AÇÕES LOCATÍCIAS versão

Prévia do material em texto

Ações LocatíciasAções Locatícias
FERNANDO QUEIROZ 
RAINEY HENRIQUE COELHO
JÉSSICA MACEDO
 -Procedimento Especial: Regulado pela lei 
8.245/1991
 -Disposições gerais: instituiu regras 
procedimentais específicas para quatro ações 
de utilização mais frequente nas relações de utilização mais frequente nas relações 
entre locador e locatário, ou seja, a ação de 
despejo, a de consignação em pagamento de 
aluguel, a revisional de aluguel e a 
renovatória de locação
 Art.58.Ressalvados os casos previstos no 
parágrafo único do art.1º,nas ações de 
despejo, consignação em pagamento de 
aluguel e acessório da locação, revisionais de 
aluguel e renovatórias de locação,observar-
se-áo seguinte:
 -Exceção à suspensão:
 I- os processos tramitam durante as férias 
forenses e não se suspendem pela forenses e não se suspendem pela 
superveniência delas;
 -Competência:
 II- é competente para conhecer e julgar tais 
ações o foro do lugar da situação do imóvel, 
salvo se outro houver sido eleito no contrato;
 -Valor da causa:
 III- o valor da causa corresponderá a doze 
meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II 
do art.47, a três salários vigentes por ocasião 
do ajuizamento;
 -Comunicação dos atos processuais:
 IV- desde que autorizado no contrato, a 
citação, intimação ou notificação far-se-á citação, intimação ou notificação far-se-á 
mediante correspondência com aviso de 
recebimento ,ou, tratando-se de pessoa 
jurídica ou firma individual, também 
mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, 
sendo necessário, pelas demais formas 
previstas no Código de Processo Civil;
 -Efeitos da apelação:
 V - os recursos interpostos contra as 
sentenças terão efeito somente devolutivo.
 Art. 5 “Seja qual for o fundamento do término da 
locação, a ação do locador para reaver o imóvel é 
a de despejo.” 
 Art. 59 - regras
 Principal objetivo: fim do contrato
Duas formas distintas:Denúncia vazia > não há  Duas formas distintas:Denúncia vazia > não há 
uma justificativa para a quebra do contrato (Art.6 
da Lei)
 Denúncia cheia > ocorre quando há alguma 
justificativa para a quebra do contrato 
(inadimplemento, necessidade de utilização do 
imóvel...)
 Valor da causa - correspondente a 12 meses 
de aluguel salvo se fundamentada em uso 
próprio ou de descendente/ascendente, em 
locação residencial 
 Competência - Foro do lugar do imóvel  Competência - Foro do lugar do imóvel 
(salvo cláusula de eleição) 
 Permitida a citação por correio se previsto no 
contrato
 Art. 9
 Art 47 (locações residenciais)
 1) o descumprimento do mútuo acordo (Art. 9, I), 
celebrado por escrito e assinado pelas partes e 
por duas testemunhas, no qual tenha sido 
ajustado o prazo mínimo de seis meses para 
desocupação, contando da assinatura do 
instrumento.instrumento.
 2) Em decorrência de extinção do contrato de 
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário 
relacionada com o seu emprego.
 3) o término do prazo da locação p/ temporada, 
tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 
dias após o vencimento do contrato
 4) a morte do locatário sem deixar sucessor 
legítimo na locação. 
 5) a permanência do sublocatário no imóvel, 
extinta a locação, celebrada com o locatário. 
 6) havendo a necessidade de se produzir 
reparações urgentes no imóvel, determinadas 
pelo poder público que não possam ser pelo poder público que não possam ser 
normalmente executaras com a permanência 
do locatário.
 7) o término do prazo notificatório previsto 
em lei, sem apresentação de nova garantia. 
 8) o término do prazo da locação não 
residencial, tendo sido proposta a ação em 
até 30 dias termo ou do cumprimento de 
notificação comunicando o intento de 
retomada. 
 9) a falta de pagamento de aluguel e 
acessórios da locação no vencimento, está do acessórios da locação no vencimento, está do 
o contrato desprovido de qualquer das 
garantias previstas.
 Art. 67
 Acontece quando:
 - o locador se recusa a receber o pagamento
 - não se sabe p/ quem pagar (“confusão”) - não se sabe p/ quem pagar (“confusão”)
 - local incerto e não sabido.
 Obs.: a consignação também serve para o 
locador
 1. INTRODUÇÃO. 
 A finalidade desta demanda é obter a revisão do preço defasado do 
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, cuja legitimidade é 
tanto do locatário quanto do locador, decorrido o prazo de 3 (três) anos 
da vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado (art. 19, 
Lei no 8.245/1991).
 Em noções gerais, o aluguel deve ser fixado em moeda nacional, sendo 
livre a convenção sobre seu quantitativo, muito embora vedada sua 
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17, Lei no 
8.245/1991). É livre a fixação das cláusulas de reajuste (art. 18, Lei no 
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17, Lei no 
8.245/1991). É livre a fixação das cláusulas de reajuste (art. 18, Lei no 
8.245/1991). O locador não poderá exigir o pagamento antecipado do 
aluguel, exceto na locação por temporada, ou se a locação não estiver 
garantida por qualquer das modalidades (arts. 20 e 42, Lei no 
8.245/1991).
 Sobre o procedimento aplicável, há previsão explícita na lei especial de 
aplicação subsidiária do Código de Processo Civil às ações locatícias (art. 
79, Lei no 8.245/1991); bem como de que a ação revisional de aluguel 
seguirá o “rito sumário” (art. 68, caput, Lei no 8.245/1991), o que deve 
ser lido como “rito comum”, “com as modificações previstas na lei 
especial, se houver” (art. 1.049, par. único, CPC).
 Descaberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do 
imóvel; ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente 
(arts. 68, par. 1o; 46, par. 2°; e 57, Lei no 8.245/1991). Qualquer tipo de 
acordo firmado entre as partes sobre aluguel, durante o triênio legal (3 
anos), independentemente de que atinjam o chamado “valor de 
mercado”, impede a propositura desta ação (art. 19, Lei no 8.245/1991).
 As benfeitorias e/ou acessões realizadas pelo locatário (obras novas ou 
o aumento da área edificada) não devem compor o cálculo do novo 
aluguel objeto da ação revisional, ou seja, não devem ser consideradas 
em ação revisional quanto ao mesmo contrato, permanecendo hígidas 
suas cláusulas.suas cláusulas.
 As relações jurídicas continuativas, de trato sucessivo ou prestação 
continuada, são aquelas que se protraem no tempo. A sentença que as 
julgar repercutirá em situações futuramente vivenciadas, projetando-se 
no tempo. Por isso, ocorrida posteriormente a modificação do estado de 
fato ou de direito, poderá a parte pedir a revisão daquilo que transitou 
em julgado, tendo o juiz a função de adaptar o julgado anterior ao novo 
estado fático ou de direito (art. 505, I, CPC).
 1. INTRODUÇÃO. 
 Obter a renovação da locação de imóvel destinado ao comércio, 
mesmo contra a vontade do locador, em garantia ao inquilino de 
um prazo mínimo de locação, servindo à proteção do “ponto 
comercial” (fundo empresarial) e, assim, em preservação da 
função social da empresa. A legitimidade ativa é do locatário ou 
sublocatário e passiva do locador. Se a sublocação é total, a 
legitimidade ativa é só do sublocatário.
Em específico, se o locador não quiser a renovação em virtude de  Em específico, se o locador não quiser a renovação em virtude de 
proposta mais vantajosa de terceiro, terá aquele que comprovar 
que este (próximo locatário) não irá explorar o mesmo ramo de 
atividades do atual locatário (art. 72, III, par. 2o, Lei no 
8.245/1991).
 Importante garantia do locatário para que o contrato em curso 
seja cumprido pelo terceiro adquirente, no caso de o proprietário 
intentar realizar a venda do imóvel objeto da locação, exige que 
conste registro do respectivo ato contratual na matrícula do 
imóvel locado da cláusula de vigência em caso de alienação.
 Se improcedente o pleito (caso não seja renovada a 
locação), o juiz determinará a expedição de mandado de 
despejo do locatário autor, que conteráo prazo de “30 
dias” para a desocupação voluntária, se houver pedido na 
contestação (art. 74, Lei no 8.245/1991). Nesse caso, será 
viável a execução provisória, na lógica geral da lei de 
regência (art. 58, V, Lei no 8.245/1991), não sendo 
necessário aguardar o trânsito em julgado da sentença 
(STJ – AgInt no AgRg no AREsp 796.307/RS, 4a Turma, DJ 
17/08/2017).
 2. IMPORTANTE
 Súmula no 214, STJ: “O fiador no contrato de locação não 
responde por obrigações resultantes de aditamento ao 
qual não anuiu”; Súmula no 134, TJ-RJ: “Nos contratos de 
locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a 
prorrogação do contrato por prazo indeterminado se 
assim o anuiu expressamente e não se exonerou na forma 
da lei”.