RESENHA UNIBF - MÉTODOS E CÁLCULOS EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIA

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ATIVIDADE AVALIATIVA - UNIBF
Curso: Pós em Engenharia de Avaliações e Perícias
Disciplina: Métodos e Cálculos em Engenharia de Avaliações
Metodologia e Cálculos na Engenharia de Avaliações
Para realização da presente resenha, foi utilizado como base, o Trabalho de Conclusão de Curso “Avaliações de imóveis: Proposição de uma estrutura de apoio à vistoria de imóveis financiados pela CEF”, da autora Christiane Santos da Rocha, que em resumo, apresenta uma análise sobre o tema, além de se aprofundar no serviço e nas dificuldades encontradas pelos avaliadores junto à Caixa Econômica Federal (CEF).
A engenharia de avaliações imobiliárias é o campo da engenharia que reúne um conjunto de conhecimentos técnicos especializados e aplicados para avaliação de bens, considerando o valor de mercado. Assim, o profissional devidamente capacitado utiliza métodos para subsidiar a tomada de decisão a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos imobiliários ou de qualquer natureza.
O trabalho da Christiane buscou comparar a teoria com a prática de vistorias de imóveis pela CEF. Foram estudados três métodos:
1. Método comparativo de dados de mercado;
2. Método de custo de reprodução;
3. Método da renda.
A vistoria do imóvel é uma avaliação do real estado de um imóvel, exige-se que o avaliador seja criterioso, siga as normas brasileiras, e tenha certidão do registro do imóvel e seus projetos. A NBR 14653 divide-se em duas partes sobre a Avaliação de bens e cita algumas regras de vistoria de imóveis a ser seguida pelo avaliador. Há outros autores que contribuem para o conhecimento e enriquecimento desse assunto. O vistoriador dever ser o mais detalhista possível e assim, examinar especificações e qualidade dos materiais, verificar o estado de conservação do imóvel.
No referido trabalho, além de outros já mencionados, foram descritos elementos que devem ser observados na inspeção local, como:
1. A caracterização da região: que leva em consideração os aspectos gerais, aspectos físicos, a localização, a infraestrutura urbana, as atividades existentes e os equipamentos comunitários;
2. A caracterização do terreno: que leva em consideração a localização, a utilização atual e vocação em confronto com a legislação anterior, os aspectos físicos, a infraestrutura urbana disponível e restrições físicas e legais ao aproveitamento;
3. A caracterização das edificações: que leva em consideração aspectos construtivos, arquitetônicos, paisagísticos, padrão de construção, aparência geral, área total construída e tipo de qualidade de construção.
Neste trabalho é apresentado entrevistas feitas com os avaliadores que prestam serviço a caixa econômica federal (CEF), realizado com 5 engenheiros e 1 arquiteto, tendo como objetivo de cada um descrever os elementos que eles julgam importante em uma vistoria.
Durante o relato nas entrevistas observou que primeiramente o avaliador verifica a aparência do edifício, verificando idade aparente, nível de acabamento, a infraestrutura do condomínio e no interior da edificação, ele observa número de apartamentos, verificação solar, estado físico do apartamento e detalhes como, se existem garagens para veículos, se o gás é canalizado, se existe piscina, porteiro, etc. 
Os avaliadores em sua maioria utilizam equipamento como maquinas fotográficas, trena, papel e caneta e utilizam o programa BR-ELEMENTOS para comparar e determinar o valor do imóvel, importante também que no momento da avaliação não exista nenhum comprador, vendedor ou corretor de imóveis para que não seja influenciado por ele. Os imóveis próximos a escolas, bancos, farmácias e ponto de ônibus são mais valorizados e os imóvel e lugares mais afastados e sem acesso são mais desvalorizados. Com esses dados o laudo é feito enviado para a CEF.
O conhecimento e experiência é imprescindível para esse trabalho, pois a opinião pessoal do avaliador não conta, mas sim os elementos observados, o preço sugerido pelo programa usado por eles é comparado com o preço de mercado de imóveis daquela região e o avaliador alimenta um programa da C EF que também serve para consulta e auxilia nas suas decisões. Pela experiência dos 5 avaliadores entrevistados diz que o valor é definido em 98% dos casos pela localização do imóvel.
A caixa econômica possui uma estrutura de apoio que visa auxiliar no momento da vistoria, são elas características gerais do imóvel, características da região onde o imóvel está localizado, características do terreno e requisitos que a CEF exige como garantia. As entrevistas dos 5 avaliadores, foi um complemento do estudado no início do trabalho com o relatado por eles em sua vivencia prática, seguindo as normas técnicas e documentos exigidos pela CEF.