Avaliação Imobiliária

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METROCAMP – FACULDADE METROPOLITANA DE CAMPINAS
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
CAMILA BRITO
RODRIGO ABDALLA
TATIANA BRETERNITZ
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
CAMPINAS
2016
METROCAMP – FACULDADE METROPOLITANA DE CAMPINAS
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
CAMILA BRITO
RODRIGO ABDALLA
TATIANA BRETERNITZ
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Trabalho apresentado a disciplina de Planejamento Urbano e Empreendimentos Imobiliários do curso de Engenharia Civil, da Metrocamp – Faculdade Metropolitana de Campinas, como requisito parcial para aprovação na disciplina.
Prof.ª Dr.ª Mônica Zuffo
CAMPINAS
2016
Data base: 06 de dezembro de 2016
Solicitante: Prof.ª Dr.ª Mônica Zuffo
Objeto: Terreno com área de 250 m², situado na Rua Maria Aparecido Romero Neves, Bairro Jardim Novo Cambuí, Hortolândia, São Paulo/Brasil. 
Objetivo: Determinação dos valores de mercado do objeto
SUMÁRIO EXECUTIVO
Os alunos Camila Brito, Rodrigo Abdalla e Tatiana Breternitz foram contratados para determinar os valores de mercado para compra e venda do imóvel comercial situado na Rua Maria Aparecido Romero Neves, Jardim Novo Cambuí, Hortolândia, São Paulo/Brasil. O imóvel é composto de um terreno plano com 250 m².
Os procedimentos técnicos empregados no presente Laudo estão de acordo com os critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR 14653-1:2001 e NBR 14653-2:2004 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e os cálculos avaliatórios para determinação do valor foram elaboras com base no método comparativo direto de dados de mercado.
SUMÁRIO
1.	INTRODUÇÃO	2
2.	CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO	2
2.1.	DADOS DO IMÓVEL	2
2.2.	VIZINHANÇA	2
2.3.	INFRAESTRUTURA DA REGIÃO	2
2.4.	ZONEAMENTO	2
2.5.	INDICES	2
3.	CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO	2
3.1.	ESCOLHA DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO	2
3.2.	MÉTODO COMPARATIVO DIRETO	2
3.3.	FATORES UTILIZADOS	2
3.3.1.	Localização	2
3.3.2.	Testada	2
3.3.3.	Oferta	2
3.3.4.	Área	2
3.3.5.	Topografia/Pavimentação	2
3.4.	AMOSTRAS	2
3.4.1.	Grau de Liberdade e Distribuição t de Student	2
3.4.2.	Especificação das amostras	2
3.4.2.1.	Amostra 1	2
3.4.2.2.	Amostra 2	2
3.4.2.3.	Amostra 3	2
3.4.2.4.	Amostra 4	2
3.4.2.5.	Amostra 5	2
3.4.3.	Tabela de Pesquisa de mercado e fontes de informações	2
3.5.	MAPA DE AMOSTRAS	2
4.	USO PROPOSTO PARA O TERRENO AVALIANDO	2
4.1.	PLANTA HUMANIZADA DO EMPREENDIMENTO	2
5.	CÁLCULO DO VALOR DO EMPREENDIMENTO	2
5.1.	AMOSTRAS	2
5.1.1.	Amostra 1	2
5.1.2.	Amostra 2	2
5.1.3.	Amostra 3	2
5.1.4.	Amostra 4	2
5.1.5.	Amostra 5	2
5.1.6.	Tabela de pesquisa de mercado e fontes de informação	2
5.2.	AVALIAÇÃO	2
6.	CONCLUSÃO	2
1. INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis é muito usada em diversos negócios e ocorre em geral na compra ou venda de casas, comércios, industrias, aluguéis, reavaliação de ativos, partilha de heranças ou divórcios, hipotecas, ações públicas, desapropriações e uma infinidade ações onde o valor de um bem assuma importância fundamental. 
Sendo assim o presente Laudo de Avalição refere-se ao terreno com área de 250,00 m², situado à Rua Maria Aparecida Romero Neves, Jardim Novo Cambuí, Município de Hortolândia - SP.
No presente trabalho serão observadas as recomendações contidas nas normas NBR 14653-1 – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Esta avaliação tem como objetivo a determinação do valor de venda do imóvel em questão, motivo pelo qual os resultados finais deverão expressar o real valor de mercado. Entende-se por Valor de Mercado aquele que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, o qual é caracterizado pelas seguintes exigências: 
a) Homogeneidade dos bens levados a mercado; 
b) Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; 
c) Inexistência de influências externas; 
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências; 
e) Perfeita mobilidade de fatores, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado. 
Qualquer transação envolvendo o imóvel deve ser precedida de eventual levantamento e de análise pelos interessados da titularidade, da ocupação e, eventualmente, das condições de regularidade das construções. 
O valor do imóvel será determinado para o mês de dezembro de 2016.
2. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO
O imóvel situa-se à Rua Maria Aparecido Romero Neves, Jardim Novo Cambuí, Hortolândia – SP, está localizado próximo ao IASP (Instituto Adventista de São Paulo), Condomínio Flamboyant, Parque Ortolândia e a 5 minutos do centro. O município de Hortolândia situa-se na Região Metropolitana de Campinas, e limita-se com as cidades de Sumaré, Monte Mor e Campinas. Abrange uma área de 62,224 km² que conta com fácil acesso às rodovias Anhanguera (SP-330), Bandeirantes (SP-348), Dom Pedro I (SP-065) e Campinas-Monte Mor (SP-101).
Abaixo são apresentadas uma ilustrações mostrando a frente do o imóvel e a região vizinha:
2.1. DADOS DO IMÓVEL
Área: 250 m²
Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 25m
Topografia: Plano
Solo: Firme
Pavimentação: Possui
Terreno sem construções
2.2. VIZINHANÇA
Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro. 
2.3. INFRAESTRUTURA DA REGIÃO
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim 
Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
Topografia da região: plana
2.4. ZONEAMENTO
O terreno em estudo está localizado na ZM2-01: Zona mista onde são permitidas residências, serviços, comércios médios e pesados, indústrias leves e médias.
 De acordo com a Lei de Uso e Ocupação do Solo 62/2014, os usos permitidos bem como áreas mínimas, recuos, índice de aproveitamento e taxa de ocupação do solo são demonstrados na tabela a seguir.
Os usos permitidos são descritos abaixo:
- R1: Edificação Residencial Unifamiliar
- R2: Edificação Residencial Multifamiliar (Máximo 2 unidades)
- R3: Edificação Residencial Multifamiliar
- C1 01: Comércio e Serviços de gêneros alimentícios e assemelhados
- C1 02: Comércio e Serviços diversificados e assemelhados
- C1 03: Serviços de utilidade pública e assemelhados
- C2 01: Comércio e Serviços de alimentação e assemelhados
- C2 02: Comércio e Serviços diversificados e assemelhados
- C2 03: Serviços de Hospedagem e assemelhados
- C2 04: Serviços de diversão e assemelhados
- C2 05: Comércio e Serviços técnicos especializados e assemelhados
- C3 01: Comércio atacadista e serviços pesados diversificados
- E1 01: Serviços de Educação e saúde de âmbito local
- E1 02: Serviços religiosos e assemelhados
- E2 01: Serviços de educação e saúde
- E2 02: Serviços de assistência social
- E2 03: Serviços esportivos, recreativos e culturais e assemelhados
- E2 04: Serviços de comunicação e telecomunicações e assemelhados
- E2 05: Serviços de segurança pública e assemelhados
- E2 06: Instituições Públicas e assemelhados
- E2 07: Serviços de administração pública e assemelhados 
- E2 08: Serviços de antenas transmissoras de radiação eletromagnética
- I1: Indústrias Leves
- I2: Indústrias Médias
2.5. INDICES
Como visto na tabela do item 2.4, os índices previstos na Lei de Uso e Ocupação do Solo da Cidade de Hortolândia, da Zona ZM2-01, considerando uma residência unifamiliar, estão descritos sucintamente abaixo:
TO (taxa de ocupação) 0,70 = 175 m2
CA (coeficiente de aproveitamento): 1,2
Recuos:
Frontal: 4m
Lateral: Não obrigatório
Fundos: Não obrigatório, caso exista viela sanitário 3 metros.
3. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO
3.1. ESCOLHA DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO
Conforme análise e reconhecimento da região onde se encontra o terreno avaliando, verificaram-se alguns terrenos disponibilizadosem oferta, o que possibilita que seja viável e, também, a melhor escolha, a utilização do Método Comparativo Direto para a determinação do Valor de Mercado do imóvel em análise.
3.2. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
O método de avaliação adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é o que define o valor através da comparação com dados de mercado similares quanto às características intrínsecas e extrínsecas. Este método é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez que são levados em conta os fatores que exercem influência na formação dos preços.
3.3. FATORES UTILIZADOS
3.3.1. Localização
Considera a valoração do logradouro ou região da cidade onde está inserido o imóvel avaliando. Usualmente é medido pelo valor tributável do metro de testada na profundidade padrão de cada logradouro, fornecido pela municipalidade.
3.3.2. Testada
Considerando se a amostras com testadas entre 5m e 10m.
O índice utilizado para esse fator varia de 95 à 100, sendo 100 as amostras que tem contém testada de 10m. O índice de homogeneização varia de 1,00 à 1,05.
3.3.3. Oferta
Altera o preço de imóveis ofertados no mercado em razão da situação deste. Caso haja disponibilidade de muitos imóveis seu preço sofrerá uma tendência à redução, na situação inversa, seu preço poderá ser aumentado.
Foi utilizado uma depreciação de 5%, 10% ou 15% do valor cujas amostras ainda estão disponíveis para compra, ficando com índices 0,9.
3.3.4. Área
Índice que homogeneíza as áreas amostrais, trazendo à realidade do avaliando.
Neste trabalho, esse fator varia de 0,94 à 1,00, de acordo com as áreas dos objetos amostrais.
3.3.5. Topografia/Pavimentação
Este índice considera as topografias das amostras, juntamente com a pavimentação, ou não, realizada nos respectivos terrenos.
Neste trabalho, o fator fica em torno de 1 pois todos os terrenos estudados são planos.
3.4. AMOSTRAS
No presente trabalho foram verificadas um total de 5 amostras para a avaliação do terreno avaliando, as quais serão descritas neste capítulo.
3.4.1. Grau de Liberdade e Distribuição t de Student
Foi determinado um grau de liberdade (no de amostras – 1) igual a 5 e um t de Student de 80% bicaudal de 1,533, conforme estudado em sala.
3.4.2. Especificação das amostras
3.4.2.1. Amostra 1
Localização
Identificação: Terreno Urbano
Endereço: Rua Maria Aparecida Romero Neves
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Campinas
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 250 m² 
Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 25 m
Topografia: Plano
Pavimentação: não pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
3.4.2.2. Amostra 2
Localização
Identificação: Terreno Urbano
Endereço: Rua Jose Aparecido Mendes
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Campinas
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 250 m² 
Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 25 m
Topografia: Plano
Pavimentação: não pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
3.4.2.3. Amostra 3
Localização
Identificação: Terreno Urbano
Endereço: Rua Nair Ferreira Coêlho Brachi
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Campinas
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 250 m² 
Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 25 m
Topografia: Plano
Pavimentação: não pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
3.4.2.4. Amostra 4
Localização
Identificação: Terreno Urbano
Endereço: Rua Vilson de Oliveira
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Campinas
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 125 m² 
Frente: 5 m
Profundidade equivalente: 25 m
Topografia: Plano
Pavimentação: não pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
3.4.2.5. Amostra 5
Localização
Identificação: Terreno Urbano
Endereço: Rua Olímpia Sofia da Silva
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Campinas
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 250 m² 
Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 25 m
Topografia: Plano
Pavimentação: não pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
3.4.3. Tabela de Pesquisa de mercado e fontes de informações
A figura a seguir mostra uma planilha resumida das informações coletadas das amostras, juntamente com as informações de nome e contatos das quais foram adquiridas as informações para a criação da pesquisa. A data de referência para a pesquisa é dezembro de 2016.
A avaliação pelo Método Comparativo Direto foi feita através de planilha disponibilizada em sala de aula e nela foi calculado o Valor de Mercado para o terreno avaliando, considerando todos os fatores e índices descritos neste Capítulo, conforme mostram as figuras abaixo.
Nela constam todos os parâmetros levados em consideração na avaliação, assim como a homogeneização dos valores das amostras, os índices e fatores de cada amostra, grau de liberdade, “t” de Student, desvio padrão adquirido e a média amostral de valor unitário do avaliando, assim como os limites inferior e superior do mesmo.
	PARÂMETROS DO IMÓVEL EM ESTUDO
	
	Área Terreno
	250,00
	m2
	Local
	
	100
	
	Esquina
	 
	100
	não
	QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO
	Nº
	Índice
	Índice
	Diferença
	Valor
	 Fator 
	 Fator 
	 Fator 
	 Fator 
	Valor
	Status
	 
	Local
	Esquina
	Área
	Unitário
	 Oferta 
	 Local 
	 Esquina 
	 Área 
	Homog.
	Amostra
	1
	100
	100
	0,0%
	 R$ 580,00 
	1,00
	1,00
	1,00
	1,00
	 R$ 580,00 
	ok
	2
	100
	100
	0,0%
	 R$ 660,00 
	0,90
	1,00
	1,00
	1,00
	 R$ 594,00 
	ok
	3
	100
	100
	0,0%
	 R$ 532,00 
	1,00
	1,00
	1,00
	1,00
	 R$ 532,00 
	ok
	4
	95
	100
	-50,0%
	 R$ 640,00 
	1,00
	1,05
	1,00
	0,92
	 R$ 617,77 
	ok
	5
	100
	100
	0,0%
	 R$ 480,00 
	0,90
	1,00
	1,00
	1,00
	 R$ 432,00 
	ok
	CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
	Número de dados
	5
	Graus de Liberdade
	4
	"t" de Student 80% bicaudal
	1,533
	Valor máximo
	 R$ 617,77 
	Valor mínimo
	
	 R$ 432,00 
	Desvio padrão
	 R$ 73,60 
	Erro padrão da amostra
	 R$ 36,80 
	Coeficiente de variação
	13,4%
	Limite inferior 
	 R$ 494,74 
	 Média amostral 
	 R$ 551,15 
	 Limite superior 
	 R$ 607,57 
	Valor unitário adotado 
	 R$ 551,15 
	 Área Terreno 
	 250,00 
	 Valor final 
	
	 R$ 137.788,56 
	 Na prática 
	 
	 R$ 137.790,00 
A estimativa do Valor de Mercado unitário calculado para oterreno avaliando foi de R$ 551,15, com limite inferior de R$ 494,74 e limite superior de R$ 607,57. O valor adotado foi a média amostral, por não ter nenhuma necessidade de minorar ou majorar este valor (usando os limites), sendo que a média amostral representa de forma justa a avaliação.
Portanto, o Valor de Mercado estimado do terreno, na prática, adotando-se até o limite de 1%, é de:
· R$137.790,00 (cento e trina e sete mil setecentos e noventa reais) 
A estimativa tem Grau de Fundamentação 2.
O coeficiente de variação atingido foi de 13,4%, que consiste em uma avaliação de Grau 3 de precisão.
3.5. MAPA DE AMOSTRAS
4. USO PROPOSTO PARA O TERRENO AVALIANDO
Este capítulo trata do uso proposto para o terreno avaliando, seguindo corretamente a Lei de Uso e Ocupação do Solo do munícipio de Hortolândia, como zoneamento, recuos e coeficientes de ocupação e de aproveitamento, já detalhados no Capítulo 2.
O uso sugerido para o avaliando foi de uma casa térrea, distribuída em ampla sala de estar/jantar, cozinha, lavanderia, 3 quartos ,sendo 1 suíte com closet, quintal e garagem para 2 carros.
O público alvo a ser atingido é formado, em sua maior parcela, por famílias de 3 a 4 pessoas. Este tipo de empreendimento se enquadra na categoria de Habitação Residencial Unifamiliar, mais especificamente na seção R1: áreas e testadas dos lotes, respectivamente, maiores ou iguais a 125,00m² e 5m.
As especificações para este tipo de empreendimento já foram apresentadas no item 2.4. 
4.1. PLANTA HUMANIZADA DO EMPREENDIMENTO
Foi criado um layout a fim de ilustrar o empreendimento proposto, com as exigências da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de Hortolândia atendidas, o zoneamento indica um recuo frontal mínimo de 4 metros, foi utilizado frontal de 5m , como ilustram as figuras a seguir.
5. CÁLCULO DO VALOR DO EMPREENDIMENTO
O cálculo de Valor de Imóvel foi feito através do método Evolutivo, que trata-se de um método analítico que consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de venda e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização (IBAPE, 2005).
Na Figura 19, temos a planilha do método Evolutivo, na qual constam informações essênciaIs para o estudo de viabilidade, onde é analisado o custo total do capital aplicado no empreendimento.
Todos os custos envolvidos estão dispostos na planilha e o Fator de Comercialização dá o Valor Total do imóvel construído, que é de: R$322.988,71.
	Premissas
	Valor
	Unid
	 
	 
	 
	Área do terreno
	250
	m²
	Área construída equivalente
	142
	m²
	Valor do terreno
	R$ 551,15
	R$/m²
	Custo da construção
	1.262,63
	R$/m²
	Custo da aquisição
	2,50%
	do custo do terreno
	Aprovação
	0,50%
	do custo da construção
	Custos Legais
	1%
	do custo da construção
	Projetos
	1%
	do custo da construção
	Gerenciamento da obra
	5%
	do custo da construção
	Juros sobre o capital
	1%
	ao mês
	Prazo da obra
	6
	meses
	Estudo de Viabilidade
	 
	 
	Custo do terreno
	 R$ 137.790,00 
	Custo de aquisição do terreno
	 R$ 3.444,75 
	Custo de construção
	 R$ 125.000,00 
	Aprovações
	 R$ 625,00 
	Projetos arquitetura
	 R$ 1.250,00 
	Projetos complementares
	 R$ 1.250,00 
	Custos Legais
	 R$ 1.250,00 
	Gerenciamento da obra
	 R$ 6.250,00 
	Custo capital aplicado na obra
	 R$ 276.859,75 
	Fator Comercialização
	 R$ 41.528,96 
	Valor do imóvel
	 R$ 318.388,71 
	Custo do Capital aplicado
	 R$ 332.511,34 
O cálculo do Custo da construção em m2 foi feito levando-se em consideração que o empreendimento é uma habitação de construção nível médio e, também, os preços dos equipamentos foram incluídos neste valor. O valor unitário foi utilizado com base nos dados do SINDUSCON/SP.
Na tabela a seguir é verificado o custo do capital aplicado do empreendimento, com juros de 1% ao mês, durante 6 meses que é o prazo de conclusão da obra. Este valor seria gerado em uma aplicação com o Valor do Imóvel aplicado.
	Mês
	Custo Capital aplicado
	Juros ao mês
	Juros Período
	1
	R$ 276.859,75
	1,00%
	R$ 2.768,60
	2
	R$ 279.628,35
	1,00%
	R$ 2.796,28
	3
	R$ 282.424,63
	1,00%
	R$ 2.824,25
	4
	R$ 285.248,88
	1,00%
	R$ 2.852,49
	5
	R$ 288.101,37
	1,00%
	R$ 2.881,01
	6
	R$ 290.982,38
	
	
	
	
	
	
	
	Ganho aplicado
	 R$ 14.122,63 
	
5.1. AMOSTRAS
5.1.1. Amostra 1
Localização
Identificação: Casa
Endereço: Rua José Aparecido Mendes, 177
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Hortolândia
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 125 m² Frente: 5 m
Profundidade equivalente: 25 m
Cômodos: 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, garagem para dois carros, lavanderia.
Pavimentação: pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
5.1.2. Amostra 2
Localização
Identificação: Casa
Endereço: Olimpia Sofia da Silva, 325
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Hortolândia
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 250m² Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 25 m
Cômodos: 2 quartos (1 suíte), sala, cozinha, banheiro, garagem para dois carros, lavanderia.
Pavimentação: pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
5.1.3. Amostra 3
Localização
Identificação: Casa
Endereço: Rua Maria Aparecido Romero Neves,308
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Hortolândia
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 125 m² Frente: 5 m
Profundidade equivalente: 25 m
Cômodos: 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, garagem para dois carros, lavanderia.
Pavimentação: pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
5.1.4. Amostra 4
Localização
Identificação: Casa
Endereço: Rua José Aparecido Mendes, 555
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Hortolândia
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes, bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 150 m² Frente: 10 m
Profundidade equivalente: 15 m
Cômodos: 3 quartos (1 suíte), sala, cozinha, banheiro, garagem para dois carros, lavanderia.
Pavimentação: pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
5.1.5. Amostra 5
Localização
Identificação: Casa
Endereço: Rua Vilson de Oliveira, 374
Bairro: Jardim Novo Cambuí
Cidade: Hortolândia
Estado: SP
Vizinhança: Área predominantemente residencial, que conta com padarias, mercados, lanchonetes,bares, serviços em geral, creche municipal e 2 linhas de ônibus passando no bairro.
Dados Físicos
Área: 125 m² Frente: 5 m
Profundidade equivalente: 25 m
Cômodos: 2 quartos (1 suíte), sala, cozinha, banheiro, garagem para dois carros, lavanderia.
Pavimentação: pavimentado
Infraestrutura
Pavimentação: sim Iluminação: sim Água: sim
Energia elétrica: sim Esgoto: sim Telefone: sim Águas pluviais: sim Gás: não
Limpeza pública: sim
Correios: sim
Transporte público: sim
TV a cabo e Internet: sim
5.1.6. Tabela de pesquisa de mercado e fontes de informação
A tabela a seguir mostra uma planilha resumida das informações coletadas das amostras, juntamente com as informações de nome e contatos das quais foram adquiridas as informações para a criação da pesquisa. A data de referência para a pesquisa é dezembro de 2016.
5.2. AVALIAÇÃO
A avaliação pelo Método Comparativo Direto foi feita através de planilha disponibilizada em sala de aula e nela foi calculado o Valor de Mercado para o terreno avaliando, considerando todos os fatores e índices descritos neste Capítulo, conforme mostra a Figura 22.
Nela constam todos os parâmetros levados em consideração na avaliação, assim como a homogeneização dos valores das amostras, os índices e fatores de cada amostra, grau de liberdade, “t” de Student, desvio padrão adquirido e a média amostral de valor unitário do avaliando, assim como os limites inferior e superior do mesmo.
	PARÂMETROS DO IMÓVEL EM ESTUDO
	Área Terreno
	250,00
	m2
	Dimensões
	10x25
	m
	Local
	
	100
	 
	Topografia/Pavimentação
	100
	 
	Esquina
	 
	100
	não
	CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
	Número de dados
	5
	Graus de Liberdade
	6
	"t" de Student 80% bicaudal
	1,533
	Valor máximo
	 R$ 1.790,43 
	Valor mínimo
	 R$ 1.100,00 
	Desvio padrão
	 R$ 284,17 
	Erro padrão da amostra
	 R$ 116,01 
	Coeficiente de variação
	17,7%
	Limite inferior 
	 R$ 1.423,37 
	 Média amostral 
	 R$ 1.601,22 
	 Limite superior 
	 R$ 1.779,07 
	Valor unitário adotado 
	 R$ 1.601,22 
	 Área Terreno 
	 250,00 
	 Valor final 
	 R$ 400.304,80 
	 Na prática 
	 R$ 400.310,00 
A estimativa do Valor de Mercado unitário calculado para o terreno avaliando foi de R$ 1.601,22, com limite inferior de R$ 1.423,37 e limite superior de R$ 1.779,07. O valor adotado foi a média amostral, por não ter nenhuma necessidade de minorar ou majorar este valor (usando os limites), sendo que a média amostral representa de forma justa a avaliação.
Portanto, o Valor de Mercado estimado do terreno, na prática, adotando-se até o limite de 1%, é de:
· R$403.310,00 (quatrocentos mil e trezentos e dez reais) 
A estimativa tem Grau de Fundamentação 2.
O coeficiente de variação atingido foi de 13,4%, que consiste em uma avaliação de Grau 3 de precisão.
6. CONCLUSÃO
Considerando todos os custos e investimentos com rendimentos de 1% ao mês, o empreendimento é rentável, em até dezenove meses, já considerando seis meses de obra. Se não houver venda em treze meses após o término da construção, seria mais rentável aplicação do dinheiro investido, conforme mostrado na tabela abaixo.
	Mês
	Custo Capital aplicado
	Juros ao mês
	Juros Período
	1
	R$ 276.859,75
	1,00%
	R$ 2.768,60
	2
	R$ 279.628,35
	1,00%
	R$ 2.796,28
	3
	R$ 282.424,63
	1,00%
	R$ 2.824,25
	4
	R$ 285.248,88
	1,00%
	R$ 2.852,49
	5
	R$ 288.101,37
	1,00%
	R$ 2.881,01
	6
	R$ 290.982,38
	1,00%
	R$ 2.909,82
	7
	R$ 293.892,20
	1,00%
	R$ 2.938,92
	8
	R$ 296.831,13
	1,00%
	R$ 2.968,31
	9
	R$ 299.799,44
	1,00%
	R$ 2.997,99
	10
	R$ 302.797,43
	1,00%
	R$ 3.027,97
	11
	R$ 305.825,41
	1,00%
	R$ 3.058,25
	12
	R$ 308.883,66
	1,00%
	R$ 3.088,84
	13
	R$ 311.972,50
	1,00%
	R$ 3.119,72
	14
	R$ 315.092,22
	1,00%
	R$ 3.150,92
	15
	R$ 318.243,14
	1,00%
	R$ 3.182,43
	16
	R$ 321.425,57
	1,00%
	R$ 3.214,26
	17
	R$ 324.639,83
	1,00%
	R$ 3.246,40
	18
	R$ 327.886,23
	1,00%
	R$ 3.278,86
	19
	R$ 331.165,09
	1,00%
	R$ 3.311,65
	20
	R$ 334.476,74
	
	
Pode-se perceber que a área analisada trata-se de um bairro novo, que conta com diversos imóveis a venda e em construção, sendo assim é pouco provável que o empreendimento fique muito tempo sem ser vendido. Com isso é possível concluir que trata-se de um bom investimento.
6. BIBLIOGRAFIA 
PREFEITURA MUNICIPAL DE HORTOLÂNDIA. Lei de Uso e Ocupação do Solo. Lei 62/2014. Disponível em < http://www2.hortolandia.sp.gov.br/servicos-para-o-cidadao/itemlist/category/97-obras-e-urbanismo?start=12>
PREFEITURA MUNICIPAL DE HORTOLÂNDIA. Mapa de Zoneamento. Lei 62/2014. Disponível em < http://www2.hortolandia.sp.gov.br/servicos-para-o-cidadao/item/4484-mapas-de-hortolandia>
MASCARENHAS, M. Avaliação De Imóveis: O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e a Homogeneização por Fatores Empíricos. O Gestor Imobiliário. Disponível em <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2015/01/o-metodo-comparativo-direto-de-dados-de.html>
SINDUSCON/SP: Tabela CUB Urbano. Disponível em < http://www.sindusconsp.com.br/cub/>
ZUFFO, M.S. Notas de aula de Planejamento Urbano e Empreendimentos Imobiliários. Faculdade Metrocamp, Campinas, 2016.
Área Mínima 
(m²)
Testada 
Mínima (m)
FrenteLateraisFundos
R1125,005,004,00XX1,20,71 vaga p/ unidade
R2250,0010,004,00XX1,20,71 vaga p/ unidade
R3
C1 01/02/03
C2 01/02/03/04/05
C3 01
E1 01/02
E2 01 a 05
E2 06
E2 07
E2 08
I1250,0010,004,001,5 de um dos ladosX90,00
I21000,0020,005,002,005,0080,00
1 vaga para cada 150,00 
m² de Área Construída0,701,50
Vide Legislação Especifica
10,004,00
1,5 de 
um dos 
lados
X2,50
0,70
0,80
X2,500,80
1 vaga para cada 150,00 
m² de Área Construída
90,00
250,00
TOVagas de Estacionamento
Taxa Máxima de 
Impermeabilização 
(%)
ZM2
90,00
Vide Legislação Especifica
250,0010,004,00X
Caracteristicas dos LotesRecuos Mínimos (m)
Zona de 
Uso
Caracteristicas de 
Usos Permitidos
IA
Nº
TIPO 
IMÓVEL
ENDEREÇOBAIRROCIDADEUFTRANS.
 ÁREA 
EQUIVALENT
E (m2) 
 VALOR DE 
MERCADO 
VALOR 
UNITÁRIO
FONTE DE 
INFORMAÇÃO
DDDTELEFONEDESCRIÇÃO
1Terreno
Rua Maria Aparecida 
Romero Neves
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 250,00 R$145.000,00 R$ 580,00 Vivian (19)3112-1511
Terreno sem área 
construída
2Terreno
Rua Jose Aparecido 
Mendes
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 250,00 R$165.000,00 R$ 660,00 Guilherme (19)3303-3000
Terreno sem área 
construída
3Terreno
Rua Nair Ferreira 
Coêlho Brachi
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 250,00 R$133.000,00 R$ 532,00 Inácio (19)3504-5013
Terreno sem área 
construída
4Terreno
Rua Vilson de 
Oliveira
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 125,00 R$ 80.000,00 R$ 640,00 João (19)98130-1304
Terreno sem área 
construída
5Terreno
Rua Olímpia Sofia da 
Silva
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 250,00 R$120.000,00 R$ 480,00 Renata (19)99496-9643
Terreno sem área 
construída
N
º
TIPO 
IMÓVEL
ENDEREÇOBAIRROCIDADEUFTRANS.
 ÁREA 
(m2) 
 VALOR DE 
MERCADO 
VALOR 
UNITÁRIO
FONTE DE 
INFORMAÇÃO
DDDTELEFONEDESCRIÇÃO
1casa
Rua José 
Aparecido Mendes, 
177
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 125,00 R$249.000,00 R$ 1.992,00 Eduardo (19)99476-8331
Área construída de 81 m2 
Dimensões do terreno 
(5m x 25m).
2casa
Olimpia Sofia da 
Silva, 325
Jardim 
NovoCambuí
HortolândiaSPoferta 250,00 R$275.000,00 R$ 1.100,00 Júlio (19)3504 - 8030
Área construída de 73 m2 
Dimensões do terreno 
(10m x 25m).
3casa
Rua Maria 
Aparecido Romero 
Neves,308
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 125,00 R$230.000,00 R$ 1.840,00 Júlio (19)3505 - 8030
Área construída de 70 m2 
Dimensões do terreno 
(5m x 25m).
4casa
Rua José 
Aparecido Mendes, 
555
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 150,00 R$314.900,00 R$ 2.099,33 Marcia (19)3254-4044
Área construída de 90 m2 
Dimensões do terreno 
(10m x15m).
5casa
Rua Vilson de 
Oliveira, 374
Jardim 
Novo 
Cambuí
HortolândiaSPoferta 125,00 R$239.000,00 R$ 1.912,00 Lucas (19)2511-1200
Área construída de 71 m2 
Dimensões do terreno 
(5mx 25m).
ÍndiceÍndiceÍndiceDiferençaValorFator Fator Fator FatorFator ValorStatus
LocalTestada
 Topografia 
/pavimen. 
ÁreaUnitárioOfertaLocalTestada
 Topografia 
/pavimen. 
Área Homog.Amostra
1100100100-50,0%1.992,00R$ 1,00 1,00 1,00 1,00 0,84 1.675,07R$ ok
21001001000,0%1.100,00R$ 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1.100,00R$ erro
3100100100-50,0%1.840,00R$ 1,00 1,00 1,00 1,00 0,92 1.687,29R$ ok
4100110100-40,0%2.099,33R$ 1,00 1,00 0,91 1,00 0,94 1.790,43R$ ok
5100100100-50,0%1.912,00R$ 1,00 1,00 1,00 1,00 0,92 1.753,31R$ ok
QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Nº