PARECER JURÍDICO

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

PARECER JURÍDICO nº___ 
REQUERENTE: VITINHO DA BANHIA, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da Carteira de Identidade nº___ e CPF___, residente e domiciliado (endereço), (cidade), (cep).
Ementa: DIREITO EMPRESARIAL, SHOPPING CENTER, LOCAÇÃO, CLAUSULAS ABUSIVAS
1. RELATÓRIO: O Requerente solicitou parecer jurídico com análise sobre as clausulas presentes no contrato de locação empresarial junto a um Shopping Center.
Trouxe, para a elaboração do parecer as clausulas presente do dito contrato de locação empresarial, a fim de sanar as duvidas sobre a legalidade das seguintes clausulas, tendo em vista a legislação sobre o tema, para assim saber sobre o favorecimento da locação.
É o relatório, passa-se ao parecer opinativo.
2. FUNDAMENTOS JURÍDICOS:
O direito relacionado ao objeto do presente parecer vem primordialmente estruturado na Lei nº 8245/91.
A locação em shopping Center é um contrato complexo, pois o instrumento reúne cláusulas obrigacionais que nascem não só da vontade da lei, mas também da liberdade contratual exercida pelas partes, conforme o artigo 54 da Lei de Locações que dispõe:
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
2.1 “O EMPREENDEDOR PODERÁ COBRAR DO LOCATÁRIO AS DESPESAS COM OBRAS DE REFORMAS QUE INTERESSEM A ESTRUTURA DO SHOPPING”.
O art. 22, X da Lei 8245/91 atribui ao locador as despesas extraordinárias de condomínio. No parágrafo único, assim são definidas como despesas extraordinárias de condomínio aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
A Lei, quanto às locações em shopping center, apenas proíbe ao empreendedor cobrar do lojista locatário as despesas referidas nas alíneas “a”, “b” e “d” do parágrafo único do art. 22,.
Conforme se verifica a presente clausula contratual NÃO está revestida das formalidades legais, sendo está abusiva.
2.2 “O EMPREENDEDOR PODERÁ RECUSAR A RENOVAÇÃO DO CONTRATO COM FUNDAMENTO NA NECESSIDADE DE ELE PRÓPRIO UTILIZAR O IMÓVEL”.
Preenchido certos requisitos dispostos do Art. 51 da lei n° 8.245/91, o locatário, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. 
O artigo 52 da lei n° 8.245/91 reza que:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
(...)
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
(...)
O locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no referido inciso II, pois não é essa a finalidade de uso dos espaços em Shopping Center.
Conforme se verifica a presente clausula contratual NÃO está revestida das formalidades legais, sendo está abusiva.
2.3 “O EMPREENDEDOR PODERÁ EFETUAR A COBRANÇA DE 13º ALUGUEL NOS MESSES DE DEZEMBRO, EM RAZÃO DO ACRÉSCIMO ESPERADAS NO NATAL, FRUTO TAMBÉM DAS CAMPANHAS PUBLICITÁRIAS ORGANIZADAS PELA ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS”.
O STJ entende que a cláusula de 13º aluguel ou aluguel dúplice é legítima e válida, desde que expressamente pactuada no contrato de locação.
DIREITO CIVIL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE 13º ALUGUEL EM CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. Não é abusiva a mera previsão contratual que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro em contrato de locação de espaço em shopping center. De início, cabe ressaltar que o contrato de locação deve ser analisado com base no disposto no art. 54 da Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991), que admite a livre pactuação das cláusulas no contrato de locação de espaço em shopping center firmado entre lojistas e empreendedores, observadas as disposições da referida lei. (...) REsp 1.409.849-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26/4/2016, DJe 5/5/2016.
Sobre este aluguel dúplice ou 13º aluguel (que onera em dobro o lojista no mês de dezembro em razão de o Natal ser a época mais forte em vendas de todo o ano), o julgado reconheceu sua plena validade, entendendo que a ausência de abusividade estaria amparada no art. 54 da Lei 8.245/91 (Lei das Locações).
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
Conforme se verifica a presente clausula contratual ESTÁ revestida das formalidades legais. 
2.4 O EMPREENDEDOR PODERÁ EFETAR COBRANÇAS DE “Res Sperata - Luvas” DESTINADA A REMUNERÁ-LO PELA ORGANIZAÇÃO E PLANEJAMENTO DO CENTRO COMERCIAL 
A Rés Sperata é, de fato, um pagamento que o lojista faz ao empreendedor, para ter o direito de ingressar no centro de vendas e beneficiar-se de sua estrutura, facilidades, organização, etc. 
Com efeito. Não há, a princípio, qualquer ilegalidade em sua cobrança. Pelo contrário, ela remunera um esforço legítimo e relevante do empresário em prol de todos os envolvidos no estabelecimento.
Só se pode, assim, inserir no contrato de locação empresarial a cláusula “Res Sperata” quando, no caso concreto, existir planejamento e organização espacial, de marketing e estrutural. 
Conforme se verifica a presente clausula contratual ESTÁ revestida das formalidades legais.
2.5 “O LOCATÁRIO NÃO PODERÁ CONSTITUIR OU MANTER FILIAL DE SUA EMPRESA, OU OUTRA EMPRESA CONGÊNERE OU SIMILAR, NO RAIO DE 10 (DEZ) QUILÔMETROS DO SHOPPING CENTER”.
Está clausula encontra amparo legal específico: artigo 54, caput, lei 8.245/1991. 
A cláusula também é defendida com base no interesse da coletividade: ela seria utilizada para a proteção do “tenant mix” do empreendimento, como afirmado. 
A validade da cláusula de raio depende da forma como foi disciplinada. Sendo assim, não tem como afirmar que se trata de uma cláusula válida ou inválida. 
Portanto, só diante do caso concreto poderá se chegar a conclusão acerca da validade ou invalidade da cláusula de raio. Em regra, as cláusulas de raio serão válidas se tiverem como objetivo preservar o “tenant mix” do empreendimento. 
Além disso, deverão observar limites de razoabilidade, ditados pela área de influência do shopping Center.
Portanto, a “contrario sensu”, a cláusula de raio será considerada inválida se vedar a participação do locatário em qualquer sociedade empresária nas redondezas do shopping Center e/ou ultrapassar os limites da zona de influência do shopping Center, pois nesses casos haverá ofensa aos princípios da liberdade de iniciativa e livre concorrência.
Conforme se verifica a presente clausula contratual ESTÁ revestida das formalidades legais.
2.6 “VEDAÇÃO AO LOCATÁRIO A ALTERAÇÃO DO SEU RAMO DE COMÉRCIO SEM PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO EMPREENDEDOR”.
A doutrina amplamente majoritária
entende que essa disposição é perfeitamente válida. Nos contratos em que haja cláusula que preveja a prévia anuência do empreendedor, segundo Mamede (2000, p. 109), contudo, eventual “recusa por parte do empreendedor deve ser motivada, listando todas as razões que justificam o impedimento da mudança ou da inclusão de um outro produto ou serviço”, cabendo ao lojista, discordando da decisão, recorrer ao judiciário.
Conforme se verifica a presente clausula contratual ESTÁ revestida das formalidades legais.
2.7 “É VEDADO AO LOCATÁRIO PROMOVER SUBLOCAÇÃO OU TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO SEM AUTORIZAÇÃO DO EMPREENDEDOR”.
A proibição da sublocação encontra respaldo no Código Civil. A Lei brasileira de locações Lei n° 8.245/1991, contudo, prevê a necessidade de anuência do locador para que a sublocação produza efeitos, devendo “ser considerada inválida cláusula que proíba a cessão do contrato de locação”, segundo Guilherme Gama (2008, p. 94). Apesar de artigo 54 da Lei de Locações prever que existe liberdade de pactuação nos contratos de locação em shopping Center, a cláusula proibitiva da sublocação contrariaria, diretamente, o disposto no artigo 45 é implicitamente, o estabelecido no artigo 13.
Conforme se verifica a presente clausula contratual ESTÁ revestida das formalidades legais.
2.8 “FICA A CARGO DOS LOCATÁRIOS, EM CONDOMÍNIO, PROMOVER O RATEIO NAS DESPESAS DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE DO IPTU SOBRE O IMÓVEL”.
O Código Tributário Nacional diz que o IPTU é um imposto que se refere a propriedades. Portanto, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade e não quem aluga.
Conforme se verifica a presente clausula contratual NÃO está revestida das formalidades legais, sendo está abusiva.
2.9 “EM CASO DE AQUIESCÊNCIA DO EMPREENDEDOR SOBRE O TRESPASSE PROMOVIDO PELO LOCATÁRIO, A RESPONSABILIDADE INTEGRAL PELOS DÉBITOS TRIBUTÁRIO NA SUCESSÃO EMPRESSARIAL FICA A CARGO DESTE, COMO FORMA DE BENEFÍCIO AO ADQUIRENTE DO ESTABELECIMENTO”.
Em se tratando de débitos tributários, adotando-se o tratamento adequado para situações, o CTN estabelece que o sucessor tributário responde pelos créditos constituídos ou em constituição, sempre que adquirir de outra pessoa o estabelecimento empresarial, dando continuidade à respectiva exploração da atividade praticada, seja esta comercial, industrial ou profissional. Conforme já pacificado no STJ, a responsabilidade tributária do sucessor abrange, além dos tributos devidos pelo sucedido, as multas moratórias ou punitivas.
Conforme se verifica a presente clausula contratual NÃO está revestida das formalidades legais, sendo está abusiva.
3. CONCLUSÃO:
DIANTE O EXPOSTO, conclui-se que o presente contrato de locação apresenta varias clausulas abusiva e não revestidas nas formalidades legais, devendo o presente ser readequado e/ou as presentes clausulas abusivas serem suprimidas.
Conclui que a assinatura do respectivo contrato de locação do modo em que foi proposto trará uma serie de consequências e desvantagens ao Requerente.
É o parecer.
LOCAL E DATA
ADVOGADO OAB nº___