Alienação fiduciária

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A alienação fiduciária é uma forma de garantia, pela qual alguém, devedor de uma 
obrigação qualquer, transfere a propriedade de um bem qualquer (ou seja, aliena) 
para o credor, como forma de garantia de pagamento (ideia de “confiança”, do 
latim fiducia). Daí, portanto, a origem do nome “alienação fiduciária”. 
Assim, durante o prazo para pagamento, a coisa é usada pelo devedor, que preserva a 
posse direta, usando-a como se fosse sua. Porém, juridicamente, a propriedade é do 
credor. O devedor tem o direito de usar a coisa enquanto estiver em dia com o 
pagamento. 
Quando a dívida for integralmente paga, o direito de dono do credor será extinto, 
voltando a propriedade a ser plena do devedor. 
Por outro lado, se a dívida não for paga, o credor retomará a coisa, que já é 
juridicamente sua, e usará o preço obtido com a venda para satisfazer o pagamento 
que tem a receber (ou seja, seu crédito). Se houver sobra de valores na operação, o 
dinheiro deve ser devolvido ao devedor. 
Exemplos do cotidiano 
Os casos mais comuns no dia a dia são as dívidas de empréstimo (financiamento) feitas 
com instituições financeiras para aquisição de veículos e imóveis. 
Imagine que Maria deseje comprar um imóvel, mas não tenha todo o dinheiro 
necessário. Ela recorre a um banco para tomar um empréstimo (financiamento). Dessa 
forma, ela se tornará devedora do pagamento desse empréstimo, enquanto o banco 
será o credor. 
Ao mesmo tempo, o banco exigirá uma garantia de pagamento desse empréstimo. 
Existem outras formas de garantia, mas, nesses casos, tornou-se usual que o banco 
exija a alienação fiduciária. Maria pode, teoricamente, não aceitar, mas ficaria sem o 
dinheiro e sem o imóvel, claro. Assim, Maria acata a exigência. 
Teoricamente, porém, a lei não obriga que haja propriamente um empréstimo 
bancário. Embora não se veja isso sendo praticado, a alienação fiduciária pode ser 
usada como garantia de pagamento de qualquer dívida, de qualquer origem. 
Diferença entre garantias pessoais e reais 
A alienação fiduciária é uma das figuras de garantia de pagamento. No entanto, 
existem outras, como a fiança e o aval, que são chamadas garantias pessoais; a 
hipoteca, o penhor e a alienação fiduciária, que são chamadas garantias reais. 
Nas garantias pessoais, uma outra pessoa, com a totalidade de seu 
patrimônio, assume a responsabilidade pelo pagamento de uma dívida que 
originalmente não é sua. Neste caso, temos como exemplo um fiador que se 
responsabiliza por pagar o aluguel, caso o inquilino não pague. 
Entretanto, não há uma vinculação direta entre um bem específico e a dívida. Deste 
modo, o patrimônio do fiador pode ser legitimamente desfeito e, na eventualidade de 
ser necessário cobrá-lo, o credor pode já não encontrar os bens que existiam no 
momento do contrato. 
Já nas garantias reais, ao contrário das pessoais, cria-se uma vinculação jurídica entre 
um determinado bem e a obrigação a ser paga. Assim, mesmo que o bem seja 
transferido do devedor a outra pessoa (venda, doação, herança etc.), ele permanecerá 
atrelado àquele pagamento. Por isso, o credor interessado poderá “tomar” o bem de 
quem quer que seja, caso o pagamento devido não tenha sido feito. 
Diferença entre alienação fiduciária e outras garantias 
Como dissemos acima, nas garantias reais o bem fica atrelado ao pagamento da dívida. 
Mesmo que seja vendido, o novo dono poderá ter seu bem tomado, caso a dívida não 
tenha sido regularmente paga. 
Na figura do penhor, dá-se um bem móvel como forma de garantia. Costuma-se ouvir 
que alguém levou as jóias da família “para o prego”. Essa expressão popular refere-se a 
um contrato de empréstimo garantido com o penhor das joias – dizemos que as joias 
foram empenhadas. 
Vale lembrar: não se deve confundir penhor com penhora, que é ato do juiz no curso 
do processo judicial que “bloqueia” bens móveis ou imóveis para venda forçada e 
pagamento do credor. 
Na figura da hipoteca, por sua vez, temos a mesma estrutura, porém para bens 
imóveis e algumas excepcionais permissões para bens móveis. Ou seja, normalmente 
se hipotecam casas, terrenos, etc. Porém, podem-se hipotecar navios e aeronaves, que 
são móveis, por excepcional permissão da lei. 
Peculiaridade da alienação fiduciária 
A peculiaridade da alienação fiduciária, que a distingue das outras garantias reais, é 
que o credor (geralmente um banco) se torna dono da coisa, numa figura de 
propriedade resolúvel. Ou seja, feito o pagamento, extingue-se o domínio do 
credor/banco e o devedor passa a ser, então, o dono pleno e exclusivo. 
Diferente da hipoteca e do penhor, em que o dono ainda é o titular pleno da coisa, 
sendo o credor (banco) mero titular de um segundo direito (o direito de hipoteca ou 
de penhor). 
Principais questões 
Não há proteção ao bem de família. Já que o bem alienado fiduciariamente não é do 
devedor fiduciante (o “comprador”, digamos), esse bem não é tratado como bem de 
família. 
Se ele não vier a pagar ao credor (banco), haverá a consolidação da propriedade com 
esse credor e, ao final, o bem será “tomado”, não havendo como usar a defesa do bem 
de família para evitar a perda do bem. 
O credor fiduciário (banco) não se submete à falência. Se o devedor fiduciante 
(comprador) for pessoa jurídica e por algum motivo tiver sua falência decretada, 
aquele bem alienado, como pertence ao credor (“banco”), será excluído da massa 
falida e não deverá ser usado para venda forçada e pagamento dos demais credores 
do falido. 
Bens móveis ou imóveis 
A alienação fiduciária pode ser feita tanto sobre móveis como imóveis em geral, mas a 
lei que regulamenta cada uma é diferente. As alienações sobre móveis estão regidas 
pelo Código Civil (arts. 1.361 a 1.368-B) e pelo Decreto-lei nº 911/69. 
Já as alienações sobre imóveis são regidas pela Lei 9.514/97 (arts. 22 a 33). Todavia, o 
Código Civil terá, mesmo nesses casos, aplicação supletiva, para casos não alcançados 
pela lei específica. 
Alienação fiduciária de imóveis 
Qualquer pessoa ou dívida 
A lei autoriza a operação a favor de credores que sejam pessoas físicas ou jurídicas. 
Embora pouco usada em situações entre particulares comuns, seria possível garantir o 
pagamento de uma dívida simples por meio da alienação fiduciária. Em resumo, a 
figura não é limitada a dívidas bancárias. 
Necessidade de registro 
Sendo referente a imóveis, obviamente o contrato de alienação fiduciária deve ser 
levado a registro no cartório de imóveis respectivo, onde o bem em questão tem sua 
matrícula. 
Desdobramento da posse 
Quando operada a alienação fiduciária, ocorre o que se chama desdobramento da 
posse. Ou seja, a posse que antes era plena de um só, agora passa a ser “dividida” 
para fins legais. 
Assim, o devedor “fica dentro” do imóvel e será chamado de possuidor direto. Porém, 
o credor, mesmo “fora” do bem, também passa a ser legalmente considerado 
possuidor. Neste caso, possuidor indireto. 
Isso permite que ambos – possuidor direto e indireto – façam uso de ações judiciais 
para defesa da posse. Um exemplo é a ação de reintegração de posse, caso o imóvel 
seja invadido, tanto credor como devedor poderiam ingressar com essa ação, pois 
ambos são possuidores. 
Dívida paga, propriedade fiduciária extinta 
Como dissemos, a propriedade fiduciária do credor é resolúvel – ou seja, 
extinguível. Ao se completar o pagamento integral, o direito de dono do credor acaba 
(resolve-se). 
Então, o credor tem o prazo de 30 dias para expedir o termo de quitação – um 
documento que atesta o recebimento integral. O atraso em fornecer esse documento 
gera o dever de pagar multa de 0,5% do valor do bem por mês de atraso. 
 
O cancelamento do registro de alienação 
Com esse documento, o ex-devedor pedirá ao Oficial de Registro de Imóveis que 
promova o cancelamento do registro de alienação fiduciária antes feito na matrícula 
do bem. O imóvel, então, voltará a ser propriedade plena de uma só pessoa – no caso, 
o ex-devedor. 
Inadimplência e consolidação da propriedadePorém, na falta de pagamento da dívida, ou mesmo de mera parcela, haverá a 
consolidação da propriedade com o credor. Ou seja, a propriedade deixa de ser 
“resolúvel” e se torna “plena” – só que, agora, com o credor. 
Notificação obrigatória 
Entretanto, a lei, por segurança jurídica, cria ao credor uma obrigação de notificar o 
devedor. Essa notificação é necessária e sua ausência é causa de anulação de todo o 
procedimento de tomada do bem. 
A notificação deve ser requerida ao próprio Oficial de Registro Imobiliário. Em outras 
palavras, pede-se ao cartório de imóveis para notificar o devedor. O requerimento se 
dá após um prazo de carência, fixado pelo próprio contrato. A praxe bancária usa o 
prazo de 3 meses para carência, mas não há definição de prazo na lei. 
Prazo para pagamento 
Feito a notificação, o devedor tem o prazo de 15 dias para pagar o saldo devedor, 
obviamente com todos seus acréscimos e custas. 
Falta de pagamento e consolidação da propriedade 
Se paga a dívida em atraso, considera-se purgada a mora e preservado o contrato. Se, 
porém, não for paga no prazo de 15 dias da notificação, o Oficial de Registro de 
Imóveis (o cartório) certificará esse fato (não pagamento) na matrícula do bem, 
transferindo a propriedade para o credor fiduciário. Para tanto, o credor deverá pagar 
as custas de cartório e o imposto de transmissão – o ITBI. 
Leilão obrigatório 
Consolidada a propriedade com o credor, em 30 dias ele deve, obrigatoriamente, 
promover leilão para alienar o imóvel. Isso quer dizer que o credor está proibido de 
“ficar” com o bem para ele. 
Eventual cláusula contratual que preveja que, no inadimplemento do devedor, o bem 
se torna propriedade plena do credor, para seu uso e gozo, seria nula de pleno direito. 
Essa cláusula tem o nome de pacto comissório, sendo repelido pelo Código Civil, art. 
1.365. 
Isso é assim porque o devedor ainda tem eventual interesse na operação, já que ele 
pode ter pago mais do que falta pagar. Nesses casos (raros, é verdade), o devedor 
teria direito a receber a diferença que sobra da venda em leilão, após o pagamento 
do que deve ao credor. 
https://www.aurum.com.br/blog/seguranca-juridica/
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm
Porém, essa obrigatoriedade encontra uma singela ressalva: o próprio devedor pode 
entender que não vale a pena enfrentar essa burocracia e então ceder esse “direito 
eventual” ao credor como forma de pagamento da dívida restante. Nesses caso, fica 
dispensada a realização do leilão. Na prática, raramente se vê esse ato sendo 
praticado. 
Primeiro e segundo leilões 
Será, então, realizado o primeiro leilão. Lembrando que se trata de leilão extrajudicial, 
por leiloeiro contratado pelo credor em regime privado, sem presença de juiz. O valor 
de arrematação será, no primeiro leilão, no mínimo o valor do imóvel, tal como 
estipulado no contrato de alienação fiduciária (cláusula obrigatória). 
Não sendo possível a venda pelo valor do imóvel, em até 15 dias será feito o segundo 
leilão. Agora o valor de arrematação mínimo é o valor da dívida, com seus acréscimos, 
despesas, seguros, encargos, tributos e, inclusive, condomínios em atraso, se houver. 
Arrematação e imissão na posse 
Arrematado o imóvel, o leiloeiro lavrará o auto de arrematação, e o arrematante 
poderá, se necessário, pedir judicialmente a imissão na posse. A lei determina a 
imissão liminar, com mandado de desocupação, dando-se o prazo de 60 dias para 
saída voluntária (art. 30 da Lei 9.514/997). 
Responsabilidade pelas dívidas até a desocupação 
O devedor será responsabilizado por todas os custos (impostos, condomínio, etc.) 
sobre o imóvel até a imissão efetiva na posse pelo credor, ou pelo arrematante. 
Taxa de ocupação 
Depois de 2017, poderá ser cobrado do devedor, inclusive, por um valor de taxa de 
ocupação (como um “aluguel” pela ocupação do bem que não é seu), conforme o art. 
37-A da Lei 9.514/997, inserido pela Lei 13.465/2017. 
Essa taxa será de 1% do valor do bem, tal como definido em cláusula do contrato de 
alienação fiduciária feito. O valor será devido desde a consolidação da propriedade em 
benefício do credor na matrícula do imóvel, até a efetiva imissão na posse por parte o 
credor ou de seus sucessores (o arrematante, por exemplo). 
 
Busca e apreensão na alienação fiduciária de móveis 
Pelas regras do Decreto-lei 911/69, tem-se uma estrutura de procedimento similar a 
dos imóveis, porém com algumas importantes diferenças. 
Primeiro, também será necessária a constituição em mora do devedor (verbete 72 da 
súmula do STJ). Entretanto, o Decreto-lei autoriza que a notificação seja feita por AR, 
dispensada notificação em cartório. 
Segundo, como se trata de bens móveis, será feito, pelo credor, um pedido judicial 
prévio de busca e apreensão, para que o bem seja “tomado” da posse do devedor. O 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1965-1988/Del0911.htm
juiz, então, acionado pelo advogado do credor, determinará que o oficial de justiça 
cumpra o mandado de busca e apreensão, se necessário, com auxílio policial. 
Após efetivada a busca e apreensão com sucesso, o devedor tem ainda o prazo de 5 
dias para pagar a dívida pendente – que, na prática, pelo vencimento antecipado, 
derivado de cláusula contratual expressa, acaba sendo toda a dívida restante, não 
apenas a parcela em atraso. 
Diferença relevante entre imóveis e móveis 
Existe uma diferença relevante a ser destacada, quando se trata de leilões de bens 
móveis e imóveis, em razão do inadimplemento do débito pelo devedor. No caso dos 
móveis, pela regra do Código Civil (art. 1.366), se ainda sobrar dívida a ser paga, o 
credor pode prosseguir na cobrança pelos meios comuns. 
Entretanto, no caso de imóveis, pela regra da Lei 9.514 (art. 27, §5º), caso sobre dívida 
a pagar após o segundo leilão, será considerada extinta a dívida e liberado o devedor 
da obrigação. 
Adimplemento substancial 
Em várias oportunidades, o judiciário foi chamado a aplicar, sobretudo para casos de 
alienação fiduciária de veículos, a teoria do adimplemento substancial para proteger 
o devedor. 
Essa teoria, em resumo simplificado, diz que, embora não tenha pago a dívida toda, o 
devedor realizou o pagamento (adimplemento) de parte significativa (substancial). Por 
esse motivo, com base na boa-fé objetiva (princípio contratual presente no Código 
Civil, art. 422), pede-se que o judiciário impedisse a retomada do bem – embora 
pudesse o credor continuar cobrando a dívida residual pelos meios “comuns”. 
A teoria teve ampla aplicação no judiciário – sobretudo para alienação fiduciária de 
veículos. Porém, passou a ser aplicada de modo extremamente arbitrário pelo 
judiciário, praticamente desconfigurando o instituto. 
Talvez por isso, o STJ, ao julgar o RESP 1.622.555/RJ, decidiu que não seria aplicável a 
teoria aos casos de alienação fiduciária, porque eles são regidos por lei específica, não 
cabendo aplicar a regra do Código Civil, lei geral. 
Conclusão 
A alienação fiduciária é uma forma de garantia de pagamento de uma dívida. Por ela, 
o devedor transfere a propriedade de certo bem (aliena) ao credor. No prazo para 
pagamento, o bem é juridicamente pertencente ao credor. 
Paga a dívida, o bem volta a ser exclusivamente do ex-devedor. Não paga, porém, o 
bem será “tomado” e vendido em leilão extrajudicial para quitação do saldo devedor 
em aberto. 
Por ser uma garantia juridicamente mais forte que as antecessoras figuras da 
penhora e da hipoteca, foi responsável pela ampliação do crédito – sobretudo o 
crédito imobiliário, depois da Lei 9.514/97, que regulou no Brasil a figura da alienação 
fiduciária para imóveis.