Porteiro e zelador

Prévia do material em texto

Porteiro e zelador
Porteiro e zelador
3
Mensagem do Governo de Goiás
É com imensa satisfação que iniciamos a 2ª etapa do Bolsa Futuro, o maior programa 
estadual de qualificação profissional do País. Nos próximos meses, você fará parte da 
comunidade de 150.000 cidadãos de 110 municípios de Goiás que farão os cursos de 
qualificação profissional inteiramente gratuitos do programa. Além dos cursos gratuitos, os 
alunos matriculados que cumprirem a carga horária mínima de aulas (75% de frequência) 
receberão R$ 75,00 por mês a título de incentivo financeiro.
A economia de Goiás vem crescendo acima da média nacional e tem exigido 
trabalhadores cada vez mais preparados para o mercado de trabalho. Tão importante 
quanto se qualificar é escolher o curso certo e com a formação esperada pelo mercado. 
Por isso, o Programa Bolsa Futuro foi cuidadosamente concebido para atender às mais 
diferentes demandas do setor produtivo de nosso Estado. 
A minuciosa avaliação da demanda do mercado de trabalho de Goiás deu origem 
à grade de cursos do Bolsa Futuro, composta por: técnicas de vendas; secretariado e 
rotinas administrativas; recepção de hotel e atendente de bar; reprodução animal e 
produtividade do gado bovino leiteiro; técnicas agrícolas; destilador de álcool; cuidador 
de idosos e crianças; porteiro e zelador; básico em eletricista e encanador; e operador 
de caldeiras.
Até o final de 2014, 200 mil pessoas farão os cursos gratuitos de qualificação 
profissional do Bolsa Futuro e receberão o incentivo financeiro de R$ 75,00 por mês, 
garantindo melhores empregos e salários e contribuindo ainda mais para o crescimento 
da economia de Goiás. Paralelamente, outros 300 mil goianos farão, também 
gratuitamente, os cursos nos Centros de Educação Profissional (CEPs) da Secretaria 
de Estado de Ciência e Tecnologia (Sectec). Nesse primeiro módulo de aulas, você fará 
aulas de Ambientação, Cidadania e Meio Ambiente que vão prepará-lo melhor para 
o conteúdo específico dos dois cursos de qualificação profissional que você escolheu 
quando fez sua matrícula.
Boas aulas e até a sua formatura!
Secretaria de Estado de Ciência, Tecnologia e Inovação
Governo do Estado de Goiás 
www.goias.gov.br 
www.bolsafuturo.go.gov.br
www.sectec.go.gov.br 
www.facebook.com/bolsafuturo
Governo do Estado de Goiás 
Secretaria de Estado de Ciência e Tecnologia
Gabinete de Gestão de Capacitação e Formação Tecnológica
Núcleo Bolsa Futuro
Equipe de Elaboração
Gabinete de Gestão de Capacitação 
e Formação Tecnológica
Chefe do GGCFT 
Soraia Paranhos Netto
Coordenador da comunicação visual
Carlos Eduardo Reche
Coordenação de Produção do
Material Didático Impresso
David José Manuel Velázquez
Daniella da Silva Porto Cavalcanti
Autor
Walkir de Oliveira Souza
Designer Master
Box Publicidade
Núcleo Bolsa Futuro
Chefe do Núcleo Bolsa Futuro
Carmem Sandra Ribeiro do Carmo
Designer Educacional
Maria Margareth Pinheiro e Silva
Revisão de Língua Portuguesa
Tuanne Mirelly
Luciana Melo
Ilustração
Olaff Behrend
Diagramação
Nelson Vieira Martins
5
Sumário
PORTEIRO E ZELADOR
1. A PROFISSÃO .................................................................................................................................... 11
1.1 Conhecendo a profissão ................................................................................................................ 11
1.2 Condomínio ....................................................................................................................................... 13
2. FUNÇÕES DOS PROFISSIONAIS DO CONDOMÍNIO ............................................................. 17
2.1 Funções e atribuições ..................................................................................................................... 17
LEGISLAÇÃO E NORMAS: DIREITOS E DEVERES
1. CADASTRO BRASILEIRO DE OCUPAÇÃO .................................................................................. 33
1.1 Porteiro de locais de diversão – agente de portaria ............................................................ 33
2. MODELO REAL DE REGIMENTO INTERNO ................................................................................. 38
2.1. Das normas regulamentares ....................................................................................................... 39
2. 2. Do uso das áreas comuns ............................................................................................................ 40
2. 3. Das áreas e atividades de recreação ........................................................................................ 42
2. 4. Dos direitos e deveres dos condôminos ................................................................................ 43
2. 5. Dos funcionários ............................................................................................................................. 44
2. 6. Das penalidades ............................................................................................................................. 44
2. 7. Das disposições especiais............................................................................................................ 46
2. 8. Das disposições finais ................................................................................................................... 46
ASPECTOS OPERACIONAIS
1. SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO ................................................................................................. 51
1.1 Segurança Física de Instalações .................................................................................................. 51
2. SISTEMAS ELETRÔNICOS DE SEGURANÇA E ATITUDES DO PROFISSIONAL DE CON-
DOMÍNIO ............................................................................................................................................ 60
2.1. Sistemas eletrônicos de segurança ........................................................................................... 60
6
PREVENÇÃO DE ACIDENTES 
1. ACIDENTES: CONCEITO E CLASSIFICAÇÃO ................................................................................ 73
1.1. Qual a diferença entre acidente e incidente?........................................................................ 73
1.2. Condição ambiente de insegurança ou condição insegura ............................................ 76
1.3. Código de defesa do consumidor ............................................................................................. 85
2. SEGURANÇA NO CONDOMÍNIO .................................................................................................. 88
2.1. Exemplos de insegurança ............................................................................................................ 88
COMPORTAMENTOS
1. QUALIDADE NO ATENDIMENTO .................................................................................................... 98
1.1. Virtudes profissionais ..................................................................................................................... 98
1.2. Código de ética profissional ......................................................................................................105
2. HABILIDADES DO PROFISSIONAL DE PORTARIA ...................................................................109
2.1. Público com quem o agente de portaria mantém relações humanas: ......................111
2.2. Noções de apresentação e higiene ........................................................................................114
7
LEGENDA
ÍCONES 
Prezado(a) aluno(a),
Ao longo dos seus estudos, você encontrará alguns ícones na coluna lateral do material 
didático. A presença desses ícones o ajudará a compreender melhor o conteúdo abor-
dado e também a fazer os exercícios propostos. Conheça os ícones logo abaixo:
Saiba Mais
Este ícone apontará para informações complementares sobre o assuntoque 
você está estudando. Serão curiosidades, temas afins ou exemplos do cotidi-
ano que o ajudarão a fixar o conteúdo estudado.
Importante
O conteúdo indicado com este ícone tem bastante importância para seus es-
tudos. Leia com atenção e, tendo dúvida, pergunte ao seu tutor. 
Dicas
Este ícone apresenta dicas de estudo.
Exercícios 
Toda vez que você vir o ícone de exercícios, responda às questões propostas. 
Exercícios na Aula Interativa
Ao final das lições, você deverá responder aos exercícios no seu livro e, poste-
riormente, responder ao mesmo teste na Aula Interativa, no Ambiente Virtual 
de Aprendizagem. Importante! Esse exercício valerá nota para a sua média 
final, não deixe de registrar as respostas na sua Aula Interativa. 
Aula Interativa
A Aula Interativa é uma ferramenta muito importante para a fixação do conteú-
do. Quando aparecer este ícone, acesse a Aula Interativa do assunto estudado no 
Ambiente Virtual de Aprendizagem. Dessa forma, você ficará expert no assunto! 
Bons estudos!
8
9
10
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a),
O curso de Porteiro e Zelador foi organizado em 60 horas e dividido em 5 etapas:
1. Porteiro e Zelador 
2. Legislação e normas: direitos e deveres 
3. Aspectos operacionais
4. Prevenção de acidentes
5. Comportamentos
São objetivos deste curso: controlar entrada e saída de pessoas, controlar entrada 
e saída de materiais, atender os clientes de forma profissional, prevenir entrada de sus-
peitos, prevenir incêndios, administrar o patrimônio (condomínio), zelar pela segurança 
do patrimônio e atender as mais diversas situações condominiais.
O agente de portaria não é um profissional com a função de vigilante armado, no 
entanto, ele precisa ficar sempre na portaria. Ele é também um recepcionista. Anota, 
informa e orienta. 
O profissional dessa área precisa ter uma visão 360º do ambiente onde atua, ou seja, 
deve conhecer todos os cantos do condomínio, bem como observar qualquer movimen-
tação estranha. Quando trabalhar em prédios residenciais, é necessário ter noção da quan-
tidade dos veículos de cada morador. Sem mencionar que ele deve cuidar da segurança 
do prédio na hora da identificação do morador e do visitante com atenção redobrada.
Então, a função do porteiro não é apenas abrir e fechar portões e portas. O profis-
sional da portaria deve orientar e tomar decisões diante de inúmeras situações, por isso, 
essa função exige pessoas responsáveis e bem preparadas. 
Para desempenhar esse papel de fundamental importância dentro do condomínio, o 
profissional da portaria precisa dominar as funções básicas exigidas pela profissão escolhida.
Boa sorte em seus estudos!
11
PORTEIRO E ZELADOR
1. A PROFISSÃO 
1.1 Conhecendo a profissão
Em nosso país, é comum as pessoas 
assumirem compromissos sem ter consciência 
do que fazem, sendo levadas pela necessidade 
de sobrevivência. O candidato a emprego 
normalmente “agarra” o primeiro serviço 
que aparece sem levar em consideração se 
é o que sabe e gosta de fazer. Por herança 
cultural, nós brasileiros, não damos o 
devido valor à profissão. Por isso, também é 
comum, nas entrevistas de seleção, o entrevistador perguntar qual a profissão do 
candidato e ele responder que sabe fazer “quase tudo”. 
Nos países mais desenvolvidos, a profissão de uma pessoa é muito 
valorizada, por isso é frequente o sobrenome das pessoas espelharem a profissão 
da família. O valor do trabalho de uma pessoa é definido pelo mercado, e depende 
diretamente do grau de dificuldade e responsabilidade das atividades e da oferta 
de mão de obra com a qualificação necessária. É muito importante escolher uma 
profissão que realmente se tenha aptidão e satisfação em exercê-la para que 
você possa se diferenciar no mercado de trabalho.
Vamos então conhecer a profissão do porteiro e do zelador!
Porteiro, também encarregado de portaria, é a designação da 
profissão onde o trabalhador deve ficar na entrada de um estabelecimento 
para proteger a entrada indevida de estranhos. Este local é designado como 
portaria. E como mencionado pelo próprio nome, zelador é aquele encarregado 
de zelar pelo andamento das atividades do condomínio. No decorrer deste 
estudo, aprenderemos muito mais sobre essas importantíssimas profissões, 
bem como suas funções e atribuições. Aprenderemos também sobre os 
12
outros profissionais envolvidos no dia a dia de um condomínio e do principal 
intrumento deste: o condômino.
Pense e responda!
O que é ser um profissional da portaria para você?
 Ser um profissional da portaria é passar segurança, firmeza e determinação.
As profissões de porteiro ou de zelador devem inspirar orgulho em quem as 
exerce, pois são dignas, respeitosas e necessárias a toda a comunidade. A consciência 
e a assimilação dos princípios básicos de uma profissão podem fazer de você um 
profissional competente e respeitado.
Zelando o conhecimento...
Julgue a assertiva.
O aumento da criminalidade e o avanço da tecnologia fizeram com 
que o mercado de trabalho buscasse profissionais mais capacitados 
e competentes. Atualmente, quem contrata um porteiro também 
chamado de agente de portaria, ou um zelador, busca profissionais 
confiáveis e que dominem as técnicas de sua profissão. Para isso, busca 
recrutar e selecionar candidatos por meio de empresas de recrutamento 
ou de anúncios em jornais e rádios.
( ) Certo ( ) Errado
Justifique: _______________________________________________
__________________________________________________________
__________________________________________________________
_________________________________________________________ .
13
Perfil da Profissão
Você já sabe que esta é uma profissão que deve inspirar orgulho, não é 
verdade? Mas qual é o perfil de um profissional do condomínio? Vejamos:
•	 Conhecimento	básico	de	informática;
•	 Habilidade	em	relações	humanas;
•	 Capacidade	de	operar	equipamentos	de	segurança;
•	 Estabilidade	funcional	comprovada	em	carteira	de	trabalho;
•	 Aptidões	físicas	e	mentais,	comprovados	em	exames	de	saúde;
•	 Ficha	criminal	isenta	de	antecedentes;
•	 Experiência	comprovada	na	função;
•	 Cursos	e	treinamentos	na	sua	área	de	atuação;
•	 Indicações	através	de	cartas	de	apresentação	(cuja	veracidade	será	confirmada);
•	 Endereço	residencial	fixo.
1.2 Condomínio
Você sabe qual o significado da palavra condomínio?
( ) SIM ( ) NÃO
A palavra “condomínio” significa o domínio de vários, por isso muitas são 
as situações em que pode existir um condomínio, ou seja, um bem cujo domínio 
pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas).
Veja o conceito segundo o dicionário Houaiss: em um prédio de 
apartamentos, o conjunto das dependências de uso comum (corredores, 
elevadores etc.), e que, por essa razão, pertencem à totalidade dos proprietários 
de apartamentos do prédio.
Existem dois tipos de condomínio: o civil e o especial.
Condomínio civil – também chamado de condomínio geral – se desdobra 
em vários tipos de condomínio, por exemplo, o condomínio que se estabelece 
em razão de herança de bem indivisível deixado em favor de várias pessoas; 
o condomínio entre sócios de fato em relação ao patrimônio adquirido em 
14
face da sociedade; o condomínio em face 
de separação judicial ou divórcio em 
relação ao patrimônio indivisível do 
casal, etc. Trata-se de uma propriedade 
que pertence a duas ou mais pessoas, 
onde cada uma delas possui parte da 
propriedade que é expressa na forma 
de fração ou percentual.
Cada condômino tem o direito de usar, gozar, dispor e reaver sua 
propriedade de acordo com a sua fração ideal, não podendo o condômino 
usufruir da propriedade dos demais sem a anuência deles. 
Embora em todos esses casos, e outros, exista uma relação jurídica 
condominial, os direitos e obrigações desses condôminos são regidos pelo 
Código Civil, que dispõe sobre o direito de condomínio de uma forma geral.
Condomínio Especial - também chamado de “condomínio horizontal”, é 
regido pela Lei 4.591/64, que regula especificamente o condomínio deedificações 
e incorporações imobiliárias, portanto, de forma especial. Condomínio em edifícios 
de apartamentos. As edificações com apartamentos devem ser caracterizadas 
como horizontais, pois o plano que os separa é horizontal.
Existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou geral) 
e o condomínio especial (ou horizontal). No condomínio geral os direitos dos 
condôminos recaem sobre a integral extensão do bem, e não apenas sobre uma 
ou mais partes dele. Já no condomínio especial, os condôminos têm propriedade 
exclusiva sobre as partes denominadas de “unidades autônomas” e têm 
propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de 
suas respectivas frações ideais.
Exemplificando o condomínio
O condomínio é uma pequena sociedade, na qual existem diversos tipos 
de personagens, tais como síndico, condômino e zelador. Cada um deles realiza 
funções específicas, com regras definidas. Só é possível um convívio de paz, 
quando as normas são respeitadas. 
15
Muito bem! 
Agora que 
você finalizou 
esta lição, 
responda 
as questões 
e depois 
registre as 
respostas 
nos testes 
da sua Aula 
Interativa. 
Exercícios
Questão 1 - O _________ é uma pequena sociedade, onde existem 
diversos tipos de personagens como síndico, condômino e zelador. 
Cada um deles realiza funções específicas, com regras definidas. Só 
é possível um convívio de paz, quando as normas são respeitadas. 
Assinale a alternativa correta:
a) edifício;
b) condomínio;
c) terreno;
d) território.
Questão 2 - Assinale a alternativa incorreta:
a) existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou 
geral) e o condomínio especial (ou horizontal); 
b) no condomínio geral os direitos dos condôminos incidem sobre a 
integral extensão do bem, e não apenas sobre uma ou mais partes dele; 
c) no condomínio especial, os condôminos têm propriedade 
exclusiva sobre as partes denominadas de “unidades autônomas” e 
têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na 
proporção de suas respectivas frações ideais;
d) não existem diferenças entre o condomínio civil (ou geral) e o 
condomínio especial (ou horizontal).
Questão 3 - Assinale a alternativa incorreta:
a) o aumento da criminalidade e o avanço da tecnologia fizeram com 
que o mercado de trabalho buscasse profissionais mais capacitados e 
competentes; 
b) não é necessário que os profissionais de condomínio tenham 
experiência na profissão para serem contratados;
c) atualmente, quem contrata um porteiro — também chamado de 
agente de portaria —, ou um zelador, busca profissionais confiáveis e 
que dominem as técnicas de sua profissão; 
16
d) o contratante busca recrutar e selecionar candidatos por meio de 
empresas de recrutamento ou de anúncios em jornais e rádios.
Questão 4 - Assinale a alternativa que apresenta o significado da 
palavra condomínio:
a) o vocábulo condomínio significa o domínio de vários, por isso 
muitas são as situações em que pode existir um condomínio, ou seja, 
um bem cujo domínio pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas);
b) o vocábulo condomínio significa o domínio de poucos;
c) o vocábulo condomínio significam os direitos que os condôminos 
incidem sobre a integral extensão do bem;
d) o vocábulo condomínio significa propriedade exclusiva sobre as 
partes denominadas de unidades autônomas.
Questão 5 - São funções dos profissionais de condomínio, exceto:
a) habilidade em relações humanas;
b) capacidade de operar equipamentos de segurança;
c) aptidões físicas e mentais, comprovados em exames de saúde;
d) não fazer cursos e treinamentos na área de atuação.
17
2. FUNÇÕES DOS PROFISSIONAIS DO CONDO-
MÍNIO
2.1 Funções e atribuições
Confira a seguir as funções das pessoas que 
participam ativamente da vida condominial.
Síndico
O síndico terá direito à remuneração se estiver 
previsto em Convenção, ficando determinado na 
assembleia que o eleger, se ficará isento da taxa do 
condomínio ou se receberá algum tipo de honorário, 
lembrando sempre que ele não é funcionário do 
condomínio, muito embora possa contribuir para a 
previdência social individualmente.
 Síndico - Funções e atribuições
•	Representar	ativa	e	passivamente	o	condomínio,	em	juízo	ou	fora	dele,	e	
praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites atribuídos pela Lei de 
Condomínio N° 4591 de 16.12.1964 ou pela Convenção;
•	 Praticar	os	atos	que	lhes	atribuem	as	leis,	a	Convenção	e	o	Regimento	Interno;
•	 Exercer	a	administração	interna	ou	externa	da	edificação	ou	do	conjunto	
de edificações no que diz respeito a sua vigilância e segurança, bem como aos 
serviços que interessem a todos os moradores;
•	 Cumprir	e	fazer	cumprir	a	Convenção	e	o	Regimento	Interno,	bem	como	
executar e fazer executar as deliberações das assembleias;
•	 Guardar	toda	a	documentação	contábil	dentro	do	prazo	da	lei;
•	 Elaborar	o	orçamento	da	receita	e	da	despesa	relativa	a	cada	ano;
•	 Diligenciar	 a	 conservação	 e	 a	 guarda	 das	 partes	 comuns	 e	 zelar	 pela	
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
18
•	 Escolher	empresas	prestadoras	de	serviços	ou	terceiros	para	execução	das	
obras que interessem ao condomínio, desde que aprovadas por assembleia;
•	 Selecionar,	 admitir	 e	 demitir	 funcionários,	 fixando-lhes	 os	 salários	 de	
acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria;
•	 Convocar	assembleia	geral	ordinária	e	extraordinária;
•	 Comunicar	aos	condôminos,	nos	oito	dias	subsequentes	à	assembleia,	o	
que foi deliberado;
•	 Dar	conhecimento	das	assembleias	aos	condôminos;
•	 Dar	imediato	conhecimento	à	assembleia	da	existência	de	procedimento	
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
•	 Contratar	o	seguro	do	condomínio;
•	 Realizar	o	seguro	da	edificação;
•	 Prestar	contas	somente	à	assembleia,	anualmente	e	quando	exigidas;
•	 Proceder	à	cobrança	executiva	contra	os	devedores;
•	 Cobrar	 dos	 condôminos	 as	 suas	 contribui-
ções, bem como impor e cobrar as multas devidas 
estabelecidas na lei, na convenção ou no regula-
mento interno;
Subsíndico
•	 Substituir	 o	 síndico	 quando	 este	 não	 tiver	
condições de trabalho;
•	 Convocar	 assembleia	 para	 escolha	 do	 novo	
síndico, no caso de renúncia, morte, destituição, 
abandono, etc;
Conselheiros
•	Checar	os	gastos	do	condomínio;
19
•	Fiscalizar	todas	as	contas;
•	Auxiliar	o	síndico	na	administração	do	condomínio;
•	 Apresentar	as	contas	aos	condôminos	durante	as	assembleias;
Condômino
•	 Viver	em	harmonia	com	os	vizinhos;	
•	 	Respeitar	as	regras	do	condomínio	(Convenção,	
Regimento Interno);
•	 Zelar	 pelo	 patrimônio,	 utilizando	 de	 maneira	
correta as áreas comuns (piscina, salão de festas, salão de 
jogos, playground, quadra, elevadores, escadas, garagem);
•	 Participar	 ativamente	 no	 trabalho	 do	 síndico,	
indo a todas as assembleias;
•	 Pagar	em	dia	as	taxas	condominiais;
•	 Participar	da	eleição	do	síndico;
Porteiro
A função do porteiro não é apenas abrir e fechar 
portões e portas. O profissional da portaria deve saber 
orientar e tomar decisões diante de inúmeras situações, 
por isso, essa função exige pessoas responsáveis e bem 
preparadas.
O trabalho desse profissional é muito importante para a 
manutenção e segurança em prédios, condomínios e clubes.
Funções e atribuições
•	Atender	o	interfone	com	educação;
20
•	Ser	paciente	com	os	condôminos;
•	 Receber	a	correspondência;
•	 Atender	a	todos	os	visitantes	com	educação;
•	 Atender	aos	prestadores	de	serviço	e	encaminhá-los	ao	zelador	ou	síndico;
•	 Não	deixar	a	portaria	vazia.	Quando	for	ao	banheiro,	avisar	o	zelador	ou	
outro funcionário que tenha habilidade para ficar em seu lugar;
•	 Permitir	 a	 entrada	 de	 visitantes	 somente	 depois	 da	 autorização	 do	
condômino anfitrião. Lembrando que todos devem ser anunciados no momento 
da chegada;
•	 Não	permitir	a	entrada	de	entregadores	de	pizza,	flores,	água,	etc;
•	Manter	a	portaria	limpa	e	organizada;
•	 Proibir	a	entrada	decondôminos	que	queiram	ficar	na	guarita;
•	 Ficar	 atento	 aos	 monitores	 do	 circuito	 fechado	 de	 TV.	 Qualquer	
irregularidade deve ser comunicada ao zelador;
•	 Anotar	numa	agenda	ou	num	caderno,	o	horário	de	entrada	e	saída	de	
prestadores de serviço e visitantes;
•	 Não	abrir	o	portão	para	carro	de	estranhos;
•	 Observar	com	atenção	a	entrada	e	saída	de	carros	da	garagem,	bem	como	
a pessoa que está dentro dele;
•	 Não	falar	palavras	de	baixo	calão;
•	Manter	a	barba	e	o	cabelo	cortados;
•	 Cuidar	bem	do	uniforme,	que	deve	estar	sempre	limpo	e	passado;
Todos os profissionais do condomínio devem trabalhar em conjunto a fim de 
promover conforto e segurança para seus principais clientes, os condôminos.
A maior parte das invasões a condomínios se dá pela portaria de pedestres, por 
falta de procedimentos corretos de segurança dos porteiros. Por isso, seu treinamento 
adequado é fundamental.
21
Ao atender visitantes, o portão somente poderá ser aberto após: 
•	 Avisar	o	morador	e	obter	sua	autorização;	
•	 Na	dúvida,	solicitar	ao	morador	para	vir	identificar	o	visitante,	mantendo-o	
ainda do lado de fora; 
1. No caso de entrega de encomendas: 
•	 Avisar	o	condômino	e	solicitar	sua	presença	na	portaria;	
•	 Na	ausência	do	condômino,	receber	e	guardar	para,	posteriormente,	ser	
retirado por um morador ou entregue por um funcionário; 
•	 Em	 alguns	 condomínios,	 o	 porteiro	 aproveita	 a	 troca	 de	 turno	 para	
distribuir as correspondências; 
2. Prestadores de serviços: 
•	 Avisar	o	condômino	e	só	abrir	a	porta	mediante	autorização	do	morador;	
•	 Depois	 que	 entrar,	 pedir	 crachá	 com	 foto	 e	 anotar	 os	 dados	 de	 seus	
documentos; 
•	 Se	for	prestador	de	serviço	para	o	condomínio,	só	abrir	a	porta	depois	de	
autorizado pelo zelador; 
•	 Também	deve	pedir	o	crachá	e	anotar	os	dados;	
Boa tarde, Dr. Cristovam, tem uma senhora na portaria que 
se identificou com o nome de Patrícia. O senhor a conhece?
Sim, Paulo, peça para 
ela subir.
O Dr. Cristovam pediu 
para a senhora subir. 
É o 4008.
22
3. Em caso de obras no condomínio, só permitir o acesso de funcionários 
listados pela empreiteira, portando crachá com foto. Em caso de dúvida, chamar 
o zelador; 
4. Os porteiros e seus substitutos devem ser alertados quanto aos disfarces 
que os ladrões têm usado para invadir os condomínios; 
5. Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, manter as entradas do 
edifício fechadas; 
6. Na entrada ou saída de pessoas do condomínio, somente abrir o portão 
após verificar se não há suspeitos próximos; 
7. Não devem aceitar a guarda de chaves das unidades e dos automóveis 
dos moradores; 
8. Não comentar sobre a vida pessoal dos condôminos, como horários em 
que podem ser encontrados e outras informações; 
9. É interessante que seja instalada uma linha telefônica na portaria, 
para que se possa acionar rapidamente a polícia ou os bombeiros em caso de 
emergência, sem depender do zelador - que pode não estar no condomínio 
na hora; 
10. Neste caso, é conveniente pregar no telefone uma lista com o 
telefone da delegacia mais próxima, bem como do Corpo de Bombeiros e da 
conservadora do elevador;
Estudo de casos...
A vida é imprevisível. Vamos 
conhecer agora algumas situações 
inusitadas.
Caso 1
Ocorreu uma tempestade muito 
forte e, devido a isso, a queda de 
23
uma árvore danificou um carro. No entanto, a árvore estava em boas 
condições. Como setrata de um evento fortuito, a quem o dono do 
carro deverá recorrer? Assinale a alternativa correta.
( ) Nesse caso, a vítima poderá até entrar com ação judicial contra 
o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas 
condições, fica difícil obrigar o empreendimento a arcar com os custos.
( ) O dono do carro deverá abrir uma solicitação à prefeitura. Assim, 
o seguro referente às responsabilidades civis do síndico poderá ser 
acionado para arcar com o custo.
Caso 2
Sabendo-se que a manutenção 
do condomínio está em dias, uma 
criança está correndo e acaba se 
machucando no playground. Quem 
deverá ser responsabilizado?
( ) O condomínio deverá ser responsabilizado.
( ) Os responsáveis pelo bem-estar das crianças são os pais.
Confira as respostas dos estudos de casos!
Caso 1:
Trata-se de um caso fortuito, ou seja, a árvore estava em boas 
condições, sempre podada e não tinha risco de cair e caiu devido à 
tempestade. Assim, a vítima pode até entrar com ação judicial contra 
o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas 
condições, fica difícil obrigar o empreendimento a arcar com os custos.
Caso 2:
Os responsáveis pelo bem-estar das crianças são os pais. O 
condomínio só deverá ser responsabilizado por algum dano ao menor, 
caso o local não esteja com a manutenção em dia.
Fortuito: 
Que 
acontece por 
acaso; não 
planejado; 
eventual, 
imprevisto, 
inopinado.
24
Zelando o conhecimento...
O Porteiro deve ter intimidade com empregados domésticos? 
Marque a alternativa correta.
 a) Sim, pois precisa manter o ambiente de cordialidade.
 b) Não, o Porteiro deve ser profissional e falar apenas o necessário.
 c) Sim, para saber mais da vida dos empregados dos apartamentos.
Zelador
O zelador é o profissional contratado pelo condomínio para zelar pela 
conservação do mesmo, atuando também, em alguns casos como representante 
do síndico nas rotinas do condomínio. 
Funções e atribuições
•	 Coordenar	o	trabalho	de	todos	os	funcionários	do	prédio;
•	 Supervisionar	o	trabalho	de	portaria;
•	 Observar	 diariamente	 o	 funcionamento	 dos	 elevadores;	 Comunicar	
qualquer irregularidade ao síndico;
•	 Verificar	o	funcionamento	dos	portões	automáticos;
•	 Distribuir	os	afazeres	aos	faxineiros,	bem	como	o	material	utilizado;
•	 Fiscalizar	o	 trabalho	dos	 faxineiros	para	não	ocorrer	o	uso	 indevido	do	
material de limpeza;
•	 Ser	cordial	com	o	condômino	que	pede	ajuda;	Ajudar	somente	quando	o	
serviço estiver dentro de suas possibilidades;
•	 Não	aceitar	bicos	nas	residências	dos	condôminos;
•	 Acompanhar	 a	 manutenção	 de	 elevadores,	 portões,	 jardins,	 piscinas,	
quadras, salão de festa, salão de jogos, iluminação de emergência, para-raios, 
central de gás, sistema hidráulico, caixas d’água, interfones, antena coletiva de TV;
25
•	 Acompanhar	reformas	em	geral,	verificando	a	utilização	dos	equipamentos	
de segurança obrigatórios;
•	 Conservar	os	jardins	do	prédio	e	acompanhar	o	trabalho	do	jardineiro;
•	 Ser	 discreto,	 imparcial	 e	 não	 ficar	 fofocando	 com	 funcionários	 ou	
moradores; Assim, o zelador conserva sua imagem e sua autoridade;
•	 Fazer	pequenos	reparos,	desde	que	esteja	apto	ao	serviço;
•	 Reparar	os	vazamentos	nas	torneiras;
•	 Verificar	cadeados	e	trancas;
•	 No	 caso	 de	 residir	 no	 condomínio,	 o	 zelador	 deve	
conservar o apartamento onde mora;
•	 Problemas	 familiares	 do	 zelador	 devem	 ser	
resolvidos sem escândalos e dentro do apartamento;
•	 Fiscalizar	 a	 retirada	 do	 lixo,	 verificando	 os	
horários estabelecidos;
•	 Se	ocorrer	a	invasão	do	prédio	por	assaltantes	
ou qualquer outro caso criminoso, o zelador deve 
chamar a polícia, sem alarmar os condôminos;
•	 Ligar	para	a	emergência	quando	algum	acidente	ocorrer	com	funcionário	
ou morador;
•	 Chamar	os	bombeiros	em	caso	de	incêndio;
•	 Olhar	sempre	a	validade	e	condição	dos	extintores	de	incêndio,	registros	
e mangueiras;
•	 Verificar	o	depósito	de	equipamentos	e	ferramentas;
•	 Providenciar	 proteção	 às	 cabines	 dos	 elevadores	 de	 serviço	 quando	
ocorrer mudança;
•	 Trocar	lâmpadas	queimadas	ou	com	defeito;
26
•	 Acompanhar	 a	 instalação	 das	 operadoras	 de	 TV	 por	 assinatura	 no	
condomínio;
•	 Comunicar	 ao	 síndico	 qualquer	 imprevisto	 ocorrido	 no	 condomínio;	
Aconteça ele com morador, funcionário, visitante ou equipamento;
Zelando o conhecimento...
Julgue a assertiva.
O zelador não tem nenhum subordinado.
( ) Certo
( ) Errado
Justifique: _______________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________ .
De um modo geral, os demais funcionários do condomínio são subordi-
nados ao zelador.
A ele compete:
1. Manter a ordem, a limpeza e a higiene das partes comuns do condomínio;
2. Conhecer e fiscalizar a observância do Regulamento Interno do 
condomínio, cumprindo as determinações do síndico;
3. Inspecionar frequentemente as instalações, máquinas, motores 
e demais equipamentos comuns do condomínio, com vistas a detectar 
anormalidades funcionais. Se constatada qualquer anormalidade, cabe ao 
zelador requerer prontamente a assistência técnica das empresas responsáveis 
pela manutenção ou instalação dos equipamentos;
4. Não permitir aglomerações ou permanência de pessoas na portaria, 
entradas, garagens, corredores e demais dependências comuns e, da mesma forma, 
27
não manter conversas com pessoas estranhas que nada tenham a tratar no prédio;
5. Orientar e fiscalizar seus auxiliares quanto à aparência pessoal, à conduta 
e às normas de trabalho;
6. Distribuir as tarefas aos demais empregados 
do prédio e fiscalizar sua execução;
7. Não permitir o depósito de objetos, 
móveis e pertences de qualquer natureza nas 
garagens ou demais áreas e dependências 
comuns do condomínio;
8. Coordenar e fiscalizar a entrada ou 
saída de mudanças, comunicando imedia-
tamente ao síndico ou à administradora, 
quaisquer ocorrências ou danos;
9. Não permitir o ingresso de pedintes, vendedores ou propagandistas no 
condomínio;
10. Somente permitir a entrada de carga ou mudanças para o prédio pelo 
elevador de serviço, após autorização do morador;
11. Fiscalizar a execução de serviços de conserto, manutenção e outros 
contratados pelo condomínio;
12. Receber mercadorias, materiais e serviços, conferindo as respectivas 
notas fiscais;
13. Controlar o uso do material de limpeza, material elétrico e outros sob 
sua guarda;
14. Receber e distribuir prontamente a correspondência destinada aos 
moradores;
15. Submeter previamente à aprovação do síndico as listas de materiais 
necessários ao condomínio;
16. Não se ausentar do condomínio, a não ser em casos de comprovada 
necessidade, procurando, sempre que possível, dar ciência ao síndico;
28
17. Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer 
anormalidade ou fato grave verificado, sem prejuízo das providências de 
emergência que adotar para o caso;
18. Comunicar ao síndico sobre eventuais infrações aos regulamentos e 
normas, bem como sobre as reclamações recebidas dos moradores do condomínio;
19. Coibir brincadeiras de crianças nas áreas comuns, 
especialmente na garagem e nos acessos, que não as 
destinadas a elas dentro do Regulamento Interno 
do Condomínio;
20. Comunicar imediatamente ao síndico 
ou à administradora qualquer alteração ou 
quaisquer adaptações que afetem a aparência, 
o estilo ou a estética da fachada do condomínio;
21. Não discutir assuntos particulares dos 
moradores, nem comentar divergências havidas entre eles, 
evitando também que seus auxiliares o façam;
22. Testar, periodicamente conforme as instruções dos mesmos, os 
equipamentos de combate a incêndio, como mangueiras, hidrantes, etc;
23. Comandar o abandono do prédio em situações de emergências e, 
sempre que necessário chamar bombeiros, policiais, pronto socorro, etc;
24. Interditar o uso de elevadores quando apresentarem sinais de falhas, 
operação irregular, ou quando houver certeza de falta de energia iminente;
25. Instruir os moradores, quando necessário, sobre o uso das saídas de 
emergência dos elevadores; obter autorização do síndico para horas extras 
eventuais dos funcionários, relacionando o horário nos cartões de ponto que 
devem conter a assinatura do funcionário e a rubrica do síndico;
26. Entregar, a quem de direito, os cartões de ponto devidamente assinados 
e na data estipulada;
27. Recomendar ao síndico modificações na escala de trabalho e substituições 
de funcionários que não estejam cumprindo a contento suas funções;
29
28. Preparar programa semanal, quinzenal e 
mensal de limpeza do condomínio, supervisionando 
sua execução;
29. Receber as solicitações para uso 
do salão de festas, vistoriando anterior 
e posteriormente as suas condições , 
informando imediatamente ao síndico 
qualquer anormalidade verificada;
30. Informar ao síndico sobre casos de 
doenças infectocontagiosas que tenham atingido 
qualquer morador do prédio; observar e cumprir as ordens e instruções que 
dentro de suas funções lhe forem dadas pelo síndico;
31. Comunicar por escrito, ao síndico ou à administradora, atos de 
indisciplina ou insubordinação cometidos pelos seus auxiliares para que sejam 
aplicadas as sanções cabíveis;
32. Respeitar e tratar com urbanidade os moradores do prédio, verificando 
ainda se os seus auxiliares estão atendendo com presteza e educação;
33. Fiscalizar a remoção do lixo para a rua, orientando a limpeza e desinfecção 
do depósito;
34. Não permitir barulho nas dependências do prédio, que venha a perturbar 
os demais moradores, nos horários de silêncio estabelecidos no regulamento;
35. Não receber chaves de apartamentos, principalmente quando os 
locatários se mudarem definitivamente, exceto com autorização prévia dos 
proprietários;
36. Após verificar o bom andamento dos serviços, manter-se na portaria em 
vigilância contínua , de forma a manter o sossego e a segurança do condomínio;
37. Não permitir a colocação de objetos nas janelas ou escadas, bem como, 
a fixação de letreiros, cartazes e outros, nas áreas comuns do prédio;
38. Vistoriar o condomínio com a máxima atenção para todos os detalhes 
30
(limpeza, janelas, vitrais, portas abertas, portaria, hall social, etc.), verificando, 
inclusive se todos os equipamentos estão funcionando normalmente;
39. Não permitir aos empregados permanecerem nas dependências do 
condomínio nas horas de folga; tomar a seu cargo, de um modo geral, todos os serviços 
de interesse do condomínio que surjam e não tenham sido mencionados aqui.
Como você pôde perceber, ao zelador são atribuídas muitas funções. 
Como seu próprio nome diz, ele deve zelar pelo condomínio, pelos 
condôminos, bem como pelos outros funcionários.
Zelando o conhecimento...
Enumere a primeira parte de acordo com a segunda.
1 – Síndico
2 – Subsíndico
3 – Conselheiros
4 - Condômino
5 - Porteiro
6 - Zelador
( ) Deve viver em harmonia com os vizinhos.
( ) Deverão checar os gastos do condomínio; fiscalizar todas as 
contas; auxiliar o síndico na administração do condomínio.
( ) É o profissional contratado para zelar pela conservação do 
condomínio.
( ) Terá direito à remuneração se estiver previsto em Convenção.
( ) Esse profissional deve saber orientar e tomar decisões diante de 
inúmeras situações.
( ) Deverá substituir o síndico quando este não tiver condições de 
trabalho.
31
Parabéns! 
Agora 
responda as 
questões e 
registre-as 
nos testes 
da sua Aula 
Interativa.
Exercícios
Questão 1 - Os moradores devem frequentar a guarita?
 a) Sim, pois são eles que pagam o salário do porteiro.
 b) Sim, eles têm todo o direito de entrar a hora que desejarem.
 c) Não, pois estariam desviando a atenção do porteiro na vigilância.
d) Sim, pois é um direito dos condôminos.
Questão 2 - O porteiro deve ter intimidade com empregados 
domésticos?
 a) Sim, pois precisa manter o ambiente de cordialidade.
 b) Não, o porteiro deve ser profissional e falar apenas o necessário.
 c) Sim, para saber mais da vida dos empregados dos apartamentos.
d) Sim, pois deve ser educado e cordial.
Questão 3 - Ao notar movimentação suspeita nas proximidades do 
prédio, o porteiro deve:
 a) continuar seu trabalho normalmente, pois sua área de atuação é 
somente dentro do prédio;
 b) avisar o Zelador;
 c) não deve acionar a polícia;
 d) deve acionar a polícia para averiguação e não deve permitir a 
saída de moradores naquele momento.
Questão 4 - No art.159 fala-se sobre reparação de danos.Qual desses 
não é considerado dano em um condomínio?
a) Assédio moral. b) Chegar atrasado.
32
c) Deixar o posto sem 
autorização.
d) Ver televisão.
Questão 5 - Se o visitante ficar nervoso com a demora ao entrar no 
prédio, o porteiro deve:
 a) manter a tranquilidade, seguir todas as normas de segurança e, 
jamais, ceder à pressão dos visitantes;
 b) abrir o portão para não causar inimizades;
 c) falar no mesmo tom, para mostrar autoridade;
d) abrir o portão, mas pedir para ele ficar quieto.
33
1. CADASTRO BRASILEIRO DE OCUPAÇÃO
1.1 Porteiro de locais de diversão – agente de portaria
Descrição Sumária
Fiscaliza a guarda do patrimônio e exercem a observação de fábricas, armazéns, 
residências, estacionamentos, edifícios públicos, privados e outros estabelecimentos, 
percorrendo-os sistematicamente e inspecionando suas dependências para evitar incêndios, 
entrada de pessoas estranhas e outras anormalidades; controlam o fluxo de pessoas, 
identificando-as, orientando-as e encaminhando-as para os lugares desejados; recebem 
hóspedes em hotéis; acompanham pessoas e mercadorias; fazem manutenções 
simples nos locais de trabalho.
REGIMENTO INTERNO
O INÍCIO
A convenção deve servir de mapa para que o síndico administre bem o 
condomínio. Seguindo uma hierarquia de leis, no topo está a 
Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (agrupamento 
de normas que regulam as relações privadas da 
sociedade), da Lei 4591/64 (conhecida como lei 
dos condomínios), e finalmente a convenção e o 
regulamento interno do condomínio. Portanto, nem 
a convenção, nem o regulamento podem contrariar a 
legislação vigente no país.
A convenção, por definição, regulamenta a 
administração e as relações entre os condôminos. O 
documento é registrado em cartório de imóveis. Todo 
LEGISLAÇÃO E NORMAS: DIREITOS E DEVERES
34
morador deve ter uma cópia da convenção do seu condomínio. Uma cópia 
autenticada original deve ficar com o síndico e para os condôminos bastam 
cópias comuns. Moradores novos, que não tenham recebido a convenção da 
administração ou do antigo proprietário, podem solicitar uma cópia no cartório 
onde o texto foi registrado. 
Geralmente, o documento é entregue na primeira assembleia, quando 
é implantado o condomínio. Nessa assembleia inaugural elege-se o primeiro 
síndico e aprova-se a convenção feita pela construtora. 
Na prática, as convenções acabam padronizadas pelas construtoras. O 
mesmo texto é usado em muitos condomínios, alterando-se apenas dados como 
metragem dos apartamentos, por exemplo. A convenção, explica a consultora, 
deve atender as especificidades de cada edifício.
PRINCIPAIS ITENS
Apesar das peculiaridades de cada condomínio, certos tópicos costumam 
fazer parte da maioria das convenções:
•	 Discriminação	da	área	que	cada	um	possui	em	metros	quadrados	(tanto	
da parte comum como da autônoma);
•	 Porcentagem	de	fração	ideal	a	que	cada	um	tem	direito	à	área	de	terreno.	
Entende-se que fração ideal é a parte que não é possível dividir das áreas comuns 
e do terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino;
•	 Formas	de	convocação,	quóruns	exigidos	e	competência	das	assembleias;
•	Mandato	e	atribuições	do	síndico,	conselho	e	subsíndico;
•	 Penalidades	 para	 os	 condôminos	 ou	 possuidores	 que	 não	 cumprirem	
com as determinações da convenção e do regulamento interno;
Qualquer alteração a ser feita na convenção precisa da aprovação de 
2/3 dos condôminos.
35
Zelando o conhecimento...
Apesar das peculiaridades de cada condomínio, todas as convenções 
são idênticas.
( ) Certo
( ) Errado
REGULAMENTO INTERNO
O dia a dia do condomínio é regido pelo regulamento interno. Nele constam 
as normas de conduta que moradores, visitantes e funcionários devem respeitar 
para garantir a boa convivência no condomínio (por exemplo, as regras para o 
uso das áreas comuns, como piscina e salão de festas). Pelo novo Código Civil, 
o regulamento não deve mais ser um documento apartado da convenção, mas 
fazer parte dela. As alterações no regulamento também precisam da aprovação 
de 2/3 dos condôminos.
Morar em edifícios ou condomínios tem muitas vantagens, como 
segurança,	 conforto	 e	 praticidade,	 no	 entanto,	 pode	 haver	 alguns	 conflitos	
entre moradores, por exemplo, o que torna imprescindível o conhecimento das 
normas e regulamentos que norteiam o bom funcionamento do condomínio. 
Ter conhecimento dessas normas deixa todos os envolvidos a par de seus 
direitos e deveres.
Zelando o conhecimento...
Qual o objetivo do regimento interno do condomínio?
a) ( ) Manter a paz e uma boa convivência entre as pessoas.
b) ( ) Estipular como deve ser o comportamento de cada condômino, 
que deve ser obedecido à risca. Caso seja desrespeitada qualquer 
norma expressa, o condômino sofrerá graves penalidades.
36
Você está indo 
muito bem! 
Responda 
as questões 
desta lição 
e registre as 
respostas 
na sua Aula 
Interativa. 
QUANDO MUDAR A CONVENÇÃO
Convenção e regulamento interno não são eternos e precisam de 
alterações periodicamente, ou seja, é necessário que os condomínios ajustem 
suas convenções.
Veja abaixo alguns exemplos do que precisam ser alterados, em razão do 
Novo Código Civil:
•	Multa	devido	a	atraso	no	pagamento	do	condomínio,	que	era	de	até	20%	
e caiu para 2%;
•	Multa	 de	 até	 cinco	 vezes	 o	 valor	 da	 taxa	 condominial	 para	 infratores	
reiterados;
•	 Locação/venda	da	garagem;
•	 Definição	do	“comportamento	antissocial”;
É fundamental que o trabalho de revisão da convenção seja feito em 
parceria com a administradora, com a participação dos moradores e a 
orientação de um advogado especializado.
Exercícios
Questão 1 - Assinale a opção que não está relacionada com a 
descrição do porteiro:
a) fiscalizam a guarda do patrimônio;
b) observam casas;
c)	controlam	fluxo	de	pessoas;
d) fazem manutenção de elevadores.
37
Questão 2 - O que é uma convenção de condomínio:
a) regimento interno;
b) normas de segurança predial;
c) regulamentação do condomínio;
d) Legislação do Código Civil.
Questão 3 - Qual opção não faz parte da maioria das convenções:
a) discriminação da área que cada um possui;
b) porcentagem de fração ideal;
c) regras administrativas;
d) mandato e atribuições do síndico.
Questão 4 - O que é regulamento interno?
a) Normas do condomínio.
b) Normas da convenção.
c) Normas do prédio.
d) Normas do porteiro.
Questão 5 - Não se encontra no Código Civil a respeito de mudanças 
na convenção:
a) multa devido a atraso no pagamento do condomínio;
b) multa de até 05 vezes o valor da taxa condominial para infratores 
reiterados;
c) multa por velocidade;
d) locação e venda de garagem.
38
2. MODELO REAL DE REGIMENTO INTERNO 
A convenção é a “Constituição” do condomínio. Todas as regras internas 
devem constar neste documento. Por outro lado, as regras só são válidas se nele 
constarem. Cada condomínio redige a sua assim que começa a ocupação pelos 
moradores.
Pela complexidade e importância desse documento, é recomendável contar 
com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
Você terá acesso a um modelo real de regimento interno na aula interativa. 
Aqui, veremos apenas alguns exemplos das regras que constam nesses 
documentos. O regulamento interno no condomínio visa manter a paz e uma 
boa convivência entre as pessoas. Veja os itens que podem ser abordados:
39
1. Das normas regulamentares
Zelando o conhecimento...
Zuleica mudou-se recentemente para o Condomínio Leste. 
Em seu antigo condomínio, ela já seguia um regulamento interno, 
portanto, em sua nova moradia, deverá seguir o mesmo regulamento, 
uma vez que já está acostumada.
( ) Certo ( ) Errado
Na hipótese de venda, transferência da propriedade, de posse direta, 
indireta ou da constituição de direitos reais sobre as unidades autônomas, os 
novos adquirentes, quer da propriedade, quer da posse, ficam automaticamente 
obrigados a respeitar as disposições do atual Regulamento.
Bom dia,senhores e senhoras! 
Vocês conhecerão agora, todos 
os regulamentos internos 
deste condomínio. Todos os 
condôminos, seus inquilinos 
e respectivos familiares, seus 
prepostos e os empregados do 
condomínio são obrigados a 
cumprir, respeitar e, dentro de 
sua competência, a fazer cumprir 
e respeitar as disposições deste 
regulamento.
40
2. Do uso das áreas comuns
A entrada social do prédio destina-se aos moradores, proprietários ou 
inquilinos, respectivas famílias e visitantes, respeitando o que dispõe a Lei 
Estadual 952, de 27/12/85. 
Observe o seguinte diálogo:
O fato ocorrido anteriormente se deve à seguinte norma do Regulamento Interno.
Somente serão permitidas cargas e mudanças, além de entregas de 
mercadorias, móveis e similares, pelos elevadores de serviço em dias úteis (de 
segunda a sexta-feira), das 09h às 17h, devendo ser avisada a portaria de serviço, 
de modo a ser escolhido o elevador destinado a tal fim; ou excepcionalmente 
fora deste horário, mas previamente autorizado pela administração do edifício. 
Em hipótese alguma, poderão ser utilizados os dois elevadores de serviço para a 
realização dessas atividades.
Sivirino, meus móveis 
chegarão hoje às 23:00h. Foi 
o único horário que consegui 
com os entregadores.
Dona Zuleica, me desculpe, mas suas 
mudanças só poderão ser trazidas das 
09h às 17h, de segunda a sexta, caso 
contrário atrapalhará o descanso dos 
outros moradores.
Tudo bem, Sivirino! Pedirei 
para que os entregadores 
tragam minhas mudanças 
no período estabelecido.
41
Zelando o conhecimento...
Este é Sebastião, primo de Zuleica. Ela não o vê há muito tempo e 
ambos estão com muitas saudades. 
No entanto, segundo as normas do regulamento interno do 
condomínio, Sebastião não poderá entrar, uma vez que não é permitida 
a entrada de pessoas estranhas no prédio.
( ) Certo
( ) Errado
Não é permitida a entrada no prédio de pessoas 
estranhas, exceto quando autorizadas por algum 
morador que as acompanhe, ou após ser acionado 
pela segurança do Condomínio, devendo esta 
autorização ser registrada no livro de ocorrência 
existente no portão de entrada, visando ao controle 
e à apuração de fatos eventualmente ocorridos nesse 
período. Nesse caso, o ingresso e a permanência 
dessas pessoas ficarão sob total responsabilidade do 
respectivo condômino que os autorizou.
42
Outro caso, agora referente a funcionários: é proibida a permanência destes nos 
halls, escadas sociais e de serviço, garagens ou áreas externas exceto quando a serviço.
3. Das áreas e atividades de recreação
O condomínio é provido de áreas 
especiais destinadas às atividades 
sóciorrecreativas, onde serão admitidos 
todos os residentes, condôminos ou não, 
e seus respectivos convidados. Nessa 
parte constam as regras a respeito da 
piscina e sua utilização; da sauna, sala 
de repouso e suas utilizações, do salão 
de festas e da churrasqueira; da sala de 
ginástica e da área externa – jardins, 
quiosques e quadras esportivas.
Zelando o conhecimento...
Assinale somente as alternativas corretas, quanto às áreas e atividades 
de recreação.
a) ( ) Os danos causados por convidados quando da utilização da 
piscina serão de responsabilidade dos respectivos condôminos.
b)( ) O uso das saunas é privativo dos moradores e seus convidados 
quando por eles acompanhados.
c) ( ) O condômino inadimplente junto ao condomínio não poderá 
reservar as áreas do salão de festas e churrasqueira.
d) ( ) Não é permitido fumar na sala de ginástica.
e) ( ) Não poderá haver torneios e jogos cujos integrantes não sejam 
moradores do condomínio.
43
4. Dos direitos e deveres dos condôminos
Quais são os direitos e deveres dos condôminos? 
Paola quer fazer uma reforma em seu apartamento e avisou previamente 
o síndico.
Zelando o conhecimento...
A senhora do 4007 decidiu mudar as cores do seu apartamento, 
utilizando umas tonalidades bem fortes e totalmente diferentes das 
empregadas no edifício.
A atitude da senhora do 4007 está correta? Por quê?
________________________________________________________
_________________________________________________________
_________________________________________________________ .
É proibido decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas com 
tonalidades ou cores diversas das empregadas no edifício.
Sivirino, vou fazer uma reforma em 
meu apartamento. Os profissionais 
responsáveis começarão amanhã.
Tudo bem, dona Paola. Só lembrando-a 
de que a obra apenas poderá ser 
realizada de segunda a sexta-feira, 
exceto feriado, das 09h às 17h.
Está certo, Sivirino. Já estou 
ciente dos regulamentos!
44
5. Dos funcionários
Os funcionários do Condomínio Residencial devem observar as instruções 
internas das quais não podem alegar ignorância quando de qualquer 
transgressão de seus dispositivos.
Zelando o conhecimento...
Assinale V para verdadeiro e F para falso nas alternativas que se seguem.
a) ( ) É obrigação de todos os funcionários cumprimentar 
respeitosamente os condôminos, moradores e demais superiores 
hierárquicos.
b) ( ) Os funcionários podem trabalhar sem fazer a barba, sem estar 
com o cabelo penteado e cortado.
c) ( ) Os funcionários não poderão fazer uso de bebidas alcoólicas no 
prédio, mesmo não estando em serviço.
d) ( ) Os funcionários podem aceitar, para qualquer fim, chaves de 
veículos nos estacionamentos ou dirigir, a qualquer título e local, 
veículos pertencentes a condôminos ou visitantes.
6. Das penalidades
Aqui são dispostas as normas referentes às penalidades.
Esta é a família Gonçalves, mo-
radora do Condomínio Norte. 
Nesse fim de semana, a 
família Gonçalves recebeu 
a visita da família Rabelo. 
Enquanto se divertiam na 
área de lazer, as crianças 
brincavam no parquinho.
45
Durante as brincadeiras no parquinho, o filho da senhora Rabelo, 
Gabriel, jogou uma pedra e acabou acertando uma porta de vidro do 
condomínio, quebrando-a.
E agora, quem será responsável pelos danos e prejuízos causados 
pelos visitantes?
a) ( ) O responsável pelo dano será o condomínio, uma vez que não 
foi intencional.
b) ( ) Os condôminos são responsáveis pelos danos e prejuízos que, 
pessoalmente, seus dependentes, visitantes e prepostos venham a 
causar em qualquer área comum do prédio.
Os condôminos são responsáveis pelos danos e prejuízos que, 
pessoalmente, seus dependentes, visitantes e prepostos venham a causar em 
qualquer área comum do prédio, ficando obrigado a indenizar o condomínio 
pelo valor do dano causado a ser apurado pela administração e exigido do 
condômino responsável, cujo pagamento deverá ser efetuado no prazo máximo 
de 30 (trinta) dias a contar da apuração do seu valor, sob pena de cobrança 
judicial acrescida dos ônus legais em decorrência de sua inadimplência. 
 
Zelando o conhecimento...
Julgue a assertiva.
As multas poderão ser aplicadas diariamente, em caso de infração 
continuada, ficando o condômino proibido, por exemplo, de dar 
continuidade a obras que esteja realizando.
( ) Certo
( ) Errado
46
7. Das disposições especiais
Neste item serão abordadas as regras a respeito dos animais domésticos e 
dos convidados, por exemplo.
Paulina recebeu a visita 
de quatro amigas. Elas já 
conversaram bastante e agora 
vão relaxar na sauna. Paulina sabe 
que cada condômino de unidade 
terá direito a levar à piscina e às 
saunas até 4 (quatro) convidados.
 
Zelando o conhecimento...
Cada condômino tem um limite de visitantes a obedecer por dia.
( ) Certo
( ) Errado
Justifique: _______________________________________________
__________________________________________________________
__________________________________________________________
_________________________________________________________ .
Cada condômino tem direito a receber tantos convidados quanto deseje 
em sua unidade, respeitados a segurança, o bem-estar e a tranquilidade dos 
demais condôminos.
8. Das disposições finais
Portanto, constituem dever de condôminos, moradores e usuários 
do prédio cumpriro regulamento interno, levando ao conhecimento da 
administração qualquer transgressão de que tenham conhecimento.
47
Todos os casos omissos no regulamento serão resolvidos pelo Síndico 
e/ou Administração, ressalvados os da competência do Conselho Consultivo 
e da Assembleia Geral de Condôminos e o direito dos condôminos previstos 
na Convenção.
Vamos aprofundar um pouco mais o conhecimento acerca dos direitos 
e deveres dos condôminos. Lembrando que é de suma importância que os 
profissionais do condomínio tenham conhecimento acerca destes a fim de evitar 
quaisquer eventualidades.
Você já sabe que Direitos 
e Deveres relacionam-se com 
qualquer atividade desenvolvida 
dentro de uma sociedade. Dessa 
forma, com o condomínio não 
poderia ser diferente. Já sabemos 
também que conviver é uma tarefa 
bastante complicada, pois lidar com 
pessoas diretamente exige muitas 
habilidades. A conclusão é certa: morar em conjunto e usufruir de um espaço 
em comum nem sempre é muito fácil. É importante saber que apesar de todo 
condômino ter direitos sobre o condomínio, torna-se imprescindível destacar 
as suas obrigações. Por isso, será apresentada a você uma lista com 7 direitos e 
deveres dos moradores de um condomínio.
Quais são os Direitos?
1. Usufruir – É direito de todos os condôminos usar, fruir e livremente 
dispor não só do seu espaço individual (apartamento), mas também das áreas 
em comum. 
2. Assembleia - Todo e qualquer condômino tem o direito de participar 
das assembleias, bem como votar e participar de suas decisões.
3. Destituição do síndico – É sabido que o síndico também pode 
cometer irregularidades, diante disso os condôminos tem o poder, por meio de 
assembleia e votação, tirá-lo do cargo.
48
Quais são os Deveres?
4. Pagamentos – Pagar é uma obrigação básica, no entanto nem sempre 
é cumprida. Todo condômino deve manter em dia seus pagamentos para com o 
condomínio e o não cumprimento do prazo estipulado pode acarretar em multa 
(Art. 1.336).
5. Conduta antissocial - Bom senso é essencial, desrespeitar as normas e 
comprometer o bem estar das outras pessoas também pode acarretar em multa. 
O condômino deve levar em consideração o que prevê o Art. 1.336.
6. Obras - É proibido ao condômino, realizar obras que possam 
comprometer a segurança do local (por consequência os moradores). Também 
não são permitidas reformas que alterem a forma ou cor da fachada e nem as 
esquadrias externas.
7. Aluguel e uso exclusivo de partes em comum - É possível que o dono 
de um dos apartamentos de um condomínio alugue sua casa ou parte dela (no 
caso de uma vaga na garagem, por exemplo). O proprietário deve ter em mente 
que no caso de algum contratempo, ele responderá pelos atos e despesas. É bom 
relembrar o Art. 1.340: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são 
inseparáveis de sua propriedade exclusiva”.
O que você pôde perceber 
com a apresentação dessa lista de 
direitos e deveres dos condôminos? 
Reflita um pouco!
Morar em condomínio é uma 
prática cada vez mais comum.
Diante de tal afirmação, pergunta-
se: qual a intenção de uma pessoa ao 
procurar um condomínio para morar? 
Ela está em busca de conforto, sossego, 
comodidade, segurança, etc. Assim, não há 
nada melhor do que deixar o bom senso prevalecer e 
lembrar sempre que todo direito não está isento de deveres. 
Se as regras existem, são para serem seguidas.
49
Viu como 
você 
consegue? 
Registre 
suas 
respostas 
na Aula 
Interativa. 
Exercícios
Questão 1 - A lei que rege a entrada social é a:
a) 9766/ 02;
b) 8791/ 76;
c) 952/ 85;
d) 8112/90.
Questão 2 - Quanto ao uso das áreas comuns, assinale a alternativa 
correta:
a) a reiterada prática de atos que caracterizem o comportamento 
antissocial (duas vezes ou mais) poderá gerar contra o faltoso a 
imposição de multa de até dez cotas condominiais, assegurando o 
direito de defesa perante o Conselho Consultivo e/ou Conselho Fiscal;
b) somente nas vagas do pavimento de acesso poderão ser 
estacionados os veículos dos visitantes no condomínio;
c) é proibida a permanência de empregados nos halls, escadas sociais 
e de serviço, garagens ou áreas externas, exceto quando a serviço;
d) não é permitido aos moradores usar e usufruir das partes comuns 
do condomínio.
Questão 3 - É proibido aos moradores e visitantes entrar nas(nos):
a) piscinas;
b) elevadores;
c) terraços do prédio;
d) saunas.
50
Questão 4 - Na hipótese de ocorrência de danos aos elevadores 
e outras partes comuns do condomínio, durante a mudança, fica 
o__________________, proprietário dos objetos transportados, 
responsável perante o condomínio pelo custeio dos reparos 
necessários. Assinale a alternativa que completa a frase:
a) condômino ou inquilino;
b) síndico ou subsíndico;
c) porteiro ou zelador;
d) condômino ou zelador.
Questão 5 - As garagens do Condomínio destinam-se exclusivamente 
à guarda de automóveis e motos pertencentes aos:
a) funcionários;
b) moradores;
c) prestadores de serviços;
d) visitantes.
51
1. SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO 
1.1 Segurança Física de Instalações
A segurança física das instalações de um condomínio ou de uma empresa 
é fator imprescindível para a diminuição dos riscos que possam ameaçar o bem-
estar dos condôminos ou funcionários.
Você saberá agora como promover a segurança dos condomínios.
Você sabe o que são barreiras físicas? Vamos entender!
•	Barreiras	Físicas
São obstáculos naturais ou artificiais que servem para impedir ou dificultar 
o acesso de pessoas estranhas a locais delimitados ou proibidos e controlar os 
locais permitidos. (Exemplos: vegetação, muros, cercas, concertinas, alambrados, 
ofendículos, cancelas, portarias, portões, portas, etc.).
ASPECTOS OPERACIONAIS
52
Mas será que somente isso é necessário para oferecer segurança ao 
condomínio?
•	Divisas	Físicas
As divisas físicas de uma instalação devem ser bem definidas para que possam 
atender às exigências técnica e estética, assim como à proteção perimetral do local. 
Normalmente, nas divisas frontais se utilizam muros fechados, gradis, grades com 
vegetação, misto de muro e gradil, cercas vivas, alambrados, entre outros.
Deve-se atentar para que tais obstáculos físicos não sirvam como escada 
para posterior escalada de marginais e, também, para que não sirvam como 
esconderijo. Ao se optar por grades de ferro, é necessário observar que estas 
devem ser altas, no mínimo 2,50 metros, e com barras transversais distantes 
entre si o máximo possível, para que não sirvam como degrau. As divisas 
frontais podem também ser fechadas com muros, pois na grande maioria existe 
uma portaria que elimina a necessidade de se observar o interior dos jardins à 
chegada dos moradores.
Zelando o conhecimento...
As divisas das laterais e do fundo não precisam ser altas, mas em 
contrapartida precisam ter muitas árvores próximas, para melhorar o 
visual do condomínio. 
( ) Certo
( ) Errado
E a vegetação do condomínio, como deve ser? Baixa, alta, com árvores 
grandes, pequenas? Pense, o que você acha?
•	Vegetação
É comum que se tenha vegetação tanto na parte externa quanto interna, 
mas deve-se atentar para que as árvores grandes e com galhos longos estejam 
distantes das divisas periféricas. A vegetação deve ser baixa e esparsa, a fim de se 
evitar escaladas ou mesmo para que sirva como esconderijo de malfeitores.
53
A segurança dos condôminos é muito importante, não é mesmo? Por isso, é 
necessário que você esteja atento a todas as formas de segurança. Esteja sempre atento!
•	Muros
Os muros devem ser de alvenaria ou de concreto, com altura mínima de 
2,50 metros, não devendo fugir de seu projeto arquitetônico e estético. Pode 
também ser protegido no topo por extensões em “L”,voltadas para dentro, o que 
é muito empregado em edificações verticais.
•	Cercas	Físicas
Feitas de arame farpado, com fios intervalados de 
10 centímetros, com altura máxima de 2,50 metros. 
Podem ter extensões em ângulo, semelhantes aos 
muros para aumentar a eficiência. Normalmente,são complementadas com vegetação 
ou cercas vivas. São bastante usadas em 
condomínios horizontais em áreas rurais.
•	Alambrados
São construídos com arame retorcido galvanizado, com elos tipo corrente e 
malhas de no máximo 5 cm x 5 cm, presos em cima e embaixo com arame, tudo 
isso revestido em PVC.
Servem como telas, sendo muito eficientes quando utilizados, também, como 
extensões nos topos de muro, com suas pontas em “l”, complementadas por arame 
farpado em forma de ganso, em “Y” ou dupla, voltadas para dentro do condomínio. 
•	Ofendículos
São extensões físicas que servem como complemento de muros, cercas, 
alambrados e que dificultam a transposição de criminosos. (Exemplo: pontas de 
lança, pedaços de vidro, pregos, grampo, pedaços de lâminas, arames farpados e 
cercas eletrificadas).
•	Cancelas
São porteiras de pequena altura, geralmente de armação metálica, que 
se abrem e se fecham ao trânsito nas passagens de nível. Normalmente, são 
54
utilizadas em condomínios, empresas e estacionamentos comerciais, servindo 
para controlar o acesso de veículos no trânsito local e interno.
•	Portarias
Uma portaria deve ser construída de maneira a ficar 
recuada das divisas da área a ser controlada, estando 
a uma altura acima do nível da rua para aumentar 
o ângulo de visão do Agente de Portaria. É 
importante salientar a necessidade de que 
se tenha dois portões, formando assim, as 
chamadas eclusas, onde um se abre quando 
o outro se fecha. 
O ideal é que a portaria seja protegida com vidro à prova de balas 
complementado por uma película que dificulte a visão do seu interior no horário 
diurno ou noturno. O agente de portaria precisa ser preservado e, para isto, é 
necessário que a portaria possua um banheiro exclusivo, intercomunicadores, 
monitores de vídeo, interfones, guichês para recebimento de encomendas, 
espelhos convexos para facilitar a observação de áreas internas ou externas e rádio.
•	Guaritas
As guaritas são torres de proteção para abrigo dos agentes de portarias 
e/ou vigilantes. Devem ser elevadas e construídas de alvenaria, situadas em 
locais estratégicos e rentes aos muros ou cercas a fim de aumentar o alcance de 
visão bem como para garantir a ostensividade (que chama a atenção; vistoso, 
ostentatório) da segurança.
•	Portões
Os portões de entrada, tanto de pedestres quanto de veículos, devem 
ser fabricados de materiais leves, mas resistentes, devendo possuir trancas e 
fechaduras em perfeitas condições e de boa qualidade, a fim de evitar muitos 
defeitos e manutenções. 
O número de portões que serve a área externa deve ser reduzido ao 
mínimo possível, sendo o ideal apenas um para veículos e outro para pedestres. 
De preferência, devem ser automáticos para abertura a distância, sendo 
complementados com interfones ou vídeos-porteiro.
Que chama 
a atenção; 
vistoso, 
ostentatório.
55
•	Portas	Internas	ou	Intermediárias
Servem para delimitar áreas de acesso reduzidas e devem ser fabricadas 
de materiais resistentes e leves, tais como madeira, ferro ou alumínio, possuindo 
trancas ou fechaduras de boa qualidade e cadeados resistentes. Devem sempre 
permanecer fechadas e trancadas.
•	Garagens
Por indisciplina ou descaso dos usuários, a garagem é um dos pontos mais 
vulneráveis para a segurança de um condomínio ou empresa. 
Por isso, é importante construir portões acionados eletronicamente que 
confinem o veículo entre si, de modo que uma delas se abra somente quando a 
outra estiver fechada, evitando-se, assim, a entrada de um “carona” indesejado. A 
garagem deve possuir espelhos convexos que facilitem a visualização de Agente 
de Portarias ou garagistas.
•	 Iluminação
É fundamental que todas as dependências sejam 
bem iluminadas, a fim de que possa desestimular a ação 
dos meliantes. As áreas externas também precisam 
ser iluminadas para que se tenha uma ampla visão da 
rua, calçadas, frente da portaria e da porta da garagem. 
Nas áreas de entrada de pedestres e veículos pode ser 
instalado um holofote a ser utilizado pelo Agente de 
Portaria para poder identificar visitantes e veículos 
que estejam defronte do portão.
 Devem ser instaladas luminárias ao redor dos 
muros do perímetro, caso haja trânsito de pessoas, 
tanto nas laterais quanto nos fundos da edificação, 
a fim de melhorar a iluminação pública, isso se a 
existente não for adequada. É importante evitar pontos de penumbra nas áreas 
internas, principalmente nos jardins, “playgrounds” ou mesmo corredores ao redor 
do condomínio, para que possa ser verificada a presença de pessoas estranhas. 
Para economizar energia, existem sensores que permitem que as luzes acendam 
automaticamente ao detectarem a aproximação de pessoas ou veículos.
56
Diante de toda essa explicação, o que é necessário para manter a segurança 
do condomínio? Pense um pouco!
Para prevenir o condomínio de modalidades de crime, é necessário 
estabelecer um plano eficaz e, principalmente, respeitar o tripé básico de 
segurança condominial, constituído de tecnologia, pessoal qualificado e 
comportamento. Essas três vertentes têm de funcionar em perfeita sintonia, 
pois, qualquer delas que falhe, terá aberto a brecha que favorece o crime, e suas 
consequências são imprevisíveis. 
Lembre-se: a prevenção é fundamental para evitar o crime.
É obrigatório o uso de luzes de emergência, que devem ser instaladas no interior 
de edifícios e escadas.
•	Sinalização
O sistema de sinalização tem a finalidade de advertir e indicar sobre algo 
ou sobre alguma norma convencionada. Pode ser visual, por meio de placas ou 
sinais luminosos, como também sonora. Pode ser horizontal, por meio de marcas 
inscritas no piso, ou vertical, por meio de placas ou faixas expostas ao longo 
das instalações. Aos condôminos ou funcionários cabe respeitar e obedecer à 
sinalização convencionada quando estiverem dentro do condomínio.
Você já sabe que proteger o condomínio não é tarefa fácil, não é mesmo? 
Portanto essa proteção dependerá de aplicação do síndico, colaboração 
dos condôminos, uma boa orientação aos funcionários, além dos equipamentos 
de segurança.
Zelando o conhecimento...
Em condomínios, os assaltantes se aproveitam de deslizes do 
esquema de segurança para driblar/enganar porteiros, seguranças, 
zeladores e até mesmo condôminos. 
57
Isso acontece mesmo quando os 
investimentos em equipamentos e sistemas 
de vigilância são altos. Por isso, cuidados 
básicos devem ser tomados para impedir 
que bandidos enganem os profissionais da 
portaria e consigam entrar facilmente na 
área reservada do condomínio.
Este é o Paulo, lembra-se dele? Ele acaba 
de receber o pedido de um entregador 
(pizza,	 flores,	 cestas	 de	 café	 da	 manhã	 e	
outros) para entrar no condomínio.
Mas Paulo é muito esperto, ele entende como agem os bandidos e 
sabe as estratégias para evitar invasões.
O entregador diz que vai:
Subir em determinada unidade para entregar o pedido;
Chamar o condômino ou um empregado para receber.
O que Paulo deverá fazer? Marque as alternativas corretas e 
justifique:
( ) Não permitir a subida de entregadores às unidades, em nenhuma 
hipótese.
( ) Antes de abrir o portão para receber a encomenda, o porteiro 
deve confirmar se o respectivo condômino a aguarda.
(			)	No	caso	de	flores	e	presentes-surpresa,	o	melhor	é	que	o	próprio	
porteiro receba.
( ) Outra garantia, nesses casos, é instalar um “passador” de 
encomendas, dessa forma, o portão não precisa ser aberto.
58
Muito 
bem! Mais 
uma lição 
finalizada. 
Registre suas 
respostas 
na Aula 
Interativa. 
Exercícios
Questão 1 - São exemplos de ofendículo, exceto:
a) pontas de lança;
b) pedaços de vidro;
c) arames farpados e cercas eletrificadas;
d) guarita
Questão 2 - Qual a altura mínima de uma divisa física:
a) 3,50 metros;
b) 2 metros;
c) 2,50 metros;
d) 4 metros.
Questão 3 - Assinale a alternativa que não é considerada segurança 
física do condomínio:
a) muros;
b) portaria;
c) porteiro;
d) cercas elétricas.
Questão 4 - É um ofendículo bemaceito em condomínios e empresas, 
pois inibe a possíveis tentativas de intrusão pela ostensividade e pelo 
receio das descargas elétricas:
a) cancela;
b) portaria;
c) porteiro eletrônico;
d) cerca elétrica.
59
Questão 5 - São construídos com arame retorcido galvanizado, com 
elos tipo corrente e malhas de, no máximo, 5cm x 5cm, presos em cima 
e embaixo com arame, tudo isto revestido em PVC. Servem como telas, 
sendo muito eficientes quando utilizados, também, como extensões 
nos topos de muro, com suas pontas em “l”, complementadas por arame 
farpado em forma de ganso, em “Y” ou dupla, voltadas para dentro do 
condomínio:
a) alambrados;
b) muros;
c) cercas;
d) portaria.
60
2. SISTEMAS ELETRÔNICOS DE SEGURANÇA E 
ATITUDES DO PROFISSIONAL DE CONDOMÍ-
NIO
2.1. Sistemas eletrônicos de segurança
A interação do homem com os equipamentos eletrônicos promove um 
elevado nível de segurança, pois amplia muito a capacidade de observação e 
reação de uma pessoa. Existem muitos tipos de equipamentos à disposição, e 
para adquiri-los deve ser feito um planejamento com consultores especializados, 
a fim de que eles definam os pontos vulneráveis e as medidas a serem adotadas 
para criar um sistema de segurança adequado.
 A utilização dos equipamentos eletrônicos deve ser precedida de um 
projeto tecnológico que permita o ótimo funcionamento ao longo do tempo. A 
instalação deve ser de boa qualidade para se evitar problemas futuros.
Considerando o desgaste natural dos equipamentos, é muito importante manter 
um programa de manutenção preventiva.
Sistemas de Segurança Monitorados
Os sistemas monitorados oferecem serviço 24 horas e servem para 
reduzir riscos de intrusão, incêndios, coação. São dotados de uma central de 
monitoramento desenvolvida para receber os sinais de alarmes dos sistemas 
de segurança instalados. Estes sinais podem ser enviados por linha telefônica 
exclusiva do monitoramento; por linha telefônica regular; por linha telefônica 
celular, por ondas de rádio de longo alcance e até por satélites. Ao receber um 
sinal de emergência, o operador da central deverá ter disponível todos os dados 
do local, bem como as zonas onde foram instalados os sistemas e onde ocorreu 
a emergência, assim como as atitudes predeterminadas pelo cliente que deverão 
ser tomadas. A qualidade e quantidade das informações recebidas podem ser 
variadas, conforme a tecnologia dos sistemas e da central de monitoramento.
61
Saiba que além de investimento e norma, condomínio seguro é fruto 
do empenho de síndico, morador e funcionário.
Sensoriamento e Alarmes
Estes equipamentos eletrônicos servem para alertar sobre situações incomuns, 
tais como violação de procedimentos e locais, proteção contra roubos, furtos, 
alagamentos, incêndios, etc. Um bom sistema de alarmes deve permitir ótimo 
funcionamento ao longo do tempo, por isso é importante que a instalação do sistema 
seja feita por uma empresa conceituada e idônea, que utilize materiais de qualidade.
 É recomendável a instalação das câmeras de vídeo com movimentação 
horizontal, de forma que possibilite a varredura das áreas desejadas, tais como 
jardins e locais de lazer. O monitor de TV e os comandos do sistema, inclusive os 
de iluminação, podem ser instalados em local sigiloso na área privativa, evitando 
que o agente de portaria ou vigilante se exponha nas janelas ou nos jardins para 
averiguar se está tudo normal. Componentes de um sistema de CFTV:
•	 Câmeras	-	podem	ser	em	preto	e	branco	ou	em	cores	de	2,5	mm	a16	mm;
•	Domus	 –	 equipamento	que	permite	 à	 câmera	 completar	 uma	 volta	de	
360º, ficando protegido no interior de uma redoma;
•	 Fonte	-	transforma	a	voltagem	de	110	ou	220	volts	para	12	volts;
•	 Lentes:	com	ou	sem	diafragma,	de	4	mm	a	16	mm;
•	 Suportes	e	caixas	de	proteção	para	áreas	externas,	em	ferro	ou	alumínio;
•	 Cabo	coaxial	-	conduz	a	imagem	da	câmera	ao	monitor;
•	Motor	giratório	em	360°	-	para	áreas	interna	e	externa;
•	 Kit	para	injeção	de	sinal	em	antena	coletiva,	modulador,	filtro	e	atenuador;
•	 Comando	para	Pan	-	executa	um	movimento	horizontal	da	câmera
•	 Comando	para	Pantilt	–	executa	movimento	vertical	e	horizontal	da	câmera;
•	 Controle	de	lente	tipo	zoom;
•	 Seletor	digital	automático/manual	para	até	32	câmeras	(digital);
62
•	 Sequencial	-	faz	a	sequência	de	imagens	das	câmeras	na	tela	do	monitor;
•	 Quad	Spliter	-	divide	a	tela	do	monitor	em	até	4	imagens	(com	gerador	de	
caracteres, data hora e congelamento de imagens, para 4 câmeras);
•	 Dual	Quad	-	divide	a	tela	do	monitor	em	8	imagens,	sendo	4	por	vez	(com	
gerador de caracteres, data, hora, congelamento de imagens, zoom e alarme para 
até 8 câmeras);
•	Multiplexador	-	permite	a	visualização	simultânea	de	até	16	imagens,	na	
tela do monitor, com a utilização de até 16 câmeras;
•	Monitores	-	em	preto	e	branco	e	em	cores	de	até	29	polegadas;
•	 Videocassete	Time	Lapse	-	grava	até	960h	em	uma	única	fita;
•	 Câmera	Falsa	-	inibe	vandalismo	ou	intrusão.
Zelando o conhecimento...
Leia as afirmativas e, em seguida, marque a opção correta:
I - A interação do homem com os equipamentos eletrônicos promove 
um elevado nível de segurança, pois amplia muito a capacidade de 
observação e reação de uma pessoa.
II - A utilização dos equipamentos eletrônicos deve ser precedida de 
um projeto tecnológico que permita o ótimo funcionamento ao longo 
do tempo.
( ) As duas afirmativas estão corretas.
( ) As duas afirmativas estão incorretas.
( ) Somente a I está correta.
( ) Somente a II está correta.
63
Cerca Eletrificada
É um ofendículo bem aceito em condomínios e empresas, pois inibe 
possíveis tentativas de intrusão pela ostensividade e pelo receio das descargas 
elétricas. O uso da cerca eletrificada nos muros não se configura como abuso 
de direito, nem tampouco incide em ato ilegal, pois todo cidadão pode usar 
livremente o direito de proteção à sua propriedade. Contudo, existem critérios 
técnicos de instalação que devem, obrigatoriamente, ser seguidos para que 
a utilização destes ofendículos não invada o campo da ilegalidade, fato este 
que culminaria em consequências reversas a seus usuários. Para a instalação 
da cerca eletrificada no interior da propriedade a ser protegida é necessário 
que não invada o espaço físico e/ou aéreo da propriedade vizinha. Para isso 
a cerca deve ser instalada sobre o muro do usuário, de forma perpendicular 
ao solo ou vergada para o lado interno da propriedade protegida. Devem ser 
instaladas a uma altura superior a 2,50 metros por sobre as barreiras físicas 
limítrofes e demarcatórias da área a ser protegida, devendo ser colocadas 
placas sinalizadoras (com fundo amarelo e letras pretas) sobre os riscos de tal 
ofendículo. Esse quesito é muito importante para caracterizar a intenção dolosa 
do invasor em ingressar no interior de propriedade alheia, fato que estaria 
fazendo por decisão pessoal, assumindo, em decorrência desta circunstância, 
os ônus consequentes de sua ação típica. O atendimento dessas prerrogativas 
técnicas também evita o contato de crianças que, desavisadas, poderiam tocá-
la. As cercas eletrificadas deverão apresentar, obrigatoriamente, voltagem 
acima de 8.000 volts; amperagem 0 (zero) e corrente alternada (pulsativa com 
intervalo mínimo de 1 segundo entre cada descarga elétrica).
64
Sistemas de Controle de Acesso
O Sistema de Controle de Acesso tem como objetivo efetuar o controle 
eletrônico do movimento de pessoas nas áreas sob supervisão. Ele se 
constitui de tecnologias de proximidade, cartão magnético, código de barras, 
biométricos de leitura digital, analisadores de marca, voz, entre outras. 
Esse sistema torna possível gerenciar o acesso de pessoas previamente 
identificadas, onde seja necessário controle seletivo de entrada, controle 
estatístico de movimentação ou controle de dados de apontamento de 
frequência de funcionários. Existem softwares de controles de acesso que 
permitem arquivar na memória de um microcomputador a fotografia