Da perda da propriedade imóvel e móvel

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Modos de perda da propriedade imóvel e móvel
Umas das características da propriedade é a perpetuidade. Em princípio, a propriedade é irrevogável, transmitindo-se aos seus sucessores (artigo 1784 do CC).
No Código Civil de 2002, perde-se a propriedade voluntariamente por alienação, abandono e renúncia (artigo 1275, I, II e III do CC) e, perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriação (artigo 1275, IV e V, do CC).
O artigo 1275 é meramente exemplificativo ao indicar cinco formas de perda da propriedade. O legislador não exaure as possibilidades de perda da propriedade. Nesse sentido ausucapião e aacessão não são apenas modos originários de aquisição da propriedade, mas também modos de perda da propriedade para aquele proprietário desidioso que não cuidou de resguardar a sua posse, como também para aquele que teve o seu bem acessório unido e incorporado à propriedade do titular do bem principal. O casamento pela comunhão universal, a seu turno, é modo imediato de perda da propriedade imobiliária para aquele que antes das núpcias possuía algum patrimônio.
A arrematação e adjudicação, efeitos de um processo executivo, são formas de perda da propriedade, os bens são penhorados e levados em hasta pública. No primeiro caso, terceira pessoa adquire-os; no segundo, o próprio exeqüente incorporo-os ao patrimônio. Nos dois casos, o ato judicial impõe o início da passagem coativa do bem. Com base na carta de arrematação ou adjudicação, o particular efetuará o registro na circunscrição imobiliária competente, adquirindo, então, a propriedade.
Outro modo de perda da propriedade é verificado noartigo 1359 do CC, ao cuidar da propriedade resolúvel. Há propriedade resolúvel, quando o negócio jurídico que a constituiu subordina expressamente sua duração ao implemento de condição resolutiva ou advento do termo. Sendo verificado o evento futuro, o proprietário perde o domínio.
Alienação
É uma forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa. É a transmissão de um direito de um patrimônio a outro.
Essa transmissão pode ser a título gratuito (doação) ou oneroso (compra e venda).
Na alienação há uma composição de dois elementos: o negativo, consistente no destaque da coisa do patrimônio do alienante, e o positivo, que se traduz na aquisição desse bem por um outro patrimônio. Há concomitantemente, a aquisição e perda do domínio pelas partes que intervêm na alienação. De um lado, há a aquisição pelo adquirente, e de outro, a perda pelo transmitente.
A alienação, como ato bilateral transmissivo de direito real, requer a solenidade da escritura pública para o seu aperfeiçoamento, nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salários mínimos (artigo 108 do CC).
Sabe-se que o efeito da perda da propriedade pela alienação sempre será subordinado à tradição, para bens móveis, como ao registro do título aquisitivo para os imóveis.
Renúncia
A renúncia implica em abdicar, abrir mão de direitos. Para Venosa a renúncia é ato jurídico pelo qual alguém abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. É ato unilateral. Independe, portanto, de aceitação. Além de unilateral, é irrevogável e não se presume, dado seu caráter, devendo ser expresso. A renúncia em favor de outrem refoge ao sentido do instituto porque traduz alienação.
A renúncia é sempre possível, embora difícil de ocorrer, desde que não cause prejuízos a terceiros, por exemplo, o proprietário “A” leva a registro escritura pública de renúncia da propriedade em razão dos altos encargos tributários que incidem sobre o bem e da dificuldade de alienação pelo fato do imóvel se localizar em região de conflitos agrários.
A renúncia de herança em prejuízo a credores, por exemplo, é ineficaz.
Em razão da gravidade de suas conseqüências, a renúncia requer ato expresso devidamente formalizado por escritura pública nos mesmos moldes descritos pelo artigo 108 do CC, para a alienação. Além disso, de acordo com o parágrafo único do artigo 1275 do CC, o ato de renúncia para ter validade é subordinado ao exame do registro imobiliário do local do imóvel, provocando o cancelamento do registro.
Abandono
Ato material pelo qual o proprietário desfaz-se da coisa porque não quer mais ser seu dono. Por não ser um ato expresso como a renúncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a manifesta intenção de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo físico pela coisa, se não acompanhado de sinais evidentes do ânimo de abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso não importa em abandono. Em razão disso é difícil precisar a intenção quando se cuida de bem imóvel, pois, o simples fato de uma pessoa fechar a sua casa não implica abandono. Ele não se presume devendo resultar de atos que virtualmente o contenha.
Fato que desperta interesse é a faculdade aberta pelo artigo 1276 do CC de o imóvel abandonando ser arrecadado como bem vago e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou do Distrito Federal, se urbano, ou à União federal, no caso de imóvel rural. A regra em análise não comenta se o critério para aferição da propriedade como urbana ou rural é o da destinação ou da localização. Em sintonia com o instituto da usucapião (artigo 1239 do CC e 191 da CF) e da tributação (IPTU e ITR), parece ser mais acertado o critério da localização do imóvel como fato distintivo para determinar a competência da União ou do Município para o procedimento de arrecadação. Isto é, basta verificar se pelo plano diretor, o imóvel localiza-se na área urbana ou rural. Por exclusão, o imóvel será considerado rural cabendo, portanto, a arrecadação à União.
Existe uma grande divergência doutrinária sobre o momento em que se afere a perda propriedade imobiliária pelo abandono. Alguns autores defendem a manutenção da propriedade em nome do abandonante até o momento de sua arrecadação pelo Poder Público, podendo reivindicá-la quando bem lhe aprouver. De acordo com Venosa, iniciado o processo de arrecadação, durante o prazo estipulado pela lei (três anos) ainda pode o proprietário reivindicá-lo.
Segundo Nelson Rosenvald, há dois momentos distintos no processo de abandono: inicialmente a imediata perda da propriedade pelo abandono e, posteriormente, a sua arrecadação pelo Estado, no qual a coisa sem dono se converte em propriedade pública. Há imediata perda da propriedade com o abandono, tornando-se o imóvel res nullis, até sua eventual apropriação pelo Poder Público, após o decurso de três anos. Para Nelson, o CC é claro ao destacar o abandono como modo de perda da propriedade particular, se a intenção não fosse esta, o modo de supressão da propriedade particular seria a “arrecadação de bens”.
No CC de 2002, surge uma presunção absoluta de abandono do imóvel, quando o proprietário associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais (artigo 1276, parágrafo 2º). Fica claro aqui, o esforço do legislador em concretizar a função social da propriedade, relativizando a noção de sua perpetuidade.
Perecimento da Coisa
Desaparecendo o objeto da propriedade, por força natural ou atividade humana, não existe mais direito, por lhe faltar objeto. Trata-se de modalidade involuntária de perda da propriedade. O campo tomado definitivamente pelas águas ou o móvel destruído pelo incêndio desaparecem para realidade e para a vida negocial. Não há direito sem objeto.
Desapropriação
A desapropriação (artigo 1275, V e 1228, parágrafo 4º do CC) é considerada uma modalidade especial de perda da propriedade. Especial, por pertencer à seara do direito público, considerada pela CF regulada por normas administrativas, processuais e civis.
A propriedade de alguém se transfere, por necessidade ou utilidade pública e interesse social, para o acervo estatal tendo em vista o interesse da coletividade.
A desapropriação é um ato do poder público fundado em lei, por força do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimônio individual em beneficio de um empreendimentopúblico. É a transformação dos direitos privados em públicos, sob o princípio fundamental de estar o interesse particular subordinado ao da coletividade. Não constitui ela um negócio jurídico, mas um ato unilateral de direito público que cessa a relação jurídica dominial para o proprietário e gera a transferência do imóvel para o patrimônio público. Distingue-se do confisco em que existe a ocupação da propriedade sem indenização.
A iniciativa de desapropriação pode emanar da União, dos Estados e dos Municípios, como, também, mediante autorização legal, dos concessionários de serviços públicos.
Segundo o doutrinador Sílvio de Salvo Venosa, trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, porque é desprezado o título anterior. O título gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatório é registrável por força própria.
Os casos de necessidade e utilidade pública estão enumerados no artigo 5º do decreto-lei 3365, exemplos, segurança nacional, socorro em caso de calamidade pública, casas de saúde, criação de estádios etc.
A lei 4132 de 62 no artigo 2º nos dá os casos de desapropriação por interesse social.
O artigo 184 da CF dá competência exclusiva à União para interpor ação de desapropriação para fins de reforma agrária, de imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária com cláusula de preservação do valor real, regatáveis no prazo de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão.
O artigo 185 arrola os bens imóveis rurais insuscetíveis de desapropriação.
Não só os bens particulares podem ser desapropriados. Bens dos Estados, dos Municípios, do Distrito Federal e dos territórios são suscetíveis de desapropriação pela União, assim como os dos Municípios podem ser desapropriados pelos Estados e Territórios.
Com a decretação da desapropriação, o expropriante oferece pelo bem um preço. Se o interessado aceitar essa oferta, concluída estará a expropriação. Contudo, se a recusar, esse preço será fixado em juízo através de parecer técnico de perito nomeado pelo magistrado, sendo livres às partes indicar seus assistentes técnicos. Determinado o valor do bem, o expropriante deposita-o em juízo, passando a adquirir o bem.
É possível a imissão provisória da posse, ou seja, a transferência da posse do imóvel para o expropriante, já no início da demanda, se o Poder Público declarar urgência e depositar em juízo, em favor do proprietário, o quantum estabelecido em lei. Porém, o expropriante só adquire a propriedade do imóvel desapropriado mediante o pagamento da justa indenização fixada pelo órgão judicante.
A Administração Pública tem a obrigação de utilizar o imóvel para atender à finalidade especifica pela qual se deu a desapropriação. De modo que se desviar da destinação declarada dá-se a retrocessão.
Requisição
Requisição é o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse público, constitui alguém, de modo unilateral, na obrigação de prestar-lhe um serviço ou ceder-lhe transitoriamente o uso de uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuízos que tal medida efetivamente acarretar ao obrigado.
Funda-se a requisição no artigo 1228, parágrafo 3º, 2º parte do CC, que permite que a autoridade competente use propriedade particular até onde o bem público exigir, em caso de perigo iminente, como guerra, garantindo ao proprietário o direito à indenização posterior, se houver dano.
Principais diferenças entre requisição e desapropriação:
1) a desapropriação refere-se somente a bens, ao passo que a requisição, a bens e serviços;
2) a desapropriação é volvida à aquisição da propriedade. A requisição preordena-se ao uso dela;
3) a desapropriação é suscitada por necessidades permanentes da coletividade e a requisição, por necessidades transitórias;
4) a desapropriação, para se efetivar, depende de acordo ou, na falta deste de procedimento judicial. A requisição é auto-executável;
5) a desapropriação é sempre indenizável e exige indenização prévia; já a requisição, por sua vez, pode ser indenizada a posteriore e nem sempre é obrigatória.
Posse pro labore
O CC, no artigo 1228, parágrafo 4º e 5º, prescreve “...”.
Trata-se de uma inovação substancial do CC, fundada na função social da propriedade, que dá proteção especial à posse-trabalho, isto é, à posse ininterrupta e de boa-fé por cinco anos traduzida em trabalho. Essa posse qualificada é enriquecida pelo valor laborativo de um número considerável de pessoas, pela realização de obras ou serviços produtivos e pela construção de uma residência. O proprietário reivindicante, em vez de reaver a coisa, diante do interesse social, receberá em dinheiro, o justo valor. Pago o preço a sentença valerá como título para o registro do imóvel.