Gestão Social da Valorização da Terra pp 9 a 37

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Desenho Urbano- Operações Urbanas
 “Gestão Social da Valorização da Terra” pp. 9 a 37
Introdução à expressão “gestão social da valorização da terra”
O que se entende por gestão social da valorização da terra?
	O valor da terra pode mudar por causa de ações e decisões urbanísticas diversas. Isso acontece quando: se realizam obras públicas (viárias, de esgoto, de água, calçadas e iluminação, por exemplo); se promovem mudanças na legislação urbanística (alteração no o uso do solo: residencial para comercial ou misto), alteração dos “parâmetros construtivos” (aumento do numero de pavimentos); e quando se promovem mudanças na classificação do solo (urbanização em zonas rurais). 
Uma questão de terminologia
Há diversas discussões para mudança de terminologia, porque: é preciso saber o que é “mais-valia”; tem que ser compreendida por todos; as relações entre esses conceitos e as diretrizes do Estatuto da Cidade devem ser estreitas; é importante mostrar que a recuperação de mais-valia fundiária é um dos elementos da justa distribuição de ônus e benefícios da urbanização; e é difícil ver a relação dos instrumentos de gestão social de valorização da terra com o mercado imobiliário.
Estatuto da Cidade: uma leitura sob a perspectiva da recuperação da valorização fundiária 
Introdução
A fim de impedir que as ações públicas beneficiem só uma parte da população foram criado instrumentos de recuperação /de gestão social da valorização da terra. O Estatuto da Cidade define como diretriz geral da política urbana a “recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos”.
As diretrizes gerais do Estatuto da Cidade: a justa distribuição de ônus e benefícios da urbanização como instrumento de justiça social
O objetivo dessas diretrizes é garantir que todos tenham os mesmos direitos sobre o território em que vivem. Ou seja, impedir que somente proprietários privados sejam beneficiados com a valorização de um lugar, pois essa valorização é feita com o dinheiro público. Os fundos públicos são recursos mobilizados para realização de obras, custos de infraestrutura gerados pelo adensamento e custos de infraestrutura gerados pela expansão urbana.
Instrumentos para a justa distribuição de ônus e benefícios da urbanização do Estatuto da Cidade
Plano Diretor
É um instrumento básico de política de desenvolvimento e expansão urbana, define a função da propriedade e garante os direitos da sociedade perante a propriedade urbana. Ou seja, o Plano Diretor cuida do uso e da ocupação do solo urbano através do controle do preço da terra e da organização do crescimento/ do funcionamento da cidade.
A valorização fundiária é possível quando: as zonas de expansão urbana são definidas; o uso do solo de rural torna-se urbano; a oportunidade de novos loteamentos é estabelecida; formas, parâmetros de ocupação e potenciais construtivos para as diversas zonas da cidade são definidos; os usos permitidos (residencial, comercial ou misto) são alterados; os incentivos à ocupação com determinado uso são estabelecidos; as formas de parcelamento permitidas para cada parte da cidade são definidas.
Quando o Plano Diretor incide sobre o valor da terra, instrumentos de recuperação social de valorização do solo devem ser incluídos. A Outorga Onerosa do Direito de Construir e as Operações Urbanas Consorciadas, quando utilizadas, tem que constar do Plano Diretor.
Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso
É a cobrança de compensação pela utilização de coeficiente de aproveitamento adicional, acima do básico e até o limite máximo definido em lei, ou pela alteração de uso do solo. Os recursos conquistados devem ser utilizados para o desenvolvimento urbano da cidade.
O Plano Diretor define normas de quanto se pode construir numa determinada zona além de poder estabelecer um excedente de potencial construtivo, desde que paga. Esses recursos são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano (melhoria de espaços públicos e construções de habitações de interesse social).
Operação Urbana Consorciada
É um tipo de parceria público-privada para realização de um projeto urbano em uma área da cidade (tanto do espaço público como do privado). Utiliza-se da expectativa de valorização do solo gerada por melhorias urbanas. 
A valorização acontece, primeiramente, durante a venda, em leilão, de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). Em seguida, o dinheiro arredado financia a execução do plano de obras da Operação Urbana. Os CEPAC’s são negociados em bolsa de valores, por isso quanto mais valorização houver, maior o interesse dos empreendedores privados e mais o poder público ganha para investir na melhoria da área.
Instrumentos tributários e as funções sociais da cidade e da propriedade urbana
IPTU
Imposto Predial Territorial Urbano: é um imposto cobrado das pessoas que possuem uma propriedade imobiliária urbana, como um apartamento, sala comercial, casa ou outro tipo de imóvel localizado em zona urbana ou de expansão urbana. É definido como um instituto tributário e financeiro pelo Estatuto da Cidade.
O IPTU pode ser utilizado: para fins de arrecadação (de acordo com o valor do imóvel e respeitando a capacidade econômica do contribuinte); ou para fins urbanísticos – regulamentada progressividade de duas formas:
1. Progressividade de acordo com a localização e o uso do imóvel: os imóveis localizados em áreas definidas pelo Plano Diretor como não adensáveis podem ter sua ocupação desestimulada pela progressividade do imposto. Ou então, para aqueles imóveis que sofreram alguma espécie de valorização pela alteração da classificação do solo, podem ter seu percentual aumentado de acordo com o uso dado ao imóvel.
2. Progressividade no tempo: regulamentada no Estatuto da Cidade a fim de evitar a especulação imobiliária e realizar concretamente a função social da propriedade.
O IPTU, seja ele utilizado para fins arrecadatórios ou urbanísticos, tem seu valor aumentado quando os imóveis são valorizados (pela sua localização ou pelo seu uso).
Contribuição de Melhoria
É um Tributo que surge através do acréscimo do valor do imóvel localizado nas áreas beneficiadas, direta ou indiretamente, por obras públicas. A Contribuição de Melhoria é cobrada dos proprietários de imóveis privados próximos a essas áreas- que serão direta e indiretamente beneficiadas por elas. 
Os gastos parciais ou totais das obras são divididos proporcionalmente entre todos os imóveis incluídos na zona de influência da obra. A Contribuição de Melhoria é definida por esse valor e como instrumento de política urbana pelo Estatuto da Cidade. 
Esse processo deve ocorrer da seguinte forma: o interessado deve elaborar uma regulamentação coerente com o seu objetivo e detalhar a forma de cobrança e os índices cadastrais que serão utilizados para o cálculo da Contribuição de Melhoria. Além de publicar um edital com: as áreas e os imóveis que serão beneficiadas, direta e indiretamente; o memorial descritivo do projeto; o orçamento total ou parcial do custo das obras e a determinação da parcela do custo das obras a ser ressarcida pela contribuição, com o correspondente plano de rateio entre os imóveis beneficiados.
O novo Código Civil prevê a possibilidade de arrecadação do imóvel pelo Município (instituto do abandono), quando o imóvel estiver vago e o proprietário não pagar os impostos necessários. Esse dispositivo busca também combater a especulação imobiliária e ao mesmo tempo incentiva o pagamento pelos contribuintes do imposto territorial devido.
Incentivos e benefícios fiscais
Os incentivos e benefícios fiscais são considerados como instrumentos de política urbana que geram: isenção total ou parcial, suspensão do imposto, desconto no se pagamento e etc. Independente de que categoria esta, o que importa é que a extra fiscalidade cumpra a realização das funções sociais da cidade e da propriedade.
Gestão democrática e participativa
A ideia de gestão democrática e participativa esta presente no Estatuto da Cidade, seu objetivoé que a política e o planejamento urbano devem ser transparentes e refletir as necessidades e desejos dos diversos grupos sociais da cidade. Os instrumentos de recuperação social de valorização da terra e o Estatuto da Cidade devem ser construídos e controlados através de um contexto democrático e participativo para serem coerentes.
Juliana Patricio
Turma A