RESUMO ESTATUTO DA CIDADE - Concursos públicos: arquiteto e urbanista

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CADERNO ESQUEMATIZADO 
PARA CONCURSOS PÚBLICOS
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Olá! Eu me chamo Núbia, sou arquiteta, mestre e 
servidora pública municipal, graduada pela 
Universidade Federal de Viçosa (UFV). Iniciei os 
estudos para concursos públicos de arquitetura em 
2017 e logo criei o @arqconcurso com o desejo de 
conhecer arquitetos que estavam no mesmo rolê: 
prestando concursos.
 Quando eu comecei a estudar não havia bons materiais disponíveis no 
mercado. Então comecei a produzir o meu material e ao longo dos anos 
acumulei bons resumos que me ajudaram a ser aprovada em muitos concursos 
municipais, tendo 4 nomeações para prefeituras. 
 Essa é a MINHA forma de estudar, misturando mapas mentais e resumos 
esquematizados baseados em técnicas de facilitação gráfica, utilizando cores e 
figuras que me ajudam na fixação do conteúdo. Se faz sentido para você, então 
esse material ÚNICO pode te ajudar nos estudos. 
 A missão do @arqconcurso é facilitar ao máximo um conteúdo (leis, decretos, 
NBRs ou mesmo a teoria) e fazer com que você aprenda de uma maneira fácil e 
eficiente e seja aprovado no concurso público que quiser. Cada detalhe foi 
planejado com muito cuidado!
Esse caderno não substitui a leitura da legislação, das NBRs ou da teoria. Utilize 
fontes variadas de estudo e resolva MUITAS questões;
Sugiro que vá acrescentando informações ao caderno à medida em que for 
resolvendo questões e estudando;
Nenhuma parte desse material poderá ser reproduzida ou transmitida seja quais 
forem os meios empregados, sem autorização prévia da autora.
UMA BREVE INTRODUÇÃO PARA VOCÊ QUE ACABOU DE CHEGAR 
ORIENTAÇÕES: 
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 O Estatuto da Cidade (Lei n°10.257/01) regulamenta o capítulo 
"Política urbana" da Constituição Brasileira (artigos 182 e 183), 
estabelecendo uma nova base jurídica para o desenvolvimento 
urbano, com a inserção de relevantes instrumentos para a 
construção de uma política urbana. Cabe aos Municípios aplicar 
as diretrizes gerais, de acordo com as suas especificidades e 
realidade local, devendo para tanto constituir uma ordem legal 
própria.
 Prevista na Constituição Federal, a função social da propriedade urbana é o 
conceito base do Estatuto da Cidade. Todo imóvel deve ser usado em prol dos 
interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários, de forma a garantir 
cidades justas, em que todos desfrutem dos benefícios da urbanização. 
resumo dos outros princípios norteadores do estatuto da cidade
Desenvolvimento 
sustentável das 
cidades
Regularização 
fundiária de 
assentamentos 
informais
Autonomia dos 
municípios na 
política urbana
O Estatuto da Cidade é uma das leis mais cobradas em concursos públicos de arquitetura 
por todas as bancas, sendo imprescindível o seu estudo e entendimento.
A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 
Gestão 
democrática 
Direito à 
moradia
PARA
ENTENDER
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DIRETRIZES GERAIS DA POLÍTICA URBANA
I – garantia do direito a cidades sustentáveis para as presentes e futuras gerações;
O conceito de cidades sustentáveis abrange o direito à terra urbana, à moradia, ao 
saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte, aos serviços públicos, ao 
trabalho e ao lazer (se traduz no direito à uma vida urbana digna para todos).
II – gestão democrática por meio da participação popular;
Participação da população/associações na formulação, execução e acompanhamento 
de planos, programas e projetos ligados à política urbana (gestão negociada da cidade).
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e a sociedade no processo de 
urbanização (para planejar, executar e fiscalizar a política urbana);
IV – planejar o desenvolvimento das cidades, a distribuição espacial da população e as 
atividades econômicas do município;
Ao se planejar deve-se evitar/corrigir as distorções do crescimento urbano e seus 
efeitos negativos sobre o meio ambiente.
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos 
adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, para EVITAR:
(regular os usos com base na distribuição de densidades e compatibilidade)
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivo/inadequado da infraestrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores 
de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;
e) a retenção especulativa do imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres.
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes da urbanização;
Corrigir os prejuízos decorrentes da distribuição irregular de investimentos na cidade.
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos 
públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano;
Os gastos públicos devem estar alinhados aos objetivos da política de desenvolvimento urbano.
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público que tenham resultado na valorização de 
imóveis urbanos;
Por meio de mecanismos que permitam que parte dos ganhos imobiliários, alcançados a partir 
de investimentos públicos, sejam revertidos à sociedade.
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio 
cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – realização de audiências públicas com a população interessada na implantação de 
empreendimentos/atividades potencialmente negativos sobre o meio ambiente;
Relacionado ao direito à gestão democrática, garantindo à população afetada o poder de 
interferência nos procedimentos para implantação de empreendimentos incômodos .
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda 
mediante o estabelecimento de parâmetros urbanísticos especiais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas 
edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta habitacional;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de 
empreendimentos, atendido o interesse social;
As regras de uso e ocupação do solo e licenciamento de obras devem ser respeitadas por todos 
igualmente, sejam eles agentes públicos ou privados.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações, de sistemas 
operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos 
ambientais e a economia de recursos naturais; 
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia, 
telecomunicações, abastecimento de água e saneamento; 
XIX - garantia de condições de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências internas 
das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores 
domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamento, ventilação, iluminação, 
ergonomia, privacidade e qualidade dos materiais empregados.
(parâmetros que devem orientar a política urbana)
VIII – adotar padrões de produção/consumo de bens e serviços e de expansão urbana 
compatíveis com os limites da sustentabilidade do Município;
Fundamentado no direito às cidades sustentáveis, cujo desenvolvimento urbano ocorre 
com ordenação, sem caos e degradação.
As questões de concurso costumam afirmar que o Estatuto da Cidade e o 
Plano Diretor contemplam somente a área urbana. Isso é FALSO. 
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ATENÇÃO!
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COMPETÊNCIAS DA UNIÃO: Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território 
e desenvolvimento econômico e social (planos municipais não!)
Plano Diretor de OrdenamentoTerritorial do Distrito Federal 
Plano de Desenvolvimento Integrado da Região 
Metropolitana de São Paulo 
Plano Diretor de Mobilidade da Microrregião de 
Conselheiro Lafaiete
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregiões
- desapropriação
- servidão administrativa
- limitações administrativas
- tombamento de 
imóveis/mobiliário urbano
- instituição de unidades de 
conservação
- instituição de ZEIS
- concessão de direito real de 
uso
- concessão de uso especial 
para fins de moradia
- parcelamento, edificação ou 
utilização compulsórios
- usucapião especial de 
imóvel urbano
- direito de superfície
- direito de preempção
- outorga onerosa do direito 
de construir e de alteração de 
uso
- transferência do direito de 
construir
- operações urbanas 
consorciadas
- regularização fundiária
- assistência técnica e jurídica 
gratuita para baixa renda
- referendo popular e 
plebiscito
- demarcação urbanística 
para fins de regularização 
fundiária
- legitimação de posse 
I- Legislar sobre normas gerais de direito 
urbanístico;
Segundo Hely Lopes Meirelles, a norma geral 
estabelece princípios/diretrizes de ação e se 
aplica a todo o território nacional.
II- Legislar sobre normas para a 
cooperação entre a União, os Estados, o 
Distrito Federal e os Municípios em 
relação à política urbana;
III- Promover, por iniciativa própria e em 
conjunto com os Estados, o DF e os 
Municípios, programas de construção de 
moradia, saneamento básico, melhorias 
das condições habitacionais, das 
calçadas, dos passeios públicos, do 
mobiliário urbano;
IV- Instituir diretrizes para 
desenvolvimento urbano, inclusive 
habitação, saneamento básico, transporte 
e mobilidade urbana, que incluam regras 
de acessibilidade aos locais de uso 
público;
V- Elaborar e executar planos nacionais e 
regionais de ordenação do território e de 
desenvolvimento econômico e social.
Planejamento municipal:
- plano diretor
- lei de parcelamento, uso e ocupação do solo
- zoneamento ambiental
- plano plurianual
- diretrizes orçamentárias e orçamento anual
- gestão orçamentária participativa
- planos, programas e projetos setoriais
- planos de desenvolvimento econômico e social
Institutos tributários e 
financeiros
Institutos jurídicos e políticos:
- IPTU
- contribuição de melhoria
- incentivos e benefícios fiscais e financeiros
Estudo prévio de 
impacto ambiental 
(EIA) e Estudo prévio 
de impacto de 
vizinhança (EIV)A Constituição obriga a 
cooperação entre os entes 
federados na política urbana 
(competência legislativa 
concorrente).
por exemplo:
por exemplo:
PARA MEMORIZAR! 
Todos os instrumentos são regidos por legislação 
própria, observado o disposto no Estatuto da Cidade 
(legislação balizadora).
INSTRUMENTOS DA 
POLÍTICA URBANA
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Alguns instrumentos da política urbana possuem definição não
expressa no Estatuto da Cidade, sendo citados somente a título 
exemplificativo. Cabe esclarecer os conceitos básicos de forma a 
facilitar o entendimento do Art 4°da referida lei.
Instrumentos ligados à regularização fundiária de interesse social:
Trata-se da concessão de uso de terrenos públicos ou particulares 
remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, para fins 
específicos de regularização fundiária de interesse social, 
urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra e outras 
modalidades de interesse social em áreas urbanas. Salvo disposição 
em contrário, transfere-se por ato inter vivos , ou por sucessão 
legítima ou testamentária, nos termos do Decreto-Lei 271/67.
Trata-se de uma forma de intervenção estatal na propriedade mediante o qual 
é estabelecido um direito real de uso sobre a propriedade alheia, em favor do 
Poder Público para garantir a execução de um serviço público ou de obras de 
interesse coletivo. Exemplo: obrigação do proprietário em consentir a 
passagem de fios elétricos, telefônicos ou redes de esgoto por sua 
propriedade.
São imposições gerais, gratuitas e unilaterais por parte do Poder Público com a 
finalidade de atender o interesse público. Exemplos: obrigatoriedade de recuo 
frontal, fundo e lateral nas construções, gabarito em cada zona urbana, taxa de 
ocupação, entre outros.
Ato administrativo realizado pelo Poder Público para preservar bens de valor 
histórico, cultural, arquitetônico e ambiental. O tombamento não altera a 
propriedade de um bem, apenas proíbe que ele venha a ser destruído ou 
descaracterizado.
Aquele que, até 22/12/16, possui como seu, por 5 anos, ininterruptos 
e sem oposição, até 250 m² de imóvel público situado em área 
urbana, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o 
direito à concessão de uso especial para fins de moradia de forma 
gratuita. O direito será reconhecido apenas 1 vez. Este uso especial é 
somente para moradia e foi regulamentado pela Medida Provisória nº 
2.220/01.
Trata-se de um procedimento administrativo pelo qual o poder 
público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, 
demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo limites, área 
e confrontantes. Após a averbação da demarcação nas matrículas 
dos imóveis por ela abrangidos, o Poder Público concederá o título de 
legitimação de posse aos ocupantes dos imóveis em questão.
Entendendo um pouco mais sobre os instrumentos: O Estatuto prevê variadas formas de intervenção social sobre o livre uso da 
propriedade privada:
Este instrumento pode ser utilizado tanto para a regularização de áreas 
ocupadas, sem observância das normas urbanísticas, quanto em áreas 
vazias, para destiná-las para habitação de interesse social. Se já ocupada 
pode-se estabelecer parâmetros urbanísticos especiais que respeitem a 
forma de ocupação do local (sistemas viários mais estreitos, consolidação de 
ocupações em áreas de preservação ambiental e outros).
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 A manutenção de terrenos vazios em áreas urbanizadas a 
espera de valorização só beneficia os especuladores.
 O instrumento obriga o proprietário a dar uma destinação ao 
imóvel que não atende a função social.propriedade
Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
 Cabe ao município editar lei 
específica delimitando as áreas 
passíveis de aplicação do 
instrumento.
 A transmissão do imóvel transfere as obrigações sem interrupção de prazo.
Empreendimentos grandes: prever a conclusão por etapas
Coeficiente de aproveitamento 
INFERIOR ao mínimo definido em lei.
Imóvel construído e 
desocupado pelo prazo 
definido em lei.
Esses conceitos são definidos por lei municipal e podem variar de acordo com o município.
 Aquele não ocupado, ou seja com 
Coeficiente de Aproveitamento 
igual a zero.
PRAZOS A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO:
para protocolar o projeto 
(a partir da aprovação) para o início 
das obras
 A prefeitura notifica o proprietário (presencial 
ou por edital após 3 tentativas) para que parcele, 
edifique ou utilize o terreno ou edificação. A 
notificação deve ser averbada no cartório de 
registro de imóveis.
Imóvel não edificado Imóvel subutilizado Imóvel não utilizado
IPTU progressivo no tempo
 Em caso de descumprimento 
do instrumento anterior: o 
proprietário será penalizado pela 
aplicação do IPTU progressivo 
no tempo, um tributo de valor 
crescente aplicado por um 
período de até 5 anos.
IPTU
 O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será 
fixado na lei específica e não excederá 2x o valor 
referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima 
de 15% sobre o valor do imóvel.
É vedada (ou seja, proibido) a concessão de 
isenções ou de anistia na cobrança do IPTU 
progressivo.
PARA CUMPRIR 
A FUNÇÃO SOCIAL
ANO
ANOS
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AtÉ 5 ANOS 
TERRENO
VAZIO :( 
Desapropriação com pagamento de títulos
Decorridos sem que o 5 anos de cobrança do IPTU progressivo 
proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou 
utilização, o imóvelpoderá ser DESAPROPRIADO pois não cumpre a 
função social da propriedade.
 Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e 
serão resgatados em até 10 anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, 
assegurados o valor real da indenização e os juros legais de 6% ao ano.
 O valor real da indenização refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, 
descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo 
Poder Público na área do imóvel após a notificação de parcelamento 
compulsório e não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e 
juros compensatórios.
Proprietário do imóvel ocioso Prefeitura
Destinação do imóvel a 
algum uso social
Iniciar o procedimento 
para concessão ou 
alienação a terceiros 
pagamento pela desapropriação
Os 3 instrumentos apresentados foram criados para impedir 
e inibir o processo de especulação imobiliária nas cidades 
(prática de reter bens até que eles se valorizem, muitas vezes 
em função de algum investimento, inclusive público, feito nas 
imediações), induzindo a ocupação de áreas já dotadas de 
infraestrutura.
 O maior objetivo é evitar a expansão horizontal da estrutura urbana em 
direção a áreas desprovidas de infraestrutura ou ambientalmente frágeis, 
aumentando assim a oferta de terra e moradia para atender à demanda 
existente. Atualmente a propriedade imobiliária ociosa é considerada 
inoportuna e passível da ação dos instrumentos que tem o dever de 
induzi-la a um uso.
 Cabe ressaltar que o instrumento em questão visa dar uma utilização a 
um imóvel em estado de ociosidade ou subutilização. Não se trata de 
construir empreendimentos de cunho social ou de assistência direta à 
camada mais pobre da população. O proprietário pode destinar ao uso 
que bem desejar.
As questões de concurso público costumam afirmar que os 
instrumentos do Estatuto da Cidade possuem função 
arrecadatória. Essa afirmativa é falsa pois no âmbito do 
Estatuto, a tributação urbana ganha status extrafiscal ao 
transformar-se em importante instrumento para o 
cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade 
privada. O objetivo não é arrecadar mais, mas garantir a 
indução do desenvolvimento urbano e a redistribuição à 
coletividade dos benefícios decorrentes da urbanização.
O Município deve aproveitar o imóvel desapropriado no prazo 
máximo de 5 anos, a partir da sua incorporação ao 
patrimônio público. 
Caso o Município não promova o adequado aproveitamento do imóvel, o 
Prefeito pode responder por processo de improbidade administrativa.
PARA 
ENTENDER
ANOS
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ATENÇÃO!
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Usucapião especial de imóvel urbano Direito de Superfície
 O juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independente da 
dimensão do terreno, salvo hipótese de acordo escrito entre condôminos com 
frações ideais diferenciadas.
 O condomínio constituído é indivisível, não pode ser extinto, salvo por 
deliberação favorável de no mínimo 2/3 dos condôminos, no caso de execução de 
urbanização posterior à constituição do condomínio.
Área ou edificação URBANA com as seguintes condições:
1- Até 250,00 m²;
 Ocupar o imóvel há 5 anos ininterruptos e sem 
oposição (posse mansa e pacífica), podendo contar a 
posse do antecessor;
3- Não possuir outro imóvel (urbano/rural);
4- Ainda não ter sido beneficiado pelo instrumento.
São passíveis de USUCAPIÃO COLETIVO os núcleos urbanos 
informais existentes sem oposição há mais de 5 anos e cuja 
área total dividida seja inferior a 250m² por possuidor
- Permite loteamentos irregulares e favelas sejam incorporadas ao 
espaço urbano.
Proprietário pode conceder 
a outro o direito de 
superfície do terreno
1- pelo advento (conclusão) do termo;
2- pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo 
superficiário;
3- se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a 
qual for concedida.
Tempo determinado ou indetermindo;
Utilização do solo, subsolo e espaço aéreo;
Mediante escritura pública;
Gratuito ou oneroso.
O direito de superfície 
representa a separação 
do direito de propriedade 
e do direito de construir.
Separação entre a propriedade do terreno 
e o direito de usar a superfície do terreno
O direito de superfície pode ser transferido a terceiros? 
SIM! Obedecidos os termos do contrato. 
Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a 
seus herdeiros? SIM!
 Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o 
superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de 
preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.
 O proprietário recuperará o domínio do terreno, bem como 
benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não 
houverem estipulado o contrário no contrato.
PARA MEMORIZAR 
PARA MEMORIZAR 
 Partes legítimas para propor a ação de usucapião: o possuidor ou a 
associação de moradores regularmente constituída, com personalidade jurídica e 
autorização dos representados.
 Na ação de usucapião é obrigatória a intervenção do Ministério Público. Além 
disso garante-se ao proponente os benefícios da justiça e da assistência 
judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. 
 O usucapião é declarado mediante que servirá de título para sentença judicial 
registro no cartório de imóveis.
 O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil.
Extinção do direito de superfície (deve ser averbada no cartório):
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Direito de Preempção Lei municipal deve enquadrar as áreas em que incidirão a preempção 
nas finalidades de aquisição e fixar prazo de vigência, de até 5 anos, 
renovável a partir de 1 ano após o decurso do prazo inicial.
VENDE
-SE
Confere ao Poder Público a na PREFERÊNCIA 
compra de imóvel urbano objeto de 
alienação onerosa (venda) entre particulares 
(independe do número de alienações).
venda entre particulares
O proprietário deverá notificar sua 
intenção de vender o imóvel, para 
que o Município, no prazo máximo 
de 30 dias, manifeste por escrito 
seu interesse ou não em comprá-lo
Junto com a notificação, o 
proprietário deve anexar 
proposta de compra assinada 
por terceiro interessado na 
compra do imóvel, na qual 
constarão preço, condições de 
pagamento e prazo de validade
O município publica em órgão 
oficial e em pelo menos um 
jornal local/regional, edital de 
aviso da notificação recebida e 
da intenção de comprar o 
imóvel nas condições da 
proposta apresentada
QUERO VENDER O IMÓVEL! TENHO UMA PROPOSTA DE COMPRA
NEGÓCIO FECHADO COMUNICAR A VENDA AO MUNICÍPIO
ATENÇÃO
MUNICÍPIO TORNA PÚBLICO 
A NOTIFICAÇÃO
JORNAL
Se passar o prazo e não houver 
manifestação do Poder Público o 
proprietário pode vender, nas 
condições da proposta 
Concretizada a venda a terceiro, 
o proprietário deve apresentar 
ao Município, no prazo de 30 
dias, cópia do instrumento 
público de alienação do imóvel
A alienação (venda) processada em 
condição diferente da proposta 
apresentada é O Município poderá nula.
adquirir o imóvel pelo valor da base de 
cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na 
proposta apresentada (o que for mais 
vantajoso)
Por meio deste instrumento 
o Poder Público pode 
adquirir imóveis sobre os 
quais exista interesse 
público vinculado ao 
cumprimento das ações 
estratégicas contidas no 
plano diretor
imóvel objeto do direito 
de preempção
proprietário compradora
compradora
compradoraproprietário proprietário
proprietário
$$$$
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Outorga Onerosa do Direito de Constuir (OODC)
O plano diretor pode fixar áreas onde o direito de construir 
poderá ser exercido além do COEFICIENTE DE 
APROVEITAMENTO BÁSICO até o limite do Coeficiente de 
Aproveitamento Máximo, mediante contrapartida a ser 
prestada pelo beneficiário. 
 A OODC parte do pressuposto de que existe uma "folga" 
de infraestruturacapaz de sustentar uma ampliação de 
índices urbanísticos.
 Pode haver um CA básico único para toda a zona urbana 
ou diferenciado para cada área da cidade.
 O coeficiente de aproveitamento máximo deve considerar 
a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o 
aumento de densidade esperado em cada área. 
O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser 
permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida 
a ser prestada pelo beneficiário.
Lei municipal específica estabelecerá as 
condições para a outorga, determinando:
I – a fórmula de cálculo da cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do 
pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
 O direito de preempção será exercido 
sempre que o Poder Público necessitar 
de áreas para:
Os recursos provenientes da Outorga 
Onerosa só podem ser utilizados para as 
seguintes finalidades:
1– Regularização
 fundiária
4– Ordenamento e 
direcionamento da 
expansão urbana
3– Constituição de 
reserva fundiária
2– Execução de 
programas habitacionais 
de interesse social
5– Implantação de 
equipamentos 
urbanos e 
comunitários
Contrapartida (não 
necessariamente em 
dinheiro)
Coeficiente de 
Aproveitamento 
máximo
Coeficiente de 
Aproveitamento 
básico
Prefeitura
6– Criação de 
espaços públicos de 
lazer e áreas verdes
7– Criação de 
unidades de 
conservação ou áreas 
de interesse ambiental
8– Proteção de áreas 
de interesse histórico, 
cultural ou paisagístico
OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO
PARA MEMORIZAR 
 Equipamentos comunitários: ligados à educação, à cultura, à saúde, ao lazer e outros.
 Equipamentos urbanos: ligados ao abastecimento de água, serviços de esgoto, 
energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado e outros.
PARA ENTENDER
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Operações Urbanas Consorciadas
Conjunto de intervenções/medidas 
coordenadas pelo Poder Público 
com a participação de 
proprietários, moradores e 
investidores privados com o 
objetivo de alcançar melhorias 
urbanísticas, transformações 
sociais e ambientais.
PODERÃO SER UTILIZADOS:
1- Modificação de índices/características do parcelamento;
2- Modificação do uso e ocupação do solo e normas edilícias;
3- Regularização/reformas/ampliação em desacordo com a 
legislação vigente;
4- Concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam 
tecnologias visando a redução de impactos ambientais.
Regiões metropolitanas/ aglomerações: as operações urbanas consorciadas 
interfederativas devem ser aprovadas por leis estaduais específicas.
CONTEÚDO MÍNIMO DA LEI MUNICIPAL QUE 
REGULAMENTA A OUC:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população 
diretamente afetada pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários 
permanentes e investidores privados;
VII – forma de controle da operação, compartilhado com a sociedade 
civil.
A OUC visa transformar estruturalmente um setor da cidade a fim de 
se obter ganhos sociais, urbanísticos e ambientais (intervenção em 
maior escala).
Os recursos das contrapartidas financeiras, nas 
Operações Urbanas Consorciadas, são antecipados 
pela venda dos Certificados de Potencial Adicional de 
Construção – CEPACs. Assim, para participar da OUC 
os empreendedores podem adquirir área adicional de 
construção e alteração de outros limites da lei de uso 
e ocupação do solo, mediante o pagamento em 
CEPAC.
CE
PAC
S
 Os CEPACs são valores mobiliários emitidos pelos municípios com o 
objetivo de obter recursos a serem aplicados exclusivamente na própria 
operação urbana consorciada.
 Os CEPACs serão livremente negociados, mas conversíveis em direito 
de construir na área objeto da operação.somente
 Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área 
adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um 
terreno ou projeto. 
 As Operações Urbanas devem ter um conselho deliberativo e 
consultivo. 
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Transferência do Direito de Construir
Confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu 
potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro 
proprietário mediante escritura pública.
O instrumento poderá ser concedido ao proprietário que seu imóvel, doar 
ou parte do mesmo, ao Poder Público para as finalidades citadas.
Esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público 
considere necessárias para:
 A Transferência do Direito de Construir foi concebida com o intuito de 
compensar proprietários de imóveis protegidos por tombamento ou 
localizados em áreas de preservação ambiental, por não desfrutarem de todo 
o potencial construtivo permitido pelos índices urbanísticos, em função da 
manutenção do seu valor histórico, arquitetônico, paisagístico ou ambiental. 
O principal objetivo do Estatuto ao prever este instrumento é de viabilizar a 
preservação de imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental.
 É importante definir índices de equivalência entre os diversos setores da 
cidade, para evitar distorções. Senão, seria possível transferir inteiramente 
áreas baratas da periferia da cidade para áreas adensadas (e mais 
valorizadas) do centro, o que não seria um cenário desejável.
Lei municipal deverá estabelecer as condições para a 
aplicação da transferência do direito de construir.
 Ao admitir e regulamentar a possibilidade de 
transferência ou alienação, o Estatuto da Cidade 
transformou o direito de construir em bem autônomo, 
desvinculando-o do direito de propriedade do terreno.
Implantação de equipamentos urbanos e 
comunitários;
Autorização de transferência de 
potencial construtivo
Edificação com restrição
Ex: tombamento
Edificação receptora de 
potencial construtivo
Preservação (imóveis de interesse histórico, 
ambiental, paisagístico, social ou cultural);
Servir a programas de regularização fundiária, 
urbanização de áreas ocupadas por população 
de baixa renda e habitação de interesse social.
REU
RB
REU
RB
PENSANDO
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Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
É necessário dar publicidade aos 
documentos integrantes do EIV.
 Lei municipal definirá os empreendimentos 
e atividades privados ou públicos em área 
urbana que dependerão de elaboração de 
Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança 
(EIV) para obter as licenças de construção, 
ampliação ou funcionamento.
 EIV deve contemplar os efeitos e positivos
negativos do empreendimento ou atividade 
quanto à qualidade de vida da população 
residente na área e suas proximidades.
O EIV possibilita que o Poder Público avalie as consequências da 
instalação de empreendimentos/atividades de grande impacto que 
podem vir a alterar a paisagem urbana e as atividades humanas já 
instaladas no local (por exemplo: sobrecarga na infraestrutura 
urbana e nos equipamentos e serviços públicos).
Apresentado o EIV, o município pode 
conceder a licença para o empreendimento, 
negá-la ou ainda condicionar a licença à 
implementação de medidas de atenuação 
ou compensação do impacto.
CONTEÚDO MÍNIMO DO ESTUDO 
DE IMPACTO DE VIZINHANÇA
PARA MEMORIZAR 
EIV
Adensamento 
populacional
Equipamentos urbanos e 
comunitários
Uso e ocupação 
do solo
Valorização imobiliária
 Geração de tráfego e 
demanda por transporte público
Ventilação e 
iluminação
 Paisagem urbana e patrimônio 
natural e cultural
A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a 
aprovação de estudo de impacto ambiental (EIA). As 
questões de concurso costumam afirmar que EIV 
substitui EIA. Isso é falso.
3
4
5 6 7
2
1
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ATENÇÃO!
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 Cidades com + de 500 mil habitantes: 
Deverá ser elaborado um plano de transporte 
urbano integrado, compatível com o plano 
diretor ou nele inserido.
PLANO DIRETOR
No processode elaboração do Plano Diretor é OBRIGATÓRIO: 
 Promover audiências públicas e debates com a participação 
da população e de associações representativas;
 Dar publicidade aos documentos e informações produzidos;
 Permitir o acesso de qualquer interessado aos documentos e 
informações produzidas.
O Plano Diretor pode, portanto, ser compreendido como uma das 
formas do Poder Público Municipal garantir o mínimo bem-estar e 
qualidade de vida aos habitantes do espaço urbano.
O Plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento 
anual devem incorporar as diretrizes e as prioridades do PLANO 
DIRETOR.
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, 
edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura 
e de demanda para utilização;
II – disposições requeridas para o exercício do direito de preempção (art. 35), da 
outorga onerosa do direito de construir (art. 28), da permissão para alteração do 
uso do solo mediante contrapartida (art. 29), das operações urbanas consorciadas 
(art. 32) e da transferência do direito de construir (art. 35);
III – sistema de acompanhamento e controle.
O Plano Diretor é o instrumento básico 
para orientar a política de 
desenvolvimento e de ordenamento da
expansão urbana do município.
A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, 
pelo menos, a cada 10 anos.
CONTEÚDO MÍNIMO DO PLANO DIRETOR:
Com + de
20 mil habitantes
 Integrantes de regiões 
metropolitanas e 
aglomerações urbanas
Onde o Poder Público 
municipal pretenda 
utilizar os instrumentos
O Plano Diretor
é obrigatório
para cidades
Integrantes de áreas de 
especial interesse turístico
Inseridas na área de influência 
de empreendimentos/atividades 
com de impacto ambiental 
regional ou nacional
Incluídas no Cadastro Nacional 
de Municípios com áreas 
suscetíveis à deslizamentos,
inundações ou processos geológicos 
ou hidrológicos
PARA MEMORIZAR 
PARA MEMORIZAR 
ANOS
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Instrumentos para garantir a gestão democrática da cidade:
Órgãos colegiados de política urbana (nacionais, estaduais e 
municipais);
Debates, audiências e consultas públicas;
Conferências sobre assuntos de interesse urbano (nacionais, 
estaduais e municipais);
Iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e 
projetos de desenvolvimento urbano.
A não realização de audiências públicas pelos poderes 
Legislativo e Executivo municipais no processo de 
elaboração do Plano Diretor implica vício processual.
NÃO fazem parte dos instrumentos de gestão 
participativa: o referendo popular e plebiscito (são 
instrumentos de política urbana).
Ao garantir a participação da população na elaboração e fiscalização do 
planejamento urbano, o Estatuto da Cidade rompe barreiras, quebrando com a 
tradição do planejamento meramente tecnocrático. 
Busca-se a construção de uma nova política urbana , a partir da 
institucionalização da participação direta da população no governo da cidade, 
isto é, uma política que envolva a população local de uma forma democrática 
e participativa.
GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE
16
PARA MEMORIZAR 
ATENÇÃO!
´
 O Plano Diretor desses municípios ALÉM DO CONTEÚDO MÍNIMO, 
DEVE INCLUIR:
I- parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover 
a diversidade de usos e a contribuir para a geração de emprego e renda;
II- mapeamento das áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos, 
inundações ou processos geológicos ou hidrológicos;
III- planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de 
população de áreas de risco de desastre;
IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de 
impactos de desastres;
V- diretrizes para a regularização fundiária e previsão de áreas para habitação 
de interesse social por meio da demarcação de ZEIS;
VI- identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes 
municipais, quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização.
 Em 2012, sob influência dos graves desastres ambientais que 
ocorreram no país, principalmente na Serra Fluminense, foi editada a 
Lei Federal 12.608/12 que institui a Política Nacional de Proteção e nº
Defesa Civil. Essa lei, entre outras funções, alterou o Estatuto da 
Cidade e incluiu diretrizes para o Plano Diretor de municípios inseridos 
no Cadastro Nacional de Municípios com áreas suscetíveis à 
deslizamentos, inundações ou processos geológicos ou hidrológicos 
além de critérios para a expansão do perímetro urbano dos municípios.
A Lei nº13.146/2015 - Estatuto da Pessoa com 
Deficiência alterou o Estatuto da Cidade, contemplando a 
acessibilidade urbana. As cidades cujo plano diretor é 
obrigatório devem elaborar PLANO DE ROTAS 
ACESSÍVEIS, compatível com o plano diretor.
 Os Municípios que pretendam após AMPLIAR O SEU PERÍMETRO URBANO
a data de inclusão dos artigos no Estatuto da Cidade deverão elaborar projeto 
específico que contenha, no mínimo:
I - demarcação do novo perímetro urbano; 
II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e trechos sujeitos a 
controle em função de ameaça de desastres naturais;
III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para 
infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e 
sociais;
IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, promovendo 
múltiplos usos e contribuindo para a geração de emprego;
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social (demarcação de ZEIS);
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do 
patrimônio histórico e cultural;
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e 
benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana 
e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do 
Poder Público. 
 Dessa forma, a delimitação do perímetro urbano deve ser precedida de amplo 
planejamento e constar de projeto específico com diversos estudos, uma vez que se 
tem atribuído à expansão urbana irresponsável a ocupação irregular de áreas 
ambientalmente frágeis.
 Conforme o mencionado no artigo 42-B do Estatuto da Cidade, a alteração do 
perímetro urbano deve ser atividade prevista no plano diretor, ou constar de projeto 
específico contendo todos os requisitos, devendo ser aprovado por lei municipal.
DESLIZAMENTOS
INUNDAÇÕES
PROCESSOS GEOLÓGICOS
PLANO DIRETOR
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proprietário do imóvel 
CONSÓRCIO COM 
A PREFEITURA
Prefeitura pode 
parcelar o imóvel
O proprietário recebe 
parcelas do terreno com 
valor correspondente ao 
imóvel antes da realização 
das obras
O proprietário recebe 
unidades imobiliárias com 
valor correspondente ao 
imóvel antes da realização 
das obras
Prefeitura pode 
edificar o imóvel
Cumprimento da função social da propriedade
CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
 Considera-se consórcio imobiliário um negócio jurídico realizado entre o Poder Público 
e os proprietários de imóveis necessários à execução de projetos urbanísticos de 
interesse público. É uma de planos de urbanização, de forma de viabilização 
regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação. 
 O proprietário o seu imóvel ao Poder Público e, após o parcelamento ou transfere
realização das obras, , como pagamento, parcelas do terreno ou unidades recebe
imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais unidades 
incorporadas ao patrimônio público.
 A Lei 13.465/2017 ampliou a aplicabilidade do 
consórcio imobiliário, para incluir a hipótese de 
regularização fundiária.
Quando a terra é pública, a solução é simples: cabe ao 
titular ou ao município elaborar o projeto urbanístico, 
realizar as obras de urbanização e transferir, gratuita ou 
onerosamente, os lotes regularizados aos ocupantes.
Ao invés deaplicar o IPTU progressivo ou a desapropriação, procedimentos 
conflituosos de longa duração, o consórcio viabiliza a execução das obras por um 
agente do Poder Público, sem a necessidade de desapropriação. Como a 
execução das obras valoriza as propriedades, via de regra, o valor dos imóveis 
produzidos é suficiente para financiar o projeto sem a necessidade de aporte. 
O consórcio imobiliário é formalizado 
através de entre a contrato
Administração Pública Municipal e o 
proprietário do imóvel, no qual 
deverão constar as condições de 
transferência do imóvel para o Poder 
Público, as condições de realização 
das obras e a forma de pagamento. 
$$$$
TRAN TO OC
PENSANDO
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OBRIGADA!
Cada página desse caderno foi pensada para facilitar o 
entendimento do Estatuto da Cidade. Espero que esse 
material tenha sido útil para você assim como tem sido 
útil para mim. Se você conhece mais alguém que tá no 
mesmo rolê que a gente em busca da aprovação em um 
concurso público compartilha esse caderno ;)
Feedbacks são bem-vindos! Se quiser compartilhar a 
sua opinião e pegar umas dicas de estudo, é só ir lá no 
@arqconcurso ou enviar um e-mail para: 
nubia@metodoarqconcurso.com.br
Ah, e se quiser conhecer os outros cadernos passa lá no 
site: www.metodoarqconcurso.com.br 
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