 14.653:2001 – Norma Brasileira de 
Avaliação de Bens – que é uma ferramenta de extrema importância para os serviços 
15 
de avaliação de bens no país, pois padroniza os procedimentos, aplica conceitos e 
exigências técnicas dando diretrizes para que o trabalho seja executado com uma 
fundamentação e precisão. 
Existem métodos utilizados para identificar o valor de um bem e esse deve 
ser justificado conforme a parte 1 da ABNT NBR 14.653:2001 e sempre que 
possível, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado deve ser escolhido. 
Considerando a importância da avaliação e com o grande crescimento do 
mercado imobiliário no Brasil, empresas buscam cada vez mais profissionais 
qualificados no mercado. 
Devido a exclusividade desta atividade se faz necessário o conhecimento e 
aperfeiçoamento a respeito do assunto, já que o assunto é pouco abordado na 
graduação. 
A presente pesquisa tem como objetivo geral analisar os processos da 
Engenharia de Avaliações em imóveis urbanos e exemplifica-los. 
Para entender melhor seus aspectos técnicos e sua metodologia cientifica 
será necessário pesquisar sua origem, seu conceito, etapas e fases existentes, 
quais leis e normas que definem como devem ser elaboradas as avaliações, 
entender o que é mercado imobiliário e como se procede a elaboração de um laudo. 
No Brasil, consta na Lei nº 5.194, de 24/12/1966, art. 7º, inciso “c”, do 
exercício profissional da engenharia, arquitetura e agronomia, que as atividades 
como estudos, projetos, analises, avaliações, vistorias, pericias, pareceres e 
divulgação técnica, são atribuições profissionais do engenheiro civil, do arquiteto e 
do engenheiro agrônomo. 
A pesquisa foi dividida em capítulos distintos, tendo em seu primeiro capítulo 
a revisão teórica que consiste em realizar uma revisão de trabalhos existentes sobre 
o tema abordado. 
O segundo capítulo falará sobre o histórico da avaliação de imóveis no Brasil, 
tendo em vista seu surgimento e aperfeiçoamento, avaliação de imóveis segundo a 
ABNT NBR 14.653-2:2011, englobando o Mercado Imobiliário dando entendimento 
deste e seu funcionamento, bem como compreender os mecanismos existentes. 
O terceiro capítulo trará a metodologia básica aplicável na elaboração de 
avaliações de bens de imóveis urbanos utilizando como base o Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado, tendo em vista a vistoria do bem avaliando 
(nomenclatura utilizada para o bem que está sendo avaliado), identificação das 
16 
variáveis influenciantes, do levantamento de dados do mercado e o tratamento dos 
dados. 
O quarto capítulo trará a análise dos laudos de avaliações, tendo como 
objetivo o conhecimento da sua metodologia científica, as conclusões com base em 
medidas estatísticas, a técnica adequada para estudar o comportamento de suas 
variáveis e como exemplo a elaboração de um laudo técnico. 
No quinto e último capitulo serão descritas as conclusões pertinentes aos 
capítulos descritos. 
 
17 
1 REFERENCIAL TEÓRICO 
 
Este capítulo visa apresentar de forma simples a Engenharia de Avaliações e 
explica de forma resumida a avaliação de imóveis e o mercado imobiliário. 
 
 
1.1 Engenharia de avaliação 
 
A Engenharia de Avaliações é uma especialidade da engenharia que reúne um 
conjunto amplo de conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, bem como 
em outras áreas das ciências sociais, exatas e da natureza, com objetivo de 
determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de 
reprodução (DANTAS, 2012). 
A Engenharia de Avaliações pode ser praticada por engenheiros, arquitetos e 
agrônomos, cada um atuando em sua habilitação profissional, conforme normas e 
regulamentos do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), Conselho 
Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), Associação Brasileira de Normas 
Técnicas (ABNT), leis municipais, estaduais e federais. 
 
 
1.1.1 Normas Técnicas 
 
A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas é o Fórum Nacional de 
Normalização. As Normas Brasileiras, cujos conteúdos são de responsabilidade dos 
Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial 
(ABNT/ONS) e das Comissões de Estudos Especiais Temporários (ABNT/CEET), 
são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos 
setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros, 
universidades, laboratórios e outros (ABNT NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de 
bens: Procedimentos gerais). 
 
 
 
 
18 
1.2 Mercado imobiliário 
 
O mercado imobiliário é o setor que negocia bens imóveis em terrenos tendo 
ou não edificações, tais como prédios e casas. 
Dantas (2012) afirma que quando se trata de bens de imóveis três 
componentes tem que ser levados em conta, são eles: os bens levados ao mercado, 
as partes desejosas em vendê-lo e as partes interessadas em adquiri-los. 
Os bens no mercado imobiliário são heterogêneos, fazendo que seus 
empreendedores ajam como monopolistas, assim sua a formação do valor não 
segue uma lei específica da oferta e procura o que dificulta a determinação do valor 
de um bem. 
Sato (2012) cita que a Engenharia de Avaliações é de grande interesse para o 
mercado imobiliário, tais como: imobiliárias, bancos de crédito imobiliário, 
compradores e vendedores de imóveis, prefeituras, construtoras e outros ligados no 
ramo. 
Saboya (1996) apud Rodrigues (2006) diz que para caracterizar a estrutura do 
mercado devem ser analisados os seguintes aspectos: 
 
a) grau de concentração dos vendedores - descrito pelo número e distribuição 
dos mesmos, no mercado; 
b) perfil do universo de compradores - caracterização da população de 
possíveis compradores, inclusive do seu grau de concentração (se tal aspecto for 
relevante), ou do nível de pulverização, classes de renda, estratos sociais, em 
condições de participarem do mercado; 
c) grau de diferenciação do produto - no elenco dos diversos produtos, 
oferecidos pelos vendedores, diferenciados sob a ótica dos compradores; 
d) condições de entrada - identificação das facilidades e dificuldades de 
entrada no mercado por vendedores e compradores. 
 
Com respeito à conduta do mercado, conforme Rodrigues (2006), são 
aspectos relevantes observar: 
 
a) as políticas de preços dos vendedores, se atuando isoladamente, ou em 
cartel, ou de ambas as formas - os objetivos perseguidos e métodos empregados, 
19 
estabelecendo que preços e formas de pagamento adotam, que novos produtos 
oferecem, que alterações introduzemnos novos produtos, que custos absorvem em 
campanhas promocionais. 
b) os processos e mecanismos de interação e coordenação das políticas de 
vendedores competindo e interagindo-se em qualquer mercado. 
 
 
1.3 Avaliação de imóveis 
 
A avaliação é uma aferição de um ou mais fatores econômicos 
especificamente definidos em relação a propriedades descritas com data 
determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes. 
Abunahman (2014) define avaliação como sendo o processo e resultado de 
uma tentativa de responder a uma ou mais perguntas específicas sobre os valores 
definidos das partes de um imóvel, sua utilidade ou conformação e possibilidades de 
venda. 
A avaliação também pode ser feita pelo corretor de imóveis, mas com certo 
limite. Pimentel (2011) apud Ribeiro (2011) afirma que a avaliação realizada por 
corretor de imóveis não é suficiente, sendo necessária a qualificação do perito como 
engenheiro ou arquiteto, devidamente registrado no órgão de classe (CREA), pois 
como já deixou descrito a 4ª Câmara do extinto 2º TAC, "avaliação de imóvel, pela 
relevância dos efeitos da expropriação judicial, constitui tarefa de engenheiro ou 
arquiteto, técnico habilitado, não de corretor de imóvel, que tem conhecimento 
limitado e empírico”. O custo da tarefa haverá de ser compatível com o interesse 
econômico da lide. 
Moreira (1994) apud Alves (2005) diz que avaliar é a arte de estimar valores 
apropriados e específicos, em que o conhecimento técnico e o bom-senso são 
condições fundamentais. Assim se tem uma visão geral do que realmente pode ou 
deve ser adotado para uma melhor avaliação. 
 
 
 
 
 
20 
1.4 Laudos de avaliação 
 
O laudo é um relatório técnico escrito e fundamentado, emitido por um 
especialista, relatando resultado de exames e vistorias assim como eventuais 
avaliações com ele relacionados (FIKER, 2007). 
Para Dantas (2012) o laudo de avaliação é a etapa final de uma pesquisa 
devendo conter todos os elementos relevantes considerados no seu 
desenvolvimento, desde a caracterização do objeto da avaliação, a metodologia da 
coleta de dados, a modelagem de dados e as devidas interpretações e conclusões 
fundamentadas. 
Para Rodrigues (2006) o esclarecimento de aspectos essenciais para a 
definição do método avaliatório, tais como níveis de fundamentação e precisão, 
finalidade, objetivo, prazo para a apresentação do laudo e condições a serem 
utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 
Rodrigues (2006) ainda cita que é recomendado consultar as legislações 
municipais, estaduais e federais, inclusive passivo ambiental, ou incentivos que 
possam influenciar no valor de imóvel. 
 
21 
2 AVALIAÇÃO DE BENS DE IMÓVEIS URBANOS 
 
O principal objetivo desse capítulo é apresentar a avaliação de imóveis 
urbanos como um todo, trazendo seu histórico no Brasil, forma de seguimento e 
construções de dados e variáveis para seu entendimento. 
 
 
2.1 Histórico de avaliações de bens imóveis no Brasil 
 
O surgimento da Engenharia de Avaliações no Brasil deu-se a partir da 
promulgação da Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, conhecida como a Lei das 
Terras, por extinguir o Sistema de Concessões de Terras, instituído pelo governo 
português desde 1375 (PELLI NETO, 2015). 
Por essa lei foi criada a figura da propriedade particular, dando origem aos 
proprietários imobiliários, os quais registravam seus imóveis nos Assentamentos 
Paroquiais. 
Segundo os Anais do I Congresso de Engenharia de Avaliações, a atividade 
pode ser considerada relativamente nova. As primeiras publicações sobre avaliação 
de imóveis datam de 1918. Quando o Engenheiro Vitor da Silva Freire, diretor de 
Obras e Viação da Prefeitura de São Paulo, publicou um artigo sobre avaliação 
racional de terrenos, o que já se fazia em outros países desde meados do século 
anterior. Foram também publicados artigos nos Boletins do Instituto de Engenharia 
da Revista Politécnica e da Revista Engenharia Mackenzie, além dos Boletins de 
Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia Municipal. 
No início do século XX, foram publicados os primeiros trabalhos sobre 
avaliações de terrenos. Segundo Maia (2015) durante as décadas de 20 e 30, 
diversos trabalhos procuraram difundir a nova técnica, sendo destaque aqueles 
assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Lysandro Pereira, Ernani Nogueira e Luiz 
Carlos Berrini. 
Em 1937, o Prof. Lysandro Pereira da Silva, publicou o trabalho Avaliação de 
Terrenos, na edição nº 129 da Revista Engenharia Municipal, onde abordou noções 
fundamentais sobre avaliação de terrenos, dando ênfase ao princípio de que eles 
decorrem basicamente da capacidade de produzir renda. 
22 
No final da década de 30 a utilização da estatística como ferramenta 
indispensável da pratica de engenharia de avaliações permitiu que os profissionais 
apresentassem estudos concretos, não só no que se referia ao valor médio, mas 
também quanto a distribuição amostral, saneamento de dados mercadológicos e 
intervalos de confiabilidade. 
Conforme Maia (2015) descreve, em 1941, Luiz Carlos Berrini, que trouxe 
conceitos utilizados nos Estados Unidos desde meados do século XIX, publicou seu 
primeiro livro denominado “Avaliações de Terrenos” e, em 1949, publicou o livro 
“Avaliações de Imóveis”, no qual desenvolveu teses e conceitos, que despertou 
grande interesse no meio técnico. 
Foi a primeira e maior obra no gênero em língua portuguesa, escrita no Brasil, 
que passou a ser chamada de “Bíblia” da Engenharia de Avaliações, como é 
conhecida até hoje. 
Alves (2005) conta que em meados de 1950 surgiram as primeiras normas de 
avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos. Devido à 
ocorrência de grande quantidade de desapropriações em São Paulo, ocasionado 
pela expansão da cidade e construção do metrô na década de 1960, as normas 
ganharam maior relevância. Porém, o primeiro anteprojeto de normas da ABNT na 
Engenharia de Avaliação data de 1957. 
O Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias – COBREAP – tiveram inicio 
em 1974 tornando-se referência nacional entre avaliadores, proporcionando a 
discussão técnica dos trabalhos e interação dos profissionais. 
No I COBREAP, realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias – 
IBAPE – em 1974, na cidade de São Paulo, foi apresentado o trabalho de 
Engenharia de Avaliações: Avaliações de Terras Conflagradas pelas Fraldas 
Urbanas propondo a utilização de Regressão Linear Múltipla e Interferência 
Estatística por influência do Engenheiro Saboya, tornando-se percursor na área. 
Em 1977, estudos feitos por comissões de profissionais dedicados às perícias 
e avaliações judiciais, em essência, deram origem à primeira Norma Brasileira para 
Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502:77 da ABNT. 
Em 1978, estes estudos permitiram aos engenheiros que participavam das 
desapropriações acompanharem a evolução do mercado, em especial no que se 
referia às transações de imóveis. 
23 
Os IBAPE’s começaram a se estender em todo território nacional, com 
representações em cada estado. A partir destes, a Engenharia de Avaliações 
passou a contar com um novo suporte aos engenheiros que se especializavam na 
área, surgindo diversos seminários, cursos e simpósios visando a formação e 
reciclagem de engenheiros/arquitetos e peritos com a função de avaliar um bem. 
Alves (2005) diz que depois de passar por uma revisão em 1989, a Norma 
Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos foi registrada no INMETRO como NBR 
5.676. Os níveis de precisão foram transformados em níveis de rigor. Segue-se a ela 
a Norma para Avaliação de Servidões. Alguns institutos, com base na NBR 5.676, 
produziram, paralelamente, normas específicas de forma mais detalhada 
observando as características de cada região. 
No mesmo ano foi impulsionadoa adoção sistemática de computadores no 
processo avaliatório. Atualmente a Engenharia de Avaliações está completamente 
integrada aos sistemas computacionais, sem os quais a qualidade técnica tão 
desejada nestes trabalhos não poderia ser alcançada. 
Segundo Pelli Neto e Turino (2014) com esta nova visão foi lançado em 1998 
o AVALIAR – evento com caráter eminentemente cientifico. Nesta ocasião o que 
mais se destacou foi a qualidade dos temas e dos palestrantes, tanto das matérias 
técnicas, quanto dos profissionais de planejamento e operação de 
empreendimentos. 
No mesmo ano iniciou-se a revisão da Norma Brasileira para Avaliação de 
Imóveis Urbanos da ABNT NBR 5.676:1989, a qual contou com uma ampla 
participação dos profissionais da área de engenharia. 
Como resultado, houve a incorporação das diversas normas que tratam de 
avaliações de bens em uma única, tendo como papel guia a ABNT NBR 
14.653:2001, dividida em 7 partes, na qual a parte 2 é relativa a Imóveis Urbanos. 
 
 
2.2 Conceitos gerais 
 
Dantas (2012) cita que a avaliação sendo uma especialidade em um conjunto 
amplo de conhecimentos servindo para subsidiar tomadas de decisões a respeito de 
valores, custos e alternativas de investimentos, a avaliação de bens de imóveis 
segue alguns conceitos com objetivos alinhados que serão descritos a seguir. 
24 
2.2.1 Valores 
 
Valor de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos é o objetivo principal da 
Engenharia de Avaliações. 
Alves (2005) diz que o conceito de valor de um bem, de modo geral, é intuitivo 
e subjetivo, quer seja vendedor ou comprador deste bem, podendo variar entre os 
participantes de um mercado. 
Existem alguns tipos de valor que podem ser atribuídos a um bem, sendo ele 
potencial, comercial, valor de mercado, contábil, etc. 
Bráulio (2005) apud Alves (2005) diz que muitas medidas de valor podem 
estar relacionadas a um bem, dentre elas o custo de produção, estocagem e 
comercialização, desde o produtor até o produto final onde será formado o preço, 
quantidade de dinheiro paga pelo bem, e o valor de mercado, não havendo 
necessariamente uma relação matemática entre eles. 
O principal tipo de valor que se pretende determinar numa avaliação é o Valor 
de Mercado, sendo esse a quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das 
condições do mercado vigente. 
A estimativa do valor de mercado de um bem é feita com base na média de 
amostras de eventos representativos, sendo eles as condições de imperfeição em 
que o bem se encontra numa livre negociação entre pessoas conhecedoras do 
imóvel e do mercado. 
Fiker (2007) afirma que valor é a relação entre a intensidade das 
necessidades econômicas do homem e a quantidade de bens disponíveis para 
satisfazê-las, sendo determinado dependendo da oferta e da demanda do bem. 
Alves (2005) diz que atualmente o valor de mercado de um imóvel é atribuído 
pelo preço fixado pelo vendedor e comprador. Assim, não são forçados e não estão 
sujeitos a pressões anormais tendo pleno conhecimento das condições de compra e 
venda e de como este imóvel deve ser e será utilizado. Dessa forma, estima-se o 
preço médio de mercado, através de uma amostragem de preços que trazem todas 
as imperfeições deste mercado. 
 
 
 
25 
2.2.2 Mercado 
 
Dantas (2012) diz que o mercado se condiz de bens levados a ele, partes 
desejosas em vendê-los e partes interessadas em adquiri-los. Quando esses três 
estão tratando de bens imóveis forma-se o mercado imobiliário. Aspectos são 
levados em conta e atuantes agem na intermediação, todos claramente 
caracterizados. 
Alves (2005) afirma que cada mercado tem seu próprio comportamento e 
suas características específicas. No entanto, existem inúmeras divergências e 
desigualdades entre os imóveis, que faz o mercado imobiliário comportar-se de 
forma diferente de outros mercados de bens. Por sua localização fixa, qualquer 
alteração no ambiente provoca modificações no valor do imóvel. Como as 
influências não são iguais, as variações provocadas são claramente notáveis, 
causando progressivamente as diferenças. 
 
 
2.2.2.1 Concorrência perfeita 
 
Dantas (2012) afirma que o aspecto quantitativo dos três componentes 
formadores do mercado é um fator determinante na formação de preços, sendo a 
situação ideal aquela onde existem muitos vendedores, muitos compradores e uma 
quantidade de bens equilibrada com o potencial do mercado, sem que compradores 
e vendedores possam interferir nos preços. 
Sendo assim nenhum participante tem tamanho suficiente para ter o poder de 
mercado para definir o preço de um bem. Logo, este mercado se condiz como 
concorrência perfeita. 
 
 
2.2.2.2 Mecanismos do mercado 
 
O mercado tem seus mecanismos de definição conforme situações aplicadas 
de momento. 
Dantas (2012) cita que uma situação extrema do lado da parte vendedora 
seria aquele mercado comandado por um único vendedor, monopolizando os 
26 
preços. Neste caso estariam os preços praticados estariam acima do preço justo de 
uma concorrência perfeita, indicando um mercado monopolista. O mais comum é o 
mercado controlado por mais de um vendedor, que concorrem entre si, se dando o 
nome de mercado oligopolista. 
Ainda segundo o autor, podem haver também o mercado onde apenas um 
comprador detém o poder de compra, onde os vendedores teriam que se adequar e 
submeter às suas condições. Neste caso temos o mercado monopsônio. Sem 
dúvida, o mercado monopsônio é um caso raro no mercado imobiliário, mas nada 
como um caso de recessão econômica não a ative, onde poucos investidores terão 
os recursos necessários para fazer negócios e ditarem as regras. Nessa situação 
temos o mercado oligopsônio, onde as pessoas vendem seus imóveis abaixo do 
preço justo de mercado. 
 
 
2.2.2.3 Lei da oferta e da procura 
 
 Para Dantas (2012) a lei da oferta e da procura busca estabilizar a procura e 
a oferta de um determinado bem ou serviço. Oferta é a quantidade do produto 
disponível em mercado, enquanto procura é o interesse existente em relação ao 
mesmo. 
A lei da oferta e procura busca um entendimento por meio de gráficos com 
curvas bem definidas com comportamento gráfico dos preços (P), em função de uma 
quantidade (Q) com tendências lineares. 
Dado que esta relação é positiva, a curva da oferta tem, necessariamente, 
inclinação positiva, o que significa que quanto mais elevado for o preço do bem, 
maior será a quantidade que os produtores querem produzir e vender no mercado, 
como segue a Figura 1. 
27 
Figura 1 - Curva de oferta 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
Já a demanda representa a quantidade de bens e serviços que as pessoas 
querem comprar para cada nível de preços. Analisando o comportamento de sua 
curva, verifica-se que quando os preços se reduzem a quantidade de demanda 
aumenta, conforme Figura 2. 
 
Figura 2 - Curva de demanda 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
 Mas o que consta na realidade é que esses efeitos ocorrem simultaneamente, 
tendo uma demanda constante, como podemos observar na Figura 3. 
 
28 
Figura 3 - Curva de oferta e demanda constante 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
Analisando a situação do mercado pelas curvas de oferta e demanda, 
observa-se que quando os preços estão mais baixos, indicados pelo nível 1, existe a 
maior procura de bens. Já quando o preço se encontra no nível 2 teremos maior 
número de ofertas. A tendência do mercado é encontrar um ponto de equilíbrio (Pe) 
para os preços que possam corresponder a uma quantidade de equilíbrio (Qe), 
indicando um preço justo ao bem, indicando seu verdadeiro valor de mercado. Deve-
se lembrar de que o ponto de equilíbrio pode ser alterado conforme o deslocamento 
das curvas de oferta ou demanda, tendo como exemplo um aumento derenda pelo 
potencial comprador. 
 
 
2.2.2.4 Mercado imobiliário 
 
O mercado imobiliário é a jurisdição de determinação dos preços de imóveis 
urbanos que, como quaisquer outras mercadorias, passam pela medida da oferta e 
da demanda. 
Alves (2005) diz que cada mercado tem seu próprio comportamento e suas 
características específicas. No entanto, existem inúmeras divergências e 
desigualdades entre os imóveis, que faz o mercado imobiliário comportar-se de 
forma acentuadamente diferente de outros mercados de bens, devido às 
características especiais dos imóveis. 
O mercado imobiliário, por não atender aos pressupostos de caracterização 
do mercado descrito acima, se enquadra nos mercados ditos de concorrência 
29 
imperfeita. Os bens no mercado imobiliário são heterogêneos e os grandes 
incorporadores e/ou empreendedores agem, claramente, como monopolistas. Uma 
vez tendo estudado criteriosamente a estrutura de mercado, a conduta e planejado o 
marketing, tem-se uma demanda caracterizada, que passa a ser conhecida e 
práticas de monopólio são colocadas em ação. Assim, a formação do valor não 
segue uma lei específica da oferta e da procura o que dificulta o estudo do mercado 
imobiliário e a determinação do valor do bem. 
Alves (2005) ainda afirma que por sua localização fixa, qualquer alteração no 
ambiente provoca modificações no valor do imóvel. Como as influências não são 
análogas, as variações provocadas são claramente notáveis, causando 
progressivamente as diferenças. 
 O processo de formação de valores, ou seja, como os valores dos imóveis 
são compostos vem das transações imobiliárias, onde identificam-se alguns 
fenômenos como o dinamismo da atividade imobiliária e o processo de estruturação 
interna das áreas urbanas. Esses valores muitas vezes sofrem transformações como 
condições de mercado e também valores que são praticados, devido à falta de 
ordenação entre empreendedores, intermediários, poder público e também a própria 
população. 
Muitos fatores de divergências diferenciam os imóveis em si: vida útil, 
localização, singularidade, custos das unidades e tudo isto faz com que o mercado 
imobiliário tenha um comportamento diferente de outros mercados de bens. O preço 
de um imóvel é conhecido integralmente. Nele estão orçados os atributos como 
localização, terreno, área e vida útil. 
 
 
2.2.2.5 Agentes do mercado 
 
Os agentes atuantes no mercado imobiliário atualmente se dão por todos que 
tem interesse no mesmo tais como: imobiliárias, bancos de crédito imobiliário, 
corretores de imóveis, compradores e vendedores, etc. 
Conforme cartilha (UNIVERSIDADE CORPORATIVA, 2015), tem-se a CEF 
como um dos principais agentes do governo Federal no segmento habitacional, 
como um dos maiores bancos de crédito imobiliário do país, contribuindo para 
reduzir o déficit habitacional. 
30 
Sabendo da atuação da CEF, no seguimento habitacional, pelo processo de 
financiamento, a partir do momento do interesse da pessoa jurídica ou física na 
compra de um imóvel são elaboradas avaliações técnicas do imóvel selecionado. 
Essas avaliações são elaboradas por um engenheiro indicado pela CEF, 
normalmente de empresas terceirizadas. A avaliação informa se o imóvel atende os 
quesitos para o financiamento, se ele serve como garantia, e também o seu valor de 
mercado. O valor financiado pela CEF será o maior dos valores entre a oferta, a 
proposta e a avaliação técnica do imóvel. 
Ribeiro (2011) cita que é importante também o parecer do avaliador quanto ao 
imóvel servir ou não como garantia, pois se o cliente não conseguir pagar, o imóvel 
ficará para a CEF como quitação dos débitos. 
Os corretores geralmente são ligados a empresas do mercado imobiliário, 
como imobiliárias, e exercem papel importante no campo das avaliações de imóveis, 
mas a avaliação realizada por corretor de imóveis não é suficiente, sendo necessária 
a qualificação do perito como engenheiro ou arquiteto. O custo da tarefa haverá de 
ser compatível com o interesse econômico do contratante. 
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) habilita os corretores 
de imóveis ao exercício de avaliações de exclusivo valor de mercado não podendo 
emitir laudos técnicos. 
 
 
2.3 ABNT NBR 14.653-2:2011 
 
A ABNT NBR 14.653-2:2011 é a segunda parte da ABNT NBR 14.653:2001 
que condiz apenas com imóveis urbanos. 
Essa parte da norma indicada visa detalhar os procedimentos gerais da 
norma de avaliação de bens no que se diz respeito à avaliação de bens de imóveis 
urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas. 
Ela complementa os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços 
técnicos. Seu objetivo é fixar as diretrizes quanto a: 
 
• Classificação de sua natureza; 
• Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
• Descrição das atividades básicas; 
31 
• Definição da metodologia básica; 
• Especificação das avaliações; 
• Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
 
Tem por efeito de aplicação as definições de aproveitamentos, áreas, códigos 
para construção, domínios das propriedades, referências, gabaritos, loteamento, 
variáveis, entre outros. A ABNT NBR 14.653-2:2011 especifica as classificações dos 
imóveis quanto ao uso e quanto ao tipo. 
A norma em questão recomenda que o avaliador designado a uma operação 
de avaliação especifique e esclareça aspectos de definição de métodos aplicados e 
suas finalidades, objetivos, solicitando documentações, caracterizações, se há 
situações especiais, como vistorias por amostragem, impossibilidade de vistorias, 
planta de valores. Seus processos metodológicos indicam alguns procedimentos 
gerais, tratamento de dados, fatores e cientifico e suas especificações de avaliações 
precisam de generalidades, onde se relaciona ao empenho do engenheiro tanto com 
o mercado, quanto as informações que possam ser extraídas dele. 
32 
3 METODOLOGIA 
 
Cada avaliação tem uma metodologia adequada, sendo ela indicada da forma 
mais simples na qual o engenheiro ou arquiteto possam dar seguimento a seu 
estudo avaliatório. Esse estudo avaliatório deve ser fundamentado numa condição 
mercadológica com que os profissionais se defrontam, tais como as informações 
coletadas de mercado, bem como pela natureza do serviço que se pretende 
desenvolver. 
 Os métodos disponíveis, previstos pela ABNT NBR 14.653:2011 – Norma de 
Avaliação de Bens, podem ser empregados para estimar o valor de um bem, de 
seus frutos e direitos, o seu custo ou ainda determinar indicadores de viabilidade, 
conforme descrições a seguir: 
 
a) Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos: 
• Método comparativo direito de dados de mercado; 
• Método involutivo; 
• Método evolutivo; 
• Método da capitalização da renda. 
 
b) Métodos para identificar o custo de um bem: 
• Método comparativo direto de custo; 
• Método da quantificação de custo. 
 
c) Métodos para identificar indicadores de viabilidade. 
 
Os únicos métodos diretos são os de comparativo de dados de mercado e o 
comparativo de custos, que são usados quando o valor do resultado da avaliação 
independe de outros, sendo os demais indiretos. 
Dantas (2012) diz que os métodos utilizados para identificar indicadores de 
uma viabilidade de um empreendimento são baseados em seu fluxo de caixa 
projetado, a partir do qual são determinados critérios de decisão baseados no valor 
presente líquido, na taxa interna de retorno e no tempo de retorno. 
33 
Para a criação do laudo apresentado neste trabalho foi utilizado um método 
direto, que seria o Método Comparativo de Dados do Mercado. 
 
 
3.1 Método comparativo direto de dados do mercado 
 
 É um método que define o valor de comparação com dados de mercado que 
são semelhantesquanto a características peculiares ou não. É o método mais 
indicado para trabalhos de avaliação, porém para a sua aplicação, existe uma 
condição fundamental que é a existência de um conjunto de dados que possa ser 
utilizada, estatisticamente, como amostra de mercado imobiliário. As características 
e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos 
preços devem ser ponderados por homogeneização ou por dedução estatística, 
respeitados os níveis de rigor definidos nessa norma. 
Assim podem ser avaliados imóveis em geral, tendo sua aplicação dividida em 
etapas que serão faladas a seguir. 
 
 
3.1.1 Vistoria do bem avaliando 
 
Conforme Dantas (2012) para se avaliar é preciso conhecer e para se 
conhecer é necessário vistoriar. Vistoriar é inspecionar, examinar, de forma feita por 
profissional qualificado. Logo, a vistoria é, de forma cuidadosa, um exame daquilo 
tudo que se possa interferir num valor de um bem, tanto internamente como 
externamente. 
Deve-se conhecer da melhor maneira possível o imóvel a ser vistoriado e o 
contexto urbano a que ele pertence para que o resultado tenha condições 
adequadas para sua orientação na coleta de dados. 
Sua coleta de dados deve ser dividida em etapas no qual sua indicação seja 
bem desenvolvida. 
 
 
 
34 
3.1.2 Identificação das variáveis influenciantes 
 
 As variáveis que influenciam são estabelecidas com base em teorias 
existentes e em conhecimentos adquiridos em trabalhos anteriores. 
Dantas (2012) diz que ao desenvolver novos trabalhos sempre haverá novas 
variáveis que possam ser reveladas como novos fatores importantes. O essencial é 
o conhecimento mútuo do seu objeto de pesquisa, que é o bem avaliando, se dando 
com a necessidade de um conhecimento preliminar com objetivo de identificação de 
possíveis variáveis responsáveis pela formação de preços de bens da mesma 
natureza. 
 
 
3.1.3 Levantamento de dados do mercado 
 
 Ao se iniciar um levantamento de dado de mercado, primeiramente leva-se 
em conta uma investigação sobre o mercado imobiliário. Seus dados servirão de 
base para o estudo e seu tratamento estatístico. É descrita por Dantas (2012) como 
a parte mais importante do processo avaliatório. 
 Para sua amostragem deve-se ter conhecimentos de suas tecnologias, utilizar 
entrevistas como técnicas de conhecimento, procurando sempre obter amostras 
válidas e confiáveis para explicar o mercado, numa forma de trabalho de campo. 
 Sato (2012) indica que características como área total construída, setor 
urbano, número de pavimentos, renda média, padrão de acabamento, data em que 
as amostras foram coletadas e os valores unitários dos imóveis também formam as 
varáveis. 
 Métodos, tanto qualitativos quanto quantitativos, devem ser usados e 
significam a escolha dos procedimentos sistemáticos para a explicação e descrição 
de fenômenos. Caracterizam-se pelo emprego de qualificações e por não empregar 
um instrumento estatístico como base do processo. 
Dantas (2012) cita que geralmente, o pesquisador está interessado em 
procurar soluções para o problema de investigação formulado, observando os fatos 
e buscando explica-los. 
As hipóteses, sendo elas de dependência, de pesquisa, de nulidade ou 
alternativas, questionam o ponto “x” da veracidade de uma questão levantada. Elas 
35 
devem ser conceitualmente claras e compreensíveis, e seus critérios precisos e 
rigorosos. 
 
 
3.1.4 Tratamento dos dados 
 
A ABNT NBR 14.653-2:2011 recomenda, preliminarmente, a sumarização das 
informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de 
frequência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta 
etapa, verifica-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave 
sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, 
identificação de pontos atípicos, entre outros. 
Depois de colher os dados que servirão de base para a avaliação o avaliador 
tem amostras formadas com características heterogêneas, alternando em relação as 
funções da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis. Para 
buscar esses resultados usa-se o tratamento cientifico ou o tratamento por fatores. 
36 
4 DESENVOLVIMENTO 
 
Neste capítulo serão apresentados os conceitos empregados no laudo de 
avaliação como a vistoria do bem avaliando, levantamento de dados, indicação de 
modelagem dos dados encontrados, conceitos sobre a inferência estatística e 
regressão linear e a elaboração de um laudo técnico de avaliação. 
 
 
4.1 Atividades na avaliação de imóveis urbanos 
 
A ABNT NBR 14.653:2001 estabelece diferentes métodos avaliativos que 
serão escolhidos conforme o imóvel a ser avaliado e os dados disponíveis em 
mercado. Para cada um deles seguem diferentes procedimentos. 
Nesta pesquisa será utilizado o Método Comparativo Direto de dados do 
mercado, conforme explicado no capítulo anterior, utilizando a estatística inferencial 
e a regressão linear, e será visto o seu significado mais à frente no capítulo. 
O capítulo tem como objetivo orientar o avaliador ajudando a escolher 
informações, o modo como se vai coletar, analisar e tratar para que esses modelos 
possam apresentar de forma satisfatória a variação dos preços que se observa no 
mercado. 
Ao receber a demanda para a avaliação de um bem, caberá ao avaliador 
solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação necessária 
à realização do trabalho e tomar conhecimento de toda documentação disponível. 
Após o levantamento da documentação necessária, as próximas etapas são: 
 
• Vistoria do bem avaliando; 
• Levantamento de dados do mercado; 
• Construção de variáveis; 
• Modelagem de dados; 
• Validação dos resultados; 
• Determinação do valor de mercado; 
• Elaboração do Laudo de Avaliação. 
 
37 
4.2 Vistoria do bem avaliando 
 
Conhecer o objeto de pesquisa é extremamente importante para a avaliação. 
Para tal, deve-se ser realizada uma vistoria para se levantar toda a característica do 
bem avaliando. A ABNT NBR 14.653-1:2001 determina que nenhuma avaliação 
poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o 
acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma desde 
que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 
A situação paradigma é uma situação hipotética adotada como referencial 
para a avaliação de um bem. 
É durante a vistoria que permite ao engenheiro de avaliações conhecer 
melhor o imóvel avaliando e assim identificar as necessidades para a coleta de 
dados. O ideal é que seja elaborada uma ficha de vistoria contendo os principais 
tópicos relevantes à formação dos valores. 
Identificar suas características que são explicitadas na ABNT NBR 
12721:2006 que identificam os diferentes tipos de edificações e seus padrões. 
Em seguida apresentamos alguns aspectos relevantes, segundo Dantas 
(2012): 
 
 
4.2.1 Caracterização da região 
 
a) Aspectos físicos – condições topográficas, natureza predominante do solo, 
condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a 
curto e médio prazo; 
b) Aspectos ligados à infraestrutura urbana – sistema viário de coleta de lixo e 
redes de abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone, 
esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado; 
c) Equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes – 
sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede 
bancária, segurança, saúde e lazer; 
d) Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais 
para o uso e ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes ao 
aproveitamento. 
38 
4.2.2 Caracterização do terreno avaliando 
 
a) Aspectos físicos – Topografia,superfície, solo, porte, forma, localização e 
divisas definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser 
obrigatoriamente explicitada; 
b) Infraestrutura urbana; 
c) Equipamento comunitário disponível; 
d) Utilização atual, legal e econômica. 
 
 
4.2.3 Caracterização das benfeitorias 
 
a) Físicos – construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos; 
b) Funcionais – arquitetônicos, de projetos e paisagísticos; 
c) Ambientais – adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis 
para região e preservação do meio ambiente. 
 
 
4.2.4 Complementação da caracterização do bem avaliando 
 
Apresentação de desenhos, fotografias, plantas, escrituras, certidões, e 
outros documentos que esclareçam aspectos relevantes. 
 
 
4.3 Levantamento de dados do mercado 
 
A ABNT NBR 14.653-2:2011 diz que: O levantamento de dados do mercado 
tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o 
comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a 
base do processo avaliatório. 
Cada informação obtida é chamada de elemento, por exemplo: área, vagas 
de garagem, número de quartos, etc. 
 
 
39 
4.3.1 Importância da pesquisa 
 
Pelli Neto e Turino (2014) dizem que a pesquisa é a fase do processo de 
avaliação onde é realizado o levantamento dos dados no mercado no qual é 
recomendado levantar a maior quantidade possível, desde que sejam de bens com 
atributos comparáveis aos do avaliando. É a fase mais importante da avaliação, pois 
seus dados servirão como base para o tratamento estatístico a ser utilizado. 
Nessa fase da avaliação verificam-se as teorias e abordagens a serem 
empregados os conceitos e hipóteses que devem ser levados em consideração e os 
métodos a serem empregados. É nessa fase também que são eleitas as variáveis 
que irão explicar a formação do valor. 
 
 
4.3.2 Fontes de informação 
 
Dantas (2012) afirma que as fontes de informação devem ser as mais 
diversas possíveis e devem ser esgotadas todas as possibilidades possíveis. 
Para Pelli Neto e Turino (2014) as fontes utilizadas normalmente são: 
imobiliárias, corretores, sites de negociação de imóveis, banco de dados, jornais, 
visita ao campo, construtores e incorporadores, investidores, bancos, prefeituras, 
cartórios de notas e registro geral de imóveis, etc. 
 
 
4.3.3 Entrevista 
 
É o contato realizado com as fontes de informação com o intuito de retirar 
informações confiáveis da região e do bem avaliando. 
Para Dantas (2012) é extremamente importante, pois pode-se retirar desses 
contatos informações confiáveis e válidas para explicar o comportamento do 
mercado em análise. 
Para Gil (1999) a entrevista, enquanto técnica de coleta de dados, é bastante 
adequada para a obtenção de informações acerca do que as pessoas sabem, 
creem, esperam, sentem ou desejam, pretendem fazer, fazem ou fizeram, bem como 
acerca das suas explicações ou razões a respeito das coisas precedentes. 
40 
Gil (1999) também diz que não se tem uma fórmula ou regras para uma 
entrevista, mas algumas recomendações interessantes podem ajudar na hora da 
entrevista. São elas: 
 
1) Uma entrevista não deve ocupar muito tempo do informante. Em média, o 
ideal é cerca de 15 minutos, não devendo se prolongar além de meia hora, 
pois isso pode causar desconforto e até gerar informações incorretas. 
2) Não dirigir o entrevistado, apenas guia-lo e manter-se interessado no que ele 
fala. 
3) Levar o entrevistado a precisar, desenvolver e aprofundar os pontos que 
coloca espontaneamente. 
4) Esclarecer a importância do problema para o entrevistador. 
5) Deve-se evitar fazer perguntas que dirijam a resposta do entrevistado ao que 
o entrevistador considera desejável. Em outras palavras, deve-se evitar 
perguntas dirigidas. 
 
 
4.3.4 Vistoria dos elementos de amostra 
 
Para Dantas (2012) os elementos da amostra devem apresentar maior 
equilíbrio e similaridade possíveis. Atenção a toda e qualquer informação encontrada 
para posteriormente averiguar. 
Os elementos que constituirão a amostra devem ser avaliados pelo mesmo 
avaliador para evitar interpretações diferentes. 
 
 
4.3.5 Cuidados na coleta 
 
São considerados dados de mercado os elementos dos imóveis que estão em 
oferta e dos que já tiveram sua venda efetivamente concretizada. Conforme Pelli 
Neto (2015) os que já tiveram sua venda concretizada, são mais recomendáveis, 
pois o valor final já foi definido. Os de oferta ainda terão modificações de acordo com 
os interesses de comprador e vendedor. 
41 
Quando na vistoria da região que envolve o bem avaliando é importante 
observar a estrutura e conduta do mercado. Verificar se o mesmo é formado por 
Monopólio, Oligopólio, se é comprador ou vendedor, etc. 
Para Pelli Neto e Turino (2014) não devem fazer parte da amostragem preços 
de negociações provenientes de: 
 
• Desapropriações; 
• Transmissões intervivos, resultantes de doação entre parentes; 
• Transmissões por morte; 
• Vendas de hasta pública; 
• Transações entre parentes ou sócios. 
 
 
4.4 Construção de variáveis 
 
Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011 variáveis, em avaliações de imóveis, 
são as características ou informações que descrevem o imóvel e contribuem para a 
formação de seu valor. Podem ser: área, idade, estado de conservação, localização, 
entre outros, e são divididas em dependentes ou independentes. 
Para Dantas (2012) entende-se como variável uma medida que assume 
valores diferentes em diferentes pontos de observação. Por isso é importante 
observar a relação nas suas escolhas buscando verificar a existência de 
dependências entre elas ou não. 
Escolha das variáveis se dá somente após a escolha da metodologia a ser 
aplicada ao modelo, os quais foram explicados no capítulo anterior. 
Usando o método comparativo direto de dados de mercado e fazendo o seu 
levantamento, será possível identificar as variáveis que serão utilizadas no processo 
de modelagem. 
Na Engenharia de Avaliações considera-se como variável dependente o preço 
praticado no mercado, segundo a ABNT NBR 14652-2:2011 variável cujo 
comportamento se pretende explicar pelas variáveis independentes, que pode ser 
uma oferta ou transação. As variáveis independentes são as características físicas 
(área, frente, padrão, etc.), segundo a ABNT NBR 14653-2:2011 são as variáveis 
42 
que dão conteúdo lógico a variação dos preços de mercado coletados na amostra do 
bem avaliando. 
As variáveis são classificadas em: 
 
a) Variáveis Quantitativas – são valores que representam os atributos 
quantitativos que podem ser contados ou medidos em cada elemento da 
amostra, como: área, número de pavimentos, número de dormitórios; 
b) Variáveis Qualitativas – variáveis que não podem ser medidas ou contadas, 
mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes 
ao bem; representam a qualidade do imóvel. Estas variáveis possibilitam 
medir a diferença entre os dados, para conceituar o bem em estudo, tais 
como: padrão construtivo, estado de conservação, localização na malha 
urbana, etc. 
c) Variáveis Proxy – são utilizadas para substituir outras de difícil mensuração e 
que se presume guardar com elas a relação de pertinência, tais como: padrão 
construtivo através do custo unitário básico, localização expressa pelo índice 
fiscal, localização expressa pelo custo unitário básico da construção da 
tipologia mais apropriada para o local. 
d) Variáveis Dicotômicas, Binárias ou Dommy – são aquelas que assumem 
somente dois valores. São usadas para representar a presença ou ausência 
de determinado atributo na amostra. A ABNT NBR 14653-2:2011, em seu 
anexo “A”, diz que é usual a varável dicotômica assumir valores de 0 e 1 
correspondendo respectivamentecom a importância da característica, por 
exemplo: possui elevador = 1, não possui = 0; 
 
 
4.5 Modelagens de dados 
 
Após a coleta de dados é feita a sua análise e a escolha da metodologia a ser 
empregada em função da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação, da 
disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado entre 
outras. 
Nesta pesquisa será utilizado o software SisDea Home para processar e 
modelar os dados com o uso da regressão linear e a inferência estatística, conforme 
43 
se pode verificar na Figura 4 suas propriedades e na Figura 5 com as informações 
do sistema. 
Figura 4 - Propriedades do Programa SisDea 
 
Fonte: Pelli Neto (2015). 
44 
Figura 5 - Informações do Software SisDea 
 
Fonte: Pelli Neto (2015). 
 
Nesta fase o engenheiro irá verificar o equilíbrio da amostra, podendo utilizar 
de gráficos para melhor visualização. Ele verifica as relações das variáveis 
independentes com a dependente, ou ainda as independentes entre si. 
Em seguida, o tratamento de dados pode ser executado, e pela ABNT NBR 
14653-2:2011 em função da qualidade e da quantidade de dados e informações 
disponíveis podem ser: 
 
• Tratamento por fatores 
 
Segundo a ABNT NBR 14653-2, em seu anexo B, os fatores de 
homogeneização devem se apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de 
apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e 
temporal. 
Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua 
tipologia, campo de aplicação e abrangências regional e temporal. 
45 
O tratamento por fatores é aplicável quando a amostra é composta por dados 
de mercado com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando. 
Consiste em homogeneização por fatores e critérios, e posterior análise estatística 
dos resultados homogeneizados. 
 
• Tratamento científico 
 
É o tratamento dos dados através da regressão, que permite obter a 
homogeneização dos dados de forma cientifica. 
Para Dantas (2012), pelo científico as tendências do mercado são extraídas 
dos dados de mercado, coletados especificamente na região em que se situa o bem 
avaliando. 
A melhor maneira de se observar o mercado é através de uma sumarização 
dos dados em eixos cartesianos. Tendo análise da variabilidade dos preços 
observados de terreno (qi) em relação as suas frentes (Fei), temos a função (Fei; qi) 
conforme Figura 6. 
Figura 6 - Observação de mercado por sumarização 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
Para a Figura 6 se tem a noção de importantes dados: tendência, intensidade, 
forma funcional da curva e a dispersão dos dados. 
Quanto a tendência se tem o acréscimo do valor unitário na medida em que a 
frente cresce. A intensidade da variável na explicação é indicada pela inclinação da 
reta. Quanto a forma da curva nota-se que os pontos apresentam características de 
linearidade. Já a dispersão dos dados verifica-se que, para o caso, os pontos 
apresentam dispersão constante, ou seja, aparenta condição de homocedasticidade, 
46 
que é termo utilizado para indicar que as variâncias de uma sequência de variáveis 
aleatórias são iguais. 
Conforme indicado por Dantas (2012) esta análise é fundamental para se 
formular um modelo aceitável para explicar o mercado imobiliário. O modelo 
procurado é aquele representado pela reta qual passa mais próxima a todos os 
pontos – a reta da regressão, conforme Figura 7. 
 
Figura 7 - Reta de regressão 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
Uma reta verdadeira traçada conforme dados de mercado representaria uma 
estimativa média da população, uma média que varia para cada frente considerada. 
Se fosse encontrado uma estimativa do preço médio para um lote com frente Fo, 
basta encontrar o correspondente preço q0, conforme Figura 8. 
 
Figura 8 - Estimativa média 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
47 
 Para melhor explicar a Figura 8, faz-se uma indicação a partir de uma 
equação, que será do tipo: 
 
Equação 1 - Estimativa média 
 
q = b0 + b1 x Fe 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
 Onde: 
 b0 = coeficiente linear da reta 
b1 = coeficiente angular da reta 
 
 Para se obter uma avaliação com esse processo científico, sua resolução vem 
por parte de laudos técnicos avaliatórios que esclarecem seu método aplicado por 
meio de dados de mercado aqui explicados. 
 
 
4.5.1 Inferência Estatística 
 
A palavra inferir no dicionário tem o significado de: deduzir; tirar uma 
conclusão a partir da análise de alguma coisa, de fatos: inferiu um conceito 
baseando-se nos dados. 
Para Dantas (2012), inferir estatisticamente significa tirar conclusões com 
base em medidas estatísticas. Em Engenharia de Avaliações o que se pretende é 
explicar o comportamento do mercado que se analisa, com base em alguns dados 
levantados no mesmo. Neste caso a inferência estatística é fundamental para 
solucionar a questão, pois se conhecendo apenas uma parte do mercado pode-se 
concluir sobre o seu comportamento geral, com determinado grau de confiança. 
Para Dantas (2012) na avaliação de bens estimamos o valor do imóvel com 
base na média dos preços praticados no mercado imobiliário (população) 
comparando com imóveis semelhantes ao que pretendemos avaliar. 
A seguir apresentam-se algumas definições básicas para um melhor 
entendimento do tema, conforme Rodrigues (2006): 
48 
a) População 
 
Entende-se por população todas as observações possíveis de serem 
levantadas no segmento do mercado que se pretende analisar. 
b) Amostra 
 
Em geral é impraticável a obtenção de todos os dados que formam o 
segmento de mercado que se deseja estudar; seja porque o número de elementos é 
demasiado grande, os custos muito elevados ou também limitação de tempo para 
realização de um trabalho avaliatório. Assim, trabalha-se com um subconjunto de 
observações desta população, denominado amostra. 
 
c) Parâmetros 
 
As características numéricas de uma população são denominadas de 
parâmetros, geralmente representados por uma letra grega ou por uma letra latina 
maiúscula (por exemplo θ ou B). Os parâmetros mais importantes de uma população 
são a média e o desvio padrão. A média indica a tendência central; enquanto que o 
desvio-padrão a dispersão com que os dados estão dispostos em tomo da média. 
A média da população é geralmente indicada pela letra grega µ e o desvio-
padrão por s. 
 
d) Estatísticas ou parâmetros estimados 
 
As características numéricas de uma amostra são denominadas de 
estatísticas ou mais usualmente conhecidas como parâmetros estimados. Isto é, 
uma amostra fornece os parâmetros estimados correspondentes à população de 
onde foi extraída. Geralmente são representados por uma letra grega com 
circunflexo ou por uma letra latina minúscula. 
 
e) Estimador 
 
Um estimador é uma fórmula que descreve o modo de calcular a estimativa 
de determinado parâmetro. 
49 
f) Estimação 
 
É o processo pelo qual se obtém um estimador. Existem vários métodos de 
estimação, sendo os mais conhecidos o método dos mínimos quadrados e o da 
máxima verossimilhança. 
 
g) Estimativa 
 
O valor específico de um estimador é denominado de estimativa. 
 
 
4.5.1.1 Objetivo 
 
O objetivo da inferência estatística, como falado anteriormente, é tirar 
conclusões sobre os parâmetros populacionais, com base nas estatísticas 
amostrais. 
Ela pode ser através de estimação ou testes de hipóteses. 
Em estimação, pode ser pontual ou intervalar. É pontual quando o resultado 
da estimativa é um único valor. A intervalar presume o conhecimento de uma 
distribuição de probabilidade para a população, que é inferida com base nos dados 
amostrais. 
Em Teste de hipóteses se leva em conta pressupostos a priori sobre o valor 
de determinadoparâmetro, podendo haver: 
 
• Aceitação – se a informação amostral fornecer evidências a favor da 
hipótese; 
• Rejeição – em caso contrário. 
 
 
4.5.1.2 Distribuição de frequência 
 
Para Dantas (2012), é a organização dos dados amostrais em intervalos, 
geralmente iguais, denominados intervalos de classe, de onde se calculam as 
50 
frequências absolutas e relativas, com o objetivo de se inferir a distribuição de 
probabilidade da população da qual foi extraída a amostra. 
 
 
4.5.1.3 Distribuição de probabilidade 
 
Para Pelli Neto (2015) é a associação de cada elemento de uma população à 
probabilidade de sua ocorrência na população. 
Existem diversas distribuições probabilísticas estudadas, onde Pelli Neto e 
Turino (2014) destacam as distribuições Normal, t de Student e F de Snedecor. 
 
a) Distribuição Normal 
 
Segundo Dantas (2012) e Pelli Neto (2015) a distribuição normal é uma das 
mais importantes distribuições de probabilidades conhecidas. Deve-se ao fato de 
que à medida que o tamanho da amostra cresce, independente da distribuição da 
população, a distribuição amostral das médias tende à distribuição Normal (Teorema 
do Limite Central), dada pela equação: 
 
Equação 2 - Distribuição normal 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
A forma gráfica da Distribuição normal (conhecida como Curva de Sino) é 
simétrica em relação à perpendicular no ponto µ central, onde coincidem a média 
aritmética, moda e mediana. 
A curva é assintomática na horizontal (caudas se aproximam, mas não se 
tocam), e a área total sob a mesma corresponde a 100% da probabilidade (somando 
as probabilidades de ocorrência de todos os valores possíveis resulta em 100%). 
A distribuição normal tem dois parâmetros: a média aritmética (µ) e a 
variância (σ²), correspondendo aos indicadores populacionais. A Figura 9 ilustra 
essa distribuição. 
51 
Figura 9 - Distribuição de probabilidade 
 
Fonte: Pelli Neto (2015). 
 
Segundo Pelli Neto e Turino (2014), existem infinitas Distribuições (e curvas) 
Normais, bastando a mudança de um dos parâmetros para alterar a distribuição. 
Este fato inviabiliza a utilização desta distribuição pois a (µ) e a (σ²) são 
desconhecidas. Contudo, por ser simétrica, apresenta uma propriedade que será útil 
pois a soma das probabilidades compreendidas entre intervalos definidos é igual em 
todas as curvas, quando a unidade de medida utilizada é o desvio padrão (σ) da 
distribuição. 
Isto significa que para os intervalos a seguir na Figura 10, as áreas sob a 
curva são constantes para todas as distribuições normais. 
 
Figura 10 - Gráfico da curva normal 
 
Fonte: Pelli Neto (2015). 
 
52 
Em engenharia de avaliações, seguindo-se a ABNT NBR 14653-2:2011, seu 
anexo “A” determina que seja analisada entre outros, os intervalos de [-1 e +1], [-
1,64 e +1,64] e [-1,96 e +1,96], com as probabilidades de distribuição Normal padrão 
correspondentes a 68%, 90%, e 95%. 
 
b) Distribuição t de Student 
 
É a mais importante das distribuições, para Dantas (2012), quando se deseja 
inferir sobre as médias populacionais com desvio padrão desconhecido. 
Segundo Ribeiro (2011) para pequenas amostras (n < 30) não é adequado 
utilizar a distribuição Normal, apenas a distribuição t de Student, que é 
recomendável também para quando se trata de desvio padrão amostral. 
Para se testar a hipótese através da distribuição t de Student, deve-se 
calcular a estatística t, verificar a área sob a curva para a abscissa t, ou ainda por 
fatores tabelados, desde que se conheça o nível de significância desejado e o 
número de graus de liberdade, que depende do tamanho da amostra, e a maneira 
que se calcula o desvio padrão: (n representa o número de dados da amostra e k a 
quantidade total de variáveis estudadas). 
 
Equação 3 - t de Student 
 
Fonte: Dantas (2012). 
 
Pelli Neto (2015) ressalta que o aspecto mais interessante é que esta 
distribuição não é padronizada como a distribuição normal. Ao contrário da 
distribuição Normal, ela depende do tamanho da amostra, apresenta maior área nas 
caudas, sua curva se aproxima da curva Normal quando n fica maior que 30, e 
também apresenta curva simétrica. Observar Figura 11 a seguir especificada: 
 
53 
Figura 11 - Curva t de Student 
 
Fonte : Ribeiro (2011). 
 
A Figura 12, a seguir, permite a comparação entre a normal (n), a curva t de 
Student para n = 10 (t(10)) e para n = 5 (t(5)), comprovando a teoria que a curva 
depende do número de dados utilizados. Pode-se perceber também que, quanto 
maior o número de dados, mais acentuada a curva será, provando que quando esse 
número for maior que trinta, a curva se aproximará da normal. 
 
 
Figura 12 - Gráfico comparativo: Curva t de Student e Normal 
 
Fonte: Ribeiro (2011). 
 
A ABNT NBR 14653-2:2011 estabelece em sua Tabela 1 que o nível de 
significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da 
hipótese nula de cada regressor pelo teste bicaudal de 10% para um grau de 
fundamentação III, 20% para o grau II, e 30% para I como grau de fundamentação. 
Esta verificação é feita para cada variável. 
54 
c) Distribuição F de Snedecor 
 
Segundo Dantas (2012), essa distribuição é utilizada na engenharia de 
avaliações para testar a significância global do modelo e regressão, utilizando-se 
também um teste conhecido como de análise de variância. É utilizada para testar a 
razão entre duas variâncias: a explicada sobre a não explicada. Considera-se a 
variância S1² com n graus de liberdade, e S2² com p graus de liberdade, as hipóteses 
a serem testadas são: 
 
H0: S1² = S2² 
H0: S1² ≠ S2² 
 
O teste é feito através da expressão: Fc = (S1²/n) / (S2²/p) demonstra-se que 
sob a hipótese nula Fc tem distribuição de Snedecor. A representação da curva está 
ilustrada na Figura 13 a seguir: 
 
Figura 13 - Gráfico da distribuição de F Snedecor 
 
Fonte: Pelli Neto (2015). 
 
Os graus de Fundamentação I, II, e III citados na ABNT NBR 14653-2:2011 
em seu item 6 da Tabela 1, são estabelecidos níveis de significância máximo 
admitido, são eles: 5%, 2% e 1% respectivamente. 
55 
A distribuição de Snedecor e Fisher se dá por um teste F, ou seja, a razão 
entre as variâncias explicadas e as não explicadas, e compara-se com F tabelado 
por Fisher. 
Para as duas amostras independentes com variâncias S1² e S2², para a 
rejeição de hipótese nula de não existir regressão, utilizamos a distribuição F de 
Snedecor como representado na curva da Figura 14. 
 
Figura 14 - Curva de Snedecor 
 
 
Fonte: Pelli Neto (2015). 
 
4.5.1.4 Intervalo de confiança 
 
Segundo Dantas (2012) é intervalo para o qual pode-se afirmar com 
determinada probabilidade que o verdadeiro valor do parâmetro populacional está 
nele contido. Esta estimação é feita geralmente utilizando-se a distribuição t de 
Student. A ABNT NBR 14653-2:2011 estabelece que este intervalo seja 80% em 
torno do valor central da estimativa para o imóvel avaliado. 
 
Figura 15 - Intervalo de confiança 
 
Fonte: Ribeiro (2011). 
56 
4.5.1.5 Propriedade dos estimadores 
 
As propriedades desejáveis dos estimadores são: não tendenciosidade, 
eficiência e consistência, sendo: 
 
a) Não tendenciosidade: Um estimador é não tendencioso quando a sua 
distribuição amostral possui média igual ao parâmetro a ser estimado. 
b) Eficiência: Não existe uma definição exata para a eficiência, contudo admite-
se que para dois estimadores não tendenciosos de determinado parâmetro, 
aquele de menor variância é denominado de estimador eficiente. 
c) Consistência: se o estimador aproximar do verdadeiro valor do parâmetro, na 
medida em que a amostra cresce, então se pode afirmar que o mesmo é 
consistente. 
 
4.5.2 Análise de regressão