Revisado 2 - TCC - A (IM)possibilidade juridica da exclusão

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CENTRO UNIVERSITÁRIO SÃO JUDAS TADEU – CSJT
HAMILTON BUENO JUNIOR
 
 
 
 
a (im)possibilidade jurídica da exclusão do condômino antissocial no condomínio edilício
 
Santos
2020
CENTRO UNIVERSITÁRIO SÃO JUDAS TADEU – CSJT
HAMILTON BUENO JUNIOR
 
 
A (IM)POSSIBILIDADE JURÍDICA DA EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Trabalho Interdisciplinar Dirigido apresentado ao Centro Universitário São Judas Tadeu – CSJT, como exigência parcial para a aprovação na disciplina Defesa de Monografia do Curso de Direito.
 
Orientador(a): Prof. Thiago Felipe Avanci 
Santos
2020
HAMILTON BUENO JUNIOR
a (im)possibilidade jurídica da exclusão do condômino antissocial no condomínio edilício
 
Trabalho Interdisciplinar Dirigido apresentado ao Centro Universitário São Judas Tadeu – CSJT, como exigência parcial para a aprovação na disciplina Defesa de Monografia do Curso de Direito.
 
Orientador(a): Prof. Thiago Felipe Avanci 
BANCA EXAMINADORA
	
Nome do examinador:
Titulação:
Instituição:
	
Nome do examinador:
Titulação:
Instituição:
Local: Centro Universitário São Judas Tadeu – Campus Unimonte
Data da aprovação: ____/______/_______
A Deus, pela oportunidade dada, chamada Vida!
À Janice, pelo carinho, companheirismo, paciência, e pela mão sempre estendida, mesmo nas vezes em que não me fiz merecedor.
À Wanda, pelo incentivo, e por sempre ter acreditado em mim.
À Mirella e Mikaella, inspiração maior – força motriz que me faz avançar, mesmo em meio às tempestades.
À Vilma, pela ternura e candura com que me cobrou, motivou e incentivou nos passos finais dessa jornada....
AGRADECIMENTOS
De que serve construir arranha-céus se não há mais almas humanas para morar neles. 
(...) 
Precisamos, entretanto, dar um sentido humano às nossas construções.
Érico Veríssimo
RESUMO
Segundo a ABRASSP – Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais, no Brasil, cerca de 68 milhões de pessoas vivem nos mais de 421 mil condomínios instalados e implantados, mudando as relações sociais, e influenciando o convívio diário, tendo reflexos diretos nas interações de regramentos, urbanidade e boa vizinhança – as quais, infelizmente, nem sempre são respeitadas, e pior, em alguns casos,  quando o exercido por um indivíduo, ultrapassa o limítrofe do bom senso e/ou do aceitável, e acaba por afetar e diretamente atingir direito da coletividade e de terceiros, de forma reiterada – naturalmente que essa conduta há de ser devidamente contestada e repelida, para que assim, seja restituída e restaurada a paz social. O presente trabalho teve por objetivo trazer à discussão a aplicação - como último recurso - da possibilidade de, juridicamente, excluir o condômino antissocial, pelas vias judiciais, como forma de garantir-se o reestabelecimento da paz, harmonia e da urbanidade nos condomínios. Para levar a termo a presente pesquisa e investigação academia, a metodologia utilizada baseou-se em pesquisa bibliográfica, com revisão da literatura de livros, artigos, Leis e pesquisa legislativa e jurisprudencial, em língua portuguesa, quanto à possibilidade jurídica de efetivar-se a retirada deste condômino que se faz nocivo, numa abordagem holística, tendo como base o estudo da propriedade e a sua função social, a teoria do abuso de direito, as relações advindas do convívio e da vizinhança, além, obvio, do fundamental direito à moradia, como bases a serem utilizadas na e para a resolução do conflito. Neste sentido, para um melhor entendimento do tema proposto, serão abordados o Condomínio geral; as especificidades do Condomínio Edilício, suas regras e o conjunto normativo de obrigações e direitos a ele inerentes; a Propriedade e os desdobramentos quanto ao seu direito pleno e as limitações ao seu exercício, bem como a sua função social; o Comportamento Antissocial, sua conceituação, definição e identificação; e por fim, após a construção desse panorama, abordar-se-á efetivamente, a possibilidade – ou impossibilidade – da exclusão desse condômino antissocial, pela via judicial, com base na legislação civil pátria. 
Palavras-chave: Condômino antissocial. Exclusão. Direito fundamental à moradia. Função social da propriedade. Relações de vizinhança. Abuso de direito. Conflito.
ABSTRACT
According to ABRASSP - Brazilian Association of Trustees and Professional Trustees, in Brazil, approximately 68 million people live in the more than 421 thousand condominiums installed and implemented, changing social relations, and influencing daily living, having direct reflexes in the interaction of rules , urbanity and good neighborliness - which, unfortunately, are not always respected, and worse, in some cases, when the right of an individual goes beyond the limits of common sense and acceptable, ends up affecting and directly affecting the rights of third parties and of the collectivity, of course - of course that such conduct must be repelled and duly challenged in order to restore social peace. The purpose of this study was to bring to light the application of the penalty, as a last resort, the legal possibility of exclusion of the anti-social condominium, through the judicial process, as a way of guaranteeing the reestablishment of peace, harmony and good living in condominiums. In order to carry out the present research and academic research, the methodology used was based on bibliographical research, with a review of the literature of books, articles, Laws and legislative research and jurisprudence, in Portuguese, as to the legal possibility of withdrawal of the noxious condominium , on a holistic approach, based on the study of the social function of property, the theory of abuse of law, neighborhood relations and the fundamental right to housing, as bases to be used in and for the resolution of the conflict. In this sense, for a better understanding of the proposed theme, the General Condominium will be approached; the specificities of the Building Condominium, its rules and the set of Rights and Duties; Ownership and unfolding as to their full entitlement and the limitations to their exercise, as well as their social function; Antisocial Behavior, its conceptualization, definition and identification; and finally, after the construction of this panorama, it will effectively address the possibility - or impossibility - of the exclusion of this anti-social condominium, through the judicial process, based on the country's civil law. 
Key words: Antisocial condominium. Exclusion. Fundamental right to housing. Social function of property. Neighborhood relations. Abuse of law. Conflict.
	
Lista de ilustrações
Lista de tabelas
Lista de abreviaturas e símbolos
§: parágrafo
Art: Artigo 
CC: Código Civil 
CF: Constituição Federal
Inc: inciso
STF: Supremo Tribunal Federal 
UBC: União Brasileira de Compositores
Sumário
INTRODUÇÃO	13
1	Direitos Fundamentais e o direito de propriedade	18
1.1	Breves notas históricas de direitos fundamentais e conceito	18
1.2	Propriedade como direito individual	21
1.3	Limitações ao exercício da propriedade	24
1.4	Aplicação horizontalizada dos Direitos Fundamentais	28
2	O Condomínio e o Condomínio Edilício	33
2.1	Conceito de Condomínio, marco jurídico e histórico	33
2.2	Conceito de Condomínio Edilício, marco jurídico e histórico	39
2.3	Natureza Normatização dos direitos e deveres	43
3	A (im)possibilidade da exclusão do condômino antissocial	50
3.1	O comportamento antissocial	50
3.2	Alcance da limitação ao direito de propriedade	50
3.3	Extinção de condomínio em desfavor do causador de comportamento antissocial	50
Conclusões	51
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS	52
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INTRODUÇÃO
É indiscutível, que a 2ª Guerra Mundial impactou e de muitas formas, moldou e mudou o Mundo. Ao seu término, uma época de grande crescimento industrial foi vivenciada, pois surgiu então uma nova ordem, de tal sorte que para que fossem atendidas as suas novas e grandes – ospaíses envolvidos, direta ou indiretamente no conflito, precisavam reerguer-se e reconstruírem-se – as várias unidades fabris foram implantadas nos até então grandes centros – consequência da necessidade de suprir a mão-de-obra em quantidades muito superiores às que dantes se demandava. Isso muda a configuração e densidade demográfica destes centros, tendo como resultado a migração das populações rurais para a área urbana, buscando condições de vida melhores e mais dignas, trabalho e moradia. Essa onda, rápida e repentina de desenvolvimento, trouxe não apenas o aumento demográfico, mas, concomitante à ele, viu-se a valorização das áreas, necessitando buscar-se novas e diferentes forma de aproveitamento desses espaços: assim ganha força o conceito de moradias verticais, e com isso, se vê um crescimento rápido e vertiginoso de prédios, e naturalmente dos condomínios, os quais passam a serem ocupados por proprietários diversos, em andares distintos – criando não só uma forma nova de viver, como também uma forma nova de morar, e, juridicamente, uma nova forma de detenção da propriedade.
Surge então, uma nova forma de viver em sociedade, onde, aglomera-se e concomitante se encontram num mesmo local culturas em diversidade nunca dantes postas frente à frente, tendo cada indivíduo nela inserido, os seus hábitos, suas experiências e suas forma de particulares e únicas de perceber e interpretar a vida... Tendo todos, em comum, um fato importantíssimo: essas pessoas nunca tiveram contato uma com as outras, e assim, repentinamente, passam a ser muito além que meros vizinhos: ao passarem a viver e residir em condomínios, compartilhando as áreas comuns – piscinas, áreas de lazer, academias, elevadores, dentre outras – o que fatalmente, irá provocar em algum tipo de conflito ou choque, seja de opiniões ou até mesmo de interesses. 
Se torna necessário destacar, que o viver em sociedade geral, infeliz e inevitavelmente, irá gerar inúmeros conflitos, e não por razão outra que surgem as Leis, buscando dirimir esses comuns e não tão mais raros, conflitos sociais. E a propriedade conjunta, o condomínio edilício, é, de forma bastante clara, um microcosmo em si, uma reprodução, ainda que em menor escala da sociedade à qual integra-se. 
Assim como a sociedade, que gradativamente, seja por opção ou mera escolha pelo viver em condomínios, a legislação também evoluiu, gradativamente, para dar respaldo e regramento ao instituto, novo, do Condomínio. O Código Civil vigente, de 1916, não o contemplava, já que fora elaborado e pensado para um até então Brasil essencialmente voltado para uma economia e distribuição geográfica essencialmente agrária. 
O desenvolvimento verificado no país, junto com o proporcional incremento e aumento dos Condomínios, a legislação pátria tentou se amoldar à essa nova realidade, advindo em 1928, o Decreto n. 5.481, que o modificou, em 08 de fevereiro de 1943, através do Decreto-lei n. 5.234, e depois ainda, pela Lei n. 285, promulgada em junho de 1948, que tinha como principal objetivo, definir, ainda que em linhas gerais, além dar regramento e soluções, de forma mais clara, os principais conflitos e dúvidas derivados e advindos do até então recente instituto. 
Em dezembro de 1964, veio à lume a Lei n. 4.591 – que sofreu pequenas alterações no ano posterior, através da Lei n. 4.864 de 29 de novembro de 1965 - a tão conhecida Lei de Incorporações e Condomínios, trazia, de forma mais clara e ordenada, satisfazendo os vários conceitos e questões concernentes à propriedade horizontal e sua mais comum forma de instituição: a incorporação imobiliária, sendo também, a primeira lei pátria, que tratou de forma específica do e sobre o assunto Condomínio[footnoteRef:1]. [1: LOPES, João Batista. Condomínio. 9ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 52.] 
A Lei n. 4.591 teve sua vigência até 2002, quando então, o “novo” Código Civil, em 2002, incorporou o instituto, trazendo para seu texto - especificamente nos seus artigos 1.331 a 1358 - o regramento a regulamentação da propriedade horizontal, derrogando assim, a Lei nº. 4.591. 
A nova redação civilista, trouxe em seu conteúdo diversas inovações quanto ao condomínio – que até mesmo alterou a sua nomenclatura alterada de condomínio em edificações horizontais para condomínio edilício. Outras inovações - algumas a ponto de suprir a total omissão da legislação anterior, como por exemplo a tornando possível punir, com multa, o condômino que apresentar comportamento antissocial. No entanto, vê-se, e hoje, mais que nunca, poderiam ter sido objetos, pelo legislador, inovados ou trazidos temas que hoje, na prática, seriam de extrema valia aos Condomínios, os quais, se abordados no texto legal, seriam de forma bastante prática, balizas para regrar e nortear ações do dia-a-dia dos prédios em Condomínios,. Dentre elas, poderíamos destacar eventuais restrições aos direitos de condôminos inadimplentes; a atribuição, via Lei, de personalidade jurídica, tirando a hoje, equiparação para fins fiscais e tributárias apenas ao Condomínio edilício, e, a que tem sido, nos últimos tempos, comentada e discutida com bastante veemência, a possibilidade de excluir daquela coletividade, o condômino antissocial.
Quem atua na área condominial, seja exercendo as funções de Síndico, ou sua gestão e administração, ou simplesmente como condômino, sabe que este problema, infelizmente é recorrente: a presença de um condômino antissocial, que acaba por tumultuar, e por vezes, tornar o convívio no espaço condominial à beira da insuportabilidade. Caio Mário da Silva Pereira, mestre no tema, em sua clássica obra “Condomínio e Incorporações”, conceitua que condômino antissocial é “aquele que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores” [footnoteRef:2]. [2: PEREIRA, Caio Mário da Silva. “Condomínio e Incorporações”. Editora Forense, Rio de Janeiro, 2015, p. 130] 
Por conta de minha atuação pessoal na área condominial há vinte anos, e por vivenciar o dia-a-dia e as mazelas pelas quais os Síndicos e gestores passam, a escolha do tema foi a (IM)Possibilidade da exclusão do condômino antissocial, já que ela surge dos problemas que clamam por respostas e/ou soluções às solicitações de grande parte da massa condominial que sofre com a presença de um condômino que está nessa categoria de antissocial. 
Dessa forma, o objetivo geral deste trabalho, é analisar se, à luz do direito pátrio, pode o condômino antissocial ser excluído do convívio no Condomínio?
O objetivo específico buscar trazer elementos para a discussão e análise das possiblidades jurídicas quanto ao que se tornou o tema deste trabalho: o que há de se fazer com este condômino, que assim age? Jurídica e legalmente, pode o Condomínio lançar mão de alguma medida que faça cessar tais condutas? Quais consequências poderiam advirem dessa sua conduta? 
A justificativa para abordar tais questões, dá-se por conta de que, por anos elas são levantadas e indagadas por quem mora em Condomínio, e que ganhou força com recentes notícias na mídia especializada do Projeto de Lei 9.353, de 2017, que propõe a alteração do artigo 1.337 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que será o segundo, renumerando-se os demais, incluindo a seguinte redação:
§ 2º A exclusão do condômino ou possuidor somente é cabível quando a aplicação de multa não gerar o efeito desejado e seu comportamento prejudicar o uso das outras unidades pelos demais, expondo-os a risco ou perturbando-lhes o uso e gozo de suas respectivas áreas privadas, retirando-lhes o sossego e a tranquilidade do lar, atendido o quórum específico previsto no caput.
Se aprovado – ou quando aprovado – ele poria fim aos questionamentos. No entanto, enquanto ele não surge no mundo das Leis, busca-se, neste trabalho, abordar esta questão polêmica – e não pacífica – que é a possibilidade de exclusão do condômino antissocial do Condomínio edilício, trazendo à lume uma abordagem holística do tema, e assim, buscar demonstro que o Condomínio está inserido em um universocada vez mais amplo e abrangente de relações jurídicas, e por conseguinte, exige-se, urgentemente, que se efetive a conciliação e harmonização dos vários interesses, não apenas os individuais, os quais, devem subordinarem-se aos coletivos.
Para a elaboração do presente trabalho, utilizou o método funcionalista de procedimento, ao fazer a análise a partir do olhar do Condomínio / Condômino, na análise do impacto da existência de um condômino antissocial, buscando-se delimitar, de forma bastante genérica, os padrões aceitáveis para o viver em condomínio.
Assim, a técnica de pesquisa utilizada foi a descritiva, já que, foi necessário abordá-lo com o uso de pesquisa bibliográfica, através de doutrina, legislação, artigos técnicos e científicos, periódicos em meio eletrônico ou impresso, julgados de primeira instância, e jurisprudências dos Tribunais.
Para facilitar o entendimento amplo ao tema, dada a sua abrangência, o trabalho foi elaborado com sua divisão em seis capítulos, sendo que o capítulo dois tratará do condomínio geral, suas origens, conceitos, natureza jurídica, espécies, constituição e extinção, trazendo assim, o conceito de propriedade compartilhada. 
O terceiro capítulo estará especificamente ligado às particularidades do Condomínio edilício, abordando o seu surgimento e definição; como se instituem e constituem; as regras e normas que lhe são aplicáveis, através da Convenção Condominial, Regulamento Interno, deliberações Assembleares e legislação aplicável; as diferentes situações encontradas no Condomínio de fato e Condomínio de direito; e por fim, os deveres e direitos de todos os condôminos, bem como as penalidades decorrentes de eventuais atos que infrinjam às suas normas. 
O capítulo quarto, tratará da propriedade, abordando o direito pleno de propriedade, a sua função social, e o seu uso anormal; abordará a questão do interesse coletivo sobre o interesse particular; discorrerá ainda quanto ao direito de vizinhança e os seus impactos diretos quanto às limitações ao exercício da propriedade. 
No quinto capítulo será explanado sobre o comportamento antissocial, discorrendo sobre casos pertinentes à convivência em condomínio, tais como salubridade; sons, ruídos e barulhos; animais; atividades profissionais; prostíbulo; drogadição e/ou uso de drogas nas áreas comuns; uso e funcionamento das áreas comuns; devedor contumaz; e a efetiva definição e identificação do condômino antissocial. 
Ao capítulo seis, após discorridos os anteriores, e, portanto, dada uma abordagem holística ao tema, passa-se efetivamente à análise quanto à possibilidade – ou impossibilidade – de excluir o condômino, assim caracterizado como antissocial do convívio da coletividade condominial. Por último, as considerações finais, apresentando os principais pontos identificados ao longo do estudo, bem como, seguidos de estímulo à continuidade de estudos dirigidos ao tema, já que o Condomínio edilício, é, mais que um instituto jurídico, um microcosmo da sociedade à qual está inserida.
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1. Direitos Fundamentais e o direito de propriedade
Antes de adentrar ao tema deste trabalho, é importante conceituar a questão da propriedade, já que ela está diretamente ligada ao assunto abordado, ou seja, ao falar-se na exclusão do condômino antissocial, estaríamos atacando um dos pilares do direito a ela inerente. Sem contar que, a priori, a conceituação de propriedade em condomínio e no condomínio edilício vem de encontro ao princípio da propriedade, inclusive, afrontando-a, dado que esta vincula-se à exclusividade sobre a coisa ou o bem. Já nos condomínios, a sua característica é a pluralidade de proprietários frente à singularidade da coisa ou do bem. 
Savigny designa que os direitos reais – estudados no direito das coisas – estão vinculados à ideia de relação entre o homem e coisa. 
Clovis Beviláqua, por sua vez, ministra que direitos reais são “o complexo das normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem”[footnoteRef:3]. [3: BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das Coisas, 1º volume. Rio de Janeiro: Revista Forense.1956. p. 12] 
Orlando Gomes, na sua obra “Direitos Reais”, afirma que é função do direito das coisas “regular o poder dos homens sobre os bens e os modos de sua utilização econômica”[footnoteRef:4]. [4: GOMES, Orlando. Direito Reais. 10ª ed. Rio de Janeiro: Editora Forense. 1991. p. 01] 
Com estas notas, podemos situar o direito de propriedade, inserindo-o no ramo do direito das coisas. É ele a manifestação primeira dos direitos reais – destacando-se que ele é originário, e engloba os atributos de usar, gozar, dispor e reivindicar[footnoteRef:5]. [5: DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. volume 4. Direito das coisas. 28. Ed. São 3 Paulo: Saraiva, 2013. p. 136 et seq.] 
Breves notas históricas de direitos fundamentais e conceito
Assim, sem medo de cometer algum exagero que, podemos afirmar e preceituar que a propriedade surge / nasce com o indivíduo, como algo inato ao ser humano. 
Ela é não apenas um fenômeno jurídico, mas também, um fenômeno social, e assim, por sua vez, deve ser abraçado pelo Direito.
Com a transição do homem selvagem para o homem sedentário – resultando no assentamento da civilização sobre espaços físicos específicos, e da terra retirando seu sustento e valores – o conceito de propriedade passou a desenvolver-se de forma mais clara.
Com o surgimento dos clãs religiosos, o poder ideológico que o detentor da propriedade possuía fica evidente, na figura do chefe de família (que posteriormente, no Direito Romano trouxe a figura do pater famílias), destacando a sua liderança sobre os demais integrantes do clã ou as pessoas que eventualmente se fixassem naquele território.
Historicamente, tanto os gregos quanto os romanos, imprimiram esta liderança ideológica e depois, econômica ao conceito de propriedade. Desta forma, os romanos trouxeram ao Direito um conceito de propriedade como algo indisponível e absoluto, dando-lhe peso igual à uma garantia fundamental do indivíduo[footnoteRef:6]. [6: GROSSI, Paolo. La propriedad y las propriedades: um Análisis Histórico. Madrid: Editorial Civitas, 1992. p. 31-32.] 
Andreia Schossler Loss Pizetta[footnoteRef:7], ajuda-nos a ,entender o conceito histórico antigo da propriedade, quando cita Giuliano Martignetti e a sua análise quanto à raiz etimológica do termo propriedade, já que segundo ele definir o termo e seu significado – bem como etimologicamente – possibilita fazer-se uma investigação, sob o prisma histórico, e daí, ver de forma mais clara a sua evolução ao longo do tempo: [7: MARTIGNETTI, Giuliano. In PIZETTA, Andreia Schossler Loss. O Direito de Propriedade e sua função social: uma discussão a partir da teoria de John Rawls em oposição a John Locke e Robert Nozick. Santa Maria: Universidade Federal de Santa Maria, 2009. Disponível em: <https://repositorio.ufsm.br/bitstream/handle/1/9076/PIZETTA%2C%20ANDREIA%20SCHOSSLER %20LOSS.pdf?sequence=1&isAllowed=y>. Acesso em 11 dez. 2019. p. 10 e 11.] 
“O autor ensina (1998, p.1021) que o substantivo Propriedade, deriva do adjetivo latino ‘proprius’ e significa: ‘o que é de um indivíduo específico ou de um objeto específico (nesse caso, equivale a: típico daquele objeto, a ele pertencente), sendo apenas seu’. 
Explica que a etimologia apresenta traços de oposição ‘entre um indivíduo ou um objeto específico e o resto de um universo de indivíduos e de objetos com categorias que se excluem reciprocamente,’ surgindo o conceito de propriedade, ou seja, ‘um objeto que pertence a alguém de modo exclusivo’, derivando de uma implicação jurídica: ‘direito de possuir alguma coisa’, ou seja, ‘direito de dispor de alguma coisa de modo pleno, sem limites’”.
Essa visão absolutista do direito de propriedade manteve-se inalterada ao longo do tempo, inclusive passando sem alterar-se durante a Idade Média, sendo ali mantido, inclusive para a manutenção da divisão social, e assim, concentrando o poder, na figura dos senhores feudais, tornandonecessário, imprescindível e imperioso regulamentar esse direito, já que a concentração de terras era instrumento básico para manter-se o poder, contribuindo para o fortalecimento, inclusive, das monarquias absolutistas.
A partir do período de transição da Idade Média para a Moderna, Europa e América viram soprar sobre si os ideais liberais dos iluministas, que dentre outras coisas, questionavam essa concentração de direitos individuais. 
Assim, para a positivação do direito de propriedade, duas vertentes se destacaram: o contratualismo, que estabelecia que o Estado não era fruto do acaso, mas antes, resultado de ações racionais do homem, vertente esta defendida por Locke, Hobbes e Rousseau; e a vertente jusnaturalista, onde se buscava positivar os direitos individuais e fundamentais, já que estes, seriam anteriores à constituição da sociedade e até mesmo ao próprio Estado, devendo estes respeitá-los.
Com a predominância da teoria contratualista, o direito de propriedade ganha novos e maiores contornos, e sua efetiva positivação se dá com a Carta Constitucional americana de 1787, e com a Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão, na França, em 1789, passando a vigorar sobre o direito de propriedade a sua incolumidade, considerando-o um direito inalienável, imprescritível e absoluto.
Esse caráter permaneceu inalterado, até que, após as revoluções liberais, ocorridas no século XVIII, os novos fatos históricos e sociais, foram de certa forma, agentes de mudança no paradigma da formulação dos direitos fundamentais, afetando inclusive, o direito de propriedade. 
A Revolução Industrial, e o conflito entre o modelo econômico / capitalista e o modelo socialista, fazem surgir contestações quanto à ideia de que não é absoluto o direito de propriedade, sendo assim, constitucionalmente, dado novo tratamento ao assunto.
E dessa forma, em 1917, com a Constituição mexicana, e em 1919 com a Constituição de Weimar, um novo conceito ao direito de propriedade surge, deixando ele de ser visto como apenas um direito, e passa a ser concebido também como um obrigação, já que o direito de propriedade obriga que o seu detentor a mantenha, conforme explicitado no artigo 153 da Constituição de Weimar: “A propriedade obriga. Seu uso deve, ao mesmo tempo, servir ao bem-estar social”[footnoteRef:8]. [8: ALEMANHA. Lei Fundamental da República Federal da Alemanha, Edição impressa. Atualização: Janeiro de 2011. Disponível em: <<https://www.btg-bestellservice.de/pdf/80208000.pdf>>. Acessado em: 13 de dez. 2018.] 
Não apenas esta nova concepção sobre a propriedade surgiu, como ainda, em 1976, a Constituição portuguesa, retira o direito de propriedade do rol dos direitos e liberdades individuais, colocando-o no elenco dos direitos econômicos, sociais e culturais. Há, portanto, um novo modo de ver este direito, e a propriedade passa a ser um instrumento de trabalho atrelada à questão distributiva. 
Passa então a ser dado ao direito de propriedade, com este novo tratamento constitucional, uma relativização do mesmo frente aos novos direitos sociais – os quais passam a serem constitucionalizados – exigindo que o Estado adote ações positivas para que eles sejam promovidos. 
Nesse novo modelo que se desenha, não mais se admite a omissão do Estado quanto aos direitos fundamentais, mas sim, a sua efetiva promoção, através de serviços públicos e políticas. 
Essa nova dimensão – a função social da propriedade – embora ainda seja uma garantia fundamental, ganha uma nova dimensão e deve estar adequada à evolução social, política e econômica, que será o arcabouço para a reformulação de vários outros textos constitucionais.
	
Propriedade como direito individual
Como dito, a Constituição Federal de 1988, rompe com a mitigação de direitos e várias garantias fundamentais, tomando um papel que buscava a reunificação do sistema jurídico, trazendo em seu texto princípios e valores de todas as relações jurídicas. 
Ou seja, vários textos e diplomas normativos que antes eram / foram concebidos e aplicados autonomamente, por vezes até de forma incoerente, passam com a Constituição, a ter nova carga de valores.
Naturalmente que, nessa nova ordem de valores, o Direito Civil também sofreu ação direta do novo texto constitucional, e, os institutos clássicos do Direito Privado, tais como família, propriedade e contrato, passaram a orientarem-se pelos novos valores constitucionais, “em especial, por aquele que representa o verdadeiro fundamento da República, qual seja, a Dignidade da Pessoa Humana” [footnoteRef:9]. [9: MORAES, Maria Celina Bodin de. Constituição e Direito Civil: tendências. Revista dos Tribunais. São Paulo, n. 779, ano 89º, p.27, set. 2000.] 
Desta forma, o direito de propriedade, que antes era visto como um poder absoluto que o seu detentor possuía sobre a coisa, passa a perder tal foco, e orienta-se agora, pelo princípio da função social, não caracterizando-se como mera limitação, mas tendo a função social ingressada efetivamente na tipologia do direito de propriedade, ao que, dá-lhe pois, forma e substância[footnoteRef:10]. [10: CHALHUB, Melhim Namem. Propriedade Imobiliária: função social e outros aspectos. Rio de Janeiro. Renovar. 2000.] 
Digno de registro a correta e precisa análise de Tepedino[footnoteRef:11], que assevera que: [11: TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2003, p. 13.] 
“A propriedade, portanto, não seria mais aquela atribuição de poder tendencialmente plena, cujos confins são definidos externamente, ou de qualquer modo, em caráter predominantemente negativo, de tal modo que, até uma certa demarcação, o proprietário teria espaço livre para suas atividades e para emanação de sua senhoria sobre o bem. A determinação da propriedade, ao contrário, dependerá de centros de interesse extra-proprietários, os quais vão ser regulados no âmbito da relação jurídica de propriedade”.
Nossa Constituição Federal de 1998, em seu artigo 5º, ao tratar e dispor sobre os direitos e garantias individuais, ali, em nos incisos XXII e XXIII consagra o direito de propriedade, além de especificar e estabelecer que esta deverá cumprir a sua função social:
Art. 5º - Todos são iguais perante a leu, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
Assim, o condomínio edilício não há que ficar alheio aos novos valores que foram trazidos pela Constituição Federal de 1988, dado que ele traz em seu bojo um direito de propriedade que está nas mãos de várias pessoas, tendo assim, de fundamental importância, que ele respeite e observe todas as disposições inerentes à função social desta propriedade.
Elevado efetivamente à categoria de direito fundamental, todo o restante da legislação adaptou-se então à esta nova realidade, garantindo que o direito de propriedade tive sua delimitação norteada pela sua função social, conforme pode-se ver da leitura do Código Civil de 2002, que traz no artigo 11.228, parágrafos 1º e 2º:
Art. 1.228. (...)
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a fauna, a flora, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artísticos, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
A noção jurídica do direito de propriedade é extremamente dinâmica e complexa, e que comporta concepções que se alteram e flutuam no tempo e na história, conforme as realizações filosóficas, econômicas e políticas de cada país.
Assim, a Declaração dos Direitos dos Homens de 1867, estabelece que é inviolável e sagrado o direito à propriedade.Já na velha Roma, este direito não era dado como real e subjetivo.
Beviláqua, através do seu Código de 1916, deu um caráter absoluto à propriedade – inatingível, sem quaisquer restrições ou limitações ao seu exercício, no qual, considerava-se o seu proprietário o senhor absoluto da coisa, e a ela poderia dar e implementar o tratamento que quisesse ou bem entendesse.
Porém, a sociedade – organismo vivo e dinâmico – ao longo dos anos muda, bem como seus valores e anseios sociais, os quais motivados por uma distribuição de riquezas mais justa, além de necessitar que o Estado dê garantias para a manutenção das questões sociais, fizeram com que este Direito de Propriedade – antes absoluto – se tornasse relativo. 
Andrade Pinto[footnoteRef:12], destaca as alterações dessas percepções: [12: ANDRADE PINTO, Luiz Fernando. Série Aperfeiçoamento de Magistrados: Direitos reais. Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, nº 16, pp. 75 e 76, 2015.] 
“Foi o que demonstrou o Código de 2002, que trouxe ao direito de propriedade conotações diferentes, impregnadas de noções de sociabilidade e solidariedade.
Assim, apesar de o direito de propriedade se constituir em direito real, oponível ‘erga omnes’, atualmente o direito brasileiro criou o instituto da função social da propriedade, que condiciona o exercício daquele ao cumprimento da função social, pois não será admitida a sub utilização dos bens, desvinculada de qualquer compromisso social e econômico”.
Ainda em Andrade Pinto, tem-se que não fora definido pelo legislador o que propriedade – nem posse, estabelecendo que:
“Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
Assim, a legislação refere-se apenas aos atributos da propriedade, sem conceitua-la. Logo, tem-se que o proprietário pode dela fazer uso, gozo e da coisa dispor, além do direito de reivindicá-la de quem, de maneira injusta a detenha ou possua. No entanto, há que destacar-se que este direito é individual.
Limitações ao exercício da propriedade
Como já dissemos, o fato de sua alocação na Constituição Federal, sempre que o direito individual ferir ou ofender o coletivo, necessário que ele seja reanalisado a partir de novos prismas e novas vertentes – muito mais abrangentes e amplas, derrubando o conceito vigente sob o manto do Código de 1916, onde tinha-se que a propriedade caracterizava-se por ser um ser um bem intocável, intangível sobre a qual, podia o proprietário exercer um poder absoluto, assistindo-lhe usar de seus atributos (usar, gozar, dispor, reivindicar) de maneira incondicionada e ilimitada.
O “Novo” Código Civil, em 2002 – redigido sobre a égide da Constituição Federal de 88, que fortaleceu o aspecto social e abrangente dos direitos – tinha que adequar alguns aspectos ao novo cenário social, e assim, imprimiu nova conceituação à propriedade. 
Logo, o aspecto individualista, absoluto, ilimitado e incondicionado do direito de propriedade foi refeito, observando com mais particularidade o aspecto coletivo. Essa adequação atingiu também a função social da propriedade, harmonizando a legislação cível ao texto constitucional.
Orlando Gomes[footnoteRef:13] já sustentava que os direitos não podem ser simplesmente exercidos de com o que querem – com a vontade exclusiva – de seus titulares, sob pena de assim configurar abuso de direito, “o princípio de que cada qual pode usar de seu direito como lhe convém não é mais aceito em face do princípio da normalidade”. [13: GOMES, Orlando. Introdução ao direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1957. p. 123.] 
Portanto, a legislação pátria ao ser atualizada, fez com que o instituto do direito de propriedade fosse flexibilizado: o proprietário não deve mais atender unicamente a seus interesses particulares, mas agora, atender aos interesses da coletividade. 
Muito mais que isso, deve ela atender aos preceitos de sua função social, devendo ser repudiada que ela se torne ociosa ou seja subaproveitada. Embora alçado à condição de garantia fundamental, o direito de propriedade já é, no inciso seguinte limitado (XXIV) limitado no próprio texto constitucional.
Embora e apesar de constitucionalmente garantido, ele submete-se à um processo de relativização. Ferreira Filho, é claro ao dizer que “a Constituição não nega o direito exclusivo do dono sobre a coisa, mas exige que o uso da coisa seja condicionado ao bem-estar geral” [footnoteRef:14]. [14: FERREIRA FILHO, Manoel Gonçalves. Curso de Direito Constitucional, 40ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 393.] 
Kátia Magalhães Arruda[footnoteRef:15], ao discorrer sobre a repercussão na propriedade urbana desta função social, deixa bem claro, ao afirmar a subordinação do direito pessoal / individual aos interesses da coletividade, seja ela qual for: [15: ARRUDA, Kátia Magalhães. A função social da propriedade e sua repercussão na propriedade urbana. BIBLIOTECA DO SENADO FEDERAL. Revista de Informação Legislativa, V. 33, N. 132 (OUT/DEZ. 1996). Disponível em :< https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream /handle/id/176504/000518634.pdf >. Acesso em: 11 dez. 2019. p. 315.] 
“A propriedade já não é mais um direito absoluto e desvinculado, afirmação que serve para a propriedade agrária, urbana e inclusive para a propriedade dos meios de produção, que também estão sujeitas às limitações estatais e sociais, econômicas e fiscais, civis e trabalhistas”.
José Afonso da Silva[footnoteRef:16], afasta o conceito, dicotômico que antes aceitava a propriedade, ora como direito civil subjetivo, ora como direito público subjetivo, já que a sociedade moderna nos faz entender e ver a função social da propriedade como um “princípio ordenador da propriedade privada”, impondo assim, novo conceito ao próprio direito de propriedade. [16: SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 1995. p. 65-66] 
Durante a pesquisa para a realização deste trabalho, um debate acadêmico muito interessante que pudemos encontrar, residia na discussão doutrinária se a as propriedades tem ou são função social. 
Fernanda Machado Amarante[footnoteRef:17], de forma bastante suscinta, conceituas as duas vertentes: [17: AMARANTE, Fernanda Machado. As propriedades têm ou são função social? Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6068, 11 fev. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/79303. Acesso em: 7 maio 2020.] 
Segundo esta corrente (que defende que a propriedade tem função social), as propriedades são, em primeiro lugar, asseguradas, com seus contornos previamente definidos em lei. A função social foge de seu âmbito, sendo exterior ao próprio direito. Funciona, assim, como um limite externo, que não compõe o direito em si, configurando-se uma nítida restrição às propriedades.
...
Por outro lado, os que consideram que as propriedades são função social, asseveram que tais direitos são compostos das prerrogativas asseguradas ao seu titular, de uso, gozo, disposição, reivindicação, sendo somado a estes elementos o quinto, a função social.
Independente da discussão conceitual, doutrinária e acadêmica, Pietro Perlingieri[footnoteRef:18] a conceitua de forma bastante abrangente, ampla e cabível: [18: PERLINGIERI, Pietro. Perfis do direito civil: Introdução ao direito civil constitucional. Trad. Maria Cristina De Cicco. 3. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p. 226] 
“A função social predeterminada para a propriedade privada não diz respeito exclusivamente aos seus limites. [...] A função social, construída como conjunto de limites, representaria uma noção somente de tipo negativo voltada a comprimir os poderes dos proprietários, os quais sem os limites, ficariam íntegros e livres. [...] Em um sistema inspirado na solidariedade política, econômica e social e ao pleno desenvolvimento da pessoa (art. 2 Const.) o conteúdo da função social assume um papel de tipo promocional, no sentido de que a disciplina das formas de propriedade e suas interpretações deveriam ser atuadas paragarantir e para promover os valores sobre os quais se funda o ordenamento. E isso não se realiza somente finalizando a disciplina dos limites à função social. Esta deve ser entendida não como uma intervenção “em ódio” à propriedade privada, mas torna-se “a própria razão pela qual o direito de propriedade foi atribuído a um determinado sujeito”, um critério de ação para o legislador, e um critério de individuação da normativa a ser aplicada para o intérprete chamado a avaliar as situações conexas à realização de atos e de atividades do titular”.
Os autores supracitados permitem destacar que assiste ao titular da propriedade o direito de usar, gozar, dispor e reaver a sua propriedade da forma que lhe aprouver, desde que respeitados os limites impostos pelo poder público. Sejam estes limites quais forem: contratos e locação e sua adequação à Lei do inquilinato, o seu uso sustentável e adequado à proteção do meio ambiente e Código Florestal e, por óbvio e em especial, os limites impostos pela Carta Magna ao atendimento e subordinação da propriedade à função social. 
Podemos ainda citar as limitações administrativas, ocupação temporária para fins de interesse pública, as imposições restritivas do Código civil, principalmente ao direito de construir, previsto no artigo 1.299.
Não bastassem essas, é importante citar ainda Carlos Roberto Gonçalves[footnoteRef:19], que destaca ainda as “limitações decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas nas liberalidades”. [19: GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro Direito das Coisa. Vol. 5. 10ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.] 
Francisco Eduardo Loureiro[footnoteRef:20] ainda destaca que: [20: LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar, 2003. p. 188 e 193.] 
"o conceito contemporâneo de propriedade é o de relação jurídica complexa que tem por conteúdo as faculdades de uso, gozo e disposição da coisa por parte do proprietário, subordinadas à função social e com correlatos deveres, ônus e obrigações em relação a terceiros. Há centros de interesses proprietários e não-proprietários, geradores de direitos e deveres a ambas as categorias”.
Pormenorizadamente, em tópico relacionado ao direito de vizinhança, trataremos das limitações específicas aplicadas à propriedade em condomínio edilício, mas para ilustrar, podemos citar a aplicabilidade das Convenções Condominiais que prescrevem e estabelecem limitações que, não figuram presentes no texto da lei, e ainda assim, devem ser respeitadas, aplicadas e seguidas.
Aplicação horizontalizada dos Direitos Fundamentais
A aplicação horizontalizada dos Direitos Fundamentais, ou, como parte da Doutrina denomina sendo eficácia horizontal dos direitos fundamentais, é a possiblidade de trazer – e principalmente aplicar – entre os particulares, as normas constitucionais de proteção, valorando ainda mais a força vinculante da Constituição Federal , irradiando-se não apenas aos Poderes da República, mas também à relação entre os particulares, citando como exemplo maior, o artigo 5º da CF/88.
Assim, a relação entre particulares, que por longos anos ficou sob a égide da autonomia de vontades, e hoje, ela já não encontra mais espaço no Direito moderno, conforme explica Douglas Rafael Crispim, no seu artigo “A eficácia horizontal dos direitos fundamentais nas relações particulares”:
“Atualmente o Direito busca integrar as relações privadas ao direito fundamental, que, como a própria nomenclatura declara, é fundamental às pessoas, sem, entretanto, extinguir o império da vontade e a liberdade de contratar. É nesse contexto que surge a aplicação da teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais nas relações entre os particulares” [footnoteRef:21]. [21: ALVARES, Douglas Rafael Crispim. A eficácia horizontal dos direitos fundamentais nas relações particulares Conteúdo Jurídico, Brasília-DF: 07 maio 2020. Disponível em: https://conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/53762/a-eficcia-horizontal-dos-direitos-fundamentais-nas-relaes-particulares. Acesso em: 07 maio 2020.] 
O termo horizontalidade dá-se em decorrência de não haver, entre os particulares uma relação superior, logo, por figurarem todos na mesma situação de igualdade, subsiste, ainda assim, a necessidade – imperiosa - da aplicação dos direitos fundamentais, de tal sorte que se busque a efetiva garantia do equilíbrio na realização – tudo para evitar o ilícito, que o abusivo exercício do direito traria à ela.
A aplicação horizontalizada dos Direitos Fundamentais, a título exemplificativo, advém do famoso julgado alemão, do Caso Lüth, que a doutrina o coloca no patamar de um dos mais importantes julgados da Corte Constitucional Alemão, para explica-lo, recorro à matéria jornalista, escrita pelo atual presidente do STF, Ministro Dias Toffoli, que certamente, usando de suas palavras, melhor e mais didaticamente, conceitua o caso:
“60 anos do julgamento do caso Lüth e a autocontenção judicial
Há 60 anos, no início de 1958, o Tribunal Constitucional alemão julgou o caso Lüth, considerado por muitos como o mais importante de sua história. Pela primeira vez, uma corte constitucional admitia que um particular utilizasse direitos fundamentais contra outro particular.
Os direitos fundamentais estão presentes na maioria das Constituições desde o século 19, embora antes existissem, total ou parcialmente, sob outras formas ou denominações (como direitos do homem e do cidadão, na Declaração de 1789).
Vida, liberdade, propriedade, liberdade de expressão ou acesso à Justiça são exemplos de tais direitos.
Em geral, eles se apresentam como um escudo ou como uma espada ao cidadão em face do Estado: no primeiro caso, para que ele se defenda das arbitrariedades estatais contra sua propriedade ou sua liberdade; como uma espada, os direitos fundamentais podem ser manejados pelo cidadão para exigir do Estado, por exemplo, direitos como saúde, segurança ou liberdade religiosa.
A grande inovação ocorrida em 1958 foi a de se entender que um particular poderia ofender direitos fundamentais em face de um igual. Houve casos antes do julgamento do Tribunal Constitucional Federal nos quais esse problema surgiu, mas somente com a decisão Lüth é que se criou uma doutrina permissiva da chamada "eficácia indireta dos direitos fundamentais em relação aos particulares", a qual se espalhou por todo o mundo, afirmando o prestígio do tribunal alemão e do modelo de jurisdição constitucional ali desenvolvido.
O caso tem particularidades muito interessantes. Veit Harlan (1899-1964), durante o nazismo, foi um dos mais populares cineastas do regime. Em 1940, dirigiu o filme O Judeu Süß, uma das mais abjetas películas já produzidas por sua incitação ao ódio contra os judeus.
Após a guerra, assim como muitos dos que serviram ao nazismo, Harlan foi julgado, mas terminou absolvido. Voltou a dirigir e, em 1951, lançou o filme romântico Amada Imortal.
Um jornalista alemão e ex-combatente na Segunda Guerra, Erich Lüth (1902-1989), iniciou um boicote nacional contra o filme de Harlan, em razão de seu passado nazista. Os protestos ocorreram em vários cinemas, e os produtores do filme Amada Imortal processaram Lüth, sob a alegação de que ele violara o Código Civil ao praticar atos contra os bons costumes.
Derrotado no Tribunal de Hamburgo, Lüth reclamou ao Tribunal Constitucional, que decidiu a seu favor. Segundo o tribunal, haveria uma "ordem objetiva de valores" na Constituição, e todo o ordenamento jurídico seria irradiado por essa ordem, incluindo-se aí o direito civil e as relações entre particulares.
A decisão realçou que os casos regidos pelo Direito Civil deveriam ser apreciados prioritariamente com base em princípios, métodos e regras do próprio Direito Civil. Somente em situações extremas, nas quais houvesse a necessidade de recurso aos direitos fundamentais, esses incidiriam indiretamente e seriam filtrados por normas privadas.
Para além da importância da decisão em si, ela tem um significado simbólico ainda hoje útil: a ideiade autocontenção da jurisdição constitucional e o respeito às soluções dos casos com base na ação do legislador democrático.
Essa autocontenção preserva a separação dos Poderes (ainda que em sua acepção atual) e evita os excessos de um Poder Judicial cada vez mais solicitado a arbitrar conflitos que deveriam ser resolvidos na arena política ou na esfera privada”. [footnoteRef:22] [22: TOFFOLI, Dias; RODRIGUES JUNIOR, Otávio Luiz. 60 anos do julgamento do caso Lüth e a autocontenção judicial. Folha de São Paulo, 02 de set. de 2018. Disponível em: < https://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2018/09/60-anos-do-caso-lueth-e-a-autocontencaojudicial. shtml>. Acesso em: 07 de mai. de 2020.] 
Naturalmente, que teríamos que trazer a este trabalho, algum julgado pátrio, de tal sorte que não ficasse ele adstrito ao direito comparado. Isso porque o tema – seja ele quanto à eficácia vertical ou vertical – se reveste de grande relevância, seja ela fática e/ou jurídica tem relevância fática e jurídica, como forma de identificar e definir a quem são oponíveis tais direitos fundamentais.
O Supremo Tribunal Federal, através do Recurso Extraordinário 201.819-8[footnoteRef:23] julgou questão sobre a eficácia dos direitos fundamentais nas relações entre terceiros (relações privadas). No caso em tela, a UBC – União Brasileira de Compositores, buscava reformar o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que invalidou ato da UBC, que excluíra um associado de seus quadros. O associado fundamentava quando de sua exclusão não lhe fora dado a oportunidade de justificar-se ou defender-se, desrespeitando, portanto, o princípio e direito constitucional da ampla defesa. [23: BRASIL, Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 201.819/RJ: União Brasileira de Compositores UBC x Arthur Rodrigues Vilarinho. Relatora: Ministra Ellen Gracie. Relator para acórdão: Ministro Gilmar Mendes. Data de Julgamento: 11 de outubro de 2005. Acórdão publicado no DJ de 27 de outubro de 2006.] 
A UBC, por sua vez, justificava o ato, defendendo a tese de que este princípio não era, àquele caso, aplicável, já que ela não se tratava de órgão integrante da Administração Pública.
À luz doutrinária, existem três correntes quanto ao tema: 
A – Uma primeira que sustenta ser inoponível a aplicação de tais direitos na relação entre particulares (entes privados)
B – Uma segunda corrente, defensora de uma aplicabilidade indireta ou mediata, no entanto, não sendo ela extensiva entre particulares, já isso acarretaria num conflito entre os envolvidos, que, fariam valer seus diretos de outra forma, dado que dotados de “pé de igualdade” em seus direitos.
C – A terceira corrente doutrinária – majoritária – e que se viu reconhecida no julgamento do STF, é a que reconhece existir a aplicação dos direitos fundamentais, não apenas de forma direta e imediata (daí o seu nome de eficácia ou aplicação imediata), como ainda, ela se aplica não apenas na relação entre o Estado e o Indivíduo, como também nas relações existentes entre particulares. Assim, dando aos direitos fundamentais um caráter objetivo, logo, devendo receber do Estado a tutela protetiva e ativa na proteção desses direitos.
Assim, resta claro a aplicação horizontalizada nas questões envolvendo particulares. Ela será de grande importância para os próximos capítulos, já que, como veremos, haverá direitos fundamentais postos em confronto com a existência de condômino antissocial num condomínio.
Por fim, como fechamento desse artigo, nos apropriamos do ensinamento do Professor Norberto Bobbio[footnoteRef:24], que evidencia que o grave problema de nosso tempo, quando relacionados aos direitos do homem, não reside mais na sua fundamentação, mas sim, principalmente, na garantia de sua proteção. Deixa de tratar-se de saber quais ou quantos são tais direitos, e ganha força e importância saber delimitar qual o mais seguro modo de garanti-los... [24: BOBBIO, Norberto. A era dos direitos. Rio de Janeiro: Campus, 1992, p.25.] 
O Condomínio e o Condomínio Edilício
Como já dissemos, logo ao início deste trabalho, a “conceituação de propriedade em condomínio e no condomínio edilício vem de encontro ao princípio da propriedade, inclusive, afrontando-a, dado que esta vincula-se à exclusividade sobre a coisa ou o bem”. 
Isso porque, o Condomínio – seja ele o Geral ou o Edilício – é, em realidade, uma exceção à regra, já que a propriedade, por princípio legal, é exclusiva, conforme se extrai da leitura do artigo 1.231 do Código Civil:
“Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”.
Clóvis Beviláqua[footnoteRef:25], já conceituava este instituto dizendo que “o condomínio ou compropriedade é a forma anormal da propriedade, em que o sujeito do direito não é um indivíduo, que o exerça com exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente”. [25: BEVILLÁQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, 9. ed., Rio de Janeiro, Livr. Francisco Alves, 1953, v. 3, p. 172.] 
Desta forma, para facilitar a leitura, e à guisa de ser necessário tratar destes dois institutos, de forma bastante sintética, falaremos de cada um deles nos próximos tópicos.
Conceito de Condomínio, marco jurídico e histórico
Basta uma breve análise da raiz / origem etimológica da palavra condomínio para, praticamente já entendermos o seu conceito, que, segundo Antonio Geraldo da Cunha[footnoteRef:26], origina do “fr. condominium, deriv. do ing. condominium e, este do latim medieval condominium”. [26: CUNHA, Antonio Geraldo da. Dicionário etimológico da língua portuguesa. 4ª ed. revista e ampliada 3ª impressão, Rio de Janeiro, Editora Lexikon, 2012, p. 228.] 
Este “condominium” por sua vez, vem do “DOMUS”, onde, o senhor da casa, por derivação, era chamado de “DOMINUS”, detendo por imposição de sua posição, o comando, poder e controle das coisas e dos que ali moravam. Esse domínio fez com que surgisse o DOMINARE, verbo, denotando o conceito / significado de comandar, dominar.
Logo “con-dominus”, é o exercício do controle, em conjunto, por mais de uma pessoa. Fabrício Petinelli Viera Coutinho[footnoteRef:27], nos ensina que a concepção, clássica do instituto do condomínio define-se, por termos pluralidade de titulares, simultaneamente, com o exercício do direito de propriedade sobre um mesmo bem. [27: COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. O cálculo da Fração Ideal no Condomínio Edilício. 2006, 38f. Monografia (Bacharelado em Direito) – Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, Belo Horizonte.] 
Este conceito, no entanto, choca-se diretamente – isso no período romano – com o caráter de direito dominal, que, em regra, era exclusivo. Esta aliás, era uma das características do Direito Romano: ser individualista até mesmo de forma excessiva, tanto que os romanos, buscavam o exercício deste direito, situando-o na esfera familiar, já que era contra seus princípios, admitir que mais de uma pessoa pudesse exercer o domínio, e portanto, o direito, sobre a mesma coisa ou mesmo bem. Porém, eventuais fatores, de forma atípica ou excepcional, poderiam criar este fenômeno, como por exemplo, a sucessão hereditária. 
Silvio de Salvo Venosa[footnoteRef:28] ensina que esta teoria condominial, formulada no Direito Romano, fez-se dentro de um contexto paralelo ao exercício e conceito tradicional do exercício da propriedade, a qual fica claramente demonstrada na codificação de Justiniano. Ele ainda nos diz que: [28: VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2011. p.1320.] 
“Ele não compreendia mais de um direito de propriedade. Este é uno. Os cotitulares exercem-no ao mesmo tempo em cotas ideais sobre a propriedade indivisa. A divisão não é material, mas idealizada. Nesse padrão, cada condômino exerce a propriedade em sua plenitude, respeitando o direito dos demais. No sistema romano, a quota ideal é a medida da propriedade. De acordo com essa fração, repartem-se os benefícios e ônus, direitos e obrigações entre os comunheiros”[footnoteRef:29].[29: Idem, p. 1320.] 
Ainda, o mestre Silvio de Salvo Venosa, para uma ampla compreensão do tema condomínio, traz o direito germânico, e, ao citar Borba em sua obra, ensina que o segundo, diferentemente do direito romano, compreendia, via e entendia este instituto de outra forma:
“O sistema germânico compreendia o condomínio de forma diversa. Entendia-o como comunhão de mão comum. Isto é, cada consorte tinha direito conjunto de exercer o domínio sobre a coisa. A origem também é a comunhão familiar. Não havia nessa comunhão a noção de parte ideal. A propriedade era exercida por todos, sobre o todo. É concepção do direito feudal. Ao contrário do sistema romano, o condomínio germânico impedia que cada condômino, por exemplo, vendesse ou gravasse sua parte, ou pedisse a divisão da coisa comum. Não existem quotas, porque a coisa toda é objeto de uso e gozo comum. Ainda que não se divise nessa modalidade de propriedade uma pessoa jurídica, na prática o comportamento dos comunheiros é muito semelhante[footnoteRef:30]”. [30: VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2011. p. 1320] 
Segue ensinando Sílvio de Salvo Venosa, que nosso direito se baseou na tradição romana, trazendo a figura da propriedade em comum fundada no conceito da fração ideal. No entanto, a concepção germânica, deixou marcas também em nosso ordenamento, citando, como exemplo o regime de comunhão universal de bens, no qual os bens amealhados, pertencem ao marido e mulher, de forma simultânea, inexistindo ali, nenhuma determinação de quota a um ou outro cônjuge[footnoteRef:31]. [31: Idem, p. 1320.] 
Feitas tais notas, para entendermos de forma completa e ampla o condomínio, temos ainda que ter em mente a ideia de comunhão, ou o exercício de direitos subjetivos, exercidos por uma pluralidade de sujeitos. A exte exercício, simultâneo, de faculdades sobre um mesmo bem, seja incorpóreo ou corpóreo – e que podem recair seja sobre coisas, seja sobre créditos - que não se excluem, dá-se a comunhão. 
Marquesi e Amaral[footnoteRef:32] preceitua que a comunhão é da prática jurídica fruto, tendo sido concebida como forma de incrementar as relações interpessoais, destacando a sua utilidade prática, como também, o importante fundamento econômico da comunhão. Os citados autores deixam claro que quando recai a comunhão sobre a propriedade, dá-se a compropriedade ou condomínio, o que deixa claro e evidente que comunhão é gênero, sendo o condomínio – geral ou edilício – espécie. [32: MARQUESI, Roberto Wagner; AMARAL, Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos. Uma visão panorâmica do condomínio geral no Código Civil. Revista do Direito Privado da UEL, Londrina, volume 3, n 41, jan/abr 2010, p. 2-4. Disponível em: < http://www.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_ Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf >. Acesso em: 10 mai. 2020.
] 
Bessone[footnoteRef:33], sobre o nascimento do condomínio, nos diz que para tal, são exigidos dois elementos: a) pluralidade de sujeitos e b) coisa indivisa. O bem / coisa objeto dessa plúrima propriedade há que ser corpórea e a pluralidade de pessoas representa-se por cotas-partes, que serão sempre, qualitativamente iguais. [33: BESSONE, Darcy. Direitos reais. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 79] 
Marquesi e Amaral[footnoteRef:34], ainda, deixam uma admoestação para que o condomínio não seja, nunca, confundido com sociedade: [34: MARQUESI, Roberto Wagner; AMARAL, Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos. Uma visão panorâmica do condomínio geral no Código Civil. Revista do Direito Privado da UEL, Londrina, volume 3, n 41, jan/abr 2010, p. 4. Disponível em: < http://www.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_ Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf >. Acesso em: 10 mai. 2020.] 
“Sem embargo, não há confundir condomínio e sociedade. Não fosse pelo objeto, que aqui é incorpóreo e lá material, várias outras diferenças podem ser assinaladas, dentre as quais a relativa à affectio, presente numa e ausente noutro. No exemplo dos estudantes que adquiriram o mesmo exemplar do livro para uso comum, é incorreto dizerem-se “sócios”. Se são proprietários simultâneos de coisa corpórea indivisa, é reputá-los condôminos” [footnoteRef:35]. [35: MARQUESI, Roberto Wagner; AMARAL, Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos. Uma visão panorâmica do condomínio geral no Código Civil. Revista do Direito Privado da UEL, Londrina, volume 3, n 41, jan/abr 2010, p. 4. Disponível em: < http://www.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_ Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf >. Acesso em: 10 mai. 2020.] 
Ainda com tais particularidades, outra se faz digna de toda, já que inexiste ainda, consenso na doutrina: a sua natureza jurídica. O condomínio não é a própria coisa. Ele é sim, direito de propriedade da coisa. Daí tem-se a contraditoriedade do “próprio” e “comum”. Marquesi e Amaral[footnoteRef:36], descrevem tal questão como sendo tema de vivo debate na doutrina, estando ele ainda, longe de consenso quanto aos autores, citando que Serpa Lopes, em sua obra, apresenta a construção de ao menos doze concepções sobre sua natureza jurídica. Em meio a tanta discussão doutrinária, majoritariamente existem duas teses: a) a teoria das propriedades parciais e b) a teoria da propriedade integral. [36: MARQUESI, Roberto Wagner; AMARAL, Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos. Uma visão panorâmica do condomínio geral no Código Civil. Revista do Direito Privado da UEL, Londrina, volume 3, n 41, jan/abr 2010, p. 5-8. Disponível em: < http://www.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_ Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf >. Acesso em: 10 mai. 2020.] 
A primeira caracteriza o condomínio a partir da conjunção de vários e simultâneos direitos de propriedade, sendo cada um deles exercidos especificamente sobre uma parte intelectual ou ideal da coisa (cota ou quinhão). Partindo dessa premissa, a cada condômino é dada a titularidade de uma cota / quinhão da coisa sobre a qual exerce ou pode exercer o seu direito posse, sendo essa cota ou quinhão o objeto de sua propriedade. Os defensores dessa corrente sustentam que a indivisão é apenas provisória ou transitória, pois, com a coisa alienada ou dividida, cada condômino receberá a totalidade de sua cota parte, em dinheiro ou será, por fim, proprietário da parte agora efetivamente dividida. Marquesi e Amaral, resume: “se o condomínio se resolve nessas condições, tal se deve ao fato de cada condômino ser, desde o começo da indivisão, proprietário exclusivo de sua cota parte”.
Para corroborar tal tese, há que invocar-se o artigo 1.314 do Código Civil, que estabelece que o direito de dispor que assiste ao condômino, recai sobre a cota, e não sobre a cota. Logo, este argumento, segundo os dois autores, “pode levar à tentadora e singela conclusão de que o domínio de cada um é parcial no sentido de recair sobre a dita porção ideal. Logo haveria várias propriedades parciais, concorrentes e simultâneas...”. Segue a transcrição do aludido artigo:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”.
A segunda tese defende a existência de uma propriedade integral, sustentando que à cada condômino recai o direito sobre toda a coisa, e não apenas sobre as partes ideais que lhe são conferidas. Essa teoria dá a cada condômino, o direito de apresentar-se, por exemplo, como proprietário da coisa diante de terceiros, dizendo-se dono do todo. Continua subsistindo a porção ou cota ideal, agora, não mais como objeto do direito de propriedade,mas sim, como um critério “aferidor dos direitos e responsabilidades de cada comunheiro. É a doutrina adotada por Scialoja, sufragada por Ascoli e seguida por boa parte da doutrina pátria” [footnoteRef:37]. [37: MARQUESI, Roberto Wagner; AMARAL, Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos. Uma visão panorâmica do condomínio geral no Código Civil. Revista do Direito Privado da UEL, Londrina, volume 3, n 41, jan/abr 2010, p. 5. Disponível em: < http://www.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_ Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf >. Acesso em: 10 mai. 2020.] 
De forma sintética, podemos concluir que:
“A cota constitui um mecanismo criado pela tecnologia jurídica para expressar os limites dentro dos quais cada condômino pode agir em face dos demais.
...
É erro, pois, afirmar que o direito de propriedade recaia sobre cotas. Como é assente na doutrina, o direito dos condôminos é qualitativamente igual, mas quantitativamente desigual. Todos os condôminos têm direito ao uso, gozo, fruição e disposição sobre o bem, porque proprietários são, mas a medida em que tais direitos podem ser exercidos é delimitada pela cota (BARASSI, 1945, p. 307). Dito em outras palavras, em cada condomínio há direitos de propriedade sobre a coisa inteira (uso, gozo etc.), mas cada um deles é quantitativamente delimitado em seu exercício (1/4, 1/3, 1/2 etc.). Se não houvesse limitações no exercício do condomínio, aí sim se poderia falar em ofensa ao princípio da exclusividade, porque qualquer dos comunheiros poderia explorar a coisa a seu talante, dela destacando todos os frutos. Se assim agisse, o condômino interditaria aos demais a percepção dos frutos, anulando-lhes o poder de gozo. Como a propriedade é o direito de tirar da coisa suas utilidades, dela fazendo uso e fruição - e se cada comunheiro pode fazê-lo na medida de sua cota e possuindo toda a coisa -, fica claro que a propriedade se exerce sobre o todo, mas seu exercício se limita pelas cotas. Assim, parece que a disciplina do condomínio brasileiro é simpática à teoria da propriedade integral. Essa a função e o sentido das cotas, não a de atribuir propriedades. Tal asserção não derroga o princípio da propriedade como direito exclusivo; no condomínio, o exercício da propriedade é de todos, porém delimitado pelo exercício dos demais. A exclusividade se mantém, todos se conservam donos, porém na medida de suas cotas, das quais, repita-se, donos não são” [footnoteRef:38]. [38: MARQUESI, Roberto Wagner; AMARAL, Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos. Uma visão panorâmica do condomínio geral no Código Civil. Revista do Direito Privado da UEL, Londrina, volume 3, n 41, jan/abr 2010, p. 6-7. Disponível em: < http://www.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_ Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf >. Acesso em: 10 mai. 2020.] 
Conceito de Condomínio Edilício, marco jurídico e histórico
Maluf e Marques[footnoteRef:39] apontam que, verifica-se registros entre os sumérios – antes até mesmo de Roma – de construções por andares. Inegavelmente, a Revolução Industrial, notadamente na Europa a partir de 1820, acarretou na concentração populacional nos núcleos urbanos – os chamados Coketowns. Este “êxodo” do campo para a cidade – verdadeira explosão populacional e demográfica – inflacionou o preço dos imóveis, forçando mudanças no conceito de construções, momento em que as edificações com mais de dois pavimentos fosse a solução encontrada para melhor aproveitamento do solo e dos espaços, encontrando-se assim, uma solução para que o habitar fosse barateado[footnoteRef:40]. [39: MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. Condomínio Edilício. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009. P. 1.] [40: LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Direito Imobiliário registral na perspectiva civil-constitucional. Porto Alegre: Fabris, 2004. p. 5.] 
Caio Mário[footnoteRef:41] entretanto, cita que, ainda antes dos efeitos diretos da Revolução Industrial, em 1720, na cidade francesa de Rennes, um incêndio de grandes proporções, fez com que seus habitantes, ao reconstruírem a cidade, como forma de redução nos custos e pensando na otimização dos espaços, adotaram a construção de edifícios com dois ou três andares, sendo esses andares, embora conjugados na construção, autônomos entre si quando aos direitos e uso. [41: PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 62.] 
No Brasil, o incremento no morar-se em condomínios edilícios, se deu a partir da Primeira Guerra Mundial (1914-1918). Carlos Roberto Gonçalves, destaca este fato - até então, ele era um instituto insípido na prática - a ponto de não ganhar destaque ou menção no Código recentemente vigente:
“No Brasil o código civil de 1916 nada dispôs sobre o assunto. Entretanto o extraordinário surto de desenvolvimento observado após a 1ª Grande Guerra Mundial de 1914-1918, dando início à era da industrialização, provocou o aumento demográfico e a valorização dos terrenos urbanos, bem como a consequente necessidade de aproveitamento de espaço, suscitando então a ideia de se instituir condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietários”.
Washington de Barros Monteiro[footnoteRef:42] também destaca a omissão, como fruto de algo que, apenas pouco tempo depois viria a explodir e tornar-se realidade no modelo de moradia e habitação dos grandes centros: [42: MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF Carlos Alberto Dabus (atual.). Curso de Direito Civil: Direito das coisas, 37 ed. rev. atual., São Paulo: Saraiva, 2003. p. 222.] 
“O Código Civil de 1916, embora promulgado em plena guerra, não teve intuição do viria a suceder em tal assunto. Não se estranhe assim que nele não se encontre qualquer referência ao condomínio em prédios de muitos pavimentos. A princípio, construídos os primeiros, passaram eles a reger-se pelos usos e costumes, bem como pelas disposições analógicas do condomínio geral”.
O crescimento e escolha por este tipo de moradia, fez, naturalmente com que a legislação a ela se amoldasse, e tivemos os seguintes marcos jurídicos pátrios:
· 1928 - Decreto n. 5.481 - Dispõe sobre a alienação parcial dos edificios de mais de cinco andares e dá outras providencias.
· 1943 – Decreto n. 5.234 - Modifica o art. 1º do decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928.
· 1948 – Lei n. 285 - Modifica a redação do artigo 1º do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, e revoga o Decreto-lei número 5.234, de 8 de fevereiro de 1943.
· 1964 – Lei n. 4.591 - Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
· 1965 – Lei n. 4.864 - Cria Medidas de estímulo à Indústria de Construção Civil.
· 2002 – Lei n. 10.406 – Institui o Código Civil, que em seus artigos 1.331 a 1358, passou a regrar o Condomínio Edilício.
O Código Civil de 2002, traz uma série de inovações ao incorporar em seu texto, nos artigos 1.331 a 1.358, no título Do Condomínio Edilício e suas três seções: Disposições Gerais, Da Administração do Condomínio e Da Extinção do Condomínio, este tão importante instituto jurídico.
Dentre as tantas inovações, poderíamos começar pela nomenclatura adota pelo novel códice: condomínio edilício. Esta nomenclatura, ainda é, nos meios ‘leigos’, ligada apenas à figura do edil, como se fosse meramente algo de referência àquela figura, que na Roma antiga cuidava dos bens públicos. Porém, da leitura da Exposição de Motivos do Código Civil de 2002, infere-se que ela, busca uma maior abrangência, ao que reproduzimos tal objetivo, nas palavras de seu revisor, Miguel Reale:
j) Fundamentais foram também as alterações introduzidas no instituto que no Projeto recebeu o nome de “condomínio edilício”. Este termo mereceu reparos, apodado que foi de “barbarismo inútil”, quando, na realidade, vem de puríssima fonte latina, e é o que melhor corresponde à natureza do instituto, mal caracterizado pelas expressões “condomínio horizontal”, “condomínioespecial”, ou “condomínio em edifício”. Na realidade, é um condomínio que se constitui, objetivamente, como resultado do ato de edificação, sendo, por tais motivos, denominado “edilício”. Esta palavra vem de “aedilici (um)”, que não se refere apenas ao edil, consoante foi alegado, mas, como ensina o Mestre F. R. SANTOS SARAIVA, também às suas atribuições, dentre as quais sobrelevava a de fiscalizar as construções públicas e particulares. A doutrina tem salientado que a disciplina dessa espécie de condomínio surgiu, de início, vinculada à pessoa dos condôminos (concepção subjetiva) dando-se ênfase ao que há de comum no edifício, para, depois, evoluir no sentido de uma concepção objetiva, na qual prevalece o valor da unidade autônoma, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim. Donde ser necessário distinguir, de maneira objetiva, entre os atos de instituição e os de constituição do condomínio, tal como se configura no Projeto. Para expressar essa nova realidade institucional é que se emprega o termo “condomínio edilício”, designação que se tornou de uso corrente na linguagem jurídica italiana, que, consoante lição de RUI BARBOSA, é a que mais guarda relação com a nossa. Esta, como outras questões de linguagem, devem ser resolvidas em função das necessidades técnicas da Ciência Jurídica, e não apenas à luz de critérios puramente gramaticais”[footnoteRef:43]. [43: BRASIL, Código Civil (2002), Exposição de motivos do Supervisor da Comissão Revisora e Elaboradora do Código Civil. p. 51-52. Disponível em: <http://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/70319>. Acesso em: 10 de mai. 2020.] 
Poderíamos, portanto, dizer que, “condomínio edilício” é gênero que comporta as espécies “condomínios verticais”, composta por prédios, também denominados condomínios de edifícios e, a espécie condomínio horizontal, que recebem também o nome de condomínios de residenciais, ou condomínios verticais. Os condomínios edilícios, podem ser apartamentos residenciais, lojas, escritório, estabelecimentos comerciais, garagens e outros.
Sua principal característica – e esta o diferencia do condomínio geral – é a existência de partes comuns, indivisas, e partes de uso exclusivo, privativas. Rosenvald, bem conceitua isso:
“Esse tipo de condomínio é constituído de áreas de propriedade exclusiva, sobre as quais o condômino exerce todos os poderes inerentes à propriedade individual, sem a interferência de terceiros; e áreas de propriedade comum, as quais são reguladas de forma semelhante ao condomínio ordinário[footnoteRef:44]”. [44: FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7.ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011. p. 573.] 
A simples leitura do artigo 1.331 deixa bastante clara quais partes compõem a unidade autônoma e quais partes serão áreas / partes de uso comum:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Com essa dicotomia de propriedade de uso exclusivo e propriedade comum, dá-se a formação de um complexo eclético, convivendo e conjugando duas distintas ordens de direito – uma plena (a exclusiva) e outra indivisível e permanente (a comum)[footnoteRef:45]. Dessa fusão de direitos, forma-se um todo indissolúvel, inseparável e unitário[footnoteRef:46]. [45: MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 36.] [46: Idem, Ibidem, p. 10.] 
Não adentraremos em outros aspectos inerentes ao Condomínio Edilício, já tais tomariam, certamente, páginas e páginas a serem escritas, se fôssemos falar de sua instituição, natureza e personalidade jurídica. Focaremos agora, na natureza e normatização dos direitos e deveres do viver em condomínios, matéria tão cara no dia-a-dia de sua gestão e que se tornará a base para chegarmos à possibilidade ou não, da exclusão do condômino antissocial.
Natureza e Normatização dos direitos e deveres
Iniciamos este tópico, parafraseando o mestre Silvo Rodrigues[footnoteRef:47], que de forma muito própria resume que o condomínio “é fonte de demandas e um ninho de brigas, revelando-se uma situação anômala, cuja existência não se pode negar, mas até seria melhor que não existisse”. [47: RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas. 27. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 202, v. 5, p. 196.] 
Com a máxima vênia, saio da literatura técnica, para trazer ao texto uma frase, lapidar, do grande poeta gaúcho, Mário Quintana: “A arte de viver é simplesmente a arte de conviver... simplesmente, disse eu? Mas como é difícil!”.
Instituído o Condomínio, necessário se faz constituí-lo, conforme regrada pelo artigo 1.333 do Código Civil:
“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis”.
A instituição é o ato inicial, que dá origem ao Condomínio, de tal sorte que, um empreendimento, até então sujeito às regras e normas de direito comum, através de todo um processo específico e próprio – de documentação e registro – passa a sujeitar-se e reger-se sob as regras do regime de propriedade horizontal.
Assim, como ato subsequente à instituição, dá-se a elaboração da Convenção Condominial, onde estarão estabelecidas todas as normas, regras, direitos e deveres atinentes à cada condômino e ao próprio condomínio. Essas normas internas, onde são estabelecidas as normas de convivência entre proprietários, moradores e usuários, forma de utilizar-se as áreas e partes de usos comuns, forma de gerir e administrá-las, estabelecimento de multas e sanções ao seu cumprimento, dão à Convenção um caráter lógico e normativo. Caio Mário[footnoteRef:48] assim a descreve: [48: PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10ª. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 123] 
“Os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que utilizam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos coproprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a convivência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos que implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio”.
Ela, segundo Rosenvald[footnoteRef:49] caracteriza-se por ser um instrumento jurídico dotado de natureza estatutária, institucional, normativa e cogente, podendo – e devendo, como veremos - ser aplicada e imposta a todos os entes que relacionarem-se com o Condomínio. O autor ainda ensina que ela não deve ser vista, tampouco tratada como mero ato contratual, dado que, após sua aprovação em Assembleia, ela se reveste como ato normativo puro, passando a “ser aplicada coercitivamente a todos os condôminos, sobremodo que aplicasse tanto para os que discordaram ou não participaram