financas_corporativas_matriz_ai - Carlos _ Oliveira

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Atividade individual 
Matriz de análise 
 
Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: 5 
Aluno: Carlos Oliveira Turma: Finanças Corporativas-0720-0_2 
Tarefa: Atividade Individual – Empresa RX Investimentos 
Introdução 
O trabalho está retratando uma negociação da empresa RX Investimentos com a construção de um 
shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a 
igreja cederia o terreno (que é de sua propriedade) e a empresa assumira as despesas da construção 
do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos Essa 
exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão 
portanto, o mesmo valor. Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá 
dispor do período de 6 anos para lucrar com ele. Será feita uma análise de viabilidade econômica do 
projeto para auxiliar na tomada de decisão quando sobre o investimento no projeto. 
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 
Para o desenvolvimento do projeto, vamos começar analisando os dados do projeto que temos na 
tabela a seguir e com auxilio de cálculos de contabilidade financeira. 
Informações importantes: a Igreja cederá o terreno e a RX Investimentos arcara com todas as 
despesas da construção, ou seja, capital próprio e terá o direito de exploração do empreendimento 
por 6 anos e exploração será através da locação das lojas. 
Prazo para construção do empreendimento, 2 anos ou 24 meses. Tempo de operação, 4 anos. 
Apresentaremos uma planilha com algumas informações relevantes e usaremos algumas 
ferramentas da matemática financeira e uma visão de economia para entendermos se o negócio será 
viável ou não. Precisamos analisar os seguintes itens: 
- TIR, VPL, Payback descontado, ILL, TMA, Ponto de equilíbrio, Índice de ocupação mínima do 
shopping, não será considerado qualquer depreciação contável e será considerado apenas capita 
próprio (dos sócios). 
 
Planilha Financeira do Empreendimento 
 
Tempo estimado (anos) 2 
 
Pavimento padrão (m2) 4.000 
 
Andares de loja 5 
 
Andares de estacionamento 2 
Número de lojas por andar 35 
 
Aluguel padrão (mês) incide (Condomínio, Taxas. Iptu incluso) R$ 20.000,00 
Ir incidentes sobre operações de alugueis (sobre o lucro real) 15% 
Custo variável por loja (mês) R$ 1.000,00 
 
 
 
 
 
 
2 
 
Despesas operação e custo fixo mensal para manutenção R$ 200.000,00 
 
Taxa Rf ao ano (2 % +0,06%) 2,06% 
Risco Beta () ao ano (valor anunciado pelo problema) 1 
Taxa esperada mercado ao ano (1,5% superior a RF) 3,56% 
Tempo de exploração das lojas em anos 6 
Taxa de juros das instituições financeiras a.m. 0,80% 
Considerando cub / m2 R$ 600,00 
Metragem total do prédio (pavimento x andares do prédio) 28000 
I0 inicial total (construção do shopping) R$ 16.800.000,00 
 
 
 
OBS: Para o cálculo da apresentado em relação I0 inicial total usamos o valor dado pelo enunciado 
que é de R$ 600,00 CUB / m2 e multiplicamos pela metragem total do prédio em função dos 
andares de estacionamento (2 andares) e andares com lojas (5 andares), neste caso, a metragem por 
andar é de 4000 m2 multiplicados por 7 andares que corresponde a um total de 28.000 m2. I0 inicial 
total de R$ 16.800.000,00. 
 
FATURAMENTO (VENDAS X PREÇOS) 
CALCULO DE LUCRO LÍQUIDO (ANDARES X NÚMERO DE LOJAS 
POR ANDAR) 
175 
ALUGUEL UNITÁRIO R$ 20.000,00 
FATURAMENTO TOTAL R$ 3.500.000,00 
(-) CF DO SHOPPING R$ 200.000,00 
CV POR SALA R$ 1.000,00 
(-) CV Q (CUSTO VARIÁVEL TOTAL) R$ 175.000,00 
(=) LAJIR R$ 3.125.000,00 
(-) JUROS R$ 0,00 
(=) LAIR R$ 3.125.000,00 
(-) IR R$ 468.750,00 
(=) DIVIDENDOS R$ 2.656.250,00 
FCx (FLUXO DE CAIXA DA OPERAÇÃO) R$ 2.656.250,00 
 
Para cálculo do faturamento mensal. Nos temos 35 lojas distribuídas por cada andar do 
empreendimento. Como são 5 andares, temos um total de 175 lojas. 
Taxa Mínima de Retorno para os Sócios (TMA) 
Cada investidor, tem seu perfil, mas uma coisa em comum entre eles, precisa existir uma taxa 
mínima de retorno (TMA) para determinar se vale a pena ou não investir no negócio. Em suma, esta 
taxa nos diz de forma simplificada qual é o valor mínimo de retorno sobre o investimento 
pretendido. Para nos ajudar a fazer este cálculo será usado um modelo chamado CAPM (Capital 
Asset Pricing Model) ou Modelo de Precificação de Ativos de Capital. 
 
 
 
 
 
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CÁLCULO DA TAXA DE RETORNO DOS SÓCIOS PELO CAPM 
TAXA Rf AO ANO 2,06% 
RISCO BETA () 1 
TAXA ESPERADA RET MERCADO (Erm) a.a. 
(2,06% + 1,5%) = 
3,56% 
TAXA Ks = Rf +  (Erm – Rf) = a.a 3,56% 
TAXA Ks = Rf + (Erm – Rf) = a.m 0,30% 
 
Apresentando o calculo: 
Ks = Rf +  (Erm – Rf)  
Ks = 2,06% + 1 (3,56% - 2,06)  
Ks = 3,56% 
 
Taxa Interna de Retorno (TIR) 
A taxa interna de retorno é uma métrica usada na análise financeira para estimar a rentabilidade de 
investimos. Essa taxa é uma taxa de desconto que torna o valor presente líquido (VPL) de todos os 
fluxos de caixa igual a zero em função de sua caixa de desconto. 
 
Com a ajuda de uma calculadora HP 12C, podemos calcular a TIR de forma simples e eficiente. 
 
16.800.000,00 → CHS → g → CFo 
0 → g → CFj 
24 → g → Nj 
2.656.259 → g → CFj 
72 → g → Nj 
f → IRR = 5% 
5% > 3,56% 
TIR > Ks 
 
VPL – Valor Presente Líquido 
O VPL é diferença entre o valor presente das entradas de caixa e o valor presente das saídas de 
caixa durante um intervalo de tempo e é usado no orçamento de capital e no planejamento de 
investimentos para analisar a lucratividade de um investimento ou um projeto como no caso da 
empresa RX Investimentos. 
 
Calculando VPL: 
16.800.000,00 → CHS → g → CFo 
0 g → CFj 
24 → g → Nj 
2.656.250 → g → CFj 
 
 
 
 
 
4 
 
72 → g → Nj 
3,56%→ i 
F → NPV 
12.829.729,21 
VPL = R$ 12.829.729,21 
 
ILL – Índice de Lucratividade Líquida 
Representa a relação entre os custos e os benefícios de um projeto proposto. É calculado com a 
razão entre o valor presente dos fluxos de caixa esperados futuros e o valor inicial investido no 
projeto. Quando mais alta, maior a possibilitando de atrair futuros investidores. 
Como já temos calculas os VPL e I0 podemos dizer que: 
VPL = VP – I0  
VP = VPL + I0  
IL = (VPL+ I0) / I0  
IL = (12.829.729,21+16.800.000,00) / (16.800.000,00)  
IL = 1,76% 
 
Payback Descontado 
Nada mais é do que um procedimento para determinar a lucratividade de um projeto. Um período 
de payback descontado fornece em anos, meses, dias, que o investidor leva para compensar o gasto 
inicial, descontando os fluxos de caixa futuro e reconhecendo o valor temporal do dinheiro. Com o 
auxilio da calculadora HP 12C teremos: 
3,56% → i 
24 → n 
0 PMT 
16.800.000,00 → CHS PV 
FV = 38.897.194,99 
 
38.897.194,99 → CHS PV 
2.656.250 → PMT 
3,56% → i 
0 → FV 
n = 22 
Logo o payback descontado quer será o somatório do período de obras que são 24 meses mais os 22 
meses em operação. Teremos: 
22 + 24 = 46 meses 
 
CAMP - Capital Asset Pricing Model 
Descreve a relação entre o risco sistémico e retorno esperado de ativos. O CAMP é utilizado em 
todo o setor financeiro para precificar títulos de risco e gerar retornos esperados para os ativos, dado 
o risco desses ativos e o custo de capital. 
 
 
 
 
 
 
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Já temos FV calculado: 
FV = 38.897.194,99 
 
3,56% → i 
72 → n 
38.897.194,99 → CHS PV 
PMT = 1.506.085,33 
 
Ponto de Equilíbrio ou Breakeven Point (BEP) 
Representa os custos de despesas fixas pela margem de contribuição e o resultado será uma receita 
suficiente para igualar gastos. 
 
Q = (CF + C. Cap. + Kd D - IR CF - IR Kd D - IR Dep) / (P - CV - IR P + IR CV)  
Q = (200.000,00 + 1.506.085,30 + 0 – 0,15*200.000,00 – 0) / (20.000,00 – 1.000,00 – 
0,15*20.000,00 + 0,15*1.000,00)  
Q = (200.000,00 + 1.506.085,30 – 30.000,00) / (19.000,00 – 3.000,00 + 150)  
Q= (1.676.085,30) / (16.150,00)  
Q 103,78  104 lojas 
 
Taxa de Ocupação: 
Temos no total 175 lojas e o mínimo que precisam ser alugadas são 97 lojas, porem em percentual 
temos: 
Taxa de ocupação = 104 / 175 = 59,42 %  59,5 % 
 
 
Considerações finais 
Com os resultados apresentados e com através das informações financeiras da empresa podemos 
chegar concluir, primeiramente analisando o VPL (Valor Presente Líquido) da empresa, R$ 
8.327.372,67 sendo positivo e viável para projeto, a TIR (Taxa Interna de Retorno) calculada é 
maior que o CC (Custo de Capital), 5% frente os 3,56%, ILL (Índice de lucratividade Líquida) está 
bem favorável porque a cada R$ 1,00 investido o retorno ser 1,76%. Para o Payback calculado, 
como o projeto e o lucro obtido durante o tempo de construção e de operação será de 6 anos, 
equivalentes a 72 meses, o tempo necessário para cobrir os custos serão 46 meses e considerando a 
taxa mínima de ocupação de 59,5% durante este período de operação, logo, quanto mais lojas forem 
alugadas dentro deste período maior será a lucratividade e menor será o tempo de retorno do 
montante investido. Considerando esses cálculos apresentados, podemos dizer que o ponto de 
equilíbrio para o projeto ser saldável será de 104 lojas ocupadas, deixando assim de perder dinheiro. 
Através de todo estudo feito, podemos chegar à conclusão que o projeto se torna bastante viável e 
lucrativo desde de que esses parâmetros indicados pelos cálculos apresentados sejam seguidos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Referências bibliográficas 
ABREU, José Carlos. Apostila de Finanças Corporativas. Disponível em Biblioteca online FGV. < 
https://www1.fgv.br/sve/Application#!/tenant/estante> Acesso em: 01/08/2020. 
 
BLOG DA GERENCIANET. Entenda Sobre Finanças Corporativas e Saiba Utiliza-la Como 
Serviço. Disponível em: < https://gerencianet.com.br/blog/entenda-sobre-financas-corporativas/> 
Acesso em 01/08/2020. 
 
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO. Disponível em: < Http://Www.Cub.Org.Br/Projetos-Padrao> 
Acesso em: 30/07/2020. 
 
MAIS RETORNO. Lucratividade. Disponível em: 
<https://maisretorno.com/blog/termos/l/lucratividade> . Acesso em: 01/08/2020 
 
TREASY. Taxa Interna de Retorno: Como A TIR É Aplicada Na Análise De Viabilidade De 
Investimento De Um Projeto? Disponível em: < https://www.treasy.com.br/blog/taxa-interna-de-
retorno-tir/>. Acesso em 01/08/2020 
 
 
 
 
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https://gerencianet.com.br/blog/entenda-sobre-financas-corporativas/
http://www.cub.org.br/projetos-padrao
https://maisretorno.com/blog/termos/l/lucratividade
https://www.treasy.com.br/blog/taxa-interna-de-retorno-tir/
https://www.treasy.com.br/blog/taxa-interna-de-retorno-tir/