Curso-Tecnico-em-Edificacoes

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CURSO TÉCNICO EM 
EDIFICAÇÕES 
Monografia do TCC 
 
 
 
2014 
 
Gabriela Arau jo nº 9 
Guilherme Silva nº 11 
Marcos Margaroto nº 17 
Luciano Pedreira nº 14 
Sebastião Firmino S.Sobrinho nº 23 
 
 
 
ii 
 
 
ESCOLA TÉCNICA ESTADUAL CARLOS 
DE CAMPOS 
TÉCNICO EM EDIFICAÇÕES 
 
Autores 
 
Gabriela Araujo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastião 
Firmino 
 
Monografia de Projeto Arquitetônico apresentado ao curso de 
Edificações da ETEC Carlos de Campos como parte dos requisitos para 
Obtenção do titulo de Técnico em Edificações. 
 
 Orientador:Prof. Renato Andrade. 
 
 
 Curso Técnico em Edificações/ETEC-SP 
 
 
 
 SÃO PAULO, SP – BRASIL 
 MAIO DE 2014 
 
 
Curso Técnico em Edificações/ETEC-SP 
 
 
 
 
 
 
iii 
 
 
 
 
Apresentada ao corpo docente do Curso Técnico em Edificações da 
Escola Técnica Estadual Carlos de Campos, São Paulo – SP 
para obtenção do título de: 
 
 TÉCNICO EM EDIFICAÇÕES 
 
 Por: 
Gabriela Araújo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastião Firmino. 
 
 
 BANCA EXAMINADORA 
 
Orientador: 
Nome do orientador 
Nome da Instituição do orientador 
 
Co-orientador: 
Nome do co-orientador 
Nome da Instituição do co-orientador 
 
Avaliador: 
Nome do avaliador 
Nome da Instituição do avaliador 
 
 
NOTA: ______________________________________ 
 
 Aprovada Aprovada com restrições Reprovada 
 
 
 
Coordenador do Curso Técnico em Metrologia 
 
 
São Paulo, de Maio de 2014. 
SÃO PAULO – BRASIL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Agradecimentos 
 
 
 
 
 
 
Agradecemos em primeiro lugar a Deus pela oportunidade de estarmos 
concluindo nosso curso, aos nossos familiares pelo apoio e incentivo aos 
professores da ETEC Carlos de Campos em especial ao Prof.Pedro 
, que nos mostrou o caminho e nos encorajou em todas as etapas desta 
caminhada, um exemplo a ser seguido por nós e a Prof(a) Dalva e ao 
Prof.Josevan que disponibilizaram o tempo da sua matéria para nos ajudar a 
concluir os trabalhos do TCC. 
Aos colegas de turma, pelo aprendizado, pela atenção, pelas sugestões e 
pela boa convivência. 
 
 Muito obrigado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
v 
 
RESUMO 
 
Este trabalho apresenta todas as pesquisas realizadas pelo grupo no primeiro e segundo 
semestre do curso e tem como objetivo apresentar uma reflexão e uma fonte de consulta 
sobre os temas propostos e sobre o desenvolvimento de um projeto de Condomínio 
residencial na Zona Norte de São Paulo com 300 unidades habitacionais. Entre os temas 
propostos para pesquisa estão: a historia da habitação e da verticalização principalmente 
em São Paulo com um estudo de caso sobre o tema, a sustentabilidade na construção civil e 
as classes sociais com suas preferências habitacionais, tipos de financiamento habitacional 
e um estudo de caso dos condomínios para a classe C. 
O trabalho contempla também a pesquisa com um estudo sobre a Zona Norte de São Paulo 
com ênfase na área do empreendimento Vila Maria e Vila Guilherme tendo como destaque 
uma pesquisa com dados quantitativos sobre a área e a legislação local da mesma. 
Concluímos os trabalhos de pesquisa com três estudos de caso sobre condomínios 
residenciais, um internacional e dois nacionais e com a descrição e justificativa das 
metodologias construtivas adotadas no projeto. 
 
ABSTRACT 
 
This work presents all the searches made by the group in the first and second half of the 
course and aims to present a reflection and a source of consultation on the proposed themes 
and the development of a residential condominium project in the northern zone of São 
Paulo with 300 housing units . Among the proposed topics for research are : the history of 
housing and vertical mainly in São Paulo with a case study on the topic , sustainability in 
construction and social classes with their housing preferences , types of housing finance 
and a study of case of condominiums for Class C 
The work also includes research with a study of the northern zone of São Paulo with an 
emphasis on the development and Vila Maria Vila Guilherme highlighted as having a 
survey of quantitative data on the area and the local law in the same area . Completed 
research papers with three case studies , one national and two international residential 
condominiums and a description and justification of the construction methods adopted in 
the design . 
vi 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Epígrafe 
 
Construções 
 
O espaço da moradia é obtido através de regulamento. 
A casa é feita à base de pedras. 
O lar é formado pela educação. 
A subsistência é mantida com trabalho. 
A família é sustentada nos alicerces do respeito. 
A vida feliz é construída na consciência tranquila com 
a bênção do amor. 
( Emmanuel ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
vii 
 
SUMÁRIO 
 
RESUMO...................................................................................................................05 
 
PARTE I 
 
HISTORIA DA HABITAÇÃO..................................................................................08 
 
Introdução..........................................................................................................09 
Do pré-histórico ao contemporâneo...................................................................09 
Conclusão...........................................................................................................11 
Breve histórico do crescimento vertical na cidade de São Paulo.......................11 
PARTE II 
ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAÇÃO.................................................15 
Os condomínios residenciais horizontais e as transformações na paisagem do 
Morro do Imperador em Juiz de Fora/MG.......................................................16 
 Condomínios no Brasil.....................................................................................17 
 Condomínios em Juiz de Fora/MG..................................................................19 
Os condomínios em Juiz de Fora e as transformações na paisagem do Morro do 
Imperador.........................................................................................................21 
 Considerações Finais........................................................................................25 
 
PARTE III 
SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO 
CIVIL(CONCEITO) .............................................................. ....................................................................27 
 
O conceito de sustentabilidade em empreendimentos da construção civil.......28 
Estudo de caso edifício sustentável-Edifício Eldorado Business Tower..........30PARTE IV 
CLASSES SOCIAIS..................................................................................... .43 
Classes sociais – Conceito..................................................................................44 
Desigualdade social.............................................................................................44 
Panorama descritivo da Economia Brasileira e Conceitos Básicos....................46 
Financiamento habitacional.................................................................................47 
PARTE V 
ESTUDO DE CONDOMINIO CLASSE C................................................................51 
 Condomínio voltado para a classe C...................................................................52 
viii 
 
PARTE VI 
HISTORIA DA ZONA NORTE DE SÃO PAULO – VILA MARIA........................54 
Histórico..............................................................................................................55 
PARTE VII 
PESQUISA QUANTITATIVA E LEGISLAÇÃO – ZONA NORTE VILA MARIA/VILA 
GUILHERME.............................................................................................................59 
 Pesquisa quantitativa – Zona Norte de São Paulo...............................................60 
 Legislação local...................................................................................................72 
PARTE VIII 
ESTUDO DE CASO - CONDOMINIOS RESIDENCIAIS.......................................73 
1º Primeiro Estudo de caso-Projeto Box House - Brasilândia, Zona Norte da 
cidade de São Paulo............................................................................................74 
2º Segundo Estudo de caso Equipe brasileira ganha Prêmio Alacero................79 
3º Terceiro Estudo de Caso Internacional: Eslovênia ..............................................83 
PARTE IX 
METODOLOGIA CONSTRUTIVA DO PROJETO –DETALHES E 
JUSTIFICATIVAS.......................................................................................................87 
Fundações profundas hélice continua-conceito e justificativa.............................88 
Superestrutura alvenaria convencional- conceito e vantagens.............................89 
PARTE X 
CONSIDERAÇÕES FINAIS.......................................................................................92 
PARTE XI 
BIBLIOGRAFIA...........................................................................................................94 
PARTE XII 
ANEXOS........................................................................................................................97 
 
 
 
ix 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PARTE I 
 HISTORIA DA HABITAÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
x 
 
 
INTRODUÇÃO 
Uma habitação serve, em termos mais programáticos, para providenciar abrigo contra a 
precipitação, vento, calor, e frio, além de servir de refúgio contra ataques de outros animais 
(ou de outros seres humanos). 
Uma habitação é normalmente uma estrutura artific ial (ainda nos primórdios o ser humano 
tenha utilizado, para o mesmo efeito, formações naturais, como cavernas), constituída 
essencialmente por paredes, geralmente com fundações e uma cobertura que pode ser, ou 
não, um telhado. 
Sendo assim, desde a Pré-História, passando pela Idade dos Metais, até os dias atuais, o ser 
humano desenvolveu técnicas para a construção de estruturas de habitação formando, desta 
forma, grupos familiares e pequenas aldeias a habitação rural e urbanização. 
DO PRÉ-HISTORICO AO CONTEMPORANEO 
No período Paleolítico (500.000 a.C. até cerca de 10.000 a.C.) os homens eram 
essencialmente nômades caçador-coletores, tendo que se deslocar constantemente em 
busca de alimentos. 
Foi no período Paleolítico Inferior (500 mil a 150 mil a.C.) que surgiram às primeiras 
espécies de hominídeos, provavelmente na África. Nesta época a temperatura era muito 
baixa, obrigando os humanos e outros animais a viver em cavernas. A sociedade era 
comunal, já possuíam certa organização social e a família já tinha importância no contexto 
da sociedade. Eram nômades e dominaram o fogo. 
No Paleolítico Médio (150 mil a 40 mil a.C), definido pelo homem de Neandertal, surgem 
os primeiros sambaquis encontrados principalmente nas regiões litorâneas da América do 
Sul. 
No Paleolítico Superior os humanos ainda habitavam em cavernas, devido ao 
resfriamento intenso do planeta e o norte da Europa ter ficado coberto de gelo como 
conseqüência da quarta glaciação. 
xi 
 
. O Mesolítico (12 mil a 10 mil a.C), caracterizado pelo recuo das geleiras do hemisfério 
Norte onde, portanto, novos habitats foram oferecidos ao homem, com a flora e a fauna 
enriquecidas de novas espécies. Desenvolveram a pesca, na qual favoreceu um inicio de 
aglomerações permanentes (sedentarismos) nas localidades ao longo do litoral, onde 
também se instalaram. A necessidade de um abrigo nessas regiões gerou a palafita, 
habitação sobre estacas construída sobre lagos. 
O Neolítico inicia em torno de 10 mil a.C e prolonga até a Idade dos Metais, é 
caracterizada pela coleta sistemática de vegetais e domesticação de animais e, portanto, de 
formação de aldeias sedentárias (aglomerados humanos) que mais tarde se transformaram 
em vilas e cidades (urbanização). As habitações construídas com tijolos crus eram 
redondas, ovais e posteriormente retangulares. 
A descoberta da Metalurgia na Europa e no Oriente há 3.000 a.C (Idade dos Metais) 
ofereceu importantes vantagens estratégicas como armas mais cortante com a capacidade 
de talhar pedras grandes para construção. 
Na Idade Média a habitação e o local de trabalho se confundiam, convivendo não apenas 
pessoas com laços de parentesco, mas subordinados ao Mestre artesão proprietário dos 
meios de produção, moravam sua família, seus empregados assalariados e seus aprendizes, 
todos sob o mesmo teto, ás vezes num único cômodo. 
Ao longo do século XVIII, a partir do processo de industrialização, o cenário da 
habitação foi sendo modificado gradativamente. A casa da sociedade industrial não abriga 
mais o trabalho, apenas pessoas ligadas umas as outras por estreitos laços de parentesco, 
consolidando a família nuclear como modelo familiar moderno. 
Depois da Segunda Guerra Mundial, com a cultura norte-americana se tornando referencia 
de sociedade moderna, a habitação se tornou bem de consumo. A partir de então a casa 
setorizada por funções específicas (social, intima e de serviços) passou a ser modelo de 
moradia para a classe média. Já para população pobre não havia cômodos setorizados nem 
privacidade em espaços pequenos. Os que não tinham condições de morar próximo de seus 
trabalhos devido a especulação imobiliária, surgida depois de processos de renovações 
urbanas, acabavam adensando em favelas e periferias. 
 
xii 
 
 
CONCLUSÃO 
As habitações foram evoluídas muito com o passar dos tempos. 
Em primeiro lugar o homem começou por se abrigar em abrigos naturais como cavernas e 
abrigos. 
Os abrigos naturais tinham vários inconvenientes porque eram fixos e por vezes mal 
situados, como o homem andava sempre a movimentar-se para a caça acabaram por fazer 
abrigos artificiais com madeira, ramos de árvores, todo o tipo de materiais que tinham 
disponíveis na altura. 
Com o evoluir dos tempos o homem começou a fazer as casas com os materiais 
disponíveis, as técnicas de construção dominadas por certos grupos e a sua realização de 
planejamento e arquitetura era funçãodas atividades econômicas, do gênero de vida e dos 
padrões culturais. 
Habitação rural é muito influenciada em função do meio geográfico em que se encontra 
porque os habitantes têm um contato direto com a natureza e também por serem grupos 
menores e serem menos equipados tecnicamente e mais ligados á tradição. 
As mais simples utilizavam materiais vegetais praticamente sem elaboração, são 
construídas basicamente por troncos e ramos de arvores entrelaçados e amarrados por fios, 
forrados ou não com barro, esteiras ou folhas, a cobertura é feita de palha, folhas ou nas 
zonas mais evoluídas eram em telha. 
Com o evoluir dos tempos e a necessidade de mais construção, a falta de espaço 
principalmente nos grandes centros urbanos começou-se a utilizar outros tipos de matéria 
já industrializados como o tijolo, cimento, ferro, alumínio etc. tudo isto adaptado a novas 
técnicas de construção, tendo em conta a sua localização geográfica e climática. 
Em muitos locais deixaram de haver casas e passaram a haver os conhecidos arranha-céus, 
porque a falta de espaço para construção começa a ser escassos. 
 
BREVE HISTÓRICO DO CRESCIMENTO VERTICAL NA CIDADE DE SÃO 
PAULO 
 Do livro : São Paulo : Crise e Mudança - Ed. Brasiliense e Prefeitura Municipal de São Paulo 
( Gestão Luiza Erundina - ano 1991 - pág. 110 e 111) 
xiii 
 
 
São Paulo é amplamente conhecida por seus arranha-céus e congestionamentos viários. No 
entanto, quando analisamos sua forma de ocupação, constatamos que, em relação a outras 
metrópoles, a cidade é vertical e não efetivamente densa. Os seus congestionamentos 
podem ser explicados pela histórica prioridade ao transporte individual, o que resulta numa 
ocupação irracional do território, com as conhecidas influências sobre o transporte público. 
A ação municipal, através da legislação urbanística, vem atuando no processo de 
verticalização no sentido de limitar os coeficientes de aproveitamento permitidos. A 
justificativa sempre se fundamentou na necessidade de controle das densidades, isto para 
evitar, de um lado, os problemas advindos da saturação do sistema viário e da 
infraestrutura, e, de outro, para estabelecer um mecanismo de controle dos valores 
fundiários. 
Há que se dizer, no entanto, que o estabelecimento de coeficientes não determina 
necessariamente a densidade demográfica: o coeficiente de aproveitamento determina a 
densidade construída, mas a demográfica será muito influenciada pelos padrões de 
urbanização e pela própria renda média da população que habita determinada área. Por 
outro lado, é preciso também enfatizar que os preços da terra urbana em São Paulo variam 
muito mais em função da conjuntura econômica do que através de mecanismos e 
instrumentos propostos pelo Poder Público. 
Do ponto de vista histórico, o processo de verticalização de São Paulo teve início por volta 
de 1910. Assumindo maior intensidade na década seguinte. Seu surgimento esteve 
estreitamente vinculado, a exemplo de outras grandes metrópoles, tanto às novas 
necessidades da divisão técnica do trabalho, como à otimização dos terrenos urbanos 
situados nas áreas centrais, já supervalorizados em relação ao resto da cidade. O início da 
verticalização é constituído de edifícios de escritórios localizados no Centro de São Paulo. 
Essa tendência se transforma a partir dos anos 40, quando a verticalização assume um 
caráter residencial e passa a ocupar os bairros próximos ao Centro, expandindo-se ao 
Sudoeste, onde se localizaram os principais investimentos públicos em sistema viário, com 
a concretização do Plano de Avenidas de Prestes Maia. A legislação de condomínio criada 
em 1928, ao tornar possível a divisão e, portanto, a venda dos edifícios e terrenos em 
frações ideais de copropriedade, contribui certamente para acelerar esta modalidade de 
edificação. 
Até a Segunda Grande Guerra, era um fenômeno tipicamente central e predominantemente 
terciário: 70% dos edifícios estavam localizados nesta área e 65% eram de uso comercial. 
Até então, construir para aluguel representava opção segura de investimento, e a grande 
maioria dos imóveis era construída para este fim. A legislação do inquilinato de 1942, ao 
congelar os aluguéis num período de inflação alta para a época, desestimulou 
acentuadamente esta modalidade de empreendimento, gerando a primeira grande crise da 
história da habitação no Brasil. 
Até 1957, quando a Lei 5261 limita pela primeira vez os coeficientes de aproveitamento 
em seis vezes a área do terreno para uso comercial e quatro para residencial, a 
verticalização assumia as mais variadas formas. A média dos coeficientes de 
xiv 
 
aproveitamento variava entre 8 a 10 vezes a área do terreno, mas, em certos casos, chegava 
até a 22 vezes, como no caso do Edifício Martinelli, que por muito tempo foi o maior 
edifício da América Latina. 
Dos edifícios construídos entre 1940 e 1957, 71% estavam ainda localizados em torno da 
área central, mas apenas 25% foram destinados ao comércio. Quanto á condição de 
propriedade, cerca de metade das unidades era de aluguel, enquanto, no período anterior, 
79% tinham esta finalidade. 
É interessante notar que até 1957 a legislação urbanística se referia apenas ao controle da 
altura dos edifícios, apesar de ter como discurso o controle da verticalização. O 
estabelecimento de alturas máximas permitidas, se avaliado corretamente, estimulava 
muito mais do que restringia o crescimento vertical. Por exemplo, fora da zona central ela 
era de 80 metros, ou seja, 25 andares, o que para a época não representava restrição efetiva, 
uma vez que até hoje existem poucos edifícios em São Paulo com essas dimensões. Como 
já mencionado, a restrição aparece em 1957, com coeficientes de aproveitamento máximo 
6 e 4. Os promotores imobiliários, num primeiro momento, opuseram-se ao projeto, mas 
seguiram a recomendação de aprovar imóveis residenciais como comerciais e, desse modo, 
o coeficiente de aproveitamento máximo real passou a ser 6. O projeto de lei estabeleceu 
também uma densidade demográfica máxima de 600 habitantes por hectare, através da 
fixação de uma cota mínima de 35 m² de terreno por unidade. 
A conjunção desses dois fatores redundou na construção de grandes apartamentos. Como a 
área mínima de apartamento passou a ser 210 m², o acesso a este tipo de propriedade 
limitou-se a um segmento extremamente restrito, pois os segmentos mais pobres foram, a 
partir desta época, definitivamente excluídos do mercado de apartamento. O autor da lei, 
Anhaia Mello, alardeava que o objetivo era remediar os males provenientes dos edifícios 
verticais. Dentre esses males, o legislador destacava o crescimento desordenado da cidade 
de São Paulo e a especulação imobiliária. Além disso, a lei buscava resolver o 
congestionamento provocado pelo crescimento vertical e, fundamentalmente, proteger a 
família dos "pardieiros" (sic) que proliferam na cidade, discurso, aliás, nada novo, pois 
desde o final do século passado ele já está presente na visão elitista dos burocratas da 
cidade. 
Após a promulgação desta lei, com a exigência da cota mínima, as quitinetes, típicos da 
década de 50 em São Paulo, deixaram de ser construídos. Outra consequência da limitação 
do coeficiente de aproveitamento em 6 foi a expansão da área verticalizada, 
predominantemente em direção do Setor Sudoeste. A expansão se deve ao fato de que, com 
a limitação da possibilidade de construir, uma base fundiária maior passou a ser necessária. 
Outra correlação sugestiva: a indústria automobilística se instala em 1956 em São Paulo. A 
decisão de suspender a construção do metrô, anunciada pelo então prefeito Adhemar de 
Barros, juntamente com a promulgação da Lei 5261/57 e a expansão da verticalização, 
voltada especificamente para os segmentos de maisalta renda, imprimiram, sem dúvida, 
novo impulso ao mercado nascente da indústria automobilística. 
A criação do BNH em 1967 transforma estruturalmente a construção de edifícios, na 
medida em que financiava a produção e a compra de apartamentos. É sobejamente 
conhecido que o BNH, criado inicialmente para abastecer o mercado de habitação popular, 
xv 
 
voltou-se para mercados de renda alta, capazes de dar maior garantia de retorno ao 
investimento. Até 1969, 41% das unidades financiadas destinavam-se a um mercado 
popular (conjuntos Cohab - 3 a 5 salários mínimos), 29% ao econômico (7 a 10 salários 
mínimos) e 30% ao médio. Entretanto, à medida que se ampliava o fenômeno da 
insolvência e, de modo particular, se alterava o modelo de acumulação econômica 
caracterizada pelo assim chamado milagre brasileiro, o objetivo inicial se modifica, pois, 
entre 1970 e 1974, 63% das unidades financiadas destinavam-se ao mercado médio, 25% 
ao econômico e apenas 12% ao popular. 
Com a lei de zoneamento de 1972, nova limitação dos coeficientes de aproveitamento se 
concretiza desta vez de forma diferenciada na trama urbana. Em 4% da área de São Paulo, 
nas zonas estritamente residenciais, o coeficiente máximo é 1; em 86%, o coeficiente 
máximo é igual a 2; e em apenas 10% da cidade atinge quatro vezes a área. A legislação de 
1972 decorre dos preceitos estabelecidos pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado 
do ano anterior, que propunha extensa malha de vias expressas. Em decorrência da 
histórica penúria dos recursos públicos, essas vias não foram construídas. Ou seja: a lei de 
zoneamento foi desenhada com base nessa malha viária inexistente. 
Mas essa não é a única crítica que pode ser feita à lei de zoneamento. Sob o aspecto do 
meio ambiente, a legislação de uso e ocupação do solo, por estar calcada no sistema de vias 
expressas, simplesmente desconsiderou a base física da cidade, incidindo sem 
diferenciação sobre áreas que apresentam problemas na sua ocupação, tais como fundos de 
vales e áreas de solo erosivo. 
Além disso, em apenas 10% de São Paulo é permitido o índice máximo de coeficiente de 
aproveitamento, correspondendo a quatro vezes a área do terreno, e em 90% da cidade se 
pode chegar a construir no máximo até duas vezes a área do terreno. Esse fato cria 
artificialmente uma escassez de terrenos com coeficiente de aproveitamento igual a 4, 
provocando elevação dos preços fundiários, obtida através do monopólio estabelecido 
nesses 10% de terrenos da cidade. Não se tem notícia de que essa diferenciação do 
potencial construtivo permitido tenha sido calculada com base na potencialidade da 
infraestrutura ou na saturação do sistema viário. 
Em síntese, verifica-se que a ação do Estado em relação ao processo de crescimento 
vertical favoreceu uma ocupação menos racional. Em primeiro lugar, porque a 
verticalização não apresenta os níveis de densidade construída das outras grandes 
metrópoles. Como vimos apenas em 10% dos terrenos o coeficiente de aproveitamento 
permitido pela lei de zoneamento é 4. Em Nova Iorque ou Chicago, cidades também 
reconhecidas pela sua verticalização, os coeficientes máximos ultrapassam os índices de 18 
a 20 vezes a área do terreno. 
Outra característica do crescimento vertical do Município é que ele historicamente foi 
apropriado pelos segmentos de mais alta renda e se localizou principalmente na área mais 
bem equipada da cidade. 
É certo que São Paulo comportaria níveis de densidade e de verticalização mais altos, 
otimizando melhor os recursos públicos já investidos no espaço urbano. Será necessário, 
no entanto, uma análise acurada da capacidade da infraestrutura e do sistema viário para 
que se estabeleçam novos índices urbanísticos. 
xvi 
 
 
 
 
 
 
PARTE II 
ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
xvii 
 
OS CONDOMINIOS RESIDENCIAIS HORIZONTAIS E AS 
TRANSFORMAÇÕES NA PAISAGEM DO MORRO DO 
IMPERADOR EM JUIZ DE FORA/MG 
 
Nelson Paes Leme Domingues de Araújo Geógrafo, especialista em Gestão Ambiental e mestrando em 
Arquitetura e Urbanis mo pela Universidade Federal Fluminense. 
 
Resumo 
 
O presente trabalho mostra como os agentes sociais de uma cidade podem organizar 
e transformar o espaço urbano e suas paisagens de acordo com seus interesses. 
Essas transformações criam novos valores para os imóveis de determinado setor e 
podem trazer inúmeros impactos ambientais, quando não é respeitada a legislação 
ambiental em cada área em que estão inseridas. O estudo de caso escolhido mostra 
as transformações na paisagem do Morro do Imperador, em Juiz de Fora e os 
impactos ambientais causados pela proliferação dos condomínios residenciais 
horizontais na região. 
Palavras chaves: Paisagem, Impactos Ambientais e Condomínios Residenciais. 
 
Introdução 
 
Ao longo da história da humanidade o homem vem transformando a paisagem do 
espaço terrestre com a finalidade de organizá- lo. Com a evolução das tecnologias, o 
meio natural passou a ser modelado pelo homem. Milton Santos (2002) já afirmava 
que o meio natural está ficando cada vez mais técnico. 
As transformações da paisagem da superfície da Terra podem ser observadas na 
maior parte do mundo e nos mais diversos tipos de organizações sociais. Ocorre tanto 
em áreas rurais como em áreas urbanas. Porém, é no espaço das cidades onde são 
observadas as maiores modificações, pois sobre este é que acontece a maior 
concentração das atividades humanas. Para o geógrafo Roberto Lobato Corrêa 
(1989), o espaço urbano capitalista é fragmentado e articulado, reflexo e 
condicionante social, cheio de símbolos e campos de luta, ou seja, é um produto 
social, resultado de ações acumuladas através do tempo, e engendradas por agentes 
que produzem e consomem espaço. 
Ao considerar o espaço urbano e, por conseguinte, a transformação de sua paisagem 
como fruto de um produto social, é importante considerar as ações dos agentes 
sociais nesse processo de transformação. 
O arquiteto e urbanista Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1988) destaca a 
importância dos agentes na produção do espaço urbano, comparando a cidade como 
resultante de um jogo de cartas. Ele defende a ideia de que o ideal seria fazer com 
que toda a população dominasse as regras básicas de conformação da sua cidade. 
Portanto, as modificações na paisagem estão relacionadas à maneira com que os 
agentes sociais organizam o espaço. Sendo assim, à mudança desses agentes 
segundo as intervenções antrópicas, pode corresponder também uma mudança na 
forma de organização do espaço. 
No sistema capitalista os agentes transformam o espaço e a paisagem em função da 
lógica do mercado, bastante empreendida pelos agentes imobiliários, valorizando e 
desvalorizando lugares e terrenos de acordo com os interesses dos agentes dominantes. 
O crescimento dos centros urbanos também traz relevantes conseqüências para a 
xviii 
 
transformação e organização de seus espaços, além de alterar a maneira de como a 
população se apropria desse espaço. Nos países em desenvolvimento como o Brasil 
o processo de aglomeração urbana e crescimento das cidades vem acompanhado de 
problemas, como violência e poluição; percebe-se, em contrapartida, o aumento pela 
busca da qualidade de vida em diferentes escalas desses aglomerados. 
Para fugir dos problemas causados pelo desenvolvimento insustentável das cidades, 
muitas pessoas, principalmente aquelas com renda mais elevada, procuram por 
moradias mais afastadas desses centros, com o desejo de contar com mais 
segurança e conviver mais próximos às áreas verdes. Surgem assim os condomínios 
residenciais, uma nova proposta de se morar; vende-se agora um novo estilode vida, 
mais saudável, em contato com a natureza, com conforto e a segurança pretendida. 
Tal fato pode ser observado em várias cidades brasileiras. 
Mas esses condomínios, como toda construção, transformam a paisagem local e, 
muitas vezes, geram grandes impactos ambientais, pelo fato de muitos não 
respeitaram as leis de proteção ambiental e de uso e ocupação do solo, e devido à 
falta de planejamento paisagístico e urbanístico, virando, por vezes, uma espécie de 
“favelas de luxo”. O termo se dá uma vez que encontramos um aglomerado de casas 
luxuosas que descaracteriza a paisagem local, impermeabiliza o solo, modifica o 
relevo e destrói quase toda a cobertura vegetal da área, afastando, assim, a 
possibilidade de resposta adequada, sustentável, na busca pela qualidade de vida, 
tanto procurada por seus moradores. 
Este trabalho procura contribuir para o entendimento sobre a transformação da 
paisagem, quando da criação e proliferação de condomínios residenciais, destacando 
as alterações ocorridas no Morro do Imperador, em Juiz de Fora, Minas Gerais, onde 
as construções desses condomínios causam sérios impactos ambientais, pois a 
maioria de suas localizações se situa em topos de morros, em outras áreas de 
preservação permanente e em áreas de preservação ambiental ou próxima a elas. 
 
Condomínios no Brasil 
 
Os processos sociais acontecem com clareza nas cidades capitalistas, devido ao 
acúmulo de capital e da reprodução social no espaço. CORRÊA (1989) acredita que 
esses processos propiciam a criação de funções e formas espaciais, constituindo, 
assim, a distribuição e a organização espacial urbana. 
São esses processos sociais, como o da urbanização, que transformam a paisagem 
de um determinado local, de acordo com o interesse dos atores sociais envolvidos. 
Podemos observar uma mudança no processo de urbanização brasileira que 
começou a partir da década de 1970, primeiramente nas áreas metropolitanas e, 
posteriormente, nas cidades de médio porte. É relevante a observação que essas 
transformações advêm, principalmente, de processos sociais que impulsionam as 
transformações físicas. 
Segundo Nestor Goulart Reis (2006), essas mudanças se dão, entre outros, devido, 
aos seguintes fenômenos: 
“- a formação de áreas de urbanização dispersa, que se entende por esse vasto território, 
separada no espaço, mas mantendo estreitos vínculos entre si, como partes de um único 
sistema (urbano); 
- a adoção de novos modos de vida pela população, que adquire maior mobilidade; 
- a adoção de novas mobilidades de gestão do espaço urbano, com formas condominiais 
xix 
 
diversificadas, com loteamentos fechados, nos condomínios horizontais para residências 
ou fábricas e nos projetos de desenvolvimento urbano de maior porte, como de Alphaville 
ou Riveira de São Lourenço (SP); 
- novas formas de organização do mercado imobiliário, com o surgimento de 
empreendimento de usos múltiplos, que reúne residências, comércio, lazer, ensino, 
indústria e escritórios.” (2006, p.12) 
Com essas mudanças surgiram novas formas de uso do espaço, em áreas de 
expansão e de renovação do tecido urbano. Nestor Goulart Reis identifica essas 
áreas com a apresentação de características antes inexistentes, tais como: 
- Área com freqüência isolada do tecido urbano tradicional; 
- Empreendimentos que não incluem apenas loteamentos, mas também espaços coletivos, 
infra-estrutura, serviços e edificações; 
- Empreendimentos complexos com tratamento urbanístico, em boa parte, dos padrões do 
urbanismo moderno; 
- Ocorrência, muitas vezes, na periferia das cidades; 
- Atendimento na maior parte dos empreendimentos a múltiplas finalidades, incluindo 
residências, escritórios, indústrias, lazer, comércio e serviços diversos; 
- Substituição da gestão pública pela privada. 
Com esse novo processo de urbanização temos destaque para os condomínios residenciais 
que começaram a proliferar de forma mais significativa a partir dos anos 1990. 
O sucesso dos condomínios residenciais se deve ao crescimento dos centros urbanos 
e de seus problemas, como, entre tantos, o aumento da poluição e o crescimento 
econômico desigual, que têm como conseqüência o crescimento do desemprego, da 
violência e da marginalização nesses centros urbanos. 
Com o quadro presente na maioria das cidades grandes e de porte médio no Brasil, pessoas 
com maiores poderes aquisitivos procuraram formas de morar em locais onde a qualidade 
de vida e a segurança fosse o principal requisito. 
Aproveitando esses anseios, os empreendedores imobiliários passaram a vender não 
somente lotes, casa e apartamentos, mas sim um estilo de vida que tem como base o 
contato com a natureza e o conceito de “comunidade” e “unidade de vizinhança”, que 
segundo Nestor Goulart Reis, são as base desses grandes projetos urbanísticos. 
Segundo LEITÃO (1999): 
“Esses empreendimentos, de acordo com informes publicitários se propunham a resgatar 
a qualidade de vida comprometida pelo crescimento urbano desordenado, criando um 
novo modo de viver”. (1999, p.83) 
Como exemplos desses empreendimentos no Brasil, podemos destacar, além dos exemplos 
citados - o Alphaville na periferia de São Paulo e o Riviera de São Lourenço em Bertioga - 
os conjuntos da Barra da Tijuca no Rio de Janeiro. 
Com o crescimento desse tipo de empreendimentos, surge uma preocupação com a 
transformação da paisagem e, conseqüentemente, com a degradação ambiental dos locais 
onde estão inseridos, pois os espaços são de uso coletivo, mas de propriedade privada. 
Ainda segundo Nestor Goulart Reis (2006): 
“As normas de preservação não podem ser alteradas pelos proprietários isoladamente, 
pelas câmaras de vereadores ou por omissão de funcionários das prefeituras, uma vez que 
são objeto de contratos de direito privado, no momento da compra do imóvel. A conclusão 
possível é que as normas prevalecem quando há interesse dos próprios moradores 
(condôminos)”. (2006, p.151) 
Assim, mesmo os empreendimentos oferecendo normas para o direito de construir e 
para a preservação ambiental, sua preservação fica atrelada à vontade dos proprietários. 
xx 
 
Condomínios em Juiz de Fora/MG 
 
O município de Juiz de Fora está localizado na Zona da Mata Mineira, na Bacia do rio 
Paraíba do Sul. Com a população estimada em mais de 513 mil habitantes, de acordo 
com o Censo Demográfico do IBGE (2000), ele possui uma área de 1437 km², sendo 
aproximadamente 400 km² de área urbana. 
Pertencente à Região Mantiqueira Setentrional, Juiz de Fora se insere na Unidade 
Serrana da mencionada Zona da Mata Mineira, tendo como característica o relevo 
ondulado, apresentando grandes variações de altitude, próximas a 1.000 m nos 
pontos mais elevados, 670 a 750 m no fundo do vale do rio Paraibuna e níveis médios 
em torno de 800 m, de acordo com o Plano Diretor (1996). 
O clima da cidade é classificado como o tropical de altitude, que apresenta duas 
estações bem definidas: o período de verão brando ou moderadamente quente, 
destacado pela concentração de chuvas, com temperaturas médias em torno de 22ºC 
e o período de inverno frio e com estiagem, com temperaturas médias em torno de 
16ºC. Favorece, assim, a formação da Floresta Estacional Semidecidual Montona, 
como vegetação original. 
Quanto à hidrografia, de acordo com o Plano Diretor (1996), a cidade está contida na 
bacia do Médio Paraibuna, tendo como afluentes principais os rios do Peixe e Cágado 
e pertencente à bacia do rio Paraíba do Sul. O Perímetro Urbano é drenado por 156 
sub-bacias de diversas dimensões. 
O município de Juiz de Fora mantém seu destaque econômico no setor terciário. Com 
destaque para os serviços ligados à área de educação, segundo CREMONESE 
(2007) contamos com um universo composto por treze instituições de ensinosuperior, 
sendo a Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) a única instituição pública 
nesse nível. 
Devido aos processos históricos e de localização geográfica, somada ao destaque do 
setor terciário na região, principalmente em relação ao comércio local e aos serviços 
nas áreas de educação e saúde, Juiz de Fora continua na posição de cidade pólo da 
Zona da Mata Mineira, influenciando também as cidades fluminenses mais próximas à 
divisa estadual. 
Como a maioria das cidades de porte médio brasileiras, Juiz de Fora também sofreu 
as conseqüências do crescimento urbano e econômico. E, por conseguinte, os 
condomínios residenciais foram às soluções encontradas por muitas famílias de 
classe alta e média, para melhorarem sua qualidade de vida e segurança. 
Os primeiros condomínios em Juiz de Fora surgiram nos anos 1970, mas somente na 
década de 1990 os lotes vazios começaram a dar lugar às primeiras residências. 
Pela proximidade da capital fluminense e pelo histórico da cidade, sempre houve uma 
grande influência do Rio de Janeiro sobre Juiz de Fora. Isso explica o fato dos 
condomínios residenciais começarem a aparecer com freqüência a partir dos anos 
1990 na cidade, uma vez que neste período ocorreu o boom dos condomínios na 
Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. 
Assim como os empreendedores da Barra da Tijuca, os empreendedores de Juiz de 
Fora também vendiam um novo estilo de vida, em contato com a natureza e com 
segurança para os juizforanos de classe alta e média, uma vez que os condomínios 
se localizam, conforme foi mencionado, mais afastado do centro da cidade e próximo 
à áreas de preservação ambiental. 
Mas os condomínios de Juiz de Fora possuem uma característica que os diferem dos 
condomínios da Barra da Tijuca. Na cidade mineira esses empreendimentos são 
xxi 
 
horizontais e não possuem serviços de comércio, clubes, escolas etc. 
 
“Estes empreendimentos estão instalados entre 1 e 8 kms de raio do centro urbano de Juiz 
de Fora. 
Normalmente, um loteamento-padrão tem acima de dez casas com área construída de 100 
m² em média. 
A parte residencial é fechada por muros ou grades de 3 a 5 metros de altura. Sobre muros 
e cercas há cacos de vidro ou fios elétricos. Câmeras e guardas vigiam os limites da 
propriedade. Existe pelo menos uma portaria munida de guarita, cancela ou portão. 
Os seguranças ficam em contato por interfone com cada uma das casas, como nos 
edifícios residenciais. Nos condomínios fechados, é possível de se encontrar toda uma 
infraestrutura de lazer: são quadras esportivas, salão de festas, piscinas, churrasqueira, 
pista de corrida e sauna. Existem também jardineiros e outros funcionários que cuidam da 
manutenção e seguranças motorizados. Em alguns casos, os próprios moradores se 
organizam para criar 
mais serviços”. (Souza, 2003 p. 61) 
 
 
 
Figura 1: Condomínio em Juiz de Fora 
Foto: Do autor (2007) 
 
Até o final da década de 1990 a maioria dos condomínios de Juiz de Fora se 
localizava na Zona Oeste da cidade que, de acordo com o Plano Diretor de 1996, é a 
área de expansão urbana do município. 
Segundo o Plano Diretor de Juiz de Fora, 1996: 
 
“O Setor Urbano Oeste da cidade apresenta-se como área de “expansão urbana”, ou 
seja, representa uma área urbana que compreende espaços predominantemente vazios e 
xxii 
 
pouco adensados. Este setor é fruto de uma orientação que encontra seu principal marco 
na implantação da Av. Independência, na década de 1970. O acentuado desnível do relevo 
em relação ao centro da cidade lhe conferiu a determinação de “Cidade Alta”. O setor 
caracteriza-se por uma ocupação horizontalizada, alastrada pela totalidade do território, 
com predominância de residências unifamiliares de, no máximo, dois andares. O caráter 
dos bairros contido neste setor é predominantemente residencial.” 
 
 
Figura 2: Setor Oeste de Juiz de Fora. 
Fonte: SOUZA, 2003. 
 
A ocupação do Setor Oeste da cidade é facilitada pela disponibilidade de água, devido à 
represa de São Pedro que abastece a região e a disponibilidade de área plana, mesmo se 
tratando de uma área topograficamente mais alta em relação ao centro de Juiz de Fora; daí 
a denominação “Cidade Alta”. 
O interesse da população de renda mais elevada pelo Setor Oeste da cidade é impulsionado 
pelos equipamentos de lazer que a região oferece para a cidade, além das áreas verdes e do 
Campos da Universidade Federal de Juiz de Fora, no Setor Oeste ainda se encontram 
alguns clubes campestres, o aeroporto, o marco paisagístico constituído pelo próprio Morro 
do Imperador e seu Mirante e as cachoeiras do Córrego São Pedro. 
 
Os condomínios em Juiz de Fora e as transformações na paisagem do 
Morro do Imperador 
 
 
Criada pela Lei Federal 9985/2000, as Unidades de Conservação de Juiz de Fora, 
que são classificadas de acordo com o Sistema Nacional de Unidades de Conservação – 
SNUC são: Reserva Biológica Municipal do Poço D'Anta, Parque Municipal da Lajinha, 
Área de Proteção Ambiental Mata do Krambeck, Particular do Patrimônio Natural Vale de 
Salvaterra, Florestas Municipais que atualmente são 11 (onze). 
xxiii 
 
Juiz de Fora também possui algumas áreas tombadas: O Morro do Cristo, o Parque Halfeld 
e o Parque do Museu Mariano Procópio, que segundo a AGENDA JF, órgão responsável 
por atuar na proteção, conservação e promoção do meio ambiente no município são áreas 
protegidas por lei, mas que não possuem uma categoria de manejo específica, de acordo 
com o Sistema Nacional de Unidades de Conservação (SNUC), mas foram tombadas 
devido ao seu aspecto cênico e paisagístico. 
 
Muitos dos condomínios residenciais que surgiram em Juiz de Fora na década de 1990 
localizam-se no Morro do Cristo também conhecido como Morro do Imperador. 
Tombado pelo Poder Público nos decretos municipais 4312/90 e 4355/93, por exercer 
importante função paisagística, representativa do padrão e relevo do Município, o Morro 
do Cristo, com uma área aproximadamente 78 há, foi e ainda é alvo das ações de 
empreendedores imobiliários. 
 
 
Figura 3: Condomínios no Morro do Imperador 
Fonte: Google Earth (2007) 
 
A importância paisagística do Morro do Imperador para Juiz de Fora é de tal grandeza 
que em 1998 foi criada por lei uma Zona especial no seu entorno. A lei diz o seguinte: 
“LEI Nº 9204 - de 15 de janeiro de 1998:Cria Zona Especial na área resultante do 
entorno do "Morro do Imperador", acrescida da área compreendida entre o Parque 
Halfeld e o Morro do Imperador. 
A Câmara Municipal de Juiz de Fora aprova e eu sanciono a seguinte Lei: 
Art.1º - Fica definida como Zona Especial, de acordo com o art. 11 da Lei nº6910, de 31 
de maio de 1986, a área de vizinhança do "Morro do Imperador", tombado nos termos do 
Decreto nº4312, de 24 de maio de 1990, alterado pelo Decreto nº 4355, de 17 de agosto 
de 1990, e a respectiva visibilidade, referida no Decreto nº4223 de 10 de novembro de 
1989, que "Dispõe Sobre o Tombamento do Parque Halfeld". 
Art.2º - A Zona Especial fica subdividida nos Setores 1,2,3,4 e 5, este último subdividido 
em Sub-setores "A" e "B", delimitados em planta conforme anexo I e memorial descrito de 
acordo com o anexo II. 
xxiv 
 
Art.3º - O Setor 1 passa a ser considerado área "non aedificandi", sendo vedado o seu 
parcelamento. 
Parágrafo Único - A área abrangida pelo Setor 1 será objeto de projeto para correção do 
processo de erosão existente e de estudo paisagístico, visando a integração com área 
tombada. 
Art.4º - No setor 2 só será permitida a construção de edificações de até 02 (dois) 
pavimentos e altura igual a 8,00 (oito metros), altura esta medida a partir do 
ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno até o plano transversal 
correspondente a última laje (forro) oucobertura de edificação, não se considerando 
telhados sobre lajes de forro, caixas d'àgua, casa de máquinas e assemelhados, com faixa 
"non aedificandi" de 25% da propriedade total do terreno, permeável, vedado o corte de 
árvores. 
Art.5º - No Setor 3, a altura das edificações não poderá ultrapassar a 9,00 m (nove 
metros), altura esta medida a partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do 
terreno até o plano transversal correspondente ao último elemento construtivo. 
Parágrafo Único - Os projetos serão previamente apreciados e analisados pelo Instituto 
de Pesquisa e Planejamento - IPPLAN, através de seus diversos órgãos e/ou comissões, no 
âmbito das respectivas atribuições. 
Art.6º - Vetado. 
Art.7º - O Setor 5, que corresponde à área de vizinhança pertencente à UTI, será 
subdividido nos Sub-setores "A"e "B". 
§ 1º - As edificações a serem construídas no Subsetor "A", terão até 04 (quatro) 
pavimentos e altura máxima igual a 11,70 (onze metros e setenta centímetros), altura esta 
medida a partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno até o plano 
transversal que contém o ponto mais alto da edificação. 
§ 2º - As edificações a serem construídas no Subsetor "B" terão até 06 (seis) pavimentos e 
altura máxima igual a 17,10 (dezessete metros e dez centímetros), altura esta medida a 
partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno até o plano 
transversal que contém o ponto mais alto da edificação. 
§ 3º - Não poderá ser utilizado o espaço sobre a laje do 4º (quarto) pavimento, conforme 
estabelece o § 1º deste artigo, e nem, a do 6º (sexto) pavimento, de acordo com o previsto 
no § 2º do mesmo artigo. 
Art.8º - Será exigido projeto paisagístico relativo às áreas abrangidas pelos setores de 1 a 
4, incluindo, no mínimo, soluções para correção do processo de erosão, se verificado, 
assim, como reflorestamento destas áreas com espécies existentes ou de garantida 
adaptação ao local. 
Art.9º - Será observada, também no que couber, ou no que esta Lei se omitir, a legislação 
de Uso e Ocupação do Solo vigente. 
Art.10º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em 
contrário. 
Paço da Prefeitura de Juiz de Fora, 15 de janeiro de 1998. 
a) TARCÍSIO DELGADO - Prefeito de Juiz de Fora 
a) GERALDO MAJELA GUEDES – Secretário Municipal de Administração.” 
Sabemos que o consumo do espaço está relacionado com a lógica do mercado. 
Assim, o Morro do Cristo, por possuir beleza cênica e paisagística e sendo envolvido 
pela Mata Atlântica, virou objeto de especulação imobiliária em Juiz de Fora. 
Com a necessidade de explorar o Morro do Cristo, percebe-se o desrespeito ao Código 
Florestal (Lei Federal nº 4771/65) que estabelece proibições de corte de vegetação nos 
xxv 
 
topos dos morros (terço superior), nas declividades muito acentuadas (superiores a 45 
graus). 
O não cumprimento do Código Florestal traz danos ambientais para o município, 
como alerta o Plano Diretor (1996): 
“Os desmatamentos e movimentos de terra são responsáveis pela reativação dos 
processos 
morfodinâmicos naturais. Já os deslizamentos e escorregamentos, agravados nos períodos 
de chuvas intensas e a forte erosão contribui para acelerar a instabilidade do relevo, 
sendo mais intensa a atuação da erosão laminar, presente extensivamente nas áreas não 
urbanizadas”. 
 
Com a criação dos condomínios residenciais, vem ocorrendo transformações na paisagem 
da área. Com isso, a vegetação original do topo dos morros vem aos poucos sendo 
substituída por loteamentos com infra-estrutura urbana e por casas luxuosas, que 
descaracterizam a paisagem local. 
 
 
Figura 4: Construção de condomínio 
Foto: Do autor (2007) 
 
Em muitos casos, principalmente em locais onde se encontra o relevo mais ondulado, 
esses novos empreendimentos necessitam de movimentação de terra para implantar 
sua ocupação ou para aumentar o número de lotes, fato que gera grande impacto ambiental, 
pois o material solto é arrastado pelas chuvas para o leito dos córregos gerando 
assoreamento. Essa amontoação de areias ou terras nos córregos diminui a sua capacidade 
de receber águas pluviais e diminuem sua velocidade de escoamento, podendo causar 
inundações nas localidades próximas aos córregos. 
Assim, além de transformar a paisagem do Morro do Imperador, os condomínios 
residenciais horizontais também causam diversos impactos ambientais no Setor Oeste de 
Juiz de Fora, principalmente no córrego de São Pedro e na Represa de São Pedro, 
responsável por abastecer parte da cidade, devido à falta de tratamento de efluentes e a 
degradação da mata ciliar, pode ser observado o assoreamento da represa e do córrego e a 
poluição de suas águas.De acordo com o Plano Diretor (1996): 
xxvi 
 
“O desequilíbrio das vertentes pode ser visualizado pelos elevados índices de movimentos 
de massa, principalmente em solos, além de processos erosivos tanto laminares como de 
escoamento concentrado”. 
 
 
 
Figura 5: Córrego de São Pedro 
Fonte: Do autor (2007) 
 
Além dos impactos já citados, a existência de um relevo cujos desníveis topográficos 
alcançam mais de 200 metros, associadas aos fatores antrópicos causados pela 
intensa urbanização, produz microclimas diferenciados dentro do próprio perímetro 
urbano. Segundo o departamento de climatologia da Universidade Federal de Juiz de 
Fora (UFJF) já foi registrado diferenças de temperatura de até 11º C em diferentes 
pontos da cidade. 
 
Considerações Finais 
 
Foi comprovado ao longo do trabalho que no sistema capitalista os agentes transformam o 
espaço e a paisagem de acordo com a lógica do mercado. Assim, essas transformações se 
relacionam com a maneira através da qual o espaço urbano é organizado pelos seus agentes 
sociais. 
A criação dos condomínios residenciais no Morro do Imperador em Juiz de Fora é um 
exemplo de como os atores sociais atuam, transformando e dando valor de mercado 
para determinado espaço. 
Mesmo com as transformações na paisagem natural, essas ações sobre o espaço podem 
valorizar a área no ponto de vista mercadológico, criando assim uma especulação 
imobiliária no local e atraindo consumidores desse espaço. 
Muitas vezes, essas ações são prejudiciais para a localidade se transformar em um habitat 
sadio e garantir sua vitalidade (uma das cinco dimensões básicas para a boa forma da 
cidade, segundo Lynch), trazendo para a população sustentação. 
A degradação ambiental causada pelos condomínios residenciais em Juiz de Fora traz para 
a população perda na qualidade de vida e no conforto ambiental nos próprios condomínios 
e em sua proximidade, uma vez que a impermeabilização do solo, a poluição, o 
desmatamento e modificações no relevo modificam o micro-clima local, prejudicando a 
qualidade ambiental da região. 
xxvii 
 
É preciso, portanto, uma melhor estruturação dos anseios de conceber um modelo de 
ocupação que atenda às necessidades (ou luxos) das populações de alta renda, de maneira a 
criar novas possibilidades para o modelo, tendo como referência as formas de como esses 
condomínios têm sido construídos em Juiz de Fora, em muitos momentos, não respeitando 
a declividade correta, o comprimento de rampa, a topografia, a vegetação etc. 
Segundo Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1988), o perímetro urbano não deve seguir 
modelos, dependerá de cada caso. Os condicionantes naturais devem ser observados com 
cuidado, pois apontam as direções lógicas por meio das quais podem ou não prosseguir o 
processo de urbanização. Assim, na construção dos condomínios, as áreas protegidas por 
leis deveriam ser de fato respeitadas, e determinado o potencial de desenvolvimento de 
cada lugar. 
Para minimizar esses problemas, muitas vezes gerado pelo interesse de algumgrupo 
econômico, é necessário consonância das leis ambientais e de uso e ocupação do solo, 
respeitando, assim os limites das áreas de proteção ambiental. Tal como, maior fiscalização 
e seriedade dos órgãos responsáveis por liberar certos empreendimentos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
xxviii 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PARTE III 
SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
xxix 
 
 
O CONCEITO DE SUSTENTABILIDADE EM EMPREENDIMENTOS 
DA CONSTRUÇÃO CIVIL 
O termo sustentabilidade aplicado à causa ambiental surgiu como um conceito tangível na 
década de 1980 por Lester Brown, que foi o fundador do Wordwatch Institute. A definição 
que acabou se tornando um padrão seguido mundialmente com algumas pequenas 
variações representa o seguinte: Diz-se que uma comunidade é sustentável quando satisfaz 
plenamente suas necessidades de forma a preservar as condições para que as gerações 
futuras também o façam. Da mesma forma, as atividades processadas por agrupamentos 
humanos não podem interferir prejudicialmente nos ciclos de renovação da natureza e nem 
destruir esses recursos de forma a privar as gerações futuras de sua assistência. 
Portanto, como podemos aplicar a sustentabilidade ambiental em empreendimentos? O 
empreendimento mais do que simplesmente favorável à natureza, tem que estar 
enquadrado no conceito de sustentabilidade, é preciso que ele esteja enquadrado em alguns 
parâmetros básicos. São eles: Ser ecologicamente correto; ser economicamente viável; ser 
socialmente justo e ser culturalmente aceito. 
Assim empreendimentos que se baseiem nessas premissas e que estejam enquadrados no 
conceito de sustentabilidade devem ser capazes de impactar positivamente os grupos 
humanos por ele afetados; imediatamente e no futuro. Através da interligação entre esses 
empreendimentos e a qualidade de vida das pessoas afetadas por eles, podem ser 
observadas através do uso racional dos recursos ambientais e com o trato dos resíduos 
decorrentes da implantação do referido empreendimento sustentável. 
A SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL 
Que a construção civil é uma das principais molas propulsoras da economia mundial, isso é 
inegável. Só para ter uma ideia de sua importância, no Brasil, ela é responsável por 63% da 
formação bruta de capital fixo e 15% do PIB. Além disso, movimenta por volta de 400 
bilhões de reais por ano, sendo responsável por mais de 2.2 milhões de empregos diretos. 
Sem contar, ainda, a infinidade de empregos indiretos. 
Apesar de sua indiscutível importância para o desenvolvimento do país, a construção civil 
é apontada como uma das indústrias que mais impactam o meio ambiente. Para se ter uma 
ideia, o setor consome 2/3 da madeira natural e cerca de 50% dos recursos naturais do 
planeta, sendo grande parte de recursos não renováveis. Além da extração, o processo 
produtivo também é bastante nocivo. A fabricação de cimento, por exemplo, é responsável 
por 8% do total de emissões de GHG. Fora a quantidade de material desperdiçado e os 
resíduos gerados ao final de uma obra. 
Falando especificamente do Brasil, uma das maiores dificuldades para implementação da 
sustentabilidade no setor da construção civil, diz respeito à falta de iniciativas públicas de 
infra-estrutura, o que acaba elevando, e muito, o custo de uma casa ou um prédio 
sustentável. Como exemplo mais óbvio, há o fato de termos perfeitas condições climáticas 
xxx 
 
para a utilização de energias limpas, como a solar e eólica, mas concentrarmos o 
investimento em outros tipos, como a termoelétrica e até mesmo a nuclear. 
No mundo já pipocam certificações voltadas para construções sustentáveis, como a 
americana LEED (Leadership in Energy and Environment Design), mais famosa, e a 
francesa HQE (Haute Qualité Environment). Há, ainda, a certificação AQUA (Alta 
Qualidade Ambiental), baseada na HQE, e que vem a ser o primeiro referencial técnico 
para construções sustentáveis adaptado à nossa realidade. De modo geral, essas 
certificações se fundamentam no princípio de eficiência energética, uso racional de água, 
coleta seletiva, qualidade ambiental interna da edificação etc. 
Além de uma certificação brasileira, foi criado em agosto de 2007 o CBCS, Conselho 
Brasileiro de Construção Sustentável, que tem como objetivo induzir o setor da construção 
a utilizar práticas mais sustentáveis, melhorando a qualidade de vida dos usuários, dos 
trabalhadores e do entorno das edificações. O CBDS é composto por diversos comitês que 
tratam de assuntos específicos relacionados à sustentabilidade no setor, como materiais e 
finanças (além dos óbvios água e energia). 
Mesmo com o custo ainda elevado e o tempo de retorno relativamente longo, o setor de 
construção sustentável já tem grandes iniciativas. No Rio de Janeiro, na Cidade Nova, o 
prédio da Universidade Corporativa da Petrobras é o primeiro prédio brasileiro de grande 
porte com certificação LEED . E o bom da onda de construção verde é que ela não atinge 
apenas grandes empreendimentos ou é demandada apenas por grandes empresas. 
A construtora Vez das Árvores entregou no final de 2008 o primeiro prédio público 
sustentável de Santa Catarina, o posto da Polícia Militar e Ambiental da Praia do Rosa. 
Através da bioarquitetura, os responsáveis pelo projeto se focaram num design que 
aproveitou a ventilação natural, captação e aproveitamento da água da chuva, iluminação 
natural, telhado verde, painéis solares e tratamento de esgoto anaeróbico. Além disso, de 
olho na responsabilidade social, a empresa capacitou mão de obra local e se preocupou 
com a acessibilidade de toda população. 
Não podemos esquecer que nos próximos sete anos a cidade do Rio de Janeiro, 
principalmente, se tornará um canteiro de obras por conta da realização da Copa do Mundo 
e das Olimpíadas. É uma grande chance que temos não apenas para fazer o que é certo, 
mas também para criar infra-estrutura e cultura orientadas para a sustentabilidade. Até lá, 
espero que o custo não seja mais desculpa. Além disso, espero, também, que a atitude da 
população seja, no mínimo, mais respeitosa ao meio ambiente. Afinal, qual o sentido de 
morar numa casa sustentável e continuar desperdiçando água, energia e gerando grandes 
volumes de lixo desnecessariamente? 
 
 
xxxi 
 
 
ESTUDO DE CASO EDIFICIO SUSTENTAVEL 
Edifício Eldorado Business Tower 
Mariana Feres dos Santos e Eunice Helena S. Abascal 
Arquitetura sustentável: um conceito em construção 
Os temas da arquitetura sustentável e sustentabilidade guardam relação com métodos e 
processos de racionalização do uso de recursos naturais e energéticos. Visando alcançar 
eficiência e eficácia energéticas, deposita-se esperanças em preservar o planeta dos efeitos 
perversos da ação humana sobre o ambiente. Como assinala James Lovelock, “O 
desenvolvimento sustentável, respaldado pelo consumo de energia renovável, é a atitude 
em voga na convivência com a Terra (...)” (1). Esse mesmo autor afirma ainda que o 
planeta sofre conseqüências das atividades e decisões humanas e começa a demonstrá- las. 
A preocupação com o meio ambiente se evidenciou com a Conferência de Estocolmo, em 
1972, tendo sido a questão retomada vinte anos depois, na Conferência das Nações Unidas 
sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, no Rio de Janeiro, quando o desenvolvimento 
sustentável entrou definitivamente em pauta. 
 
Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos 
Foto Daniel Ducci 
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A World Comission on Environment and Development (WCED) define desenvolvimento 
sustentável como “Desenvolvimento econômicoe socia l que atenda às necessidades da 
geração atual sem comprometer a habilidade das gerações futuras atenderem as suas 
próprias necessidades.” (2). Mudanças de comportamento em busca desse 
desenvolvimento se fizeram inadiáveis e envolveram a construção civil, passando a objeto 
de atenção por consistir em um dos vilões do meio ambiente, responsável por 40% do uso 
de energia primária, 72% do consumo de eletricidade, 39% da emissão de gás carbônico e 
13,6% do consumo de água potável (3). A indústria da construção c ivil e atividades 
correlatas são responsáveis pelo uso de significativa quantidade de recursos globais e 
emissão de resíduos; no entanto, tem grande importância no desenvolvimento sócio-
econômico e qualidade de vida (4). 
Para enfrentar esses impasses, indústrias buscam maneiras de produzir edifícios com baixo 
impacto ambiental, procurando também reconhecimento por esse empenho. O mercado 
exige produtos e materiais comprometidos com o meio ambiente, enfatizando preocupação 
com baixo impacto e interesse em contribuir para a solução do problema ambiental, o que 
se tornaria vantagem competitiva e forma de conquistar um consumidor cada vez mais 
informado, exigente e consciente das necessidades do planeta. 
 
Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos 
Foto Daniel Ducci 
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O “consumidor verde” não busca apenas o produto mais barato, sequer está apenas 
preocupado em coleta seletiva e economia de água e energia. Verifica-se preocupação com 
o impacto ambiental que determinado produto pode causar ao meio ambiente e os efeitos 
desse impacto no consumo do bem, convertendo-se a questão ambiental em um dos fatores 
de opção pela compra. 
A dimensão ambiental interfere não somente nas formas e cadeias produtivas, mas se 
expressa também do lado do consumidor: “As empresas têm sido desafiadas à elaboração 
de novas estratégias competitivas que evitem a degradação ambiental ao mesmo tempo em 
que garantam a sobrevivência e a sustentabilidade financeira. Tais estratégias, 
denominadas de Marketing Verde, culminaram na exploração de um novo segmento: o de 
“produtos verdes”. Tais estratégias visam aumentar a produtividade, enquadrar as empresas 
na legislação vigente, melhorar a imagem institucional, garantir a lucratividade no 
processo produtivo por meio da oferta de produtos diferenciados e, principalmente, 
influenciar a decisão de compra dos consumidores.” (5). 
A fim de atender a consumidores preocupados com o meio ambiente e frente à necessidade 
de garantir- lhes qualidade de produto com baixo impacto ambiental, e levando em 
consideração que a construção civil é responsável por impactos significativos causados ao 
meio ambiente, surgiram as certificações verdes. Estas certificações são formas de 
avaliação expressa por meio da emissão de pareceres a edifícios que, dependendo de sua 
adequação a critérios e pré-requisitos propostos por tais instrumentos, podem alcançar o 
status de causadores do mínimo de impacto ambiental possível. 
 
Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos 
Foto Daniel Ducci 
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Tais sistemas de certificação são aplicados em diversos países e têm por objetivo avaliar o 
projeto, a obra e a manutenção dos edifícios; porém, “(...) todos estes sistemas concentram-
se exclusivamente na dimensão ambienta l da sustentabilidade” (6). Um edifício a fim de 
atingir o qualificativo de sustentável deveria considerar também à sua interação, como 
proposta arquitetônica e urbanística, com o meio ambiente; aspectos sociais e econômicos 
envolvidos na produção do espaço arquitetônico deveriam, da mesma forma, fazer parte do 
universo da avaliação da sustentabilidade (7). O conceito de sustentabilidade contempla 
essa complexidade de determinantes, o que leva a indagar se a certificação é instrumento 
suficiente para avaliar a sustentabilidade de uma edificação. 
Um empreendimento se torna realmente sustentável quando atinge equilíbrio entre 
atendimento de demandas voltadas ao ambiente físico, processos econômicos e 
necessidades sociais, ao considerar o chamado tripé da sustentabilidade (8), pois ao 
contemplar a incorporação de soluções arquitetônicas voltadas a essas três dimensões, a 
construção pode se tornar instrumento de melhoria da qualidade de vida do indivíduo e 
comunidade. 
 
Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos 
Foto Daniel Ducci 
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No contexto das preocupações com a sustentabilidade, a certificação LEED, uma avaliação 
pautada em critérios classificatórios relacionados em um checklist, concede pontuação ao 
empreendimento dependendo do atendimento a critérios previamente estabelecidos. 
Dependendo da pontuação atingida, o empreendimento pode ser certificado, atingindo os 
níveis prata, ouro ou platina. 
O Processo de Certificação do Edifício Eldorado Business Tower 
Criada em 1998 nos Estados Unidos (9) a certificação LEED vem sendo aplicada em 
vários países, sendo reconhecida em todos eles como um indicador de qualidade. A 
certificação LEED ® C&S (for Core & Shell) essencialmente avalia e reconhece soluções 
e tecnologias que em tese contribuiriam para tornar as construções sustentáveis, 
identificando essas soluções no projeto e na obra, cuja aplicação teria por finalidade a 
redução de impactos ambientais advindos da edificação. São avaliados o corpo do edifício, 
todas as áreas comuns e fachadas. 
 
Eldorado Business Tower – foto da fachada frontal com a grela estrutural e vedação diferenciada de vidro 
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em v isita técnica realizada em 16.03.2011 
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O primeiro edifício da América Latina a receber certificação LEED foi uma agência do 
Banco Real, na Granja Viana, em São Paulo, em 2007. Hoje existem 23 empreendimentos 
certificados pelo LEED no Brasil e 211 empreendimentos em processo de certificação 
(10). O primeiro edifício a receber o certificado Platinum, o mais alto da categoria na 
América Latina, foi o Eldorado Business Tower (São Paulo), em 19 de agosto de 2009, 
atingindo 46 de um ranking de 61 pontos, com a versão 2.0 Platinum. 
O Eldorado Business Tower é um edifício de escritórios junto ao consagrado shopping 
center Eldorado, em São Paulo, tendo sido o novo conjunto inaugurado em novembro de 
2007. A torre destinada a escritórios tem 32 andares de lajes em concreto protendido de 
espessura de 27 cm, que possibilitam plantas flexíveis com área de 2.000 m2, e pé-direito 
de 3,00 m. Os escritórios dispõem de piso elevado e forro. Com 141 metros de altura, o 
edifício dispõe ainda de quatro subsolos (1.805 vagas), edifício garagem com sete 
pavimentos, centro de convenções e heliponto, para até dois helicópteros de dez toneladas 
cada um. 
As categorias utilizadas para pontuar o empreendimento foram Sustentabilidade, Eficiência 
em Água, Energia e Atmosfera, Materiais e Recursos, Qualidade Ambiental interna, 
Inovação e Processos de Design. A cada uma dessas categorias foi atribuído um ponto, 
tendo o Eldorado obtido nota um (1,0) em vários itens do ranking o que permitiu sua 
classificação na categoria Platinum (11). 
Os resultados quanto aos itens utilizados para a pontuação são os seguintes (12). 
 33% de economia de no consumo de água potável, comparado ao padrão norte-
americano; 
 100% de economia de água potável para irrigação; 
 18% de economia no consumo de energia; 
 74% de todo resíduo gerado na obra foi destinado a aterros; 
 30% de todo material empregado foi reciclado; 
 50% de todo material adquirido é de origem local; 
 95% de toda madeira certificada pelo FSC (Forest Stewardship Council); 
 25% de redução da vazão e volume de água lançada na rede pública durante as chuvas.A um primeiro exame, o edifício não demonstra diferenças expressivas em relação à 
arquitetura corporativa realizada na cidade, utilizando-se do sistema de grelha estrutural e 
fechamentos de vidro, sistema que possibilitou vedações utilizando generosos panos 
envidraçados. Mas, analisando mais detidamente o projeto, a obra construída e a tecnologia 
empregada, é possível notar que apresenta vantagens e diferenças significativas que os 
distinguem, em termos de eficiência energética e energias renováveis. É possível 
identificar ainda características arquitetônicas singulares relativamente a outras 
construções de tema similar. Essa análise sugere algumas indagações críticas sobre alguns 
dos itens que são objeto da certificação e que, talvez, demonstrem que o atendimento às 
categorias que conferem a classificação não seja uma condição suficiente para definir 
integralmente um edifício como sustentável. 
No edifício em estudo, o sistema de ar-condicionado é o VRV III (volume de refrigeração 
variável) que possibilita baixo consumo de energia, permitindo que empresas locatárias ali 
sediadas paguem somente pelo que consomem. O que consiste em vantagem significativa 
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frente aos dispêndios condominiais em edifícios similares não certificados. O sistema 
utiliza ainda gás refrigerante do tipo R-410 A, ecologicamente correto. 
A primeira impressão obtida em visita técnica realizada ao empreendimento (13), é que o 
sistema de refrigeração consta de um multi split, com metade das condensadoras instaladas 
na cobertura do edifício e a outra metade na cobertura ou laje de garagem. Ao contrário da 
maioria dos edifícios similares, nos quais evaporadoras e condensadoras estão instaladas 
no mesmo local dos respectivos escritórios, ocupando uma sala que se destina à casa de 
máquinas ou terraço técnico, essas condensadoras são mantidas pelo condomínio e o fato 
de não ser necessário um espaço para elas em cada planta tipo acarreta em economia de 
aproximadamente 15 m ² em cada meia laje o que permite uma distância de apenas 65 cm 
entre forro e laje. Por contar com um sistema de operação programado e inteligente, 
permite ligar o ar condicionado de cada compartimento ou escritório com autonomia. O 
controle é feito pelo condomínio, mediante o uso de programa de computador ou pelo 
próprio usuário, utilizando a Internet. 
 
Condensadoras na cobertura do edifício 
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em v isita técnica realizada em 16.03.2011 
Toda a água utilizada nas áreas comuns, tanto para irrigação de áreas verdes quanto para 
limpeza, provém de chuva reutilizada e condensação gerada pelo funcionamento do ar 
condicionado. A água lançada na rede pública é também tratada para filtragem de 
particulados e todos os sanitários são dotados de medidores de água individualizados em 
cada andar, permitindo controle mais rigoroso do dispêndio do recurso. 
Um sistema inteligente de elevadores, com antecipação de chamadas, dispõe ainda de 
sistema de frenagem regenerativa, o que permite que o elevador que estiver descendo 
forneça energia para o outro, que está subindo. Lâmpadas e reatores despendem menos 
energia e todos os sistemas elétricos são divididos por segmentos, como, por exemplo, há 
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um sistema para os elevadores, outro para as bombas d´água e outro para cada setor do 
edifício, permitindo acompanhar qual o real consumo de energia de cada área. 
A fachada dispõe de 43% de área envidraçada, sendo que o vidro utilizado foi o low-e, 
caracterizado por melhor desempenho térmico e possibilidade de filtragem eficiente do 
calor que atinge o interior do edifício. A área envidraçada conta ainda com a preteção 
oferecida por um sistema de persianas automatizadas. Na medida em que o sol vai batendo 
nas fachadas, persianas vão descendo automaticamente. O condomínio organiza coleta 
seletiva do lixo, recolhido a um compartimento no térreo no qual os resíduos são triados. 
Há uma regra condominial em vigência de que não será coletado o lixo do andar que não 
cumprir com a necessária seletividade. A descrição anterior teve por objetivo demonstrar 
os diversos pontos positivos que, inegavelmente, ajudam a qualificar a performance do 
Eldorado Business Tower e o diferenciam de outros empreendimentos, mas alguns dos 
itens que garantiram a certificação são passíveis de observações críticas. 
A começar pela localização, o Eldorado Business Tower está implantado em terreno de 
privilegiada acessibilidade. Ao lado de um grande centro de compras e serviços de São 
Paulo, o Shopping Eldorado, apresenta passarela vedada por panos de vidro, conectando o 
edifício diretamente àquele shopping. Encontra-se ainda ao lado da estação ferroviária 
denominada Hebraica, o que em tese facilita o acesso de usuários e visitantes por 
transporte público. 
No entanto, como é ilustrado a seguir, o terreno faz fronteira, em um de seus lados, com 
uma via expressa bastante ruidosa e poluente pelo expressivo número de ve ículos que 
recebe diariamente, sem dizer que o terreno se encontra em rota de aviação. Na outra face 
do terreno, localiza-se o estacionamento do centro de compras, parceiro do 
empreendimento, o que gera necessariamente intenso afluxo de veículos motorizados ao 
conjunto. 
Embora a solução de elevar o térreo tenha sido competentemente proposta pelos arquitetos 
para que houvesse amenização do agravante de poluição sonora e ambiental, o potencial 
pleno do térreo como espaço coletivo e de permanência não foi exp lorado, dando-se ênfase 
ao uso de materiais como o vidro como fechamento da passarela indutora da ligação com o 
shopping. O vidro foi escolhido pela leveza visual e utilizado por seus resultados plásticos 
e, principalmente, pela resistência à deformação. 
O outro vizinho lateral é a estação ferroviária, cujo acesso pedestre não pode ser otimizado, 
pois uma via de proporções e capacidade de fluxo reduzida serve de conexão entre o 
edifício e a mencionada estação. 
A impossibilidade de realizar um sistema conector que permitisse de fato ligar a estação ao 
empreendimento se deveu ao fato de que, se a gestão do governo estadual de 2007 havia 
sinalizado positivamente para a implementação desse recurso, em seguida desconsiderou-a, 
sob alegação de que seria necessário um segundo controle de catraca (14). Neste caso, a 
materialização da arquitetura cujo conceito previa uma qualidade ambiental por meio de 
seu projeto não foi prioritária ou decisiva, e por essa razão é questionável a 
sustentabilidade do empreendimento pautada exclusivamente na obtenção do grau 
Platinum. 
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Uma das razões alegadas pelo Green Building Council ao certificar o Eldorado foi o fato 
de que a organização reconheceu como positivo a obra estar localizada em área urbanizada 
e servida de comércio, com acesso à estação ferroviária e à futura estação de metrô 
Pinheiros facilitado, e também a pontos de ônibus e serviços básicos. O que possibilitaria 
que o conjunto pudesse servir à comunidade local, incluindo passarela para integração e 
acesso dos usuários e visitantes ao Shopping Center Eldorado. Observa-se que o discurso 
que antecipou a certificação em 2009 enfatizando não somente o local mas as conexões do 
conjunto arquitetônico com o espaço público não veio a se concretizar plenamente, não por 
omissão dos arquitetos, mas por razões técnicas e políticas, o que questiona o certificado 
LEED quando encarado como processo e não somente como um estado acabado. 
Considerando que a população usuária fixa e visitante no Eldorado Business Tower é de 
7.000 pessoas/dia (15), à razão de 5.000 usuários e 2.000 visitantes, a rua que funciona 
como alça de acesso ao shopping center não possui escala adequada ao prédio e à sua 
população fixa e flutuante. Devido à dificuldade de fluxo e acesso estabelecer