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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
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Básico de Fundamentos
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 1.1 CONCEITOS E DEFINIÇÕES 5 
FUNDAMENTOS E DEFINIÇÕES 6 
LEGISLAÇÃO 7
1.2 VALORES PARA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 8
 VALOR DE MERCADO 8
 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA 8
 VALOR, PREÇO E CUSTO 8
1.3 ASPECTOS TEÓRICOS DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 9
 MODALIDADES DE AVALIAÇÃO 9
 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 9
SUMÁRIO
1 - MÓDULO TEÓRICO
2 - MÓDULO PRÁTICO
 2.1 PRÁTICA DA AVALIAÇÃO 13
 DEFINIÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO 13
 ANÁLISE E CARACATERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES 15
 PESQUISA DE MERCADO 16
2.2 ESTRUTURA DA AVALIAÇÃO 18
 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO 18
 TÓPICOS DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA 22
 CÁLCULO DO CUSTO CONSTRUTIVO 25
 ROTEIRO DE REDAÇÃO DE LAUDOS 30
 
2.3 ANEXOS 33
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 De caçadores-coletores (“selvagens”) para agricultores e pastores (“bárbaros”) até a con-
centração em cidades e divisão social (“civilização”). A sedentarização, causada pela agricultu-
ra, provocou verdadeira revolução no modo de vida da humanidade. Um dos acontecimentos 
mais importantes relacionados a isso foi o desenvolvimento das vilas e cidades.
 
 As novas funções na sociedade contribuíram para que algumas comunidades de agricul-
tores se transformassem em vilas e cidades, constituindo o que alguns historiadores chamaram 
de Revolução Urbana.
 
 Os senhores feudais conseguiam as terras porque o rei as concedia. Os camponeses cui-
davam da agropecuária dos feudos e, em troca, recebiam o direito a uma gleba de terra para mo-
rar, além da proteção contra ataques bárbaros. Não havia compra e venda. As terras passavam 
aos nobres e seus � lhos por direito de herança. Terra era símbolo de refúgio, alimento e poder. 
O único negócio era o comodato: o nobre permitia que camponeses plantassem. Com o advento 
das cidades, houve a necessidade de ordenamento espacial e jurídico. Foi quando se iniciou o 
comércio de imóveis. 
 
Mercado imobiliário é o mercado do setor imobiliário que negocia com terrenos, bem como 
qualquer coisa construída neste dado terreno (como prédios, por exemplo). Atuantes no mer-
cado são (entre outros) as imobiliárias que agem na intermediação de venda ou locação de imó-
veis, tais como, casas e apartamentos, salas e escritórios, bem como proceder a administração 
de imóveis locados, bancos que concedem créditos hipotecários e créditos de risco (subprime), 
advogados especializados em direito imobiliário, orgãos públicos envolvidos no registro de imó-
veis e na manutenção do cadastro e notários que formalizam juridicamente a vontade das partes 
envolvidas numa compra/venda de imóvel. Essas condições criam a necessidade de pro� ssionais 
especializados em avaliações imobiliárias.
 
 A avaliação imobiliária é uma extensão das atividades de engenharia e arquitetura. Ar-
quitetos e engenheiros se envolvem em decisões de escolha, compra e venda de terrenos para 
obras e empreendimentos, orçamentos de obras civis novas e avaliação de imóveis antigos.
 
 Os primeiros trabalhos de engenharia de avaliações foram publicados em revista técni-
cas de engenharia em São Paulo, entre 1918 e 1919. Da década de 40 em diante começou-se a 
disseminar cada vez mais a necessidade de se avaliar imóveis com maior precisão.
 
 Em 1941, Luís Carlos Berrini, engenheiro paulista, lançou o primeiro livro sobre o as-
sunto – Avaliações de Terrenos e, logo depois, Avaliações de Imóveis. Das décadas de 40 e 50 
até aproximadamente o início dos anos 70, as avaliações eram relativamente mais simples. As 
cooperativas habitacionais governamentais, como COHAB’s – Cooperativas Habitacionais - e 
similares, compravam terrenos em zonas de expansão urbana, computavam seus custos, acres-
centavam os das benfeitorias, impostos e outros incidentes e se obtinha o valor do imóvel de 
maneira simpli� cada.
1.1 Conceitos e Definições
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Na década de 50 surgem as primeiras normas de avaliações de imóveis organizadas por entida-
des públicas e institutos voltados para a Engenharia de Avaliações. Em 1952 surgiu a primeira 
norma de avaliação de imóveis, elaborada pelo Departamento de Engenharia da Caixa Econô-
mica Federal. Em 1953 foi fundado o primeiro Instituto de Engenharia de Avaliações no Brasil 
– o Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro e, logo após, foi criado o Ibape - Instituto 
Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias de São Paulo.
 
 O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, com re-
levância para o surto de desapropriações na década de 60. Outros trabalhos são desenvolvidos 
nos anos 70. Dos anos 60 em diante aumentou o fenômeno do êxodo rural, que intensi� cou o 
adensamento urbano nas grandes metrópoles e a implantação de Brasília, que deu novo impulso 
à região Centro-Oeste.
 
 Isso acarretou novos enfoques nas avaliações imobiliárias. Aos métodos anteriores, mais 
simples, foi necessário incorporar novas variáveis, ou fatores, como por exemplo, a idade dos 
imóveis e sua depreciação. Novos lançamentos eram feitos, de padrões construtivos mais varia-
dos. Antigos padrões arquitetônicos foram substituídos por outros. 
 
 A economia, antes fechada e monopolizada, abriu-se, tornando-se cada vez mais com-
plexa. Isto gerou uma necessidade de métodos e sistemas avaliatórios também cada vez mais 
complexos, respondendo ao ritmo das mudanças sócio-econômicas e à necessidade dos agentes 
� nanceiros e de mercado em mensurar com maior rigor os valores de imóveis.
 
 Em 1977 surge a primeira Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos, onde 
uma das novidades é o estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações. Em 1984 apa-
rece pela primeira vez a Metodologia Cientí� ca aplicada à avaliação de imóveis, que se a� rmou 
na década de 90, como ferramenta de trabalho indispensável. Em 1989 a NBR 5676 era a norma 
corrente, depois substituída em 2004 pela NBR 14.653 / 2004 e, em 2011, pela NBR 14.653 / 
2011.
Fundamentos e Definições
Avaliar – (a + vali + ar) 
Determinar o valor de; Compreender; Apreciar, prezar; Conhecer o seu valor.
Áreas de Atuação
Avaliações Empresariais – Garantias, Fusão, Incorporação, cisão, aumento de capital, seguros – 
garantia real/hipotecas – avaliar ativo imobilizado;
Consultoria Imobiliária – Compra, venda, aluguéis, análise de viabilidade – avaliação garante a 
idoneidade dos valores envolvidos;
Tributação - IPTU / ISTI 
Assessoria Pericial – Desapropriação, indenização; renovatórias e revisionais de aluguéis
Apontar, com grau de con� abilidade, o valor de mercado de imóveis urbanos e rurais, máquinas 
e equipamentos leves, veículos.
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 Segundo DANTAS (1998), o processo avaliatório compreende as seguintes etapas:
Conhecimento do objeto da pesquisa – o imóvel avaliando;
Preparação da pesquisa – planejamento;
Trabalho de campo – coleta de dados;
Processamento e análise dos dados – análise exploratória;Interpretação e explicação dos resultados – o modelo
Redação do relatório da pesquisa – laudo de avaliação
Legislação
 Lei Federal n 5194, de 24 Dezembro de 1966:
 Atividades e atribuições de Engenheiro, Arquiteto e Eng.º Agrônomo:
 Dentre outras, “...avaliações, vistorias, perícias, pareceres.”
 Resolução 218, 29 de Junho 1973, Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agro-
nomia, especi� ca, para os citados pro� ssionais: “Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo 
e parecer técnico.”
 
 Cód. de Processo Civil, art. 145, modi� cado pela Lei n 7 270, de 10 de Dez de 1984:
 “Os peritos serão escolhidos entre pro� ssionais de nível universitário, devidamente ins-
critos no órgão de classe competente.”
 Resolução 345 do CONFEA, 27 Julho 1990, que dispõe quanto ao exercício das ativi-
dades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, e tem força de lei (art. 27, f, Lei 
Federal 5 194 / 66), estabelece, atribuindo a pro� ssionais registrados nos CREA’s: “...vistorias, 
perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis...”
 Mais determina claramente o caso de nulidade quando estes procedimentos não forem 
seguidos:
 “...serão nulas de pleno direito as perícias, avaliações e demais procedimentos indicados 
no art. 2º quando efetivados por pessoas físicas e jurídicas não registradas nos CREA’s e CAU´s 
– Conselhos de Arquitetura e Urbanismo.”
 Resolução 957/2006 – Cofeci – “...competência do Corretor de imóveis para elaboração 
de parecer técnico de avaliação imobiliária...”
 Lei 6530/78 art 3º “... exercer intermediação na compra, venda, permuta e locação de 
imóveis, podendo ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”
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VALOR DE MERCADO
“É o preço que uma propriedade terá, se exposta à venda em mercado aberto, com um compra-
dor e um vendedor, desejosos e interessados, ambas as partes plenamente informadas das con-
dições pertinentes e nenhuma estando sob necessidade indevida ou constrangimento para agir.”
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
“É o preço que uma propriedade terá, se exposta à venda em mercado aberto, com um compra-
dor e um vendedor conhecendo os usos e � nalidades para os quais pode ser utilizada, o com-
prador estando disposto, mas não compelido a comprar; o vendedor, porém, estando compelido 
a vender.”
VALOR, PREÇO E CUSTO
Custo 
Quantia que uma coisa custa; O que se paga por ela; custo de vida: custo médio de bens e servi-
ços essenciais, como alimentação, roupa ou alojamento (ex.: manifestantes contestam aumento 
do custo de vida).
Preço (latim pretium, -ii) 
Valor pecuniário de uma coisa ou dinheiro que se dá por ela.
O que serve de remuneração. = COMPENSAÇÃO
preço corrente: preço do mercado.
Ser vendido ou comprado pelo preço de; Ser obtido a troco de.
Valor 
O que vale uma pessoa ou coisa; Preço elevado; Merecimento; talento; reputação.
 
1.2 Valores para avaliação imobiliária
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1.3 Aspectos Teóricos da Avaliação imobiliária
MODALIDADES DE AVALIAÇÃO
Avaliação de Terrenos
Avaliação de Edi� cações
Avaliação de Aluguéis
Avaliação de Máquinas e Equipamentos Pesados
Avaliação de Veículos
Avaliação de Mobiliário e Equipamentos Leves
Avaliações Rurais
Avaliação de Marcas
Avaliação Empresarial
Engenharia Econômica
Perícias Judiciais
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Classi� cação dos Métodos
 Classi� cam-se em dois grupos – diretos e indiretos, podendo ser conjugados (não se 
tratará aqui dos indiretos).
 
 Os diretos sub-classi� cam-se em:
• Comparativo de Dados de Mercado;
• Custo de Reprodução
Método Comparativo de Dados de Mercado
 “O que de� ne o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados 
quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados 
pesquisados que exercem in� uência na formação do valor, devem ser ponderados por homoge-
neização ou por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor de� nidos nesta Norma.
 É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de 
dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.”
 Método consagrado e mais utilizado em avaliações, base do presente estudo, pela análise 
das características e atributos in� uenciáveis na formação do valor.
Método Comparativo do Custo de Reprodução de Benfeitorias
 “Aquele que apropria o valor da benfeitoria, através da reprodução dos custos de seus 
componentes. A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou sumário, 
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em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem ser justi� cados e quanti� cados os efeitos do 
desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias.”
 Método complementar ao comparativo, em terrenos com benfeitorias, onde o terreno 
é calculado pelo método anterior e as benfeitorias por esta metodologia. Em seguida, os dois 
valores são somados, aplicando-se sobre eles o terceiro componente, chamado fator de comer-
cialização.
Níveis de Precisão
 Está em razão direta das informações que possam ser captadas no mercado, indepen-
dendo unicamente da vontade do pro� ssional avaliador ou do cliente.
 Em mercado onde as informações são abundantes, o nível de� ne-se por si, como Nor-
mal. Em mercado onde as informações são escassas, o nível de� ne-se como Parecer Técnico.
 Para o método de custo de reposição, o cálculo pelo valor do M² para edi� cações, de 
acordo com fontes e publicações de conceito reconhecido, como PINI, SINAPI e Sinduscon.
 
Classi� cação dos Níveis de Rigor de Laudos
• Nível de Precisão I, II e III
• Nível de Fundamentação
Veja a tabela de Fundamentação e Precisão
Norma NBR 5676 / 89 
Normal (Fatores)
Rigorosa (Inferência)
Expedita 
Norma NBR 14.653/2004 
Precisão I, II e III
Fundamentação I, II e III
Parecer Técnico
Separa em Precisão e Fundamentação
Podem ser enquadradas nos mesmos níveis tanto a Avaliação por Fatores como a Inferência 
Norma NBR 14.653/2011
Precisão I, II e III
Fundamentação I, II e III
Elimina Parecer Técnico; Rede� ne Graus de Enquadramento
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Nível de Fundamentação sem Classi� cação
 Que se louva em informações e / ou escolha arbitrária, sem se pautar por metodologia 
de� nidas nesta norma, sem comprovação expressa dos elementos ou critérios que levaram à 
convicção de valor.
 Para parecer rápido. Prepondera a subjetividade
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DEFINIÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO
Análise e Caracterização do Entorno Urbano
• Infra-estrutura urbana;
• Contexto sócio-econômico;
• Densidades Demográfi ca e de Edifi cações;
• Distâncias.
• Mapas, Plantas, Pesquisa com conhecedores da região.
Plano Diretor de� ne usos – residencial, comercial, industrial, proteção ambiental – e gabari-
tos, capacidade de uso.
É importante, antes de se avaliar o lote em si, compreender e entender o entorno urbano/loca-
lização espacial, em sua malha urbana, geogra� a, nível sócio econômico, acessos. 
Qual a vocação do terreno, sua melhor destinação e uso.
Lotes sãosempre urbanos. Glebas podem ser urbanas ou rurais.
Análise e Caracterização do Terreno
Em geologia, terreno é um fragmento de material crustal formado sobre, ou fragmentado de, 
uma placa tectônica e acrecionada — “suturada” — a crosta repousando sobre outra placa.
No sentido urbano, terreno é uma área delimitada espontaneamente ou racionalmente – atra-
vés do planejamento urbanístico - um espaço destinado a se construir algum edifício – de uso 
residencial, comercial, industrial, rural - ou benfeitoria. 
Jurídica e comercialmente pode ser objeto de transmissão de propriedade, aquisição, venda, 
permuta e locação.
Desta maneira, na vistoria se salientam 02 grupos de características dos terrenos urbanos:
Características físicas geomorfológicas
Topogra� a - aclive, declive, plano, aterrado, umidade, inundável, brejo, normal, tipo de funda-
ções necessárias p/ estrutura de obra futura. Consistência do solo
Características de aterro e / ou desaterro
Características geométrico / espaciais / jurídicas / legais
• Defi nição de zona urbana ou zona rural;
2.1 PRÁTICA DA AVALIAÇÃO
MÓDULO PRÁTICO
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• Defi nição de área – Gleba ou Lote, 
• Formato geométrico; medidas frente e fundos; n.º de frentes;
• Leis municipais – Plano Diretor 
• Zona de Preservação Ambiental / Zonas Residenciais / Zonas Comerciais / Zonas Industriais
• Aproveitamento - gabarito construtivo – maior gabarito = maior valor
• Escritura / Registro de Propriedade / Ônus
Plantas / Mapas
 GONZÁLEZ (1997) afi rma que a dinâmica imobiliária e a estruturação intraurbana 
alteram continuamente os valores como efeito das transformações do uso do solo em tipo e 
densidade.
 Também transformações extra-urbanas têm in� uências sobre o mercado local, que se 
re� etem em alterações no valor dos imóveis, ocorrendo de forma heterogênea na área urbana. 
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ANÁLISE E CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
 A arquitetura (do grego αρχή [arkhé] signi� cando “primeiro” ou “principal” e τέχνη 
[tékhton] signi� cando “construção”) refere-se à arte ou a técnica de projetar e edi� car o ambien-
te habitado pelo ser humano. A arquitetura associa-se diretamente ao problema da organização 
do homem no espaço e principalmente no espaço urbano. 
 A arquitetura como atividade humana existe desde que o homem passou a se abrigar 
das intempéries. Uma de� nição mais precisa da área envolve todo o design (ou seja, o projeto) 
do ambiente construído pelo homem, o que engloba desde o desenho de mobiliário (desenho 
industrial) até o desenho da paisagem (paisagismo), da cidade (planejamento urbano e urbanis-
mo) e da região (planejamento regional ou Ordenamento do território). 
 Neste percurso, o trabalho de arquitetura passa necessariamente pelo desenho de edi-
� cações (considerada a atividade mais comum do arquiteto), como prédios, casas, igrejas, pa-
lácios, entre outros edifícios. Segundo este ponto de vista, o trabalho do arquiteto envolveria, 
portanto, toda a escala da vida do homem, desde a manual até a urbana
 Um edifício (ou popularmente prédio) é uma construção com a � nalidade de abrigar 
atividades humanas. Cada edifício caracteriza-se pelo seu uso: habitacional, cultural, de servi-
ços, industrial, entre outros.
 O edifício, do ponto de vista de sua construção, é tradicionalmente visto como um sis-
tema orgânico, munido de órgãos (ou subsistemas) interdependentes cuja cooperação é essen-
cial para o seu adequado funcionamento. É possível identi� car os seguintes elementos (órgãos) 
componentes do edifício: fundações (ou infraestrutura); superestrutura; vedações; cobertura; 
caixilharia; revestimentos em geral); e os diversos sistemas prediais adaptados a cada situação 
(em geral as instalações elétricas, instalações hidráulicas, ar condicionado, etc).
 Com as edi� cações também se deve aquilatar seu padrão, idade, conservação, uso, vida 
útil restante.
Conceito Arquitetônico
Morada: Lazer / Trabalho / Repouso / Alimentação
Caracterização dos tipos de Edi� cação:
Trabalho – Indústria Comércio Prestação de Serviços – galpões, salas, Lojas
Lazer – Restaurantes, Cinemas, Shows
Especiais – Hospitais Indústria, Aeroportos, Usinas Nucleares
Trabalho, Repouso, Lazer (Higiene, alimentação)
 
Componentes Físicos
• Estrutura: Concreto, Alvenaria, Metálica, Mista;
• Fechamentos, Divisórias, Revestimentos paredes: Alvenaria, Reboco, Massa, Revestimento, 
Cerâmico, Pintura;
• Cobertura: Cerâmica, Fibrocimento, Metálica, Laje Impermeabilizada;
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• Forros: Madeira, Gesso, PVC, Luxalon-Especiais;
• Pisos: Cerâmica, Granito, Cimentado, Madeira, Vinílicos (Pavifl ex, Decorfl ex);
• Esquadrias: Ferro, Metalon, Chapa Dobrada, Madeira, Alumínio, PVC, etc;
• Portas: Madeira Envernizada, Pintada, Metálicas, Especiais;
• Sistemas Complementares : Tubulações elétricas, hidráulicas, sanitárias, telefônicas, de infor-
mática, especiais – aquecimento solar;
Especi� cações Construtivas
Padrão construtivo – Luxo/ Alto/ Médio/ Popular/ Baixo/ Pobre 
Idade Aparente
Estado de Conservação
Projetos / Escrituras / IPTU / Croquis
Itens Correlatos
A) Interpretação e Entendimento de Projetos Arquitetônicos
B) Cálculo de Áreas das Principais Figuras Planas
C) Cálculo de Áreas de Edi� cações em mais de 01 Pavimento - Projeções de Pavimento Térreo 
e Superior
D) Levantamentos e Medições de Imóveis
Enquadramento do Padrão Construtivo PINI, CUB / Sinduscon
 
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa é feita com o objetivo de ser tratada por métodos estatísticos.
Dessa maneira, a pesquisa retira uma AMOSTRA da população, coleta e caracteriza um conjun-
to de dados de modo a descrever corretamente as características deste conjunto.”
População (universo): totalidade dos itens ou objetos considerados;
Amostra: parte da população selecionada para análise;
Parâmetro: Medida calculada p/ descrever uma característica de toda uma população;
Estatística: Medida calculada p/ descrever uma característica de apenas uma amostra da popu-
lação;
Amostra probabilística: sujeitos da amostra são escolhidos com base em probabilidades conhe-
cidas: ex.: aptos de 3 qtos se pesquisa c/ aptos de 3 qtos. .
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Pesquisa
02 Tipos: Ofertas e Vendas Realizadas
Placas de venda no entorno
Informações de Imobiliárias e Corretores no local
Anúncios classi� cados de jornais
Moradores no entorno
Cartórios, Fóruns, Prefeituras locais, departamento de IPTU e avaliação de imóveis
Órgãos Governamentais
Fichas, planilhas
Correta identi� cação dos elementos comparativos / amostrais, endereço e principais variáveis 
utilizadas;
Isenção e identi� cação das fontes, de modo a permitir sua conferência;
Semelhança com o imóvel avaliando – situação, destinação, aproveitamento e características 
físicas;
Contemporaneidade – não mais de 02 anos, devidamente corrigido por índices o� ciais de 
in� ação;
 
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QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO
(grego omogenês, -és, da mesma raça ou família, da mesma espécie) 
Da mesma natureza que outro. = ANÁLOGO, IDÊNTICO; Que tem uma só substância na sua. 
constituição ou é formado por elementos semelhantes ou ligados entre si.
Fatores de Fonte, Área, Infra-estrutura, Localização, Padrão Construtivo, Topogra�a
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO:
Fator de Fonte
Ff - Redução / desconto de 10% sobre o valor ofertado; também chamado de fator de euforia. 
Quando for sobre venda efetivamente realizada, será = 1,00
Fator de Área
Fa - Fator de homogeneização e equivalência de valores de áreas diferentes, seguindo a regra 
inversamente proporcional: maior a área, menor o valor por m²; menor a área, maior valor por 
m²; Assim, usar a fórmula:
Onde, n = 0,25, quando a diferença entre as áreas for menor que 30%; n = 0,125, 
quando a diferença entre as áreas for maior que 30%
Fator de Localização – ou de Transposição
Ft - Transposição e homogeneização de áreas em locais diferentes, segundo a escala de valores 
em anexo. Utiliza também índices � scais da prefeitura.
Utiliza preferencialmente locais de classi� cação geo-econômica similar, em local e zoneamento;
Usar avaliando como referência / paradigma, por pontuação. Pontuar comparativos em referên-
cia a ele.
Determinar num mapa, a posição 100% melhor. A seguir, pontuar o avaliando; em seguida, ir 
pontuando os comparativos.
Fator de Infra-estrutura Urbana
Compatibiliza elementos com diferentes infra-estruturas, segundo a escala abaixo:
Escala de valores:
Rede de Água = 0,15 Meio-� os / Sarjetas = 0,10
Rede Esgoto = 0,10 Rede Elétrica = 0,15
Rede Águas Pluviais = 0,05 Rede Telefônica = 0,05
Arborização = 0,01 Pavimentação = 0,30
Gás = 0,04
2.2 ESTRUTURA DA AVALIAÇÃO
n
Ai
Ap
Fa 





=
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Fator de Topogra� a
Declive Aclive
Até 5% - 0,95 Suave - 0,95
De 5 a 10% 0,90 Acentuado - 0,90
Maior que 10% 0,80
Fator de Equivalência
Fe – Fator de Padrão Construtivo – Usado para edi� cações – para se homogeneizar edi� cações 
de diferentes padrões construtivos – Médio, Alto, Baixo, Luxo.
É igual à unidade para imóveis similares ao avaliando; menor que a unidade para imóveis supe-
riores e maiores que a unidade para imóveis superiores.
Fator Frente / Testada
a - Cálculo Valor Terreno Direto = Ft = (Fe / Fr ) 0,25
b - Cálculo Fator Testada na Homogeneização = Ft = (Fr / Fe ) 0,25 
Ft = Fator Testada
Fe = Frente Efetiva do lote analisado
Fr = Frente Paradigma
Obs.: Válida para (Fe / 2 ) < Fr < 2 Fe
Se Fr > 2 Fe então Ft = 0,84
Se Fr < (Fe / 2 ) então Ft = 1,19
Exemplo:
Adotada uma frente de referência na região igual a 14,00 m.
Frente do Avaliando = 16,00 m
Ffrente = (F / FRef)^0,25 -> Ffrente = (16,00/14,00)^0,25 -> Ffrente = 1,0339
Frente da Pesquisa 01 = 10,00 m
Ffrente = (F / FRef)^0,25 -> Ffrente = (10,00/14,00)^0,25 -> Ffrente = 0,9193
Frente da Pesquisa 02= 14,00 m
Frente da Pesquisa 03= 27,00 m
Frente da Pesquisa 04= 6,00 m
Frente da Pesquisa 05= 30,00 m
Frente da Pesquisa 06= 16,00 m
Coe� ciente de frente
Avaliando 1,0339
1 10,00 0,9193 1,12
2 14,00 1,0000 1,03
3 27,00 1,1784 0,88
4 6,00 0,8409 1,23
5 30,00 1,892 0,87
6 16,00 1,0339 1,00
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Topogra� a
Ct = K ( Vn – Cd) 
 Vn
Ct = Coe� ciente de topogra� a Vn = Valor lote normal
Cd = Custo de desmonte K = 0,9
Ou tabela abaixo diretamente:
Situação Coe� ciente
Situação paradigma – terreno plano 1,00
Declive p/ fundo até 5% 0,95
Declive p/ fundo 5% a 10% 0,90
Declive p/ fundo 10% a 20% 0,80
Declive p/ fundo acima de 20% 0,70
Aclive até 10% 0,95
Aclive até 20% 0,90
Acima acima de 20% 0,85
Abaixo nível rua até 1,00 m 1,00
Abaixo nível rua 1,00 a 2,5 m 0,90
Abaixo nível rua até 2,5 a 4,00 m 0,80
Acima nível rua até 2,00 m 1,00
Acima nível rua 2,00a 4,00 m 0,90
Ftp = Cta / Ctb Ftp = Fator topogra� a
Cta = Coe� ciente topogra� a lote a
Ctb = Coe� ciente topogra� a lote
Infra-Estrutura Urbana
 
FIE = (1+IEa) / ( 1+ IEb) FIE = Fator Infra Estrutura Urbana
IE a = IE do lote a
IE b = IE do lote b
Equipamentos Pesos
Água 0,15
Esgoto 0,10
Energia pública 0,05
Energia domiciliar 0,15
½ � os sarjetas 0,10
Pavimentação 0,30
Rede telefônica 0,05
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Fator Localização
A primeira é utilizar o Índice Fiscal da Planta de Valores
Evitar variações de mais de 50%
A segunda: Pontuar tendo o avaliando como referência.
Terceira: pontuar tomando como referência um local próximo ao avaliando
FL= Ia / I b (Ia= Ind � scal (avaliando); Ib = Ind � scal b (pesquisado)
Fator Esquina
Fator de Área
FÁ = (Ae / Aa)0,25 0,25 = diferenças menores que 30%
FÁ = (Ae / Aa)0,125 0,125 = diferenças maiores que 30%
Ae = Área do elemento pesquisado
Aa = Área do avaliando
Fator Fonte
Venda = 1,00
Oferta = 0,90
Ou pesquisa de mercado, 0,95, 0,85, etc.
Fator de equivalência (arquitetura) – Padrão construtivo
Existência de garagens, salão festas, elevadores, número de banheiros, padrão da fachada, tipo 
de pisos, etc.
Considerações sobre nova norma. 
Dados que devem ser publicados por instituições e não o são. 
Realizar estudos próprios.
Por enquanto, utilizar dados clássicos.
Localização Acréscimo
Zonas comerciais centrais 25 % a 30%
Zonas comerciais em geral 20% a 25%
Zonas residenciais alto valor 15% a 20%
Zonas residenciais normais 10%
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TÓPICOS DE ESTATÍSTICA
Estatística (grego statizein, alemão statistik) 
Ramo das matemáticas aplicadas cujos princípios derivam da teoria das probabilidades, que 
tem por objeto o agrupamento metódico assim como o estudo de séries de fatos ou de dados 
numéricos.
Quadro numérico de um fato que se presta à estatística: Estatística da natalidade, por exemplo.
Conjunto de dados estatísticos sobre um país em geral, ou sobre qualquer ramo de sua atividade.
Intenções de votos, acidentes, renda média, etc. = Estatística.
Raciocínio estatístico largamente utilizado no modelo e na administração. Necessário a admi-
nistradores para tomarem decisões.
Estatística Descritiva
“Método que envolve coleta, apresentação e caracterização de um conjunto de dados de modo 
a descrever apropriadamente as várias características deste conjunto.”
Ramo estatístico: Probabilidade. Analisa situações que envolvem o acaso. Jogos, lançamentos de 
moedas (50% cara, 50% coroa)
Ramo estatístico: Inferência. Análise e interpretação de dados amostrais. “Não é preciso comero 
o bolo inteiro p/ saber se está bom.” Exame de sangue, etc.
Utiliza números para descrever fatos, portanto, descritiva.
03 áreas entrelaçadas: Descrição e resumo de dados, teoria da probabilidade e análise e interpre-
tação de dados amostrais.
População (universo): totalidade dos itens ou objetos considerados;
Amostra: parte da população selecionada para análise;
Parâmetro: Medida calculada para descrever uma característica de toda uma população;
Estatística: Medida calculada para descrever uma característica de apenas uma amostra da po-
pulação;
Amostra probabilística: sujeitos da amostra são escolhidos com base em probabilidades conhe-
cidas: ex.: apartamentos de 3 quartos se pesquisa c/ apartamentos de 3 quartos. .
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 23 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Média
A média é a mais comumente usada medida de tendência central. Ela é sensível a (ou in� uen-
ciada por) cada valor do conjunto, inclusive os extremos. A mediana é relativamente insensível 
aos valores extremos.
Moda = se repete
Mediana ímpar = central
Mediana par = média das 2 centrais
Comparada à média e à mediana, amoda é a menos útil das medidas porque não se presta à 
análise matemática, ao contrário das outras duas.
Média Aritmética: 
Desvio Padrão
Desvio Padrão: 
( )
1n
xxi
S
2
−
−
= ∑ raiz quadrada da variância. Avaliam o modo como os 
dados � utuam em torno da média. Medem a dispersão “média”em torno da média.
O desvio padrão, mais utilizado, é simplesmente a raiz quadrada positiva da variância. É uma 
das medidas mais comumente utilizadas para distribuições e desempenha papel relevante em 
toda a estatística
Coe� ciente de Variação
Coe� ciente de Variação: 
Medida relativa da variação. 
Expressa como porcentagem (%) em vez de unidades.
Relação entre Desv Pad (S) e Média Arit (X)
Até 15% (baixa dispersão de elementos pesquisados) dispensa o saneamento amostral.
Saneamento Amostral - Dados Suspeitos
Procura elementos amostrais com desvios acentuados em relação à média; dados são suspeitos 
de permitirem grande discrepância em relação à média;
Utiliza critério de Chauvenet (tabela anexa) 
Valor d/s da amostragem comparado com o d/s tabelado;
X = x1 + x2 + ... + xn
 n
CV = 100 . S
 X
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 24
Testa-se todos os elementos ou somente os extremos 
Critério Simpli� cado: + e - (1,30 e 0,70 da média).
 
Intervalo de Con� ança – Campo de Arbítrio
Uma vez ultrapassadas as etapas anteriores, procede-se à determinação do Intervalo de Con� an-
ça, normalmente em nível de 80%, onde se de� ne os limites superior e inferior do intervalo da 
média aritmética, que é o Campo de Arbítrio. 
Os intervalos de con� ança são estimativas intervalares que incluem uma a� rmação probabilísti-
ca que indica a percentagem de abranger o valor estimado, ou seja, de se achar o mais provável 
valor de um imóvel em estudo. Apresenta o Campo de Arbítrio do avaliador, de� nido por três 
valores básicos que o compõem, que são a média aritmética, o limite superior e o limite inferior.
Sua amplitude depende de quatro fatores: a dispersão dos dados populacionais, o nível de con-
� ança indicado, o erro tolerável e o tamanho da amostra.
Campo de Arbítrio – “Intervalo fechado de valores, obtido por processo estatístico compatível 
com a amostra, dentro do qual o avaliador pode adotar o que seja representativo do imóvel 
avaliando.”
Cálculo Valores Máximo e Mínimo – 2 métodos
“Intervalo fechado de valores, obtido por processo estatístico, onde pode ser adotado o mais 
representativo do valor do avaliando.”
Método 1 - Simpli� cado
 V máx. = X + 15%
 V mín. = X -- 15 %
Método 2 – Tabela T de Student
Da fórmula tabela t de Student
Ou 
Graus de Liberdade = N – 1 Graus de Liberdade
Roteiro Resumo / Rotina de cálculos:
- Após a homogeneização, calcula-se o valor da média aritmética, e opcionalmente também da 
moda e da mediana;
- Obtém-se o desvio padrão e o coe� ciente de variação, bem como a variância;
- Calcula-se o intervalo e o nível de con� ança;
- Obtém-se o campo de arbítrio, com a média aritmética e seus limites máximo e mínimo, pro-
cedendo-se então à avaliação do imóvel em estudo.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
CÁLCULO DO CUSTO CONSTRUTIVO
A) Residências Unifamiliares – Térreas – 02 ou mais pavimentos
B) Residências Geminadas e Seriadas
C) Habitações Coletivas - Apartamentos
D) Lojas Comerciais – Salas comerciais
E) Galpões
Tabela Sinapi, Pini
Tabela de Percentual de Custos da Construção
Tabela Ibape / R8N
Depreciação pela idade e conservação
Tabela Vida Útil das Edi� cações
Tabela - Bureau of International Revenue
EDIFICAÇÕES
Cálculo de Valor 
Enquadramento: Tipologia / Padrão Construtivo
V = Am2 X Vm2 x VCF x CDTRH, onde:
Am2 = Área em M2; 
Vm 2 = Valor do M2 (Sinduscon ou PINI); 
ÁREAS EQUIVALENTES
Área privativa padrão 1,00
Varanda coberta, edícula, pilotis, subsolo, sobreloja, depósito e similares 0,7
Garagem 0,5
Áreas descobertas 0,35
Casa de máquinas, caixa d’a’gua 0,3
Playground, piscina 0,1
Tipo Vida Útil (anos) Valor Residual
Casa 60 0,20
Apartamento 50 0,10
Sala 50 0,10
Loja 80 0,20
Galpão 80 0,20
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VCF = Vantagem da Coisa Feita (tabela 1 ou 2)
Valor Residual é 20%; Coberturas têm 10%.
CDTRH = Coe� ciente de Depreciação da Tabela Ross Heidecke 
Tabela de Depreciação Ross-Heidecke
Percentual de Depreciação: d = 100 – k 
 100
Idade = 20 anos 
Vida Útil = 100 anos 
i/Vu = 20% na tabela estado d = 19,1, então:
D = 100 – 19,1 = 0,809 
 100
Tabela de do VCF = Vantagem da Coisa Feita
Sempre conferir por pesquisa de Mercado
Tabela Prática 2 do VCF = Vantagem da Coisa Feita – Coe� cientes do Ibape - SP
 
Mínimo Máximo 
Imóvel Novo 35% 55%
Despesas Financeiras 12% 18%
Risco Empreendimento 3% 11%
Remuneração Empresário 10% 10%
Lucro Empresário 10% 16%
Imóveis com mais de 01 ano
Percentual de Vida Mínimo Máximo 
2 a 10% 31,50 49,50
11 a 20% 28,00 44,00
21 a 30% 24,50 38,50
31 a 40% 21,00 33,00
41 a 50% 17,50 27,50
51 a 60% 14,00 22,00
61 a 70% 10,50 16,50
71 a 80% 7,00 11,00
81 a 90% 3,50 5,50
91 a 100% 0,00 0,00
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAM-SE OS SEGUINTES ELEMENTOS:
 FATOR FONTE – Redução / desconto de 10% ou 20% sobre o valor ofertado;
 FATOR DE ÁREA – Fator de homogeneização e equivalência de valores de áreas dife-
rentes, seguindo a regra inversamente proporcional: maior a área, menor o valor por m²; menor 
a área, maior valor por m²;
 FATOR DE LOCALIZAÇÃO OU DE TRANSPOSIÇÃO – Transposição e homogenei-
zação de áreas em locais diferentes, segundo a escala de valores de 01 a 10.
Utiliza preferencialmente local de classi� cação geo-econômica similar, em local e zoneamento;
 FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO – Considera a proporcionalidade entre os padrões 
construtivos diferentes;
 FATOR DEPRECIAÇÃO – Considera a obsolescência, vida útil e conservação das edi� -
cações;
 FATOR DE CAPACIDADE DE USO DA TERRA - Nesse procedimento, os elementos 
pesquisados e o imóvel avaliando são comparados de acordo com os parâmetros do Manual 
Brasileiro de Capacidade de Uso da Terra, que em sua aproximação estabelece as diferenças 
entre as 8 classes de solos, com relação à capacidade de uso dos solos.
TABELA 1 - FATOR DE USO DO SOLO RELATIVO A CADA CLASSE, EM FUNÇÃO DO 
PERCENTUAL DE RENDA LÍQUIDA:
 FATOR DE RECURSOS HÍDRICOS - Procura corrigir a discrepância dos valores atra-
vés do índices comparativos que homogeneízam os elementos quanto a riqueza de sua hidrogra-
� a, levando em conta a quantidade a qualidade e a distribuição de águas pela propriedade.
Classe do Solo Escala de Valor (% de renda líquida)
I 100,00
II 95,00
III 75,00
IV 55,00
V 50,00
VI 40,00
VII 30,00
VIII 20,00
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TABELA – RECURSOS HÍDRICOS, TIPO, QUALIFICAÇÃO E ESCALA DE VALOR 
PARA CALCULO DO FATOR:
TIPO QUALIFICAÇÕES ESCALA DE VALOR
Muito Bom
Recursos naturais: margem de rios secundários 
ou de grande rio, com várias nascentes perenes e 
intermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc.
Recursos arti� ciais: serviços de fornecimento pú-
blico, cisternas, poços artesianos, açudes, repre-
sas, caixas d’água, bebedouros, etc.
Entre 1,50 e 1,30, quando 
relacionados à qualidade, 
quantidade e distribuição 
dos recursos hídricos.
Bom
Recursos naturais: margem de rio secundário,com várias nascentes perenes e intermitentes, 
córregos ou veredas, lagoas, etc.
Recursos arti� ciais: cisternas, poços artesianos, 
açudes, represas, caixas d’água, bebedouros, etc
Entre 1,15 e 1,29, quando 
relacionados à qualidade, 
quantidade e distribuição 
dos recursos hídricos.
Normal
Recursos naturais: margem de rio secundário, 
nascentes perenes e intermitentes, córregos ou 
veredas, lagoas, etc.
Recursos arti� ciais: cisternas, poços artesianos, 
açudes, represas, caixas d’água, bebedouros, etc
Entre 1,01 e 1,14, quando 
relacionados à qualidade, 
quantidade e distribuição 
dos recursos hídricos.
Regular
Recursos naturais: nascentes perenes e intermi-
tentes, córregos ou veredas, lagoas, etc.
Recursos arti� ciais: cisternas, poços artesianos, 
açudes, represas, caixas d’água, bebedouros, etc.
Fixo em 1,00, quando 
qualidade, quantidade e 
distribuição dos recursos 
hídricos não contribuem 
para melhorar as condi-
ções do imóvel rural.
Ruim Recursos naturais ou arti� ciais que não possibili-tem a total utilização do imóvel.
Entre 0,80 e 0,99, quando 
relacionados à qualidade, 
quantidade e distribuição 
dos recursos hídricos.
Muito Ruim Inexistência de Recursos naturais ou arti� ciais, 
o que impossibilita a utilização do imóvel dentro 
da sua vocação regional e natural.
Entre 0,50 e 0,79, depen-
dendo da vocação regio-
nal e natural do imóvel.
FATOR DE ACESSO - Procura comparar e corrigir a discrepância quanto a diferentes acessos 
aos imóveis, comparando-os pelas diferentes distâncias, tipos de estradas e obstáculos naturais, 
temporários ou perenes.
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TABELA 3 – CLASSIFICAÇÃO DOS DIFERENTES TIPOS DE ACESSO PARA CÁLCULO 
DO FATOR DE ACESSO:
SITUAÇÃO TIPO DE ACESSO PRATICABILIDADE ESCALA DE VALOR
Muito Boa Asfalto O ano todo 1,11 a 1,20
Boa Asfalto e pouca terra O ano todo 1,01 a 1,10
Normal Asfalto e muita terra O ano todo 1,00
Regular Terra O ano todo 1,00
Ruim Muita terra Apenas parte do ano 0,90 a 0,99
Muito Ruim Obstáculos Apenas parte do ano 0,80 a 0,89
ROTEIRO
1 - NOME DO IMÓVEL:
Fazenda Vista Boa
2 - ÁREA:
532,80 hectares
3 - LOCALIZAÇÃO:
Munícipio de Jolânia -GO.
4 -ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL:
Sentido Rio Verde a Jolânia - após a ponte do Rio Doce, primeira entrada a esquerda, margean-
do a rodovia BR 047, distante aproximadamente 35 km de Jolânia.
5 -UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS E CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS: 
Solos do tipo latossolo, textura mista a argilosa, topogra� a plana a suave ondulada, com platô na 
parte superior plano formado em Eucalipto.
Vegetação original formada por cerrado e cerradão.
O imóvel conta com áreas de lavoura de Eucalipto corrigidas, sistematizadas com terraços, e 
com boa capacidade produtiva. Já foi realizado o primeiro corte em quase totalidade da área, 
está sendo realizado manejo com poda, limpeza da área e adubação para realização do segundo 
corte.
Nota agronômica: 70,00.
6 -CALCULO DO VALOR DO IMÓVEL:
O imóvel possui muito boa localização, acesso fácil e boa caracterização física, encontra-se entre 
Rio Verde e Jataí.
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ROTEIRO DE REDAÇÃO DE LAUDOS 
Modelo de Laudo/Parecer Técnico de Avaliação para Imóveis Urbanos e Bens Móveis
Nº LAUDO ______/________
1. SOLICITANTE:
(Citar o solicitante)
2. PROPRIETÁRIO:
(Citar o nome do proprietário)
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
 3.1 Tipo do Bem:
 (Preencher conforme a tipologia que está sendo avaliada)
 3.2 Descrição Sumária do Bem:
 (Descrever resumidamente o bem, incluindo endereço e CEP)
 Área construída total (m2):
 Área averbada (m2):
 Área ampliada (m2):
 Área do terreno (m2):
 3.3 Ocupante do imóvel:
 3.4 Tipo de ocupação:
 (Indicar, se for o caso, o ocupante do imóvel e o tipo de ocupação: imóvel próprio, loca 
 ção, invasão e outros)
4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
(Preencher segundo o informado pelo interessado)
5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO/PARECER TÉCNICO:
Determinação dos valores:
De mercado
De liquidação imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1 liquidação forçada)
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
(Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1)
 
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:
Período da vistoria: .../.../...
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o con-
texto imobiliário a que pertence. Valer-se de anexo, em caso de grande volume de informações, 
citando neste campo o número doreferido anexo)
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
(Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relação ao de-
sempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares à � nalidade do laudo, 
tais como: conveniência de lotear ou remembrar áreas; formas de pagamento; permutas; refor-
mas; carências em locações; sugestões para marketing.)
Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classi� car o imóvel quanto à: 
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;
b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;
c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO;
d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou RÁPIDA;
e) público alvo para absorção do bem;f) facilitadores para negociação do bem. 
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número 
do referido anexo.)
9. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S):
(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto nos item 8.2 daNBR 14.653-2, 
justi� cando sucintamente sua utilização e atentando para as denominações abaixo)
MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado
MINVO Método involutivo
MEVOL Método evolutivo
MCREN Método da renda
MCDCT Método comparativo direto de custo
MQTCT Método da quanti� cação de custo 
MCDRE Método comparativo direto de reposição de equipamentos
SMDNO Sem metodologia de� nida em norma
10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
Período de pesquisa: de __/__/____ a __/__/____ 
Tratamento dos dados:
Tipo de tratamento:
(Indicar estatística inferencial; estatística descritiva; outros) 
(Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, ejusti� cativas para o resul-
tado adotado. Valer-se de anexo em caso degrande volume de informações, indicando-o neste 
campo)
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:
(Indicar e justi� car a categoria em que se enquadra o laudo, segundo aclassi� cação da norma 
NBR 14.653-2 da ABNT, quanto aos graus defundamentação e precisão). 
 
12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA:
Valor de Mercado:
R$ __________________ (_________________________________________)
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13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:
(Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames,invasões, posseiros, 
benfeitorias não averbadas, riscos de inundação,restrições de órgãos de proteção ambiental ou 
de concessionárias de energia elétrica e telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimô-
niohistórico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentosnão anexados, 
que também subsidiaram o trabalho)
14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:
(Deverá conter: nomes, assinaturas, títulos, número do CPF/CGC e doregistro no CREA do(s) 
pro� ssional(is)/empresa(s) responsável(is)etécnico(s), número da ART referente ao trabalho)
1. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
2. ANEXOS:
a) Vistoria detalhadado bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo;
b) Fotogra� as coloridas do avaliando, que permitam pronta identi� cação dobem, destacando 
em especial fachadas e interior do imóvel, logradouro e vizinhança;
c) Diagnóstico de mercado quando não contemplado no corpo do laudo;
d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário);e) Documentação do ob-
jeto avaliando;
f) Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) dos trabalhos junto ao CREA (via do contra-
tante); 
g) Croqui de localização do imóvel avaliando, com identi� cação dos elementos amostrais;
h) Pesquisa de mercado, conforme normas especí� cas;
i) Tratamento de dados;
j) Memorial de cálculos
k) Outros documentos que fundamentam o trabalho;
l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justi� car quando não for possível).
 
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
TABELA ROSS HEIDECKE - FATOR K
PERCENTUAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
MODELOS DE PLANTAS ARQUITETÔNICAS
CÁLCULOS DE ÁREAS DE FIGURAS PLANAS
TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
FICHAS DE PESQUISA
ANEXOS
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Idade em 
% da vida
Estado de Conservação
a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 asdsa9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,9 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,7 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,6
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,0
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 24,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 28,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9
72 62,2 62,2 62,9 85,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,8 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,3 90,5 95,0
88 82,7 82,7 85,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
96 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,6 97,6
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100 100,0 100,0 100,0 100,0
a) Novo
b) Entre novo e regular
c) Regular
d) Entre regular e reparos simples 
e) Reparos simples
f) Entre reparos simples e importantes
g) Reparos importantes
h) Entre reparos importantes e sem valor
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TABELA DE DISTRIBUIÇÃO PERCENTUAL DOS CUSTOS DOS SERVIÇOS DE 
CONSTRUÇÃO
Item Serviços (A) % (B) % (C) % Casas % Pavilhões % Paióis Con-vencionais %
1 Desp. Prelim. 1.5 1.5 2.0 2.5 1.5 1.5
2 Inst. Obra 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
3 Serviços Gerais 6.3 6.5 7.0 8.5 6.5 6.5
4 Trab. Terra 1.0 1.0 1.5 1.0 1.5 1.2
5 Fund. E Infra-estrutura 6.0 3.0 4.0 4.0 6.3 7.0
6 Estrutura 16.0 16.5 17.0 10.0 15.5 13.3
7 Instalações 18.0 19.0 11.5 12.0 8.0 —
• Elétricas e TIF - 2.9 - 3.0 - 3.5 - 6.0 — —
• Hid., Gás, Sanit., Pluv. - 6.4 - 6.5 - 7.5 - 6.0 — —
• Mac. e Inc. - 8.8 - 9.0 — — — —
• Diversos - 0.4 - 0.5 - 0.5 — — —
8 Paredes 6.8 7.0 7.5 7.5 6.0 11.8
9 Cobertura 1.0 1.0 3.0 7.5 9.0 12.8
10 Imp. e Trat. 1.5 1.5 1.5 1.0 4.5 11.8
11 Esquadrias 7.3 7.5 8.0 6.0 6.0 13.8
12 Revestimentos 11.5 12.0 12.0 12.0 13.0 11.8
• Internos - 9.7 - 10.0 - 10.0 - 9.5 — —
• Externos - 1.8 - 2.0 - 2.0 - 2.5 — —
13 Pavimentações 6.7 7.0 7.5 9.0 7.5 2.5
14 Rod., Sol., Peit., Chap., 1.5 1.5 1.5 2.0 1.2 —
15 Ferragens 1.5 1.5 1.5 2.0 0.6 —
16 Vidros 1.0 1.0 1.5 1.0 2.0 —
17 Pintura 5.0 5.5 5.5 6.0 5.4 3.5
18 Aparelhos 3.6 4.0 4.5 4.0 3.0 —
19 El. Decorativos 0.5 0.5 0.5 1.5 — —
20 Limpeza 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
Soma 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
(A) Edifício com 10 pavimentos, fundações em estacas e com rebaixamento do lençol de água;
(B) Edifício com 10 pavimentos, fundações diretas sem rebaixamento do lençol de água;
(C) Edifício com 4 pavimentos, fundações diretas sem rebaixamento do lençol de água;
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE CONSTRUÇÃO
SETEMBRO - 2012 NBR 12.721:2006 – CUB 2006 
 
 PROJETOS – PADRÃO RESIDENCIAIS 
PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO 
CAL - 8 1.052,79 CAL - 8 1.119,57 
CSL - 8 920,70 CSL - 8 1.006,13 
CSL - 16 1.227,24 CSL - 16 1.338,77 
 PROJETOS – PADRÃO COMERCIAIS 
 CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e Lojas) 
PADRÃO BAIXO PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO
R-1 915,64 R-1 1.126,28 R-1 1.344,30 
PP-4 826,32 PP-4 1.060,88 R-8 1.082,61 
R-8 785,14 R-8 920,75 R-16 1,164,34 
PIS 605,77 R-16 888,18 
PROJETOS – PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL (GI) E RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)
PROJETO 
RP1Q 947,08 
GI 504,78 
Valor referencial 
(R$/m²) R-16A Variação mês % Variação ano % 
Variação 12 
meses % 
1.164,34 0,223 8,256 8,567 
MATERIAIS MÃO-DE-OBRA EQUIPAMENTO DESPESAS ADMINISTRATIVAS TOTAL 
518,75 599,49 5,75 40,34 1.164,34 
MÃO DE OBRA (custo médio R$/hora)
Pedreiro de massa h 5,85990 
Servente h 4,25106 
Engenheiro h 45,91000 
Os valores acima referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Fed. nº. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma 
Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao mês de SETEMBRO DE 2012. 
“Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios 
de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação de CUB/2006”. 
“Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por 
metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especi� cações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, 
paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, inci-
neração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classi� cado como área construída); obrase serviços complementares; 
urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados 
no Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; 
remuneração do construtor; remuneração do incorporador.” 
Projetos-Padrão que compõem a norma NBR 12.721:2006 
Padrão Baixo Padrão Normal Padrão Alto Comercial Normal 
Residência Unifamiliar (RI) Residência Unifamiliar (RI) Residência Unifamiliar (RI) Comercial Andar Livre (CAL-8) 
Prédio Popular (PP) Prédio Popular (PP) Residência Multifamiliar (R8) Comercial Salas e Lojas (CSL-8) 
Residência Multifamiliar (R8) Residência Multifamiliar (R8) Residência Multifamiliar ((R16) Comercial Salas e Lojas (CSL-16) 
 Projeto de Interesse Social (PIS) Residência Multifamiliar (R16) 
Comercial Alto Residência Popular (RP1Q) Galpão Industrial (GI) 
Comercial Andar Livre (CAL-8) 
Comercial Salas e Lojas (CSL-8)
Comercial Salas e Lojas (CSL-16) 
Informações: 62 3095-5162 www.sinduscongoias.com.br e-mail: sebastiana@sinduscongoias.com.br Comissão de Economia e Estatística 
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AREA DO QUADRADO
A = a . a 
ou
A = a2
AREA DO RETÂNGULO
A = a . b
a
a
a
b
R A = 2 r
AREA DO CÍRCULO
A = b . h
 2
b
h
a c
B
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10 cm
3 cm
3 cm
7 cm
2 cm
1 cm
8 cm
2 cm
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
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Ficha 1 
PESQUISA DE MERCADO 1
1) Oferta: Lote
Endereço: Condomínio X, Goiânia GO. Próximo a portaria.
Característica: Plano, regular 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 1.296,00m2; frente 17,00 m
Área edi� cada: 
Valor: R$ 949.000,00 
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 03/09/12
 
2) Venda realizada: Lote
Endereço: Qd.18 Lt.06, Condomínio X, Goiânia GO. 
Características: Plano, local inferior nota 0,8
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 1.000,00m2; frente 16,00 m
Área edi� cada: 
Valor: R$ 525.000,00 
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 03/09/12 
3) Venda realizada: Lote
Endereço: Rua- X, Qd.22 Lt.08, Condomínio X, Goiânia GO. 
Características: Esquina, em declive 
Infra-estrutura: Completa 
Área do terreno: 677,00m2; frente 14,00 m
Área edi� cada: 
Valor: R$ 455.000,00
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 03/09/12
4) Oferta: Lote 
Endereço: Condomínio, Qd.X Lts.9 e 10, Goiânia GO. 
Características: Esquina, plano, frontal a praça 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 1.500,00m2; frente 18,00 m
Área edi� cada: 
Valor: R$ 1.000.000,00
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 03/09/12 
5) Oferta: Lote 
Endereço: Condomínio X, Goiânia GO. Próximo a portaria 
Características: Esquina, plano, frontal a praça Local 0,95
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 648,00m2; frente 14,00 m
Área edi� cada: 
Valor: R$ 440.000,00 
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 03/09/12
6) Oferta: Lote 
Endereço: Rua- X, Qd.21 Lt.13, Condomínio X Goiânia GO.
Característica: Plano, seco Local 0,95
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 648,00m2 frente 14,00 m
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Valor: 440.000,00
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 05/09/12
7) Oferta: Lote 
Endereço: Qd.18 Lt.06, Condomínio X, Goiânia GO. 
Característica: Plano, seco
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 645,00m2; frente 14,00 m
Valor R$: 550.000,00
Fonte: X Imóveis, fone 62 0000-0000 / João corretor 62 8427-0000 
Data: 05/09/12
FICHA 2 
PESQUISA DE MERCADO 2
1) Oferta: Sobrado 
Endereço: Quadra XX, Setor X Goiânia GO.
Características: 4 suítes, 7 banheiros, escritório, dce, sauna, piscina, espaço gourmet com churrasqueira, garagem, 
varanda.
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 756,00m2
Área edi� cada: 455,00m2
Valor: R$ 2.500.000,00
Fonte: FIX Imóveis, fone 62 3555-0000 / Luiz corretor, 62 0000-6000
Data: 15/10/12
2) Oferta: Sobrado 
Endereço: Quadra XX, Setor X Goiânia GO.
Características: 4 suítes, 4 salas, 7 banheiros, garagem 4 vagas, lazer, acabamento de primeira. 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 680,00m2
Área edi� cada: 462,00m2
Valor R$: 2.200.000,00 
Fonte: FIX Imóveis, fone 62 3555-0000 / Luiz corretor, 62 0000-6000
Data: 23/10/12
3) Oferta: Sobrado 
Endereço: Quadra XX, Setor X Goiânia GO.
Características: 3 suítes, salas de estar e jantar, home cinema, varanda gourmet, piscina aquecida, copa, cozinha, 
lavanderia, dce, garagem para 3 carros. 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 1.270,00m2
Área edi� cada: 519,00m2
Valor R$: 2.200.000,00
Fonte: FAX Imóveis, fone 62 3555-0000 / Luiz corretor, 62 0000-6000
Data: 23/10/12 
4) Oferta: Sobrado 
Endereço: Quadra XX, Setor X Goiânia GO.
Características: 4 suítes, 3 salas, dce, piscina, churrasqueira, sauna, garagem, 3 vagas.
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 1.100,00m2
Área edi� cada: 516,00m2 
Valor R$: 2.950.000,00 
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Fonte: FOX Imóveis, fone 62 3555-0000 / Luiz corretor, 62 0000-6000
Data: 23/10/12
5) Oferta: Sobrado 
Endereço: Quadra XX, Setor X Goiânia GO.
Características: 4 suítes, sala 3 ambientes, home, escritório, varanda, churrasqueira, forno de pizza, piscina auto 
limpante
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 988,00m2
Área edi� cada: 502,00m2
Valor: R$ 2.200.000,00
Fonte: FAX Imóveis, fone 62 3555-0000 / Luiz corretor, 62 0000-6000
Data: 15/10/12
6) Oferta: Sobrado 
Endereço: Condomínio X, Goiânia GO. (O corretor não pode fornecer quadra e lote, a pedido do proprietário 
que está morando no imóvel. ) 
Características: 4 suítes, 7 banheiros, salas de jantar e estar com pé direito duplo, escritório, home cinema,varan-
da, piscina aquecida,poço artesiano,garagem para 4 carros.
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 1.606,00m2
Área edi� cada: 598,00m2
Valor: R$ 3.500.000,00
Fonte: FOX Imóveis, fone 62 3555-0000 / Luiz corretor, 62 0000-6000
Data:15/10/12
 
FICHA 3 
PESQUISA DE MERCADO 3
1) Oferta: Apartamento à venda
Endereço: Alameda das Rosas - Setor Oeste
Características: Apartamentos similares ao avaliando.
Infra-estrutura: Completa
Área edi� cada: 133,00m2
Valor: R$ 400.000,00 
Fonte: Sr. Francisco, porteiro do avaliando, não pode passar mais dados identi� catórios da unidade à venda. 
Data: 12/11/12
2) Oferta: Apartamento
Endereço: Setor Oeste, Edifício Pl Goiânia GO.
Características: 4 quartos, sendo 2 suítes, banheiro social, dce, copa/cozinha, piso porcelanato, 2 vagas, lazer. 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno:
Área edi� cada: 128,00m2
Valor: R$ 388.000,00
Fonte: PX Imóveis, fone 62 3999-0000
Data: 12/11/12
3) Oferta: Apartamento
Endereço: Rua 15, St. Oeste.
Características: 4 quartos, sendo 2 suítes, sala, copa, cozinha, dce, área de serviço, piscinas
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 
Área edi� cada: 164m2
Valor: R$ 400.000,00 / condomínio R$ 800,00 
Fonte: 62 2222-2222
Data: 12/11/12
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Rua 18, n° 148 - Centro - CEP 74.030-040 - Goiânia - GO
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
 4) Oferta: Apartamento
Endereço: Rua R St. Oeste, Goiânia GO.
Características: 4 quartos, sendo 2 suítes, sala, copa, cozinha, dce, área de serviço, 2 vagas, lazer. 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno:
Área edi� cada: 128,00m2
Valor: R$ 370.000,00, condomínio R$ 750,00
Fonte: O Imóveis, fone 62 0000-0000
Data: 12/11/12
5) Oferta: Apartamento
Endereço: Av. T-47, St. Oeste Lago das Rosas
Características: 4 quartos, sendo 2 suítes, sala, cozinha, DCE, banheiro social, piso porcelanato, lazer 
Infra-estrutura: 
Área do terreno:
Área edi� cada: 125,00m2 
Valor R$: 350.000,00
Fonte: G, fone 62 0000-0000
Data: 12/11/12
6) Oferta: Apartamento
Endereço: Rua R-11, St. Oeste, Goiânia GO. 
Características: 4 quartos, sendo 2 suítes, sala, cozinha, DCE, lazer, 2 vagas.
Infra-estrutura: Completa 
Área do terreno: 
Área edi� cada: 155,00m2
Valor: R$ 500.000,00 
Fonte: Gr, fone 62 9000-000 
Data: 12/11/12
7) Oferta: Apartamento
Endereço: Av. D, St. Oeste, Goiânia GO. 
Características: 4 quartos, sendo 2 suítes, sala, cozinha, banheiro social, DCE, 2 vagas, piso tabua corrida, lazer. 
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno:
Área edi� cada: 150,00m2
Valor: R$ 400.000,00
Fonte: G fone 62 9000-0000 
Data: 12/11/12
8) Venda realizada: Apartamento
Endereço: Setor Oeste, Goiânia GO. Próximo ao Lago das Rosas.
Características: 4 quartos sendo 2 suítes, sala, copa, cozinha, DCE, 2 vagas, lazer
Infra-estrutura: Completa
Área do terreno: 
Área edi� cada: 154,00m2
Valor: R$ 450.000,00 / VENDIDO 
Fonte: F Imóveis, fone 62 0000-0000 
Data: 12/11/12
www.cetegeducacao.com.br(62) 3095-2095 - contato@cetegeducacao.com.br
Rua 18, n° 148 - Centro - CEP 74.030-040 - Goiânia - GO
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