2019 - VIANNA - VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENIBILIDADE A PARTIR DO PROJETO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL MULTIPAVIMENTAR

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Faculdade de Tecnologia TecBrasil – Ftec 
Bacharelado em Engenharia Civil 
 
 
 
 
 
RODOLFO PAIXÃO VIANNA 
 
 
 
VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENIBILIDADE A 
PARTIR DO PROJETO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL 
MULTIPAVIMENTAR 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PORTO ALEGRE 
2019 
 
 
II 
 
RODOLFO PAIXÃO VIANNA 
 
VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENIBILIDADE A 
PARTIR DO PROJETO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL 
MULTIPAVIMENTAR 
 
Este trabalho de conclusão de curso 
foi apresentado à Faculdade de 
Tecnologia TecBrasil - FTEC como 
exigência para obtenção do título de 
Bacharel em Engenharia Civil. 
 
 
 
Orientadora Dra. GISELLE REIS ANTUNES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Porto Alegre 
2019 
 
 
III 
 
RODOLFO PAIXÃO VIANNA 
 
VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENIBILIDADE A 
PARTIR DO PROJETO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL 
MULTIPAVIMENTAR 
 
Trabalho de conclusão de curso defendido e aprovado em sua forma final pelo 
professor orientador e pelos membros da banca examinadora. 
 
 
 
 
__________________________________________________ 
Dra. GISELLE REIS ANTUNES - Orientadora 
Professora Faculdade de Tecnologia TecBrasil - FTEC 
 
 
 
__________________________________________________ 
Dro Daniel Tregano Pagnussat - Banca 
Professor Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS 
 
 
 
 
 
__________________________________________________ 
MSc Eduardo Muller Araujo – Banca 
Professor Faculdade de Tecnologia TecBrasil - FTEC 
 
 
 
 
 
 
IV 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DEDICATÓRIA 
 
Dedico este trabalho aos meus pais, 
Maura Zila Paixão Vianna e Paulo 
Almeida Vianna. Meu maior orgulho é 
poder ver o olhar de satisfação em seus 
rostos. E perceber que o cumprimento 
desta missão é uma conquista que 
também é deles. 
 
 
V 
 
VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENIBILIDADE A 
PARTIR DO PROJETO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL 
MULTIPAVIMENTAR 
RODOLFO PAIXÃO VIANNA 
Autor 
 
Dra. GISELLE REIS ANTUNES 
Orientadora 
Resumo: O conceito de desempenho está inserido na sociedade, seja ao 
avaliar um profissional ou um celular, é comum as pessoas utilizarem este termo ao 
determinar a qualidade de algum produto ou até mesmo pessoa. Na construção civil 
este conceito é definido pela NBR 15575 (ABNT, 2013) como o comportamento em 
uso da edificação, se ela atende aos requisitos solicitados. Já a capacidade da 
edificação atender ao desempenho previsto no tempo de projeto, nas condições 
previstas é utilizado o termo durabilidade. A expectativa ou previsão de a edificação 
apresentar o desempenho esperado é chamada de vida útil. 
As edificações, assim como a indústria da construção civil como um todo, se 
destacam pelo longo período de uso e vida útil. Levando-se em consideração que as 
edificações têm importância fundamental no cotidiano das pessoas e está presente 
em praticamente todos os momentos do dia dos usuários, identifica-se o grau de 
importância da conservação destes elementos. As boas práticas das manutenções 
implicam na longevidade das edificações. 
As manutenções são categorizadas de várias formas. Por exemplo, podem 
ser corretivas, que são executadas quando ocorre a falha e o sistema, componente 
ou elemento não apresenta o desempenho projetado. Outra opção é a manutenção 
preventiva, que é executada antes de ocorrer a falha, como o próprio nome sugere, 
este tipo de manutenção previne a ocorrência da falha. Dentre outros exemplos. 
O grau de facilidade para as manutenções apresentado em projeto é 
fundamental para a correta execução das mesmas, seja ao utilizar um revestimento 
não poroso e assim não acumule sujidades, fungos ou mofos na fachada, por 
exemplo, ou com a instalação de ganchos na cobertura para fixação do sistema de 
rapel. Estas preocupações em facilitar a manutenção ainda em projeto é definida 
como manutenibilidade. 
VI 
 
Estes conceitos ficaram mais evidentes no Brasil após o surgimento da NBR 
15575 (ABNT, 2013), que trata da Norma de Desempenho Brasileira, que estabelece 
obrigações não somente para o construtor, mas também para o usuário. Percebe-se 
que a construção civil no Brasil está evoluindo no quesito desempenho, e as 
construtoras que se mantém no mercado precisam entender o conceito de 
desempenho e colocar em prática. 
Enquanto o Brasil ainda discute o termo desempenho, normas 
internacionais, como a DIN na Alemanha ou a JIS no Japão, estabelecem requisitos 
de sustentabilidade, com o desempenho já intrínseco na discussão. 
Neste contexto, o presente estudo se propõe a analisar as condições de 
manutenibilidade de uma edificação residencial multipavimentar localizada na cidade 
de Porto Alegre, no estado do Rio Grande do Sul, através do projeto, com base nas 
indicações de manutenções do manual de uso, operação e manutenção entregue 
pela construtora. Soluções são apresentadas para os problemas encontrados quanto 
às falhas nas condições de manutenibilidade da edificação. 
 
Palavras chave: Edifício multipavimentar; Projeto; Manutenção; 
Manutenibilidade. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
VII 
 
VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENIBILIDADE A 
PARTIR DO PROJETO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL 
MULTIPAVIMENTAR 
RODOLFO PAIXÃO VIANNA 
Autor 
 
Dra. GISELLE REIS ANTUNES 
Orientadora 
Abstract: The concept of performance is inserted in society, whether in evaluating a 
professional or a cell phone, it is common for people to use this term when 
establishing the quality of a particular product or person. In civil construction this 
concept is defined as the behavior while using the building. Likewise the capacity of 
the building to meet the expected performance is called by the term durability. And 
the expectation or prediction of the building to present the expected performance is 
called a cicle life. 
Buildings, as well as the construction industry in general, stand out over the long 
period of use and cicle life. Considering that buildings are of fundamental importance 
in the daily lives of people and is present at practically every moment of the day of 
the users, the importance of the conservation of these elements is identified. Good 
maintenance practices mean the longevity of buildings. 
The maintenances are categorized in several ways. It can be corrective, which is 
performed when the failure occurs and the system, component, or element do not 
exhibit the designed performance. Another option is preventive maintenance, which 
is performed before the failure occurs. As it’s name suggests, this type of 
maintenance prevents the occurrence of the failure. 
The concept of maintenance shows many forms of executions, however it is 
important for the accomplishment of the maintenance to occur with excellence, that 
the project must present good conditions. Either by using a non-porous coating to 
avoid accumulating dirt, fungi or molds on the facade, for example, or by installing 
hooks on the cover for attaching the rappelling system. This concern in facilitating 
maintenance while still in design is defined as maintainability. 
These concepts became more evident in Brazil after the emergence of NBR 15575 
(ABNT, 2013), which is the Brazilian Performance Standard, in which it establishes 
VIII 
 
obligations not for the constructor, but also for the user. It is noticed that civil 
construction in Brazil is evolving in the performance subject. The construction 
companies that remain in the market need to understand the concept of performance 
and put into practice. 
While Brazil still discusses the term performance, international norms, such as DIN in 
Germany or JIS in Japan, establish sustainability requirements, with the already 
intrinsic performance in the discussion. 
In this context, the present study proposes to analyze the maintenance conditions of 
a multipavimentary residential building located in thecity of Porto Alegre, in the state 
of Rio Grande do Sul, through the project. Based on the maintenance instructions of 
the user manual, operation and maintenance delivered by the contractor. Solutions 
are presented for the problems encountered in faults in the maintenance conditions 
of the building. 
 
Key words: Buildings, maintenance, maintainability. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IX 
 
LISTA DE FIGURAS 
Figura 1 - Usina do gasômetro de Porto Alegre/RS em 1950. .................................................... 22 
Figura 2 - Usina do Gasômetro revitalizada 2018 ......................................................................... 22 
Figura 3 - Níveis de desempenho com e sem manutenção ........................................................ 26 
Figura 4 - Níveis de desempenho x níveis de vida útil ................................................................. 27 
Figura 5 - Custo comparativo do ciclo de vida ............................................................................... 29 
Figura 6 - Estrutura adotada na NBR 15575 (ABNT, 2013) ........................................................ 33 
Figura 7 - Causas de deterioração .................................................................................................. 37 
Figura 8 - Escalas geográficas ......................................................................................................... 38 
Figura 9 Causas de degradação no ambiente interno ................................................................. 39 
Figura 10 - Causas intrínsecas de deterioração ............................................................................ 40 
Figura 11 Causas extrínsecas de deterioração ............................................................................. 41 
Figura 12 - Distribuição da incidência dos acidentes prediais segundo a origem ................... 42 
Figura 13 - Modelos de manutenção ............................................................................................... 44 
Figura 14 - Custo x Tipo de manutenção ....................................................................................... 46 
Figura 15 - Evolução dos custos pela fase de intervenção ......................................................... 46 
Figura 16 - Passos para assegurar a garantia do imóvel ............................................................ 57 
Figura 17 - Ciclo da qualidade na construção ............................................................................... 71 
Figura 18 - Zoneamento bioclimático brasileiro ............................................................................. 85 
Figura 19 - Zona Bioclimática 3........................................................................................................ 85 
Figura 20 - Temperaturas máximas no estado do RS .................................................................. 86 
Figura 21 - Temperaturas mínimas no estado do RS................................................................... 86 
Figura 22 - Umidade relativa do ar no estado do RS (%) ............................................................ 87 
Figura 23 - Precipitação acumulada para o estado do RS .......................................................... 87 
Figura 24 - Mapa de isopletas com velocidades básicas no Brasil (m/s) .................................. 88 
Figura 25 - Luminária de emergência ............................................................................................. 93 
Figura 26 – Piso de granito itaúnas ................................................................................................. 94 
Figura 27 – Piso de granito itaúnas ................................................................................................. 94 
Figura 28 - Calha localizada na entrada da brinquedoteca ......................................................... 95 
Figura 29 - Grelha do estacionamento parafusada....................................................................... 95 
Figura 30 – Sujidade na canaleta do estacionamento ................................................................. 96 
Figura 31 - Sistema SPDA ................................................................................................................ 96 
Figura 32 - Sistema SPDA ................................................................................................................ 97 
Figura 33 – Sistema SPDA ............................................................................................................... 97 
Figura 34 – Parte inferior do peitoril em um encontro 45º entre pedras .................................... 98 
Figura 35 – Extremidade lateral do peitoril junto à fachada ........................................................ 98 
Figura 36 – Parte inferior do peitoril junto a fachada .................................................................... 99 
Figura 37 – Extremidade lateral do peitoril junto à fachada ........................................................ 99 
Figura 38 – Telhado verde .............................................................................................................. 100 
Figura 39 – Telhado verde .............................................................................................................. 100 
Figura 40 – Porta de acesso ao telhado verde ............................................................................ 101 
Figura 41 – Porta de acesso ao telhado verde ............................................................................ 101 
Figura 42 – Cobertura da edificação ............................................................................................. 102 
Figura 43 - Altura apresentada em ponto sem guarda corpo na cobertura ............................ 102 
Figura 44 - Elemento do SPDA exposto em ambiente de tráfego de pessoas na cobertura 103 
Figura 45 - Acesso à cobertura sem guarda corpo na lateral ................................................... 103 
Figura 46 - Manchas na fachada ................................................................................................... 104 
Figura 47 - Manchas na fachada ................................................................................................... 104 
Figura 48 - Manchas na fachada ................................................................................................... 104 
X 
 
Figura 49 - Manchas na fachada ................................................................................................... 105 
Figura 50 - Sistema de exaustão das churrasqueiras das unidades de cobertura ................ 106 
Figura 51 - Coberturas do prédio ................................................................................................... 107 
Figura 52 - Sistema SPDA .............................................................................................................. 107 
Figura 53 - Medidores de luz .......................................................................................................... 108 
Figura 54 - Caixa de passagem elétrica ....................................................................................... 108 
Figura 55 - Medidores de gás ......................................................................................................... 109 
Figura 56 - Abrigo de gás ................................................................................................................ 109 
Figura 57 - Caixa de passagem das tubulações de gás ............................................................ 110 
Figura 58 - Saída de emergência .................................................................................................. 110 
Figura 59 - Selagem corta fogo ...................................................................................................... 111 
Figura 60 - Distância entre edifícios ..............................................................................................111 
Figura 61 - Equipamentos contra incêndio ................................................................................... 112 
Figura 62 - Shaft para tubulação do pluvial .................................................................................. 112 
Figura 63 - Guarda-corpo de vidro normatizado ......................................................................... 113 
Figura 64 - Galeria com passagem de tubulações dos sistemas hidráulicos ......................... 113 
Figura 65 - Janela inspeção para parede diafragma .................................................................. 114 
Figura 66 - Parede de PVC em frente a parede diafragma ....................................................... 114 
Figura 67 - Esquadria de PVC e fachada com revestimento em pastilhas ............................. 115 
Figura 68 - Estruturas instaladas na cobertura ............................................................................ 115 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
XI 
 
LISTA DE QUADROS 
Quadro 1 - Valorização em função da qualidade da manutenção ............................................. 17 
Quadro 2 - Requisitos de usuário .................................................................................................... 31 
Quadro 3 - Agentes relevantes para o desempenho de uma edificação .................................. 35 
Quadro 4 - Conteúdos do manual de acordo com a NBR 14037 (ABNT, 2011) ...................... 62 
Quadro 5 - Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora - 
Incumbência pela renovação a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades ......... 64 
Quadro 6 - Quadro comparativo entre softwares .......................................................................... 69 
Quadro 7 - Check list quanto as condições de manutenibilidade ............................................... 90 
Quadro 8 - Check list quanto as condições de manutenibilidade ............................................... 91 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
XII 
 
LISTA DE EQUAÇÕES 
Equação 1 – Função manutenibilidade ................................................................................ 50 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
XIII 
 
LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS 
ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas 
ANSI: American National Standards Institute 
AsBEA-RS: Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura do Rio Grande do 
Sul 
ASTM: American Society for Testing and Materials 
BAS: Building Automation Systems 
BIN: Building Information Model 
CEEE: Companhia de Estadual de Energia Elétrica 
CFTV: Circuito Fechado de TV 
CONMETRO: Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial 
DMAE: Departamento Municipal de Água e Esgoto 
DIN: Deutsches Institut für Normung 
IBAPE: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
INMET: Instituto Nacional de Meteorologia 
ISO: International Organization for Standardization 
LCC: Life Cycle Cost 
NBR: Norma Brasileira 
Pe PeBBu: Performance Based Building 
PVA: Polyvinyl acetate 
PVC: Polyvinyl Chloride 
SAAS: Software As A Service 
SIG: Sitemas de Informações Geográficas 
SINDUSCON: Sindicato da Indústria da Construção Civil 
SPDA: Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
XIV 
 
SUMÁRIO 
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................... 15 
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO E JUSTIFICATIVA .......................................................... 15 
1.2 ESTRUTURA DO TRABALHO ............................................................................. 18 
1.3 OBJETIVOS ......................................................................................................... 19 
1.3.1 Objetivo geral ........................................................................................................ 19 
1.3.2 Objetivos específicos ............................................................................................. 19 
2 CONCEITOS, LEGISLAÇÃO E NORMAS PERTINENTES................................. 19 
2.1 PRINCIPAIS CONCEITOS .................................................................................. 20 
2.1.1 Desempenho ......................................................................................................... 20 
2.1.2 Durabilidade .......................................................................................................... 23 
2.1.3 Vida Útil ................................................................................................................ 24 
2.1.4 Exigências Do Usuário ............................................................................................ 29 
2.1.5 Condições de exposição da edificação .................................................................... 34 
2.1.6 Manutenção .......................................................................................................... 42 
2.1.7 Manutenibilidade .................................................................................................. 48 
2.2 NORMAS E LEIS PERTINEnTES ........................................................................ 50 
3 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ......... 60 
3.1 ESTRUTURA DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS 
EDIFICAÇÕES ........................................................................................................... 61 
3.2 REGISTRO E CONTROLE DAS MANUTENÇÕES ............................................. 67 
3.3 PREMISSAS DE PROJETO QUE FACILITAM A MANUTENÇÃO PREDIAL ....... 72 
3.3.1 Caderno Técnico AsBEA-RS ..................................................................................... 74 
4 ESTUDO DE CASO ............................................................................................ 80 
4.1 CONTEXTO DO EDÍFICIO ESTUDADO .............................................................. 81 
4.2 CONDIÇÕES DE EXPOSIÇÃO ESTUDADA ....................................................... 84 
4.3 MÉTODO ADOTADO NO ESTUDO DE CASO .................................................... 89 
4.4 RESULTADOS DO ESTUDO DE CASO .............................................................. 91 
4.4.1 Itens que não apresentaram condições favoráveis de Manutenibilidade e possíveis soluções 
para o problema ................................................................................................................ 93 
5 CONCLUSÃO ................................................................................................... 116 
6 REFERÊNCIAS ................................................................................................. 119 
ANEXOS .................................................................................................................. 128 
 
15 
 
1 INTRODUÇÃO 
Devido ao extenso período de uso de uma edificação, torna-se necessária a 
execução de manutenções, assim como ocorre na indústria automobilística por meio 
das revisões periódicas dos veículos. Uma das importantes diferenças, neste caso, é 
que o tempo de vida útil de um empreendimento imobiliário é muito maior. 
Neste sentido, Castro (2007) explica que um imóvel é projetado e construído 
para que atenda aos usuários por um longo período. Para suprir esta expectativa, 
segundo ele, é fundamental a constante prática de manutenções preventivas – que, 
excepcionalmente, são práticas não muito difundidas no Brasil. Assim como a 
manutenção preventiva de automóveis, por exemplo, são poucos os usuários de 
imóveis que realizam este tipo de manutenção, ou quando fazem o seu uso, é feita 
de maneira inadequada. 
Atualmente existem normas técnicas de fundamental importância para que 
as edificações consigam atingir o desempenho para o qual foram projetadas. Dentre 
elas serão utilizadas fundamentalmenteneste trabalho como base para o estudo de 
caso a NBR 15575 (ABNT, 2013), que estabelece requisitos e critérios de 
desempenho mínimos aplicáveis às edificações; a NBR 14037 (ABNT, 2011), que 
oferece diretrizes para elaboração do manual de uso, operação e manutenção das 
edificações – esta deve ser entregue pela construtora aos usuários do 
empreendimento. E finalmente a NBR 5674 (ABNT, 2012), que define os requisitos 
para o sistema de gestão de manutenção. 
Sabendo que as normas determinam as devidas responsabilidades, tanto 
para o construtor quanto para o usuário, é preciso que o projeto executado esteja de 
acordo para que sejam realizadas as devidas manutenções. 
Neste estudo de caso será realizada, a partir do projeto, uma análise das 
condições de manutenibilidade de um edifício residencial multipavimentar. 
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO E JUSTIFICATIVA 
Nos dias de hoje é dada insuficiente importância à manutenção predial por 
parte do usuário e até mesmo das construtoras. De acordo com Bocchile (2002), 
estudos apontam que o mau uso dos imóveis é consequência da desinformação dos 
16 
 
moradores e usuários, e é uma das maiores causas de ocorrências de necessidade 
de manutenção. 
A discussão sobre este tema deve ser cada vez mais ampliada e discutida, 
pois a mesma atende a sociedade como um todo, dado que as pessoas residem, 
trabalham, estudam e se divertem se utilizando de edificações. 
Mesmo no meio acadêmico, o assunto também é negligenciado, sendo 
apresentado normalmente em cursos de extensão, especialização ou matérias 
optativas, e não na grade curricular obrigatória de cursos de graduação. Segundo 
Cardoso (2016), a maioria dos cursos de engenharia fornecidos no Brasil não 
incluem a disciplina de manutenção predial. Analisando os dez melhores cursos do 
país, conforme o Ranking Universitário Folha, realizado por Folha de São Paulo no 
ano de 2015, apenas a Universidade Federal do Rio Grande do Sul possuía em sua 
grade curricular a matéria – porém, como disciplina optativa, não obrigatória. 
Por este pretexto, é fundamental o desenvolvimento de trabalhos 
acadêmicos voltados à área de manutenção predial. 
Tratando-se de edificações, o período de uso é normalmente muito maior 
que o tempo de fabricação. A não realização das manutenções previstas no projeto 
inicial torna a edificação inviável economicamente, tendo um desempenho abaixo do 
esperado. Kletz (1993) relata que problemas decorrentes da falta de manutenção 
propiciam acidentes graves e colocam em risco o meio ambiente, ser humano e a 
integridade da instalação. 
A NBR 5674 (ABNT, 2012) considera inviável economicamente e inaceitável 
sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos 
descartáveis, destinados a uma simples substituição quando os requisitos de 
desempenho estiverem abaixo dos níveis aceitáveis. Isto exige que as manutenções 
sejam iniciadas tão logo a edificação seja colocada em uso. A elaboração e a 
implantação de um programa de manutenção nas edificações, além de fundamentais 
para segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a 
manutenção dos níveis de desempenho ao longo de sua vida útil. 
Gomide (2011) reforça a importância econômica da manutenção predial e 
estima a valorização ou desvalorização de acordo com índices, assim demonstra a 
importância da gestão da manutenção predial no valor final do imóvel e leva em 
consideração também questões como segurança, conforto e demais condições de 
17 
 
habitabilidade. 
Em análise ao quadro 1, segundo Gomide (2011) o tipo de manutenção 
realizada também influencia diretamente na valorização do imóvel. Manutenções 
planejadas ligadas a melhoria da edificação pode valorizar em média 15% no valor 
do imóvel segundo Gomide. Enquanto no extremo final do quadro apresenta um 
índice onde praticamente não há manutenções, o imóvel pode desvalorizar em 
média 15%. 
Quadro 1 - Valorização em função da qualidade da manutenção 
Valorização ou desvalorização 
Estimativa periódica em função da qualidade da manutenção 
ME Manutenção Excepcional (preventiva e melhoria excepcional) 15% 
MO Manutenção Ótimo (preventiva de melhoria) 10% 
MN Manutenção Normal (preventiva) 7,5 
MM Manutenção Mínima (corretiva) 0 
MD Manutenção Deficiente (corretiva eventual) -7,5% 
MP Manutenção Péssima (corretiva eventual) -10% 
MI Manutenção Inexistente (apenas limpeza) -15% 
Fonte: Gomide (2011) 
Percebe-se que de acordo com o quadro 1 a manutenção não fica vinculada 
somente a conservações do edifício, mas também como um meio de valorização 
financeira do bem, questão importante para quem atua profissionalmente no ramo 
imobiliário e principalmente para o próprio usuário. 
Segundo Mobley (1990), na indústria americana, os custos com manutenção 
representam entre 15% e 40% dos custos de bens produzidos. Fogel e Petersen 
(1997) estimam que a indústria americana gasta mais de 200 bilhões de dólares por 
ano em manutenções. E afirmam que perdas de produção devido ao tempo de 
inatividade dos equipamentos superariam este valor em caso de negligência com a 
manutenção. 
Do ponto de vista jurídico, a não realização das manutenções pode 
influenciar na perda de garantia. Borges (2008) explica que o período de vida útil é 
um período que o construtor deve responder pelo desempenho da edificação, no 
entanto, esta responsabilidade passa a ser do usuário em casos de falta de 
manutenção, cuidados de uso, operação, etc. Assim como a construtora ou 
incorporadora têm suas responsabilidades, o usuário também tem. O autor continua 
18 
 
citando que as condições adequadas de uso e operação da edificação são definidas 
em projeto, e o não atendimento por parte do usuário pode afetar diretamente o 
desempenho esperado ao longo da vida útil do imóvel. Explica ainda que se a 
utilização da edificação for diferente da definida em projeto, vários requisitos de 
desempenho podem não ser atendidos. Da mesma forma, as condições de 
operação em uso, principalmente a elaboração e implementação de programas de 
manutenção corretiva e preventiva, afetam de maneira importante a obtenção do 
desempenho esperado em projeto. 
Neste contexto, a função da manutenção, sustenta Monchy (1989), passa a 
ser vista como um setor importante sobre o qual pesa a responsabilidade de 
minimizar perturbações, e não mais como uma fonte de custos e gastos. 
1.2 ESTRUTURA DO TRABALHO 
Este trabalho é composto por quatro capítulos. 
O primeiro capítulo é composto pela introdução com um parecer inicial 
referente ao trabalho, apresentando a necessidade de manutenção predial e as 
normas brasileiras que serão abordas neste estudo de caso para chegar a 
conclusão final. A introdução está dividida com a justificativa que demonstra porque 
este trabalho é importante para sociedade, seguida pela estrutura do trabalho que 
informa como o estudo está organizado e que informações apresentam em cada 
capítulo, e por fim, o objetivo principal e os específicos apresentando a intenção final 
deste estudo de caso. 
O segundo capítulo aponta o tema manutenção predial, subdividido em 
categorias como conceito e leis vigentes. Após discorrer sobre manutenção predial, 
aborda-se o tema do manual de uso, operação e manutenção das edificações. 
No terceiro capítulo são informadas as premissas de projeto, com as 
informações que precisam ser levadas em consideração no processo criativo, quais 
fatores são relevantes e quais influenciarão diretamente no período de uso da 
edificação. 
O quarto capítulo apresenta o objeto de estudo, as condições do ambiente 
em que ele se encontra e os resultados obtidos no estudo de caso, referente as 
condições de manutenibilidade da edificação. 
19 
 
1.3 OBJETIVOS 
1.3.1 Objetivo geral 
Este trabalho tem como objetivo geral avaliar se o projeto do 
empreendimento permite ou facilita as inspeções prediais, bem como intervenções 
de manutençãoprevistas na NBR 14037 (ABNT, 2011). 
1.3.2 Objetivos específicos 
Com o intuito de expor o objetivo geral desta pesquisa, propõem-se como 
objetivos específicos: 
 Identificar as condições de manutenibilidade de uma edificação 
multipavimentar; 
 Buscar soluções de projeto para uma melhor condição de 
manutenibilidade; 
 Estabelecer um comparativo entre normas técnicas nacionais e 
internacionais; 
 Apresentar como as manutenções devem ser executadas e registradas 
por parte dos usuários 
 Apresentar os direitos básicos e responsabilidades dos usuários e 
construtores. 
2 CONCEITOS, LEGISLAÇÃO E NORMAS PERTINENTES 
Segundo Rosa (2006), manutenção é como uma combinação de ações 
conduzidas para substituir, revisar ou modificar componentes. E segundo Fontes 
(2014) envolvem inspeções periódicas nas edificações. 
A NBR 5674 (ABNT, 2012) define alguns requisitos que devem ser 
considerados durante a escolha do sistema de manutenção, são eles: 
 A tipologia da edificação; 
 O uso efetivo da edificação; 
 O tamanho e complexidade da edificação; 
 A localização e implicações do entorno da edificação; 
 Os sistemas e equipamentos; 
20 
 
 Os materiais utilizados na construção; 
E preve também um conjunto de diretrizes como base de orientação a 
manutenção, são elas: 
 Preservar o desempenho previsto em projeto. 
 Estabelecer as informações pertinentes e o fluxo de comunicação. 
 Estabelecer responsabilidades e autonomia em decisões dos 
envolvidos. 
Porém o tema manutenção é muito mais complexo e abrangente. E é 
preciso o entendimento de alguns conceitos para a total absorção da importância do 
tema para a construção civil. 
2.1 PRINCIPAIS CONCEITOS 
2.1.1 Desempenho 
A NBR 15575 (ABNT, 2013) define desempenho como sendo o 
comportamento em uso de uma edificação ou sistema. 
Gibson (1982) aborda o tema desempenho como sendo a prática de se 
pensar em termos de fins e não de meios. Preocupando-se com os requisitos que a 
construção deve atingir ou atender e não com a prescrição de como que esta deve 
ser construída. 
O usuário comum no Brasil normalmente não tem conhecimento e nem vive 
a cultura que o habilite para avaliar o desempenho de uma edificação. Borges (2008) 
exemplifica que consumidores, de modo geral, ao adquirirem produtos como 
eletrodomésticos, móveis, vestuários e outros de compra repetitiva, são capazes de 
avaliar de forma intuitiva o desempenho destes produtos e adquirem experiência e 
conhecimento através de erros e acertos. Fazer uma avaliação baseada no acerto e 
erro acaba sendo mais complicado quando o assunto é o imóvel. Precisa-se levar 
em conta que as edificações são um produto de vida útil muito longo e de muitos 
anos de uso pelo consumidor. Além disso, são adquiridos com menor frequência, 
ainda mais quando se tratam de empreendimentos populares. 
Possam e Demoliner (2013) alertam ainda que o desempenho pode variar 
de um usuário para outro, dependendo da concepção do usuário (exigências do 
usuário), e dos cuidados que este terá em uso (manutenção). Depende também das 
21 
 
condições externas em que a edificação está exposta, como temperatura, umidade 
insolações ou outro tipo de ação externa resultante da ocupação. 
Vista a importância do tema desempenho, assim como sua subjetividade, é 
fundamental saber que existe a possibilidade de medir o desempenho de uma 
edificação. 
A forma de estabelecimento do desempenho na NBR 15575 (ABNT, 2013) é 
citada como comum e internacionalmente pensada pela definição de requisitos 
qualitativos e critérios quantitativos. O desempenho é medido através de métodos de 
avaliação os quais permitem a mensuração clara do seu atendimento. 
Do ponto de vista técnico, Borges (2008) enquadra o conceito de 
desempenho não somente para sistemas, mas também para elementos e 
componentes, e exemplifica, tais como tubo de PVC, fechadura, esquadria de 
alumínio, etc. 
Para NBR 15575 (ABNT, 2013), sistema é a maior parte funcional da 
edificação e se trata de um conjunto de elementos e componentes que exercem uma 
macro função na edificação. São divididos, por exemplo, em fundação, estrutura, 
pisos, vedações verticais, cobertura e outros. O Elemento é a parte de um sistema, 
geralmente composto por um conjunto de componentes, por exemplo, parede de 
vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado ou estruturas de cobertura. 
Já o Componente é uma unidade integrante de determinado sistema, com forma 
definida, destinado a atender funções específicas, como por exemplo, bloco de 
alvenaria ou folha de porta. 
Porém, as construções podem se tornar inadequadas para cumprir as 
funções para as quais foram projetadas, sem que tenha ocorrência de degradação 
dos materiais empregados, mas somente por mudanças nas necessidades do 
usuário, onde não há a possibilidade de adequar a construção. 
Segundo John e Sato (2006), isto ocorre por conta da evolução tecnológica, 
por mudanças de cultura por parte do usuário, questões econômicas, mudanças 
sociais ou até mesmo pelo fim da função para o qual o produto foi projetado. 
Os autores citam um exemplo de obsolescência, como os gasômetros 
existentes nas grandes cidades, responsáveis à época por iluminar as grandes 
metrópoles através do gás de carvão, como indicado na figura 1, através de uma 
imagem do gasômetro de Porto Alegre em 1950. Hoje o local é uma área de lazer da 
cidade muito frequentada pelos Porto Alegrenses. Mais ainda após a revitalização 
22 
 
da orla do Guaíba, conforme pode ser visto na figura 2. 
 
Figura 1 - Usina do gasômetro de Porto Alegre/RS em 1950. 
 
Fonte: Guasca tur (2014) 
Figura 2 - Usina do Gasômetro revitalizada 2018 
 
Fonte: Agência Preview (2013) 
Os autores destacam outro exemplo: a fácil percepção das mudanças 
culturais em acabamentos ou em fachadas de edifícios. Os revestimentos cerâmicos 
que podem desempenhar suas funções por mais de cem anos, são substituídos 
muito antes de alcançar o fim da vida útil. 
Ou ainda por mudanças sociais, como o presídio do Carandiru, demolido por 
ter se tornado socialmente obsoleto. 
23 
 
 
2.1.2 Durabilidade 
Outro conceito importante na construção civil é o de Durabilidade. A 
durabilidade segundo Borges (2008) é a capacidade do sistema, elemento, 
componente ou até mesmo a construção como um todo de atender ao desempenho 
previsto durante determinado período. A durabilidade de um sistema deve ser 
compatível com a vida útil. 
A NBR 15575 (ABNT, 2013) define durabilidade como sendo a capacidade 
da edificação de desempenhar suas funções ao longo do tempo, sob condições de 
uso e manutenção indicadas. 
A ISO 13823 (2008) define durabilidade como sendo a capacidade de uma 
estrutura ou componentes de satisfazer, com a devida manutenção planejada, os 
requisitos de desempenho determinados em projeto, por um período específico de 
tempo, sob a influência das ações ambientais, ou como resultado dos processos de 
envelhecimento natural. 
Para Possan e Demoliner (2013) durabilidade se trata de uma visão 
retrospectiva do desempenho de determinada estrutura. Somente por meio da 
utilização de modelos que representem os processos de deterioração a que está 
suscetível, se pode avaliar a expectativa de que uma estrutura pode ser durável ou 
não. Para garantias de projeto, requer-se a utilização de metodologias de previsão 
de vida útil. 
A durabilidade na prática, segundo John e Sato (2006), pode ser descrita 
pela variação do desempenho ao longo do tempo. Como a capacidade do produto 
em atender as necessidades dos usuários pode variar ao longo do tempo, a variação 
de desempenho pode ser descrita por meio de um indicador de degradação. Por 
exemplo, quando a cor é uma característica considerada relevante para o 
desempenho, a variação da mesma pode ser utilizada como um indicador de 
degradação. 
É importante não vincular o termo durabilidade de uma edificação amateriais específicos. Os autores dizem ainda que a durabilidade é a capacidade da 
edificação e suas partes manterem o desempenho ao longo do tempo, e pode ser 
entendida como a capacidade de um produto cumprir a função para o qual foi 
projetado. Mais especificamente, é o resultado da interação entre o material e o 
24 
 
ambiente que o cerca, e não uma propriedade especifica do material. Sendo assim, 
um mesmo material pode apresentar funções de desempenho diferentes para 
variadas condições de exposição. 
2.1.3 Vida Útil 
Borges (2008) explica vida útil, como sendo o período em que os sistemas, 
elementos e componentes mantêm o desempenho esperado, quando submetidos 
apenas às atividades de manutenção definidas em projeto. 
Para Possan e Demoliner (2013), de forma geral, vida útil consiste em medir 
a expectativa de duração de determina estrutura ou suas partes, dentro de limite de 
projeto, no período do seu ciclo de vida. 
A ISO 13823 (2008) considera vida útil como sendo o período efetivo de 
tempo durante o qual uma estrutura ou seus componentes atendem os requisitos de 
desempenho estipulados em projeto, sem ações imprevistas de manutenção. 
Dentro destas diretrizes existe a vida útil de projeto ou VUP, que segundo 
Borges (2008) é um prazo teórico que define o período de tempo para o qual o 
edifício é projetado, capaz de atender aos requisitos de desempenho esperados. 
Os autores Branco, Paulo e Garrido (2013) ao elaborarem o Boletim Técnico 
sobre questões da vida útil na construção civil, citam um bom exemplo, o caso das 
pontes. 
Os benefícios desta construção podem ser quantificados levando em conta o 
tempo poupado pelos utilizadores da ponte. Sendo assim, o valor econômico da 
ponte, durante a vida útil, pode ser estimado considerando o tráfego da ponte 
multiplicado pelas pessoas transportadas, pelo tempo poupado na travessia e pelo 
rendimento per capita do país. 
Portanto as pontes são projetadas para prestarem um serviço, levando em 
conta o tráfego máximo diário, dentro de um ser período de tempo que se defini 
como a vida útil. Para uma ponte ser rentável economicamente, no fim de sua vida 
útil, os benefícios gerados pela ponte precisam ser superiores aos custos de projeto, 
construção e manutenção. Está vida útil associada a rentabilidade do investimento 
designa-se por Vida Útil Funcional e representa a base de todos os investimentos na 
construção. 
Ainda nestes mesmos investimentos, o papel dos engenheiros é conceber, 
construir e manter construções que garantam segurança e solidez aos usuários 
25 
 
durante um período de tempo que deve ser maior ou igual ao da Vida Útil Funcional, 
e que se designa por Vida Útil Estrutural. Entendido os conceitos, a Vida Útil 
Funcional deve garantir a rentabilidade do investimento aplicado, enquanto a Vida 
Útil Estrutural deve assegurar que a estrutura suporte da demanda estabelecida em 
projeto. 
Mas não se executa uma construção levando em conta somente viabilidade 
econômica e estrutural. Uma edificação é composta também por componentes não 
estruturais, que pensando em Sustentabilidade, tem uma influência significativa na 
qualidade e funcionalidade das construções. Assim se torna fundamental uma 
definição clara da vida útil dos componentes não estruturais. 
O conceito de vida útil na NBR 15575 (ABNT, 2013) é definido como um 
período de tempo em que o edifício desempenha as atividades para as quais foi 
projetado e construído, atendendo os níveis de desempenho previstos na própria 
Norma. Ressalta que deve ser levada em consideração a periodicidade e a correta 
execução dos processos de manutenção. 
A vida útil e desempenho estão diretamente ligados a qualidade das 
manutenções. A figura 3 apresenta o comportamento da edificação, quanto a vida 
útil e desempenho, se realizadas ou não as manutenções. Percebe-se que a cada 
manutenção realizada a edificação tem uma sobre vida, ou seja, um aumento do 
nível de desempenho, colaborando para que a edificação atinja a vida útil de projeto 
ou até mesmo um período maior do que este. 
26 
 
Figura 3 - Níveis de desempenho com e sem manutenção 
 
Fonte: Possan e Demoliner (2013) 
A NBR 15575 (ABNT, 2013) também estabelece um período de vida útil 
mínimo definido para cada sistema, são eles: 
 Estruturas: 50 anos; 
 Pisos internos: 13 anos; 
 Vedação vertical externa: 40 anos; 
 Vedação vertical interna: 20 anos; 
 Cobertura: 20 anos; 
 Hidrossanitário: 20 anos. 
Como a NBR 15575 (ABNT, 2013) estabelece requisitos para se identificar o 
desempenho da edificação, nos quais se pode quantificar, podendo assim dividir o 
desempenho em três níveis, mínimo, intermediário e superior, conforme 
estabelecido na figura 4. 
 
 
 
 
 
27 
 
Figura 4 - Níveis de desempenho x níveis de vida útil 
 
Fonte: Possan e Demoliner (2013) 
A NBR 15575 (ABNT, 2013) ao estabelecer níveis de desempenho 
superiores, conforme indicado na figura 5, disponibiliza para o mercado imobiliário 
mais uma opção de diferencial perante a concorrência. 
As figuras 4 e 5 apresentam informações importantes de fatores 
influenciadores na vida útil e como ela pode ser prolongada. Porém mesmo com a 
execução das manutenções as edificações possuem um fim da vida útil. Segundo 
Antonoff (2016), a edificação atinge o fim da vida útil quando o desempenho de uma 
das suas funções (ou mais de uma) é menor que o requerido no seu uso, não 
cumprindo a função para o qual foi projetada. 
Estimar a vida útil de determinado produto ou construção, por exemplo, 
apresenta grande importância do ponto de vista de engenharia. John e Sato (2006) 
destacam este interesse por permitir estimar o impacto de decisões ainda na fase de 
projetos, nos custos de manutenção ou até mesmo para controlar o impacto 
ambiental. 
2.1.3.1 Otimização do Life Cycle Cost (custo do ciclo de vida) 
De acordo com Brown et al (1985), o life cycle cost, ou em português, custo 
do ciclo de vida, pode ser definido com um método de cálculo onde se pode prever o 
custo total da propriedade levando em consideração toda a vida útil do ativo. Neste 
método, os autores consideram não somente o custo inicial, mas todos os custos 
28 
 
subsequentes significantes esperados, assim como o valor residual ou quaisquer 
outros custos quantificáveis a serem derivados. 
Ainda segundo os autores este método deve ser utilizado sempre que 
houver uma decisão em iniciar algum projeto de ativo, e considerar todas as fases, 
projeto, execução, uso, manutenção e descarte ou revitalização. 
Com uma definição análoga, Santos (2007) estabelece os períodos a serem 
considerados durante o cálculo do custo do ciclo de vida, desde sua concepção, e 
faz uma analogia à um berço, até o fim da vida útil, e faz uma analogia à um tumulo. 
E diz que o sistema independe do produto, que pode ser desde uma petroquímica 
até uma carroceria de ônibus. 
A vida útil de uma edificação pode variar muito com base tanto na qualidade 
do projeto como nas manutenções realizadas durante o período de uso. Segundo 
Barros Filho (2018), a gestão da qualidade tem por meta buscar que os 
equipamentos não possuam defeitos, sendo capaz de eliminar qualquer 
inconveniência durante a fase de projeto, de concepção e uso do produto em sua 
vida útil. O autor destaca como inconveniências erros, desperdícios, retrabalhos, 
acidentes, doenças ocupacionais, desmotivação, atrasos, poluição, falhas de 
comunicação, insatisfação das partes interessadas, dentre outros. Em resumo, tudo 
capaz de gerar custos da não qualidade, consequentemente, necessidade de ações 
corretivas. 
O autor coloca como o grande desafio da construção civil no Brasil a 
mudança cultural no segmento empresarial. Hoje a cultura não é de agregar valor, 
mas ganhar dinheiro no curto prazo sem sustentabilidade empresarial. Porém outra 
problemática encarada pela gestão da qualidade na construção civil é a culturade 
análise da obra somente pelos gastos óbvios, como preço do projeto básico, 
executivo e o valor da obra em si, do empreendimento até se dar a inauguração e 
início do uso. Este valor é conhecido como custo pré-operacional. O autor cita como 
exemplo em gestão da qualidade o Japão, conforme pode ser visto na figura 5. 
 
 
 
 
 
29 
 
Figura 5 - Custo comparativo do ciclo de vida 
 
Fonte: Adaptado de Barros Filho (2018) 
Na figura 5 percebe-se que o barato pode sair caro no fim das contas. A 
figura ilustra três exemplos de LCC, no exemplo A se tem uma edificação com um 
baixo custo de construção, porém um custo elevado no período de uso, 
característica esta de países subdesenvolvidos, que apesar de ter um custo de 
construção menor, no somatório com o período de uso acaba tendo um custo maior 
que os outros exemplos B e C. O exemplo B apresenta uma edificação com um 
custo de construção maior que o exemplo anterior, porém a economia no período de 
uso compensa este fato, com a edificação B tendo um custo menor que o exemplo A 
no somatório dos custos de construção e período de uso, o empreendimento do 
exemplo B é típico de países emergentes. O empreendimento do exemplo C é 
característico de países desenvolvidos, como o Japão, já citado pelo autor, onde o 
custo de construção e no período de uso é menor do que nos outros exemplos. Isto 
se deve a cultura já estabelecida nestes países com a qualidade e sustentabilidade 
intrínsecas as construções, consequentemente com o custo de ciclo de vida também 
intrínseco. 
2.1.4 Exigências Do Usuário 
É preciso entender que o objetivo final de processo construtivo é o usuário 
final. Em um contexto geral, entende-se as exigências do usuário como algo 
30 
 
relativo, dependendo onde o imóvel está sendo construído. Por exemplo, 
provavelmente o isolamento acústico de uma edificação no interior de uma cidade 
não tem a mesma exigência para uma edificação localizada na capital em meio 
urbano. 
Borges (2008) no projeto da NBR 15575 (ABNT, 2013) deixa claro que é 
fundamental para a estabilidade jurídica do mercado que se defina o que significa 
atender ao usuário do ponto de vista técnico. Traduziu então, as exigências dos 
usuários em termos de requisitos de desempenho. 
Algumas regras de como deve ser escrito um requisito são definidas por 
Duerk (1993), são elas: 
 Deve ser originário de um objetivo. 
 Deve ser preciso e não ambíguo. 
 Deve ser mensurável. 
 Deve ser operacional (capaz de ser atingido). 
 Deve ser positivo e não negativo. 
 Deve ser capaz de ser utilizado como padrão. 
Alguns anos depois teve outro marco importante para o tema desempenho. 
Em meados do ano 2000 foi criada a rede temática PeBBu, que segundo Borges 
(2008) foi a iniciativa mais importante relacionada ao estudo do tema desempenho 
de construções. A PeBBu (Performance Based Building; Construção Baseada no 
Desempenho) foi criada no âmbito da Comunidade Europeia, como iniciativa 
decorrente do tema crescimento positivo e sustentável. Essa rede, portanto, é um 
projeto de pesquisa com enfoque na aplicação do conceito de desempenho. O autor 
relata que nos relatórios do projeto está dito que, quando uma construção é gerida 
pelo cliente que a contratou como um ativo que precisa ser mantido durante um 
período de tempo longo, os requisitos de desempenho devem responder às 
seguintes perguntas: 
 Para que a construção serve? 
 Por que ela é necessária e para quem? 
 É uma construção típica, ou um projeto único? 
 Os requisitos se aplicam a uma nova instalação, ou a uma renovação 
ou alteração? 
 A decisão foi tomada e pode mudar? 
31 
 
 O caminho de aquisição já foi escolhido? 
 Que objetivos o projeto tem que responder e suportar? 
 Quais metas a instalação deve atender? 
 Que níveis de desempenho são apropriados nesta situação de critério 
específico e em que base de orçamento? 
 Foi executada uma avaliação nas instalações utilizadas corretamente 
pelos usuários destinados neste projeto? 
 Qual a expectativa de vida útil para construção? 
 Existem funções críticas que necessitem suporte especial? 
 Quais os primeiros custos e quais os custos previstos ao longo do 
ciclo de vida? 
 Quais os custos previstos para ocupação das instalações em cada 
ano do período de uso? 
 Qual o nível de customização o usuário está solicitando? 
 O usuário deseja que a construção seja sustentável, para que a 
energia seja renovável? 
 As atividades de operação gerarão resíduos perigosos ou algum tipo 
de poluição? 
 Caso a resposta seja positiva, o que é preciso para lidar com a 
situação? Qual o impacto ao meio ambiente? 
 Como tratar o uso da água e outros recursos? 
 O projeto exige que tipos de acessibilidade? 
 Borges (2008) diz que estas perguntas devem ser respondidas sob a 
perspectiva de quem gerencia, opera, mantêm e usa o imóvel, seja proprietário ou 
usuário. 
 Borges (2008) conta também como marco fundamental para a aplicação 
do conceito de desempenho, a elaboração da ISO 6241 (1984), que define uma lista 
mestra de requisitos funcionais dos usuários de imóveis. O objetivo dessa Norma foi 
o de auxiliar países signatários da ISO na elaboração de Normas de Desempenho. A 
lógica do desempenho apresentada nesta Norma é a mesma adotada na NBR 
15575 (ABNT, 2013). O quadro 2 apresenta os requisitos estabelecido na ISO 6241 
(1984) e exemplos para estes requisitos. 
Quadro 2 - Requisitos de usuário 
32 
 
Fonte: ISO 6241 (1984) 
A abordagem do tema desempenho na construção civil é traduzida em 
requisitos e critérios que possam ser mensurados de forma objetiva. 
Borges (2008) explica como são mensuradas estas subdivisões, expressa 
requisitos de forma qualitativa, enquanto os critérios de maneira quantitativa. 
Associa os critérios a métodos de avaliação que permitem verificar objetivamente o 
Categoria Exemplos 
1. Requisitos de 
estabilidade 
Resistência mecânica e ações estáticas e dinâmicas, tanto individualmente 
quanto em combinação; Resistência a impactos, ações abusivas 
intencionais ou não, ações acidentais, efeitos cíclicos. 
2. Requisitos de 
segurança contra 
incêndio 
Riscos de irrupção e de difusão de incêndio, respectivamente; Efeitos 
psicológicos de fumaça e calor; Tempo de acionamento de alarme 
(sistemas de detecção e de alarme); Tempo de evacuação da edificação 
(rotas de saída); Tempo de sobrevivência (compartimentalização do fogo). 
3. Requisitos de 
segurança em uso 
Segurança relativa a agentes agressivos (proteção contra explosões, 
queimaduras, pontos e bordas cortantes, mecanismos móveis, descargas 
elétricas, radioatividade, contato ou inalação de substâncias venenosas, 
infecção; Segurança durante movimentação e circulação (limitação de 
escorregamento nos pisos, vias não obstruídas, corrimões, etc.); Segurança 
contra a entrada indevida de pessoas e/ou animais. 
4. Requisitos de 
vedação 
Vedação contra água (de chuva, do subsolo, de água potável, de águas 
servidas, etc.); Vedação de ar e de gás; Vedação de poeira e de neve. 
5. Requisitos 
térmicos e de 
umidades 
Controle de temperatura do ar, da radiação térmica, da velocidade do ar e 
da umidade relativa (limitação de variação em tempo e no espaço, resposta 
de controles); Controles de condensação. 
6. Requisitos de 
pureza do ar 
Ventilação; Controle de odores. 
7. Requisitos 
acústicos 
Controle de ruídos internos e externos (contínuo e/ou intermitentes); 
Inteligibilidade sonora; Tempo de reverberação. 
8. Requisitos visuais Iluminação natural e artificial (iluminação necessária, estabilidade, contraste 
luminoso, proteção contra luz muito forte; Luz solar (insolação); 
Possibilidade de escuridão; Aspectos de espaços e de superfícies (cor, 
textura, regularidade, nivelamento, verticalidade, perpendicularidade, etc.). 
Contato visual, internamente e com o mundo exterior (encadeamentos e 
barreiras referentes à privacidade, proteçãocontra distorção ótica). 
9. Requisitos táteis Propriedades das superfícies, aspereza, secura, calor, elasticidade; 
Proteção contra descargas de eletricidade estática. 
10. Requisitos 
dinâmicos 
Limitação de vibrações e acelerações de todo o conjunto (transientes e 
contínuas); Comodidade dos pedestres nas áreas expostas ao vento. 
Facilidade de movimentação (inclinação das rampas, disposição dos 
degraus de escadas); Margem de manobras (manipulação de portas, 
janelas, controle sobre equipamentos, etc.). 
11. Requisitos de 
higiene 
Instalação para cuidados e higiene do corpo humano; Suprimento de água; 
Condições de feitura de limpeza; Liberação de água servidas, materiais 
servidos e fumaça; Limitação de emissão de contaminantes. 
12. Requisitos para a 
conveniência de 
espaços destinados 
a usos específicos 
Quantidade, tamanho, geometria, subdivisão e inter-relação de espaços. 
Serviços e equipamentos; Condições (capacidade) de mobiliamento e 
flexibilidade. 
13. Requisitos de 
durabilidade 
Conservação (permanência) de desempenho com relação à necessária vida 
útil de serviços sujeitos à manutenção regular. 
14. Requisitos 
econômicos 
Custos de manutenção, operacionais e de capital. 
Custos de demolição. 
33 
 
atendimento ou não aos requisitos. E exemplifica que a segurança estrutural é um 
requisito de desempenho qualitativo, enquanto a resistência característica do 
concreto para um projeto é um critério quantitativo, mas não o único. Para este caso, 
o método avaliativo seria a análise de projeto ou ensaio de corpos de prova do 
concreto, dependendo do objetivo e da época da avaliação do desempenho 
estrutural. 
A NBR 15575 (ABNT, 2013) estabelece um organograma especifico adotado 
em sua composição, conforme a figura 6. 
Figura 6 - Estrutura adotada na NBR 15575 (ABNT, 2013) 
 
Fonte: NBR 15575 (ABNT, 2013) 
Onde se identifica a edificação centralizada no organograma, vinculada a 
dois agentes fundamentais para que se estabeleça como ela deve se comportar. A 
primeira e mais importante é são as exigências dos usuários, o motivo pelo o qual 
todo o processo existe, ou seja, toda edificação é construída para atender 
determinada demanda dos usuários. O segundo agente que precisa ser levado em 
consideração são as condições de exposição da edificação, esta precisa suportar os 
efeitos causados pelo ambiente em que será instalada, sem comprometer o usuário. 
Os agentes situados abaixo da edificação no organograma são fundamentais para o 
estabelecimento e quantificação da qualidade do produto, indicando nos requisitos 
de desempenho a função que determinado sistema deve desempenhar, nos critérios 
de desempenho quanto determinada função do sistema deve desempenhar, e por 
34 
 
fim, o método de avaliação para que tenha como medir estes critérios. 
Um exemplo para que os termos descritos no organograma fiquem claros, 
pode ser a instalação de um chuveiro em determinada edificação localizada em 
Porto Alegre no período de inverno. Pode-se citar como condição de exposição a 
baixa temperatura do período de inverno na cidade de Porto Alegre, e como 
exigência do usuário seria ter um chuveiro instalado adequado ao banho. Referente 
ao desempenho, os requisitos seriam o chuveiro estar instalado adequadamente 
sem vazamentos com pressão e temperatura da água agradáveis para o banho, e 
como critérios quais valores o chuveiro deve apresentar de pressão e temperatura 
da água. E por último o método de avaliação para estes critérios, como medir a 
temperatura da água com auxílio e um termômetro e a pressão com auxilio de um 
manômetro. 
2.1.5 Condições de exposição da edificação 
O desempenho de uma edificação está diretamente relacionado com a 
localidade em que foi construída. Segundo Borges (2008) as edificações estão 
sujeitas a determinadas condições de exposição e diferentes agentes atuantes sobre 
ela. Estas questões são relevantes para a manutenção dos níveis de desempenho 
do produto final. Estes agentes podem ter origem externa ou interna, e serem 
provenientes de muitas naturezas, além de envolver um caráter sistêmico e 
probabilístico. 
Segundo John e Sato (2006) as origens dos agentes de degradação podem 
ser diversas, são elas: 
 Meio ambiente: Clima, poluição, ventos, componentes do ar como o O3. 
 Carregamento da construção: Cíclico ou contínuo. 
 Biológica: Fungos, bactérias, roedores, vegetais. 
 Edificação em uso: Desgastes por abrasão, impactos. 
 Incompatibilidade física ou química entre materiais: Corrosão eletrolítica. 
 Incompatibilidade entre fase de um mesmo material: Reação álcali-
agregado no concreto. 
No quadro 3, estão descritos os principais agentes relacionados ao 
desempenho de uma edificação de acordo com a ISO 6241 (1984). Borges (2008) 
afirma que apesar de antiga, as informações ainda servem como referência para o 
setor. 
35 
 
Quadro 3 - Agentes relevantes para o desempenho de uma edificação 
Natureza 
Origem 
Externa à edificação Interna à edificação 
Atmosfera Solo Ocupação 
Consequências 
do projeto 
Agentes mecânicos 
Gravidade Neve, chuva Pressão do solo ou 
pressão da água 
Cargas vivas Cargas inertes 
Forças de 
deformação 
Pressão de 
formação de gelo, 
expansão térmica 
e de umidade 
Abaixamento de nível, 
deslizamento 
Forças de 
manipulação, 
travamento 
Contração, força e 
deformações 
impostas 
Energia cinética Ventos, granizo, 
impactos 
externos, 
tempestades de 
areia 
Terremotos Impactos 
internos, 
desgaste 
Choque de aríete 
Vibrações e 
ruídos 
Ventos, trovões, 
aviões, explosões, 
tráfego, ruídos de 
maquinário 
Vibrações de 
maquinário de tráfego 
Provenientes de 
música, dança, 
aplicações 
domésticas 
Ruídos e vibrações 
provenientes da 
realização de 
serviços 
Agentes eletromagnéticos 
Radiação Radiação solar, 
radiação 
radioativa 
Radiação radioativa Lâmpadas, 
radiação 
radioativa 
Superfície radiante 
Eletricidade Iluminação Correntes fortuitas Eletricidade 
estática, 
suprimento de 
energia 
Magnetismo Campos 
magnéticos 
Campos 
magnéticos 
Agentes térmicos 
 Calor, 
congelamento, 
choque térmico 
Calor do solo, 
congelamento 
Calor emitido 
pela ação do 
usuário, cigarros 
e similares 
Aquecimento, fogo 
Agentes químicos 
Água e 
solventes 
Umidade do ar, 
condensação, 
precipitações 
Água superficial, água 
do solo 
Borrifos de água, 
condensação, 
detergentes, 
álcool 
suprimentos de 
água, águas 
servidas 
Agentes 
oxidantes 
Oxigênio, ozônio, 
óxidos de 
nitrogênio 
Tensões eletroquímicas 
positivas 
Desinfetantes, 
alvejantes 
Tensões 
eletroquímicas 
positivas 
Agentes 
redutores 
 Sulfetos Agentes de 
combustão, 
amônia 
Agentes de 
combustão, 
tensões 
eletroquímicas 
negativas 
Ácidos Ácido carbônico, 
dejetos de 
pássaros, ácido 
sulfúrico 
Ácido carbônico, ácidos 
húmicos 
Vinagre. Ácido 
cítrico, ácido 
carbônico 
Ácido sulfúrico, 
ácido carbônico 
36 
 
Agentes químicos 
Hidróxidos Calor do solo, 
congelamento 
Hidróxido de 
sódio, hidróxido 
de potássio, 
hidróxido de 
amônia 
Hidróxido de sódio. 
Argamassa 
Sais Nevoeiro salino Nitratos, fosfatos, 
cloretos, sulfatos 
Cloreto de sódio Cloreto de cálcio, 
sulfatos, reboco 
Agentes 
quimicamente 
neutros 
Poeira neutra Calcário, sílica Gordura, óleo, 
tinta, poeira 
neutra 
Gordura, óleo, 
poeira neutra 
Agentes biológicos 
Vegetais, 
micróbios 
Bactérias, 
sementes 
Bactérias, mofo, fungos, 
raízes 
Bactérias, 
plantas caseiras 
 
Animais Insetos, pássaros 
Roedores, cupins, 
vermes 
Animais 
domésticos 
 
Fonte: ISO 6241 (1984) 
Os agentes vão variar de acordo com a região, em análise ao quadro 3, fica 
clara a importância do pré-projeto e estudo do ambiente onde o empreendimento 
será edificado. Principalmente ao se estabelecer o projeto de manutenção, pois as 
atividades a serem realizadas no período de uso estarão conectadas com as 
condições de exposição do ambiente. Como exemplo pode-secitar uma construção 
executada no litoral gaúcho, onde os materiais utilizados precisam apresentar 
resistência a umidade e maresia, questão também relacionada a manutenção, pois 
uma esquadria de madeira ou um piso com granito itaúnas, absorvem umidade com 
maior facilidade. 
Existem muitos fatores de degradação relacionados às condições de 
exposição das edificações. John e Sato (2006) destacam que um mesmo agente 
pode causar efeito de caráter diverso, como é o caso da temperatura, por exemplo. 
Além do aumento da temperatura provocar um aumento na taxa de degradação, ela 
também pode provocar variações dimensionais, que podem levar ao surgimento de 
tensões. 
Feilden (1982) complementa ao destacar que as manifestações patológicas 
ocorridas em edificações dificilmente possuem apenas uma causa, mas sendo 
resultante do sinergismo entre os diversos fatores que promovem a degradação da 
construção. E citam exemplos, como a ação conjunta da água da chuva, dirigida 
pela pressão do vento, podendo penetrar em fissuras, fendas e materiais porosos. 
Portanto para programar ou realizar as manutenções é preciso entender as 
causas de degradação, tendo assim um plano de manutenção eficiente. 
37 
 
O estudo de Feilden (1982) apresenta alguns princípios básicos de 
conservação para edificações. E pode ser resumido, de uma forma geral, conforme 
apresentado na figura 7. 
Figura 7 - Causas de deterioração 
 
 Fonte: Lersch (2003) 
Neste estudo de Feilden (1982) se destaca a inclusão de causas de 
deterioração decorrente da ação do homem, que em análise, também pode variar de 
de acordo com a região, assim como acontece com as condições climáticas. Por 
exemplo, na Síria, deve-se contar com a possibilidade de guerras recorrentes, ou 
como em lugares menos desenvolvidos que sofrem com maior frequência ações 
provocadas por vândalos ou ladrões. 
E para avaliar estas condições climáticas de forma precisa, que são 
fundamentais para elaboração de projetos de edificações, existem sistemas de 
informações geográficas (SIG), que, segundo Haagenrud et al (1996), permitem 
georreferenciar uma base de dados, possibilitando um controle muito mais amplo 
38 
 
para qualquer coordenada específica. E permitem a apresentação da intensidade de 
agentes de degradação em diferentes pontos de uma determinada região 
geográfica. 
Os fatores de degradação podem atingir a edificação em diferentes escalas, 
como fungos e bactérias em escala microscópica ou terremotos numa escala 
macroscópica. Na figura 8 se percebe as diferentes escalas geográficas segundo as 
quais é possível perceber a variação dos agentes de degradação ambiental. 
Figura 8 - Escalas geográficas 
 
Fonte: Haagenrud (2004) 
É preciso lembrar que uma edificação não é afetada somente por fatores 
externos. Feilden (1982) destaca uma preocupação com o ambiente interno das 
edificações. E evidencia a importância do controle da umidade relativa do ar e das 
condições de ventilação, além da calefação, aspecto este relevante em países 
europeus. O conforto acústico está relacionado com o controle das vibrações 
externas, que podem trazer através das janelas, por exemplo, prejuízos aos objetos 
mais sensíveis. 
O autor analisa não somente os elementos da edificação, mas também os 
bens integrados e demais artefatos conectados à ela. Esta abordagem pode ser 
entendida através da figura 9. 
39 
 
Figura 9 Causas de degradação no ambiente interno 
 
Fonte: Lersch (2003) 
Nela se identifica que os fatores internos são tão importantes quanto os 
externos para o conforto do usuário e precisam ser levados em consideração 
durante o projeto de manutenção. Assim como Feilden (1982), Lersch (2003) leva 
em consideração a ação do homem, que em análise também pode variar de acordo 
com a localização e até mesmo cultura de cada região. 
 Outro autor que tratou do tema de degradação, porém com uma pequena 
variação no organograma das causas de deterioração, foi D´ossat (1972), que 
propõe um método de pesquisa mais genérico, onde as informações se repetem de 
alguma forma, talvez por ter sido um dos pioneiros em discutir e abordar o tema 
tenha esta característica mais simplória. O autor divide em dois grupos distintos de 
causas, são eles: 
 Causas intrínsecas: Relacionadas à origem e a natureza do edifício, como 
localização e elementos construtivos, por exemplo. Conforme detalhado 
na figura 10. 
40 
 
 Causas extrínsecas: Relacionadas a agentes exteriores à edificação, 
distinguindo-as pela sua forma de atuação, como sendo prolongada ou 
ocasional, além da ação do ser humano. Conforme detalhado na figura 
11. 
O método de Dóssat (1972) pode ser compreendido através das figuras 10 e 
11. 
Figura 10 - Causas intrínsecas de deterioração 
 
Fonte: Lersch (2003) 
41 
 
Figura 11 Causas extrínsecas de deterioração 
 
Fonte: Lersch (2003) 
42 
 
2.1.6 Manutenção 
Segundo Blanchard et al (1995), a manutenção é definida por uma 
combinação de todas as ações necessárias para manter ou restabelecer, um 
produto ou sistema, ao estado no qual possa executar as funções para o qual foi 
projetado, podendo incluir eventuais modificações no produto ou sistema. 
Porém a manutenção predial não deve ser vista somente como uma questão 
de manter as edificações em bom estado de conservação. Ferreira (2010) expande 
o conceito a questões legais, econômicas, técnicas e ambientais. Estas são algumas 
das variáveis que estão envolvidas no processo de manutenção. 
Atualmente, a maior parte dos acidentes prediais em edificações tem sua 
origem por negligências para com as manutenções. 
A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP em 2009 desenvolveu uma 
pesquisa sobre problemas apresentados em edificações com mais de 30 anos. O 
estudo levou em consideração dados de conhecimento comum, disponibilizado pela 
imprensa, e informações inseridas no banco de dados do Corpo de Bombeiros do 
Estado de São Paulo. 
O resultado obtido na pesquisa foi que, 66% das prováveis causas que 
deram origem aos acidentes estão relacionadas à falta ou deficiência com a 
manutenção e apenas 34% estão relacionadas aos vícios construtivos. A figura 12 
apresenta os resultados do estudo. 
Figura 12 - Distribuição da incidência dos acidentes prediais segundo a origem 
 
Fonte: IBAPE/SP (2009) 
O resultado da pesquisa retrata o contexto atual do setor da construção civil 
no Brasil. Os usuários ainda não têm o entendimento da importância da boa prática 
das manutenções prediais. 
43 
 
2.1.6.1 Tipos de manutenção 
Existem muitos tipos de classificação para manutenção, assim como muitos 
estudos sobre o assunto. Os métodos de manutenção de acordo com a NBR 5674 
(ABNT, 2012) podem ser classificados conforme a intervenção executada. De três 
formas: 
 Manutenção rotineira: Definida pela prática de um fluxo constante de 
serviços, padronizados e com ciclos estabelecidos previamente. 
 Manutenção corretiva: Caracterizada pela necessidade de intervenção 
imediata, que permita a continuidade do uso do sistema prejudicado, ou 
evite riscos prejudiciais, tanto para o usuário quanto ao patrimônio. 
 Manutenção preventiva: Caracterizada pela prevenção, cuja realização 
seja programada com antecedência, priorizando o atendimento da vida 
útil definida em projeto. 
Neelamkavil (2011) considera a manutenção corretiva indicada para 
elementos não críticos na edificação. Diz ainda que, adotar este tipo de manutenção 
para elementos críticos na edificação pode a tornar inabitável ou causar acidentes 
graves. 
Horner, El-haram e Munns (1997) por sua vez, admitem a manutenção 
corretiva como Estratégia de Manutenção Baseada na Condição do Objeto, e por 
não ser programada pode acarretar em despesas não previstas no orçamento do 
condomínio. 
Quanto à manutenção preventiva, sua boa prática pode trazer benefícios 
para a edificação. Santos (2017) esclarece que manutenções preventivascolaboram 
para que a edificação alcance a vida útil definida em projeto, além de permitir o 
acompanhamento do histórico de falhas e desta forma possibilitar o uso de 
indicadores. Diz ainda que a base da manutenção preventiva são as inspeções 
regulares, não somente em elementos estruturais, mas em todos os elementos da 
edificação. Segundo Ferraz Neto et al (2003) a manutenção preventiva quando bem 
planejada e executada resulta em economia de recursos físicos e financeiros. 
Mesmo a manutenção preventiva representando uma maior economia 
perante a manutenção corretiva, ainda existem custos que devem ser levados em 
consideração, assim como prazos de execução mínimos que implicam na 
paralisação de algum serviço ou intervenção de algum ambiente. Horner, El-haram e 
44 
 
Munns (1997) sugerem uma alternativa para reduzir este custo, reduzindo os 
campos de atuação da manutenção preventiva na edificação, com a utilização 
apenas em elementos construtivos específicos. De acordo com os autores alguns 
elementos não exercem um impacto significativo no custo da manutenção e não 
influenciam na saúde e segurança do usuário. 
Segundo Santos (2017) este ambiente de possíveis custos desnecessários 
impulsionou o desenvolvimento de novas técnicas de manutenção nas edificações, 
como a manutenção preditiva e a manutenção com base na condição. 
Costa (2014) aborda a manutenção preditiva fundamentada no estado de 
conservação dos elementos da edificação. Mesmo tendo um fluxo de tarefas pré-
estabelecido, como a preventiva, somente são executadas se houver alteração no 
padrão de desempenho. Os parâmetros são avaliados através de inspeções 
realizadas aos elementos. 
Por outro lado, Santos (2017) aborda a manutenção baseada na condição 
através um monitoramento constante de componentes, elementos e sistemas da 
edificação. Neelamkavit (2011) explica que esta estratégia utiliza informações com 
as condições dos elementos em tempo real e assim se identificam as necessidades 
ou não de manutenção. 
A figura 13 apresenta as características das manutenções citadas, com 
exceção da rotineira, que seriam manutenções comuns ao dia a dia, como limpeza e 
rondas. 
Figura 13 - Modelos de manutenção 
 
Fonte: NEELAMKAVIT (2011) 
 
 
 
45 
 
Neelamkavit (2011) aprofunda o conceito de manutenção baseada na 
condição, e destaca que ela racionaliza a prevenção de falhas e anomalias, por 
conta do monitoramento das variáveis físicas que definem seus sintomas. Afirma 
ainda que esta abordagem reduz a incerteza na manutenção, baseada nas 
necessidades apontadas pelas condições dos elementos. 
Outra forma de classificação é quanto à forma de intervenção. Bonin (1988) 
divide este método em quatro categorias: conservação, modernização, reparação e 
restauração. 
Segundo o autor, manutenção de conservação é composta por atividades de 
rotina realizadas com pequenos intervalos de tempo, vinculadas a operação e 
limpeza da edificação. Como por exemplo, a lubrificação de engrenagens de polias 
de elevadores. 
A manutenção de modernização, ele define como intervenções preventivas e 
corretivas que visam ultrapassar o desempenho previsto inicialmente. Um exemplo 
seria a instalação de um novo sistema para os elevadores, que permita em caso de 
falta de energia a descida do elevador ao térreo e a abertura automática das portas 
ao chegar ao pavimento, sistema este, muito usado em obras contemporâneas de 
Porto Alegre. 
Manutenção de reparação pode estar vinculada a uma intervenção 
preventiva ou corretiva, realizada antes que o edifício atinja nível de desempenho 
mínimo aceitável, sem recuperar o desempenho inicial estipulado ainda em projeto. 
Por exemplo, a substituição de um botão do elevador no qual a luz não acende. 
E a última categoria na tese do autor é a manutenção de restauração, que 
está relacionada às intervenções de caráter corretivo na edificação, após atingir um 
nível de desempenho abaixo do mínimo previsto, ou seja, quando ocorre perda de 
funcionalidade, podendo interferir na segurança dos usuários. Neste modelo de 
recuperação o desempenho volta ao previsto em projeto. A troca de um cabo de 
sustentação do elevador que se encontra rompido é um exemplo de manutenção de 
restauração. 
Os modelos de manutenção não se diferenciam somente pela característica 
do método adotado, mas também pelo custo de cada uma. A figura 14 demonstra 
está relação entre o tipo de manutenção com o custo de cada uma. Quando mais o 
período para execução se aproxima da falha, maior o custo de manutenção. 
46 
 
Figura 14 - Custo x Tipo de manutenção 
 
Fonte: Mirshawa & Olmedo (1993) 
Apesar de o custo alterar conforme a manutenção, se tornando mais caro 
quando corretiva, ou seja, quando o sistema não está apto a desenvolver suas 
funções no qual foi projetado, ele não altera somente referente ao tipo de 
manutenção executado, pode variar também em relação ao período em que a 
manutenção é realizada. 
Helene et al (2011) ressalta a “Lei dos 5” ou “Regra de Sitter”, onde os 
custos de intervenção para atingir determinado nível de desempenho crescem 
progressivamente, quanto mais tarde a intervenção maior será o custo. Segundo 
Helene (2011), a evolução deste custo pode ser comparada ao de uma progressão 
geométrica de razão 5. A figura 15 demonstra essa proporção, onde o custo 
aumenta de acordo com o período em que a manutenção é realizada. 
Figura 15 - Evolução dos custos pela fase de intervenção 
 
Fonte: Helene (1997) 
47 
 
 Helene (1997) resume a “Lei dos 5” ou “Regra de Sitter”, conforme a fase 
em que ocorre a intervenção, são elas: 
 Fase de projeto: Toda e qualquer medida tomada ainda em nível de 
projeto, como, por exemplo, aumentar o cobrimento da armadura de uma 
estrutura. Esta intervenção ocorrida ainda na fase de projeto deve ser 
associada ao número 1 (um). 
 Fase de execução: Toda medida posterior ao projeto, ou seja, durante o 
período de obras, implica em um custo 5 vezes superior ao custo que 
acarretaria ainda na fase de projeto, para obter o mesmo nível de 
desempenho ou vida útil estabelecidos. 
 Fase de manutenção preventiva: Operações de manutenção, como 
pinturas frequentes, limpezas de fachadas sem beirais ou proteção, 
impermeabilizações de coberturas e reservatórios mal projetados, entre 
outras, necessárias para garantir os níveis de desempenho requeridos, 
podem custar até 25 vezes mais que medidas tomadas ainda na fase de 
projeto. 
 Fase de manutenção corretiva: Corresponde a intervenções realizadas na 
edificação na fase de uso para recuperar a vida útil, onde a não execução 
da manutenção resulte no fim da vida útil do sistema, elemento, 
componente, ou até mesmo da edificação como um tudo. O custo de 
manutenção corretiva pode ser 125 vezes maior do que se a alteração 
fosse realizada ainda em nível de projeto. 
Pode-se exemplificar esta situação ao se definir ainda em projeto um 
sistema de impermeabilização utilizado em um estacionamento descoberto não 
adequado para a função. Se a alteração para um sistema adequado fosse definida 
ainda na fase de projeto o custo seria mínimo, apenas uma alteração por meio 
digital. Porém, se realizada no período de uso da edificação, envolvem custos muito 
maiores, como remoção do piso e da impermeabilização existente, instalação do 
novo sistema de impermeabilização e piso, além de possíveis danos causados aos 
equipamentos ou usuários presentes no local., ou seja, gastos para desfazer um 
sistema instalado, para executar um novo sistema e para reembolsar danos 
decorrentes do problema apresentado. 
Em uma relação mais drástica entre manutenção e a execução de um novo 
empreendimento, Fabricio (2002) evidencia que o custo de manutenção ou 
48 
 
recuperação de uma edificação é menor do que o valor gasto para executar a 
demolição do existente e construção de um novo empreendimento. 
Visto que as manutenções