DIREITO CIVIL IV - todos os casos concretos

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DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 1
O Direito das Coisas
Tema
Introdução ao Direito das Coisas 
Palavras-chave
Direito das Coisas. Conceito. Classificação. Reais. Obrigacionais.
Objetivos
a) Compreender a disposição dos bens e sua ligação com as pessoas (físicas ou jurídicas);
b) Conhecer o conceito e características do Direito das Coisas;
c) Identificar as diferenças entre direitos reais e direitos obrigacionais;
d) Reconhecer conceitos e características dos direitos reais.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 1 - INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS E POSSE
1.1 Do Direito das Coisas 
1.1.1 Conceito
1.1.2 Características
1.1.3 Diferença entre direitos reais e obrigacionais
1.1.4 Titularidade e obrigações propter rem
1.1.5 Classificação dos direitos reais
Procedimentos de Ensino
UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS E POSSE
É necessário contextualizar a disciplina Direito das Coisas e suas peculiaridades em relação aos outros segmentos do Direito Civil. No texto do CC de 2002, o Livro correspondente aos Direitos Reais é o que se dedica ao tratamento legislativo da posse, da propriedade, dos direitos reais sobre coisa alheia (direitos reais limitados), não apenas no momento da aquisição, mas principalmente no período da sua existência. 
1.1.1. Conceito: O Direito das Coisas é o segmento do Direito Civil que congrega o conjunto de regras e princípios que regem a relação de senhoria, de poder, de titularidade, que submete a coisa à uma pessoa. Está fundado primordialmente na função social e na boa-fé e sua importância é representada pela significação econômica, política e social dos institutos inseridos nas denominadas situações jurídicas reais devido à influência e repercussão que eles geram na estrutura da sociedade e da economia de uma nação. 
Estão disciplinados nos arts. 1.196 a 1.510 (Livro III da Parte Especial) do CC, além de haver leis especiais que também tratam de vários aspectos a eles relacionados. Sofrem influência de outros ramos do Direito, como o Direito Urbanístico (como no exemplo do Estatuto da Cidade – Lei n° 10.257/01), o Direito Administrativo (nas questões referentes às limitações e restrições aos poderes e faculdades inerentes aos direitos reais, tais como nas servidões e limitações administrativas, na desapropriação para fins de utilidade pública ou de interesse social), o Direito Econômico, o Direito Tributário, entre outros. 
Em termos históricos, o Direito Civil – Direito das Coisas - sofreu influência do direito francês, que identificava o direito de propriedade como direito subjetivo padrão, espinha dorsal do direito privado. O paradigma, nesta fase, era o Código Civil da França, promulgado em 1804. Entretanto, devido à nossa colonização portuguesa, a história da ocupação das terras no Brasil se iniciou em Portugal. Compreendem-se neste contexto o movimento expansionista que teve início na Idade Média (com as Cruzadas); os períodos caracterizados pela vigência da Lei das Sesmarias; pela concessão de terras devolutas pelo poder público a determinados privilegiados mediante o compromisso – geralmente não cumprido – de ocupação efetiva das glebas de terras, de medição e de demarcação; pelo advento da Lei de Terras, que passou a promover a institucionalização da propriedade a partir da “relação” homem-terra; e pela Lei Hipotecária n° 1.237, de 1864, que criou a obrigatoriedade do registro dos títulos. O CC brasileiro de 1916, seguindo a tendência codificante originada na Europa, reconheceu a propriedade, desprovida, contudo, de função social. As desigualdades e a exploração daí resultantes deram início ao período que culminou com o Estado do Bem Estar Social (Welfare State) e a concepção da função social da propriedade e da posse surgiu da ideia de se aproximar a análise dos institutos da realidade social e econômica subjacente, aplicando-se no campo e na cidade, tanto nos bens móveis quanto nos imóveis. Exemplares de tais mudanças, no âmbito pátrio, são a Constituição Federal de 1988 e o já referido CC de 2002.
1.1.2.Características: São consideradas características dos direitos reais: a) tipicidade e taxatividade (somente são direitos reais os taxativamente elencados em lei como direitos reais. Estão previstos no art. 1.225 do CC e em leis especiais, dentre elas os Decretos-Lei n° 261/67 e 911/69 e a Lei nº. 6.766/79); b) direito de sequela (a circunstância de o direito real aderir imediatamente à coisa, sujeitando-a diretamente ao seu titular de modo a poder segui-la em poder de qualquer detentor ou possuidor); c) preferência (privilégio de obter o pagamento da dívida com o valor do bem vinculado exclusivamente à sua satisfação, restrito aos direitos reais de garantia); d) oponibilidade erga omnes (ou seja, o direito real tem eficácia contra todas as pessoas, reconhecendo-se, pois, a presença de um dever geral negativo de respeito ao direito real titularizado); e) publicidade (possibilidade de conhecimento acerca da titularidade e da existência de alguma limitação ao direito); f) elasticidade (possibilidade de desmembramento de algum ou alguns poderes do direito de propriedade); g) exclusividade (inadmissibilidade de existência de duas ou mais pessoas com direitos reais iguais sobre a mesma coisa; apenas uma delas é titular do direito real sobre o bem). 
Objeto: Em regra, exige-se que a coisa, de modo a ser objeto de direito real, apresente três características fundamentais: a) corporeidade; b) possibilidade de apropriação; c) função utilidade ou valor econômico. Contudo, se faltar a corporeidade, ainda assim poderá haver a encampação do sistema de direito real caso a lei preveja, expressamente, modos específicos de transferência, ou que remeta, também de modo expresso, o regime de transferência ao de um dos direitos reais previstos na lei, ou ainda, que preveja que determinado direito real pode se exercer sobre determinados direitos reais ( são exemplos o usufruto sobre universalidades, os direitos reais de garantia sobre direitos ou títulos de crédito e a comunhão hereditária).
1.1.3. Diferença entre direitos reais e obrigacionais
A propósito dos critérios de distinção entre direitos reais e direitos pessoais, surgiram duas principais correntes doutrinárias para justificar a separação rígida dos regimes jurídicos a eles pertinentes: a) as teorias clássicas (ou teorias realistas), que defendem ser o direito real o poder imediato da pessoa sobre a coisa que se exerce erga omnes, ao passo que o direito pessoal opõe-se apenas e unicamente à uma pessoa, de quem se exige determinado comportamento prestacional; b) as teorias personalistas, cujos adeptos consideram que os direitos reais são relações jurídicas entre pessoas, como os direitos pessoais, não havendo relação jurídica entre pessoa e coisa: a diferença, assim, está no sujeito passivo, pois, enquanto no direito pessoal (de crédito), o sujeito passivo é pessoa certa e determinada, no direito real, é indeterminado, daí a noção de uma obrigação passiva universal – a de respeitar o direito real; c) a teoria eclética, que atua como autêntica “síntese da dialética hegeliana”, uma vez que considera o núcleo da teoria clássica (poder imediato e direto sobre a coisa) como o lado interno do direito real, e o núcleo da teoria personalista (a oponibilidade erga omnes) como seu lado externo.
A conclusão a que se chega é a de que a propriedade e os demais direitos reais devem ser considerados como situações jurídicas complexas com direitos, poderes, faculdades, deveres, obrigações, ônus com conteúdos diversos. Além disso, percebe-se que o critério mais adequado para distinguir os direitos reais dos direitos pessoais consiste no aspecto interno referente ao modo do exercício dos primeiros. O direito real contempla o poder de utilização da coisa sem intermediário e tal aspecto é característico das situações reais. A circunstância do exercício do direito real se dar diretamente, sem interposição de quem quer que seja, é o traço marcante de distinção em relação aos direitos pessoais. Estes, por sua vez, pressupõem a intervenção deoutro sujeito. Alguns outros critérios distintivos são também apresentados: a) o objeto do direito real há de ser, necessariamente, coisa determinada, ao passo que a prestação do devedor, nos direitos pessoais, como objeto da obrigação, pode ser genérica, desde que seja determinável; b) a violação a um direito real consiste, em regra, num fato positivo, o que nem sempre se verifica na violação de um direito pessoal; c) o direito real concede ao seu titular um gozo permanente da coisa porque tende à perpetuidade, como regra, já o direito pessoal é eminentemente transitório, extinguindo-se no momento em que a obrigação é adimplida; d) somente os direitos reais são adquiridos através da usucapião, o que não ocorre com os direitos pessoais; e) em termos designativos, o direito real é conhecido como “ius in re”, ao passo que há determinados direitos pessoais que correspondem ao “ius ad rem” (direito à coisa), ou seja, nestes há a pretensão à aquisição de um direito real, como no exemplo do contrato de compra e venda de bem móvel sem que, ainda, tenha ocorrido a entrega do bem (tradição); f) os direitos reais caracterizam-se pelo verbo “ter” (ínsito à idéia de poder sobre os bens), ao passo que os direitos obrigacionais, pelo verbo “agir” (exigir determinado comportamento alheio).
Entretanto, a despeito de tais diferenças, tem aumentado o número de críticas à distinção entre direitos reais e obrigacionais: a) inicialmente, com as denominadas “situações mistas” que apresentam aspectos e características típicas de direitos reais e direitos obrigacionais, como no exemplo da obrigação propter rem; b) em decorrência da insuficiente contraposição entre dever genérico e dever específico relacionada a algumas das relações reais (exemplo disso seria o usufruto, que, como espécie de direito real, gera o dever geral de abstenção – oponível à coletividade quanto ao respeito à titularidade do direito pelo usufrutuário -, mas também proporciona o surgimento de deveres específicos entre usufrutuário e nu-proprietário – há, neste exemplo, uma estrutura externa, ínsita aos direitos reais, e uma estrutura interna que, diga-se en passant, em nada se distingue das prestações devidas nas relações obrigacionais); c) com base no princípio da relatividade dos efeitos dos contratos e, consequentemente, das obrigações daí decorrentes, uma vez que há contratos que produzem efeitos a outras pessoas que não apenas os contratantes, como nos exemplos da cessão de crédito; d) porque os valores mobiliários passaram a ser mais valorizados do que no passado, contribuindo para que o direito de crédito se aproxime cada vez mais do direito de propriedade, fazendo nascer a ideia de “propriedade de créditos”; e) e, sobretudo, em decorrência da funcionalização das relações patrimoniais à plena realização das relações de caráter existencial.
Diante disto, constata-se que, nas relações obrigacionais, há predominância do aspecto pessoal, em que a satisfação do credor normalmente se operará na concretização das prestações de dar, de fazer ou de não-fazer pelo devedor, ao passo que, nas relações reais, devem ser reputados predominantes os aspectos reais, porquanto as faculdades de usar, de fruir, de dispor e de reivindicar se relacionam apenas à atuação do titular do direito real. Contudo, não se deve cogitar de exclusividade eis que haverá situações em que a relação pessoal assumirá feições reais e vice-versa.
1.1.4. Titularidade e obrigações propter rem
No Direito das Obrigações é estudada a relação jurídica entre duas pessoas, com o estabelecimento de vínculo entre devedor e credor. O Direito das Coisas, por sua vez, regula a submissão da coisa à pessoa e, por isso, neste segmento do Direito Civil observa-se a ligação instituída entre a pessoa e sua titularidade sobre um bem (a título de posse, propriedade, usufruto, servidão, etc.). 
É importante observar algumas hipóteses que não há clareza a respeito de se a ligação entre credor e devedor é pessoal (Direito das Obrigações) ou real (Direito das Coisas). Daí a necessidade de identificar outros casos, tais como ocorre na obrigação propter rem.
- a) as obrigações propter rem (também denominadas obrigações ob rem ou in rem scriptae), que podem ser conceituadas como aquelas que decorrem de um direito real sobre determinada coisa. Vinculam-se tais obrigações a esta coisa, razão pela qual a acompanha nas várias modificações. Trata-se, de hipótese em que se associa a coisa a uma obrigação, apresentando natureza ambulatória já que sua titularidade acompanha aquela referente ao direito real. Apresentam as seguintes características: referem-se ao titular de um direito real; o devedor se libera da obrigação diante do abandono da coisa, abdicando do direito real; a obrigação se reveste de uma acessoriedade especial, dotada de ambulatoriedade, o que faz com que a obrigação se transmita automaticamente com a transferência da titularidade da coisa; seguem o princípio da taxatividade (do numerus clausus), não sendo admitida qualquer outra obrigação propter rem além daquelas expressamente previstas na lei; b) os ônus reais que consistem em obrigações que limitam o uso e o gozo da propriedade, constituindo direitos ou gravames oponíveis erga omnes e que aderem à coisa, como na renda constituída sobre imóvel. Diferem das obrigações propter rem, pois: o inadimplemento do conteúdo do ônus repercute no próprio bem objeto do direito que serviu de causa ao surgimento do ônus como garantia, como no exemplo das dívidas de IPTU; traduzem-se, sempre, em posição jurídica passiva de natureza pecuniária, ou seja, geram ao onerado a prestação de pagar quantia em dinheiro devido à situação jurídica real sobre determinado bem; do inadimplemento decorre uma sujeição do onerado no sentido de reconhecer-se ao credor a excussão preferencial da coisa sobre a qual é fundado o direito real do onerado; têm sua responsabilidade limitada ao bem onerado, além de cujo valor não responde o devedor; seus efeitos desaparecem com o perecimento da coisa, enquanto os da obrigação propter rem podem persistir; implicam prestação positiva e são exigíveis por ação de natureza real, enquanto as obrigações propter rem podem se expressar em prestação negativa, e sua ação é de índole pessoal; c) as obrigações com eficácia real, também denominadas obrigações oponíveis a terceiros, podem ser consideradas figura híbrida. Revelam-se autênticas obrigações stricto sensu – com direito a uma prestação -, com a nota peculiar de serem oponíveis a terceiros, como ocorre nos casos de anotação preventiva do contrato de locação no Registro de Imóveis para fins de proporcionar a continuidade da locação mesmo em caso de alienação do bem imóvel (art. 8°, da Lei n° 8.245/91).
1.1.5. Classificação - Há vários critérios de classificação dos direitos reais, mas, dentre os que realmente interessam à melhor compreensão do tratamento jurídico existente, podem ser apontados: 
1. aquele que leva em conta a noção de pertencimento da coisa ao seu titular (critério da titularidade do objeto) e divide os direitos reais em: a) direito na própria coisa (jus in re propria, também denominado “direito real ilimitado”. Trata-se da propriedade); b) direitos na coisa alheia (jus in re aliena, da mesma forma conhecidos como “direitos reais limitados”. São todos os demais que não o direito de propriedade);
2. aquele que se refere à natureza da coisa objeto do direito real. Por este critério, têm-se os direitos reais imobiliários e os direitos reais mobiliários, conforme a natureza jurídica da coisa objeto do respectivo direito real;
3. aquele que leva em consideração o aspecto intrínseco (funcional) inerente aos direitos reais, classificando-os em: a) direitos reais de gozo ou fruição; b) direitos reais de garantia e c) direitos reais de aquisição;
4. aquele que secciona os direitos reais em: a) acessórios, que não existem independentemente ou autonomamente, como o penhor, a hipoteca e a anticrese; b) principais, que podem ser constituídos e mantidos independentemente de outro direito.
5.aquele que leva em conta a amplitude dos poderes: a) direito real ilimitado – o direito de propriedade; b) direitos reais limitados – os demais direitos reais.
Estratégias de Aprendizagem
Leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 7 a 22. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 7 a 22.
- Sugestão de vídeo: https://www.youtube.com/watch?v=rIokdX9UEpw
- Filme para identificar institutos dos Direitos Reais: Gran Torino (2008)
Aplicação: articulação teoria e prática
(OAB FGV II EXAME UNIFICADO 2011) Assinale a alternativa que contemple exclusivamente obrigação propter rem:
(A) a obrigação de indenizar decorrente da aluvião e aquela decorrente da avulsão.
(B) a hipoteca e o dever de pagar as cotas condominiais.
(C) o dever que tem o servidor da posse de exercer o desforço possessório e o dever de pagar as cotas condominiais.
(D) a obrigação que tem o proprietário de um terreno de indenizar o terceiro que, de boa-fé, erigiu benfeitorias sobre o mesmo.
Avaliação
CASO CONCRETO 1
Wade Wilson alugou um apartamento de propriedade de Peter Parker em Belém(PA). O contrato de locação previu: valor e pagamento do aluguel, dever de cuidados com o bem, as taxas de condomínio serem de responsabilidade de Wade Wilson (locatário) e que a duração do contrato é de 3 anos. Assim durante todo o lapso contratual o locatário cumpriu o contrato, pagando em dia o aluguel e o valo da taxa de condomínio, bem como manteve o devido cuidado com o bem. Véspera da data de devolução do apartamento Peter Parker recebeu comunicação do município de Belém informando que havia débito de 2 anos nos valores referente ao IPTU do apartamento. Com fulcro no informado responda:
a) Peter Parker pode cobrar os valores referente ao IPTU de Wade Wilson, vez que este era responsável pelo imóvel durante o período? Explique.
b) Vencido o prazo de 3 anos do contrato, caso Wade Wilson recuse-se a devolver o apartamento, quais características do Direito das Coisas Peter Parker pode dispor para impor seu direito de propriedade sobre o bem? Explique.
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 2
Posse: Elementos e teorias
Palavras-chave
Posse. Conceito. Teorias. Elementos. Classificações.
Objetivos
a) Compreender o instituto posse e sua aplicação no Direito das Coisas;
b) Conhecer as teorias sobre posse e sua aplicação no Direito brasileiro;
c) Identificar os elementos caracterizadores da posse;
d) Classificar e conhecer as diversas formas de posse;
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 1 INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS E POSSE
1.2 Da Posse
1.2.1 Teorias acerca da posse: o conceito de posse
1.2.2 Posse: sujeitos, objeto e natureza jurídica
1.2.3 Distinção entre posse, detenção e outros atos
1.2.4 Classificação da posse
Procedimentos de Ensino
A presente aula trata de um dos temas mais relevantes do Direito das Coisas, a saber, a posse. A pessoa que domina o conceito e os contornos da posse poderá melhor interpretar e aplicar as normas relacionadas aos diversos direitos reais e seus efeitos envolvendo o titular da situação jurídica real e os bens. 
UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS E POSSE
1. Da Posse
O significado técnico da palavra “posse” recebeu a influência de três grandes escolas doutrinárias: a) para os glosadores, a posse consistia no contato físico com a coisa, ou seja, o poder físico com a intenção de tê-la para si (para alguns) ou com a intenção de dono (para outros glosadores); b) para Savigny, a posse consistia na faculdade real e imediata de dispor fisicamente da coisa com intenção de dono e de defendê-la contra agressões de terceiros; c) para Ihering, a posse se retratava no fato de alguém proceder, intencionalmente em relação à coisa, como normalmente atua o proprietário, ou seja, a propriedade tem na posse a sua imagem exterior, a sua posição de fato. 
No âmbito do CC, o art. 1.196 apenas apresenta a definição de possuidor, mas não conceitua a posse. Assim, de acordo com o texto codificado, o possuidor é aquele que tem poderes inerentes à propriedade – previstos no art. 1.228, do Código. Revela-se a posse quando um indivíduo exercita ou pode exercitar algum dos poderes correspondentes ao direito de propriedade, como a guarda, o uso, fruição ou disposição da coisa, sendo que sua tutela se efetiva independentemente da prévia comprovação do direito à posse.
Tradicionalmente, só pode haver posse onde haja propriedade privada. Entretanto, com base na concepção social, a posse não pode mais ser compreendida como mera visualização (ou aparência) de propriedade. A posse-moradia, a posse-trabalho, a posse-cultivo, entre outras, representam situações jurídicas que permitem o acesso à moradia, ao trabalho, à sobrevivência digna e, assim, decorrem da previsão constitucional do princípio e valor objetivo da dignidade da pessoa humana (CF, art. 1°, III), além de representarem concretizações dos direitos fundamentais no âmbito das relações privadas (CF, arts. 5°, 6° e 7°).
O ponto central das discussões teóricas sobre a posse é a distinção entre ser possuidor e ser detentor, eis que, sob o ponto de vista exterior em termos fenomênicos não é possível distinguir possuidor de detentor, muito menos a qualidade da posse. A posse, em regra, exige que haja um assenhoreamento (uma senhoria como poder físico) com relativa autonomia. A posse independe de autorização legal e, por isso, é estranho à sua configuração o elemento da legalidade. Contudo, há a necessidade de que o bem seja suscetível de apropriação. Já em relação à situação do detentor, do chamado fâmulo da posse, a doutrina aponta os seguintes pressupostos: a) uma pessoa que conserva a posse; b) uma outra pessoa titular do direito; c) uma relação de dependência entre elas; d) exercício da posse do dono pelo fâmulo em nome dele, de modo a cumprir ordens ou instruções suas, e não um poder próprio em benefício do dono. 
1.3.1. Teorias acerca da posse: o conceito de posse
- O Direito Romano é referência permanente em torno do estudo histórico da posse. Diante de tal quadro, as duas principais teorias que foram construídas tiveram como base a tentativa de interpretar os textos romanos: a teoria subjetiva e a teoria objetiva. 
Teoria subjetiva - A posse se compõe de dois elementos: a) o corpus, que consiste no elemento material representado pelo poder físico da pessoa sobre a coisa, pressupondo a apreensão desta, ou seja, a existência de relação exterior da pessoa com a coisa (um poder de dominação); b) o animus. que se afigura no elemento intelectual (ou anímico) consistente na intenção de dono, ou seja, na vontade de ter a coisa como sua, daí as expressões animus domini ou animus rem sibi habendi. A posse resulta, assim, da conjunção dos elementos corpus e animus. Caso falte algum dos dois elementos, não há posse, e sim mera detenção, designada por Savigny como “posse natural”. 
Algumas severas críticas foram apresentadas à teoria subjetiva: o exagerado subjetivismo, a não admissão do desdobramento da relação possessória, a dificuldade de identificação do estado anímico para fins de ser precisado concretamente, além das dificuldades de ordem prática. A exacerbação da autonomia da vontade para configuração da posse, segundo a corrente subjetivista, foi objeto de várias críticas, eis que refletiu o ideário liberal-individualista que prevalecia na época da formulação teórica.
Teoria objetiva – Parte da necessidade de se precisar a distinção entre as noções de posse e propriedade que, coloquialmente, são confundidas. A posse passa a caracterizar-se como o poder de fato e a propriedade como o poder de direito sobre a coisa. A teoria objetiva admite a separação dos dois poderes em casos de subtração da coisa (posse injusta) e de transferência do poder de fato sobre a coisa por iniciativa do proprietário (posse justa). Ihering sustentava que o ius possidendi tem importância prática para o proprietário, de modo que seu exercício (a utilização econômica da propriedade) consistiano uso da coisa por si mesmo (utilização imediata ou real), ou cedendo-a a outrem (utilização mediata ou jurídica). Todos os atos de uso, gozo e consumação da coisa têm a posse como condição, razão pela qual a privação da posse relativamente ao proprietário significa a paralisação da realização econômica da propriedade. A noção de propriedade acarreta, para os objetivistas, necessariamente o direito do proprietário à posse.
Deste modo, a posse, para Ihering, consiste no aspecto normal da relação do proprietário com a coisa, é a condição para a realização econômica da propriedade que se expressa no uti (uso), frui (fruição) e consummere (consumo). De acordo com a doutrina objetiva, a posse é a expressão material da propriedade, o que influenciou a redação do art. 485, do CC de 1916 e, conseqüentemente, do art. 1.196, do CC de 2002. Para a teoria objetiva, a tutela da posse decorre da defesa imediata da propriedade, e não se fundamenta na necessidade de evitar a violência. 
Deste modo, o corpus consiste no estado normal externo da coisa, sobre que se cumpre o destino econômico de servir aos homens, e animus deve ser encarado sob o prisma da affectio tenendi (a vontade de ter), ou seja, a vontade de se tornar visível como proprietário. Ihering não exige, portanto, a presença do animus domini para configuração da posse. A posse corresponde ao exercício de um poder sobre a coisa atinente ao da propriedade ou de outro direito real.
Consequências: a) reconhece-se a qualidade de possuir a várias pessoas que, na concepção clássica, são considerados meros detentores, como o usufrutuário, o locatário, o comodatário, o transportador, o administrador, o depositário e o mandatário, entre outros; b) admite-se o desdobramento da relação possessória como um processo normal, decorrente da diversidade das formas de utilização econômica da coisa, daí o reconhecimento da distinção entre posse direta e posse indireta; c) admite-se a posse por outrem eis que não se exige a intenção de dono para caracterizá-la; d) reconhece-se a posse de direitos, inclusive no que tange à posse de direitos pessoais. 
Por outro lado, a maior crítica feita à teoria objetiva diz respeito à orientação consoante a qual a posse fica subordinada à propriedade e, portanto, não é dotada de autonomia e independência, sendo compreendida como mera exteriorização da propriedade. 
Posição prevalecente no direito pátrio e comparado - Na formulação do CC de 1916, a doutrina reconheceu que Clóvis Bevilaqua se inspirou na teoria objetiva para redação dos dispositivos legais sobre a posse. Contudo, não se admitiu que o sistema codificado tivesse adotado a teoria objetiva na sua inteireza ou versão original, pois enquanto os arts. 485, 487 e 497, do Código de 1916, eram representativos da teoria objetiva, os arts. 493 e 520, do texto de 1916, eram indicados como incorporadores da teoria subjetiva. Com o advento do CC de 2002, tem-se divulgado que foram expurgadas as “reminiscências da teoria subjetiva de Savigny” do texto codificado, especialmente as referências quanto ao modo de aquisição da posse por apreensão (CC 16, art. 493, I) e à perda da posse pelo abandono (CC 16, art. 520, I) que eram consideradas normas que se enquadravam na noção subjetiva da posse de Savigny. Manteve-se, com maior extensão, à filiação à teoria objetiva de Ihering.
Desta forma, se no sistema do Código de 1916 havia resquícios ou intromissões indevidas à concepção subjetiva da posse, no sistema de 2002 houve acentuada aderência à concepção objetiva. Há, no entanto, quem ainda sustente a reminiscência da teoria subjetiva no Código de 2002, como se verifica na referência ao animus domini nos arts. 1.238 e 1.260, do texto codificado, em matéria de usucapião de imóvel e de móvel, respectivamente.
A teoria objetiva é aquela seguida na maior parte dos textos codificados no sistema do civil law, em consonância com as influências que marcaram a elaboração do primeiro CC brasileiro (em 1916). Como outros exemplos, podem ser enunciados o Código Civil francês (1804), o Código Civil espanhol (1888), o Código Civil alemão (1900), o Código Civil italiano (1942) e o Código Civil português (1966).
Há de se notar, contudo, que tanto a teoria subjetiva quanto a objetiva encontravam-se vinculadas à prevalência da situação proprietária em claro atendimento aos valores e interesses patrimoniais do liberalismo econômico. Assim, enquanto os subjetivistas sustentavam a necessidade de verificação da intenção de dono para configuração da posse, os objetivistas defendiam a posse como visibilidade, exteriorização da propriedade. Atualmente, deve-se reconhecer a posse por si mesma, tutelada independentemente da circunstância de ser uma aparência de propriedade. A sentença deve ser invertida, à luz da funcionalização social: o proprietário deve atuar de modo semelhante ao atuar (agir) de um possuidor e, eventualmente, em situação de confronto com o possuidor qualificado pela funcionalização social da posse, deve preponderar o interesse daquele que efetivamente cumpre a função social.
1.3.2. Posse: sujeitos, objeto e natureza jurídica
Natureza da posse - Para a teoria subjetiva (Savigny), a posse é, ao mesmo tempo, um fato e um direito. Considerada em si mesma, a posse é um fato; considerada nos efeitos que produz (usucapião e interditos, entre outros), é um direito. Isto porque, como fato, a posse independe do ordenamento jurídico, tanto assim que pode se originar da violência, de negócio nulo, por exemplo. No entanto, levando em consideração os efeitos que ela produz, a posse é um direito.
Já, de acordo com a teoria objetiva (Ihering), a posse é um direito (jus possidendi), assim entendido como o interesse juridicamente protegido, pois nela reúnem-se os dois elementos de um direito subjetivo, a saber, o elemento substancial (interesse) e o elemento formal (a proteção jurídica).
Na realidade, a posse surge como um fato e, para a doutrina majoritária, sua proteção decorre da necessidade que o núcleo social tem de impedir o exercício arbitrário das próprias razões. Logo, a posse, em si mesma, não é um direito, mas em suas conseqüências o é.
A posse, como exteriorização de uma certa situação de poder entre o homem e uma coisa, pode ser verificada em três situações distintas: a) posse como conteúdo de certos direitos (posse-conteúdo); b) posse como requisito para aquisição de certos direitos reais (posse-condição de nascimento de direitos); c) a posse por si mesma (posse em si mesma). 
Sujeitos da posse – tanto pessoas naturais (ou físicas) quanto pessoas jurídicas, sejam de direito público ou de direito privado.
Objeto da posse – A posse tem por objeto coisas (bens corpóreos), havendo polêmica quanto à admissibilidade da posse sobre direitos reais e, com mais intensidade, sobre direitos pessoais. A coisa, desde que não considerada fora do comércio jurídico, é objeto de posse, eis que viável sua utilização econômica seja direta ou indiretamente e, a esse respeito, não há discussão. 
Contudo, algumas polêmicas surgem: 
a) discute-se acerca da possibilidade de serem objeto de posse em separado os bens acessórios. Em se tratando de parte integrante e constitutiva da coisa principal de maneira que não possam ser destacados sem alteração e prejuízo da substância da coisa, entende-se que não é admissível a posse sobre o bem acessório;
b) controverte-se ainda acerca da possibilidade de a posse incidir sobre cada um dos “bens” que integram a universalidade. Caso sejam universalidades de fato, compostas por coisas, obviamente que a posse pode incidir sobre cada uma delas (e não sobre a universalidade). Já na hipótese de serem universalidades de direito, sustenta-se a impossibilidade da posse eis que são abstrações jurídicas como no exemplo da herança. Contudo, todos os elementos que a integram, considerados individual e separadamente, são suscetíveis de posse eis que também compostos por direitos patrimoniais; 
c) há ainda, o tema dos “novos bens” e o objeto da posse. A questão remonta aos direitos autorais (Lei n° 9.610/98),à propriedade intelectual dos programas de computador (Lei n° 9.609/98). A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n° 228, com o seguinte teor: “É inadmissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral”. No que concerne à questão do fornecimento/corte de energia, em regra, tem-se entendido que há obrigação de fazer no fornecimento de energia e, por isso, o regime a ser aplicado é o do Direito das Obrigações, mas há julgado que admitiu ação possessória para obstar o desligamento da linha telefônica ou a retirada do aparelho pela concessionária telefônica. O certo é que a realidade dos “novos bens” não se confunde com o objeto material dos Direitos Reais e, portanto, não podem ser considerados coisas propriamente ditas. Desse modo, a princípio, não se revela possível considerá-los como objeto de posse; 
d) A grande controvérsia diz respeito à posse de direitos. Alguns autores reconhecem apenas a posse dos direitos reais de fruição (ou gozo) como nos exemplos do uso, usufruto, habitação e servidão. Outros doutrinadores também incluem os direitos reais de garantia além dos direitos reais de gozo. Há, finalmente, aqueles que inserem, ainda, os direitos pessoais patrimoniais. Contudo, só pode haver posse sobre coisa, e não sobre direito (real ou pessoal).
Posse dos direitos pessoais - A admissibilidade da posse dos direitos pessoais é considerada consequência lógica da noção de que a posse é o exercício de um direito, como postulado da teoria objetiva de Ihering. Para Savigny, não é possível tal admissão, eis que a posse corresponde ao poder físico sobre a coisa. 
Deste modo, a despeito de corrente mais liberal admitir a posse de direitos pessoais patrimoniais (ou direitos obrigacionais, de crédito), há posição predominante no sentido contrário. Rechaça-se, pois, a possibilidade da posse dos direitos pessoais de conteúdo extrapatrimonial, somente admitindo a posse dos direitos pessoais de conteúdo patrimonial, cujo exercício esteja ligado ao exercício de poderes sobre uma coisa corpórea, como nos exemplos do locatário, mandatário, depositário, entre outros.
O interesse relacionado ao tema, em termos práticos, consiste na possibilidade de extensão dos interditos possessórios à defesa de direitos pessoais atinentes ao exercício da função pública e à tutela possessória dos interesses individuais em face da Administração Pública, daí a construção teórica da denominada posse dos direitos pessoais. Sucede que, na atualidade, outros remédios e instrumentos processuais têm sido utilizados e servidos com maior precisão técnica para tal fim, como o mandado de segurança que é contemplado com previsão constitucional e infraconstitucional.
No texto do CC de 1916, o art. 490, ao tratar da posse de boa-fé, considerava que a posse poderia incidir sobre a coisa ou o “direito possuído”, o que mereceu a interpretação no sentido da admissibilidade da posse de direito pessoal, em consonância com a teoria objetiva. No entanto, o CC de 2002, no art. 1.201, retirou a referência à expressão “do direito possuído” que constava do art. 490, revogado e, consequentemente, não contempla mais a possibilidade de um direito ser objeto da posse. 
1.3.3. Distinção entre detenção, posse e outros atos
A detenção se caracteriza pela presença de dois elementos: a) a presença de um vínculo de subordinação entre o detentor e o titular da posse; b) o detentor conserva a coisa em seu poder, em nome do titular da posse e sob as suas instruções. Daí o detentor ser também denominado servidor da posse. O conceito que é traduzido no art. 1.198, do CC, é o do fâmulo da posse em relação ao dono, ou seja, uma pessoa que, devido à dependência (compreendida sob o ponto de vista econômico) relacionada a outro indivíduo, exerce sobre a coisa não um poder próprio, mas sim o poder de fato por ordem do último.
Deve-se ainda ressaltar que não se consideram possuidores, e sim equiparados a meros detentores, aqueles que têm mera permissão (deve ser expressa) ou recebem a tolerância do possuidor para manterem contato com a coisa, bem como não autorizam a aquisição da posse os atos violentos, clandestinos ou precários (CC, art. 1.208).
Finalmente, também pode ser considerada mera detenção a situação fática relacionada à pessoa no bem público de uso comum do povo ou de uso especial (CC, art. 100). Tratando-se de bens que apresentam finalidade pública, nos termos do ordenamento jurídico brasileiro se situam fora do comércio jurídico e, conseqüentemente, são insuscetíveis de apropriação privada. 
Não se pode, ainda, confundir posse com mera permissão (exemplo: solicitação de uso do bem, com permissão do proprietário ou mero possuidor) e com a tolerância (caso em que outra pessoa utiliza a coisa, o que é presenciado pelo possuidor ou proprietário que, no entanto, não interfere para proibir o uso). 
1.3.4. Espécies de posse
Há duas grandes classificações a respeito da posse em consonância com os critérios do modo de aquisição e da subjetividade: a) acerca do modo de aquisição no que pertine ao reconhecimento (ou não) de vícios objetivos, a posse se divide em posse justa e posse injusta; b) no plano da subjetividade pode-se distinguir a posse de boa fé da posse de má fé. A presença (ou ausência) de qualquer dos vícios objetivos influi na qualificação da posse (justa ou injusta), podendo o possuidor ter (ou não) convicção de que seu poder é legítimo ou ilegítimo (posse de boa fé ou de má fé). 
Há, no entanto, vários outros critérios de classificação da posse, inclusive sob a perspectiva da funcionalização da posse. Contudo, deve haver especial cuidado na análise da doutrina e legislação estrangeiras a respeito da posse, eis que não existe uniformidade nos conceitos e terminologia.
Posse direta e indireta - A divisão da posse em direta e indireta atende a uma necessidade prática, a saber, a determinação acerca das pessoas que merecem proteção possessória, identificando as conseqüências jurídicas que se relacionam à posse na sua plenitude. Lembre-se que o desdobramento da posse somente é possível na concepção de Ihering no âmbito da teoria objetiva da posse. Assim, podem coexistir duas posses sobre a mesma coisa, ou seja, posses paralelas que não se excluem. A distinção entre posse direta e posse indireta se verifica quando os poderes inerentes à propriedade possuem distintas titularidades e passou a ser importante para o fim de conferir proteção possessória às pessoas que detêm algum tipo de poder inerente à propriedade.
Desdobramento da posse - A teoria subjetiva da posse não admitia, por exemplo, a posse do locatário, do comodatário, e considerava que o credor pignoratício e o depositário somente tinham posse derivada porque a lei expressamente o autorizou. A teoria objetiva da posse, ao contrário, passou a admitir o desdobramento da posse e, desse modo, reconheceu e legitimou a posse em favor das pessoas acima referidas na condição de possuidores diretos.
O CC de 2002, no art. 1.197, encampou a possibilidade do desdobramento da relação possessória, referindo-se claramente à posse direta que pode coexistir com a posse indireta. Em razão da mediação que se estabelece entre posse direta e posse indireta, costuma-se designar o fenômeno como “desmembramento vertical da posse”, distinguindo-o do “desmembramento horizontal da posse”, este reconhecido em relação à composse. 
Distinção -A posse direta (também denominada de posse subordinada) é aquela reconhecida ao não proprietário a quem cabe o exercício de uma das faculdades da propriedade, por força de obrigação ou de direito real sobre coisa alheia. A posse direta envolve o exercício de contato físico imediato (direto) sobre o bem, permitindo que o possuidor administre o bem. É a posse pertencente à pessoa que tem a coisa sob seu poder físico e imediato, em razão de um direito real ou obrigacional. 
A posse direta é temporária, eis que entre o possuidor direto e o possuidor indireto existe uma relação jurídica de natureza transitória que tende a se extinguir, quando então todos os poderesse concentram na pessoa do titular da propriedade. Além disso, a posse direta é sempre derivada, sendo limitada no tempo. Entretanto, isto não obsta que o possuidor direto defenda sua posse por iniciativa própria, independentemente da assistência ou intervenção do possuidor indireto. Reconhece-se, inclusive, a possibilidade de o possuidor direto defender sua posse contra o possuidor indireto, e vice-versa.
A posse indireta, por sua vez, é aquela que o proprietário conserva para si quando se demite, temporariamente, de um dos poderes elementares da propriedade, cedendo-o seu exercício a outra pessoa. Neste caso, o proprietário permanece como titular do ius possidendi, transferindo o ius possessionis ou parte do ius possidendi a alguém. 
Pressupostos da posse indireta: a) que a coisa se encontre na posse direta de outra pessoa; b) que entre os dois possuidores – direto e indireto – haja relação jurídica de que derive o desdobramento da posse, seja por vínculo originário dos Direitos Reais, Direito das Obrigações, Direito das Sucessões ou Direito de Família. 
Posse justa e injusta - A classificação que distingue a posse justa da posse injusta leva em conta o reconhecimento da existência (ou ausência) de vícios objetivos quando da aquisição da posse. 
A posse justa é aquela cuja aquisição não repugna ao Direito, ou seja, é a posse isenta dos vícios da violência, clandestinidade ou precariedade no momento da sua aquisição pelo possuidor (CC, art. 1.200).
Ao revés, a posse injusta é aquela cuja aquisição repugna ao Direito, cuidando-se da posse adquirida por modo proibido, apresentando vício objetivo na sua aquisição (violência, clandestinidade ou precariedade); é a posse ilícita no momento da sua aquisição. Os vícios da posse são a violência (vi), a clandestinidade (clam) e a precariedade, daí a subclassificação da posse injusta em posse violenta, posse clandestina e posse precária. 
É importante mencionar a possibilidade da posse justa se transformar em posse injusta e vice-versa. A mudança do título da posse (justa e injusta) ocorre pela superveniência de uma causa exterior adversa à manutenção da mesma espécie de posse. 
2.4. Posse de boa fé e de má fé - A classificação que distingue a posse de boa fé e a posse de má fé também é adotada no CC (art. 1.201), apresentando clara importância prática quanto aos seus efeitos. Trata-se de classificação que leva em consideração o plano da subjetividade do possuidor quanto à circunstância de haver vício ou obstáculo que impeça a regular e legítima aquisição da coisa. 
A posse de boa fé é aquela em que o possuidor ignora o vício original, ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. A boa fé é concebida de modo negativo, como ignorância, e não como convicção. Aspectos essenciais da posse de boa fé: a) existência de um vício obstativo da aquisição da posse, ou seja, uma mácula, mancha ou senão que restringe a aquisição da posse ao campo dos meros fatos; b) ou a presença de um obstáculo impeditivo da aquisição da posse, a saber, um empeço, um estorvo, um óbice à constituição da situação jurídica titularizada; c) e a ignorância, por parte do possuidor, da ocorrência do elemento material que impede a regular aquisição da coisa. Os tribunais brasileiros presumem a boa fé do possuidor. 
A posse de boa fé, por sua vez, se subdivide em posse de boa fé real e posse de boa fé presumida. A primeira ocorre quando a convicção do possuidor se fundamenta em elementos objetivos evidentes, não suscitando dúvida quanto à legitimidade da aquisição. A segunda consiste na posse de boa fé em que o possuidor tem justo título, gerando presunção iuris tantum.
A posse de má fé, ao contrário, é aquela em que o possuidor tem consciência de que há obstáculo, ou sabe da existência do vício que impede a aquisição da coisa. É a posse em que o possuidor tem conhecimento do vício, sabe da ilegitimidade de sua posse e, apesar de tal conhecimento, mantém-se possuidor. Não basta a alegação da ausência de ciência da ilicitude como atitude passiva do indivíduo para caracterizar a posse de boa fé; há um aspecto dinâmico na questão da ciência de boa fé no sentido da investigação acerca da existência de proprietário ou de outro possuidor com melhor posse. Devem ser empregados todos os meios necessários para certificação da legitimidade de sua posse.
A posse originalmente de boa fé pode, no curso da situação possessória, pode transformar-se em posse de má fé. Há dificuldade em se determinar o momento em que a posse de boa fé perde esse caráter. Em tese, a boa fé desaparece quando as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente, deslocando-se para dados objetivos (CC, art. 1.202). Há parcela da doutrina que defende que, neste caso, o momento da cessação da boa fé seria o momento da citação.
Posse com ou sem justo título - Tal classificação é especialmente importante para o efeito da usucapião ordinária com a diminuição dos prazos para fins de reconhecimento do fenômeno da aquisição da propriedade através da usucapião, entre outros efeitos. Além disso, trata-se de classificação que se relaciona à classificação anterior na distinção entre posse de boa fé e posse de má fé.
O justo título é a situação jurídica, o fato jurígeno que, formalmente, é hábil para transmitir um direito, mas que possui um defeito intrínseco, normalmente não conhecido pelo adquirente, daí a posse com justo título ser normalmente considerada como posse de boa fé (presumida). O título é considerado a causa eficiente da posse, a qualidade com que a pessoa figura na situação possessória, e não o instrumento comprobatório de negócio ou ato jurídico. O justo título configura estado de aparência que enseja a conclusão de que o indivíduo tem boa posse.
A presunção de boa fé em favor do possuidor com justo título, no entanto, não é absoluta (iuris et de iure), admitindo seu afastamento diante da certeza provocada pela prova em contrário ou decorrente de mandamento legal expresso proibitivo da presunção.
Posse nova e posse velha - O CC de 2002 não reproduziu os antigos preceitos contidos nos arts. 507 e 508, do CC de 1916, que disciplinavam as denominadas posse nova e posse velha. A posse nova é aquela reconhecida com período temporal inferior a ano e dia. Já a posse velha é aquela reconhecida com período temporal superior a ano e dia. Tais preceitos, no entanto, prosseguem previstos no CPC, que atribui o direito de reintegração ou manutenção de posse liminarmente quando o esbulho ou a turbação datar de menos de ano e dia. 
Posse ad interdicta e ad usucapionem - A classificação que divide a posse ad interdicta e a posse ad usucapionem leva em conta os efeitos jurídicos da posse.
A posse ad interdicta é aquela considerada em si mesma, correspondendo ao ius possessionis já que independe da existência de direito do possuidor sobre a coisa. É a posse apenas considerada como poder de fato sobre a coisa e, assim, merece proteção dos interditos possessórios. Posse ad interdicta é aquela apta a receber os benefícios da proteção possessória via os interditos (ações de reintegração e manutenção, e ação proibitória). Toda situação de fato caracterizada como posse, em regra, é tutelada via os interditos possessórios, inclusive o possuidor injusto e o possuidor de má fé quando sofrer ameaça ou agressão de terceiro.
A posse ad usucapionem é aquela que apenas é reconhecida em favor da pessoa que possui a coisa como sua, ou seja, com a presença do animus rem sibi habendi (ou animus domini) de Savigny. Cuida-se da posse que enseja a usucapião como modo de aquisição da propriedade, ou em outras palavras, é o elemento de suporte fático da usucapião, a posse qualificada pelo animus domini. Não há usucapião sem posse, daí a posse ad usucapionem como modalidade de posse cujo titular é o possuidor que possui a coisa como lhe pertencendo. Não é necessário que o possuidor da coisa se julgue proprietário – opinio domini -, sendo suficiente que tenha vontade de possuir a coisa como se ela lhe pertencesse. 
O locatário, porexemplo, somente tem posse ad interdicta eis que não apresenta o ânimo de ter a coisa para si. 
Outras classificações - Além dos critérios de classificação da posse mais conhecidos, há outros que se revelam importantes para certos fins e efeitos, além de haver classificação mais atual e contemporânea à luz da função social.
Posse natural e civil - A posse natural é a posse considerada como poder físico sobre a coisa ou a possibilidade de utilização da coisa; posse que se exterioriza; exige-se o contato físico do possuidor em relação à coisa. A posse civil é a que decorre da lei sem que o possuidor pratique qualquer comportamento ou adote qualquer conduta para tanto, como no exemplo do direito de saisine no âmbito do Direito das Sucessões (CC, art. 1.784; CC 1916, art. 1.572). 
Ius possessionis e ius possidendi - Trata-se de critério de classificação da posse que leva em consideração a figura do possuidor relativamente à coisa, daí a distinção entre ius possessionis e ius possidendi. O ius possessionis é a posse que decorre do poder físico, do assenhoreamento da coisa. O ius possidendi é a posse que existe por força de um direito, como no exemplo do proprietário que, em razão do direito real de propriedade, tem posse baseada no ius possidendi. 
Posse simples e posse funcionalizada - Na realidade, a tessitura da função social, seja na propriedade, seja na posse, se localiza na atividade desempenhada pelo titular da relação sobre a coisa à sua disposição. Se a função social da propriedade se exerce pela função social que a posse-conteúdo tem, ou seja, se é pela posse que a função da propriedade se cumpre, é correta a afirmação de que é a posse que tem uma função social saliente, e não a propriedade em si.
A função social da posse gera a distinção entre a posse qualificada (ou posse social) e a posse simples. Atitudes como cercar, murar o terreno, construir um cômodo nos fundos, de modo a atrair, a tentar exteriorizar poder sobre a coisa, impedindo que outras pessoas se apossem da coisa imóvel, caracterizam a posse simples, ou seja, atos de gestor de negócios de modo a atender presumivelmente à vontade do dono da coisa.
A posse funcionalizada permite a proteção do “ser” nas exigências mínimas da vida em sociedade, como um lugar para morar (posse-moradia), um lugar para plantar (posse-trabalho), um lugar para exercer as atividades econômicas e sociais relevantes, ou seja, seu exercício permite o atendimento aos direitos fundamentais de segunda geração.
A posse com função social permite que o imóvel (urbano ou rural) atenda aos direitos fundamentais de segunda geração e, por isso, é mister reconhecer-se a necessidade de proteção especial à posse funcionalizada. 
Posse exclusiva, Composse e posses paralelas - Como regra, o objeto da posse deve ser exclusivo. A posse exclusiva é o que comumente ocorre. A título excepcional, no entanto, admite-se a pluralidade de possuidores sobre a mesma coisa. Se a propriedade pode ser comum, também é reconhecida a posse comum, exercida pro indiviso. Daí a regra do art. 1.199, do CC, que reconhece a composse, ou seja, a posse em comum da mesma coisa, no mesmo grau, de mais de uma pessoa. A composse é a posse de duas ou mais pessoas sobre coisa indivisa, desde que os atos possessórios de qualquer deles não excluam os demais. A composse é a comunhão da situação fática da posse, ao passo que o condomínio é a comunhão da propriedade. 
Os requisitos para configuração da composse são: a) a posse de duas ou mais pessoas; b) a coisa indivisa como objeto da composse. A composse é situação verificável nos casos de em que várias pessoas exercem simultaneamente ingerência fática sobre a mesma coisa, sem que as partes sejam localizadas, contando cada compossuidor com uma fração ideal sobre a posse. É alvissareiro salientar que cada compossuidor: a) é considerado possuidor do todo em relação a terceiro e, assim, poderá exercer todos os direitos que lhe competem, inclusive o de, per se, invocar a proteção possessória para a defesa da coisa comum no seu todo, e não apenas na sua parte ideal; b) deverá agir de modo harmônico e civilizado para não suprimir os direitos dos outros compossuidores, na relação interna.
A composse pode terminar pela: a) divisão consensual ou judicial da coisa comum devido ao desaparecimento da coisa comum; b) posse comum de um dos compossuidores que isole uma parte da coisa comum, sem oposição dos demais, passando a praticar atos possessórios com exclusividade, acarretando uma divisão de fato.
Insta também salientar que a composse oferece dois fenômenos: a) a posse pro-diviso que consiste naquela que o compossuidor continua a ter, em termos de contato físico e material, eis que antes da morte do antigo possuidor já tinha. Na posse pro-diviso, a coisa é divisível (apesar de manter-se indivisa), e os compossuidores podem exercer poderes sobre partes distintas; b) a posse pro-indiviso é aquela que os compossuidores passarão a ter pela primeira vez, porquanto nunca a tiveram anteriormente. Neste caso, a coisa é indivisível fisicamente e, por isso, não comporta o exercício de poderes em relação a partes distintas, e sim apenas sobre a totalidade da coisa.
Por fim, a composse não pode ser confundida com o desdobramento da relação possessória em posse direta e posse indireta, em que os graus da posse são diversos, como nos exemplos do locador (possuidor indireto) e locatário (possuidor indireto). Neste caso, sobre uma coisa pode incidir mais de uma posse exclusiva, cada qual recaindo sobre poder diferente. O desdobramento da relação possessória em posse direta e posse indireta caracteriza, ao seu turno, a existência de posses paralelas em graus diferentes, o que distingue tal situação da composse. O fenômeno do desdobramento da relação possessória só foi admitido na teoria objetiva de Ihering.
Convalescimento (interversão) da posse - De acordo com o Direito brasileiro, considera-se que a posse mantém o mesmo caráter em que foi adquirida, preservando suas características e particularidades, salvo prova em contrário (CC, art. 1.203). A regra é, portanto, a de que não há possibilidade de alguém, unilateralmente, modificar a qualificação da posse, convalescendo os vícios objetivos e subjetivos quanto à aquisição da posse.
Contudo, duas exceções têm sido indicadas à imodificabilidade do caráter da posse: a) fato de natureza jurídica, que consiste na constituição de relação jurídica de direito real ou de direito obrigacional, convertendo-se a posse injusta em posse justa com base na interversão da posse que se caracteriza pela bilateralidade; b) fato de natureza material, que se verifica quando da manifestação da inequívoca intenção do possuidor de privar o proprietário do poder de disposição sobre a coisa, mediante a prática de atos prolongados neste sentido, sem a oposição da pessoa que deveria reverter a situação. O Enunciado n° 237, da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, encampou tal orientação.
Função social da posse - Tal como ocorre em relação à propriedade, a posse não pode ser dissociada da noção de função social. No sistema jurídico brasileiro, fundado na solidariedade política, econômica e social e na busca do pleno desenvolvimento da pessoa humana, o conteúdo da função social assume a idéia e o papel do tipo promocional na direção de que a disciplina das formas e espécies de posse e suas interpretações devem ser atuadas para garantir e promover os valores sobre os quais se funda o ordenamento.
Ainda que se saiba que a noção conceitual de função social seja imprecisa, vaga, abstrata, com certa margem de indeterminação, tal aspecto se mostra coerente com a idéia de maior adequação ao caso concreto, de cláusula aberta que deve ser concretizada e efetivada à luz da realidade subjacente.
Há, inicialmente, o reconhecimento de que há prioridade histórica da posse sobre a propriedade, eis que cronologicamente a propriedade começou pela posse, geralmente posse geradora da propriedade como na posse qualificada para fins de usucapião. Além disso,a noção da função social se vincula necessariamente à idéia do uso da coisa e, por isso, modifica significativamente conceitos e categorias do regime tradicional das situações proprietárias e possessórias. A função social é a essência dinâmica da estrutura jurídica, e não é mais considerada mero limite (externo) à situação jurídica.
Atualmente, cogita-se de um direito de posse autônomo, representativo de uma situação jurídica e fática definida que se afasta do direito de propriedade. Isto posto, pode-se identificar a posse em três situações distintas: a) posse como conteúdo de certos direitos; b) posse como requisito para aquisição de certos direitos reais; c) posse por si mesma. Na última situação, inexiste vinculação entre a posse e a existência de qualquer direito, já que a posse se origina de fato independente e isolável, ou pode surgir do desligamento da função, de conteúdo de um direito cedido a outrem ou exercido por outrem, como no fenômeno da interversão da posse (CC, arts. 1.198, parágrafo único, e 1.203). A posse por si mesma é importante para a sociedade, eis que por meio dela a pessoa tem possibilidade de atender às necessidades vitais, como a moradia e o cultivo, daí as denominadas posse-moradia e posse-trabalho.
A função social da posse é, pois, estabelecida pela necessidade social, pela necessidade da terra para o trabalho, para a moradia, ou seja, para atendimento às necessidades básicas que pressupõem a dignidade da pessoa humana. Trata-se da exteriorização do conteúdo imanente da posse, a caracterizar sua utilidade social e sua autonomia, inclusive quanto ao direito de propriedade.
Estratégias de Aprendizagem
Leitura do Livro Didático de Direito Civil IV páginas 22 a 34. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Código Civil: Arts: 1196 ao 1224.
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 22 a 34.
- Vídeos: https://www.youtube.com/watch?v=OM8i0iiGOkg
https://www.youtube.com/watch?v=D0dmoi5G-kw
https://www.youtube.com/watch?v=qXhTiUZyfbA
- Filme: Distrito 9 (2009)
Aplicação: articulação teoria e prática
Veja aplicação deste tema em questão da OAB:
Questão 33 (OAB FGV VII EXAME UNIFICADO 2012) Acerca do instituto da posse é correto afirmar que
A) o Código Civil estabeleceu um rol taxativo de posses paralelas.
B) é admissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral.
C) fâmulos da posse são aqueles que exercitam atos de posse em nome próprio.
D) a composse é uma situação que se verifica na comunhão pro indiviso, do qual cada possuidor conta com uma fração ideal sobre a posse.
Avaliação
CASO CONCRETO 2
Mogli comprou uma mansão de 1.200 m² em Balneário Camboriú (SC), tendo realizado o devido registro em cartório desta compra. Esta mansão serve apenas como casa de veraneio, vez que é uma casa de praia. Pocahontas resolveu passar o carnaval em Balneário Camboriú, assim realiza contrato de locação com Mogli, o contrato firmado é por temporada (período do carnaval), sendo pactuado o valor e data de devolução do imóvel (12:00 h da quarta-feira de cinzas), analisando a presente situação responda:
a) Pocahontas tornou-se possuidora do imóvel? Qual das teorias sobre a posse abraça esta situação? Explique
b) Classifique a posse apresentada.
c) Quando Pocahontas chegou à casa conheceu o Sr. Aladdin, caseiro contratado por Mogli para cuidar da casa de praia. Pode-se afirmar que Aladdin é possuidor da casa? Explique.
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 3
A Posse
Tema
Posse: Efeitos, aquisição e perda. 
Objetivos
a) Compreender os efeitos da posse;
b) Entender as formas de aquisição da posse;
c) Aprender as formas de proteção a posse
d) Determinar a perda de posse.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 1 INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS E POSSE
1.3.Da Posse
1.5.Efeitos da posse
1.6. Da aquisição e perda da posse
Procedimentos de Ensino
A presente aula trata de questões práticas referentes ao fenômeno possessório. A pessoa que domina o conceito e os contornos da posse poderá melhor interpretar e aplicar as normas relacionadas aos diversos direitos reais e seus efeitos envolvendo o titular da situação jurídica real e os bens. 
UNIDADE 1 ? INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS E POSSE
1.3.5. Efeitos da Posse
Tutela da posse - No estudo da posse, sempre reconheceu-se sua eficácia jurídica, mesmo para aqueles que somente a consideraram como simples fato. A despeito das divergências acerca das teorias da posse, sempre se reputou fundamental a identificação dos efeitos da posse nos vários sistemas jurídicos que foram construídos a esse respeito. 
Deste modo, prevalece a corrente que defende a multiplicidade dos efeitos da posse, podendo ser enunciados os seguintes como mais relevantes: a) direito aos interditos; b) direito à percepção de frutos; c) direito à indenização pelo valor das benfeitorias úteis e necessárias; d) direito ao levantamento das benfeitorias voluptuárias; e) direito à usucapião da coisa possuída; f) direito à reparação dos danos sofridos com a turbação ou o esbulho. Ainda na doutrina, há quem defenda que somente são efeitos da posse aqueles que se produzem independentemente de qualquer influência ou idéia de propriedade e, neste caso, os efeitos da posse seriam apenas o direito aos interditos e o direito à usucapião. 
O tema referente à classificação da posse ? e, conseqüentemente, a identificação das espécies de posse ? é importante para a compreensão da atribuição de efeitos jurídicos à posse. Alguns dos efeitos da posse se produzem em qualquer das modalidades e espécies de posse, enquanto que outros se vinculam a determinada espécie ou classificação.
Um dado atual e que merece maior consideração diz respeito à distinção entre posse com função social (ou posse qualificada) e posse comum (ou simples), devido à presença de atividade humana social e economicamente relevante na primeira, o que normalmente ocorrerá através da moradia, do desenvolvimento de alguma atividade empresarial (comercial, industrial ou de prestação de serviços), no que se refere aos imóveis urbanos, e da produção de bens, serviços e moradia no pertinente aos imóveis rurais. 
Protege-se a posse porque o possuidor como tal exerce atos de posse, e não porque ele exerce atos semelhantes ao proprietário; a proteção da posse por si mesma se justifica em razão da finalidade de extrair as utilidades econômicas e sociais da coisa, como produção de riqueza, moradia, alimentação, lazer, entre outras, em benefício do possuidor e da comunidade.
Ademais, a posse com função social permite o atendimento aos princípios fundamentais do sistema jurídico, conferindo dignidade à pessoa do trabalhador no campo, com a consciência do sustento próprio e de outros através da produção, e ao morador da cidade, com a eliminação das habitações indignas, humilhantes e vexatórias. Com a concretização da posse com função social é possível a erradicação da pobreza e a redução das desigualdades sociais.
Direito aos interditos - A posse pode sofrer agressão através do esbulho ou da turbação. A proteção possessória, tal como regulada no art. 1.210, do CC, é considerada como o efeito principal da posse e que se produz independentemente da qualidade da posse. Trata-se da heterotutela da posse no sentido da distinção para a autotutela da posse.
Insta mencionar que a ameaça de turbação ou esbulho configura terceira forma de agressão à posse devido à violência iminente. O objetivo do remédio do interdito proibitório é a segurança do possuidor: a) contra violência iminente à sua posse; b) mediante preceito proibitório ? vim fieri veto; c) cominando-se pena ao transgressor deste.
Assim sendo, para corrigir as agressões à posse, a lei criou os interditos possessórios que correspondem às ações judiciais cujo objetivo é fornecer a proteção possessória. Nos termos do art. 1.210, do CC, o possuidor tem direito a ser manutenido na posse da coisa em caso de turbação, a ser reintegrado (ou restituído) na posse em caso de esbulho ou a ser segurado de violência iminentese tiver justo receio de ser molestado na sua posse.
Meios de proteção via interditos possessórios: a) interdito de manutenção de posse ? é a ação do possuidor turbado que pretende se manter na posse da coisa; b) interdito de reintegração de posse ? é a ação do possuidor esbulhado que pretende ser restituído na posse da coisa; c) interdito proibitório ? é a ação do possuidor para impedir que a ameaça se concretize em turbação ou esbulho.
Nos casos de composse, reconhece-se a faculdade de praticar atos possessórios sobre o objeto comum e, entre estes, está a manutenção, que é a conservação da posse. Daí a disposição contida no art. 1.314, do CC em vigor, consoante a qual o condômino, como qualquer possuidor, poderá defender a sua posse contra outrem, em perfeita sintonia com a previsão do art. 1.199, do mesmo texto.
A proteção possessória é, portanto, concedida em favor do possuidor contra qualquer outra pessoa (inclusive contra o proprietário). Cuida-se de matéria que envolve o Direito Civil mas também o Direito Processual Civil. O CC traça algumas regras a respeito do direito aos interditos em razão da sua consideração como um dos principais efeitos da posse, mas tal postura não é excludente do tratamento dado à matéria pelo CPC. Neste passo, cumpre mencionar que as ações possessórias encontram-se previstas como procedimentos especiais de jurisdição contenciosa no art. 554 e seguintes, do CPC A tramitação das ações possessórias nos juízos e tribunais deve obedecer às normas contidas no CPC. Nos termos do Código de Processo Civil, em se tratando de posse nova relativamente ao novo possuidor ? com data do esbulho ou da turbação há menos de ano e dia do ajuizamento da ação possessória -, é possível a concessão de liminar no procedimento especial. Somente propõe ação possessória quem tem ius possessionis, ou seja, o possuidor tem que provar a posse, o assenhoreamento que tem sobre a coisa.
Direito aos frutos - Outro efeito da posse consiste no direito à percepção dos frutos. Os frutos são utilidades periodicamente produzidas pela coisa, sob o aspecto objetivo, como uma safra, os rendimentos do capital, entre outros.
A regra é a de que os frutos da coisa pertencem ao seu dono ou a quem ele transferiu a faculdade de fruí-la. Os frutos são acessórios e, por isso, não existem independentemente da coisa principal. Não têm existência independente. No âmbito dos bens acessórios, encontram-se os frutos, os produtos e as benfeitorias. Os frutos se particularizam pela potencialidade de surgirem e se renovarem sem diminuição ou deterioração da coisa principal. Os produtos, ao revés, são bens extraídos da coisa principal, diminuindo sua substância porque não se reproduzem periodicamente como os frutos, sendo exemplificados com o ouro, o petróleo, as pedras, o cobre, a prata. 
A regra sofre exceção quanto ao possuidor de boa fé (CC, art. 1.214). Este tem direito aos frutos percebidos enquanto durar a boa fé. São as seguintes condições para a aquisição dos frutos pelo possuidor: a) que se trate de frutos propriamente ditos; b) que os frutos tenham sido separados da coisa principal; c) que a percepção dos frutos tenha ocorrido antes da cessação da boa fé. O direito à percepção dos frutos, por parte do possuidor de boa fé, é modo de aquisição da propriedade deles. Há de se ressaltar que a boa fé perdurará enquanto houver convicção do possuidor de que sua posse é justa e legítima. Desta forma, o momento da cessação da boa fé, se não demonstrada em época anterior, é o da contestação da lide, conforme orientação predominante na doutrina.
O possuidor de má fé não tem direito à percepção dos frutos, devendo restituir os que foram colhidos e percebidos, bem como será obrigado a indenizar os frutos não percebidos por culpa sua. Ele terá, apenas, direito ao reembolso das despesas de produção e custeio, de modo a evitar o enriquecimento sem causa (CC, art. 1.216).
Já os produtos da coisa principal não são adquiridos pelo possuidor que, por isso, deve restituí-los. Há o dever do possuidor de restituir os produtos da coisa principal. Caso verifique a impossibilidade na restituição dos produtos, o possuidor será obrigado a indenizar o proprietário, sendo que o quantum da reparação deve corresponder ao proveito real que o possuidor obteve com a venda dos produtos.
Direito às benfeitorias - Outro efeito da posse se relaciona ao direito às benfeitorias, conforme disciplina legal prevista nos arts. 1.219 a 1.222, do CC. À semelhança do direito à percepção dos frutos, o possuidor deveria também adquirir a titularidade de todo e qualquer melhoramento que realizou na coisa principal por ele possuída, incorporando-o definitivamente ao seu patrimônio. Sucede que as benfeitorias, em regra, aderem à coisa principal de modo que torna-se impossível ou extremamente dificultosa sua separação do bem principal, daí a diferença de tratamento comparativamente aos frutos. 
As benfeitorias são bens acessórios da coisa principal, representando melhoramentos realizados na coisa. A finalidade é torná-la melhor, mais útil ou mais bela. Deste modo, as benfeitorias aderem à coisa principal de tal modo que se torna impossível ou extremamente dificultoso separá-las. Algumas benfeitorias que, materialmente, comportariam a separação, não podem ser levantadas sem detrimento da coisa. Apenas algumas comportam ser retiradas da coisa principal sem perda do valor próprio, e sem sacrifício do bem principal.
Aspectos gerais - Diante da circunstância de não ser possível o levantamento das benfeitorias na maior parte dos casos, surge a possibilidade da conversão em direito à indenização do valor da benfeitoria realizada. Para tanto, é importante a distinção entre posse de boa ou de má fé, bem como entre as espécies de benfeitorias realizadas na coisa.
O possuidor de boa fé tem direito: a) à indenização das benfeitorias necessárias; b) à indenização das benfeitoras úteis; c) ao levantamento das benfeitorias voluptuárias; d) de retenção pelo valor das benfeitorias úteis e necessárias. No que se refere ao valor da indenização, estabelece a lei que o critério a ser adotado é o da indenização pelo valor atual das benfeitorias (CC, art. 1.222). Já o possuidor de má fé somente tem direito à indenização das benfeitorias necessárias, não tendo direito de retenção em razão delas. Nos termos do CC, neste caso, o proprietário pode optar entre pagar o valor atual das benfeitorias necessárias ou o custo delas, devidamente atualizado (CC, art. 1.222, primeira parte).
Direito de retenção - O direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis somente é reconhecido em favor do possuidor de boa fé. Cuida-se de uma garantia especial para exigir a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele realizadas na coisa principal. 
O ius retentionis consiste na faculdade de o possuidor não restituir a coisa enquanto não for integralmente indenizado pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. Trata-se de mecanismo de reforço do direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Constitui um dos modos de defesa ou tutela de certos direitos decorrentes da posse, assegurando a conservação do bem pertencente a outrem a quem é credor de dívida referente à coisa possuída. O direito de retenção é direito pessoal com função específica de garantia reconhecida ao possuidor de boa fé que realizou benfeitorias necessárias ou úteis na coisa.
Para o reconhecimento do direito de retenção, são necessários os seguintes requisitos: a) o titular do direito à indenização seja credor do valor correspondente às benfeitorias; b) o possuidor esteja ainda na posse da coisa. A conexão entre o crédito do valor das benfeitorias e o bem possuído revela-se clara. 
O direito de retenção pode ser exercido por via dos embargos nas ações possessórias ? no bojo da contestação -, ou por ação autônoma na eventualidade de não ter sido acionado pelo proprietário ou ex-possuidor.
Direito à usucapião - Outro importante efeito da posse é o direito à usucapião. A usucapião tem a posse como elementobásico e fundamental. Trata-se de modo originário de aquisição da propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo. Ao lado das espécies tradicionais de usucapião, o CC de 2002 reconheceu a importância da função social da posse na diminuição dos prazos para usucapião quando houver moradia ou desenvolvimento de alguma atividade social e economicamente útil sobre a coisa.
A posse que serve de fundamento para o reconhecimento da usucapião é aquela qualificada pelo animus domini, exercida de modo contínuo, ininterrupto, pacífico, inequívoco, com exteriorização dos atos possessórios. 
Auto-defesa - A auto defesa é outro efeito da posse, expressamente previsto no CC (art. 1.210, § 1°). Trata-se da proteção à posse pela própria força pessoal do possuidor, meio de defesa direta da posse representado pelo desforço imediato, ou seja, uma espécie de legítima defesa da posse. Em sentido amplo, considera-se ato de defesa a faculdade concedida ao indivíduo, emanação direta de sua personalidade, de defender a sua pessoa e bens jurídicos, em casos inadiáveis.
A doutrina aponta duplo fundamento para autorizar a auto defesa: a) o fundamento de direito, diante da iminência do perigo e a impossibilidade de o Poder Judiciário intervir imediatamente para proteger a posse turbada, reconhece-se lícita a defesa privada que impede que a violência prevaleça sobre o direito; b) o fundamento de fato, representado pelo temor provocado pela presença de mal ameaçador, justificando o dano contraposto em via de reação, diante das causas e dos caracteres do mal verificado.
São requisitos da auto defesa: a) o imediatismo, ou seja, que a repulsa à violência ocorra sem retardamento, sem permissão que flua tempo após seu início, e antes que o invasor ou turbador consolide a posição; b) a proporcionalidade entre a agressão e a reação do possuidor, a saber, que os atos de defesa não possam ir além do indispensável para que o possuidor se mantenha ou seja reintegrado na posse da coisa. Eventual excesso na defesa da posse poderá configurar provocação de dano injusto, sujeito à reparação no campo da responsabilidade civil. 
A autotutela da posse é excepcional, eis que o meio ordinário ou comum de proteção das situações jurídicas é a jurisdição ou tutela jurisdicional. De regra, a coação é monopólio estatal, exercitada através de órgãos constituídos de modo especializado e na forma constitucional e que formam o Poder Judiciário. Assim, a título excepcional, quando a via estatal não se mostra em condições hábeis para atender a urgência do caso concreto, admite-se a autotutela, como ocorre na hipótese do desforço imediato.
Neste passo, a doutrina mais recente vem defendendo a orientação que na posse qualificada pela função social, a utilização do desforço imediato é legítima e de fácil reconhecimento social, devido à presença dos elementos de verificação objetiva como a moradia ou o cultivo da terra.
1.3.6. Da aquisição e perda da posse
Introdução - O CC de 1916, nos arts. 493 e 520, enumerava, respectivamente, os modos de aquisição e de perda da posse. A recodificação civil em 2002 não trouxe a reprodução dos preceitos referidos. Isto decorre da orientação observada pelos redatores do projeto de seguir a doutrina objetiva de Ihering. E, como os arts. 493 e 520, do Código de 1916, seriam reminiscências da teoria subjetiva da posse (de Savigny), houve a preocupação quanto à não repetição dos referidos preceitos para evitar qualquer polêmica sobre eventual influência da teoria subjetiva no CC de 2002.
Aquisição da posse - A despeito da não reprodução do revogado art. 493, do Código de 1916, obviamente que os modos de aquisição da posse ali previstos permanecem assim considerados no Direito brasileiro, com pequenas adaptações, como no exemplo do exercício do direito, eis que não há posse sobre direito.
O CC de 2002 abandonou a enumeração dos modos de aquisição da posse, referindo-se, no art. 1.204, que a posse é adquirida no momento em que é possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. Tal preceito verifica-se inadequado à realidade hodierna, uma vez que guarda íntima relação com a teoria objetiva da posse que propugna que deve ser considerado possuidor quem exterioriza a propriedade, ignorando a categoria da posse considerada em si mesma, e não como conteúdo de certos direitos, ou condição para aquisição de algum direito real. 
Lembre-se que somente podem ser possuídas as coisas que forem suscetíveis de compra e venda ou circulação econômica e jurídica e que, assim, não consistam em coisas postas fora do comércio (insuscetíveis de apropriação particular ? como as de uso inexaurível como o ar, a luz, bem como as coisas públicas - e as inalienáveis ex lege diante de fundamentos de defesa social e proteção, e as impenhoráveis).
Enumeração legal - A enumeração contida no revogado art. 493, do CC de 1916, era enunciativa, tanto assim é que previa a aquisição da posse por qualquer dos modos de aquisição em geral, após referir-se à apreensão da coisa, ao exercício do direito e à disposição da coisa ou do direito. 
A redação do atual art. 1.204, do CC de 2002, na realidade, deixa de enunciar, ainda que exemplificativamente, os modos de aquisição da posse, mas confirma a regra anterior ao estabelecer que a posse é adquirida quando se torna possível o exercício de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Pode-se adquirir a posse de forma originária (modos originários) ou de forma derivada (modos derivados), levando em consideração a existência (ou não) de relação jurídica entre o atual e o antigo possuidores.
Modos originários - Não se verifica consentimento do possuidor precedente, não havendo relação jurídica entre o novo e o antigo possuidor. A aquisição da posse não guarda relação jurídica com nenhum possuidor ou proprietário anterior ao momento da aquisição. Os modos originários traduzem um estado de fato da pessoa, em relação às coisas, decorrente de assenhoreamento autônomo sem a participação ou manifestação de vontade de outro possuidor precedente.
Modos derivados - Há consentimento do precedente possuidor, verificando-se nos casos em que a posse é transferida, como na tradição. A aquisição da posse tem como suporte uma relação jurídica precedente entre o antigo e o novo possuidores. Nos modos derivados havia uma posse anterior, transmitida ou transferida ao adquirente, incidindo numa coisa que passa à sujeição de outra pessoa em razão de um título jurídico.
A tradição é o modo derivado de aquisição da posse por excelência. Há três modalidades de tradição: a) real, que se consuma com a entrega efetiva da coisa; b) ficta, que decorre da atribuição a uma situação de uma qualidade que não existiria se não fosse a previsão legal a respeito; c) consensual, em que não se verifica a entrega real da coisa e que tampouco decorre de uma ficção jurídica. Esta última apresenta como subespécies a tradição consensual simbólica; a tradição consensual propriamente dita; a tradição consensual brevi manu; e o constituto possessório.
Pessoas que podem adquirir a posse - Nos termos do art. 1.205, do CC, a posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a pretende, pelo seu representante (inclusive no caso da pessoa jurídica) e por terceiro sem mandato pendente de ratificação.
A própria pessoa do novo possuidor, obviamente, é o maior interessado na aquisição da posse, tratando-se de pessoa dotada de plena capacidade de fato e, por isso, pode praticar atos de aquisição da posse pretendida.
Na hipótese de aquisição da posse feita por representante ou procurador, será necessária a concorrência de duas vontades, a saber, a do representante e a do representado. Quando o representante adquire a posse em razão de uma causa estabelecida pelo próprio representado, considera-se a posse adquirida diretamente por este. Ao contrário, quando o representante, agindo por conta de outrem e em execução de poderes que lhe foram confiados, adquire a posse em razão de uma causa ou relação jurídica estabelecida ou a estabelecerem si mesmo, há representação com eficácia mediata ou indireta, ou seja, ele adquire a posse para si mesmo. 
Já na eventualidade da posse ser adquirida por terceiro sem mandato, haverá necessidade da ratificação daquele em cujo interesse foi praticado o ato. Cuida-se de clara hipótese de gestão de negócios que, por isso precisa ser ratificada pelo novo possuidor.
Acessão de posse ? É a conjunção de posses do atual possuidor e do antigo, operando-se a soma dos tempos de posse, conforme previsão do art. 1.207, do CC de 2002.
A acessão de posses é o gênero, tendo como espécies a sucessão de posses (CC, art. 1.207, primeira parte) e a união de posses (CC, art. 1.207, segunda parte). A sucessão de posses se verifica na sucessão universal que acontece, geralmente, por ato causa mortis (herança). O sucessor universal continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor. Trata-se de efeito ex vi legis.
A união de posses ocorre na sucessão singular que, normalmente, se verifica por ato inter vivos, como na compra de determinada coisa. O sucessor singular pode unir sua posse à do seu antecessor. Cuida-se, pois, de uma faculdade do atual possuidor de fazer a conjunção da sua posse à do antecessor para os efeitos legais e jurídicos.
A sucessão de posses é imperativa (obrigatória), ao passo que a união de posses é facultativa. O principal efeito da acessão de posses consiste na circunstância de a posse ser considerada única.
Considerações gerais - Em termos mais amplos das situações jurídicas em geral ? e não apenas a posse -, a sucessão opera-se: a) a título universal, que se verifica quando se transfere uma universalidade, sendo o herdeiro sucessor universal eis que recebe toda a universalidade (se for herdeiro único) ou uma quota parte da herança (fração não individualizada). Pode dar-se por ato causa mortis (mais comum) ou por ato inter vivos; b) a título singular, que, em regra, opera-se por ato inter vivos, como na prática de qualquer negócio jurídico que enseja a transmissão da posse da coisa, como na celebração do contrato de compra e venda. Poderá também ocorrer por ato causa mortis como se dá no exemplo do legado de determinada coisa deixada em testamento por morte do testador.
Transmissão na sucessão universal e particular - Relativamente à sucessão hereditária, o art. 1.206, do CC, prevê que a posse é transmitida aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres. Assim, independe a circunstância de se tratar de sucessão universal ou particular (ou singular) para que os herdeiros ou legatários do possuidor recebam a posse com os mesmos caracteres da posse anteriormente exercida pelo falecido. 
A posse, ao ser regularmente adquirida, passa a integrar o patrimônio do possuidor e, por isso, é transmissível aos sucessores (herdeiros e legatários) em razão da morte do possuidor, aplicando-se a regra da saisine relativamente aos herdeiros.
No que concerne às demais formas de sucessão universal e particular, deve-se atentar para a regra do art. 1.207, do CC de 2002. A posse do antecessor do sucessor universal continua com as mesmas características devido à sucessão de posses. Já, em se tratando de sucessão particular (ou singular), a posse do atual possuidor pode ser unida à posse do antecessor, para os efeitos jurídicos, mas não obrigatoriamente.
Extensão da posse do imóvel aos móveis - A posse do imóvel faz presumir a posse das coisas móveis que o guarnecem (CC, art. 1.209). O CC trata de uma presunção iuris tantum e, por isso, admite prova em contrário. Cuida-se do princípio de extensão da posse.
Dois aspectos foram considerados pelo legislador para estabelecer o princípio da extensão da posse aos bens móveis: a) normalmente os bens móveis que guarnecem a casa, o apartamento, a loja, a sala, o galpão, entre outros, encontram-se na posse dos ocupantes do local; b) tal possuidor, na maior parte dos casos, não dispõe dos comprovantes da aquisição da posse de tais bens móveis. Daí a isenção da demonstração da justa posse de tais bens móveis, devendo ao interessado provar o contrário diante da circunstância de se tratar de uma presunção relativa.
Perda da posse - A exemplo dos modos de aquisição da posse, os modos de perda da posse também foram elencados no CC de 1916 (art. 520), mas não reproduzidos no CC de 2002. O Código atualmente em vigor, no art. 1.223, apenas registra que a posse será considerada perdida quando houver a cessação do poder do possuidor sobre o bem, ainda que contra a sua vontade. A noção mais ampla é a de que, se a posse resulta do corpus e do animus, perde-se a posse quando pelo menos um dos dois elementos deixar de existir (eventualmente ambos podem desaparecer).
Considerações gerais - Orlando Gomes divide os modos de perda da posse em três grupos, considerando o critério: a) da ausência do corpus, em que se perde a posse pela falta do elemento material Inserem-se nesse grupo a perda da coisa, a destruição, a posse de outrem e a colocação da coisa fora do comércio; b) da ausência do animus, que se configura no constituto possessório vislumbrado, simultaneamente, como modo de aquisição e de perda da posse da coisa; c) da ausência simultânea dos dois elementos configuradores da posse, que se verifica quando o possuidor se demite intencionalmente do poder material sobre a coisa porque não a quer mais no seu patrimônio. São os casos de abandono e da tradição.
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula recomenda-se a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 34 a 44. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 34 a 44.
- Código Civil: Arts: 1196 ao 1224.
- Código de Processo Civil: Arts. 554 a 568.
- Vídeos sugeridos: https://www.youtube.com/watch?v=CI-KmTw7bkA
https://www.youtube.com/watch?v=vv3riZ1pMJ4
https://www.youtube.com/watch?v=_mytirNrwF4
- Artigos sugeridos:
http://emporiododireito.com.br/leitura/a-socializacao-da-posse-na-teoria-possessoria-de-raymond-saleilles-por-mauricio-mota
http://www.ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12222
Aplicação: articulação teoria e prática
Jurisprudência 01 para análise Aplicação de boa-fé e posse justa
48883996 - APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. AFIRMAÇÃO. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL. CADEIA DE TRANSMISSÃO. INADIMPLEMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. AFIRMAÇÃO. PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. NEGATIVA. JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. MELHOR POSSE. EXERCÍCIO DE FATO. SENTENÇA MANTIDA 1. O pedido de rescisão do contrato e retorno ao status quo ante por inadimplemento exige que o autor não pratique ato de violação à boa-fé objetiva, como efetuar nova alienação do bem imóvel a non domino e, ainda, efetivamente provar o descumprimento da contrapartida firmada em sua exata medida, tudo de forma a se dar cumprimento aos deveres anexos de lealdade e cooperação, contemplados no estatuto civilista. 2. Possuidor é aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, devendo a posse ser justa e de boa-fé, não tendo sido adquirida por meio de violência, meio precário ou de forma clandestina. 3. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário. 4. Quando o mesmo imóvel é negociado para dois compradores, ocorrendo então uma venda a non domino do bem, deve preponderar a precedência e a melhor posse, como exercício de fato, a qual se sobrepõe a mera posse supostamente jurídica. 5. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. (TJ-DF; APC 2010.11.1.000996-9; Ac. 109.7841; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Carlos Rodrigues; Julg. 09/05/2018; DJDFTE 30/05/2018) Fonte: DVD MAGISTER ? Edição 80
Jurisprudência 02 para análise Caso de Composse
48883350 - APELAÇÃO CIVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPOSSE. UNIÃO ESTÁVEL. AFASTAMENTO DO LAR. VIOLÊNCIA DOMÉSTICA. 1. Sendo justa e de boa-fé a posse exercida pela companheira, antes e após o afastamento de seu companheiro do lar, em razão daprática de violência doméstica, deve ser ela, companheira, mantida na posse do imóvel objeto do litígio. 2. Negou-se provimento ao apelo da autora. (TJ-DF; APC 2014.09.1.004126-7; Ac. 109.7973; Quarta Turma Cível; Rel. Des. Sérgio Rocha; Julg. 16/05/2018; DJDFTE 29/05/2018) Fonte: DVD MAGISTER Edição 80
CASO CONCRETO 3
Sheldon em suas andanças pela cidade do Rio de Janeiro descobriu um apartamento em Copacabana desocupado e anunciado para aluguel. Sem conversar com o proprietário desse imóvel, Sheldon informou à portaria do prédio que comprou o imóvel e entraria para tomar posse. Após adentrar o apartamento ele trocou as fechaduras das portas de acesso, colocou uma banheira no banheiro da suíte e apresentou-se a todos do prédio como novo proprietário do imóvel. O Sr. Holowitz, verdadeiro proprietário do imóvel, tomou conhecimento da invasão realizada por Sheldon 1 mês após o ato e contratou advogado para realizar a proteção dos direitos sobre sua propriedade. Assim, pergunta-se:
a) Qual foi a espécie de ataque a posse? Qual o remédio cabível para defendê-la? Explique
b) Em razão da ação judicial Sheldon deverá devolver o imóvel, quanto à banheira instalada no apartamento, ele terá direito de ser indenizado?
c) Caso, durante o período que ocupou indevidamente o imóvel, Sheldon tenha alugado dois quartos do apartamento para turistas em veraneio na cidade do Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 10.000,00. Ele poderá ficar com este valor?
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 4
A Propriedade
Objetivos
a) Conceituar e entender o que é propriedade;
b) Dispor as características da propriedade;
c) Entender o princípio da função social da propriedade;
d) Determinar as restrições à propriedade.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 2 DA PROPRIEDADE EM GERAL
2.1 Histórico e conceito de propriedade
2.2 Características do direito de propriedade
2.3 Extensão do direito de propriedade
2.4 Ação reivindicatória
2.5 Restrições legais de interesse particular e público 
O presente conteúdo é apresentado em consonância com o disposto no Plano de Ensino, bibliografia indicada e material disposto no SAVA. É fundamental que o aluno se prepare antes de cada aula, pois tal preparação possibilitará o real acúmulo de conhecimento e a devida formação para a vida acadêmica e profissional. 
Procedimentos de Ensino
A partir desta aula será ensinada a propriedade como um dos mais importantes institutos do Direito Civil. Serão estudados o conceito, o histórico e a extensão da propriedade. 
UNIDADE 2 – DA PROPRIEDADE EM GERAL
2.1. Histórico e conceito de propriedade
Fundamentos históricos - É polêmica a abordagem acerca dos fundamentos históricos do direito de propriedade. Na realidade, considera-se a propriedade como uma construção teórica e artificial associada a determinado período histórico e econômico com objetivo de proteção e resguardo aos interesses de certa classe social. A terra como objeto de direito de propriedade independente de produção ou uso é criação do liberalismo e do capitalismo.
Relativamente ao período anterior à Roma Antiga, somente havia propriedade para as coisas móveis, mais especificamente no que tange aos objetos de uso pessoal. Já no Direito romano, o conceito de propriedade que prevaleceu se qualificou como individualista, eis que cada coisa tinha apenas um único dono. Os poderes do proprietário eram os mais amplos. Somente o cidadão romano (propriedade quiritária), inicialmente, podia se tornar proprietário (e não os estrangeiros), e apenas o solo romano podia ser objeto de propriedade. Na Idade Média, ao seu turno, há uma mudança a esse respeito, com a quebra do conceito unitário de propriedade, eis que se admite que, sobre o mesmo bem houvesse concorrência de proprietários, daí a divisão entre domínio eminente e domínio útil. A doutrina recorda que, em Portugal – como também ocorreu em outras nações -, desde a Idade Média havia o princípio de que pertencia ao rei, por título originário, as terras conquistadas dos infiéis, as terras abandonadas, aquelas consideradas sem dono efetivo e os terrenos baldios. Contudo, diante da necessidade de colonizar, os reis transferiram terras para particulares, para o fim de providenciarem o povoamento e a produção econômica com o cultivo da terra.
No Brasil, a propriedade privada se originou da propriedade pública, eis que toda terra, originariamente, era do domínio da nação portuguesa, sendo que o desmembramento (em favor dos particulares) se operou de diversos modos, como a concessão de sesmarias, a compra e venda, a doação, a permuta, a legitimação de posses, entre outras.
No âmbito do regime capitalista, resgata-se o conceito unitário da propriedade e os poderes conferidos ao titular são ampliados com a exaltação da concepção individualista. Com a Revolução francesa, houve a disseminação do discurso de busca de democratização da propriedade com a abolição de privilégios e cancelamento de direitos perpétuos. Neste período, valorizou-se sobremaneira a propriedade imobiliária, tendo o Código Napoleão sido, inclusive, denominado de “código da propriedade”. No Direito francês, a propriedade passou a ter o caráter essencialmente privado, baseada na racionalidade econômica, sendo que a lei escrita passou a ser considerada o primado da disciplina social, reconstituindo a noção de tipicidade nos direitos reais.
Por intermédio de seus pronunciamentos, a Igreja Católica reconhecia uma índole social da propriedade privada cujo fundamento residia na afetação dos bens a uma finalidade produtiva. Com base nessa concepção surgiram as encíclicas papais: 1) Rerum Novarum – do Papa Leão XIII; 2) Quadragésimo Anno – do Papa Pio XI; 3) La Solemita e Oggi – do Papa Pio XII; 4) Mater et Magistra – do Papa João XXIII; 5) Populorum Progressio – do Papa Paulo VI.
John Locke, grande pensador da propriedade moderna, individualista e liberal, organizou a defesa teórica da propriedade burguesa. Para o referido autor, o fundamento da propriedade era o trabalho humano: a possibilidade de acumulação deveria estar diretamente relacionada à possibilidade de adquirir, de comprar trabalho alheio.
Com o Marxismo, a propriedade burguesa sofreu sua primeira grande crítica de cunho ideológico. Para os marxistas, a propriedade era um elemento mobilizador da riqueza, objeto de troca e de supremacia do capital sobre o trabalho.
Juridicamente, a idéia da função social está relacionada ao desenvolvimento do Estado do Bem-Estar Social, que pressupunha uma ordem fundiária mais justa e fundada no uso da terra. A partir da 1ª Grande Guerra, o Estado, antes mero regulador das relações privadas, passa a intervir na Economia, na tentativa de diminuir as desigualdades sociais e atender as necessidades da população marginalizada. A recepção do ideário do Estado do Bem-Estar Social se deu em várias Cartas constitucionais, dentre elas a Constituição mexicana de 1917 e a Constituição de Weimar de 1919, que deram especial tratamento aos direitos sociais.
No Brasil, de 1934 até antes de 1988 a função social da propriedade prevista nas Constituições representava uma mera norma programática, sem um efetivo conteúdo normativo, consoante orientação predominante à época. Na atualidade, a função social da propriedade tem caráter normativo auto-aplicável e, além de estar prevista no art. 5º, se espraia por vários outros dispositivos constitucionais, como os arts. 156, 170 e 182 a 191.
Com a Constituição de 1988, o legislador inovou no tratamento dado à matéria, regulando de modo efetivo a função social da propriedade e avançando no sentido da consideração de interesses difusos, coletivos e sociais no âmbito do direito de propriedade. Prevendo a função social da propriedade no art. 5º, o Constituinte alçou-a ao status de cláusula pétrea, conforme o art. 60, § 4º, IV, da CF, tornando intangível ao Poder Constituinte Derivado qualquer reforma no sentido de sua supressão. Assim sendo, a função social da propriedade está definitivamente cimentada no Texto Constitucional.
No Direito brasileiro, reconhece-se a propriedade privada comoelemento ínsito ao regime capitalista, assegurando a cada pessoa a utilização de seus bens e coisas dentro da normalidade do exercício que tais situações jurídicas permitem. Contudo, impõe-se a compatibilização da situação jurídica da propriedade com situações não proprietárias.
A propriedade foi concebida pelo legislador dos séculos XVIII e XIX (ainda com alguma repercussão no início do século XX) sob a perspectiva da noção não-intervencionista do Estado que, ao contrário, somente deveria agir para proteger diretamente os titulares das situações proprietárias e, indiretamente, das situações possessórias. O direito de propriedade foi identificado, na teoria geral do direito, como direito subjetivo padrão, espinha dorsal do Direito Privado, conceito central do Direito Civil.
No curso do século XX, alguns textos constitucionais, sensíveis às mudanças sociais que reflexamente atingiram a estrutura econômica, passaram a reconhecer que a propriedade deve também atender aos interesses da sociedade. O tema “função social da propriedade” é de instigante atualidade, muito embora grande parte da doutrina civilista não tenha percebido as modificações empreendidas no curso no século XX. A CF de 1988 reconhecidamente introduziu profundas transformações no direito da propriedade. Com o advento do CC de 2002, a função social da propriedade encontra-se implícita no art. 1.228, mas de todo modo ainda se ressente de tratamento legislativo mais consentâneo com os novos tempos e com os princípios e regras constitucionais. Assim, nos dias contemporâneos a propriedade não sofre apenas as limitações exteriores decorrentes do poder de polícia, consubstanciando a função social da propriedade, mas ela própria é uma função social, sobretudo quando cria poderes inerentes a um bem de produção.
Percebe-se, pois, que o direito de propriedade não pode mais ser encarado sob o enfoque individualista, absolutista, desprovido de qualquer conteúdo solidarista e humanitário. Nesse contexto, é imperioso que seja realçado o fenômeno da constitucionalização do direito privado, em especial do Direito Civil, atuando a Constituição como centro unificador do sistema jurídico-privado.
Ao lado de tal constatação, urge acentuar ainda que, seja porque a propriedade não pode mais ser analisada como instituição única - já que existe uma multiplicidade de propriedades -, seja porque deve-se revisitar a noção do direito de propriedade que sofre não apenas limitações externas negativas, mas, também - dependendo da natureza do bem - experimenta compressões endógenas, significativas, na própria senhoria, seja ainda em razão da intervenção, em graus diversos, do poder público.
O direito de propriedade é considerado o mais extenso dos direitos reais, sendo que na atualidade entende-se que há multiplicidade das propriedades informadas pela noção da função social. 
Conceito: É importante o registro que não há um conceito inflexível do direito de propriedade, eis que ele está em constante evolução, ao sabor das injunções econômicas, políticas, sociais e religiosas. Contudo, pode ser definido como a situação jurídica subjetiva composta por um feixe de poderes, faculdades, ônus, deveres e obrigações que compõem uma relação jurídica complexa, caracterizado pela perpetuidade e exclusividade, tendo como objeto uma coisa que deve ser usada, fruída e disposta pelo proprietário em atendimento ao seu interesse individual, mas de maneira compatível com os interesses não proprietários, coletivos, sociais e difusos. 
Para Carlos Roberto Gonçalves, “o direito de propriedade pode ser definido como o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e entro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindica-lo de quem injustamente o detenha” (Direito Civil brasileiro. v. V, cit. P. 206-207). 
De fato, a propriedade, no mundo atual, somente pode ser bem compreendida desde que se adotem dois aspectos: a) o estrutural, ou seja, a estrutura do direito de propriedade tal como concebida nos seus elementos previstos no artigo 1.228, do CC, representando, por assim dizer, o seu aspecto estático; e b) o funcional, a saber, o papel que a propriedade desempenha nas relações jurídicas, econômicas e sociais, representando o aspecto dinâmico do direito de propriedade.
Constata-se ainda que foi atribuída à função social da propriedade o patamar de direito fundamental, nos termos da redação do artigo 5º, inciso XXIII, consoante a técnica empregada pelo legislador constituinte de 1988.
Terminologia: normalmente são empregados dois termos para identificação do instituto: propriedade e domínio. Há quem os considere sinônimos e, portanto, os utiliza indiscriminadamente para designar o mesmo instituto. No entanto, prevalece a concepção doutrinária segundo a qual o termo “propriedade” é mais abrangente do que a expressão “domínio”; este se refere à dominação sobre coisas corpóreas, enquanto a propriedade compreende outros bens além das coisas. Certo é que o CC de 2002 suprimiu a maior parte das referências ao domínio, optando pelo termo propriedade.
2.2.Características: a) direito absoluto, ou seja, a situação jurídica proprietária configura o mais extenso dos direitos subjetivos, oponível erga omnes, sendo que os demais direitos reais defluem do direito de propriedade; b) direito exclusivo, a saber, não pode haver mais de dois proprietários sobre a mesma coisa concomitantemente; c) direito irrevogável ou perpétuo, no sentido de que a duração do direito de propriedade é ilimitada, não se perdendo pelo não uso, transmitindo-se por sucessão hereditária; d) direito elástico, ou seja, ele possibilita a transferência de alguns dos poderes dominiais a outras pessoas diversas do proprietário.
Estrutura e função - Este item objetiva cuidar de ambos os aspectos do direito de propriedade: a) aspecto estrutural; b) aspecto funcional.
Aspectos gerais - No que pertine ao aspecto estrutural do direito de propriedade, normalmente a doutrina identifica os elementos da propriedade que, no passado, eram denominados direitos no art. 524, do CC de 1916: a) uso; b) gozo (ou fruição); c) disposição; d) reivindicação da coisa. A série de faculdades de usar, gozar e dispor, prevista atualmente no art. 1.228, do CC de 2002, corresponde ao conteúdo econômico (ou elemento interno) do direito de propriedade, ao passo que a faculdade de reaver a coisa representa seu conteúdo jurídico (ou elemento externo).
Relativamente ao aspecto funcional do direito de propriedade, mais recentemente reconhecido, identifica-se o lado dinâmico da propriedade hoje representada pela função social da propriedade. O art. 1.228, § 1°, do CC de 2002, aponta alguns interesses que devem ser considerados no exercício do direito de propriedade.
Faculdades decorrentes do direito de propriedade - Neste subitem busca-se analisar as faculdades expressamente reconhecidas no art. 1.228, caput, do CC de 2002, que compõem o aspecto estático ou estrutural do direito de propriedade: as faculdades de usar, fruir, dispor e reivindicar de quem quer que injustamente possua ou detenha a coisa. Cuida-se da ênfase na estrutura econômica e jurídica da propriedade, desvinculada do aspecto funcional.
O direito de propriedade é em si mesmo uno e, por isso, a condição normal da propriedade é a plenitude, sendo a limitação excepcional. Além disso, a propriedade, como expressão da senhoria de determinado indivíduo sobre a coisa, é excludente de outra senhoria sobre a mesma coisa, daí a exclusividade. Diante de tais circunstâncias, a propriedade presume-se plena e exclusiva, eis que livre de restrições e de co-participação jurídica (CC, art. 1.231). Trata-se de uma presunção iuris tantum.
Uso – (ius utendi) Consiste na possibilidade de o proprietário retirar da coisa todos os serviços e utilidades que ela proporcionar. É a faculdade de colocar a coisa a serviço do proprietário de acordo com sua destinação econômica e social, sem modificação na sua substância. O parâmetro da efetividade da atividade deusar é sua utilização civiliter já que o uso se vincula à observância das normas de boa vizinhança, não sendo admitido o abuso do direito (CC, art. 1.228, § 2°).
Gozo – (ius fruendi) A fruição, ou gozo da coisa, consiste na atividade de retirar os frutos que ela periodicamente produz. Corresponde à exploração econômica da coisa mediante a extração de frutos, produtos e pertenças. A atividade de fruir se realiza basicamente pela percepção dos frutos, sejam os naturais, industriais ou civis. Neste contexto, também incluem-se os atos de utilização dos produtos da coisa (CC, art. 1.232), além das pertenças.
Disposição – (ius abutendi) Consiste na atividade de alienar e transformar a coisa, como nos casos de venda, doação, desmembramento do terreno, entre outros. Relativamente aos bens consumíveis (como nos gêneros alimentícios), a disposição da coisa é representada pela sua fruição e, conseqüentemente, seu desaparecimento.
Reivindicação da coisa - Consiste na possibilidade de recuperação do poder físico sobre a coisa, tratando-se de aspecto exterior ao direito de propriedade. Cuida-se de meio de defesa em que o proprietário busca sancionar a pessoa que passou a, injustificadamente, possuir a coisa em decorrência da violação do dever geral de abstenção.
2.3. Extensão do direito de propriedade
No caso da propriedade imobiliária, é de rigor verificar se o direito abrange apenas o solo, ou se também se estende ao subsolo e ao espaço aéreo, por exemplo. Além disso, levando em conta o reconhecimento de que o caráter absoluto do direito de propriedade não é mais aquele concebido no período áureo do liberalismo econômico, é importante a identificação das limitações ao direito de propriedade – classificação, espécies, aspectos e contornos.
Extensão - A questão deve ser analisada sob o aspecto real do poder de disposição que é reconhecido ao proprietário. Tal poder recai em coisas determinadas – móveis e imóveis -, devendo ser identificado qual é sua extensão, especialmente em se tratando de bem imóvel.
Há, portanto, duplo aspecto relacionado ao tema da extensão do direito de propriedade: a) a extensão ao espaço aéreo e ao subsolo (a denominada extensão vertical); b) a extensão às partes integrantes.
Quanto ao primeiro aspecto, o art. 1.229, do CC, prevê que a propriedade do solo (superfície) abrange o espaço aéreo e o subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não sendo possível ao proprietário se opor a atividades que terceiros realizem a uma altura ou profundidade tais que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
No que tange às partes integrantes, tudo que for incorporado permanentemente ao solo, sem possibilidade de ser retirado sem destruição, modificação, fratura ou dano, ou intencionalmente empregado pelo proprietário em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade, passa a pertencer ao proprietário diante da sua condição de partes integrantes essenciais. Tais partes não podem ser objeto de propriedade distinta daquela referente ao imóvel. Com base no princípio da acessão, toda construção ou plantação realizada no solo se presume feita pelo proprietário. Mas tal presunção é relativa e, portanto, admite prova em contrário, daí as regras constantes dos arts. 1.253 e seguintes, do CC em vigor. 
2. 4. Ação reivindicatória 
Com o exercício da faculdade de reivindicar a coisa objeto da sua propriedade, o proprietário intenta buscar a coisa nas mãos alheias, retomando-a do possuidor, recuperando-a do detentor. A pretensão de reivindicação consiste numa tutela conferida ao proprietário, conseqüente à lesão ao seu direito de propriedade, devido ao desrespeito genérico de abstenção que é imposto à toda a coletividade. A principal ação petitória é a ação de reivindicação da coisa. 
A ação de reivindicação se origina diretamente do direito de seqüela que é reconhecido a todo titular de direito real e sua finalidade é a recuperação das faculdades dominiais que deixaram de ser exercidas pelo proprietário devido à atuação de outra pessoa que causou lesão ao direito de propriedade.
A exclusão da proteção possessória e da faculdade de reivindicar a coisa, na propriedade desfuncionalizada, quando colocadas em confronto a propriedade desfuncionalizada e a posse funcionalizada, atende às seguintes razões: a) princípio da proporcionalidade, já que o meio utilizado é apropriado para a consecução dos objetivos pretendidos, não há outra medida que possa substituí-la e que seja menos gravosa, e o resultado obtido demonstra que a restrição foi bem ponderada; b) condição de instrumento apto, adequado, certo e pertinente para atender ao interesse público; c) aplicação do princípio da concordância prática ou da harmonização; d) ponderação entre o interesse individual e o interesse da comunidade, comum a todos os direitos fundamentais; e) reconhecimento de que o princípio de maior densidade e peso é o da dignidade da pessoa humana; f) não supressão do direito de propriedade, mas sua compressão; g) reconhecimento de que compete ao Poder Judiciário deixar de atribuir tutela jurisdicional à propriedade que não atenda aos valores sociais existenciais, consagrados constitucionalmente; h) vinculação de toda atividade econômica privada, tanto na titularidade dominial quanto em qualquer outro direito patrimonial, dentre eles a posse per se, aos princípios fundamentais da República. Assim, a posse funcionalizada passa a ser vista como uma exceção de direito material no âmbito da ação de reivindicação da coisa.
Aspectos processuais da ação reivindicatória - A ação de reivindicação da coisa corresponde à uma ação proposta em juízo pelo proprietário que, circunstancialmente, não se encontra na posse da coisa, em face da pessoa não proprietária que está com a coisa sob seu poder, aparentemente sem uma razão jurídica.
Legitimado ativo para a ação de reivindicação é o proprietário e, do outro lado da relação processual, como legitimado passivo há o possuidor e o detentor da coisa. A jurisprudência tem admitido que o promitente comprador adimplente de todas as prestações do compromisso de venda de imóvel possa ajuizar a ação reivindicatória, mesmo que não tenha obtido o título. O possuidor, como legitimado passivo, não é apenas o denominado possuidor com posse injusta, mas todo aquele que não tiver uma causa jurídica que ampare sua posse.
Acerca dos aspectos processuais da ação de reivindicação da coisa, considera-se que a função social da posse fez inserir mais um requisito para o exercício do direito de ação, a saber, a prova de que o proprietário, autor da ação, cumpre a função social da propriedade. Ademais, deverá demonstrar o cumprimento do ônus fiscal do imóvel, conforme art. 1.276, § 2°, do CC.
2.5. Restrições legais de interesse particular e público
O proprietário, na atualidade, não possui mais o sentimento de soberania que o “dominus” romano experimentava no exercício do direito de propriedade. Na perspectiva atual, de compreensão da propriedade como situação jurídica complexa – composta por poderes, deveres, sujeições, ônus e, portanto, limitações -, o proprietário não desfruta mais de uma “quase antropomórfica” posição jurídica de absoluta soberania.
Há tempos o direito de propriedade deixou de ser a senhoria absoluta do proprietário no exercício das faculdades de usar, gozar e dispor, bastando citar os direitos reais sobre coisa alheia, os direitos de vizinhança, o direito de renovação compulsória do contrato de locação comercial e industrial e o poder de polícia.
No próprio CC há o reconhecimento de que as limitações representam a outra face da mesma moeda referente ao conceito do que seja a propriedade. Os parágrafos do art. 1.228, do Código, tratam da função social da propriedade, da proibição da prática dos atos emulativos, da sujeição à desapropriação e à requisição, além do proprietário se sujeitar à desapropriação judicial privada.
Classificação - Há, substancialmente, três principais critérios de classificação das limitações (em sentido amplo) ao direito de propriedade: fonte,extensão, finalidade e fundamento.
Sob o aspecto da fonte, as limitações ao direito de propriedade são classificadas em: a) limitações legais – i) de direito constitucional; ii) de direito administrativo; iii) de direito civil; b) limitações jurídicas – relacionadas à noção do predomínio dos princípios da normalidade do exercício do direito e da repressão ao abuso do direito; c) limitações voluntárias (ou restrições) que podem vir expressas em cláusulas testamentárias, cláusulas de contratos de doação ou de compra e venda (como no exemplo da retrovenda). 
No que pertine à extensão, as limitações ao direito de propriedade podem atingir o direito em si (como no exemplo da desapropriação) ou algumas de suas faculdades, como restringindo a faculdade de disposição consistente na cláusula testamentária de indisponibilidade do bem deixado em legado. 
Relativamente à finalidade, as limitações podem ser: a) de interesse público ou de utilidade pública, como no exemplo das limitações impostas ao direito de construir pelo Código de Postura Municipal em razão do interesse público; b) de interesse privado ou de utilidade privada, tal como se verifica na proibição de abrir janelas a metro e meio do prédio vizinho.
Finalmente, quanto ao fundamento, as limitações ao direito de propriedade podem ser classificadas como limitações que se inspiram no interesse público ou aquelas que se baseiam na idéia de coordenação de interesses privados (como no exemplo dos direitos de vizinhança). 
Diante da sua maior importância, serão tratadas as limitações quanto à fonte.
Limitações (ou restrições) legais - São aquelas impostas pelo ordenamento jurídico, expressas na CF ou nas Constituições dos Estados federados, nas leis (em sentido amplo) – como o próprio CC - e regulamentos administrativos, caracterizando-se pela imposição coativa ao proprietário.
Dentre as limitações legais ao direito de propriedade, encontram-se as limitações que pertencem ao campo do Direito Constitucional e do Direito Administrativo. Tais limitações legais de direito constitucional e de direito administrativo têm como fundamento o interesse público ou coletivo, caracterizando-se pela unilateralidade eis que não estabelecem vínculos recíprocos. De acordo com a doutrina, há ainda outra subdivisão, que classifica tais limitações em urbanísticas. Estas últimas são assim denominadas porque servem de instrumento de atuação urbanística. As limitações urbanísticas à propriedade são: a) restrições urbanísticas, que limitam o caráter absoluto da propriedade; b) servidões urbanísticas, que limitam o caráter exclusivo; e c) desapropriação urbanística, que limita o caráter perpétuo
No passado, a subordinação da propriedade à função social foi considerada a principal limitação de direito constitucional ao direito de propriedade. Ressalva-se, no entanto, que a função social da propriedade não se confunde com nenhuma dessas restrições. A função social faz parte da própria estrutura do direito de propriedade.
Deve-se ainda ressaltar que o instituto da desapropriação representa a limitação mais enérgica à propriedade. A desapropriação é ato pelo qual o Estado, por necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, se substitui ao particular na titularidade de certa coisa, mediante o pagamento de determinada indenização.
Limitações jurídicas - Representam a aplicação de determinados princípios jurídicos de incidência em todo o universo dos direitos subjetivos e que se especializam sob alguns aspectos no âmbito do direito de propriedade.
Nos termos do art. 1.228, § 2°, do CC, são proibidos os atos do proprietário que não lhe trazem qualquer comodidade ou utilidade, sendo realizados e animados apenas com a intenção de prejudicar outrem. Consoante o princípio da normalidade do exercício dos direitos em geral, o uso da coisa pode transformar-se em abuso se o titular exercer os poderes sem legítimo interesse ou de modo contrário aos fins econômicos e sociais, aos bons costumes ou à boa fé objetiva.
No âmbito do abuso do direito também desempenha importante papel no segmento das limitações ao direito de propriedade o princípio da boa fé. Tal princípio, especialmente na vertente subjetiva, atua no poder de disposição quanto às imputações dominiais definitivas de acordo com certos critérios, como nas hipóteses de acessão (construção ou plantação), de benfeitorias, nas presunções registrarias, além da tradição em casos de propriedade aparente.
Limitações voluntárias - (ou restrições ao direito de propriedade) podem resultar da própria vontade do proprietário, como por exemplo na hipótese de instituição de um direito real titularizado por outrem sobre a coisa objeto da propriedade (caso do usufruto), ou na instituição do bem de família nos moldes da previsão do art. 1.711, do CC. 
Desse modo, o proprietário pode determinar, por ato unilateral ou por contrato, que a coisa por ele transmitida a outra pessoa obrigue esta a satisfazer determinados encargos, ou que, durante certo tempo, não se transmita a outra pessoa, ou ainda, que a coisa permaneça inalienável por certo tempo, bem como seja conservada para transmissão a outra pessoa, desde que realizada certa condição ou verificado o termo a que esteja subordinado. Entre as principais limitações voluntárias ao direito de propriedade, encontram-se aquelas estipuladas no testamento, na doação, no contrato de compra e venda ou na constituição de renda periódica.
Função social da propriedade - Trata-se do papel que a propriedade desempenha nas relações jurídicas, econômicas e sociais, representado pelo aspecto dinâmico. Adverte-se que surge nova concepção da propriedade que, apesar de continuar como direito subjetivo individual e de natureza privada, deve ser exercida de modo tal que seu titular utilize a coisa objeto do direito sem impor sacrifício ao maior número de outras pessoas.
A previsão constitucional acerca da função social da propriedade nos artigos 5°, 170, 182, 184 e 186, no caso brasileiro, é demonstrativa do grau de importância e de transformação do tema no ordenamento jurídico nacional.
Há, na contemporaneidade, segmento do princípio da socialidade na esfera do Direito Privado, de modo a romper com o espírito individualista que marcou a ordem civil dos séculos XIX e início do século XX. A diretriz constitucional da solidariedade social, como um dos principais objetivos da República Federativa Brasileira, se espraia no ordenamento jurídico e se instrumentaliza na função social dos institutos do Direito Civil.
Haveria, assim, certos interesses que são protegidos de forma especial, impondo obrigações e deveres jurídicos aos particulares, de modo que a sociedade é favorecida ou protegida, sem se tornar uma função exclusivamente pública, nem uma função individual pura e simples. Seria o interesse social, satisfeito pela função social que incide sobre certos direitos, mais especificamente sobre o de propriedade.
No que tange à definição de função social da propriedade, embora se trate de tarefa árdua, não se pode admitir que ela continue sendo caracterizada como uma limitação do direito à propriedade ou, ainda, que a norma que a reconhece não seja dotada de qualquer efetividade. De fato, atualmente, os limites da atividade econômica e a função social dos institutos civis passam a integrar uma nova ordem pública constitucional e, assim, devem ser concebidos como meios de ampla tutela às situações jurídicas existenciais da pessoa humana.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 46 a 54.
- Código Civil: Arts: 1.228 ao 1.276.
- Vídeo sugerido: https://www.youtube.com/watch?v=7tnnGkeWf6o
- Leitura sugerida: https://www12.senado.leg.br/ril/edicoes/52/205/ril_v52_n205_p23.pdf
- Filme sugerido: Campo dos Sonhos (1989)
Aplicação: articulação teoria e prática
Analise como o conteúdo ministrado é aplicado em nossos tribunais e observe a necessidade do conhecimento dos efeitos da função social da propriedade.
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. AGEFIS.DEMOLIÇÃO DE IMÓVEL SITUADO NO CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL. QUADRA 8. ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. APA DO SÃO BARTOLOMEU. REGIÃO NÃO PASSÍVEL DE REGULARIZAÇÃO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AUSÊNCIA DE LICENÇA. EXERCÍCIO DO PODER DE POLÍCIA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Apelação contra sentença proferida em ação de conhecimento, com pedido de obrigação de não fazer, consistente em evitar que a AGEFIS realize demolição de casa construída na quadra 8 do Condomínio Mini Chácaras do Lago Sul. 2. É legal o ato da Administração, que, no exercício do poder de polícia, e em harmonia com o Código de Edificações do DF (art. 17, 51 e 178), age para coibir edificação nova, erigida sem o indispensável licenciamento e em local não passível de regularização, situado em Área de Preservação Ambiental (APA). 3. Jurisprudência: A edificação, situada no Condomínio Mini Chácaras do Lago Sul das quadras 04 a 11, foi realizada sem alvará de construção e situa-se em parcelamento irregular de solo. A atuação da Administração Pública é legítima, porque fundamentada no exercício do poder de polícia, o qual permite e impõe condutas impeditivas da ocupação irregular do solo urbano. (20150110747210APC, Relatora: Vera Andrighi, 6ª Turma Cível, DJE: 13/09/2016). 4. Doutrina. Hely Lopes Meirelles, in Direito de Construir. 9ª edição, da Editora Malheiros, p. 220, o ato ilegal de particular que constrói sem licença rende ensejo a que a Administração use o poder de polícia que lhe é reconhecido para embargar, imediata e sumariamente, o prosseguimento da obra e efetivar a demolição do que estiver irregular, com seus próprios meios, sem necessidade de um procedimento formal anterior, porque não há licença ou alvará a ser invalidado. 5. O princípio da dignidade da pessoa humana e o direito de moradia não são absolutos. 5.1. No confronto com outros interesses, a necessidade de desenvolvimento sustentável impõe a prevalência dos direitos a um meio ambiente ecologicamente equilibrado (art. 225, caput, da Lei Maior) e ao adequado ordenamento urbano (art. 182, caput, da Carta Política), e da função social da propriedade. 6. Recurso improvido. (TJ-DF; APC 2015.01.1.092903-7; Ac. 109.9121; Segunda Turma Cível; Rel. Des. João Egmont; Julg. 23/05/2018; DJDFTE 29/05/2018) CF, art. 225 CF, art. 182
Avaliação
CASO CONCRETO 4
Verônica é proprietária de uma casa em bairro estritamente residencial na cidade de João Pessoa (PB). Verificando as possibilidades de negócio a mesma observa que estão chegando as festas juninas, como Verônica precisa urgentemente de dinheiro resolve montar uma fábrica de fogos de artifício em sua casa, para tanto recebe meia tonelada de pólvora e outros itens para a produção dos fogos. Archie, seu vizinho, testemunha a entrega destes itens, imediatamente ele a questiona sobre os riscos desta atividade. Verônica de forma calma e serena responde que a propriedade da casa é dela e assim ela pode fazer o que bem quiser em seu imóvel. Por ser dono a pessoa pode fazer o que bem entender no imóvel? Explique.
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 5
A Propriedade
Palavras-chave
Propriedade. Aquisição. Modos. Classificações.
Objetivos
a) Aprender sobre a aquisição de propriedade;
b) Aplicar as classificações de aquisição;
c) Verificar os casos em espécie de aquisição;
d) Aplicar as várias formas de acessão.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 2 DA PROPRIEDADE EM GERAL
2.6 Aquisição da propriedade
2.7 Classificações
2.8 Modos de aquisição da propriedade imóvel
Procedimentos de Ensino
A partir desta aula será ensinada a aquisição da propriedade. Serão estudados os tipos de aquisição, os mecanismos de incorporação de bens no patrimônio das pessoas. 
UNIDADE 2 – DA PROPRIEDADE EM GERAL
2.6. Aquisição da propriedade
No âmbito dos Direitos Reais é relevante a identificação dos modos de aquisição da propriedade. Os modos de aquisição representam o momento do início da situação jurídica proprietária e, por isso, apresentam relevância quanto a diversos fatores e efeitos jurídicos. Não há como confundir a aquisição e o exercício do direito de propriedade. A aquisição constitui elemento determinante para o ingresso de determinado bem jurídico no patrimônio da pessoa. 
Os modos de aquisição são abstratos ou causais de acordo com a existência (ou não) de relação com o fenômeno subjacente. Os modos causais apresentam um vínculo com fato jurídico anterior, como no exemplo do registro do contrato de compra e venda de imóvel para fins de aquisição da propriedade imobiliária. Os modos abstratos, ao contrário, caracterizam-se pela desvinculação, com a finalidade de preservar a aquisição de eventuais vícios passíveis de o contagiar. No sistema brasileiro reconhece-se um sistema de separação relativa de planos, tanto assim o é que há modos abstratos de perda da propriedade imobiliária como a renúncia que é desvinculada de fatos ou fenômenos subjacentes.
Sistemas de aquisição da propriedade - Fundamentalmente, a doutrina costuma apresentar três sistemas relativos à transferência da propriedade imóvel: a) o sistema romano; b) o sistema francês; c) o sistema alemão.
Sistema romano – A propriedade somente se adquire por um modo, não bastando a existência de um título – ato jurídico pelo qual a pessoa manifesta a vontade de adquirir um bem. Considerava-se que o domínio das coisas somente se transfere por tradição e usucapião, jamais por simples pactos decorrentes da autonomia da vontade. Contudo, não bastava a tradição para transferir a propriedade, sendo necessário que ela fosse precedida de uma justa causa. Desse modo, título e modo eram necessários para a aquisição da propriedade.
Sistema francês - O título é suficiente para transferir propriedade, não sendo necessário um modus ou modo de aquisição da propriedade. Ou seja: os contratos têm efeito translatício por si mesmos. Neste sistema, há a negação quanto à necessidade de tradição ou de registro do título, pois o próprio negócio jurídico já é hábil a transmitir propriedade. O registro, no caso dos imóveis, existe apenas para efeito de publicidade e, por isso, tem natureza meramente declaratória.
Sistema alemão – O ato jurídico que cria a obrigação de transferir a propriedade é independente do ato pelo qual a propriedade se transfere – uma convenção feita com este objetivo especial. O contrato, por si só, não transfere a propriedade.
A convenção jurídico-real celebrada posteriormente ao contrato não está condicionada a este, havendo abstração da causa. Criou-se um cadastro imobiliário para o fim de se considerar que só é proprietário quem tem propriedade cadastrada no Registro Imobiliário. Uma vez feito o registro, há presunção iuris et de iure da propriedade em nome de quem o bem encontra-se registrado. 
Sistema brasileiro - O Direito brasileiro adotou o sistema romano em matéria de aquisição da propriedade. Assim, a aquisição da propriedade de qualquer bem no Brasil depende da presença de um modo de aquisição. O título é simplesmente causa de aquisição. 
No que tange aos bens imóveis, em regra a aquisição da propriedade corresponde a um processo complexo que culmina com o registro do título jurídico no Cartório de Registro Imobiliário (CC, arts. 1.227 e 1.245, caput e § 1°). Já na aquisição da propriedade de bem móvel, o título é o contrato de compra e venda ao passo que o modo é a tradição da coisa, ou seja, sua entrega ao comprador, mesmo que tal entrega seja simbólica.
No Direito francês e no Direito italiano, o contrato possui aptidão para transmitir, por si só, a propriedade, sendo suficiente o título de aquisição. O registro do instrumento negocial é realizado para fins de oponibilidade (produção de efeitos perante terceiros), daí sua natureza declaratória (e não constitutiva). 
2.7. Classificações
Há vários critérios de classificação dos modos de aquisição da propriedade dos bens em geral. Foram selecionados os mais importantes, com relevância prática, a respeito do tema. 
a) No que tange à natureza dos bens adquiridos, os modos de aquisição podem ser peculiares aos imóveis (registro),peculiares aos móveis (ocupação, a especificação, a confusão, a comistão, a adjunção e a tradição) ou comuns aos imóveis e móveis (sucessão, a usucapião e a acessão).
b) Relativamente à causa da aquisição – existência (ou não) de relação entre o antigo e o atual proprietário -, distinguem-se os modos originários e os modos derivados. Tal classificação leva em conta a presença (ou ausência) de relação jurídica entre precedente e conseqüente sujeito de direito. Se houver, o modo é derivado; se não houver tal relação, o modo é originário. 
c) No que tange ao aspecto da individualização, os modos de aquisição se distinguem em modos de aquisição a título universal (sucessão hereditária com a exclusão dos legados) e modos de aquisição a título singular (todos os demais, em que a aquisição ocorre relativamente a um ou vários bens individualizados, e não indeterminados). 
d) Finalmente, os modos de aquisição podem ser classificados em simples ou complexos dependendo da presença de apenas um ou de uma série de atos ou fatos para que ocorra a aquisição da propriedade.
2.8. Modos de aquisição da propriedade imóvel 
Mesmo no sistema do CC de 2002 ainda há uma hipervalorização da propriedade imobiliária – se comparada com a propriedade de bens móveis – e, por isso, revela-se importante tecer comentários específicos a respeito do tema relativo aos modos de aquisição exclusivos da propriedade imobiliária.
O principal modo de aquisição da propriedade imobiliária inter vivos é o registro do título no Cartório Imobiliário, ao passo que o principal modo de aquisição da propriedade mobiliária é a tradição da coisa móvel. O registro é o principal modo de aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos, eis que a propriedade é adquirida durante a vida do alienante e do adquirente. A sucessão hereditária é objeto de estudo em outro segmento do Direito Civil – o Direito das Sucessões.
Noções gerais - O CC de 1916 previa, em dispositivo destacado, os modos de aquisição da propriedade imóvel. Tratava-se do art. 530, do Código de 1916, contemplando a transcrição, a sucessão, a usucapião e a acessão. A despeito da não repetição do referido dispositivo no CC de 2002, obviamente que a idéia permanece. Mas, além dos modos acima referidos, há outros como a desapropriação, a adjudicação compulsória e o casamento pelo regime da comunhão universal de bens.
Apenas o registro é peculiar à aquisição da propriedade imobiliária. Tal modo de aquisição decorreu da necessidade de maior segurança à circulação da riqueza imobiliária, permitindo o conhecimento de toda a coletividade.
Aquisição pelo registro do título - O negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel é daqueles que não produzem o efeito da transmissão da propriedade com as simples declarações de vontade no sentido da contratação. Há a necessidade da participação do Estado por intermédio de pessoa que realiza o registro público do contrato (título aquisitivo). Houve, assim, a instituição de um registro público a exemplo do registro dos principais atos relacionados à pessoa humana e à pessoa jurídica, envolvendo os bens imóveis. No registro público de imóveis devem ser assentadas todas as transmissões da propriedade de bens imóveis, dando publicidade do conteúdo dos atos registrados a toda a coletividade.
No Direito brasileiro não há titulus adquirendi apto a transmitir a propriedade de bem imóvel. Todos se sujeitam a registro público no Cartório Imobiliário, independentemente da natureza onerosa ou gratuita do título (compra e venda, permuta, doação, dação em pagamento).
A Lei n° 6.015/73 arrola os atos sujeitos a registro (art. 167, I) e os atos sujeitos à averbação (art. 167, II), tendo terminado com a transcrição e a inscrição. O registro engloba a inscrição e a transcrição (Lei n° 6.015/73, art. 168).
Desde o início de vigência da Lei n° 6.015/73 – a partir de 1976 -, todo imóvel deve ser obrigatoriamente matriculado (Lei n° 6.015/73, arts. 227, 236 c.c. 176, I). A matrícula é a descrição do imóvel, com suas características e história (Lei n° 6.015/73, art. 176, § 1°, I). O ofício do registro de imóveis é exercido por delegação do Poder Público no Brasil, mas apresenta caráter privado (CF, art. 236). 
Princípios do registro público de imóveis – a) da obrigatoriedade, que representa a necessidade do registro de título translativo como indispensável à aquisição da propriedade imobiliária inter vivos; b) da fé pública, que traduz o valor da prova do registro, ou seja, até prova em contrário considera-se proprietário quem consta como tal no registro de imóveis; c) da possibilidade de retificação, que representa a possibilidade de alteração substancial do registro desde que adotadas certas cautelas; d) da continuidade, que representa a necessidade de se observar a continuidade na cadeia dos registros referentes ao imóvel.
Outro princípio destacado é o princípio da especialidade subjetiva e objetiva – quer o bem objeto da propriedade imóvel, quer o sujeito que o titulariza, devem estar determinados de modo claro e especial, não sendo possível suas indeterminações. Daí a impossibilidade de se proceder ao registro do título que não apresente a descrição exata e específica do imóvel. Atualmente, no que tange ao imóvel rural, é obrigatório proceder ao seu georreferenciamento, ou seja, designação dos pontos de coordenadas de paralelos e meridianos dos vértices da poligonal correspondente ao imóvel através de satélites (imposição feita pela Lei n° 10.267/01, regulamentada pelo Decreto n° 4.449/02).
Aspectos materiais e formais - No que tange aos aspectos formais do registro, há um procedimento a ser observado. Com o título em mãos, qualquer pessoa deve apresentá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para fins de sua protocolização e prenotação no Livro 2 do Cartório Imobiliário (CC, art. 1.246). O registro do título deverá ser feito no prazo de trinta dias a contar da apresentação e prenotação (Lei n° 6.015/73, arts. 182 e 188). O protocolo contém um número correspondente à prenotação com indicação da data e hora, preservando a situação jurídica do apresentante em matéria de prioridade registral. Deve-se ressaltar que não se procede ao registro do título apresentado se não houver sido feita a matrícula do imóvel, ou se apesar de matriculado, não houver registro em nome do outorgante do título (Lei n° 6.015/73, arts. 195 e 196). Além disso, se o Oficial do Registro de Imóveis considerar que não pode registrar o título, poderá suscitar dúvida, remetendo o procedimento ao juiz corregedor do Cartório para dirimi-la, observada a sequência de atos previstos nos arts. 198 a 205, da Lei n° 6.015/73. A dúvida consiste em procedimento de jurisdição voluntária em que a decisão nele proferida tem natureza administrativa, não impedindo a instauração do processo contencioso respectivo (Lei n° 6.015/73, art. 204). Há também a previsão de procedimento de retificação do registro (Lei n° 6.015/73, art. 213, na redação dada pela Lei n° 10.931/04) desde que não acarrete qualquer tipo de prejuízo a terceiro (CC, art. 1.247). É possível, ainda, o reconhecimento de nulidade do registro independentemente de ação direta para tanto (Lei n° 6.015/73, art. 214, caput).
Aquisição pela acessão imobiliária
Sob o prisma jurídico, a acessão corresponde a um fenômeno que pode ser qualificado como fato jurídico. O direito do proprietário se estende à parte que acresce consistente em algo que era até então de propriedade de outrem ou não.
Conceito e natureza - No âmbito do Direito, há vários significados da palavra “acessão”: a) na acepção lata (sentido amplo), a acessão consiste no aumento da coisa que constitui objeto de propriedade, seja em razão de produção (forças internas), seja por força de união (forças externas) sem alteração no direito do proprietário; b) na acepção restrita, a acessão é o aumento do volume (acessão contínua) ou do valor do objeto da propriedade devido a forças externas.
Um dos fundamentos da acessão é de ordem prática, eis que considera-se mais vantajoso atribuir a propriedade dacoisa resultante de força externa ao dono da coisa principal do que instituir um condomínio entre os interessados. O fundamento de ordem jurídica consiste na circunstância de que a formação de coisa nova em decorrência da união de coisas deve gerar a propriedade ao dono daquela que anteriormente era considerada mais importante. 
Requisitos - A acessão discreta consiste na acessão que se verifica quando o aumento se produz em virtude das próprias forças internas da coisa, como no exemplo da produção dos frutos – faculdade de fruir inerente à propriedade.
A acessão contínua é aquela que provém de forças externas e, desse modo, constitui modo de aquisição da propriedade. Uma coisa se une a outra ou é incorporada por ela em razão de atividade humana ou causa natural. Assim, a acessão contínua pode ser: a) de imóvel a imóvel; b) de móvel a imóvel; c) de móvel a móvel. 
Diante de tais colocações, observa-se que somente a acessão contínua é qualificada como modo de aquisição de propriedade imóvel e móvel.
Modalidades de acessão imobiliária - O art. 1.248, do CC, arrola as espécies de acessão conhecidas no Direito brasileiro: a) formação de ilhas; b) aluvião; c) avulsão; d) abandono de álveo; e) plantações e construções. 
Dentre os critérios de classificação das acessões, a doutrina costuma apontar aquele referente à natureza do objeto, e outro relativo à atuação humana ou causa natural.
Na primeira classificação, há as acessões: a) de imóvel a imóvel, como nos exemplos da aluvião, avulsão, formação de ilhas; b) de móvel a imóvel, tais como as plantações e construções; c) de móvel a móvel, exemplificadas com a comistão, confusão e especificação (estas últimas já foram abordadas anteriormente).
Consoante a segunda classificação, as acessões se distinguem em: a) acessão natural, ou seja, quando a união ou incorporação da coisa acessória à principal decorre de acontecimento da natureza; b) acessão artificial (ou industrial), isto é, aquela em que a união ou incorporação resulta de trabalho humano, como no exemplo das plantações e construções. 
Acessões naturais - a) a formação de ilhas consiste na modalidade de acessão natural que se verifica quando, por força da natureza, surge um trato de terra em um rio (Código de Águas, art. 23; CC, art. 1.249). Cuida-se de acessão natural de imóvel a imóvel; 
b) a aluvião que é o acréscimo paulatino de terras que o rio deixa naturalmente nos terrenos ribeirinhos, assim como o trecho de terra que se forma pelo desvio das águas (Código Civil, art. 1.250; Código de Águas, art. 16). Há um acúmulo imperceptível e sucessivo de depósitos e aterros que se acumulam nas margens dos rios;
c) a avulsão que se verifica quando do desprendimento, por força natural violenta, de um trato de terra que se junta (ou acopla) ao terreno de outro proprietário (CC, art. 1.251; Código de Águas, art. 19); 
d) o álveo abandonado que é a acessão decorrente do abandono total e permanente do antigo leito do rio que, desse modo, fica inteiramente descoberto (CC, art. 1.252; Código de Águas, art. 26). Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto, de acordo com a noção prevista no art. 9°, do Código de Águas (Decreto n° 26.643/34).
Acessões artificiais - (ou industriais) correspondem às construções e plantações. Daí a necessidade da atuação humana para o surgimento das acessões artificiais. Tais acessões são formadas pela ação e engenho da pessoa humana. Não há como confundir as acessões artificiais e as benfeitorias: enquanto as benfeitorias correspondem a melhoramentos realizados na coisa principal para conservá-la (benfeitorias necessárias), torná-la mais útil (benfeitorias úteis) ou embelezá-la ou torná-la mais agradável (benfeitorias voluptuárias), as acessões artificiais são obras com vistas à criação de coisa nova (construções ou plantações) que se incorporam à coisa principal.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 51 a 66.
- Código Civil. Arts. 1.245 a 1.259
- Sugestão de vídeo: https://www.youtube.com/watch?v=6k4YA01ug8Y
https://www.youtube.com/watch?v=ToybaUhlOqo
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão de concurso sobre este tema:
(CONSULPLAN -2016-TJMG- Titular de Serviços de Notas e de Registros) 
O rompimento da barragem de Fundão destruiu o distrito de Bento Rodrigues, Mariana, Minas Gerais, e deixou mais de 900 pessoas desabrigadas, causando grande impacto social na vida daquelas pessoas. Além dos impactos ambientais e sociais, diversos outros danos foram causados, inclusive aos proprietários de áreas ribeirinhas. 
Supondo que os fatos tenham ocorrido por força natural, como abalo sísmico, e que tenha deslocado uma porção de terras de um imóvel a outro, aderindo-se de maneira definitiva às margens do outro, nos termos do código civil, quanto à forma de acessão de imóvel a imóvel, é correto afirmar que o proprietário ribeirinho 
a) torna-se dono do acréscimo por avulsão, desde que indenize o proprietário das terras perdidas. Não havendo indenização, concede a lei ao dono do prédio desfalcado o direito de, em um ano, reivindicar as terras perdidas, se for possível retorná-las. 
b) torna-se dono do acréscimo por aluvião, desde que indenize o proprietário das terras perdidas. Não havendo indenização, concede a lei ao dono do prédio desfalcado o direito de, em três anos, reivindicar as terras perdidas, se for possível retorná-las. 
c) torna-se dono do acréscimo por abandono álveo, sem indenização. 
d) torna-se dono do acréscimo pela aluvião. Os acréscimos formados, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
Avaliação
CASO CONCRETO 5
Bentinho é proprietário de um terreno em Ribeirão Corrente (SP), este terreno tem as seguintes dimensões: 100 metros de testada (frente), 100 metros de fundos, 500 m na lateral esquerda e 500 m na lateral direita (100m X 500m). Seu vizinho é Escobar, que possui um terreno muito menor que o de Bentinho, sendo uma área de 40m X 500 m, não há cercas entre as duas áreas. Bentinho resolveu plantar Café em seu Terreno, tendo contrato diversas pessoas para realizar o plantio, deixando um capataz responsável pelos serviços. Ocorre que Bentinho precisou ausentar-se durante o período do plantio, infelizmente o capataz não conhecia os limites do terreno, tendo usado toda a área de Escobar, em razão da inexistência de cerca. Escobar em diversas visitas à área viu o cultivo e nada falou. No dia que foi concluída a plantação, Escobar construiu cerca separando seu terreno da área de Bentinho e disse que aquela área era dele e ninguém tinha direito a nada sobre aquela plantação. Escobar está correto ou Bentinho pode alegar ter algum direito? Qual? Explique.
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 6
A Propriedade
Tema
Propriedade: Aquisição por usucapião 
Objetivos
a) Conceituar a usucapião;
b) Diferenciar as diversas formas de usucapião;
c) Entender a aplicação da usucapião
d) Diferenciar o direito a usucapião do procedimento para adquirir por usucapião
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 2 DA PROPRIEDADE EM GERAL
2.8. Modos de aquisição da propriedade imóvel
c) Usucapião
Procedimentos de Ensino
Nesta aula será ensinada a aquisição da propriedade imobiliária através da usucapião. Serão estudados os tipos de usucapião, algumas peculiaridades acerca de noções próprias tais como justo título e o procedimento para seu reconhecimento. 
UNIDADE 2 – DA PROPRIEDADE EM GERAL
2.8. Modos de aquisição da propriedade
Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião
A usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade e de outros direitos reais sobre coisa alheia. A etimologia da palavra usucapião (usus + capio) consiste em “tomar pelo uso”. A despeito de algumas semelhanças e pontos de contato, a usucapião e a prescrição não são espécie do mesmo gênero e, por isso, é inadequada e imprópria a terminologia prescrição aquisitiva para identificara usucapião. Ambas têm como condição o decurso de tempo para fins de produção de determinados efeitos, objetivando dar segurança nas relações jurídicas. Contudo, as diferenças não permitem considerá-las espécies do mesmo gênero. 
A usucapião permite que determinada situação de fato – a posse -, sem ser molestada, e que tenha se alongado por um período de tempo previsto na lei – associado a outros elementos -, possa ser transformada numa situação jurídica mais qualificada, a saber, a propriedade ou algum direito real sobre coisa alheia. A usucapião é o instituto que evidencia, com maior clareza, a função social do fenômeno possessório. 
A usucapião é o modo de adquirir a propriedade da coisa pela posse continuada, durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos em lei, mas também serve para aquisição de outros direitos reais sobre coisa alheia. Não se confunde, pois, com o registro ou a tradição, tanto assim é que, independentemente do ajuizamento da ação de usucapião ou da instauração do procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião, o possuidor se torna proprietário diante da presença e cumprimento dos requisitos legais para a configuração da usucapião. A sentença de procedência do pedido na ação de usucapião, tal como a decisão administrativa do oficial do registro de imóveis, são meramente declaratórias quanto ao reconhecimento da existência de relação jurídica proprietária – ou de outro direito real sobre coisa alheira - que se constituiu com o preenchimento dos requisitos da usucapião. 
A conceituação da usucapião está intimamente ligada à situação possessória que é qualificada e se vincula à noção de função social. Trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, eis que não há vínculo jurídico entre o novo titular da propriedade adquirida através da usucapião e o antigo proprietário. O mesmo ocorrerá na usucapião como modo de aquisição de direito real sobre coisa alheia, tal como a servidão predial ou o direito de superfície. A usucapião pode se referir tanto a bens imóveis quanto a bens móveis. 
A doutrina costuma identificar três ordens de requisitos para a configuração da usucapião: a) requisitos pessoais; b) requisitos reais; c) requisitos formais. No âmbito dos requisitos pessoais, ou seja, relacionados à pessoa que pretende adquirir a propriedade e à pessoa que pode vir a deixar de ser proprietário por força do surgimento de direito mais forte, considera-se que é indispensável a capacidade de fato do possuidor e que ele tenha qualidade para adquirir a propriedade – ou outro direito real - por usucapião. A jurisprudência tem admitido certa mitigação quanto à exigência da plena capacidade, considerando possível o início da posse mesmo quando se trata de pessoa ainda incapaz, somente não sendo admitida a posse pelo absolutamente incapaz. 
Por força do art. 1.244, do Código Civil, aplicam-se as regras referentes à não contagem do prazo prescricional, sua suspensão ou interrupção (Código Civil, arts. 197 a 204) da mesma forma que elas são consideradas no âmbito de relação obrigacional. Assim, por exemplo, não corre prazo para fins de usucapião entre ascendente e descendente, caso um deles seja o possuidor e o outro, o proprietário do bem possuído pelo primeiro. Suspende-se o curso do prazo de usucapião caso haja casamento entre a possuidora e o proprietário do bem, ressalvada a hipótese da usucapião familiar prevista no art. 1.242-A, do Código Civil. A respeito do proprietário da coisa, inexiste exigência quanto à sua capacidade, ou seja, ainda que não tenha capacidade de fato o incapaz pode sofrer os efeitos decorrentes da usucapião da coisa que até então lhe pertencia. 
No que tange aos requisitos reais da usucapião, entende-se que nem todas as coisas podem ser adquiridas através da usucapião. Durante determinado período histórico houve a possibilidade de aquisição da propriedade de imóvel público através da usucapião, o que posteriormente não foi admitido pelo Supremo Tribunal Federal no enunciado sumular n° 340: “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominiais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”. Somente podem ser adquiridas através da usucapião as coisas – bens corpóreos -, encontrando-se superada a proteção possessória de direitos pessoais. Relativamente aos imóveis públicos urbanos e rurais, a Constituição Federal de 1988 vedou qualquer possibilidade de usucapião especial relativamente a eles (arts. 183, § 3° e 191, parágrafo único), o que foi mais reforçado para qualquer tipo de bem público (inclusive coisas móveis) em razão da regra do art. 102, do Código Civil de 2002. 
Além da aquisição do direito de propriedade, a usucapião também é modo de aquisição de outros direitos reais, como as servidões, o usufruto, o uso e a habitação, como também era reconhecido em matéria de enfiteuse durante a vigência do Código Civil de 1916. 
No âmbito dos requisitos formais – relacionados aos elementos que caracterizam o instituto -, a usucapião exige sempre a posse e o lapso de tempo (variável de acordo com a espécie) e, em determinados casos de duração mais curta da situação possessória, a presença do justo título e da boa fé (subjetiva) do possuidor. Há, portanto, certa variação dos requisitos formais conforme o prazo legal de posse para fins de configuração da usucapião. 
A posse é o mais importante dos requisitos da usucapião, sendo seu elemento fundamental. A posse ad usucapionem é qualificada, eis que deve ser exercida com animus domini, mansa e pacificamente, de forma contínua e pública. A posse com animus domini representa a posse qualificada na doutrina de Savigny, ou seja, é a posse caracterizada pela circunstância de a pessoa ter a coisa como sua, com intenção de se tornar proprietário dela. Não se confunde com a opinio domini. Assim, encontram-se excluídas da configuração de tal posse qualificada os servidores da posse e todos aqueles que exercem temporariamente a posse direta (em razão de obrigação ou direito constituído), como o usufrutuário, o locatário, o credor pignoratício. 
A posse deve ser exercida de maneira mansa e pacífica, ou seja, sem oposição de qualquer pessoa, inclusive do proprietário da coisa. O possuidor deve se comportar como autêntico dono da coisa, possuindo-a tranqüilamente. Se houver negativa de sua posse, faltará tal requisito. Havendo algum dos atos interruptivos da contagem do prazo (Código Civil, art. 202), não há como reconhecer-se que a posse é qualificada. 
A continuidade da posse exige que se trate de posse não interrompida espontaneamente pelo possuidor. Se eventualmente ele deixar a coisa, não praticando atos possessórios, considera-se que houve perda da posse e, portanto, deixou de ser posse contínua. Não se mostra correta a orientação segundo a qual a sentença é também requisito para a configuração da usucapião. A posição doutrinária prevalente é a que considera que a sentença na ação de usucapião apenas reconhece situação jurídica já constituída, declarando o direito do adquirente, sendo que a circunstância de dever ser registrada a sentença não a torna constitutiva. O mesmo pode ser dito no caso da decisão proferida no procedimento administrativo de reconhecimento extrajudicial de usucapião, tal como previsto no art. 216-A, da Lei de Registros Públicos, conforme redação dada pelo novo CPC (art. 1.071). 
Usucapião ordinária e extraordinária 
No que se refere às modalidades mais tradicionais e conhecidas, aparecem as usucapiões ordinária e extraordinária que já recebiam tratamento no Código Civil de 1916. Relativamente à usucapião extraordinária, é necessário que haja o concurso dos requisitos essenciais, assim entendidos a posse qualificada e o lapso de tempo, sendo dispensadas as exigências quanto ao justo título e a boa fé do possuidor. 
No que pertine aos imóveis, a usucapião extraordinária exige a posse da coisa com animus domini, sem interrupção ou oposição, durante o prazo de 15 (quinze) anos, não sendo exigível a presença do justo título e da boa fé do possuidor (CódigoCivil, art. 1.238, caput). No Código Civil de 1916 (art. 550), o prazo para usucapião extraordinária de imóvel era de 20 (vinte) anos, o que significa afirmar que houve importante redução do prazo de posse contínua para fins de configuração da usucapião extraordinária com o Código de 2002. Para evitar qualquer dúvida sobre o conflito de leis no tempo, o Código Civil de 2002 estabeleceu regra específica para a hipótese, ao considerar o prazo da lei anterior (Código de 1916), quando houver redução pelo novo sistema (Código de 2002) e, se na data da entrada em vigor da nova lei, já tiver decorrido mais da metade do tempo estabelecido pela lei revogada (Código Civil, art. 2.028). 
Ainda na parte referente à usucapião extraordinária sobre imóvel, o Código Civil de 2002 inova ao estabelecer, no parágrafo único do art. 1.238, a redução do prazo de 15 (quinze) para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual (posse moradia) ou nele houver realizado obras e serviços de caráter produtivo (posse trabalho). No que pertine aos bens móveis, a usucapião extraordinária se configura com a presença dos mesmos requisitos da usucapião de imóveis com a ressalva do prazo de posse contínua e pacífica, que deverá ser o de 5 (cinco) anos (Código Civil, art. 1.261). 
Já a usucapião ordinária sobre imóvel exige, além do concurso dos requisitos essenciais (posse e lapso de tempo), alguns requisitos suplementares, a saber, o justo título e a boa fé (subjetiva) do possuidor. Neste caso, o prazo de posse contínua e pacífica é de 10 (dez) anos (Código Civil, art. 1.242, caput). Justo título não representa documento (instrumento formal), mas sim o negócio jurídico cuja função é exatamente amparar a transferência da propriedade – negócio jurídico translatício. Todo negócio jurídico apto a permitir a transferência da propriedade é considerado justo título. A despeito da realização do negócio jurídico, há algum defeito ou obstáculo que impede a produção do efeito de transferir propriedade. O justo título, em abstrato, é idêntico ao título de transferência; em concreto, não produz o efeito do título. 
A boa fé exigida para configuração da usucapião ordinária é aquela concebida na vertente subjetiva, como oposição à má fé. Trata-se da ignorância do vício, por parte do possuidor, que impede a aquisição da propriedade da coisa, ou seu erro ao pensar ter adquirido a propriedade com base no justo título. O erro do possuidor pode ser de fato ou de direito. É mister que a boa fé tenha perdurado durante o prazo legal para a configuração da usucapião, ainda que decorrido o referido prazo o possuidor venha a ser informado de que não havia adquirido a propriedade. A boa fé se presume em razão da existência do justo título, cabendo prova em contrário do interessado. 
O Código Civil de 2002 também inova em matéria de usucapião ordinária de imóvel ao prever a possibilidade de redução do prazo de 10 (dez) para 5 (cinco) anos, caso o imóvel tenha sido adquirido, a título oneroso, com base no registro existente no Cartório imobiliário – e que, posteriormente, venha a ser cancelado -, bem como o possuidor (ou os possuidores) tenha estabelecido sua moradia (posse moradia) ou realizado investimentos de interesse social ou econômico no imóvel (Código Civil, art. 1.242, parágrafo único).
Usucapião especial rural e urbana 
Antes do advento da Constituição Federal de 1988, a Lei n° 6.969/81 já previa a usucapião especial rural (ou pro labore), também denominada de usucapião rústica ou agrária. Sua origem, na realidade, é a Constituição Federal de 1934 e teve como fundamento a busca da proteção ao trabalhador agrícola (Lei n° 6.969/81, art. 1°). Naquele período, admitiu-se, inclusive, a usucapião especial sobre determinadas terras devolutas, tendo sido introduzido procedimento especial na ação de usucapião (Lei n° 6.969/81, arts. 2°, 3° e 5°). 
O art. 191, da Constituição Federal de 1988, manteve a usucapião especial rural, introduzindo algumas alterações a respeito, dentre as quais podem ser destacadas: a) a fixação da área de, no máximo, 50 (cinqüenta) hectares; b) a não vinculação da área ao módulo rural; c) a necessidade de efetiva moradia no local. A pessoa que, não sendo proprietária de imóvel rural ou urbano, possua como seu área de terra não superior a 50 (cinqüenta) hectares, em zona rural, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, poderá ser reconhecida proprietária com base na usucapião especial rural (CF, art. 191; Código Civil, art. .1239). 
A Constituição Federal de 1988 inovou ao introduzir a usucapião especial urbana (art. 183, caput), também denominada usucapião pro moradia ou pro morade. Desse modo, aquele que possuir como sua área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural, poderá ser reconhecido proprietário com base na usucapião especial urbana (Código Civil, art. 1.240; Lei n° 10.257/01, art. 9°). Tem-se entendido no sentido da possibilidade de usucapião especial urbana sobre unidades autônomas em condomínios edilícios, eis que não se destinou a usucapião apenas para população de baixa renda, daí o enunciado n° 85, da Jornada de Direito Civil: “Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por “área urbana” o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios”. 
Não se exige que o possuidor tenha tornado o imóvel produtivo. Há importante restrição que se justifica quanto à possibilidade de somente uma vez ser reconhecida a usucapião especial urbana à mesma pessoa, evitando, assim, que a usucapião sirva para fins de especulação imobiliária nos centros urbanos (Constituição Federal, art. 183, § 2°; Código Civil, art. 1.240, § 2°). 
A previsão das modalidades da usucapião especial na Constituição Federal (arts. 183 e 191) representa um dos aspectos da encampação do princípio da função social da posse e da propriedade. No caso da usucapião especial urbana, cuida-se de uma maneira de promover o direito fundamental à moradia. 
Com base em referencial inovador, o Estatuto da Cidade – Lei n° 10.257/01 – prevê a usucapião especial coletiva de imóvel urbano (art. 10). Assim, nas áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população carente (de baixa renda) para sua moradia, pelo prazo de 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, não sendo possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, é possível o reconhecimento da usucapião especial coletiva desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
A usucapião especial urbana, como instituto de garantia do direito à moradia, deve ser compreendida nas seguintes vertentes: a) como instrumento de política urbana, em atendimento ao princípio da função social da cidade, conferindo eficácia ao direito a cidades sustentáveis, com respeito à ordem urbanística; b) como instrumento de regularização fundiária, integrante da política habitacional a cargo do Poder Público municipal, e deve ser utilizado em conjugação com as zonas especiais de interesse social (ZEIS); c) como instrumento de reconhecimento do direito à moradia em favor da população de baixa renda que ocupa coletivamente determinada área urbana; d) como instrumento utilizável pelo Poder Judiciário para evitar os despejos e remoções coletivas, em áreas urbanas, por força de ações possessórias. Não se exige a preexistência de plano diretor para o reconhecimento da usucapião especial coletiva. 
Usucapião familiar 
No bojo da Lei n. 14.242, de 16 de junho de 2011 – que alterou a Lei n. 11.997/09 – houve a inclusão do art. 1.240-A, ao Código Civil brasileiro, de modo a prever a usucapião familiar em favor daquele cônjuge ou companheiro que exercer posse autônoma e exclusiva, por dois anos ininterruptamente e sem oposição,sobre imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade compartilhasse com seu consorte que deixou o lar familiar, desde que o faça para fins de sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Cuida-se de interessante novidade introduzida no segmento da usucapião de imóvel objeto de comunhão patrimonial – em razão do regime de bens do casamento ou do companheirismo (união estável) -, e que vem despertando algumas perplexidades e debates na doutrina. De certo modo, a nova modalidade de usucapião decorre da propriedade comum imobiliária anteriormente existente em favor dos cônjuges ou dos companheiros, de acordo com os requisitos estabelecidos na lei, e busca resolver uma questão relativa à titularidade exclusiva sobre o imóvel em favor daquele que prosseguiu residindo no imóvel após a ruptura do convívio familiar que até então havia no casamento ou no companheirismo. 
Não se faz necessária a formalização da ruptura da vida em comum, a despeito da redação do dispositivo legal (ex cônjuge e ex companheiro), conforme conclusão expressa no Enunciado n. 501, das Jornadas de Direito de Civil do Conselho da Justiça Federal. A noção de “posse direta”, empregada no art. 1.240-A, do Código Civil, não se confunde com aquela contida na distinção entre posse direta e posse indireta, até mesmo em razão do afastamento do convívio entre os cônjuges ou companheiros (Enunciado n. 502, das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal). 
Usucapião administrativa (fundada na legitimação da posse) da Lei n. 11.977/09 
No segmento do instituto da legitimação da posse, foi editada a Lei n° 11.977, de 07.07.2009 que, no seu art. 60, prevê instituto que pode ser considerado modalidade autônoma de usucapião. Tal modalidade deve ser nominada de usucapião administrativa por não depender da instauração de processo via ação de usucapião. 
Nos termos do art. 47, IV, da referida lei, a legitimação da posse foi definida como “ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse”. No contexto da regularização fundiária de interesse social, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, além dos próprios beneficiários (individual ou coletivamente) e entidades civis com finalidade relacionada ao desenvolvimento urbano (cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e organizações sociais), são legitimados a promover tal regularização fundiária, atendidos a certos requisitos legais. Será elaborado o projeto de regularização fundiária atentando para a localização da área ou dos lotes, a identificação das vias de circulação (existentes ou projetadas), das áreas destinadas ao uso público, a adoção de medidas necessárias à promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área, as condições para a segurança das instalações em situação de risco, além das medidas necessárias para adequação de infraestrutura básica.
O pressuposto para a realização do processo de regularização fundiária de interesse social é a presença de assentamentos irregulares – ou seja, a ausência de título de propriedade - ocupados por população de baixa renda e que o Poder Público tenha interesse em regularizar. Aprovado o projeto de regularização fundiária por interesse social, será lavrado auto de demarcação urbanística com o objetivo de reconhecer as posses existentes na área. Em seguida, tal auto demarcatório será encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis para o fim de se proceder à identificação do proprietário da área regularizanda, caso em que ele será notificado para apresentar possível impugnação no prazo de 15 (quinze) dias. Se não houver impugnação, o auto de demarcação será averbado na matrícula do imóvel, se existir, ou será aberta nova matrícula pelo Oficial do Registro de Imóveis. Caso haja impugnação, o Poder Público será notificado para se manifestar, dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, de modo a proceder à correção do auto de demarcação ou excluir a área impugnada. Na hipótese de impugnação, a regularização fundiária prosseguirá apenas quanto à área não impugnada, sendo possível que o Oficial de Registro de Imóveis tente promover acordo entre o impugnante e o Poder Público. 
A demarcação urbanística não tem a aptidão de proporcionar a aquisição de propriedade imobiliária. Na qualidade de ato administrativo, apenas sinaliza a possibilidade de aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião. A demarcação também não constitui título, não havendo aquisição pelo Poder Público de qualquer direito real. Destina-se, portanto, apenas ao reconhecimento do fato da posse. 
A Lei n. 14.242/11 passou também a admitir que a modalidade de usucapião administrativa também seja considerada no caso de imóvel com área superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, sendo que nesta hipótese o prazo para conversão do título de legitimação de posse em propriedade será aquele previsto na legislação referente à usucapião (ordinária, extraordinária ou outra modalidade). Com a averbação do auto de demarcação urbanística, não poderá ser feito registro de qualquer ato na matrícula do imóvel, salvo aqueles decorrentes do processo de regularização fundiária de interesse social. Assim, contratos relacionados ao imóvel objeto da matrícula não poderão ser registrados, a não ser que haja decisão judicial interrompendo o processo de regularização fundiária ou que determine a suspensão de medidas que o Oficial do Registro de Imóveis deva adotar. Decorrido o prazo de 5 (cinco) anos desde a expedição do título de legitimação de posse (ou outro prazo legal para os imóveis com área superior a duzentos e cinquenta metros quadrados), os possuidores poderão requerer a conversão do registro de posse em registro de propriedade no âmbito do Cartório do Registro de Imóveis (Lei n° 11.977/09, art. 60) nos mesmos moldes da usucapião especial urbana (pró-moradia). 
Tal usucapião administrativa (Lei n° 11.977/09, art. 60) tem como origem uma legitimação de posse formalizada no Cartório de Registro de Imóveis, e segue a mesma sistemática da usucapião especial urbana do art. 183, da Constituição Federal, mas não exige qualquer providência jurisdicional. Também será possível seguir a sistemática de outra modalidade de usucapião (ordinária ou extraordinária, por exemplo), quando o imóvel for superior a duzentos e cinquenta metros quadrados. 
A área objeto da usucapião administrativa (e, obviamente da legitimação da posse) pode consistir em imóvel público ou particular, mas depende de prévia definição no Plano Diretor do Município onde a área se encontra localizada. Com efeito, a legitimação de posse se revela como importante instrumento extrajudicial de reconhecimento da aquisição da propriedade em assentamentos urbanos. O fenômeno da desjudicialização de certas questões e a busca de permitir o reconhecimento da aquisição de direitos na esfera extrajudicial – substituindo mecanismos anteriores do exercício da jurisdição voluntária – representam importante novidade da Lei n. 11.977/09 no tema da legitimação de posse e sua posterior conversão em propriedade adquirida através da usucapião. 
Efeitos
O principal efeito da usucapião é exatamente a aquisição da propriedade da coisa usucapida em favor do possuidor. É importante registrar que a aquisição da propriedade se opera desde o momento em que foram preenchidos os requisitos legais para configuração da usucapião. Desse modo, o reconhecimento posterior e formal da presença de tais requisitos opera efeitos ex tunc, ou seja, retroativos ao momento inicial da posse. 
É possível que o possuidor que já preencheu todos os requisitos da usucapião venha a renunciar à usucapião desde que, obviamente, já tenha sido consumada. Antes da consumação da usucapião não há que se cogitar de renúncia, e sim de causa de interrupção do prazo de posse para fins de usucapião. 
Para fins de usucapião, em regra, é possívela junção das posses desde que elas sejam contínuas e pacíficas, operando-se a acessão de posses a título universal (de caráter obrigatório) ou a título singular (de caráter facultativo), com as mesmas características e animus dos possuidores – atual e antigo. 
Aquisição da propriedade pela sucessão hereditária
O último modo de aquisição da propriedade é a sucessão hereditária (Código Civil, art. 1.784), que será oportunamente estudado no Direito das Sucessões pois envolve a transmissão do patrimônio deixado pelo falecido com a abertura da sucessão. Gera o efeito da transmissão automática em razão do direito de saisine. 
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV páginas 66 a 77. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 66 a 77.
- Código Civil. Arts. 1.238 a 1.244
- Vídeos: https://www.youtube.com/watch?v=5N0Ck-4NShU
https://www.youtube.com/watch?v=onZ7ZD9rF-A
- Artigo: https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/108/104
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão 42 (OAB FGV VIII EXAME UNIFICADO? 2012) Em janeiro de 2010, Nádia, unida estavelmente com Rômulo, após dez anos de convivência e sem que houvesse entre eles contrato escrito que disciplinasse as relações entre companheiros, abandona definitivamente o lar. Nos dois anos seguintes, Rômulo, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, continuou, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que fosse, na posse direta e exclusiva do imóvel urbano com 200 metros quadrados, cuja propriedade dividia com Nádia e que servia de moradia do casal. Em março de 2012, Rômulo que nunca havia ajuizado ação de usucapião, de qualquer espécie, contra quem quer que fosse-ingressou com ação de usucapião, pretendendo o reconhecimento judicial para adquirir integralmente o domínio do referido imóvel.
Diante dessa situação hipotética, assinale a afirmativa correta.
A) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois o prazo assinalado pelo Código Civil é de 10 (dez) anos.
B) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois a hipótese de abandono do lar, embora possa caracterizar a impossibilidade da comunhão de vida, não autoriza a propositura de ação de usucapião.
C) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo é infundada, pois tal direito só existe para as situações em que as pessoas foram casadas sob o regime da comunhão universal de bens.
D) A pretensão de aquisição do domínio integral do imóvel por Rômulo preenche todos os requisitos previstos no Código Civil.
Avaliação
CASO CONCRETO 06
Hermione e Rupert conheceram-se em Salvador, durante o carnaval. Após alguns meses de namoro resolveram morar juntos. Com muito esforço conseguiram comprar uma casa, único imóvel de ambos, cravado em um terreno de 220 m². Com 5 anos de relacionamento tiveram um filho, Rupert Júnior. Após 7 anos desta convivência Hermione conheceu um rapaz chamado Tom, tendo se apaixonado perdidamente por ele. Paixão esta que resultou no abandono do lar, Hermione simplesmente saiu de casa com a roupa do corpo e durante 5 anos não deu notícias. Um belo dia, ao voltar do trabalho, Rupert encontra com Hermione na porta da casa. Esta nem mesmo perguntou por Rupert Júnior, apenas afirmou que estava precisando de dinheiro e queria que Rupert vendesse a casa, a fim de dividir o valor do bem. Rupert, assustado com esta situação, procurou um advogado e o perguntou se não haveria alguma forma dele adquirir a propriedade integral desta casa. Caso positivo, diga que modo de aquisição é este e seus requisitos.
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 7
A Propriedade
Tema
Propriedade: Aquisição de bens móveis e perda da propriedade 
Objetivos
a) Classificar os modos de aquisição de propriedade móvel.
b) Diferenciar os modos de aquisição;
c)Aplicar os modos de aquisição de propriedade móvel
d) Identificar os modos de perda da propriedade.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 3 DA PROPRIEDADE (AQUISIÇÃO DE BENS MÓVEIS) E DO DIREITO DE VIZINHANÇA 
3.1. Modos de aquisição da propriedade móvel
3.1.1. Usucapião de bens móveis
3.1.2. Da ocupação
3.1.3. Achado de tesouro
3.1.4. Da tradição
3.1.5. Da especificação
3.1.6. Da confusão, da comistão e da adjunção
3.1.7. Da perda da propriedade
Procedimentos de Ensino
Nesta aula será ensinada a aquisição da propriedade mobiliária através das suas várias modalidades. Serão estudados os tipos de aquisição de bens móveis, os modos peculiares. Também será analisada a perda da propriedade. 
UNIDADE 3 DA PROPRIEDADE (AQUISIÇÃO DE BENS MÓVEIS) E DO DIREITO DE VIZINHANÇA
3.1. Modos de aquisição da propriedade móvel
Entre os critérios de classificação dos modos de aquisição da propriedade, há exatamente aquele que leva em consideração o objeto da situação proprietária, notadamente na clássica distinção entre coisas imóveis e coisas móveis. Assim, costuma-se apontar os modos de aquisição da propriedade mobiliária. 
Noções gerais - Além dos modos peculiares de aquisição da propriedade de bens móveis ? a ocupação, a especificação, a comistão, a confusão, a adjunção e a tradição -, há ainda a usucapião e a sucessão hereditária, mas que envolvem também a aquisição de bens imóveis. O modo de aquisição de bem móvel mais freqüente é a tradição.
3.1.1. Usucapião de bens móveis 
No que pertine aos bens móveis, a usucapião extraordinária se configura com a presença dos mesmos requisitos da usucapião de imóveis com a ressalva do prazo de posse contínua e pacífica, que deverá ser o de 5 (cinco) anos (CC, art. 1.261). 
Na modalidade usucapião ordinária, com a presença do justo título e da boa fé, o prazo de posse é de 3 (três) anos. 
3.1.2. Ocupação - O primeiro modo peculiar de aquisição de coisa móvel é a ocupação que representa modo originário de aquisição de propriedade mobiliária no Direito brasileiro.
Conceito - A ocupação é o assenhoreamento de coisa sem dono, seja porque nunca foi apropriada (nunca pertenceu a ninguém) ? res nullius -, seja porque foi abandonada pelo seu antigo proprietário ? res derelicta. De acordo com o sistema jurídico em vigor, a pessoa que se assenhorear de coisa sem dono, torna-se sua proprietária desde que tal ocupação não seja proibida por lei (CC, art. 1.263).
São requisitos para que ocorra a ocupação: a) a pessoa que apreenda a coisa tenha o ânimo de lhe adquirir a propriedade; b) o objeto da apreensão seja res nullius ou res derelicta; c) a ocupação não deve ser proibida por lei. Há, portanto, um elemento objetivo (ou externo) ? a apropriação ? e um elemento subjetivo (ou interno) ? o animus de se tornar dono ? para que haja a configuração da ocupação como modo de aquisição da propriedade da coisa móvel.
Caça e pesca - A ocupação é modo originário de aquisição da propriedade móvel, sendo que relativamente à caça e à pesca houve significativa alteração legislativa em razão da constitucionalização do Direito Civil com a valorização da dimensão protetiva do meio ambiente, bastando observar o disposto no art. 1.228, § 1°, do CC, na dimensão da função social da propriedade, ao se referir à flora e à fauna. 
A ocupação propriamente dita (ou stricto sensu) tem por objeto animais (seres vivos) e coisas inanimadas ? substâncias minerais, vegetais e animais. A caça, atualmente, é atividade que se sujeita à regulamentação e fiscalização por parte do Poder Público (Lei n° 5.197/67, art. 1°; Lei n° 9.605/98, arts. 29 e seguintes). Cuida-se de direito subjetivo público, objeto de regulamentação especial, sendo que seu interesse no Direito Civil diz respeito à sua consideração como atividade que permite a aquisição da propriedade móvel. A pesca também está sujeita à regulamentação e fiscalização pelo Poder Público (Decreto-Lei n° 221/67, art. 33), além de ser objeto de preocupação em Convenções e Tratados Internacionais quando a atividade é realizada em alto-mar ounas plataformas submarinas, em águas territoriais e extraterritoriais.
Relativamente às coisas inanimadas ? como, por exemplo, substâncias minerais, vegetais e substâncias animais -, a ocupação realiza-se por simples apreensão, sendo apenas exigível que não apresentem algum sinal de domínio anterior. 
Invenção ou descoberta - Consiste no achado de coisas perdidas. Na realidade, não se trata de modo de aquisição de propriedade móvel pois o inventor deverá restituir a coisa achada ao seu verdadeiro dono ou legítimo possuidor e, caso não o encontre ou não o conheça, deverá entregá-la à autoridade competente (CC, art. 1.233). Assim, não se trata de modo de aquisição da propriedade móvel. No Direito brasileiro a descoberta de coisa perdida não gera aquisição da propriedade em favor do inventor. 
Em assim procedendo, o inventor tem direito à recompensa ou gratificação que é denominada de achádego, além da indenização pelas despesas efetuadas para a conservação e transporte da coisa até o momento da restituição, caso o dono não prefira abandoná-la (CC, art. 1.234, caput). O valor da recompensa não pode ser inferior a 5% (cinco por cento) do valor da coisa.
Na eventualidade de não aparecer o proprietário da coisa perdida no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da divulgação da notícia pela imprensa ou em edital, ela será alienada em hasta pública.
3.1.3. Achado ou tesouro - A última modalidade de ocupação é o achado ou tesouro que se caracteriza pelo objeto da aquisição de propriedade, a saber, o tesouro (CC, art. 1.264).
O tesouro corresponde ao depósito antigo de moedas ou coisas preciosas, enterrado ou oculto, de cujo proprietário não haja memória. A noção se associa à idéia de riqueza ou conjunto de bens econômicos formado por peças de ouro, prata ou jóias valiosas, conservado há muito tempo em arcas ou cofres ocultos ou escondidos. Se houver, porventura, a justificativa acerca da propriedade do tesouro, não há como ocorrer sua aquisição por outra pessoa (CC de 1916, art. 610).
Na noção conceitual de tesouro encontram-se quatro elementos: a) coisa móvel e de significativo valor econômico; b) depósito oculto; c) coisa de antigo e desconhecido ? ou não comprovado ? domínio; d) impossibilidade jurídica de sua reclamação.
Relativamente à pessoa que pode encontrar tal depósito antigo ? o tesouro -, costuma-se elencá-la da seguinte maneira: a) o proprietário do terreno ou da construção em que o tesouro estava enterrado ou escondido; b) outra pessoa incumbida de procurá-lo pelo proprietário do terreno ou da construção; c) alguém que não seja o proprietário, mas que o encontre casualmente, ou mesmo intencionalmente.
3.1.4. Tradição - A tradição representa o meio mais frequente de transferência da propriedade mobiliária, como efeito decorrente da alienação voluntária de coisa móvel. O regime jurídico da tradição, no Direito brasileiro, confirma a afirmação de que os negócios jurídicos inter vivos não têm efeito real. 
Requisitos: a) o tradens (quem realiza a tradição) deve ter a qualidade para transmitir a propriedade da coisa ao accipiens (quem recebe a coisa); b) o transmitente e o adquirente devem estar de acordo com a transferência da propriedade, e não a constituição de direito real sobre coisa alheia ou de um direito obrigacional; c) a posse da coisa alienada seja transferida.
Modalidades: a) a tradição real ? aquela em que o alienante faz a entrega material da coisa ao adquirente; b) a tradição jurídica ? a que se verifica quando a transmissão ocorre sem a entrega material da coisa, por força de determinação da norma jurídica, como ocorre no caso da sucessão hereditária em razão da saisine; c) a tradição consensual (ou virtual) ? aquela em que a entrega da coisa é realizada através de processos jurídicos que se fazem presumi-la como nos exemplos do constituto possessório e na tradição brevi manu.
3.1.5.Especificação - É outro modo peculiar de aquisição de coisa móvel no Direito brasileiro, e envolve a transformação definitiva de matéria prima normalmente pertencente a outra pessoa em espécie nova através do trabalho ou indústria do especificador. A especificação normalmente decorre da capacidade artística, artesanal ou industrial da pessoa humana.
Noção e requisitos - Verifica-se a especificação quando a coisa móvel pertencente a determinada pessoa é transformada em espécie nova pelo trabalho de outrem. Exige-se, para a aquisição da propriedade, que haja ação humana correspondente ao trabalho ou à indústria realizados pelo especificador. A questão é definir a quem pertencerá a espécie nova que não se confunde com a coisa móvel anterior.
Para tanto, são considerados os seguintes aspectos: a) se a matéria prima pertencia total ou parcialmente ao dono da coisa antiga; b) se é possível (ou não) a restituição da espécie nova ao estado anterior à transformação; c) se o especificador agiu (ou não) de boa fé.
Normalmente valoriza-se o aspecto do trabalho ou indústria relacionado à atividade desenvolvida pelo especificador como princípio fundamental para definir a aquisição da propriedade. 
Critérios e soluções normativas - Levando em conta os três critérios acima referidos, há diferentes soluções normativas para se definir a propriedade da coisa móvel decorrente da especificação.
Caso a matéria prima pertencesse em parte ao especificador, e a coisa nova não tem como ser restituída à forma anterior, a propriedade será do especificador (CC, art. 1.269). Na eventualidade da matéria prima pertencer totalmente a outrem e a espécie nova não puder ser restituída à forma anterior, bem como o especificador estiver de boa fé, a coisa móvel resultante da especificação lhe pertencerá (CC, art. 1.270, caput). Ao contrário, se o especificador agiu de má fé, a coisa pertencerá ao dono da matéria prima, bem como se a coisa puder ser restituída à forma anterior (CC, art. 1.270, § 1°). Finalmente, se a matéria prima pertencia totalmente a outrem e o preço da mão de obra exceder consideravelmente o valor da matéria prima, a coisa passará a pertencer ao especificador (CC, art. 1.270, § 2°). Tal hipótese independe da possibilidade de a coisa poder ser reduzida ao estado anterior, bem como da boa ou má fé do especificador.
Saliente-se que a aquisição da propriedade mediante especificação não isenta o adquirente de ter que indenizar o prejudicado pela perda da matéria prima ou pelo trabalho realizado (CC, art. 1.271).
3.1.6. Comistão, confusão e adjunção - Outros modos de aquisição de coisa móvel são a comistão (impropriamente denominada de comissão no CC de 2002), a confusão e a adjunção, reguladas nos arts. 1.272 a 1.274, do CC. Costuma-se qualificar tais modos de aquisição da propriedade mobiliária como formas de acessão de móvel a móvel.
A comistão é a mistura de coisas sólidas pertencentes a diferentes proprietários, sem que seja possível a separação delas e sem que haja a produção de coisa nova. O exemplo de barra de aço inoxidável que resultou da utilização de duas barras menores que foram reunidas. 
A confusão, por sua vez, é a mistura de coisas líquidas nas mesmas circunstâncias em que se verifica a comistão. Dá-se o exemplo da gasolina com aditivo misturado. 
A adjunção é a justaposição de uma coisa a outra de tal maneira que não possam ser separadas sem deterioração, como no exemplo de um anel de brilhantes.
Para solucionar a questão referente ao proprietário da coisa resultante da mistura ou justaposição, adota-se o critério referente à coisa principal, assim considerada aquela que apresente maior valor ou maior importância (CC, art. 1.272, § 2°). Segue-se o brocardo consoante o qual o acessório segue o principal. 
3.2. Da perda da propriedade
Introdução - Devido à perpetuidade como característica do direito de propriedade, é certo que em geral a situação proprietária permanecerá indefinidamente no tempo na pessoa do seu titular (ou de seus sucessores em razão de herança ou legado), salvo se por sua vontade ou em razão de causa legal possa a coisa ser retirada de seu patrimônio. Perda da propriedade é fato jurídico extintivode direito subjetivo que tem por objeto coisa corpórea de conteúdo econômico.
O art. 1.275, do CC de 2002, arrola como modos de perda da propriedade a alienação, a renúncia, o abandono, o perecimento da coisa e a desapropriação. Tal rol não pode ser considerado exaustivo, como será observado em seguida, como nos exemplos da arrematação e da adjudicação. Outros modos de extinção ou causas de perda da propriedade podem ser consideradas além das previstas expressamente no CC. 
Modalidades - A doutrina costuma adotar a seguinte classificação quanto aos modos de perda da propriedade. Perde-se a propriedade: a) por fato relativo à própria pessoa do titular (ex.: morte natural); b) por fato relativo ao seu objeto (ex.: perecimento da coisa, acessão); c) por fato relativo ao próprio direito (ex.: alienação, renúncia).
A perda pode ser: a) absoluta; b) relativa. Na primeira, o fato jurídico não gera a aquisição da propriedade em favor de outra pessoa que não o ex proprietário, ao passo que a perda relativa da propriedade ocasiona a aquisição da propriedade em favor de outro indivíduo. A perda absoluta gera a supressão do direito do mundo jurídico, enquanto a perda relativa ocorre quando a amputação da esfera jurídica dum sujeito tem como contrapartida uma aquisição por outros.
Alienação - É o ato pelo qual o proprietário, por sua vontade própria, transmite a outrem seu direito de propriedade sobre a coisa. É modo voluntário de perda da propriedade, eis que o transmitente transfere propriedade ao adquirente. Os atos de alienação devem ser compreendidos no segmento das transmissões voluntárias da situação proprietária. É modo de extinção subjetiva da propriedade. Pode dar-se a título oneroso ou gratuito.
Renúncia - É o ato pelo qual o proprietário declara o propósito de abdicar, de despojar-se do seu direito, não sendo necessário que haja o abandono material da coisa. Não há necessidade de aceitação da renúncia por parte de qualquer pessoa, tratando-se de ato unilateral. A renúncia é identificada pela manifestação formal e expressa quanto à abdicação do direito. É negócio jurídico unilateral não receptício.
Abandono - É o ato voluntário manifestado pelo proprietário no sentido de desfazer da coisa que lhe pertence, por não mais pretender continuar como dono. O abandono se concretiza com a derelicção. Deve ser identificada a intenção de abandonar ? como no exemplo da pessoa que lança seu relógio na lata de lixo -, do contrário haveria hipótese de perda da coisa. A intenção de abandono deve ser deduzida a partir de elementos objetivos como no exemplo da falta de utilização do imóvel associada a outro elemento. Não há qualquer formalidade exigida para que se dê o abandono.
O CC, no referido art. 1.276, somente permite a arrecadação do imóvel se não houver posse de outrem, tutelando, assim, a situação possessória ainda que sem a configuração da aquisição da propriedade.
Perecimento da coisa - Outro modo de perda da propriedade é o perecimento da coisa, eis que não há direito sem objeto. Dessa maneira, caso um evento da natureza ? como um terremoto, um maremoto ? venha a destruir a coisa, fazendo com que ela desapareça, não haverá mais direito de propriedade eis que sem objeto. 
O perecimento da coisa pode ser estrutural ? perda da estrutura física ou do suporte material do bem ? ou funcional - perda do papel necessário que o bem exerce.
Desapropriação - Entre os modos involuntários de perda da propriedade, encontram-se as hipóteses de desapropriação, arrematação, adjudicação e implemento da condição resolutiva.
A desapropriação é modo de perda (ou extinção) da propriedade privada, baseada em ato do Poder Público fundado na lei, em razão do qual é transferida a titularidade total ou parcial de determinado bem particular ao domínio público, com motivação inerente à noção de interesse público. O instituto da desapropriação tem previsão constitucional genérica (art. 5°, XXIV) e referências específicas (arts. 182, § 4° e 184).
A desapropriação é expressamente prevista como modo de perda da propriedade no CC (art. 1.275, V e art. 1.228, § 3°).
Retrocessão - É o dever do expropriante de oferecer ao ex-proprietário o imóvel desapropriado, pelo valor do preço da indenização, na hipótese de não se dar o destino para o qual o bem havia sido desapropriado. Caso não haja observância voluntária de tal dever, poderá o expropriado ajuizar ação de retrocessão para o fim de exigir o cumprimento forçado de tal dever jurídico. 
Arrematação e adjudicação - Além dos modos voluntários de perda da propriedade, há ainda a arrematação e a adjudicação como exemplos de modos involuntários. Nestes casos, haverá a transmissão forçada da propriedade em razão de atos executivos praticados durante o processo respectivo.
Há, ainda, o confisco como modo de perda da propriedade, tal como previsto nas leis penais ? como no caso de produtos falsificados e contrabandeados -, e no art. 243, da CF, relativamente ao imóvel onde se cultivava e plantava produtos psicotrópicos, ou aonde se explorava mão de obra escrava.
Desapropriação privada - O CC de 2002, de maneira inovadora, instituiu nova figura que permite a perda da propriedade particular, consistente na desapropriação privada, prevista no art. 1.228, §§ 4° e 5°. Na hipótese de o proprietário ingressar com ação de reivindicação do imóvel, ele poderá não ter reconhecido concretamente o poder de reivindicar na hipótese do imóvel reinvidicado consistir em extensa área, possuída ininterruptamente e de boa fé, por mais de 5 (cinco) anos, por considerável número de pessoas que nele realizaram, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados de interesse social e econômico relevante pelo juiz da causa. Neste caso, o juiz deverá fixar o valor da justa indenização devida ao proprietário e, com seu pagamento, a sentença deverá ser levada a registro para transferência da propriedade em favor dos possuidores. 
A doutrina tem considerado que o instituto acima referido é de relevante interesse social, em especial para as grandes cidades e em áreas de notória ocupação informal por parte de população, e vem a prestigiar e tutelar as situações jurídicas em que haja o cumprimento da função social da posse e, ao contrário, o não cumprimento da função social da propriedade.
Podem ser consideradas obras e serviços considerados de interesse social e econômico relevante a construção de moradias, pequenos comércios e centros de lazer (e prestação de serviços), associado à noção do mínimo existencial relacionado ao direito fundamental de habitação digna. 
Não há como confundir a desapropriação privada com a usucapião, eis que naquela não se exige o animus domini, além de não existir qualquer tipo de indenização quando se verifica a usucapião como modo originário de aquisição da propriedade imóvel.
O valor da indenização deverá ser pago pelos possuidores, e não pelo Poder Público, daí a hipótese envolver a idéia de desapropriação privada, a requerimento dos réus da ação de reivindicação.
Estratégias de Aprendizagem
Recomenda-se a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV páginas 80 a 92. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 80 a 92.
- Código Civil. Arts. 1.238 a 1.244
- Videos: https://www.youtube.com/watch?v=Np6lJpwaVvs
Aplicação: articulação teoria e prática
A necessidade do conhecimento da presente matéria é fundamental para o exercício de atividades jurídicas, dispõe-se questão sobre este tema. 
(OAB FGV II EXAME UNIFICADO 2011) Sobre o constituto possessório, assinale a alternativa correta.
(A) Trata-se de modo originário de aquisição da propriedade.
(B) Trata-se de modo originário de aquisição da posse.
(C) Representa uma tradição ficta.
(D) É imprescindível para que se opere a transferência da posse aos herdeiros na sucessão universal.
Avaliação
CASO CONCRETO 07
Iracema tem imenso dom artístico, sendo capaz de criar as mais belas figuras sacras a partir de pedras de mármore. Apesarde estranhar o tamanho de uma pedra de mármore entregue por seu fornecedor em seu atelier, Iracema a considerou ideal para esculpir uma imagem de Nossa Senhora de Aparecida. E assim fez, tendo realizado seu melhor trabalho! Dias após a conclusão deste trabalho, Brás Cubas, mais famoso artesão de Juazeiro do Norte (CE), apresenta-se no atelier de Iracema e informa que o fornecedor de mármore entregou erroneamente uma pedra, justamente a que foi transformada. Ato contínuo, solicita que Iracema entregue imediatamente a obra, vez que feita em material pertencente a ele. Cabe razão a Brás Cubas? Que tipo de transformação aconteceu? Como deve ser resolvida?
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 8
A Propriedade
Tema
Propriedade: Do direito de vizinhança 
Palavras-chave
Propriedade. Limites. Direito de vizinhança.
Objetivos
a) Compreender que a propriedade sofre limitações
b) Identificar o direito de vizinhança
c) Reconhecer as diversas formas de uso anormal da propriedade
d) Identificar outras limitações legais
e) Reconhecer as limitações similares às servidões
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 3 – DA PROPRIEDADE (AQUISIÇÃO DE BENS MÓVEIS) E DO DIREITO DE VIZINHANÇA 
3.3. Do direito de vizinhança
3.3.1. Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade do seu exercício: uso anormal da propriedade
3.3.2. Limitações legais ao domínio similares às servidões
3.3.3. Da passagem forçada
3.3.4. Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis
Procedimentos de Ensino
Nesta aula será ensinado o tema dos direitos de vizinhança nas relações que envolvem imóveis que podem sofrer algum tipo de interferência acima do razoável devido a atos e atividades desenvolvidas em outros. Daí a necessidade de se proceder aos estudos das limitações legais ao direito de propriedade nas relações privadas.
UNIDADE 3 – DA PROPRIEDADE (AQUISIÇÃO DE BENS MÓVEIS) E DO DIREITO DE VIZINHANÇA
3.3. Do direito de vizinhança
No estudo da propriedade remanesce a abordagem acerca dos direitos de vizinhança. Mesmo no período áureo das codificações, informadas pelo individualismo exacerbado – época da concepção da propriedade como direito absoluto -, os direitos de vizinhança representavam imposição de condutas de modo a viabilizar a conciliação dos interesses dos vizinhos no segmento das limitações ao direito de propriedade.
No campo das limitações impostas ao direito de propriedade, as codificações sempre incluíram sob o título “direitos de vizinhança” as restrições que tolhem o proprietário do pleno exercício de suas faculdades dominicais, impondo-lhe certas condutas (comissivas ou omissivas) tendentes à conciliação dos respectivos interesses aos dos vizinhos. Sob a inspiração dos princípios da lealdade e da boa-fé nas relações humanas, o uso da propriedade está sujeito à compatibilização dos interesses dos vizinhos, permitindo regular convivência.
Deste modo, são requisitos para a configuração do conflito de vizinhança: a) ato do possuidor de um imóvel que repercuta em outro; b) prejuízo ou incômodo sofrido pelo possuidor do prédio vizinho em consequência do ato; c) vínculo de conexão entre o ato e o prejuízo (ou incômodo). Um ato do proprietário de um prédio repercute no prédio vizinho, causando prejuízo ou incômodo.
Natureza jurídica - Há divergência doutrinária a respeito da natureza jurídica dos direitos de vizinhança: são eles servidões legais ou limitações legais ao direito de propriedade?
No Direito brasileiro, prevaleceu a orientação consoante a qual os direitos de vizinhança são limitações legais ao direito de propriedade, sendo a proibição imposta em razão de interesse geral, apresentando cunho de reciprocidade.
Neste passo, é oportuna a referência aos princípios identificados pela doutrina que informam toda a sistemática dos direitos de vizinhança: a) o princípio da coexistência dos direitos; b) o princípio da supremacia do interesse público. O primeiro fundamenta o estatuto da vizinhança comum, enquanto o segundo, o estatuto da vizinhança industrial.
Características - a) são limitações legais à propriedade; b) objetivam evitar prejuízo ao vizinho; c) têm natureza propter rem e d) incidem sobre bens imóveis.
Quanto às modalidades, os direitos de vizinhança se classificam em gratuitos e onerosos, conforme seu exercício acarreta (ou não) para o proprietário o dever de indenizar o dono do prédio vizinho.
O fundamento jurídico da responsabilidade do vizinho é o risco proveito. Trata-se de hipótese de responsabilidade objetiva em que o dever de indenizar resulta da circunstância de o proprietário, ao obter proveito do exercício de seu direito, dever responder pelos danos que, em razão do exercício proveitoso, acarrete ao seu vizinho. 
Saliente-se ainda que há um princípio geral consoante o qual é vedado o uso nocivo da propriedade, não sendo possível a causação de dano ou incômodo ao vizinho. 
As limitações legais ao direito de propriedade conhecidas como direitos de vizinhança podem se revestir de três modalidades: a) a positiva (fazer); b) a negativa (não fazer); c) a permissiva (deixar fazer). Na primeira, o vizinho é obrigado a realizar o que se lhe impõe, como, por exemplo, reparar uma construção em estado de ruína. Na segunda, o vizinho deve se abster do que lhe é proibido, como não encostar fornalha na parede divisória. E, finalmente, na terceira modalidade, o vizinho deve suportar o encargo que lhe é imposto, como no exemplo de permitir a entrada em seu prédio para construção de parede divisória.
3.3.1. Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade do seu exercício: uso anormal da propriedade
Uso anormal da propriedade - Como direito de vizinhança, aponta-se a noção do uso normal da propriedade e, assim, seu contraponto o uso anormal da propriedade. Na realidade, as regras referentes ao uso nocivo da propriedade encerram o princípio geral em matéria de direitos de vizinhança. A regra é a de que usa anormalmente a propriedade quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou ferindo a segurança, o sossego ou a saúde dos proprietários e possuidores vizinhos. 
Imissão e interferência prejudicial - O conflito de vizinhança é produzido, em regra, por uma imissão que, em termos técnicos, é a introdução de uma substância corpórea no prédio vizinho, causando prejuízo ou incômodo ao morador
O mau uso da propriedade é toda interferência prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam o prédio vizinho em nível tal que aos vizinhos é legítimo reprimi-la (CC, art. 1.277). A noção de interferência prejudicial parte de algumas distinções importantes: a de atos necessários e não necessários, e a da esfera interna e esfera externa da propriedade. O ato necessário se relaciona à sobrevivência do indivíduo a um padrão social e geograficamente situado, de comportamentos e condutas indispensáveis e conformadores de um modo de vida estável. A segunda distinção leva em conta o conjunto dos elementos intrínsecos do imóvel e dos demais que se referem à sua utilização imediata pelo proprietário (ou outro titular de direito real) – esfera interna da propriedade -, e o conjunto dos elementos do imóvel que dizem respeito à projeção que ele adquire no ambiente social, como o valor de mercado e o valor de uso – esfera externa da propriedade. A esfera interna, acaso atingida pelo ato não necessário, pode ensejar o surgimento de um conflito de vizinhança.
Há diferentes justificativas quanto ao direito de vizinhança relacionado ao mau uso da propriedade: a) a teoria da proibição dos atos de emulação – aqueles praticados no exercício do direito sem proveito para o proprietário, e com o propósito de prejudicar (critério da inutilidade da ação do proprietário); b) teoria do abuso do direito – é a que reprime todo exercício anormal do direito em que um possuidor comete excesso injustificado; c) teoria do uso normal da coisa própria – o parâmetro é a tolerabilidade do incômodo para a média das pessoas, ou seja, quando os atos realizados pelo vizinho são toleráveis para a média das pessoas, haverá uso normal da propriedade;em caso contrário, o uso será anormal e, por isso, os atos devem ser proibidos (Ihering); d) teoria do uso necessário – os atos do proprietário – que se propaguem ao vizinho - podem ser ditados pela necessidade, ainda que causem incômodos (Bonfante). A última teoria surgiu na época de grande expansão industrial e, assim, cogitou-se da sua aplicação aos conflitos com a vizinhança industrial. 
Usos e danos normais e anormais da propriedade - Nos conflitos de vizinhança comum, prevalece a teoria do uso normal que se baseia no princípio da coexistência dos direitos (CC, art. 1.277). O conflito de vizinhança é, portanto, a interferência prejudicial provocada por ato não necessário do proprietário ou possuidor de um imóvel que atinja a esfera interna da propriedade vizinha, turbando a saúde, o sossego ou a segurança daqueles que se aproveitam dela. O art. 1.277, do CC, contempla uma cláusula geral de tutela dos direitos de vizinhança, permitindo sua concreção a partir de diferentes conteúdos à luz da argumentação desenvolvida pelo juiz com base nas circunstâncias verificadas no caso concreto.
Para avaliar o caso concreto, o juiz aferirá, portanto, a natureza da utilização, a localização do prédio, as normas municipais de zoneamento da cidade (como, por exemplo, o Plano Diretor, a Lei n° 10.257/01 – o Estatuto da Cidade -, arts. 39 a 45), grau de tolerabilidade de atividade, além dos usos e costumes locais (CC, art. 1.277, parágrafo único).
Há, entretanto, duas exceções ao direito à cessação da interferência prejudicial ao vizinho: a) interesse público; b) sentença judicial. Cuidam-se de hipóteses nas quais o ato interferente é necessário e, por isso, não deverá haver sua cessação.
Os meios judiciais para atuar no segmento do uso anormal da propriedade são: a) a ação condenatória para o fim de haver a indenização do dano causado; b) a ação cominatória com a finalidade de fazer cessar os efeitos do uso anormal da propriedade; c) a ação de dano infecto, de modo a impedir que haja a consumação do dano (impedir que o dano seja feito).
3.3.2. Limitações legais ao domínio similares às servidões
a)Árvores limítrofes - Há três fatos principais:
a) Árvore meia: se houver árvore com tronco situado na linha divisória entre os dois terrenos, considera-se que a árvore pertence aos donos dos imóveis em razão de presunção (relativa) decorrente da lei (Código Civil, art. 1.282);
b) Direito de corte e poda em árvores limítrofes: o fato de as raízes e ramos da árvore situada em um terreno ultrapassarem a faixa lindeira faz com que o vizinho tenha a faculdade de cortar, até o plano vertical divisório, as raízes e os ramos, diante da invasão de parte do seu terreno, independentemente de aviso (Código Civil, art. 1.283). Cuida-se, pois, de direito potestativo;
c) Propriedade dos frutos caídos naturalmente da árvore: o fato de os frutos caírem da árvore localizada em um terreno no terreno vizinho, com efeito, permite o reconhecimento da aquisição da propriedade dos frutos em favor do proprietário do terreno (ou solo) onde eles caírem desde que a queda seja natural (Código Civil, art. 1.284).
b) Passagem de cabos e de tubulações - O CC de 2002 inova no segmento dos direitos de vizinhança ao prever também do direito à passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287). Assim, determinado proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros dutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de vizinhos quando não houver outro meio possível ou ele se revelar excessivamente oneroso (CC, art. 1.286).
Cuida-se de direito potestativo, sendo que a preocupação do legislador foi a de compatibilizar o interesse público com os interesses particulares dos proprietários, fundado no princípio e dever de solidariedade que caracteriza o sistema jurídico atual. 
A conseqüência do exercício do direito é a responsabilidade civil objetiva do vizinho que se beneficia pela passagem de cabos e tubulações. 
c) Águas - No CC de 1916 os direitos de vizinhança relacionados às águas eram regulados nos arts. 563 a 568. No curso da vigência do texto codificado de 1916 sobreveio o Decreto n° 24.643/34 (Código de Águas) que passou a reger o tema. 
A matéria volta a ser tratada no CC de 2002 (arts. 1.288 a 1.296), com as seguintes regras mais importantes:
a) direito natural de escoamento das águas entre prédio superior e inferior (Código, art. 1.288) – o proprietário ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do prédio superior;
b) nascentes artificiais (CC, art. 1.289) – quando houver captação artificial das águas pelo proprietário do prédio superior, o dono do prédio inferior pode exigir que se promova o desvio ou indenização, com a possível dedução do valor do benefício obtido pelo dono do prédio inferior;
c) direito de uso das fontes naturais (CC, art. 1.290) – quem possuir fonte não captada, depois de satisfeitas suas necessidades de consumo d’água, não pode impedir o curso natural das sobras das águas pelos prédios inferiores;
d) proibição de poluição das águas (CC, art. 1.291) – há a proibição do possuidor do prédio superior de poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores, e quanto às demais águas que poluir deverá recuperá-las ou desviá-las, ou ressarcir os danos causados às demais pessoas. É alvissareiro mencionar que a esse respeito, foi aprovado o Enunciado n° 244, da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “Art. 1.291: O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras necessidades da vida”;
e) direito de represamento (CC, art. 1.292) – o proprietário tem direito de construir barragens, açudes ou outras construções para represamento de água no interior do seu prédio; 
f) direito de aqueduto ou águas artificiais (CC, art. 1.293) – é autorizada a canalização das águas que sejam reputadas vitais para o ser humano ou para o escoamento das águas supérfluas ou acumuladas com a drenagem de terrenos, desde que haja prévia indenização aos proprietários prejudicados.
3.3.3. Da passagem forçada - Não se confunde com a servidão de passagem (ou de trânsito), este último direito real sobre coisa alheia.
Noção - Passagem forçada é o direito potestativo reconhecido ao proprietário de prédio encravado em outro (sem saída para a via pública, nascente ou porto), de exigir passagem (CC, art. 1.285) de modo a exercer sua liberdade de ação (ir e vir).
O encravamento do terreno deve ser natural e absoluto, não provocado ou causado pelo dono do terreno. Trata-se de direito de vizinhança oneroso eis que a lei obriga o pagamento de indenização cabal em favor do vizinho que é obrigado a admitir a passagem forçada no seu terreno. Não se confunde com a servidão de trânsito pois independe de convenção, sendo imposto por lei. Deverá ser fixado o rumo da passagem o prédio que se revelar mais apto a suportar natural e facilmente a passagem (CC, art. 1.285, § 1°). 
3.3.4. Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis
a) Limites entre prédios e direito de tapagem - Outro direito de vizinhança que tem relevância é aquele referente ao direito de demarcação dos terrenos e ao direito de tapagem (CC, arts. 1.297 e 1.298).
Há, inicialmente, o direito à demarcação, ou seja, aquele de exigir do confinante a proceder com o proprietário vizinho a demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, mediante repartição proporcional das despesas. Tal direito de vizinhança é privativo do proprietário, não se estendendo a outras pessoas, como o locatário. A ação demarcatória pode ser: a) qualificada – no caso em que o pedido é cumulado com queixa de esbulho ou de reivindicação da coisa; b) simples – quando não houver tal pedido, com a sentença apenas apresentando natureza declaratória.
O direito de tapagem, ao seu turno, consiste na faculdade de cercar,murar, valar ou tapar o prédio, extremando-o do prédio vizinho, para o fim de resguardar a privacidade e o exercício da exclusividade.
b) Direito de construir - É uma das faculdades compreendidas no poder de dispor reconhecido ao proprietário de um imóvel. No entanto, seu exercício é limitado nos regulamentos administrativos e em preceitos de Direito Civil em atenção aos interesses individuais que devem ser considerados (CC, art. 1.299). Como direito de vizinhança, as questões referentes ao direito de construir são concebidas sob a perspectiva de tutela da intimidade e da segurança dos vizinhos no tratamento dado pelo CC. Contudo, no segmento das normas de Direito Administrativo a respeito do tema, as construções devem ser precedidas de requerimento à Administração Pública municipal com o cumprimento das exigências, inclusive a apresentação de planta da construção ou do prédio que pretende levantar.
As limitações ao direito de propriedade consistentes nos direitos de vizinhança relacionados ao direito de construir, em regra, representam redução às distâncias de construção, podendo ser enumeradas as seguintes:
a) o proprietário não pode abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio da linha divisória de seu terreno (CC, art. 1.301);
b) o proprietário não pode edificar de maneira que o beiral de seu telhado despeje água sobre o prédio vizinho (proibição do estilício; CC, art. 1.300);
c) o proprietário não pode construir, em zona rural, a menos de três metros do terreno vizinho, salvo colocar tapumes divisórios (CC, art. 1.303);
d) o proprietário não pode encostar à parede-meia do vizinho fornalhas, fornos ou qualquer aparelho ou depósito que possa resultar infiltração ou abalo na estrutura do prédio vizinho (CC, art. 1.308);
e) o proprietário não pode levantar construções capazes de poluir, ou inutilizar, para o uso ordinário, a água de pólo ou fonte alheia, a elas preexistentes (CC, art. 1.309).
Estratégias de Aprendizagem
Recomenda-se a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV páginas 92 a 104. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 92 a 104.
- Código Civil. Arts. 1.277 a 1.313.
- Vídeos sugeridos:https://www.youtube.com/watch?v=ODPY0k_dN8A
https://www.youtube.com/watch?v=OCwyy7RaBv4 
https://www.youtube.com/watch?v=EBWOzebG584
- Indicar filme: Meus Vizinhos são um terror (1989)
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão 1:
(OAB FGV III EXAME UNIFICADO 2010) Félix e Joaquim são proprietários de casas vizinhas há cinco anos e, de comum acordo, haviam regularmente delimitado as suas propriedades pela instalação de uma singela cerca viva. Recentemente, Félix adquiriu um cachorro e, por essa razão, o seu vizinho, Joaquim, solicitou-lhe que substituísse a cerca viva por um tapume que impedisse a entrada do cachorro em sua propriedade. Surpreso, Félix negou-se a atender ao pedido do vizinho, argumentando que o seu cachorro era adestrado e inofensivo e, por isso, jamais lhe causaria qualquer dano. 
Com base na situação narrada, é correto afirmar que Joaquim 
(A) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse na sua propriedade, contanto que arque com metade das despesas de instalação, cabendo a Félix arcar com a outra parte das despesas.
(B) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a Félix arcar integralmente com as despesas de instalação.
(C) não poderá exigir que Félix instale o tapume, uma vez que a cerca viva fora instalada de comum acordo e demarca corretamente os limites de ambas as propriedades, cumprindo, pois, com a sua função, bem como não há indícios de que o cachorro possa vir a lhe causar danos.
(D) poderá exigir que Félix instale o tapume, a fim de evitar que o cachorro ingresse em sua propriedade, cabendo a Félix arcar com as despesas de instalação, deduzindo-se desse montante metade do valor, devidamente corrigido, correspondente à cerca viva inicialmente instalada por ambos os vizinhos.
Questão 2:
(OAB FGV IV EXAME UNIFICADO 2011) Acerca da servidão de aqueduto, assinale a alternativa correta. 
(A) Não se aplicam à servidão de aqueduto as regras pertinentes à passagem de cabos e tubulações.
(B) O aqueduto deverá ser construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, mas a quem não incumbem as despesas de conservação.
(C) Se o uso das águas não se destinar à satisfação das exigências primárias, o proprietário do aqueduto não deverá ser indenizado pela retirada das águas supérfluas aos seus interesses de consumo.
(D) O proprietário do prédio serviente, ainda que devidamente indenizado pela passagem da servidão do aqueduto, poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, jardins ou quintais.
Avaliação
CASO CONCRETO 08
Anita é proprietária de um terreno em Nova Iguaçu, no qual resolveu construir uma casa. A edificação realizada está a meio metro de distância do terreno de sua vizinha, Valesca. Ainda no início da construção, Valesca observa que a casa que está sendo construída por Anita terá uma janela justamente na parede que faz limites com seu terreno, bem como o telhado da casa despejará todas as águas pluviais diretamente no terreno de Valesca. A construção de Anita obedece ao direito de vizinhança? Explique.
	
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 9
Condomínio
Tema
Condomínio e direitos reais sobre coisa alheia 
Palavras-chave
Condomínio. Conceito. Espécies. Aplicações
Objetivos
a) Compreender o conceito, os elementos e as características do condomínio;
b) Classificar as várias espécies de condomínio;
c) Identificar os direitos e deveres dos condôminos no condomínio voluntário e necessário;
d) Identificar os direitos e deveres dos condôminos no condomínio edilício.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 4 CONDOMÍNIO E DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
4.1 Condomínio
4.1.1 Do condomínio geral
4.1.2 Do condomínio edilício
Procedimentos de Ensino
Nesta aula será ensinado o tema do condomínio no Direito das Coisas, apontando as espécies de condomínio. Será iniciado o estudo do condomínio edilício como uma realidade cada vez maior nos centros urbanos. Daí a necessidade de se proceder aos estudos das questões mais frequentes e relevantes nas questões condominiais.
UNIDADE 4 – CONDOMÍNIO E DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
4.1. Condomínio
4.1.1. Do condomínio geral
Noções gerais - A temática da propriedade ainda contempla o instituto do condomínio (geral) em razão da titularidade simultânea de determinada coisa em favor de mais de uma pessoa. A mesma coisa pode ser objeto de direito real titularizado simultaneamente por várias pessoas, caso em que a relação jurídica tem sujeito plural, caracterizada pela indivisão do objeto e divisão dos sujeitos.
Atualmente, sob a noção de condomínio podem ser compreendidos três grupos de instituições econômicas e sociais: a) o condomínio tradicional (ou geral); b) o condomínio edilício; c) algumas das novas manifestações condominiais tais como a multipropriedade, clubes de campo e loteamentos fechados.
O CC de 2002 trata tanto do condomínio geral quanto do condomínio edilício, e mais recentemente passou a tratar do condomínio de lotes. Há regra consoante a qual, no condomínio o direito dos condôminos é qualitativamente igual e quantitativamente diferente. 
O fenômeno da concorrência de direitos iguais sobre a mesma coisa ocorre mais freqüentemente na propriedade, mas também é possível ocorrer relativamente a outros direitos reais como nos exemplos do usufruto e da superfície. O condomínio, sob a perspectiva de direito subjetivo, consiste na concorrência de pretensões, poderes e faculdades, bem como deveres, obrigações e ônus, sobre a mesma coisa; é a reunião de direitos reais de propriedade que são titularizados e exercidos sobre o mesmo bem.
Enquanto a comunhão realça o aspecto subjetivo da relaçãojurídica, a indivisão focaliza o aspecto objetivo. 
A comunhão é situação jurídica de concorrência de direitos iguais sobre a mesma coisa. São fontes da comunhão: a) a vontade dos interessados (comunhão voluntária); b) a lei (comunhão legal). A comunhão voluntária pode decorrer de contrato ou de negócio unilateral (como o testamento). A comunhão legal, por sua vez, se subdivide em: i) comunhão forçada – imposta pelo necessário e inevitável estado de indivisão de certos bens, tais como a comunhão de paredes, cercas, muros e valas entre pessoas vizinhas, a comunhão na ilha formada no rio de águas particulares, a comunhão em razão da comistão, confusão ou adjunção, a comunhão no tesouro e comunhão em pastagens; ii) comunhão fortuita (ou incidente) – aquela que se estabelece em razão de certas circunstâncias, como no caso da comunhão entre vários herdeiros com a abertura da sucessão até final partilha, sem que haja qualquer intenção para tanto.
Já a indivisão consiste no estado em que se encontra a coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes, ou porque não quiseram ou não puderam dividi-la. Consideram-se causas do estado de indivisão: a) a vontade das partes; b) a determinação legal; c) força das circunstâncias (como no exemplo da abertura da sucessão que se dá com a morte como fato jurídico).
Natureza jurídica - Duas principais correntes doutrinárias buscaram explicar a natureza jurídica do condomínio – a individualista e a coletivista.
A teoria individualista considera que a coisa é idealmente dividida e, assim, atribui-se a cada condômino o direito de propriedade sobre a parte abstrata decorrente da divisão em abstrato (ou divisão ideal da coisa). A teoria coletiva, por sua vez, defende que na comunhão somente há um direito tendo como sujeito a coletividade constituída pelos interessados. 
O condomínio, em razão da opção político-econômica da nação, segue orientação individualista no Direito brasileiro, daí porque o direito dos condôminos é qualitativamente igual, mas quantitativamente diferente.
O condomínio apresenta ainda três características básicas: a) vários titulares do direito subjetivo; b) unidade do objeto da propriedade; c) divisão ideal do objeto em cotas-partes.
A doutrina costuma distinguir o condomínio pro indiviso do condomínio pro diviso. O primeiro é aquele que existe de fato e de direito, fazendo com que a coisa fique em estado de indivisão perante os condôminos, eis que não houve localização e aproveitamento exclusivo da coisa por cada um. No condomínio pro diviso cada condômino se localiza numa parte determinada da coisa e, por isso, exerce sobre ela poderes como se fosse proprietário singular, a despeito de juridicamente haver o condomínio, como no exemplo de uma gleba de terras objeto de condomínio em que cada condômino aproveita área distinta daquela referente aos demais. 
Direitos e deveres dos condôminos - Todos os condôminos são tidos como proprietários do todo, sob os olhos dos terceiros. Na administração interna do bem, deve ser analisada a participação dos condôminos nos bônus e nos ônus da titularidade da coisa segundo a fração ideal de cada um relativamente à coisa. Daí a divisão da matéria envolvendo os direitos e deveres dos condôminos em duas ordens: a) questões referentes à disposição material da coisa (gozo e administração); b) questões atinentes à disposição jurídica da coisa (complexo de atos jurídicos que podem ser praticados). Há determinada área em que o condômino precisará contar com o consentimento dos demais, e outra na qual dispensa-se tal consentimento. 
Deve-se analisar, inicialmente, o conjunto de direitos e deveres relacionados à sua cota parte. Neste caso, o condômino pode se comportar como proprietário exclusivo, não necessitando, em regra, do consentimento dos demais condôminos. Daí a possibilidade de cada condômino, relativamente, à sua cota-parte: a) aliená-la, a título oneroso ou gratuito; b) gravá-la de ônus ou garantia real (CC, art. 1.420, § 2°); c) reivindicá-la de terceiro (CC, art. 1.314). Tais direitos são reconhecidos ao condômino como exercitáveis ex proprio jure.
No que tange aos direitos e deveres sobre a coisa comum, o condômino pode praticar atos que dependem, em regra, do consentimento dos demais, ou de deliberação da maioria ou da unanimidade. Pode, assim: a) usar a coisa comum sem alterar sua destinação e sem violar igual direito dos outros condôminos; b) dar posse, uso ou fruição da coisa a estranhos desde que haja consenso.
Cada condômino pode alienar a parte indivisa da coisa, salvo se esta for indivisível, caso em que, antes de alienar a título oneroso a terceiro, terá que respeitar o direito de preferência dos demais condôminos (CC, art. 504).
Há, também, deveres dos condôminos, inclusive no referente à coisa comum. Os condôminos têm a obrigação de contribuir, na proporção de suas partes, para as despesas de conservação e divisão da coisa, além de terem que suportar os ônus a que ela estiver sujeita, tratando-se de obrigação real (CC, art. 1.315). Além disso, os condôminos têm a obrigação de concorrer, na proporção de seus quinhões, para saldar as dívidas contraídas em proveito da coisa comum, cuidando-se de obrigação pessoal (CC, art. 1.318), eis que decorrentes de benfeitorias necessárias ou úteis realizadas na coisa comum.
Além disso, cada condômino responde pelos frutos da coisa comum em favor dos demais, além de também ter que responder pelo dano causado à coisa comum (CC, art. 1.319).
Há, ainda, a obrigação de não ser alterada a destinação da coisa comum (CC, art. 1.314, parágrafo único). 
Finalmente, existe o direito à divisão reconhecido a cada um dos condôminos, mas para tanto é necessário verificar se a coisa é divisível (e indivisa) ou indivisível. Se for coisa divisível, qualquer dos condôminos pode exigir a divisão a qualquer tempo (CC, art. 1.320, caput), ressalvadas as reservas previstas em lei. Já caso se trate de coisa indivisível, qualquer condômino poderá exigir que a coisa seja alienada para que se dê a repartição do preço obtido com a alienação (CC, art. 1.322).
A extinção do condomínio em razão da divisão da coisa ou do preço, dependendo da hipótese de coisa divisível ou indivisível, respectivamente, é considerada um dos direitos basilares (e fundamentais) dos condôminos. Tal aspecto decorre da inspiração do condomínio em uma concepção individualista da propriedade. Desse modo, a divisão é direito potestativo reconhecido a qualquer condômino, não se sujeitando a prazo extintivo (ou decadencial).
Administração do condomínio - Se não houver exigência de divisão da coisa ou alienação para repartição do preço da coisa comum, todos os condôminos poderão usá-la conforme seu destino, devendo ser estabelecida a forma de administração se for o caso (CC, art. 1.323). A escolha entre a administração e a locação é feita pela maioria dos condôminos, calculada pelo valor dos quinhões. 
A escolha do administrador é decidida pela maioria, conforme cálculo que leva em conta o valor (ou o percentual) dos quinhões, e não pelo número de pessoas (CC, art. 1.325). O administrador pode ser pessoa estranha ao condomínio, com atribuição de efetuar a partilha dos frutos da coisa comum na proporção dos quinhões dos condôminos (CC, art. 1.326). É conveniente a delimitação dos poderes e deveres do administrador. 
Os condôminos podem optar pela locação da coisa comum e, nesse caso, o condômino tem preferência sobre estranho (CC, art. 1.323).
Extinção do condomínio geral - O condomínio pode extinguir-se: a) pela alienação da coisa, que pode ser voluntária (a título oneroso ou gratuito) ou forçada, tanto de coisas divisíveis quanto indivisíveis; b) pela sua divisão, que se verifica em relação à coisa divisível (até então indivisa). Neste caso, o condomínio termina com a partilha da coisa em conseqüência da ação de divisão (CC, art. 1.321), caso em que cada ex-condômino passa a ter propriedade exclusiva sobre o que lhe coube na divisão. O efeito da partilha é meramente declaratório. 
O condomínio necessário (ou forçado)é aquele estabelecido por lei relativamente a certos bens cuja indivisão deve ser permanentemente mantida. Não se sujeita às regras do condomínio voluntário e, por isso, sua natureza especial exige que haja regime particular de tratamento. Não será possível a divisão da coisa. Ele é tratado nos arts. 1.327 a 1.330 do CC. O condomínio necessário tende a perpetuidade, sendo que as partes ideais dos condôminos não podem ser transferidas isoladamente ou independentemente. Saliente-se que há condomínio forçado também nas hipóteses de comistão, confusão e adjunção.
A despeito de não repetido no CC de 2002, o compáscuo (a utilização em comum de pradarias, campos ou terrenos para pastagem em comum de gado pertencente a diversos proprietários) também é exemplo de condomínio necessário. Caso não se trate de hipótese de servidão, o compáscuo é modalidade condominial e, por isso, aplicam-se as normas gerais do condomínio.
4.1.2. Do condomínio edilício
Noções gerais - O condomínio edilício é típico instituto da contemporaneidade, especialmente nos grandes centros urbanos devido às transformações ocorridas na sociedade com o êxodo rural e a concentração urbana. Cuida-se de instituto que combina traços de propriedade individual e exclusiva e de condomínio, eis que há condomínio forçado incidente no terreno e nas partes do edifício que não podem ser privativas em harmonia com a propriedade privada e exclusiva sobre cada uma das unidades.
O CC de 1916 não tratava do condomínio edilício, inclusive em razão do pequeno número de situações envolvendo prédios de apartamentos, salas ou escritórios. Com o incremento da construção civil no Brasil, em razão do fenômeno da concentração urbana, passou-se a buscar o estabelecimento de normas jurídicas a respeito do tema. Assim, sobreveio o Decreto n° 5.481/28 que passou a tratar do condomínio, posteriormente revogado pela Lei n° 4.591/64, ainda hoje em vigor. Atualmente também o CC de 2002 trata do condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358).
A busca de identificação da natureza jurídica do condomínio edilício é objeto de debates acadêmicos, em especial devido à tentativa de sua qualificação em categorias jurídicas já conhecidas como o direito de superfície, a servidão, a sociedade e a comunhão. Sua natureza é composta, eis que não é apenas propriedade individual, tampouco somente condomínio, mas sim os dois institutos reunidos na mesma pessoa. O condômino é, simultaneamente, proprietário exclusivo de sua unidade e tem, relativamente a outras partes do edifício ou construção, uma fração ideal inalienável e indivisível. 
Na administração do condomínio edilício prevalece o princípio da maioria aplicado nas necessárias deliberações de assembléia – órgão colegiado do condomínio.
Para configuração do condomínio edilício não é necessário que haja mais de um pavimento na construção ou nas construções (Lei n° 4.591/64, art. 1°, caput). Desse modo, é perfeitamente admissível a constituição de um condomínio de casas de apenas um pavimento. Da mesma forma, é possível o condomínio edilício com a construção de prédio de apartamentos ou salas com vários pavimentos. 
A noção conceitual do condomínio edilício é a da justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns.
Na configuração do condomínio edilício é importante a distinção entre o que é privativo e o que é comum. Considera-se privativa a unidade, ou seja, a parte de um edifício constituindo objeto de propriedade separada, distinta daquela referente ao conjunto, tais como o apartamento, a sala, o escritório, a loja, etc (CC, art. 1.331, § 1°). Reputa-se comum o solo, a estrutura do prédio (suas fundações, telhado, rede de esgoto, fachada) e tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos os proprietários (escadas, elevadores, corredores, área de lazer). As partes comuns são indivisíveis e, por isso, não podem ser alienadas separadamente da unidade (CC, art. 1.331, § 2°).
A cada unidade caberá uma fração ideal do terreno e das partes comuns, sendo designada por número ou letra (CC, art. 1.331, § 3°; Lei n° 4.591/64, art. 1°, §§ 1° e 2°). 
O condomínio edilício é secundário em relação à propriedade de cada condômino sobre sua unidade, mas gera deveres e obrigações especiais de vizinhança e de outra ordem (como a submissão de várias questões às deliberações da assembléia do condomínio). 
Todas as unidades do condomínio edilício devem ter acesso à via pública sem precisar passar por outras unidades (CC, art. 1.331, § 4°). O terraço da cobertura, em regra, será parte comum e, por isso, não poderá ser aproveitada pelo condômino que é proprietário da unidade mais alta do edifício, salvo disposição em contrário no ato de constituição do condomínio (CC, art. 1.331, § 5°), caso em que deverá obviamente observar as normas edilícias aplicáveis.
Deve-se mencionar que a propriedade da unidade somente é adquirida com a concessão do “habite-se” pela Prefeitura do Município para que haja a averbação no Cartório Imobiliário, sendo cada unidade objeto de propriedade exclusiva (Lei n° 4.591/64, art. 2°). 
Há regramento específico para as garagens no condomínio edilício (Lei n° 4.591/64, art. 2°, § 1°). Existem três possibilidades: a) vaga de garagem discriminada que constitui parte distinta, vinculada à unidade imobiliária; b) vaga de garagem não discriminada que constitui propriedade distinta, vinculada à unidade imobiliária; c) vaga de garagem como propriedade exclusiva, com atribuição de fração ideal do terreno, como no edifício-garagem. Em regra, é proibida a alienação da vaga a estranhos nas hipóteses previstas nas letras ‘a’ e ‘b’ acima indicadas, salvo autorização expressa. Já as vagas de garagem previstas na letra ‘c’ podem ser vendidas ou alugadas a estranhos sem qualquer tipo de limitação, já que elas são tratadas como unidades autônomas e, portanto, com atribuição de frações ideais sobre o terreno (Lei n° 4.591/64, art. 2°, § 3°). 
O condômino pode transferir o direito de garagem a outro condômino independentemente da alienação da unidade, se não houver proibição (Lei n° 4.591/64, art. 2°, § 2°). 
A Convenção condominial ou a Assembléia podem proibir a locação da vaga de garagem em favor de pessoas estranhas ao condomínio (Enunciado n° 91, da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal). No silêncio, no entanto, é possível a locação, desde que respeitada a preferência em favor de outro condômino e, se houver mais de um condômino interessado na locação, a preferência em favor do possuidor (CC, art. 1.338).
Diante da independência e exclusividade da propriedade sobre as unidades, qualquer condômino é livre para aliená-la, sem necessidade de contar com a anuência dos demais condôminos (Lei n° 4.591/64, art. 4°, caput). Contudo, a alienação da unidade somente será eficaz relativamente ao condomínio se houver prova da quitação das obrigações do alienante junto ao condomínio (Lei n° 4.591/64, art. 4°, parágrafo único). Neste particular, como se trata de obrigação propter rem, qualquer dívida do alienante perante o condomínio será de responsabilidade do adquirente (CC, art. 1.345). 
Constituição - O condomínio horizontal (ou edilício) pode constituir-se: a) por destinação do proprietário do edifício; b) por incorporação imobiliária; c) por testamento. Para que possa ser constituído um condomínio edilício é mister que haja manifestação de vontade dirigida à adoção do regime da lei especial (e atualmente também do CC) sobre condomínio e incorporação imobiliária.
É possível que o dono de determinado terreno resolva construir um edifício sobre ele, dividindo-o em alguns apartamentos autônomos e, após a conclusão da obra, decida vender os apartamentos como unidades autônomas. Para tanto, será necessária a constituição do condomínio através do negócio de destinação do proprietário do edifício e, em seguida, a alienação das unidades de modo separado. 
A incorporação imobiliária é o negócio jurídico que permite a constituição do condomínio edilício, em queas futuras unidades são contratadas à venda ainda na planta. O incorporador se obriga a construir o edifício e a entregar, em condições de ocupação e habitação, a unidade que o adquirente se comprometeu a comprar.
Os negócios de constituição de condomínio edilício devem ser levados a registro no Cartório Imobiliário, deles constando a individualização de cada unidade, sua fração ideal sobre o terreno e partes comuns, e o fim a que as unidades se destinam (CC, art. 1.332; Lei n° 4.591/64, art. 7°). 
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 106 a 121. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 106 a 116.
- Código Civil. Arts. 1.314 a 1.346
- Filme: Minha mãe é uma peça o filme (2012)
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão objetiva:
(OAB FGV V EXAME UNIFICADO2011) Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. 
Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta.
(A) Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida condômina.
(B) Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido.
(C) Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local.
(D) Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da condômina, tampouco da atual administração do condomínio.
Avaliação
CASO CONCRETO
Homer mora em um condomínio no bairro Moinhos de Vento, em Porto Alegre (RS), seu apartamento tem 208 m² e o condomínio tem ampla área de lazer, com academia, playground para crianças e piscina. Homer é conhecido por todos como uma pessoa sedentária, não afeita a exercícios, assim não frequenta a piscina ou a academia do condomínio, ademais é solteiro e não teve prole. Em razão desta situação Homer procurou o Sr. Skinner, síndico do edifício, e exigiu que todas as despesas com academia, piscina e playground fossem retiradas de sua cota condominial, sob o argumento que não os utiliza. Homer está correto? Explique. 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 10
Condomínio
Tema
Condomínio e direitos reais sobre coisa alheia 
Palavras-chave
Condomínio. Conceito. Espécies. Aplicações.
Objetivos
a) Compreender a administração do condomínio edilício;
b) Entender como ocorre a formação e extinção do condomínio edilício;
c) Aprender sobre o condomínio urbano simples.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 4 CONDOMÍNIO E DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
4.1. Condomínio
4.1.2. Do condomínio edilício.
Procedimentos de Ensino
Nesta aula haverá prosseguimento do ensino do tema do condomínio no Direito das Coisas, identificando aspectos relativos à sua administração, bem como à sua extinção.
UNIDADE 4 ? CONDOMÍNIO E DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
4.1. Condomínio
4.1.2. Do condomínio edilício
Convenção condominial - É o ato-regra celebrado para o fim de se opor ao meio condominial ? condôminos, seus familiares, agregados, visitas e funcionários (porteiros, vigias) ? que contempla dos direitos e deveres recíprocos dos proprietários das unidades e, portanto, condôminos. 
Na sua formação, é negócio jurídico plurilateral. Após o registro, a Convenção se transforma em regra de direito, ou seja, torna-se a referência normativa no âmbito do condomínio. A Convenção condominial é oponível a todos aqueles que tenham contato com o condomínio, inclusive os futuros proprietários das unidades imobiliárias.
A Lei n° 4.591/64 tornou obrigatória a Convenção condominial, o que não ocorria no âmbito do Decreto n° 5.481/28, podendo ser feita por instrumento público ou particular. Deve, contudo, ser averbada no Registro de Imóveis para ser oponível a terceiros (Lei n° 4.591/64, art. 9°, § 1°; CC, arts. 1.333 e 1.334, § 1°). Se não for feita a Convenção, o condômino somente é obrigado a pagar as despesas condominiais.
A aprovação da Convenção condominial deve ser feita por, pelo menos, 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.
A proposta de alteração da fração ideal sobre o terreno e partes comuns depende da unanimidade (consenso) dos condôminos. 
O síndico é o administrador do condomínio (CC, art. 1.347; Lei n° 4.591/64, art. 22). O regimento interno do edifício regula do poder de polícia do síndico. Não é obrigatório, diversamente da Convenção condominial. O Regimento Interno deve ser aprovado em Assembléia condominial por maioria simples e, também através de tal quorum pode vir a ser alterado, salvo previsão expressa em sentido diverso na Convenção condominial.
Direitos e deveres dos condôminos - Há duas ordens principais de direitos e deveres dos condôminos: a) relativamente às unidades autônomas e independentes, objeto de propriedade exclusiva; b) relativamente às partes comuns, objeto do condomínio entre todos.
Quanto à unidade imobiliária, há propriedade exclusiva, mas ainda assim o proprietário se subordina à interdependência de várias partes do edifício, bem como à necessidade de coexistir com direitos iguais de outros condôminos relativamente às suas unidades, daí o surgimento de limitações especiais à propriedade no condomínio edilício.
Cada proprietário de unidade tem o poder de usá-la e fruí-la (como no exemplo do apartamento) conforme sua destinação como se fosse proprietário de coisa isolada. Assim, ele pode vender, locar, doar, dar em hipoteca o apartamento sem o consentimento dos demais condôminos (CC, art. 1.335, I; Lei n° 4.591/64, art. 19). 
Há, ainda, o direito dos condôminos de usar o vestíbulo, as escadas, os elevadores, os corredores, banheiros comuns, sendo indiferentes os valores e as dimensões da cada unidade (CC, art. 1.335, II). Cada condômino tem, também, o direito de votar nas assembléias e delas participar desde que esteja quite com as obrigações condominiais (CC, art. 1.335, III). A exigência da quitação das obrigações representa forma coercitiva imposta ao condômino para o fim de obrigá-lo ao adimplemento das contribuições condominiais.
Os deveres dos condôminos podem também se apresentar de duas ordens: a) deveres positivos; b) deveres negativos. 
Entre os deveres positivos está o principal que é a obrigação de cada condômino concorrer para as despesas do condomínio, tratando-se de obrigação propter rem (CC, art. 1.336, I), conforme a proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção. Há, ainda, o dever de arcar com as despesas de conservação do prédio, dos reparos necessários e das obras que interessam à estrutura integral da edificação ou a serviço comum (Lei n° 4.591/64, art. 12, § 4°). Para o fim de aprovação da realização de obras úteis, é necessárioo voto dos condôminos que representam a maioria das frações ideais; em se tratando de aprovação de obras voluptuárias, há a necessidade do voto de dois terços dos condôminos. 
No âmbito dos deveres negativos (de abstenção ou de não fazer), há alguns impostos por lei reputados de relevância: a) aqueles que decorrem das relações de vizinhança em geral; b) os que traduzem proibições relativas ao modo de uso da unidade e à uniformidade do imóvel, destacando-se a obrigação de não praticar ato que possa ameaçar a segurança da construção ou prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos outros condôminos (Lei n° 4.591/64, art. 10, III; CC, art. 1.336, II e IV), a obrigação de não introduzir modificações ou inovações que afetem a estética e a destinação do prédio (Lei n° 4.591/64, art. 10, I e II; CC, art. 1.336, II e III) e a obrigação de não embaraçar o uso das partes comuns pelos demais condôminos (Lei n° 4.591/64, art. 10, IV).
Uma das novidades introduzidas pelo CC de 2002 foi a previsão do denominado comportamento anti-social de um condômino a partir da constatação do descumprimento reiterado de deveres, revelando a insuportabilidade de seu procedimento ou maneira de agir. Assim, na hipótese de o condômino (ou possuidor) não cumprir reiteradamente os seus deveres, poderá ser-lhe imposta multa correspondente ao quíntuplo do valor mensal referente às contribuições condominiais, conforme a gravidade das faltas e sua reiteração, sem prejuízo da configuração da responsabilidade civil (CC, art. 1.337, caput).
Pode-se ainda ter a figura do condômino nocivo ou anti-social. Conduta anti-social é a que extrapola os padrões de normalidade e afronta os princípios éticos e os convencionalismos sociais, quando não configura práticas ilícitas (crimes, contravenções ou atos ilícitos). Questiona-se, neste caso, a respeito da possibilidade de haver interdição temporária do uso da unidade imobiliária ou, até mesmo a expulsão do condômino. Parcela da doutrina considera perfeitamente possível a aplicação de tais sanções desde que haja deliberação em assembléia, observado o devido processo legal para ser possível e legítima a aplicação da sanção. No entanto, tais sanções não encontram previsão no Direito brasileiro que, em razão de comportamento anti-social, somente admite a aplicação da multa no valor correspondente até o décuplo do valor da contribuição condominial mensal.
É obrigatória a contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro no edifício (CC, art. 1.346; Lei n° 4.591/64, art. 13). E, caso haja sinistro ? com destruição total ou considerável - haverá opção a ser decidida em assembléia: reconstrução ou venda do terreno (CC, art. 1.357; Lei n° 4.591/64, art. 14).
Administração - O condomínio edilício necessita de uma estrutura administrativa que permita seu funcionamento de modo a conciliar os interesses comuns dos condôminos e, simultaneamente, preservar a convivência harmônica e pacífica entre todos. Desse modo, a Lei n° 4.591/64 e o CC prevêem mecanismos e órgãos voltados à administração e gestão do condomínio.Destacam-se, nesse contexto, a Assembléia geral, o síndico e o Conselho Fiscal do condomínio. 
Assembléia geral - É o órgão deliberativo do condomínio, compreendendo todos os condôminos que, assim, deliberam pelo voto da maioria das frações ideais do terreno e das partes comuns (como regra), se a convenção não dispuser em sentido diverso (CC, arts. 1.349 a 1.355; Lei n° 4.5901/64, arts. 24 a 27). Para a instalação da reunião da Assembléia geral exige-se, no mínimo, metade das frações ideais em primeira convocação; em segunda convocação, poderá haver qualquer quorum para instalação. As deliberações deverão ser tomadas mediante a maioria de votos dos presentes na reunião, com exceção das matérias e assuntos que merecem quorum especial para deliberação. 
Síndico - É o administrador do condomínio, escolhido pela Assembléia dos condôminos, tendo função de órgão executor das deliberações assembleares (CC, art. 1.347; Lei n° 4.591/64, art. 22).
É possível que o síndico seja um condômino ou um estranho (Lei n° 4.591/64, art. 22, § 4°). Terá mandato de, no máximo, dois anos, sendo possível a reeleição caso não haja proibição na Convenção condominial. Ao final de cada exercício, o síndico deverá prestar contas da sua administração. O síndico poderá ser destituído antes do término do prazo em razão da prática de irregularidades, da não prestação de contas ou da ausência de administração adequada e conveniente do condomínio, desde que haja o voto da maioria absoluta dos membros da assembléia especialmente convocada para tal fim.
Conselho fiscal - O condomínio edilício poderá contar com um Conselho Fiscal, integrado por três membros eleitos pela Assembléia dos Condôminos, com atribuição de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. A constituição do Conselho Fiscal é facultativa.
O prazo do mandato dos conselheiros do Conselho Fiscal não pode ser superior a 2 (dois) anos (CC, art. 1.356). 
Incorporação imobiliária - Um dos modos de constituição do condomínio edilício é a incorporação imobiliária que, na realidade, é uma atividade econômica voltada à implementação de projetos de construção civil e efetivação de condomínio de prédios de apartamentos, casas, salas comerciais. Há um projeto empresarial de construção de edificação por unidade autônoma mediante oferta pública e indiscriminada. Trata-se de instituto regulado pela Lei n° 4.591/64.
Aspectos gerais - O negócio de incorporação imobiliária segue a regras especiais. Cuida-se de contrato complexo. A noção é a de que incorpora-se aquilo que ainda não está construído, ou não está pronto. 
Os incorporadores imobiliários podem ser o proprietário do terreno, o construtor e o corretor (Lei n° 4.591/64, art. 31), tendo a missão de realizar os contratos de compromisso ou de venda de frações ideais do terreno para o fim de ficarem vinculadas às unidades em edificações que ainda serão construídas. Há solidariedade legal entre os incorporadores (Lei n° 4.591/64, art. 31, § 3°).
Há várias obrigações legais do incorporador, iniciando-se com aquela referente ao arquivamento de vários documentos no Cartório Imobiliário para ser possível o início dos negócios relacionados às unidades autônomas (Lei n° 4.591/64, art. 32). Caso haja alguma intenção de se resguardar a respeito do insucesso da incorporação, deverão os incorporadores declarar o prazo de carência para possível desistência do empreendimento dentro do referido prazo (Lei n° 4.591/64, arts. 32, ?n? e 34).
O incorporador deverá também, dentro do prazo de 45 (quarenta e cinco) dias a contar do termo final do prazo de carência, celebrar o contrato referente à fração ideal de terreno e o contrato de construção, além de elaborar a minuta da Convenção de Condomínio (Lei n° 4.591/64, art. 35).
Multipropriedade imobiliária - O termo ?multipropriedade? é utilizado para designar, genericamente, ?a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.? Há, assim, duas observações: multipropriedade como direito que pode ser perpétuo quanto à duração, embora temporário quanto ao seu exercício. 
Há uma pluralidade de direitos individuais sobre a mesma base material, dividida em tempo, provocando uma impressão imediata de múltiplos domínios, sucessivamente encadeados e decorrentes da divisão modular.
Dentro das espécies de multipropriedade avulta a multipropriedade imobiliária: diversos proprietários repartem o aproveitamento econômico de certo imóvel em turnos intercorrentes - normalmente semanas anuais -, destinando-os discriminadamente a cada um dos titulares, com exclusividade e caráter perpétuo, de tal sorte que a cada multiproprietário corresponda o direito de aproveitamento econômico de uma fração espaço-temporal, incidente sobre determinada unidade imobiliária em período certo do ano, sem o concurso dos demais.
A titularidadede numerosos direitos sobre um mesmo complexo imobiliário abre o mercado a estratos sociais sem recursos para a aquisição de imóvel unifamiliar, sobretudo em termos de casa de férias.
Os aspectos da multipropriedade sugeriram aos operadores do Direito sua qualificação como condomínio ordinário, formado em cada apartamento pelo conjunto dos titulares dos cinqüenta e dois turnos (um para cada semana do ano), e regido por regulamento interno que atribui aos consortes (ditos multiproprietários) a utilização individual e exclusiva das unidades habitacionais, cada qual a seu tempo. Na multipropriedade, busca-se oferecer a cada titular um direito de natureza real, perpétuo e exclusivo, que incide sobre o bem jurídico de maneira plena, no âmbito da fração temporal que lhe é deferida (aspecto funcional).
Outras manifestações condominiais - Além do condomínio edilício, há outras situações condominiais concebidas através de estruturação jurídica em razão da autonomia privada. São outras formas segundo as quais há a estruturação do compartilhamento de poderes dominiais sobre diversos bens.
Shopping centers - No âmbito da estruturação jurídica dos shopping centers, há a possibilidade da constituição de um condomínio em que as unidades autônomas ? lojas ? são de propriedade exclusiva dos seus titulares, em harmonia com o condomínio sobre as partes comuns da construção referente ao shopping center. Há, assim, a figura do administrador que cobra taxas de manutenção e administração, além de prestações periódicas referentes às despesas. Há, no entanto, a possibilidade de instituição do shopping center como objeto de propriedade individual em favor de uma pessoa (física ou jurídica) na condição de empreendedora da atividade que será o responsável pela concepção e execução do complexo mercadológico previamente planejado com a formalização de contratos sui generis relacionados à locação (ou cessão de uso) dos espaços em shopping center. Neste caso, não haverá condomínio. 
Na hipótese de a organização do shopping center tomar a forma de condomínio, é possível que os condôminos resolvam exercer atividades de venda de produtos ou prestação de serviços com seu desenvolvimento em lojas próprias.
Clubes de campo - Combina-se aqui a circunstância de haver propriedade exclusiva sobre a unidade habitacional e a co-propriedade sobre as áreas comuns de lazer como piscinas, quadras esportivas. Nesta hipótese, há a figura do administrador que fará às vezes do síndico.
Cemitérios - Mais recentemente, alguns cemitérios privados foram concebidos como modalidade especial de condomínio. Neste caso, há propriedade exclusiva e individual sobre os jazigos e condomínio sobre as áreas de uso comum com a correspondente fração ideal a cada condômino, sendo possível a cobrança de uma tarifa periódica para fazer frente às despesas de conservação do jazigo e das partes comuns. 
Extinção - O condomínio poderá ser extinto quando o prédio ameace ruína ou destruição. Em tal hipótese, caberá à Assembléia deliberar sobre o futuro do condomínio ? reconstrução ou venda. Na hipótese de se optar pela reconstrução, os custos podem ser altos, daí a possibilidade do condômino que não concordar, poder alienar os direitos referentes ao seu imóvel aos demais condôminos. Na hipótese de o condomínio ser extinto em razão de desapropriação, o valor correspondente à indenização será dividido na proporção dos valores das unidades imobiliárias que anteriormente existiam.
4.1.3. Do condomínio de lotes e do condomínio urbano simples
Ambos os institutos foram formalmente previstos na Lei n. 13.465/2017, sendo que o condomínio de lotes foi objeto de previsão no Código Civil no art. 1.358-A, quando em determinado terreno pode haver partes designadas de lotes para serem objeto de propriedade exclusiva e outras áreas que serão de propriedade comum dos condôminos.
No que se refere ao condomínio urbano simples, o tratamento normativo é dado nos arts. 61 a 63, da Lei n. 13.465/17, nos casos em que no mesmo imóvel houver construções de casas ou de cômodos, com discriminação na matrícula do Registro Imobiliário da parte do terreno ocupada pelas edificações, das partes de utilização exclusiva e das áreas qaue constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si. Aplicar-se-á no que couber ao condomínio urbano simples o tratamento do Código Civil sober o condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358). 
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 121 a 122. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 121 a 122
- Código Civil. Arts. 1.347 a 1.358-A
Avaliação
CASO CONCRETO 10
A lei n.º 13.465 de 2017 implementou alterações no âmbito do Direito das Coisas, entre elas o Condomínio de lotes. Pesquise artigos que tratam do tema e demonstre a necessidade ou não deste instituto, ou se esta situação já tinha amparo no Direito brasileiro.
Considerações Adicionais
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 11
Direitos reais sobre as coisas alheias
Tema
Os direitos reais sobre as coisas alheias 
Palavras-chave
Coisa alheia. Superfície. Usufruto. Uso. Habitação. Aquisição.
Objetivos
a) Compreender a estrutura dos direitos reais sobre coisa alheia;
b) Analisar cada um dos institutos de direitos reais sobre coisa alheia;
c) Entender a aplicação dos direitos reais sobre coisa alheia.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 4 CONDOMÍNIO E DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
4.2 Dos direitos reais sobre coisa alheia
4.2.1 Direito real de superfície
4.2.2 Do direito real de usufruto
4.2.3 Do direito real de uso e de habitação
4.2.4 Do direito real de aquisição: direito real do promitente comprador
Procedimentos de Ensino
Nesta aula haverá início do estudo sobre direitos reais sobre coisa alheia no Direito das Coisas, identificando aspectos relativos aos direitos de gozo ou fruição, bem como o único direito real de aquisição. 
UNIDADE 4 – CONDOMÍNIO E DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
4.2. Dos direitos reais sobre coisa alheia
Conceito e espécies - O CC enuncia, expressamente, os direitos reais sobre coisa alheia no art. 1.225, II a XIII – superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticreses, concessão de uso especial para fins de moradia, concessão de direito real de uso e a laje -, mas não impede que outros textos legais também apontem outros direitos reais. Podem ser apontados, entre outros, o compromisso de compra e venda, a cessão e a promessa de cessão do compromisso de compra e venda previstos nos arts. 22, do Decreto-Lei n° 58/37, e 25, da Lei n° 6.766/79, a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares prevista nos arts. 7° e 8°, do Decreto-Lei n° 271/67, e a alienação fiduciária em garantia tratada no art. 1°, do Decreto-Lei n° 911/69 e na Lei n° 9.514/97. 
Classificação: a) direito sobre coisa própria; b) direitos reais sobre coisa alheia. O primeiro consiste na situação jurídica proprietária – ou o direito de propriedade na terminologia mais conhecida – que, na realidade, tradicionalmente foi considerado o direito real pleno (ou direito real por excelência) eis que nele se reúnem os vários poderes reconhecidos no segmento dos Direitos Reais. Os direitos reais sobre coisa alheia eram tradicionalmente denominados também de direitos reais limitados para se fazer a distinção do direito de propriedade. Conceitua-se direito real sobre coisa alheia como o direito de senhorio que confere ao seu titular poder imediato sobre a coisa de propriedade de outrem, com exclusão das demais pessoas.
Ao ser comparado com o texto do CC de 1916 (art. 674), o CC de 2002 apresenta algumas importantes novidades: a) excluiu a enfiteuse e a renda constituída sobre imóvel do rol dos direitos reais sobre coisa alheia; b) manteve a disciplina do Código de 1916 relativamente aos imóveis em regime enfitêutico que já existiam como tal (art. 2.038); c) inseriuo direito de superfície, o direito real de aquisição e a propriedade fiduciária no rol dos direitos reais. Mais recentemente houve a inclusão formal do direito real de laje por força da Lei n. 13.465/17. 
Características: a) a seqüela, eis que o direito real adere imediatamente à coisa, acompanhando-a aonde quer que ela se encontre, e com quer que ela se encontre; b) a preferência, mais associada aos direitos reais de garantia, atribuindo primazia ao credor de obter o pagamento de seu crédito com o valor do bem aplicado à sua satisfação; c) a tipicidade, o que significa afirmar que somente são direitos reais aqueles previstos em lei. Daí a enunciação exaustiva dos direitos reais que, portanto, são numerus clausus no Direito brasileiro. 
Espécies - No segmento dos direitos reais sobre coisa alheia há alguns critérios de classificação que se revelam úteis e importantes para melhor compreensão do tema.
A principal classificação leva em conta a finalidade do direito real sobre coisa alheia. Assim, os direitos reais podem ser classificados em: a) direitos de uso e fruição (ou gozo), que atribuem ao seu titular parcela dos poderes dominiais, em especial as faculdades de usar e fruir a coisa, destacando-as, total ou parcialmente, do proprietário – usufruto, uso, habitação, superfície; b) direito de aquisição, que atribui ao seu titular o poder de exigir a transferência da propriedade de determinada coisa uma vez atendidos certos requisitos previstos na lei. – decorrente do compromisso de compra e venda de imóvel; c) direitos de garantia, que reforçam o cumprimento de determinada obrigação, atribuindo ao seu titular vantagens relativamente ao valor econômico e patrimonial da coisa objeto da garantia – penhor, hipoteca e anticrese. 
Outra classificação importante no âmbito dos direitos reais sobre coisa alheia leva em conta a natureza do objeto. Assim, os direitos reais sobre coisa alheia se dividem em: a) direitos imobiliários; b) direitos mobiliários. Há diferenças quanto aos modos de aquisição, transferência e perda de tais direitos, ao conteúdo (efeitos), entre outros aspectos, relacionados aos direitos reais sobre coisa alheia. A superfície é direito real imobiliário, por exemplo, ao passo que o usufruto pode incidir sobre bem móvel ou bem imóvel. 
Há, ainda, a classificação dos direitos reais limitados em: a) direitos sobre a substância; b) direitos sobre o valor. Tal classificação, na realidade, quase reproduz a primeira, eis que há direitos reais que retiram alguma utilidade do direito de propriedade, tal como o usufruto, enquanto outros direitos reais não impõem limitação ao uso, fruição, disposição ou poder de reivindicar, mas atuam sobre o valor econômico da coisa – daí a possibilidade da alienação da coisa para fins de satisfação do crédito garantido pelo direito real.
Finalmente, o terceiro critério de classificação divide os direitos reais sobre coisa alheia em: a) direitos principais – aqueles que existem independentemente de outros direitos; b) direitos acessórios – os que somente existem em razão de outro direito dito principal. Os direitos reais de garantia, por exemplo, são direitos acessórios eis que somente são constituídos e existem em razão de um direito de crédito que, portanto, é reputado principal. 
Função social - A noção de função social não se restringe à propriedade e à posse. Com fundamento nas transformações operadas no sistema jurídico em razão das mudanças sociais, econômicas e políticas na civilização humana, é importante identificar o papel não mais apenas individual que os direitos reais sobre coisa alheia desempenham na contemporaneidade. 
4.2.1. Direito real de superfície
Uma das grandes novidades advindas com o CC de 2002 foi o direito de superfície, previsto no art. 1.225, II, como direito real. Há, atualmente, duas referências normativas acerca do direito de superfície no Brasil: a) a Lei n° 10.257/01 (Estatuto da Cidade), arts. 21 a 24; b) o CC de 2002 (arts. 1.369 a 1.377), a que já se aludiu. Considera-se o direito de superfície como instrumento apto ao cumprimento da função social dos direitos reais, harmonizando os interesses do proprietário do terreno com os interesses de outras pessoas que podem dinamizar o imóvel objeto da superfície.
No caso brasileiro, pode-se conceituar o direito de superfície como o direito real autônomo e temporário de fazer ou manter construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio; é, ainda, a propriedade - separada do solo - dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente de aquisição feita ao dono de solo de construção ou plantação nele existente. 
A respeito do direito de superfície, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) o prevê no ordenamento jurídico brasileiro no que concerne aos imóveis urbanos como um dos instrumentos jurídicos de ocupação e uso do solo urbano, sendo que o CC de 2002 também o incluiu entre os direitos reais sobre coisa alheia.
A partir do conceito apresentado, é importante apontar alguns aspectos característicos da relação: a) autonomia do ius superficiei (da concessão para construir ou plantar) diante dos outros direitos reais limitados: “ é o direito real autônomo ...”; b) a concessão para construir ou plantar, em si mesma: “...direito de fazer construção ou plantações sobre ou sob terreno alheio...”; c) a propriedade separada superficiária: “...é a propriedade - separada do solo - dessa construção ou plantação ...”; d) a propriedade separada superficiária, gerada por cisão: “... bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente”. 
Características - Em razão do direito de superfície pode haver a propriedade superficiária mediante a separação do direito de construir da propriedade do terreno, já que quem constrói é o que recebe a concessão (superficiária). Com a edificação, identificam-se duas propriedades: a propriedade do terreno titularizada pelo concedente, e a propriedade da construção (propriedade superficiária) titularizada pelo concessionário superficiário. O direito de superfície derroga o princípio da acessão. Uma expansão da propriedade do dominus soli acontecerá, abrangendo a coisa superficiária, no momento da expiração do termo previsto no negócio superficiário. O domínio do titular do direito de superfície sobre a coisa superficiária é, em princípio, resolúvel, existindo enquanto exista o direito de superfície. 
A propriedade superficiária, gerada pela realização de construção ou plantação, bem como decorrente de cisão, é propriedade imobiliária, sujeita aos princípios reguladores desta, atendidas as peculiaridades da relação superfíciária. Tal propriedade é transferível inter vivos e causa mortis, hipotecável, não se extingue pelo não-uso (na visão tradicional) e é tutelada pelas ações possessórias e petitórias. 
Quanto aos efeitos do direito de superfície, podem ser enunciados os seguintes: a) o concedente conserva o direito de utilizar o imóvel de forma compatível com a limitação que lhe produz a existência do direito real em favor de outrem: pode assim exercer os seus direitos de proprietário no subsolo, no espaço aéreo e na parte remanescente do solo de sua propriedade; b) o concedente tem o direito de receber o solarium ou pensão superficiária na forma ajustada (tal renda não é da essência do negócio, podendo não existir ), e para que a concessão seja a título oneroso é preciso que tenha sido pactuada nesses termos; c) no direito de superfície temporário, o proprietário tem o direito de ver a coisa superficiária ingressar em seu patrimônio, com ou sem indenização, ou seja, a aquisição do bem superficiário se dá de pleno direito; d) há direito de preferência do dominus soli no caso de venda ou dação em pagamento do direito de superfície, seja como direito de construir (ou plantar), seja como propriedade separada superficiária; e) o proprietário do solo tem o direito de promover a resolução do direito de superfície antes do advento do termo, se o superficiário der ao solo destinação diversa da previstano título; f) o superfíciário tem o direito de gozo do solo alheio e a propriedade da coisa superficiária; g) o concessionário tem a faculdade de transferir inter vivos ou causa mortis o seu direito de superfície, seja a concessão para construir ou plantar, seja a propriedade sobre a coisa superficiária; h) o superficiário tem a faculdade de hipotecar de maneira ampla o direito (de superfície), enquanto concessão de construir ou plantar, ou a propriedade separada superficiária; i) no caso de direito de superfície onerosa, está obrigado a pagar o solarium (renda ânua acordada ou em valor único) ou a pensão superficiária na forma avençada; j) o superficiário poderá reconstruir a coisa superficiária, no caso de seu perecimento, enquanto durar o direito de superfície, respondendo pelos encargos e tributos que incidirem sobre o solo enquanto durar o direito de superfície. 
Tratamento normativo - O direito de superfície foi admitido no Direito brasileiro até o advento da Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864. Antes da vigência do CC de 1916, já prevalecia a teoria do numerus clausus em matéria de enunciação legal dos direitos reais. O CC de 1916 não contemplou o direito de superfície: diante da omissão do texto codificado, outra não podia ser a conclusão, entre nós, de que não existia no ordenamento o direito de superfície. 
A Lei nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade - reintroduziu o direito de superfície no Direito brasileiro, prevendo-o como um dos institutos jurídicos que devem servir de instrumento da política urbana. O CC de 2002 prevê o direito de superfície expressamente nos artigos 1.369 a 1.377. 
Há direitos e obrigações referentes ao superficiário e ao concedente. Assim, o superficiário tem o direito de ser imitido na posse do terreno, tem o poder de construir ou plantar; pode adquirir a propriedade do bem objeto do implante; deve conservar o bem superficiário; efetuar o pagamento dos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel; conceder direito de preferência ao concedente (fundieiro); entregar a construção ou plantação ao fundieiro uma vez encerrado o período de duração do direito de superfície; pagar o valor correspondente ao solarium se tiver sido convencionado. 
Extinção – Ocorre com: a) o advento do termo, ou seja, expirada a concessão, também se extingue a propriedade separada superficiária; b) pelo descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário, quando a resolução do direito for a conseqüência prevista (CC, art. 1.374; Lei n° 10.257/01, art. 24, § 1°); c) pelo não exercício do direito de construir ou plantar dentro do prazo legalmente assinalado (não-uso); d) pelo abandono.
4.2.2. Direito real de usufruto 
O usufruto é um direito de compreensão geral, abrangente de todo valor econômico da coisa compatível com a conservação da nua propriedade. Abrange a possibilidade de extração e aproveitamento da coisa, seus frutos e utilidades. O usufrutuário sempre teve a obrigação de conservar a coisa para restituí-la ao titular do direito de propriedade quando da extinção do usufruto. Daí o conceito de usufruto como o direito real temporário de desfrutar o objeto na totalidade de suas relações, sem lhe alterar a substância. 
Natureza jurídica e características - O usufruto é direito real sobre coisa alheia, assegurando ao usufrutuário os poderes de usar e fruir (utilizar) a coisa diretamente, opondo-se erga omnes. 
É, ainda, direito temporário, já que não pode ser prolongado além da vida do usufrutuário (usufruto vitalício), sendo admitida duração menor do que a vida do beneficiário. É direito personalíssimo, em regra, e, por isso, intransmissível, embora seu exercício possa ser transferido (CC, art. 1.393). É nula a cláusula instituidora de usufruto em segundo grau, mas não há impedimento à instituição de usufruto simultâneo em favor de duas ou mais pessoas. 
Sujeitos: o nu-proprietário e o usufrutuário. O nu-proprietário é o dono do bem que é dado em usufruto a outro. Sua propriedade fica exaurida eis que ele perde, ainda que temporariamente, seus principais atributos e poderes. O usufrutuário, por sua vez, é aquele a quem é concedido o direito real de usufruto. 
Objeto: o usufruto pode recair sobre coisa imóvel, móvel, patrimônio (CC, art. 1.390) ou direito. Quanto aos bens imóveis, para que seja instituído usufruto é necessário que haja o registro do negócio no Cartório Imobiliário (CC, art. 1.391). É fundamental que relativamente aos móveis, estes não sejam fungíveis e consumíveis, salvo no denominado quase-usufruto (ou usufruto impróprio) que se refere ao valor da coisa. Relativamente ao usufruto sobre direitos é necessário, em primeiro lugar, que o direito seja transmissível, eis que ocorre transferência de algumas faculdades relativas à titularidade do bem. Há as seguintes espécies: a) usufruto de créditos; b) usufruto de empresa; c) usufruto de valores.
Espécies - A doutrina costuma classificar as espécies de usufruto de acordo com alguns critérios tradicionalmente aceitos. Assim, quanto ao modo de constituição do usufruto, podem ser enunciados os seguintes tipos: a) usufruto voluntário, ou seja, aquele decorrente de negócio jurídico (unilateral – como o testamento -, ou bilateral – como contrato); b) usufruto legal, ou seja, o previsto na lei em favor de determinadas pessoas por circunstâncias relevantes reconhecidas na lei, como por exemplo o usufruto dos bens dos filhos menores em favor dos pais que titularizem o poder familiar, e o revogado usufruto vidual previsto no art. 1.611, § 2º, do Código Civil de 1916 (além do correspondente usufruto em favor do companheiro sobrevivente – Lei n° 8.971/94, art. 2°). Um caso de usufruto legal é o previsto no art. 231, § 2°, da Constituição Federal, ou seja, o usufruto reconhecido em favor dos índios sobre as terras que tradicionalmente ocupam. 
Quanto ao objeto, o usufruto se classifica em: a) usufruto próprio, ou seja, aquele que tem por objeto coisas que podem e devem ser conservadas para serem restituídas quando do término do usufruto; b) usufruto impróprio (ou quase-usufruto), a saber, aquele que incide sobre coisas consumíveis e fungíveis. 
Relativamente à extensão do usufruto, podem ser enunciados os seguintes tipos: a) usufruto universal (o que incide sobre todo o patrimônio); b) usufruto a título universal (o que incide em uma cota-parte do patrimônio); c) usufruto a título singular (tem por objeto coisa ou coisas individualizadas e determinadas). 
Modos de constituição - O usufruto pode se constituir por determinação legal, pela vontade humana ou pela usucapião. 
O usufruto legal, em regra, tem por fundamento relação de Direito de Família, como no exemplo do usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores enquanto estiverem na titularidade e exercício do poder familiar. O usufruto voluntário tem como título um negócio jurídico (bilateral ou unilateral, inter vivos ou causa mortis), devendo ser identificado o modo de sua constituição. O negócio jurídico que serve de título para a constituição do usufruto denomina-se concessão. A constituição voluntária opera-se mediante alienação ou retenção (instituição ou reserva de usufruto). Já o usufruto adquirido por usucapião é admitido em consonância com os requisitos reconhecidos em geral para a ocorrência da usucapião de direitos reais. Alguns autores consideram tal hipótese como de usucapião misto para fins de constituição do usufruto.
Direitos e deveres do usufrutuário - Os direitos e deveres do usufrutuário e do nu-proprietário representam o conteúdo do direito real de usufruto, ou seus efeitos. 
Direitos: o de possuir a coisa, de fruir as suas utilidades (usar), de perceber os frutos que ela produza (fruição ou gozo), de administrá-la e de ceder o exercício do usufruto.
Deveres: são anteriores, simultâneos e posteriores ao direito de usufruto. 
No âmbito dos deveres anteriores, o usufrutuário é obrigado a: a) inventariar os bens que receber, determinando o estado em que se encontram, de modo a prevenir disputas e litígios no momento da restituição dos bens; b) dar cauçãode lhes velar pela conservação e entregá-los uma vez findo o usufruto, caso haja exigência do proprietário. A caução pode ser real ou fidejussória. Caso seja exigida, mas não venha a ser prestada caução, o usufrutuário perderá a administração da coisa (CC, art. 1.401). A caução, apesar de ser considerada dever anterior, pode ser prestada a qualquer tempo durante o usufruto. É dispensada a caução quando se referir à reserva do usufruto, quando o então proprietário doa o bem reservando para si o usufruto (CC, art. 1.400, parágrafo único). Também nos casos de usufruto vidual (CC de 1916, art. 1.611, § 1°) e em favor do companheiro sobrevivente (Lei n° 8.971/94, art. 2°), dispensava-se a prestação de caução. 
Os deveres simultâneos ao usufruto são: a) de conservar a coisa, de modo que ela sja restituída no estado em que foi recebida (CC, art. 1.403, I); b) de fazer as reparações ordinárias (CC, art. 1.404); c) de pagar certas contribuições (obrigações propter rem), como as pensões, os impostos e os foros devidos em razão da posse ou rendimento da coisa (CC, arts. 1.403, II e 1.407). Há novidade introduzida no CC de 2002 quanto à possibilidade de o usufrutuário realizar as reparações extraordinárias e que eram indispensáveis à conservação da coisa e, posteriormente, cobrar os valores gastos com tais reparações (CC, art. 1.404, § 2°). As reparações extraordinárias incumbem ao nu-proprietário e, por isso, ela será cobrado nas circunstâncias acima mencionadas. 
O dever posterior do usufrutuário é o de restituir a coisa objeto do usufruto quando da sua extinção. Uma vez extinto o direito de usufruto, a posse (poder físico) direta do bem volta para o proprietário, sendo que a coisa deve ser restituída no mesmo estado em que foi recebida. 
Extinção - Há vários modos de extinção do direito real de usufruto, sendo que uma das classificações os distingue em razão da pessoa do sujeito do direito, do objeto e da relação jurídica.
Os modos de extinção do usufruto em razão do sujeito são: a) a renúncia do usufrutário, o que pressupõe manifestação expressa de vontade (CC art. 1.410, I); b) morte do usufrutuário na hipótese do usufruto vitalício ou mesmo antes do advento do termo estabelecido (CC, art. 1.410, I), lembrando-se que não se admite o usufruto em segundo grau; c) a culpa do usufrutuário quanto ao inadimplemento da sua obrigação de conservação da coisa dada em usufruto (CC, art. 1.410, VII), deixando que o bem se deteriore ou fique arruinado, sem fazer os reparos ordinários necessários.
Os modos de extinção do usufruto em razão do objeto são: a) destruição da coisa, eis que o direito fica sem objeto (CC, art. 1.410, V); b) desapropriação, quando se dá modificação qualitativa do usufruto. Caso ocorra destruição parcial, não haverá extinção do direito de usufruto, mas apenas modificação quantitativa. Pode, ainda, verificar-se a sub-rogação em razão da destruição da coisa por incêndio ou outro evento, quando houver reconstrução ou pagamento do valor do seguro. 
Relativamente à circunstância de repercussão na relação jurídica, são modos de extinção do usufruto: a) a consolidação, ou seja, a reunião na mesma pessoa das condições de proprietário e de usufrutuário (CC, art. 1.410, VI); b) o termo de sua duração ou a cessação do motivo que havia lhe dado causa (CC, art. 1.410, II e IV); c) inércia do titular, a saber, o não uso ou a não fruição (CC, art. 1.410, VIII). Neste último caso, considera-se que a aferição deve ser casuística, não tendo como referência o prazo de 10 (dez) anos referente à extinção da servidão (CC, art. 1.389, III). Neste sentido, foi aprovado o Enunciado n° 252, da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “Art. 1.410: A extinção do usufruto pelo não-uso, de que trata o art. 1.410, inc. VIII, independe do prazo previsto no art. 1.389, inc. III, operando-se imediatamente. Tem-se por desatendida, nesse caso, a função social do instituto”. Cuida-se de realmente reconhecer que o não cumprimento da função social do usufruto acarretará a extinção do próprio direito real, e não apenas atuará no campo da ineficácia ou da criação de exceção material em favor do efetivo possuidor, cumpridor da função social da posse. 
4.2.3. Direito real de uso e de habitação
Direito de uso - Outros dois direitos reais sobre coisa alheia também considerados no Direito brasileiro são o direito real de uso e o direito real de habitação.
Noções gerais - O direito real de uso confere ao seu titular a faculdade de, temporariamente, retirar a utilidade que a coisa possa fornecer nos limites das necessidades da pessoa e da família do usuário (CC, art. 1.412). Cuida-se dos poderes de usar e desfrutar a coisa, limitados às necessidades familiares que são transferidos ao usuário.
Atualmente, o usuário não apenas tem o poder de usar a coisa alheia, como também perceber seus frutos se só dessa forma houver utilidade prática. O direito real de uso é indivisível e incedível.
Atualmente, a concessão de uso vem reconhecida também no art. 1.225, XII, do CC, ao se referir à concessão de direito real de uso (com base na Lei n° 11.481/07 que inseriu tal inciso no CC).
Em razão da MP n° 2.220, de 04.09.2001, houve a regulamentação da concessão de uso especial para fins de moradia em favor da pessoa que, em 30.06.2001, já possuía como seu, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, até duzentos e cinqüenta metros quadrados, imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural (art. 1°). Tal direito não se confunde com o direito real de uso do CC, daí a expressa inclusão do inciso XI ao art. 1.225, para arrolar entre os direitos reais a concessão de uso especial para fins de moradia (com base na Lei n° 11.481/07 que inseriu tal inciso no CC).
Sujeitos: o usuário como seu titular, e o proprietário que fica temporariamente privado de alguns dos poderes dominiais. O usuário necessariamente deve ser pessoa física devido à própria medida do direito real de uso, a saber, a fruição na medida das necessidades pessoais do usuário e de seus familiares. Logo, não há direito real de uso que possa ser instituído em favor de pessoa jurídica. Objeto: bens imóveis ou bens móveis.
Constituição, direitos e obrigações - Pode ser constituído tendo como título o negócio jurídico bilateral ou unilateral, por ato inter vivos ou causa mortis. Como são aplicadas as regras do usufruto em relação ao direito real de uso, admite-se que sua aquisição também ocorra através da usucapião.
Ao usuário corresponde não apenas o ius utendi (direito de usar a coisa alheia sem percepção de seus frutos). Também tem o direito de perceber os frutos quantos bastem às suas necessidades e de sua família, e tem o direito de administrar a coisa. A exemplo do usufruto, o uso é direito personalíssimo e, desse modo, intransmissível não apenas o próprio direito como também o seu exercício.
Extinção - Pelos mesmos modos que extinguem o usufruto. Há, todavia, um modo peculiar de extinção do direito real de uso consistente na cessação da necessidade pessoal que justificou a constituição do próprio direito.
Direito real de habitação - O direito real de habitação, por sua vez, é o uso mais reduzido, ou seja, é o uso gratuito de casa de morada. Nos termos do art. 1.414, do CC, a habitação consiste no direito real de uso relacionado à moradia gratuita em casa alheia, caso em que o titular não pode ceder o próprio direito, nem seu exercício.
Noções gerais - Na realidade, o direito real de habitação é o direito real de uso mais reduzido, ou qualificado pela finalidade de moradia. Trata-se do poder temporário de morar em unidade residencial, gratuitamente, reconhecido em favor do titular acompanhado com os integrantes de sua família. Por isso, seu objeto é bem imóvel destinado à moradia (casa ou apartamento), sem cobrança de qualquer importância a título de suposta retribuição.
Constituição, direitos e deveres - Atribui-se ao habitador o direitopersonalíssimo e temporário de residir em imóvel de natureza urbana, aplicando-se subsidiariamente a disciplina legal do usufruto. O direito real de habitação é o uso limitado, ou seja, uma espécie de direito real de uso. Não pode haver transmissão do direito de habitação ou do seu exercício a qualquer pessoa. O exercício se dá pela residência na casa de propriedade de outrem, não podendo ser desviada sua finalidade. 
O CC trata do direito real de habitação no art. 1.831 em favor do cônjuge sobrevivente, mas não limita o regime de bens, atendendo à reivindicação antiga da doutrina. O objetivo é assegurar a moradia ao cônjuge sobrevivente que dela poderia ser privado se não fosse o direito real de habitação. A Lei nº 9.278/96, no art. 7º, parágrafo único, também instituiu o direito real de habitação em favor do companheiro sobrevivente e, nesta parte, equiparou os institutos do casamento e do companheirismo no campo do Direito das Sucessões. 
O CC de 2002 não previu o direito real de habitação em favor do companheiro sobrevivente, mas como inexiste incompatibilidade entre a regra contida na lei de 1996 e o atual Código, deve-se considerar a manutenção do direito real de habitação em favor do companheiro supérstite. 
Extinção - Pelos mesmos modos que extinguem o uso e o usufruto. Um modo peculiar de extinção é o desaparecimento da necessidade de moradia no imóvel.
4.2.4. Direito real de aquisição: direito real do promitente comprador
Noções gerais - Além das espécies de direitos reais relacionados ao uso e fruição e atinentes à garantia de uma obrigação, o Direito brasileiro também conhece outro tipo de direito real que se funcionaliza a permitir a aquisição da propriedade ou titularidade de determinado bem. Cuida-se do direito real de aquisição. 
Conceito: direito real sobre coisa alheia atribuído ao compromissário (ou cessionário do compromisso), em razão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, sem cláusula de arrependimento, registrado no Cartório Imobiliário, não permitindo a disposição do bem pelo compromitente e, autorizando a adjudicação compulsória uma vez cumpridas as obrigações do compromissário caso não seja celebrado contrato de compra e venda que sirva de título para aquisição da propriedade. 
Compromisso de compra e venda - De relevo se faz distinguir a promessa do compromisso de venda. A promessa de compra e venda consiste em contrato preliminar segundo o qual as partes assumem a obrigação recíproca de contratar futuramente a compra e venda do bem. Assim, a prestação assumida por ambos os contratantes é contratar a compra e venda (obrigação de fazer). O compromisso de venda (ou promessa irretratável de venda) é negócio jurídico introduzido no Brasil para proteger os interesses das pessoas de poucos recursos que adquiriam imóveis loteados à prestação. Cuida-se de contrato em que as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um imóvel mediante a reprodução do consentimento em título hábil. ]
Na hipótese do contrato de compromisso de compra e venda, seu registro no Cartório imobiliário atribui ao compromissário (promitente comprador) um direito real de aquisição denominado direito do promitente comprador (CC, art. 1.225, VII). 
Todos os elementos da compra e venda devem constar do compromisso de compra e venda, motivo pelo qual tal contrato não pode ser classificado como contrato preliminar. De acordo com o art. 22, do Decreto-Lei nº 58/37, o compromisso é contrato e não pré-contrato, gerando dois efeitos principais: a) efeito obrigacional, a saber, o promitente vendedor deve outorgar a escritura definitiva; b) efeito real, ou seja, com o registro do compromisso no Cartório imobiliário atribui-se direito real de aquisição oponível erga omnes (CC, art. 1.417). A adjudicação compulsória é a forma de execução judicial da obrigação pessoal de conferir ao compromissário comprador o título definitivo de transmissão da propriedade (CC, art. 1.418; Decreto-Lei n° 58/37, art. 16, § 2°). 
Apesar do exposto, para o fim de ser obtida a aquisição da propriedade do imóvel, há duas alternativas: a) a celebração do contrato de compra e venda, através de escritura pública como regra (CC, art. 108) com o registro do contrato no Cartório Imobiliário; b) a sentença constitutiva da adjudicação compulsória, em que o juiz supre a falta de manifestação de vontade do compromitente e, assim, determina o registro do nome do compromissário como novo proprietário do imóvel.
Extinção - Na eventualidade de o compromissário não apresentar condições de cumprir suas obrigações contratuais – mesmo que tenha havido o registro do compromisso no Cartório Imobiliário -, poderá ser rescindido o contrato celebrado e, conseqüentemente, ser determinado o cancelamento do registro anteriormente feito. Caso o compromissário tenha realizado alguma construção no terreno, terá direito à indenização em razão de se tratar de possuidor de boa fé até a rescisão contratual. Nem é possível a dispensa do direito à indenização (Lei n° 6.766/79, art. 34). 
Se houver sido cancelado o registro do loteamento no Cartório Imobiliário, o titular do direito real de aquisição tem como reaver de volta a quantia já paga (soma das prestações pagas), acrescida de juros estipulados contratualmente, devendo restituir a posse do bem ao compromitente.
O compromisso de venda ainda se extingue: a) pela execução voluntária, com a celebração do contrato de compra e venda e conseqüente registro imobiliário; b) pela execução específica, a saber, a adjudicação compulsória; c) pela resolução; d) pela dissolução por mútuo consentimento.
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 122 a 136. 
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 122 a 136.
- Código Civil. Arts. 1.369 a 1.377 e Arts. 1.390 a 1.418.
- Vídeo: https://www.youtube.com/watch?v=_QQE9Y000UU
https://www.youtube.com/watch?v=odpPRcHKTfU 
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão Objetiva:
(OAB FGV IV EXAME UNIFICADO 2011) Noêmia, proprietária de uma casa litorânea, regularmente constituiu usufruto sobre o aludido imóvel em favor de Luísa, mantendo, contudo, a sua propriedade. Inesperadamente, sobreveio uma severa ressaca marítima, que destruiu por completo o imóvel. Ciente do ocorrido, Noêmia decidiu reconstruir integralmente a casa às suas expensas, tendo em vista que o imóvel não se encontrava segurado. 
A respeito da situação narrada, assinale a alternativa correta.
(A) O usufruto será mantido em favor de Luísa, tendo em vista que o imóvel não fora destruído por culpa sua.
(B) O usufruto será extinto, consolidando-se a propriedade em favor de Noêmia, independentemente do pagamento de indenização a Luísa, tendo em vista que Noêmia arcou com as despesas de reconstrução do imóvel.
(C) O usufruto será extinto, consolidando-se a propriedade em favor de Noêmia, desde que esta indenize Luísa em valor equivalente a um ano de aluguel do imóvel.
(D) O usufruto será mantido em favor de Luísa, independentemente do pagamento de qualquer quantia por ela, tendo em vista que Noêmia somente poderia ter reconstruído o imóvel mediante autorização expressa de Luísa, por escritura pública ou instrumento particular.
Avaliação
CASO CONCRETO 11
Pamela mora com seu filho Jason. Ela resolve dispor de seu único patrimônio para Jason, a casa em que eles vivem. No entanto ela não confia em transferir o bem por doação simples a Jason. Ele é ?genioso? e ela tem medo dele vender a casa e de que ambos fiquem sem moradia. Assim ela utiliza de um instituto do Código Civil, segundo o qual um bem pode ser transferido, mas o doador mantém o direito de uso do bem, não podendo quem recebe a propriedade deste bem vendê-lo enquanto o doador tiver vida. Analisando a presente situação, responda:
a) Qual o nome deste instituto? 
b) Quem é o nu-proprietário? 
c) Quem é o usufrutuário? 
d) Classifique este instituto quanto a sua origem, seu objeto, sua extensão e sua duração.
e) Após Pamelatransferir o imóvel para Jason, com registro em cartório, ele pode vender o imóvel, já que passou a ser sua propriedade?
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 12
Direitos reais sobre coisa alheia
Tema
Servidão 
Palavras-chave
Servidão. Constituição. Características. Classificação. Extinção.
Objetivos
a) Aprender a aplicação de servidão;
b) Entender a constituição de servidão;
c) Classificar a servidão;
d) Reconhecer as formas de extinção.
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 5 - DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA
5.1 Servidão 
5.1.1 Requisitos de constituição do direito real de servidão
5.1.2 Características do direito real de servidão
5.1.3 Classificação
5.1.4 Modos de constituição e de extinção do direito real de servidão
Procedimentos de Ensino
Nesta aula haverá a continuidade do estudo sobre direitos reais sobre coisa alheia no Direito das Coisas, identificando aspectos relativos ao direito real de servidão e suas especificidades.
UNIDADE 5 – DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
5.1.Servidão
Conceito e natureza jurídica - O art. 1.225, III, do CC de 2002, prevê o direito de servidão como direito real sobre coisa alheia. As servidões mais conhecidas são as de trânsito (ou passagem), de aqueduto, de iluminação e de pastagem.
Em termos conceituais, servidão é um direito real sobre coisa imóvel alheia, que lhe impõe um ônus ou encargo, em virtude do qual o proprietário do prédio serviente perde em favor do proprietário do prédio dominante o exercício de alguma de suas faculdades dominicais (usar, gozar ou fruir), ou tolera que dele se utilize o favorecido, tornando o prédio dominante mais útil e agradável. 
Breve histórico - No Direito romano não se concebeu uma teoria acerca dos direitos reais sobre coisa alheia, mas sim conceituou-se genericamente cada modalidade ou espécie. No Direito romano as servidões eram tipificadas – diversamente do que ocorre atualmente -, cabendo aos pretores a ampliação do rol de servidões. No período clássico do Direito romano, distinguiam-se ainda as servidões rústicas (jura pradiorum rusticorum) das servidões urbanas (jura praediorum urbanorum). 
5.1.1. Requisitos de constituição do direito real de servidão Pode-se, assim, afirmar que a servidão: a) é direito real, já que incide sobre uma coisa com exclusividade para seu titular, afastando outras pessoas; b) é instituída voluntariamente, como regra, ou eventualmente adquirida por usucapião; c) é imposta a um imóvel que suporta a servidão; d) em favor do proprietário de outro imóvel (prédio dominante). Há uma relação de serviência quanto aos imóveis, independentemente de que são os proprietários: um imóvel serve ao outro. 
5.1.2. Características do direito real de servidão
Características fundamentais - Quanto aos elementos constitutivos da servidão, pode-se mencionar que há três fundamentais: a) existência de um ônus, imposto a um prédio (serviente) em proveito de outro (dominante), sendo irrelevante as pessoas dos proprietários dos prédios, fazendo com que o possuidor do prédio serviente tenha o encargo de tolerar que o possuidor do prédio dominante utilize o serviente para determinado fim, ou se obrigue a não praticar determinado ato de utilização de seu bem (como, por exemplo, servidão de não-construir, ou de não abrir janelas) – dá-se ênfase nas coisas, independentemente das pessoas que titularizem os imóveis; b) incidência num prédio em proveito de outro, sendo que as obrigações do proprietário do prédio serviente são propter rem; c) circunstância dos prédios pertencerem a donos diversos, já que nenime res sua propria servire potest (ninguém pode ter servidão sobre seu próprio prédio). Os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade de serem contíguos. 
Os principais caracteres da servidão são: a) ser direito imobiliário, já que tem por objeto apenas bens imóveis; b) ser direito acessório, porquanto o ônus adere à coisa, acompanhando-a em todas as suas transmissões de domínio. 
O fundamento da servidão é a utilidade do prédio dominante, ou seja, a servidão deve importar aumento na utilidade ou no conforto do prédio dominante e diminuição para o outro prédio: deve tornar o prédio dominante mais útil, mais cômodo ou, ao menos, mais agradável (CC, art. 1.378).
Distinções quanto a outros institutos - De maneira que não haja qualquer problema referente à correta qualificação do direito real de servidão, é preciso que sejam feitas as distinções entre a servidão e outros institutos que guardam alguma semelhança, mas que com ele não se confundem.
Inicialmente, é oportuna a distinção entre servidão e usufruto. Ambos são direitos reais sobre coisa alheia. O usufruto implica cessão das faculdades de usar e gozar a coisa ao usufrutuário, retirando-as temporariamente do proprietário. A servidão, no entanto, é encargo que não impede o proprietário de usar e fruir a coisa objeto de sua propriedade. O usufruto é direito personalíssimo e, portanto, instituído em favor de uma pessoa (antigamente era também chamado de ‘servidão pessoal’), enquanto a servidão aumenta a utilidade do prédio dominante, independentemente de quem seja seu proprietário. A servidão é perpétua, como regra, ao passo que o usufruto é necessariamente temporário.
Outra distinção normalmente feita opera-se entre servidão e direito de vizinhança. Os direitos de vizinhança são limitações legais ao direito de propriedade em razão de sua proximidade, enquanto que as servidões são voluntárias (e não imposições legais). Os direitos de vizinhança se caracterizam pela reciprocidade entre os vizinhos, ao passo que as servidões privam o proprietário do prédio serviente de certas utilidades de modo unilateral (sem reciprocidade). As servidões são ilimitadas (as mais conhecidas são as servidões de passagem, de aqueduto, de não construir, de iluminação, de pastagem. Os direitos de vizinhança são limitados, ou seja, somente são os previstos em lei.
É preciso, ainda, distinguir a servidão e o ato de tolerância. Os atos de tolerância são precários e, por sua repetição não autoriza a constituição de servidão. Caso o proprietário permita que o vizinho pratique determinado ato no interior do seu terreno, não permitindo a constituição de direito real, há apenas ato de tolerância. A todo tempo tais atos podem ser proibidos pelo proprietário do terreno e, por isso, nunca constituirão objeto de um direito. 
Distingue-se, também, a servidão das simples faculdades. A simples faculdade (como ter bela vista ou boa ventilação) não é suscetível de posse. Ninguém pode arrogar-se o direito de servidão sobre o prédio vizinho, impeditivo de sua reconstrução em altura mais elevada somente porque desfrutava de bela vista até então. 
5.1.3. Classificação A doutrina classifica as espécies de servidão de acordo com determinados critérios, como a causa, o objeto e o modo de exercício do direito. 
De acordo com a causa, as servidões podem ser classificadas em: a) servidão legal; b) servidão natural; c) servidão voluntária. Já de acordo com o objeto, as servidões se classificam em: a) servidões urbanas, ou seja, aquelas destinadas à utilidade dos prédios edificados ou em vias de edificação (exemplos: servidão de iluminação, de não construir mais alto); b) servidões rurais, a saber, aquelas cujas funcionalidades são dirigidas aos resultados agrícolas ou pecuários, não sendo relevante a localização dos imóveis (exemplos: servidão de pastagem, de aqueduto). Por fim, de acordo com o modo de exercício, há três subclassificações consideradas: a) servidões positivas (que autorizam o proprietário do prédio dominante a praticar algum ato no prédio serviente, como ocorre na servidão de trânsito) e negativas (que impõem o dever do proprietário do prédio serviente de se abster de praticar determinado ato de utilização, como não construir mais alto); b) servidões contínuas (aquelas que dispensam atos humanos para que existam e sejam exercidas – o exercício do direito não é interrompido) e descontínuas (as que dependem, para seu exercício, de atos dosenhor ou possuidor do prédio dominante – o exercício do direito é intermitente, não constante) – o critério distintivo não é a permanência da servidão, mas a intervenção (ou ausência de intervenção) da pessoa humana; c) servidões aparentes (se revelam por sinais exteriores, visíveis e permanentes) e não-aparentes (aquelas que não apresentam sinal externo de sua existência). 
Exercício - As servidões podem gerar os seguintes efeitos em termos de exercício: a) o direito de aproveitamento positivo em favor do proprietário do prédio dominante; b) a imposição de limitações negativas ao proprietário do prédio serviente que, desse modo, impedem a realização de certas atividades. 
A respeito do conteúdo do direito real de servidão, é importante observar que o seu exercício deve ser civiliter, ou seja, deve conter-se nos limites da estrita necessidade do prédio dominante, daí a interpretação ser restritiva. A servidão deve impor o menor prejuízo ou incômodo possível ao dono do prédio serviente (CC, art. 1.385). O dono do prédio dominante pode realizar obras necessárias ao uso da servidão e à sua conservação, nos termos dos artigos 1.380 e 1.381, ambos do CC. Caso haja algum empecilho por parte do dono do prédio serviente, caberá o ajuizamento da ação possessória para fazer valer o exercício do direito real de servidão quanto à prática dos atos possessórios de utilização do trecho. 
Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa: assim, se o caminho serve para passagem de trator, logicamente que abrange a passagem de carroça, mas o contrário não é possível. ]
Uma vez constituída a servidão, poderá haver sua remoção por iniciativa de qualquer das partes – proprietário do prédio dominante ou proprietário do prédio serviente -, caso não seja prejudicial à outra (CC, art. 1.384). 
5.1.4. Modos de constituição e de extinção do direito real de servidão
Todas podem ser constituídas tendo como título o contrato, mas somente as servidões aparentes se adquirem por usucapião (CC, art. 1.379). 
Os títulos de constituição da servidão são: a) ato unilateral (testamento ou destinação do pai de família ou do proprietário); b) ato bilateral, ou seja, convenção celebrada entre os dois proprietários (do prédio dominante e do prédio serviente). Em qualquer dos títulos, será necessário o registro para a constituição do direito real imobiliário.
Extinção - As servidões têm limitação indefinida no tempo, daí seu caráter perpétuo, mas podem extinguir-se como outros direitos reais sobre coisa alheia. Costuma-se apontar alguns modos peculiares de extinção do direito real de servidão, como a confusão (CC, art. 1.389, I), o resgate, o não uso (CC, art. 1.389, III) e a exaustão da servidão (CC, art. 1.388, II).
Aspectos processuais - Há algumas ações que são próprias quanto aos litígios envolvendo o direito real de servidão. Podem ser citadas as ações confessórias, adequadas para as hipóteses em que o dono do prédio dominante, pretendendo ver reconhecido judicialmente seu direito – quando for impugnado ou contestado pelo dono do prédio serviente -, pede que seja declarada a existência de relação jurídica de servidão; negatórias, ajuizadas pelo proprietário do pretenso prédio serviente para o fim de obter sentença que negue a existência de relação jurídica de servidão; de usucapião; de nunciação de obra nova; e os interditos possessórios, utilizados nas situações em que o titular do direito real de servidão seja impedido ou embaraçado quanto ao exercício da sua posse relativamente à servidão.
No conflito de provas a respeito das duas versões e teses apresentadas pelo autor e réu na demanda, deve-se resolver no sentido da inexistência de relação jurídica de servidão.
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 138 a 143. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 138 a 143
- Código Civil. Arts.1.378 a 1.389. 
- Sugestão de vídeo: https://www.youtube.com/watch?v=zvf9sJNUWFs
https://www.youtube.com/watch?v=fe6rXsj5lQI
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão objetiva 
(FCC - 2015 - TJ-PI - Juiz Substituto) A servidão 
a) proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence ao mesmo dono ou a diverso dono, constituindo-se por negócio jurídico inter vivos ou causa mortis, com subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
b) proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, constituindo-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
c) proporciona utilidade, mas não grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, constituindo-se mediante declaração expressa dos proprietários e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
d) proporciona utilidade para o prédio serviente e grava o prédio dominante, que pertença a diverso dono, constituindo-se mediante declaração expressa dos proprietários e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
e) só pode adquirir-se mediante negócio jurídico inter vivos e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo em nenhuma hipótese passível de usucapião.
Avaliação
CASO CONCRETO 12
Arnaldo é proprietário de um terreno na Av. Edson Arantes na cidade de Recife (PE). Galvão, no terreno vizinho a Arnaldo, tem uma loja de materiais de construção. A loja de Galvão é muito movimentada, em razão deste forte movimento diariamente carretas chegam com entregas para a loja de Galvão, o que atrapalha todo o trânsito da avenida e causa transtornos aos transeuntes e clientes de Galvão. Tal situação tem gerado prejuízo à loja, assim pensando em melhorar o seu recebimento de mercadorias Galvão resolve conversar com Arnaldo, no sentido de que ele alugue parte do imóvel para as carretas estacionarem e poderem realizar o descarregamento de mercadorias. Infelizmente Arnaldo diz que não aluga o imóvel, pois quer é vende-lo. Galvão não tem interesse em comprar novo imóvel, mas necessita da área para sanar sua situação. Qual a saída jurídica para a presente situação? Explique. 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 13
Direitos reais sobre coisa alheia
Tema
Propriedade fiduciária.
Palavras-chave
Propriedade fiduciária. Conceito, requisitos e efeitos
Objetivos
a) Conceituar propriedade fiduciária;
b) Compreender o uso da propriedade fiduciária nas operações financeiras;
c) Aplicar a propriedade fiduciária. 
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 5 – DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
5.3. Propriedade fiduciária
Procedimentos de Ensino
Nesta aula haverá a continuidade do estudo sobre direitos reais sobre coisa alheia no Direito das Coisas, identificando aspectos relativos à propriedade fiduciária como espécie de propriedade resolúvel e sua importância na contemporaneidade. Destaque-se que o direito real de laje é objeto de aula virtual autônoma e, por isso, não é estudado nesta aula, mas na aplicação desta aula 13 é incluído exercício relacionado ao direito real de laje que o aluno deve responder.
UNIDADE 5 – DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
5.3. Propriedade fiduciária
Introdução - De modo a praticamente encerrar o estudo sobre o Direito das Coisas, finalmente é de rigor a análise da denominada propriedade fiduciária. Cuida-se de técnica relacionada a permitir ao credor de determinada obrigação que receba reforço significativo na busca de satisfação do seu crédito mediante garantia representada pela propriedade fiduciária. 
A alienação fiduciária em garantia foi introduzida na legislação brasileira para fomentar a produção e comercialização de bens móveis e duráveis, sendo regulada na Lei nº 4.728/65 que, posteriormente foi alterada pelo Decreto-Lei nº 911/69 e, posteriormente, pela Lei n° 10.931/2004.
Há duas importantesfunções econômicas e sociais da alienação fiduciária em garantia: a) proporcionar maior facilidade e melhores condições para o consumidor na aquisição de determinados bens de valor razoável; b) fornecer garantia mais eficaz ao financiador que, desse modo, passa a ter a propriedade resolúvel da coisa financiada enquanto não for paga a dívida. Reforce-se que a função da propriedade fiduciária não é de gozo (ou fruição), mas de garantia. O contrato de alienação fiduciária em garantia é o negócio jurídico consoante o qual um dos contratantes adquire, em confiança, a propriedade de um determinado bem, obrigando-se a devolvê-lo tão logo se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação.
Conceito e natureza jurídica - Não há novo direito real criado pelo CC, mas sim o direito de propriedade caracterizado pela resolubilidade diante das peculiaridades do contrato de alienação fiduciária em garantia. Assim, mostra-se equivocada a orientação segundo a qual a propriedade fiduciária seria “direito real de garantia condicional”.
O contrato de alienação fiduciária em garantia se caracteriza por ser: a) contrato bilateral, eis que gera obrigações para ambos os contratantes; b) contrato oneroso, já que beneficia a ambos os contratantes; c) contrato acessório, porquanto se subordina à obrigação garantida. Através do contrato de alienação fiduciária um bem é afetado ao cumprimento de determinada obrigação, mas há também a expectativa do devedor de vir a se tornar proprietário da coisa. 
Quanto aos requisitos do contrato, são elencados os subjetivos, os objetivos e os formais. No que tange aos primeiros, qualquer pessoa, com capacidade genérica para os atos e negócios da vida civil, pode alienar em garantia desde que tenha poder de disposição sobre a coisa alienada. Antes do advento do CC, relativamente ao aos bens móveis, somente as instituições financeiras podiam ser adquirentes (ou fiduciárias, no regime da Lei n° 4.728/65). Atualmente, não há restrição subjetiva.
No contrato, é imperiosa a presença de certas estipulações, tais como a taxa de juros, a cláusula penal, o índice de correção monetária (se houver), além das comissões e encargos (Lei n° 4.728/65, art. 66-B, na redação da Lei n° 10.931/04). 
No que tange à forma, exige-se que o título (contrato) da aquisição da propriedade fiduciária seja um documento constituído por instrumento público ou particular, que deve ser levado a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, de maneira a atender a necessidade de publicidade e eficácia erga omnes (formalismo publicitário).
Objeto - Relativamente aos requisitos objetivos da propriedade fiduciária (e, obviamente, do negócio jurídico causal), há algumas peculiaridades.
Como não há incompatibilidade entre a Lei nº 9.514/97 e o CC de 2002, o instituto continuará a ser regido, quanto aos bens imóveis, pela lei de 1997 (CC, art. 1.368-A). Há, ainda, o Código Brasileiro de Aeronáutica que, nos arts. 148 a 152, cuida da alienação fiduciária que tem por objeto aeronaves. 
No que tange ao Decreto-Lei nº 911/69, há disposições que não foram objeto de tratamento pelo CC de 2002 e, assim, o sistema prosseguirá, especialmente no que tange às normas de direito processual. O art. 66-B, § 3°, da Lei n° 4.728/65, admite a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis e de títulos de crédito.
O credor fiduciário não é proprietário pleno, mas é titular da propriedade resolúvel, nos termos do art. 1.359, do CC. Uma vez extinta a dívida, opera-se a resolução da sua propriedade que se transfere para o antigo devedor alienante. Uma novidade do CC de 2002, na matéria, é a não restringir o fiduciário apenas às instituições financeiras. Qualquer pessoa poderá contratar a alienação fiduciária em garantia, salvo em caso de proibição expressa em determinada lei. No âmbito da Lei nº 9.514/97, o art. 22, parágrafo único, autoriza qualquer pessoa física ou jurídica a contratar a alienação fiduciária em garantia de imóvel, não sendo a avença privativa de entidades que atual no Sistema Financeiro Imobiliário.
Há algumas obrigações impostas ao alienante: a) como devedor, ele precisa solver a dívida com todos os seus acessórios, sendo consideradas nulas as cláusulas que estabeleçam perda total das prestações pagas (Lei n° 8.078/90, art. 53); b) como alienante, ele tem a obrigação de conservar a coisa em seu poder como depositário (por equiparação), devendo manter e administrá-la, não podendo dispor da coisa a qualquer título; tem, ainda, obrigação de entregar a coisa ao credor assim que houver motivo para tanto, sob pena de caracterizar a condição de depositário infiel (CC, art. 1.363). 
A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. 
A mora do devedor fiduciante é reflexo do protesto do título ou sua intimação por carta AR diante da providência adotada pelo Cartório de Títulos e Documentos. Há algumas obrigações exigíveis do adquirente que se torna proprietário fiduciário: a) dever de proporcionar o financiamento se a obrigação principal é constituída simultaneamente com a alienação fiduciária; b) respeitar o uso regular da coisa pelo alienante, não molestando sua posse direta, e não pode se apropriar da coisa alienada diante da proibição do pacto comissório (CC, art. 1.365); c) restituir o saldo da diferença ao devedor após a venda da coisa (CC, art. 1.364); d) restituir a propriedade da coisa ao alienante uma vez cumprida a obrigação garantida (ou pretensão restituitória de natureza real). 
Devido ao inadimplemento da obrigação garantida, o proprietário fiduciário poderá alienar a coisa a terceiro e, assim, aplicar o produto da venda na solução do seu crédito.
Aspectos processuais - Uma vez constituído o devedor em mora, o fiduciário pode adotar as seguintes providências: a) promover a busca e apreensão do bem objeto da propriedade fiduciária; b) promover a execução da dívida contra o devedor ou seus fiadores ou avalistas. Não se admite mais a prisão civil do devedor fiduciante, tal como ocorreu no passado quando ele era equiparado ao depositário infiel. 
O devedor poderia requerer a purgação da mora se tivesse pago, ao menos, 40% (quarenta por cento) do valor financiado no sistema do Decreto-Lei n° 911/69, o que ensejou a edição da Súmula n° 284, do STJ: “A purga da mora, nos contratos de alienação fiduciária, só é permitida quando já pagos pelo menos 40% (quarenta por cento) do valor financiado”. Todavia, com a superveniente edição da Lei n° 10.931/04, houve alteração da redação do art. 3°, do Decreto-Lei n° 911/69, o que excluiu a limitação da purga da mora apenas às hipóteses em que já houvesse, ao menos, o pagamento correspondente a quarenta por cento do valor financiado. 
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 144 a 150. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 144 a 150.
- Código Civil. Arts. 1.510-A a 1.501-E e Arts. 1.361 a 1.368.
- Video: https://www.youtube.com/watch?v=rr9om6jRz8E
https://www.youtube.com/watch?v=WMIcFydFBfI
Aplicação: articulação teoria e prática
(FCC - 2018 - Câmara Legislativa do Distrito Federal - Consultor Legislativo - Desenvolvimento Urbano) O proprietário de uma casa térrea com terreno e edificação regulamente registrados construiu irregularmente um segundo pavimento, onde vive a família de sua filha. Gostaria, então, de regularizar essa ampliação irregular e transferi-la formalmente para sua filha. De acordo com a legislação vigente 
a) é possível a instituição do direito de laje pelo proprietário do solo onde originalmente estava edificada a casa térrea e, posteriormente, transferi-lo à sua filha, mantendo-se a individualidade de acessos às duas áreas. 
b) inexiste fundamento jurídico para regularização de construção irregularmente erguida, sendo imperiosaa demolição e posterior aprovação prévia, como forma de tutelar o planejamento e desincentivar as construções irregulares. 
c) é viável a regularização da ampliação da construção, mas não há fundamento legal para transferência do pavimento ocupado para a filha do proprietário. 
d) admite-se a instituição do direito de laje ou do direito de servidão, por meio de contrato, estabelecendo-se relação jurídica com o proprietário do terreno nos dois casos, não viabilizando exercício de direito autônomo. 
e) pode-se regularizar a construção do segundo pavimento com autorização legislativa expressa e submetida a questão aos órgãos competente. 
Questão objetiva 2:
(FAUEL - 2018 - AGEPAR - Especialista em Regulação - Advogado) Sobre o direito real de laje, de acordo com o Código Civil, assinale a alternativa INCORRETA. 
a) A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje instituído sobre o subsolo. 
b) O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
c) A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. 
d) Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
Avaliação
CASO CONCRETO 13
Anastácia é dona de um carro importado, avaliado em R$ 150.000,00, cor marrom. Ela precisa urgentemente de R$ 100.000,00 para pagamento de contas e investimento em sua loja. Em razão desta situação ela realiza contrato de mútuo feneratício com o Sr. Christian. No contrato particular fica instituído que o veículo de Anastácia está alienado fiduciariamente para o Sr. Christian, assim Anastácia continuará na posse do veículo, mas a propriedade fica resguardada a seu credor, em razão da assinatura do contrato por ambos (na presença de testemunhas) entenderam desnecessário informar o departamento de trânsito sobre a alienação fiduciária. O contrato estipulou: o valor devido, prazo de pagamento, juros de 0,5% ao mês, fez a devida descrição do objeto e impôs que em caso de inadimplência o Sr. Christian ficará com o bem alienado. Chegado o vencimento Anastácia não pagou a dívida e está preocupada com a perda de seu veículo. Existe algum argumento para Anastácia negar-se a entregar o bem dado em garantia? Explique.
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 14
Direitos reais sobre coisa alheia
Tema
Direitos reais de garantia 
Palavras-chave
Garantias. Aplicações. Penhor. Conceito. Direitos e obrigações.
Objetivos
a) Conhecer as normas gerais aplicáveis aos direitos reais de garantia;
b) Compreender as normas aplicáveis ao penhor.
c) Identificar os efeitos do penhor. 
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 5 - DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA
5.4 Direitos reais de garantia
5.4.1 Das disposições gerais
5.4.2 Do penhor
Procedimentos de Ensino
Nesta aula haverá a continuidade do estudo sobre direitos reais sobre coisa alheia no Direito das Coisas, mas desta feita o foco será o dos direitos reais de garantia no que tange às disposições gerais e, em seguida, o direito real de penhor. 
UNIDADE 5 – DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
5.4. Direitos reais de garantia
Os direitos reais de garantia têm finalidade distinta daquela referente aos direitos reais de fruição (e, também, do direito real de aquisição). Tais direitos servem, na verdade, para privilegiar uma determinada obrigação em detrimento de obrigação de “igual calibre”.
Conceito: Direito real de garantia é o direito real sobre coisa alheia que confere ao credor a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.
No sistema construído no CC de 1916, havia a previsão do penhor, da anticrese e da hipoteca no rol dos direitos reais sobre coisa alheia (incisos VII, VIII e IX, do art. 674). O art. 1.225, incisos VIII, IX e X, do CC de 2002, também os prevê no rol dos direitos reais, não tendo sido referido o direito de garantia decorrente da alienação fiduciária provavelmente diante da inserção de capítulo próprio no Título III (“Da Propriedade”) relativo ao instituto intitulado “Propriedade fiduciária”. 
Os direitos reais de garantia têm por função assegurar ao credor o recebimento da dívida, levando em conta que determinado bem fica diretamente vinculado ao seu pagamento.
Características: a) a sequela, já que o vínculo não deixa de acompanhar a coisa cujo valor é destinado ao pagamento da dívida, motivo pelo qual ainda que haja transferência da coisa permanecerá o direito real de garantia; b) a preferência, porquanto o credor real tem direito ao pagamento preferencialmente aos outros credores, recebendo o crédito em tempo e condições melhores do que os demais (CC, art. 1.422, caput).
Somente pode instituir direito real de garantia quem pode alienar (CC, art. 1.420) e, desse modo, exige-se que a pessoa seja titular do direito de propriedade da coisa dada em garantia; normalmente será o devedor, mas é possível que terceiro preste garantia por dívida alheia – trata-se do terceiro garante (CC, art. 1.427). 
Distinção quanto a outros institutos - Os direitos reais de garantia diferenciam-se dos direitos reais de gozo (ou fruição) não apenas quanto ao conteúdo, mas também relativamente à sua função. O conteúdo dos direitos reais de gozo consiste no poder do titular de usar e fruir a coisa da qual tem posse direta, ao passo que o conteúdo dos direitos reais de garantia abrange o poder do titular de, por sua própria iniciativa, obter a satisfação da dívida garantida pela coisa. Relativamente à função, os direitos reais de gozo são direitos autônomos, cada qual com objetivo específico relacionado ao melhor aproveitamento efetivo da coisa; no âmbito dos direitos reais de garantia, há a noção de sua natureza acessória, pressupondo obrigatoriamente a existência de direito de crédito a que servem de garantia.
Também é conveniente traçar as diferenças entre os direitos reais de garantia e os privilégios. Os direitos reais de garantia obviamente têm a natureza de direitos reais e se projetam num determinado bem cujo valor passa a ser a garantia para a obrigação principal. O direito do credor privilegiado se estende, como regra, a todo o patrimônio do devedor, sendo hipótese prevista em lei devido à causa e à qualidade do crédito. O privilégio não outorga poder imediato sobre a coisa, apenas atribui uma preferência em favor do credor privilegiado relativamente ao patrimônio do devedor. 
Há, ainda, algumas diferenças são realçadas entre os próprios direitos reais de garantia. Tais diferenças levam em conta o objeto, a posse do bem gravado e a forma de exercício do direito real de garantia.
5.4.1. Das disposições gerais
Princípios aplicáveis - a) somente quem pode alienar, pode empenhar, hipotecar ou dar em anticrese (CC, art. 1.420); b) o bem dado em garantia fica vinculado ao cumprimento da obrigação por força da sequela e da eficácia real do direito (CC, art. 1.419); c) o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não implica em exoneração, diminuição ou redução proporcional da garantia (CC, art. 1.421), assegurando o princípio da indivisibilidade dos direitos reais de garantia; d) é nulo o pacto comissório, não sendo possível às partes estabelecer cláusula segundo a qual o credor ficaria autorizado a se apropriar do bem dado em garantia se o devedor não pagar a dívida (CC, art. 1.428); e) alguns acontecimentos relacionados ao bem dado em garantia, à dívida garantia ou à pessoa do devedor, podem ensejar o vencimento antecipado de toda a dívida, como os casos de deterioração ou depreciação econômica da coisa e não houver reforço, de falência ou insolvênciacivil do devedor, de impontualidade no pagamento das prestações, de perecimento da coisa objeto da garantia ou de sua desapropriação (CC, art. 1.425). 
Há ainda que se atentar para a observância dos requisitos do art. 1.424, do CC, quanto ao título constitutivo do direito real de garantia. É necessário que tal título contenha o valor total da dívida garantida, o prazo estipulado para pagamento, a taxa de juros e a identificação da coisa dada em garantia, de modo a permitir que não haja qualquer vício ou irregularidade no negócio de constituição da garantia real. 
5.4.2. Do penhor 
Cuida-se de instituto que até hoje recebe especial e peculiar tratamento, principalmente nos dias atuais em razão do desenvolvimento de atividades econômicas e sociais no campo científico e tecnológico, permitindo o aproveitamento econômico das invenções de bens móveis.
O penhor vem atualmente tratado no art. 1.431 e seguintes, do CC de 2002. O credor pignoratício é o credor da obrigação principal. O devedor pignoratício pode tanto ser o sujeito passivo da obrigação principal, ou um terceiro que ofereça a garantia, ou seja, deve ser o proprietário da coisa dada em penhor, eis que poderá haver alienação judicial da coisa. Pode também se tornar devedor pignoratício o terceiro que adquira o bem, em razão da característica da seqüela.
Aspectos gerais - O penhor é o direito real de garantia sobre coisa móvel alheia, cuja posse é transferida ao credor que, desse modo fica com a faculdade de promover sua alienação judicial e, preferir, no pagamento, a outros credores (CC, art. 1.431). 
Credor pignoratício é o credor da obrigação principal que é garantida pelo penhor. O devedor pignoratício é o sujeito passivo da obrigação principal ou terceiro que ofereça a garantia, sendo que em ambos os casos o devedor pignoratício é o proprietário da coisa empenhada, com livre disposição dela.
Não há como confundir o penhor e a penhora. O penhor é direito real de garantia e, por isso, instituto de direito material; a penhora é ato judicial praticado no curso de execução judicial que pode recair sobre qualquer bem do patrimônio do executado, salvo as hipóteses legais e, por isso, é instituto de direito processual. 
Características - O penhor somente se constitui no pressuposto da existência de um direito de crédito, daí sua função ser a de garantia, determinando-se sua natureza acessória. O principal objetivo do penhor é proporcionar maior segurança ao credor da dívida principal diante da probabilidade mais clara de que a obrigação seja cumprida.
O direito de penhor é indivisível (o pagamento parcial não libera o bem proporcionalmente, ainda que o penhor incida sobre várias coisas distintas) e acessório (o penhor depende necessariamente da relação jurídica obrigacional). Além disso, a coisa empenhada não pode ser dada em garantia a mais de uma pessoa, eis que, como regra, a tradição e a posse pelo credor são requisitos essenciais relativamente ao penhor.
Podem ser objeto de penhor: a) coisas móveis; b) direitos; c) créditos, incluindo as culturas, mercadorias, máquinas e aparelhos utilizados na indústria, que podem ser objeto de penhor especial. 
Constituição e efeitos - Quanto à constituição do direito real de penhor, é obrigatório que haja a formação do título por instrumento particular ou público. Em se tratando de penhor comum, o título deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos (CC, art. 1.432, parte final; Lei n° 6.015/73, art. 127, II); de penhor de direito, também no Cartório de Títulos e Documentos (CC, art. 1.452; Lei n° 6.015/73, art. 127, III). Caso seja penhor rural, industrial ou mercantil, o título deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CC, arts. 1.438 e 1.448, entre outros; Lei n° 6.015/73, art. 167, I, 4 e 15). 
Há um conjunto de direitos e obrigações do credor e do devedor pignoratícios que, no âmbito do CC de 2002, foi melhor sistematizado do que no CC de 1916. Orlando Gomes menciona que são quatro tipos de pretensões originadas desde a constituição do penhor: a) pretensões de caráter pessoal derivadas do título pignoratício; b) pretensões erga omnes derivadas da relação real de penhor; c) direitos e obrigações que constituem efeito indireto do penhor; d) pretensões de caráter processual.
Espécies - A respeito das espécies de penhor, a principal classificação existente distingue o penhor legal (por determinação da lei) do penhor convencional (em decorrência do contrato). 
Contudo, além do penhor comum (ou tradicional), a lei regulamenta os casos de penhor especial com objetivo de fomentar a produção agrícola, industrial e comercial, facilitando a concessão de créditos bancários. As modalidades de penhor especial são o penhor rural, o penhor industrial e mercantil, o penhor de direitos e títulos de crédito e o penhor de veículos.
O penhor não recai apenas em coisas, mas também em direitos (bens incorpóreos). Cuida-se de construção teórica que foi encampada no Direito pátrio. O penhor de direitos tradicionalmente foi admitido na legislação brasileira, inicialmente apenas a título de caução de títulos de crédito para, mais adiante, abranger qualquer espécie de direito, incluindo marcas e patentes, direitos autorais. O penhor de direitos pode ser subdividido em: a) penhor de direitos de crédito: i) penhor de crédito ordinário (penhor de crédito stricto sensu); ii) penhor de títulos de crédito; b) penhor de ações, patentes e direitos autorais.
Extinção - Por se tratar de direito acessório, o penhor tem sua existência condicionada à existência do direito ao qual está vinculado. Extinta a obrigação, extingue-se o penhor (CC, art. 1.436, I). O acessório segue o principal, consoante o princípio da gravitação jurídica. 
São, também, modos de extinção do penhor: a) o perecimento do bem empenhado (por sua destruição, sua falta); b) a renúncia do credor à garantia real; c) a excussão ou alienação forçada da coisa (CC, art. 1.436, II a V). A extinção do penhor produzirá efeitos após a averbação do cancelamento do registro (CC, art. 1.437).
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 150 a 155. O aluno poderá, também, buscar materiais complementares através da internet.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 150 a 155.
- Código Civil. Arts. 1.419 a 1.472
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão objetiva 1
 
(FCC - 2013 - TRT - 18ª Região (GO) - Analista Judiciário - Oficial de Justiça Avaliador) O penhor 
a) constitui-se sempre com a transferência efetiva da posse.
b) subsiste, em favor do credor, mesmo com o perecimento da coisa.
c) autoriza, a partir do inadimplemento, a expropriação direta do bem, independentemente de homologação judicial. 
d) pode decorrer diretamente da lei, independentemente de convenção, a exemplo dos hospedeiros sobre as bagagens que os hóspedes tiverem consigo no estabelecimento.
e) não dá ao credor pignoratício direito aos frutos da coisa empenhada que se encontre em seu poder.
(FCC - 2015 - TJ-SC - Juiz Substituto ) O instrumento do penhor deverá 
a) mencionar o valor do crédito, sua estimação ou valor máximo; não poderá, entretanto, fixar taxa de juros.
b) observar necessariamente a forma de escritura pública, quando se tratar de penhor rural. 
c) em qualquer de suas modalidades ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos, por dizer respeito a garantia real com bens móveis.
d) ser levado a registro, no caso de penhor comum no Cartório de Títulos e Documentos e, no caso de penhor rural, no Cartório de Registo de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
e) identificar o bem dado em garantia com as suas especificações e o valor mínimo do crédito concedido. 
Avaliação
CASO CONCRETO 14
Maria do Desterro é proprietária de 40 vacas leiteiras da raça Holandesa, avaliadas em R$ 100.000,00. Precisando urgentemente de um empréstimo ela dirige-se ao Banco Caixa Forte. Ao realizar o empréstimo o banco exige que seja dada garantiapor meio de Penhor Pecuário, assim ela constitui a penhora de seu rebanho. Maria do Desterro resolve, antes de quitar o débito perante o Banco, anunciar em site de vendas de animais a venda de suas 40 vacas. O gerente do banco soube deste anúncio, assim resolveu exigir que Maria pague a dívida. Maria informa que ainda não vendeu os semoventes e mesmo assim eles são sua propriedade. Assim não haveria problema e o contrato de empréstimo não poderia ser exigido antecipadamente. Ela está certa? Explique. 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 15
Direitos reais sobre coisa alheia
Tema
Direitos reais de garantia 
Palavras-chave
Garantias. Aplicações. Hipoteca. Anticrese.
Objetivos
a) Compreender as normas relativas ao regime jurídico da hipoteca;
b) Aplicar as normas relativas ao regime jurídico da anticrese. 
Estrutura de Conteúdo
UNIDADE 5 - DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA
5.4 Direitos reais de garantia
5.4.3 Da hipoteca
5.4.4 Da anticrese
Procedimentos de Ensino
Nesta aula haverá a continuidade do estudo sobre direitos reais de garantia em espécie, com a abordagem sobre os institutos da hipoteca e da anticrese, de modo a permitir a conclusão da matéria da disciplina Direito Civil IV.
UNIDADE 5 – DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA E DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
5.4. Direitos reais de garantia
5.4.3. Da hipoteca 
Hipoteca - O mais relevante direito real de garantia tratado no CC de 2002 é o direito real de hipoteca que até hoje demonstra sua atualidade e importância. A hipoteca é considerada superior tecnicamente aos outros dois direitos reais de garantia porque não retira a posse da coisa do devedor. 
Tal como ocorre com os outros dois direitos reais de garantia, o direito real de hipoteca tem sua existência condicionada à presença de direito de crédito que, portanto, lhe é principal.
Aspectos gerais - A hipoteca sempre foi considerada de natureza civil (art. 809, do CC de 1916), ainda que se tratasse de direito real de garantia relativamente aos créditos de Direito Comercial. No CC de 2002, diante do transplante de vários temas tradicionalmente considerados de Direito Comercial para o seu corpo, deixou de haver necessidade de repetir o mesmo preceito contido no Código de 1916. 
Princípios: a) o princípio da especialização, ou seja, no negócio jurídico constitutivo da hipoteca é fundamental que seja fixado o total da dívida com todos as suas especificidades, bem como seja individualizada a coisa dada em garantia (daí não ser admitida a hipoteca geral e a hipoteca ilimitada); b) o princípio da publicidade, segundo o qual a hipoteca precisar ser registrada no Cartório imobiliário (CC, art. 1.492).
Sujeitos: o credor hipotecário e o devedor (ou garante) hipotecante. Quem dá o bem em garantia ao pagamento da dívida é o devedor hipotecante. Como se trata de direito real imobiliário, a pessoa casada que pretenda dar bem imóvel em hipoteca precisa da autorização do cônjuge, salvo no caso de regime de separação absoluta de bens (CC, art. 1.647, I). 
Objeto da hipoteca: os imóveis e os acessórios, os domínios direto e útil, as estradas de ferro, os recursos naturais (como minas e pedreiras), os navios e as aeronaves, nos termos do art. 1.473, do CC. Os bens móveis, como regra, estão excluídos da hipoteca, respeitadas as exceções legais como nos exemplos dos navios e aeronaves.
Para fins de prioridade entre as várias hipotecas relativamente ao mesmo bem, é fundamental identificar a data da inscrição – a denominada prenotação (CC, art. 1.493). 
Espécies - Quanto às espécies de hipoteca, o primeiro critério de classificação leva em conta a origem ou causa determinante da hipoteca. Assim, são enunciadas as seguintes hipotecas: a) hipoteca convencional; b) hipoteca legal; c) hipoteca judicial. 
Existe outra classificação que leva em conta o critério do objeto. Assim, a hipoteca se subdivide em: a) hipoteca comum, que incide sobre os bens imóveis em geral; b) hipoteca especial, de que são exemplos a hipoteca marítima ou naval, a hipoteca aérea e a hipoteca das vias férreas.
Efeitos - A hipoteca tem como título o contrato ou a sentença judicial. Na hipoteca legal não há título constitutivo, mas é necessária a especialização dos bens sob pena de ineficácia da hipoteca. Na hipoteca convencional há sempre um contrato que deve ser levado ao registro imobiliário, constituindo-se por tempo determinado, admitindo-se prorrogações sucessivas. 
O contrato de hipoteca é classificado como unilateral, consensual e solene, eis que gera obrigações apenas para o devedor (hipotecante), não exige a efetiva entrega da coisa ao credor e exige a observância das formalidades legais – inclusive quanto à forma pública como da substância do negócio.
Relativamente à hipoteca convencional, é possível que o direito real possa ser constituído por prazo determinado – até o máximo de trinta anos (CC, art. 1.485).
É permitida a pluralidade de hipotecas, com a prioridade das inscrições estabelecida pela ordem de apresentação dos títulos.
Há ainda o direito de remição, ou seja, de liberar o bem em razão do efeito do pagamento da dívida que garante, havendo procedimento a ser observado nos termos dos arts. 266 a 276, da Lei nº 6.015/73.
Caso haja realização de benfeitorias e acessões pelo terceiro de boa fé, após a constituição do registro da hipoteca sobre o imóvel, será a ele assegurado o recebimento do valor da indenização caso haja sobra de dinheiro decorrente da excussão do bem (após o pagamento dos credores com privilégio e preferência), não podendo, no entanto, ser exercido direito de retenção em face do terceiro adquirente.
O CC de 2002, com vistas a assegurar e estimular investimentos imobiliários de vulto, passa a admitir expressamente a hipoteca para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que seja estabelecido o valor máximo do crédito a ser garantido (art. 1.487).
O art. 1.488, do CC, por sua vez, apresenta outra novidade no caso de loteamento ou constituição de condomínio especial no imóvel anteriormente hipotecado, ao assegurar aos proprietários de cada unidade desmembrada do imóvel originário requerer que a hipoteca grave, proporcionalmente, cada lote ou unidade condominial. 
Extinção - Podem ser por via de conseqüência ou por via principal. Como direito real de garantia e, por isso, acessório, a hipoteca se extingue por via de conseqüência quando se dá a extinção da obrigação principal por ela garantida. Diversos são os modos de extinção da obrigação, tais como o pagamento, a compensação, a novação, a remissão, a confusão, a impossibilidade de execução, entre outras. É fundamental que o pagamento da dívida seja integral, do contrário não haverá o desaparecimento do direito real de hipoteca.
Além de tais modos, o direito real de hipoteca se extingue por via principal quando há algum motivo peculiar e específico, que não se relaciona à extinção da obrigação principal. Ei-los: a) a destruição do bem dado em garantia; b) a renúncia do credor; c) a remição; d) a prescrição; e) a consolidação; f) a resolução do domínio; g) a arrematação ou a adjudicação; h) a perempção legal. Ocorre ainda a extinção da hipoteca com a destruição do bem eis que não há direito sem objeto. É necessário que a destruição da coisa seja total. 
Outro modo peculiar é a renúncia do credor à hipoteca. Não há qualquer obstáculo a que o credor abdique apenas do direito real de garantia, mantendo seu crédito.
A remição do bem hipotecado corresponde à sua liberação mediante iniciativa do terceiro adquirente ou de credor subipotecário ou do próprio devedor. A prescrição também é causa extintiva da hipoteca tanto por via de conseqüência como também por via principal.
A consolidação é modo peculiar de extinção do direito de hipoteca, e ocorre quando se verifica a reunião, na mesma pessoa, das qualificações de credor hipotecário e proprietário do imóvel até então objeto da garantia real.
A arrematação e a adjudicação do imóvel, em sede de execução (judicial ou extrajudicial), acarretam a extinção da hipoteca, ainda que a obrigação principalnão seja integralmente satisfeita com o produto arrecadado em hasta pública. A perempção legal é o decurso do prazo máximo de trinta anos da constituição da hipoteca sem que tenha sido celebrado novo negócio de hipoteca, ou que, apesar dele ter sido celebrado, não foi ainda levado a registro no Cartório Imobiliário.
Em qualquer uma das hipóteses de extinção do direito real de hipoteca, será necessário o cancelamento do registro feito no Cartório, com efeito retroativo à data em que houve a causa de extinção.
5.4.4. Da anticrese
Há várias particularidades da anticrese. Cuida-se de direito que há algum tempo não tem demonstrado ser interessante e útil e, por isso, não vem sendo praticado, tendo sido surpreendente a opção do legislador de 2002 em ainda manter o instituto como direito real no art. 1.225. Como já ressaltava a doutrina, a anticrese se tornou instituto obsoleto devido aos inconvenientes apresentados e, por isso, vem desaparecendo da vida negocial e econômica.
Aspectos gerais - A anticrese é o direito real de garantia sobre coisa imóvel alheia cuja posse é transferida ao credor para que lhe perceba os frutos e rendimentos, que fica com o direito de retê-la em seu poder enquanto a dívida não for integralmente paga. Atualmente, o instituto não tem grande utilização porque apresenta mecanismo manifestamente desvantajoso para os sujeitos da relação creditícia, se comparado com a hipoteca e o penhor.
A grande desvantagem da anticrese reside na circunstância de exigir, como condição substancial, a entrega do imóvel ao credor anticrético.
Efeitos - O credor anticrético tem direito à percepção dos frutos, não tendo, no entanto, poder de levar o imóvel à alienação judicial. Terá a administração dos bens dados em anticrese e, assim, auferir os frutos e utilidades da coisa, devendo apresentar balanço anual de sua administração (CC, art. 1.507, caput). 
O credor anticrético tem os seguintes direitos: a) possuir o bem dado em garantia; b) perceber-lhe os frutos e rendimentos; c) retê-lo em seu poder até que a dívida seja integralmente paga (direito de retenção); d) vindicar seus direitos contra o terceiro adquirente e outros credores quirografários e reais posteriores (CC, art. 1.509). O mesmo credor tem as seguintes obrigações: a) guardar a coisa como se fosse sua; b) responder pelas deteriorações que o imóvel venha a apresentar por sua culpa (CC, art. 1.508); c) responder pelos frutos que deixou de receber por negligência; d) prestar contas da sua administração. 
O único título de constituição da anticrese é o contrato celebrado por escritura pública, não havendo hipótese de anticrese legal. O modo de constituição é o registro do contrato no Cartório imobiliário. 
Extinção - O pagamento da dívida extingue a anticrese, como também ocorre semelhantemente com os demais direitos reais de garantia. Há, contudo, modo peculiar de extinção do direito real de anticrese que é a remição do bem.
Estratégias de Aprendizagem
Para esta aula, faz-se necessária a leitura do Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 155 a 162.
Indicação de Leitura Específica
- Livro Didático de Direito Civil IV, páginas 155 a 162.
- Código Civil. Arts. 1.473 a 1.510.
Aplicação: articulação teoria e prática
Questão objetiva 1:
(OAB FGVIX EXAME UNIFICADO2012) De acordo com as regras atinentes à hipoteca, assinale a afirmativa correta.
A) O Código Civil não admite a divisibilidade da hipoteca em casos de loteamento do imóvel hipotecado.
B) O ordenamento jurídico admite a instituição de nova hipoteca sobre imóvel hipotecado, desde que seja dada em favor do mesmo credor.
C) Segundo o Código Civil, o adquirente de bem hipotecado não pode remir a hipoteca para que seja extinto o gravame pendente sobre o bem sem autorização expressa de todos credores hipotecários.
D) A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.
Questão objetiva 2:
(OAB FGV II EXAME UNIFICADO 2011) Passando por dificuldades financeiras, Alexandre instituiu uma hipoteca sobre imóvel de sua propriedade, onde reside com sua família. Posteriormente, foi procurado por Amanda, que estaria disposta a adquirir o referido imóvel por um valor bem acima do mercado. Consultando seu advogado, Alexandre ouviu dele que não poderia alienar o imóvel, já que havia uma cláusula na escritura de instituição da hipoteca que o proibia de alienar o bem hipotecado.
A opinião do advogado de Alexandre
(A) está incorreta, porque a hipoteca instituída não produz efeitos, pois, na hipótese, o direito real em garantia a ser instituído deveria ser o penhor.
(B) está incorreta, porque Alexandre está livre para alienar o imóvel, pois a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o bem hipotecado é nula.
(C) está incorreta, uma vez que a hipoteca é nula, pois não é possível instituir hipoteca sobre bem de família do devedor hipotecário.
(D) está correta, porque em virtude da proibição contratual, Alexandre não poderia alienar o imóvel enquanto recaísse sobre ele a garanti a hipotecária.
Avaliação
CASO CONCRETO 15
Vitor em busca da realização do sonho da casa própria interessou-se por um apartamento avaliado em R$ 1.000.000,00. No entanto ele apenas dispõe de R$ 250.000,00. Assim Vitor procurou o Banco do Povo, a fim de conseguir um empréstimo para a compra do imóvel. O Banco contratou o empréstimo mediante a Hipoteca do citado imóvel. Vitor comprou o apartamento, tendo transmitido o mesmo a seu nome e registrado a hipoteca no Registro Geral do Imóvel, em favor do Banco. Vislumbrando este contrato, responda:
a) A posse e a propriedade do apartamento, são de quem?
b) Que formalidade a hipoteca exige para ter validade?
c) Em caso de quitação do empréstimo, a hipoteca estará extinta?
DIREITO CIVIL IV - CCJ0224
Semana Aula: 16
Revisão
Tema
Revisão de conteúdo 
Palavras-chave
Direito das Coisas. Posse. Propriedade. Direitos reais sobre coisa alheia. Garantias reais
Objetivos
a) Identificar os institutos estudados durante todo o período;
b) Aplicar os conceitos, as noções e as espécies aos casos práticos;
c) Revisar os institutos de Direito das Coisas. 
Estrutura de Conteúdo
Disponibilizado nas aulas 01 a 15, bem como nas aulas virtuais da disciplina Direito Civil IV
Avaliação
CASO CONCRETO 1
Wade Wilson alugou um apartamento de propriedade de Peter Parker em Belém (PA). O contrato de locação previu: valor e pagamento do aluguel, dever de cuidados com o bem, as taxas de condomínio serem de responsabilidade de Wade Wilson (locatário) e que a duração do contrato é de 3 anos. Assim durante todo o lapso contratual o locatário cumpriu o contrato, pagando em dia o aluguel e o valo da taxa de condomínio, bem como manteve o devido cuidado com o bem. Véspera da data de devolução do apartamento Peter Parker recebeu comunicação do município de Belém informando que havia débito de 2 anos nos valores referente ao IPTU do apartamento. Com fulcro no informado responda:
a) Peter Parker pode cobrar os valores referente ao IPTU de Wade Wilson, vez que este era responsável pelo imóvel durante o período? Explique
CASO CONCRETO 2
Mogli comprou uma mansão de 1.200 m² em Balneário Camboriú (SC), tendo realizado o devido registro em cartório desta compra. Esta mansão serve apenas como casa de veraneio, vez que é uma casa de praia. Pocahontas resolveu passar o carnaval em Balneário Camboriú, assim realiza contrato de locação com Mogli, o contrato firmado é por temporada (período do carnaval), sendo pactuado o valor e data de devolução do imóvel (12:00 h da quarta-feira de cinzas), analisando a presente situação responda:
a) Pocahontas tornou-se possuidora do imóvel? Qual das teorias sobre a posse abraça esta situação? Explique
CASO CONCRETO 3
Sheldon em suas andanças pela cidade do Rio de Janeiro descobriu um apartamento em Copacabana desocupado e anunciado para aluguel. Sem conversar com o proprietário desse imóvel, Sheldon informou à portaria do prédio que comprou o imóvel e entraria para tomar posse. Após adentrar o apartamentoele trocou as fechaduras das portas de acesso, colocou uma banheira no banheiro da suíte e apresentou-se a todos do prédio como novo proprietário do imóvel. O Sr. Holowitz, verdadeiro proprietário do imóvel, tomou conhecimento da invasão realizada por Sheldon 1 mês após o ato e contratou advogado para realizar a proteção dos direitos sobre sua propriedade. Assim, pergunta-se:
a) Qual foi a espécie de ataque a posse? Qual o remédio cabível para defendê-la? Explique
b) Em razão da ação judicial Sheldon deverá devolver o imóvel, quanto à banheira instalada no apartamento, ele terá direito de ser indenizado?
c) Caso, durante o período que ocupou indevidamente o imóvel, Sheldon tenha alugado dois quartos do apartamento para turistas em veraneio na cidade do Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 10.000,00. Ele poderá ficar com este valor?
CASO CONCRETO 4
Verônica é proprietária de uma casa em bairro estritamente residencial na cidade de João Pessoa (PB). Verificando as possibilidades de negócio a mesma observa que estão chegando as festas juninas, como Verônica precisa urgentemente de dinheiro resolve montar uma fábrica de fogos de artifício em sua casa, para tanto recebe meia tonelada de pólvora e outros itens para a produção dos fogos. Archie, seu vizinho, testemunha a entrega destes itens, imediatamente ele a questiona sobre os riscos desta atividade. Verônica de forma calma e serena responde que a propriedade da casa é dela e assim ela pode fazer o que bem quiser em seu imóvel. Por ser dono a pessoa pode fazer o que bem entender no imóvel? Explique.
CASO CONCRETO 5
Bentinho é proprietário de um terreno em Ribeirão Corrente (SP), este terreno tem as seguintes dimensões: 100 metros de testada (frente), 100 metros de fundos, 500 m na lateral esquerda e 500 m na lateral direita (100m X 500m). Seu vizinho é Escobar, que possui um terreno muito menor que o de Bentinho, sendo uma área de 40m X 500 m, não há cercas entre as duas áreas. Bentinho resolveu plantar Café em seu Terreno, tendo contrato diversas pessoas para realizar o plantio, deixando um capataz responsável pelos serviços. Ocorre que Bentinho precisou ausentar-se durante o período do plantio, infelizmente o capataz não conhecia os limites do terreno, tendo usado toda a área de Escobar, em razão da inexistência de cerca. Escobar em diversas visitas à área viu o cultivo e nada falou. No dia que foi concluída a plantação, Escobar construiu cerca separando seu terreno da área de Bentinho e disse que aquela área era dele e ninguém tinha direito a nada sobre aquela plantação. Escobar está correto ou Bentinho pode alegar ter algum direito? Qual? Explique.
CASO CONCRETO 06
Hermione e Rupert conheceram-se em Salvador, durante o carnaval. Após alguns meses de namoro resolveram morar juntos. Com muito esforço conseguiram comprar uma casa, único imóvel de ambos, cravado em um terreno de 220 m². Com 5 anos de relacionamento tiveram um filho, Rupert Júnior. Após 7 anos desta convivência Hermione conheceu um rapaz chamado Tom, tendo se apaixonado perdidamente por ele. Paixão esta que resultou no abandono do lar, Hermione simplesmente saiu de casa com a roupa do corpo e durante 5 anos não deu notícias. Um belo dia, ao voltar do trabalho, Rupert encontra com Hermione na porta da casa. Esta nem mesmo perguntou por Rupert Júnior, apenas afirmou que estava precisando de dinheiro e queria que Rupert vendesse a casa, a fim de dividir o valor do bem. Rupert, assustado com esta situação, procurou um advogado e o perguntou se não haveria alguma forma dele adquirir a propriedade integral desta casa. Caso positivo, diga que modo de aquisição é este e seus requisitos.
CASO CONCRETO 07
Iracema tem imenso dom artístico, sendo capaz de criar as mais belas figuras sacras a partir de pedras de mármore. Apesar de estranhar o tamanho de uma pedra de mármore entregue por seu fornecedor em seu atelier, Iracema a considerou ideal para esculpir uma imagem de Nossa Senhora de Aparecida. E assim fez, tendo realizado seu melhor trabalho! Dias após a conclusão deste trabalho, Brás Cubas, mais famoso artesão de Juazeiro do Norte (CE), apresenta-se no atelier de Iracema e informa que o fornecedor de mármore entregou erroneamente uma pedra, justamente a que foi transformada. Ato contínuo, solicita que Iracema entregue imediatamente a obra, vez que feita em material pertencente a ele. Cabe razão a Brás Cubas? Que tipo de transformação aconteceu? Como deve ser resolvida?
CASO CONCRETO 08
Anita é proprietária de um terreno em Nova Iguaçu, no qual resolveu construir uma casa. A edificação realizada está a meio metro de distância do terreno de sua vizinha, Valesca. Ainda no início da construção, Valesca observa que a casa que está sendo construída por Anita terá uma janela justamente na parede que faz limites com seu terreno, bem como o telhado da casa despejará todas as águas pluviais diretamente no terreno de Valesca. A construção de Anita obedece ao direito de vizinhança? Explique.
CASO CONCRETO 09
Homer mora em um condomínio no bairro Moinhos de Vento, em Porto Alegre (RS), seu apartamento tem 208 m² e o condomínio tem ampla área de lazer, com academia, playground para crianças e piscina. Homer é conhecido por todos como uma pessoa sedentária, não afeita a exercícios, assim não frequenta a piscina ou a academia do condomínio, ademais é solteiro e não teve prole. Em razão desta situação Homer procurou o Sr. Skinner, síndico do edifício, e exigiu que todas as despesas com academia, piscina e playground fossem retiradas de sua cota condominial, sob o argumento que não os utiliza. Homer está correto? Explique. 
CASO CONCRETO 10
A lei n.º 13.465 de 2017 implementou alterações no âmbito do Direito das Coisas, entre elas o Condomínio de lotes, pesquise artigos que tratam do tema e demonstre a necessidade ou não deste instituto, ou se esta situação já tinha amparo no Direito brasileiro.
CASO CONCRETO 11
Pamela mora com seu filho Jason. Ela resolve dispor de seu único patrimônio para Jason, a casa em que eles vivem. No entanto ela não confia em transferir o bem por doação simples a Jason. Ele é ?genioso? e ela tem medo dele vender a casa e de que ambos fiquem sem moradia. Assim ela utiliza de um instituto do Código Civil, segundo o qual um bem pode ser transferido, mas o doador mantém o direito de uso do bem, não podendo quem recebe a propriedade deste bem vendê-lo enquanto o doador tiver vida. Analisando a presente situação, responda:
a) Qual o nome deste instituto?
b) Quem é o nu-proprietário?
c) Quem é o usufrutuário?
d) Classifique este instituto quanto a sua origem, seu objeto, sua extensão e sua duração.
e) Após Pamela transferir o imóvel para Jason, com registro em cartório, ele pode vender o imóvel, já que passou a ser sua propriedade?
CASO CONCRETO 12
Arnaldo é proprietário de um terreno na Av. Edson Arantes na cidade de Recife (PE). Galvão, no terreno vizinho a Arnaldo, tem uma loja de materiais de construção. A loja de Galvão é muito movimentada, em razão deste forte movimento diariamente carretas chegam com entregas para a loja de Galvão, o que atrapalha todo o trânsito da avenida e causa transtornos aos transeuntes e clientes de Galvão. Tal situação tem gerado prejuízo à loja, assim pensando em melhorar o seu recebimento de mercadorias Galvão resolve conversar com Arnaldo, no sentido de que ele alugue parte do imóvel para as carretas estacionarem e poderem realizar o descarregamento de mercadorias. Infelizmente Arnaldo diz que não aluga o imóvel, pois quer é vende-lo. Galvão não tem interesse em comprar novo imóvel, mas necessita da área para sanar sua situação. Qual a saída jurídica para a presente situação? Explique. 
CASO CONCRETO 13
Anastasia é dona de um carro importado, avaliado em R$ 150.000,00, cor marrom. Ela precisa urgentemente de R$ 100.000,00 para pagamento de contas e investimento em sua loja. Em razão desta situação ela realiza contrato de mútuo feneratício com o Sr. Christian. No contrato particular fica instituído que o veículo de Anastásia está alienado fiduciariamentepara o Sr. Christian, assim Anastásia continuará na posse do veículo, mas a propriedade fica resguardada a seu credor, em razão da assinatura do contrato por ambos (na presença de testemunhas) entenderam desnecessário informar o departamento de trânsito sobre a alienação fiduciária. O contrato estipulou: o valor devido, prazo de pagamento, juros de 0,5% ao mês, fez a devida descrição do objeto e impôs que em caso de inadimplência o Sr. Christian ficará com o bem alienado. Chegado o vencimento Anastácia não pagou a dívida e está preocupada com a perda de seu veículo. Existe algum argumento para Anastácia negar-se a entregar o bem dado em garantia? Explique.
CASO CONCRETO 14
Maria do Desterro é proprietária de 40 vacas leiteiras da raça Holandesa, avaliadas em R$ 100.000,00. Precisando urgentemente de um empréstimo ela dirige-se ao Banco Caixa Forte. Ao realizar o empréstimo o banco exige que seja dada garantia por meio de Penhor Pecuário, assim ela constitui a penhora de seu rebanho. Maria do Desterro resolve, antes de quitar o débito perante o Banco, anunciar em site de vendas de animais a venda de suas 40 vacas. O gerente do banco soube deste anúncio, assim resolveu exigir que Maria pague a dívida. Maria informa que ainda não vendeu os semoventes e mesmo assim eles são sua propriedade. Assim não haveria problema e o contrato de empréstimo não poderia ser exigido antecipadamente. Ela está certa? Explique. 
CASO CONCRETO 15
Vitor em busca da realização do sonho da casa própria interessou-se por um apartamento avaliado em R$ 1.000.000,00. No entanto ele apenas dispõe de R$ 250.000,00. Assim Vitor procurou o Banco do Povo, a fim de conseguir um empréstimo para a compra do imóvel. O Banco contratou o empréstimo mediante a Hipoteca do citado imóvel. Vitor comprou o apartamento, tendo transmitido o mesmo a seu nome e registrado a hipoteca no Registro Geral do Imóvel, em favor do Banco. Vislumbrando este contrato, responda:
a) A posse e a propriedade do apartamento, são de quem?
b) Que formalidade a hipoteca exige para ter validade?
c) Em caso de quitação do empréstimo, a hipoteca estará extinta?
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