Apostila Lucro Imobiliario

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LUCRO IMOBILIÁRIO
Conceito de LUCRO: ganho auferido durante uma operação comercial (normalmente associado a uma 
sobra, um saldo positivo frente à subtração entre despesas e receitas).
LUCRO IMOBILIÁRIO: calculado especificamente à transação imobiliária. Saldo positivo entre o valor de 
aquisição do imóvel (despesa) e o valor que esse mesmo imóvel foi revendido (receita).
Qual é o valor do imóvel considerado?
Aquele declarado na mais recente Declaração de Imposto de Renda.
Rendas provenientes de aluguéis não é Lucro Imobiliário.
Instrução Normativa da Secretaria da Receita 
Federal nº 84, de 2001:
Artigo 3º: Estão sujeitas à apuração de ganho de 
capital as operações que importem:
1. ALIENAÇÃO, a qualquer título, de BENS ou 
direitos ou cessão ou promessa de cessão 
de direitos à sua aquisição, tais como as re-
alizadas por COMPRA E VENDA, PERMUTA, 
ADJUDICAÇÃO, DESAPROPRIAÇÃO, DAÇÃO 
EM PAGAMENTO, PROCURAÇÃO EM CAUSA 
PRÓPRIA, PROMESSA DE COMPRA E VENDA, 
cessão de direitos ou promessa de cessão de 
direitos e CONTRATOS afins;
2. TRANSFERÊNCIA A HERDEIROS e legatários na 
sucessão causa mortis, a donatários na DOAÇÃO, 
inclusive em adiantamento da legítima, ou atri-
buição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na DIS-
SOLUÇÃO DA SOCIEDADE CONJUGAL OU UNIÃO 
ESTÁVEL, de direito de propriedade de bens e di-
reitos adquiridos por valor superior àquele pelo 
qual constavam na Declaração de Ajuste Anual 
do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-con-
vivente que os tenha transferido.
Frente a um ganho de capital, deve existir o pagamento de um Imposto a res-
peito dessa renda. Portanto, havendo Lucro Imobiliário, deve-se pagar imposto de 
renda sobre o valor desse lucro.
Se a venda do imóvel for realizada por um valor igual ou inferior ao valor decla-
rado desse mesmo imóvel, não haverá a incidência de imposto de renda, porque 
não houve ganho de capital, não ocorreu o Lucro Imobiliário.
O Imposto de Renda, atualmente, é disciplinado pela LEI nº 9.250/95, considerando as alterações e no-
vas redações dadas por leis que a sucederam.
Artigo 153 da Constituição Federal estabelece que compete à União instituir 
impostos, entre outras coisas, sobre renda e proventos de qualquer natureza.
ATENÇÃO!
Renda e proventos de qualquer natureza “são os GANHOS ECONÔMICOS do contribuinte GERADOS 
POR SEU CAPITAL, por seu trabalho ou pela combinação de ambos e apurados após o confronto das entra-
das e saídas verificadas em seu patrimônio, num certo lapso de tempo” (Roque Antônio Carraza).
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INSTRUÇÃO NORMATIVA da Secretaria da Re-
ceita Federal nº 84, de 11 de outubro de 2001, arti-
go 32, estabelece que o imposto pago após o venci-
mento é acrescido de:
JUROS, equivalentes à taxa referencial do Sis-
tema Especial de Liquidação e Custódia, a taxa 
SELIC, para títulos federais, acumulada men-
salmente, calculados a partir do primeiro dia 
do mês subsequente ao do vencimento até o 
último dia do mês anterior ao do pagamento, 
e de 1% no mês do pagamento;
MULTA de mora, calculada à taxa de 0,33% , POR 
DIA DE ATRASO, a partir do primeiro dia após o 
vencimento do débito, limitada a 20%.
Alíquotas referentes ao imposto de renda sobre 
o Lucro Imobiliário:
A Lei nº 13.259/16, que dispõe em seu Art. 1º a 
alteração do Art. 21 da Lei nº 8.981/95, estabelece 
que o ganho de capital percebido por pessoa física 
em decorrência da alienação de bens e direitos de 
qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto 
sobre a renda, com as seguintes alíquotas:
15%sobre a parcela dos ganhos que não ultra-
passar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais); 
17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder 
R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ul-
trapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais); 
20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 
10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultra-
passar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais
22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapas-
sar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) 
No caso de pessoa jurídica, segundo o artigo 2º 
da LEI nº 13.259/2016, as alíquotas aplicadas variam 
de acordo com a forma que a pessoa jurídica for 
tributada, lembrando que as Pessoas Jurídicas, por 
opção ou por determinação legal, são tributadas por 
uma das seguintes formas: Simples, Lucro Presumi-
do, Lucro Real ou Lucro Arbitrado. Neste caso o ideal 
é que seja consultado o contador dessa pessoa jurí-
dica para outros esclarecimentos.
As operações imobiliárias em que a propriedade é transferida estão sujeitas 
ao imposto do Lucro Imobiliário.
Os prazos devem ser respeitados, sob pena de multa pelo descumprimento!
O imposto quanto ao Lucro Imobiliário deve ser quitado junto ao Fisco, pelo vendedor, até o último dia 
útil do mês seguinte ao mês em que ocorreu a venda do imóvel.
Na regra geral, o custo do imóvel é o que consta da declaração do imposto de renda, como 
já mencionado. Contudo, quando faltar especificação do preço ou valor pago pela aquisição do 
imóvel, o custo do imóvel será:
O valor atribuído para efeito de pagamento do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O ITBI é 
um tributo municipal que incide sobre compra de um imóvel. Sua taxa varia de cidade para cidade. Atu-
almente, tende a ficar entre 1% e 3% do valor da negociação ou da cotação feita pelo município, valendo 
o que for mais alto.
VALOR DE AQUISIÇÃO (custo do imóvel)
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O valor de avaliação no inventário ou arrolamento;
O valor de transmissão utilizado, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante; 
O valor corrente, na data de aquisição.
ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis: realizada “inter vivos”, 
por ato oneroso, que deve ser pago ao município onde está situado o imóvel. O ITBI 
é um imposto MUNICIPAL. Por “ato oneroso” entende-se aquele ato que produz 
vantagens e obrigações para todas as partes envolvidas e um exemplo típico disso 
é a compra e venda de um bem. O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou 
direitos, ou seja, no caso mais comum, que é a compra e venda de um imóvel, quem 
deve recolher o imposto é o comprador.
ITCMD - Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação: Diferente 
do ITBI que é um imposto municipal, o ITCMD é um imposto ESTADUAL, que deve 
ser pago nos casos de transmissões de bens imóveis por doação ou por herança, e 
deve ser pago por quem recebe a propriedade desse bem imóvel, ou seja, pelo her-
deiro ou por aquele que o recebe pela doação.
Comentário:
INSTRUÇÃO NORMATIVA da Secretaria da Re-
ceita Federal, nº 84/2001, Arts. 5º ao 8º, conside-
rando suas alterações dadas pela Instrução Norma-
tiva número 599/2005:
CUSTO DOS BENS OU DIREITOS o VALOR DE 
AQUISIÇÃO EXPRESSO EM REAIS.
O custo de aquisição dos bens e direitos adquiri-
dos ou as parcelas:
1. pagas até 31 de dezembro de 1991
 
a. avaliados pelo valor de mercado para essa 
data e informados na Declaração de Ajuste 
Anual do exercício de 1992, ano calendário 
de 1991, de acordo com o artigo 96 da Lei 
número 8.383, de 1991, é esse valor, atuali-
zado até 1º de janeiro de 1996.
i. Aplica-se o disposto no caput na hi-
pótese de contribuinte desobrigado 
de apresentar a declaração do exercí-
cio de 1992, ano-calendário de 1991, 
e seguintes.
b. não avaliados a valor de mercado, e dos 
bens e direitos adquiridos ou das parcelas 
pagas entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de 
dezembro de 1995,
i. o custo corresponde ao valor de aqui-
sição ou das parcelas pagas até 31 de 
dezembro de 1995, atualizado mediante 
a utilizaçãoda Tabela de Atualização do 
Custo de Bens e Direitos, constante no 
Anexo Único dessa instrução normativa.
2. O custo dos bens e direitos adquiridos ou das 
parcelas pagas a partir de 1º de janeiro de 1996 
não está sujeito a atualização.
Essa Instrução Normativa da Receita Federal é 
acompanhada pelo Índices de correção monetária 
considerando as diversas moedas em vigor nessas 
datas, sendo apresentados índices em Reais, Cru-
zeiros Reais, Cruzeiros, Cruzados Novos, Cruzados, 
Cruzeiros Novos e até em Mil-Réis. Portanto, para ter 
essa informação atualizada, sugerimos que acesse o 
portal do Sistema Normas – Gestão da Informação 
mantido pela Receita Federal.
Acesse normas.receita.fazenda.gov.br 
Em “Órgãos e entidades”, selecione “SRF - Secre-
taria da Receita Federal”
Em “Tipos de ato” selecione “Instrução Normati-
va” (role a tela para buscar esse item)
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No campo do termo que deseja pesquisar digite 
84 e tecle ENTER
Dentre os resultados listados, clique na estará 
a Instrução Normativa da Secretaria, número 84, da 
SRF, com data de publicação de 14/10/2001.
No final da página, clique no link “Anexo Único.
doc” para acessar a tabela com os índices de corre-
ções monetárias.
INSTRUÇÃO NORMATIVA da Secretaria da Re-
ceita Federal, número 84/2001, Art. 17, consideran-
do suas alterações dadas pela Instrução Normativa 
número 599/2005:
Podem integrar o CUSTO DE AQUISIÇÃO, quan-
do comprovados com documentação hábil e idônea 
E discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no 
caso de:
I. bens imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e 
reforma, desde que os projetos tenham sido apro-
vados pelos órgãos municipais competentes, e 
com pequenas obras, tais como pintura, reparos 
em azulejos, encanamentos, pisos, paredes; 
b) os dispêndios com a demolição de prédio 
construído no terreno, desde que seja condição 
para se efetivar a alienação; 
c) as despesas de corretagem referentes à aqui-
sição do imóvel vendido, desde que tenha supor-
tado o ônus;
d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imó-
vel com a realização de obras públicas, tais como 
colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação 
de vias, instalação de redes de esgoto e de eletri-
cidade que tenham beneficiado o imóvel;
e) o valor do imposto de transmissão pago pelo 
alienante na aquisição do imóvel; 
f) o valor da contribuição de melhoria;
g) os juros e demais acréscimos pagos para a 
aquisição do imóvel; 
h) o valor do laudêmio pago, etc.; 
II - outros bens ou direitos: os dispêndios reali-
zados com a conservação e reparos, a comissão ou a 
corretagem quando não transferido o ônus ao adqui-
rente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.
Ressalta-se que essas despesas e dispêndios somente podem ser considerados 
quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Decla-
ração de Ajuste Anual. 
Estamos falando de: Construção, ampliação e reforma 
Dispêndios com construção, ampliação e reforma, desde que os projetos te-
nham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes; 
Dispêndios com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, 
encanamentos, pisos, paredes, as quais obviamente dispensam aprovação 
de projeto pelos órgãos municipais, pois não caracterizam alteração do 
projeto inicial; 
Dispêndios com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja 
condição para se efetivar a alienação; 
Despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que 
tenha suportado o ônus; 
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Dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras 
públicas, tais como colocação de meio fio, sarjetas, pavimentação de vias, ins-
talação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
 
Transmissão o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisi-
ção do imóvel; 
 
Contribuição de melhoria o valor da contribuição de melhoria; 
Juros e demais acréscimos os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição 
do imóvel, como os pagos em casos de financiamento, por exemplo; 
Laudêmio o valor do laudêmio pago.
Aplicação de percentual de redução do imposto
LEI nº 7.713/1988, Art. 18: Para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens 
imóveis, poderá ser aplicado um percentual de REDUÇÃO sobre o ganho de capital apurado, segundo o 
ANO de AQUISIÇÃO ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela.
Ano de Aquisição 
ou Incorporação Percentual de Redução
Ano de Aquisição 
ou Incorporação Percentual de Redução
Até 1969 100 1979 50
1970 95% 1980 45%
1971 90% 1981 40%
1972 85% 1982 35%
1973 80% 1983 30%
1974 75% 1984 25%
1975 70% 1985 20%
1976 65% 1986 15%
1977 60% 1987 10%
1978 55% 1988 5%
Parágrafo único. Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a 
partir de 1º de janeiro de 1989.
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Isenção de pagamento do Imposto
Fatores que caracterizam a ISENÇÃO do pagamento do imposto sobre o Lucro Imobiliário:
Lei nº 9.250/1995:
Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de 
pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:
I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.
Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considera-
do, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.
O limite de 35 mil reais se refere ao valor DO IMÓVEL e não ao valor 
auferido de lucro. Isso tem que ficar bem claro!
ATENÇÃO!
Lei nº 9.250/1995:
Art. 23. Fica isento do imposto de renda o 
ganho de capital auferido na alienação do ÚNICO 
imóvel que o titular possua, cujo valor de aliena-
ção seja DE ATÉ 440 mil reais, DESDE QUE não te-
nha sido realizada qualquer outra alienação nos 
últimos CINCO anos.
Lei nº 11.196/2005
Art. 39. Fica ISENTO do imposto de renda o 
ganho auferido por PESSOA FÍSICA residente no 
País na venda de IMÓVEIS RESIDENCIAIS, desde 
que o alienante, no PRAZO DE 180 (cento e oiten-
ta) dias contado da celebração do contrato, apli-
que o produto da venda na AQUISIÇÃO DE IMÓ-
VEIS RESIDENCIAIS localizados no País.
§ 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imó-
vel, o prazo referido neste artigo será contado a 
partir da data de celebração do contrato relativo 
à 1ª (primeira) operação.
§ 2º A aplicação parcial do produto da venda 
implicará tributação do ganho proporcionalmen-
te ao valor da parcela não aplicada.
§ 3º No caso de aquisição de mais de um imó-
vel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao 
ganho de capital correspondente apenas à parcela 
empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4º A inobservância das condições estabele-
cidas neste artigo importará em exigência do im-
posto com base no ganho de capital, acrescido de:
I - juros de mora, calculados a partir do 2º 
(segundo) mês subseqüente ao do recebi-
mento do valor ou de parcela do valor do 
imóvel vendido; e
II - multa, de mora ou de ofício, calculada 
a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao 
do recebimento do valor ou de parcela do 
valor do imóvel vendido, se o imposto não 
for pago até 30 (trinta) dias após o prazo 
de que trata o caput deste artigo.
§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir 
do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez 
a cada 5 (cinco) anos.
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Valor da Corretagem
Instrução Normativa da Secretaria da Recei-
ta Federal número 84/2001, Art. 19, § 4º:
O valor da corretagem, quando suportado pelo 
alienante, o vendedor, é deduzido do valor da alie-
nação e, quando se tratar de venda A PRAZO, com 
diferimento da tributação, a dedução será feita so-
bre o valor da parcela do preço recebida no mês 
do pagamento da referida corretagem.
No caso de Permuta:
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84/2001, 
Art. 29: Na determinação do ganho de capital su-
jeito à incidência do imposto são excluídos os ga-
nhos de capital decorrentes de:
IV - permuta, sem torna, de unidades imobiliárias;
V - permuta, caracterizada com a entrega, pelo 
licitante vencedor, de títulos da dívida pública fede-
ral, estadual, do Distrito Federal e municipal, ou de 
outros créditos contra a União, como contrapartida 
à aquisição das ações ou quotas leiloadas no âmbito 
dos respectivos programas de desestatização.
No caso de Permuta com torna em dinheiro:
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84/2001, Art. 23. 
No caso de permuta com recebimento de torna em di-
nheiro, o ganho de capital é obtido da seguinte forma:
I - o valor da torna é adicionado ao custo do 
imóvel dado em permuta;
II - é efetuada a divisão do valor da torna pelo 
valor apurado na forma do inciso I, e o resultado 
obtido é multiplicado por cem;
III - o ganho de capital é obtido aplicando-se o 
percentual encontrado, conforme inciso II, sobre 
o valor da torna.