TÍTULOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO LASTREADOS DE HIPOTECA JHOW

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TÍTULOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO LASTREADOS DE HIPOTECA. SECURITIZAÇÃO E REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS.  
Rogério Tadeu Romano
I - TÍTULOS DE CRÉDITO NO MERCADO IMOBILIÁRIO
O crédito é a confiança que uma pessoa inspira a outra de cumprir, no futuro, obrigação atualmente assumida. Cesare Vivante dizia que “titulo de crédito é o documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido”. Para Theófilo de Azevedo Santos (Manual de títulos de crédito, 1975), o título de crédito é um documento que se diferencia dos demais porque ele é indispensável para que se possa exercer o direito que menciona.
O crédito é inseparável do documento, do título. Os títulos de crédito constituem obrigações por declaração unilateral de vontade e consistem, nas palavras de Fábio Ulhoa Coelho (Curso de direito comercial, vol. I, pág. 363 – 468), na manifestação unilateral da vontade do agente, materializada em um instrumento pelp qual se obriga a uma prestação determinada, independente de qualquer ato de aceitação emanado de outro agente.
São características gerais dos títulos de crédito:
a) "Cartularidade", ou seja, deverão ser materializados por meio de instrumentos válidos, documentos em si, cártulas, os quais precisam ser portados para garantir e comprovar o direito de seu portador;
b) "Literalidade", já que o título deve carrear de forma clara a obrigação para a qual ele foi criado;
c) "Autonomia", não sendo estas obrigações eivadas por relações anteriores entre o credor e os devedores antecedentes, o que nos leva à segurança do negócio jurídico que possibilita o endosso do título ao mercado sem lhe embutir vicissitudes/vícios, conferindo‐lhes, portanto, liquidez;
d) "Abstração", em que o título pode circular sem vinculação ao negócio que lhe deu origem; e
e) "Legalidade" ou "Tipicidade": Têm forma e existência definida em lei.
A literalidade do direito previsto na cártula exprime seu conteúdo exato, só comportando o dever jurídico nele inserido.
Sua autonomia conduz ao fato de que seu possuidor de boa fé dispõe de direito próprio em relação à obrigação emergente do título que não pode ser alterada ou suprimida por relações geradas entre os possuidores antecedentes e o devedor primitivo. Não se liga a qualquer obrigação que possa haver em cada elo formado, desde a emissão do título até o pagamento.
O título de crédito deve conter a data de sua emissão, a indicação precisa dos direitos por ele conferidos e a assinatura do emitente, que pode ser o devedor. Se não contiver indicação de vencimento, será à vista, contra a apresentação. Se o local da emissão e do pagamento não estiver nele indicado, será o do domicílio do emitente, somente produzindo efeitos jurídicos os atos nele lançados.
Nada obsta a que o título seja emitido por meio de caracteres criados em computador ou meio técnico e que constem de escrituração do emitente(artigo 889, § 1º e 3º do Código Civil).
Importante lembrar a Súmula 387 do STF que determina que “a cambial emitida ou aceita com omissões ou em branco, pode ser completada pelo credor de boa-fé antes da cobrança ou do protesto”. O portador do titulo em crédito em branco recebeu mandado implícito para preenche-lo de acordo com os ajustes que fez com o signatário do documento.
São requisitos mínimos para todos os títulos de crédito, inclusive os inominados, criados pela prática, pois os nominados regem-se por leis especiais.
Não comportam cláusula de estipulação de juros salvo se a lei especial a admitir, nem a proibição de endosso, nem restrições de direitos e obrigações nem excludente da responsabilidade pelo pagamento ou por despesa nem mesmo dispensa de observância de termos e formalidades prescritas(Código Civil, artigo 890).
A negociabilidade do crédito é um atributo seu, como ensinou Maria Helena Diniz(Curso de direito civil, volume III, 24ª edição, pág. 812). Assim é suscetível de transferência ou cessão por endosso ou simples tradição, se for ao portador, e esta ocorrendo, implicará a todos os direitos, inclusive os acessórios, que lhe forem inerentes(CC, artigo 893). O cedente do crédito(endossante) transfere ao cessionário(endossatário) todos os direitos inerentes à obrigação cambial. Inadmissível será o endosso parcial, pois parte das prerrogativas cartulares transferir-se-ão de um sujeito a outro. Ter-se-á uma sub-rogação total de direitos a que o devedor não pode se opor, porque a cessão é direito do credor. O cessionário não pode ter melhor direito do que tinha o cedente, ficando, por isso, sujeito a todas as exceções que o devedor a este último poderia opor.
O endosso pode ser em preto ou em branco.
Endosso em preto é aquele em que o proprietário da letra a transfere a uma outra pessoa, designando-a; isto é, identifica-se quem é o endossatário e consta a assinatura do endossante. É a modalidade mais segura. Em contrapartida, endosso em branco é aquele em que o endossante não designa a pessoa a quem transfere a letra. O endosso é feito mediante assinatura do endossante, no verso da letra, ou a assinatura do mandatário que tiver poderes especiais para tal. Será legítimo proprietário da letra aquele que a detiver (a posse identifica quem será o endossatário – assemelha-se a um título ao portador).
São espécies de endosso:
I. Endosso translativo - transmite os direitos emergentes da letra transferindo a propriedade do título (são os endossos em preto e em branco)
II. Endosso mandato - por cláusula especial, o portador do título o transfere a outra pessoa, a qual só poderá endossar a letra na qualidade de procurador. É, na verdade, um falso endosso, pois nem transmite os direitos emergentes do título nem transfere a propriedade da letra, mas simplesmente a posse. O endossante (ou mandante) continua credor.  O mandato que resulta de endosso por procuração não se extingue por morte ou sobrevinda incapacidade legal do mandante. Se o endossante vier a falecer nada muda, já se for o endossatário há a extinção da relação de representação.
III. Endosso pignoratício (ou por penhor) - é a letra de câmbio que é dada em penhor mediante simples endosso. Confiro o título de crédito em garantia do pagamento de uma dívida e na hipótese de inadimplemento, há o penhor desta dívida. O credor pignoratício (endossatário) não é proprietário do título, somente possui a garantia deste.
IV. Endosso fiduciário - é aquele em que o banco recebe o título do portador em cobrança. Aqui, diferentemente do endosso-penhor, eu tenho a propriedade (e não a posse) -  Lei 4728/65, art. 66.
V. Endosso parcial - não é permitido que a letra de câmbio seja endossada parcialmente, pois há a obrigação é unitária (não posso dividir o crédito). É nula esta espécie de endosso -  § ú, art. 912 CC
VI. Endosso póstumo - é o endosso que foi feito após a vida útil do título ter terminado, ou seja, foi feito após o protesto do título ou após o prazo necessário para protesto (1 dia após o vencimento). Os efeitos que produz são apenas os de uma ‘cessão de crédito’, ou seja, o endossante tem a mesma responsabilidade que tem um cedente de crédito e, por isso, não responde mais pela solvência do título - art. 20 Lei Uniforme.
 Quando  houver a pluralidade ou multiplicidade de endosso, deverá haver continuidade de endossos, para que estes sejam eficazes e válidos.
O que são títulos de crédito imobilário?
São créditos decorrentes de contratos imobiliários, tais como, contrato de compra e venda, locação típica e atípica, cédula de crédito bancária cuja destinação dos recursos seja especificamente imobiliária.
No passado, à época do Sistema FInanceiro da Habitação, havia a cédula hipotecária e a letra hipotecária.
A cédula hipotecária, designativo tanto do titulo primário, criativo da hipoteca, sujeito à inscrição, como do secundário, representativo da hipoteca, extraído da inscrição. A letra hipotecária, designativo do titulo que, sem ser criativo nem representativo da hipoteca, apenas fraciona o valor de uma massa de hipotecas do ativo de uma instituição financeira para melhor coloca-lo em mãos do público.A expressão cédula hipotecária passou a cobrir na terminologia legal brasileira, um gênero de títulos hipotecários, composto de duas espécies que se diferenciam pelos atributos próprios de cada uma delas. A primeira espécie era formada de títulos resultantes do preenchimento de um formulário impresso, elaborado para facilitar a circulação da hipoteca, o qual contém em si mesmo a estipulação da obrigação pecuniária, direito pessoal e da hipoteca, direito real. A segunda espécie é composta de títulos resultantes também do preenchimento de um formulário impresso, elaborado para facilitar a circulação da hipoteca, mas que, diversamente do outro, reproduz um titulo anteriormente inscrito, como a duplicata reproduz a fatura.
O Decreto-lei 70/66 introduziu no direito brasileiro a hipoteca cedular, com emissão por instituição financeira que se dedique ao financiamento imobiliário, visando o acesso à casa própria. Era um título de crédito essencial ao sistema financeiro da habitação que fora instituído.
  A cédula hipotecária era uma promessa de pagamento que será emitida pelo credor. Para Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 1977, pág. 122), o credor apenas faz emitir a cédula pelo devedor, que subscreve a promessa de pagamento, núcleo do título.
No Brasil, o modelo cedular é ainda usado para a Cédula Rural Hipotecária(Decreto-lei 167/67), a Cédula Industrial Hipotecária (Decreto-lei 413/69) e Bancário (MP 2.160 – 25/2001), todas como modelos simplificados de hipoteca convencional, possuindo a natureza de títulos de crédito.
Nas cédulas de crédito a garantia real pode recair sobre bens móveis e imóveis, ou por ambos.
A constituição da hipoteca independe de contrato solene e específico, pois na própria cédula se inserem o acordo de criação e reconhecimento da dívida pelo devedor emitente e a constituição da hipoteca, especializando-se os bens dados em garantia com o registro da cédula no Ofício Imobiliário.
O artigo 1.486 do Código Civil de 2002 faculta a qualquer contratante a emissão da cédula hipotecária, mesmo no âmbito das pessoas naturais regidas pelo direito privado como instrumento a representar o crédito hipotecário.
Assim, além das cédulas hipotecárias incorporantes da garantia real, rurais e industriais, existem outras extraídas da garantia real, da hipoteca: são as cédulas hipotecárias habitacionais. Embora com a mesma denominação, essas cédulas diferem das outras, uma vez que subentendem escrituras anteriores da hipoteca públicas ou particulares, sujeitas, como quaisquer escrituras comuns, à inscrição no Registro de Imóveis, das quais, após essa formalidade, se extraem então as cédulas hipotecárias para que, como títulos representativos, passem a circular por endosso.
Feita a inscrição da escritura de hipoteca, o fato posterior da extração da cédula hipotecária, nominativa e endossável em preto, constitui o objeto da averbação. Essa averbação da cédula anuncia, aos interessados, que a hipoteca passou a ter circulação fora do Registro de Imóveis, de modo que as transmissões devem ser buscadas nos endossos, os quais, todavia, podem ser reconduzidos, por meio de averbações, ao registro, onde o cancelamento da inscrição somente se operará à vista do titulo quitado(Decreto-lei 70/66, artigos 9 – 27).
O registro admite, simultaneamente, a inscrição das cédulas hipotecárias e pignoratícias, tanto rurais como industriais(artigo 167, n. 2) e a averbação das cédulas hipotecárias(artigo 167, II, n. 7).
Permite-se, por óbvio, a cessão da hipoteca e o que se transmite é o crédito e a hipoteca o acompanha.
 As cessões de hipoteca, no Registro de Imóveis, devem ser feitas por averbação.
A LCI (Letra de Crédito Imobiliário) pode ser emitida por bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, Caixa Econômica Federal, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias.
Trata-se, conforme escritura de emissão, de título representativo de direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, lastreado por créditos imobiliários oriundos de financiamentos garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel e, opcionalmente, por outras garantias do emissor (por exemplo, garantia fidejussória da instituição financeira emitente).
“Com a criação dos títulos de crédito o dinheiro em espécie é substituído. De início operavam como meros instrumentos do contrato de câmbio trajetício, isto é, operando a circulação de dinheiro. Mais adiante vamos encontrá-los representando valores que podem, desde logo, ser realizados, delineando de forma nítida a sua função essencial, qual seja a circulação do respectivo valor", como explicou Paes de Almeida(Teoria e Prática dos Títulos de Crédito. Ed. Saraiva. 29.ª Ed. 2011).
Como explica Denisa Rodrigues F. de Almeida(A MP 2.223/01 e suas aplicações no mercado imobiliário):
  "A Letra de Crédito Imobiliário só poderá conter cláusula de correção monetária com periodicidade mensal quando for tirada por prazo igual ou superior a 36 meses.
Embora de redação extremamente confusa, o dispositivo parece estabelecer o seguinte raciocínio: Quando houver resgate antecipado, em prazo inferior a 36 meses, será excluído os valores relativos a correção monetária, até então incorporados ao valor nominal, para, em seguida, ser abatido o resgate.
Tal raciocínio nos levará a seguinte operação:
a)Resgate parcial ocorrido em prazo inferior a 36 meses: o valor oferecido para resgate é abatido do valor nominal do título, acrescido dos juros aplicáveis até então, para em seguida, sobre o saldo restante serem atribuídos os valores relativos a correção monetária ocorrida no período, do restante, caso haja periodicidade mensal de pagamento, serão abatidos os valores até então pagos, chegando- se, assim, ao saldo devedor;
b)Resgate total em prazo inferior a 36 meses: O saldo devedor a resgatar será o valor nominal do título, acrescido dos juros aplicáveis até então, abatidos integralmente os pagamentos até lá realizados.
Esta parece, s.m.j., a única interpretação plausível para o dispositivo, uma vez que, em um primeiro momento, nos leva pensar que se houvesse resgate, total ou parcial, em prazo inferior a 36 meses, não se poderia aplicar a correção monetária durante o restante do prazo contratual, ainda que este fosse mais longo do que os trinta e seis meses em questão.
Melhor teria dito o Executivo se dissesse: É vedado o pagamento da correção monetária apropriadas no saldo devedor do título, desde a sua emissão, quando houver resgate antecipado, total ou parcial, tão somente em relação ao valor resgatado antecipadamente, dentro do prazo de 36 meses contados da emissão do título."
Caso uma instituição emita a LCI sem a observância dos procedimentos cabíveis, como no caso da ausência de constituição de garantia, deve a entidade interessada regularizar os títulos em questão. Nesse diapasão, importa esclarecer que é possível a emissão e circulação de um título de crédito incompleto ou com omissões, sem que isso invalide o instrumento cambial, o que é também aplicável à LCI.
O art. 891, do Código Civil, que se aplica supletivamente aos regramentos específicos dos títulos de crédito, permite o atendimento posterior de um requisito essencial do título, preservando a sua natureza cambiária. Por óbvio, exige-se a satisfação plena das exigências legais previamente à apresentação do título pelo seu titular, seja para fins de protesto ou cobrança.
Nesse diapasão, válido transcrever as ponderações de Ulhôa Coelho (Curso de Direito Comercial – Direito de Empresa. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 401) sobre a emissão de título em branco ou incompleto:
“A letra de câmbio (e qualquer título de crédito) pode ser emitida e circular validamente, em branco ou incompleta. Quer dizer, os requisitos essenciais da lei não precisam estar totalmente atendidos no momento em que o sacador assina o documento, ou o entrega ao tomador (...) A validade da emissão e circulação do título em branco ou incompleto é fundada na lei (Dec. n. 2.044/08,art. 3º) e admitida pela jurisprudência (Súmula 387 do STF). A letra de câmbio deve estar perfeita, no sentido de atender os respectivos requisitos legais, no momento que antecede ao protesto ou cobrança judicial.”
A LCI(emitida por institução financeira) e a cédula de crédito bancário(promessa de pagamento à instituição financeira) são  titulos de crédito extrajudiciais.
DIr-se-ia que o artigo 784 do Código de Processo Civil disciplina a matéria em numerus clausus, em face do principio da taxatividade dos títulos executivos.
O  inciso VII fecha o estudo dos títulos executivos extrajudiciais remetendo à legislação extravagante. Entretanto, resta reafirmado o princípio da tipicidade dos títulos executivos, conforme visto no início. Há dezenas de títulos executivos previstos em leis esparsas,  como se lê: "as cédulas de crédito rural (Dec.-lei 167/67, art. 41), industrial (Dec.-lei 413/69, art. 10) e comercial (Lei 6.840/80 c/c o Dec.-lei 413/69); os créditos dos órgãos de controle de exercício de profissão (Lei 6.206/75, art. 2.º); a decisão que fixa ou arbitra e o contrato que estipula honorários advocatícios (Lei 8.906/94, art. 24); as decisões do TCU que resultem na imputação de débito ou multa (CF, art. 71, §3.º; o instrumento de contrato garantido por alienação fiduciária (Dec.-lei 911/69, art. 5.º); cédula de crédito bancário (MP 2.160-25/2001, art. 3.º) etc". Ainda poderíamos citar o prêmio de seguro (Dec.-lei 73/66, art. 73); as decisões do CADE (Lei 8.884/94, art. 60); os adiantamentos em contrato de câmbio (Lei 4.728/65, art. 75), entre outros.
Acrescente-se  que Código de Processo Civil  contém “tipos abertos”, que permitem o enquadramento de determinado título como executivo, caso se assemelhe à hipótese contida na lei. Nesse entendimento,  é válido transcrever a lição de Didier Júnior (Curso de Direito Processual Civil – Execução. Bahia: Editora Jus Podium, 2012. p. 157):
“Por sua vez, há títulos executivos que decorrem de tipos abertos, funcionando com base na semelhança, por não possuírem elementos normativos rígidos ou determinados com rigor. (...) Não há, nesses casos, uma descrição rigorosa, rígida, exaustiva, minuciosa do tipo, enquadrando-se na hipótese legal todos aqueles que se assemelhem à previsão normativa.”
Tal como a LCI, a Cédula de Crédito Imobiliário é um Título de Crédito, dotado de autonomia e literalidade, podendo, entretanto, ser emitido por cártula ou na forma escritural.
A primeira forma, isto é, na forma cartular, é que se espera, servirá de circulação de recursos dos pequenos e médios empresários do setor imobiliário, visto que na forma escritural, o título deverá ser mantido sob custódia, o que dificulta a operação para os pequenos empresários que pouco conhecem da negociação financeira.
As letras de credito imobiliário são produtos que financiam o credito da área imobiliária. Os bancos oferecem os papeis aos investidores, que por sua vez, aplicam, e com a quantia aplicada, a instituição financeira e empresta.
Nos financiamentos imobiliários com garantia de hipoteca em primeiro grau ou ainda de propriedade fiduciária e nos contratos  de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput do artigo 46 da Lei 10.931/04. 
Nesses financiamentos é vedada  a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em vigor da Medida Provisória no 2.223, de 4 de setembro de 2001, as disposições anteriormente vigentes. Trata-se de norma proibitiva, de modo que os contratos que forem feitas contra essa norma contida no artigo 48 da Lei 10.931. 
Disciplina a Lei 10.931/04: 
Art. 12. Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário - LCI, lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nelas estipulados.
§ 1o A LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser transferível mediante endosso em preto, e conterá:
I - o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus representantes;
II - o número de ordem, o local e a data de emissão;
III - a denominação "Letra de Crédito Imobiliário";
IV - o valor nominal e a data de vencimento;
V - a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos juros e, se for o caso, da atualização monetária;
VI - os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a critério das partes;
VII - a identificação dos créditos caucionados e seu valor;
VIII - o nome do titular; e
IX - cláusula à ordem, se endossável.
§ 2o A critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de certificado, devendo a LCI sob a forma escritural ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 13. A LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único. É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido neste artigo, da LCI emitida com previsão de atualização mensal por índice de preços.
Art. 14. A LCI poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira.
Art. 15. A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos imobiliários, mas a soma do principal das LCI emitidas não poderá exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição emitente.
§ 1o A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.
§ 2o O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos de liquidação ou vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.
Art. 16. O endossante da LCI responderá pela veracidade do título, mas contra ele não será admitido direito de cobrança regressiva.
Diferente da CRI, as LCI possuem garantia do FGC.  O investidor pode tentar comprar tais papeis, por meio das corretoras, ou até mesmo, diretamente dos bancos.
O vencimento de uma LCI pode variar bastante. Desde 6 meses até vários anos. A grande maioria dos títulos é oferecida indexada ao DI, mas é possível encontrar outras formas de remuneração.
Outra coisa, diferente do CDB, as LCI são isentas de IR, ou seja, o rendimento obtido por meio de sua aplicação voltara, ao final do vencimento, integralmente ao investidor.
Disciplina a Lei 10.931/04 na matéria:
Art. 26. A Cédula de Crédito Bancário é título de crédito emitido, por pessoa física ou jurídica, em favor de instituição financeira ou de entidade a esta equiparada, representando promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito, de qualquer modalidade.
§ 1o A instituição credora deve integrar o Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida a emissão da Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliadano exterior, desde que a obrigação esteja sujeita exclusivamente à lei e ao foro brasileiros.
§ 2o A Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada no exterior poderá ser emitida em moeda estrangeira.
Art. 27. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser emitida, com ou sem garantia, real ou fidejussória, cedularmente constituída.
Parágrafo único. A garantia constituída será especificada na Cédula de Crédito Bancário, observadas as disposições deste Capítulo e, no que não forem com elas conflitantes, as da legislação comum ou especial aplicável.
Art. 28. A Cédula de Crédito Bancário é título executivo extrajudicial e representa dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível, seja pela soma nela indicada, seja pelo saldo devedor demonstrado em planilha de cálculo, ou nos extratos da conta corrente, elaborados conforme previsto no § 2o.
§ 1o Na Cédula de Crédito Bancário poderão ser pactuados:
I - os juros sobre a dívida, capitalizados ou não, os critérios de sua incidência e, se for o caso, a periodicidade de sua capitalização, bem como as despesas e os demais encargos decorrentes da obrigação;
II - os critérios de atualização monetária ou de variação cambial como permitido em lei;
III - os casos de ocorrência de mora e de incidência das multas e penalidades contratuais, bem como as hipóteses de vencimento antecipado da dívida;
IV - os critérios de apuração e de ressarcimento, pelo emitente ou por terceiro garantidor, das despesas de cobrança da dívida e dos honorários advocatícios, judiciais ou extrajudiciais, sendo que os honorários advocatícios extrajudiciais não poderão superar o limite de dez por cento do valor total devido;
V - quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão e as hipóteses de substituição de tal garantia;
VI - as obrigações a serem cumpridas pelo credor;
VII - a obrigação do credor de emitir extratos da conta corrente ou planilhas de cálculo da dívida, ou de seu saldo devedor, de acordo com os critérios estabelecidos na própria Cédula de Crédito Bancário, observado o disposto no § 2o; e
VIII - outras condições de concessão do crédito, suas garantias ou liquidação, obrigações adicionais do emitente ou do terceiro garantidor da obrigação, desde que não contrariem as disposições desta Lei.
§ 2o Sempre que necessário, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo devedor, representado pela Cédula de Crédito Bancário, será feita pelo credor, por meio de planilha de cálculo e, quando for o caso, de extrato emitido pela instituição financeira, em favor da qual a Cédula de Crédito Bancário foi originalmente emitida, documentos esses que integrarão a Cédula, observado que:
I - os cálculos realizados deverão evidenciar de modo claro, preciso e de fácil entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas contratuais devidos, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela de atualização monetária ou cambial, a parcela correspondente a multas e demais penalidades contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios devidos até a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II - a Cédula de Crédito Bancário representativa de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário em conta corrente será emitida pelo valor total do crédito posto à disposição do emitente, competindo ao credor, nos termos deste parágrafo, discriminar nos extratos da conta corrente ou nas planilhas de cálculo, que serão anexados à Cédula, as parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do limite do crédito inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida e a incidência dos encargos nos vários períodos de utilização do crédito aberto.
§ 3o O credor que, em ação judicial, cobrar o valor do crédito exeqüendo em desacordo com o expresso na Cédula de Crédito Bancário, fica obrigado a pagar ao devedor o dobro do cobrado a maior, que poderá ser compensado na própria ação, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos.
Art. 29. A Cédula de Crédito Bancário deve conter os seguintes requisitos essenciais:
I - a denominação "Cédula de Crédito Bancário";
II - a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível no seu vencimento ou, no caso de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário, a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível, correspondente ao crédito utilizado;
III - a data e o lugar do pagamento da dívida e, no caso de pagamento parcelado, as datas e os valores de cada prestação, ou os critérios para essa determinação;
IV - o nome da instituição credora, podendo conter cláusula à ordem;
V - a data e o lugar de sua emissão; e
VI - a assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor da obrigação, ou de seus respectivos mandatários.
§ 1o A Cédula de Crédito Bancário será transferível mediante endosso em preto, ao qual se aplicarão, no que couberem, as normas do direito cambiário, caso em que o endossatário, mesmo não sendo instituição financeira ou entidade a ela equiparada, poderá exercer todos os direitos por ela conferidos, inclusive cobrar os juros e demais encargos na forma pactuada na Cédula.
§ 2o A Cédula de Crédito Bancário será emitida por escrito, em tantas vias quantas forem as partes que nela intervierem, assinadas pelo emitente e pelo terceiro garantidor, se houver, ou por seus respectivos mandatários, devendo cada parte receber uma via.
§ 3o Somente a via do credor será negociável, devendo constar nas demais vias a expressão "não negociável".
§ 4o A Cédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e ratificada mediante documento escrito, datado, com os requisitos previstos no caput, passando esse documento a integrar a Cédula para todos os fins.
Art. 30. A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem com ela conflitantes.
Art. 31. A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.
Art. 32. A constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal circunstância.
Art. 33. O bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e individualizado de modo que permita sua fácil identificação.
Parágrafo único. A descrição e individualização do bem constitutivo da garantia poderá ser substituída pela remissão a documento ou certidão expedida por entidade competente, que integrará a Cédula de Crédito Bancário para todos os fins.
Art. 34. A garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física, intelectual, industrial ou natural.
§ 1o O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2o Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando a garantia for constituída por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a remoção ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.
Art. 35. Os bens constitutivos de garantia pignoratícia ou objeto de alienação fiduciária poderão, a critério do credor, permanecer sob a posse direta do emitente ou do terceiro prestador da garantia, nos termosda cláusula de constituto possessório, caso em que as partes deverão especificar o local em que o bem será guardado e conservado até a efetiva liquidação da obrigação garantida.
§ 1o O emitente e, se for o caso, o terceiro prestador da garantia responderão solidariamente pela guarda e conservação do bem constitutivo da garantia.
§ 2o Quando a garantia for prestada por pessoa jurídica, esta indicará representantes para responder nos termos do § 1o.
Art. 36. O credor poderá exigir que o bem constitutivo da garantia seja coberto por seguro até a efetiva liquidação da obrigação garantida, em que o credor será indicado como exclusivo beneficiário da apólice securitária e estará autorizado a receber a indenização para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
        Art. 37. Se o bem constitutivo da garantia for desapropriado, ou se for danificado ou perecer por fato imputável a terceiro, o credor sub-rogar-se-á no direito à indenização devida pelo expropriante ou pelo terceiro causador do dano, até o montante necessário para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
        Art. 38. Nos casos previstos nos arts. 36 e 37 desta Lei, facultar-se-á ao credor exigir a substituição da garantia, ou o seu reforço, renunciando ao direito à percepção do valor relativo à indenização.
        Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da garantia, em caso de perda, deterioração ou diminuição de seu valor.
        Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente e, se for o caso, o terceiro garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia no prazo de quinze dias, sob pena de vencimento antecipado da dívida garantida.
        Art. 40. Nas operações de crédito rotativo, o limite de crédito concedido será recomposto, automaticamente e durante o prazo de vigência da Cédula de Crédito Bancário, sempre que o devedor, não estando em mora ou inadimplente, amortizar ou liquidar a dívida.
        Art. 41. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser protestada por indicação, desde que o credor apresente declaração de posse da sua única via negociável, inclusive no caso de protesto parcial.
        Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta Lei.
        Art. 43. As instituições financeiras, nas condições estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, podem emitir título representativo das Cédulas de Crédito Bancário por elas mantidas em depósito, do qual constarão:
        I - o local e a data da emissão;
        II - o nome e a qualificação do depositante das Cédulas de Crédito Bancário;
        III - a denominação "Certificado de Cédulas de Crédito Bancário";
        IV - a especificação das cédulas depositadas, o nome dos seus emitentes e o valor, o lugar e a data do pagamento do crédito por elas incorporado;
        V - o nome da instituição emitente;
        VI - a declaração de que a instituição financeira, na qualidade e com as responsabilidades de depositária e mandatária do titular do certificado, promoverá a cobrança das Cédulas de Crédito Bancário, e de que as cédulas depositadas, assim como o produto da cobrança do seu principal e encargos, somente serão entregues ao titular do certificado, contra apresentação deste;
        VII - o lugar da entrega do objeto do depósito; e
        VIII - a remuneração devida à instituição financeira pelo depósito das cédulas objeto da emissão do certificado, se convencionada.
        § 1o A instituição financeira responde pela origem e autenticidade das Cédulas de Crédito Bancário depositadas.
        § 2o Emitido o certificado, as Cédulas de Crédito Bancário e as importâncias recebidas pela instituição financeira a título de pagamento do principal e de encargos não poderão ser objeto de penhora, arresto, seqüestro, busca e apreensão, ou qualquer outro embaraço que impeça a sua entrega ao titular do certificado, mas este poderá ser objeto de penhora, ou de qualquer medida cautelar por obrigação do seu titular.
        § 3o O certificado poderá ser emitido sob a forma escritural, sendo regido, no que for aplicável, pelo contido nos arts. 34 e 35 da Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
        § 4o O certificado poderá ser transferido mediante endosso ou termo de transferência, se escritural, devendo, em qualquer caso, a transferência ser datada e assinada pelo seu titular ou mandatário com poderes especiais e averbada junto à instituição financeira emitente, no prazo máximo de dois dias.
        § 5o As despesas e os encargos decorrentes da transferência e averbação do certificado serão suportados pelo endossatário ou cessionário, salvo convenção em contrário.
        Art. 44. Aplica-se às Cédulas de Crédito Bancário, no que não contrariar o disposto nesta Lei, a legislação cambial, dispensado o protesto para garantir o direito de cobrança contra endossantes, seus avalistas e terceiros garantidores.
        Art. 45. Os títulos de crédito e direitos creditórios, representados sob a forma escritural ou física, que tenham sido objeto de desconto, poderão ser admitidos a redesconto junto ao Banco Central do Brasil, observando-se as normas e instruções baixadas pelo Conselho Monetário Nacional.
        § 1o Os títulos de crédito e os direitos creditórios de que trata o caput considerar-se-ão transferidos, para fins de redesconto, à propriedade do Banco Central do Brasil, desde que inscritos em termo de tradição eletrônico constante do Sistema de Informações do Banco Central - SISBACEN, ou, ainda, no termo de tradição previsto no § 1o do art. 5o do Decreto no 21.499, de 9 de junho de 1932, com a redação dada pelo art. 1o do Decreto no 21.928, de 10 de outubro de 1932.
        § 2o Entendem-se inscritos nos termos de tradição referidos no § 1o os títulos de crédito e direitos creditórios neles relacionados e descritos, observando-se os requisitos, os critérios e as formas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional.
        § 3o A inscrição produzirá os mesmos efeitos jurídicos do endosso, somente se aperfeiçoando com o recebimento, pela instituição financeira proponente do redesconto, de mensagem de aceitação do Banco Central do Brasil, ou, não sendo eletrônico o termo de tradição, após a assinatura das partes.
        § 4o Os títulos de crédito e documentos representativos de direitos creditórios, inscritos nos termos de tradição, poderão, a critério do Banco Central do Brasil, permanecer na posse direta da instituição financeira beneficiária do redesconto, que os guardará e conservará em depósito, devendo proceder, como comissária del credere, à sua cobrança judicial ou extrajudicial.
As CCI poderão ser emitidas com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular. Porém, note- se que apenas as CCI com garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária) poderão lastrear a LCI.
A CCI escritural faz- se- á mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central.
Quando emitida com garantia real, será a CCI averbada no R.I. da situação do imóvel, na respectiva matrícula  e sendo realizada simultaneamente com o registro da garantia do crédito respectivo, será cobrado como ato único, para efeito de emolumentos.
São títulos que podem incentivar a captação no mercado imobiliário de extrema importãncia para a economia do país, salutares para o mercado de hipotecas.
II - A SECURITIZAÇÃO
Vários riscos poderão existir com relação ao cumprimento dessas hipotecas. Daí a securitização.
No passado, havia, à época do Banco Nacional de Habitação, um fundo de garantia de letras imobiliárias(FGDLI), gerido por aquele banco de fomento, extinto em novembro de 1986 e incorporado à Caixa Econômica Federal.
A operação padrão desecuritização pode ser sintetizada da seguinte maneira: o titular de bens, direitos ou expectativas de direitos (originador) cede os mesmos para uma sociedade de propósito específico ou um fundo, o que a doutrina denomina de Veículo de Propósito Específico (VPE). Este emite títulos ou valores mobiliários lastreados nos ativos adquiridos. Por fim, os investidores compram os papéis emitidos pelo VPE, que geralmente remunera o originador com o dinheiro recebido daqueles.
A securitização de recebíveis imobiliários é  o processo realizado pelas Companhias Securitizadoras que adquirem Créditos Imobiliários para lastrearem títulos imobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs) que serão negociados no Mercado de Capitais.
Os créditos imobiliários são  créditos decorrentes de contratos imobiliários, tais como, contrato de compra e venda, locação típica e atípica, cédula de crédito bancária cuja destinação dos recursos seja especificamente imobiliária.
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa baseado em créditos imobiliários (pagamentos de contraprestações de aquisição de bens imóveis ou de aluguéis), emitido por sociedades securitizadoras. A BM&FBOVESPA possui o CRI Padronizado Performado e o Não Performado, com o intuito de agilizar o processo de registro dos títulos e fomentar a liquidez no mercado secundário.
Eles são  títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário.
O CRI Performado caracteriza-se por ter como base, direitos de crédito garantidos por imóveis que possuam certidão de Habite-se. Já o CRI Não Performado é lastreado em direitos de crédito garantidos por imóveis não concluídos.
A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado mutuário assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora (os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios também têm sido utilizados).
Essas sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRI's, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado Banco, que os repassa à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI's. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.
 O Conselho Monetário Nacional, pela resolução CMN nº 2517/98, expressamente considerou os CRI’s como valores mobiliários, para fins de observância da Lei 6385 e, portanto, sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários. Nesse sentido, a instrução CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de créditos imobiliários, assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário.
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são conceituadas pelo art. 3º da Lei 9.514/1997, nos seguintes termos:
[...] instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis comas suas atividades.
O registro da securitizadora na CVM é regulamentado pela Instrução CVM nº 480, de 7 dezembro de 2009. Vale alertar que o registro de companhia emissora de valores mobiliários é independente do pedido de registro de oferta pública de distribuição de valores mobiliários.
Como regras específicas das companhias securitizadoras, o Anexo 32-II, da mencionada Instrução, determina que elas devem informar à CVM sobre a aquisição, a retrocessão, o pagamento e a inadimplência dos créditos vinculados à emissão de CRIs, bem como fornecer demonstrações financeiras independentes relativas a cada um dos patrimônios separados por emissão de certificados de recebíveis ou debêntures em regime fiduciário.
A diferença entre uma emissão normal de um título ou valor mobiliário por uma sociedade e a emissão decorrente de securitização reside no fato de que nesta há, em princípio, a mitigação da responsabilidade do originador perante os investidores. A principal garantia dos títulos é o ativo segregado e não a sociedade emissora. Logo, a qualidade do ativo é que determina a do título.
A  Lei 9.514/1997 também criou a possibilidade de separar o ativo que lastreia a securitização em um patrimônio específico, dentro do patrimônio geral da própria securitizadora.
Assim, os créditos que lastreiam os CRIs permanecem no patrimônio da securitizadora, todavia, afetados ao pagamento dos credores daqueles valores mobiliários, não podendo ser atingidos por eventuais obrigações outras da sociedade. Com a instituição do regime fiduciário, transmite-se ao mercado apenas os riscos da carteira e não os da securitizadora.
O CRI é um título de renda fixa criado após a securitização de créditos do mercado imobiliário.Securitizar é o mesmo que transformar direitos de crédito - como as parcelas de financiamento de imóveis - em títulos negociáveis no mercado financeiro.
Nos termos do art. 11 da Lei 9.514/1997, a instituição do regime fiduciário sobre o crédito que serve de lastro ao CRI(Certificado de Recebiveis Imobiliários) opera os seguintes efeitos: a) constitui patrimônio separado, que não se confunde com o da companhia securitizadora; b) mantém este apartado do patrimônio da companhia securitizadora até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados; c) destina o mesmo exclusivamente à liquidação dos títulos a que estiverem afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais; d) o isenta de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora; e) torna-o não passível de servir de garantias ou ser executado por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam; f) restringe o mesmo a tão somente responder pelas obrigações inerentes aos títulos a eles afetados.
Detre as garantias poder-se-á ter no mercado de valores, a alienação fiduciária em garantia com garantia de propriedade fiduciária a se registrada em cartório próprio para tal.
Instituído o regime fiduciário, o pagamento dos direitos dos beneficiários dos CRIs deverá ser promovido, exclusivamente, com os créditos imobiliários integrantes do patrimônio separado. Todavia, mediante expressa previsão no Termo de Securitização de Créditos, poderá ser conferido aos credores do patrimônio separado, se este se tornar insuficiente, o direito de haverem seus créditos contra o patrimônio geral da companhia securitizadora. Naturalmente, é possível, ainda, a constituição de garantias adicionais por terceiros. Por outro lado, uma vez satisfeitos os créditos dos beneficiários, os recebíveis imobiliários que sobejarem retornarão ao patrimônio geral da companhia.
III - O REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO PARA OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
A matéria hoje é disciplinada pela Lei 10.931/04, que instituiu  o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamentoda Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.Trata-se de hipótese de isenção tributária. 
Ensinou Rubens Gomes de Souza (Compendio de legislação tributaria. 1975, editora resenha tributaria, p. 97) “Isenção é o favor fiscal concedido por lei, que consiste em dispensar o pagamento de um tributo devido”.
Rubens Gomes de Souza lecionou que: “As isenções classificam-se em: subjetivas, aquelas que levam em linha de conta a pessoa do sujeito passivo e objetivas, aquelas deferidas em atenção à natureza do ato, fato ou negocio sujeito ao tributo”.
Na isenção, a situação jurídica se encontra no campo da incidência. No entanto, em virtude da lei, é excluída desse campo e dispensado o crédito tributário. Há o que entendem que a isenção é forma de não incidência oriunda de determinação legal. 
As isenções são benefícios outorgados com a justificativa de incentivar determinadas atividades.
 O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS