Esquema Direito Civil III (contratos) - II Unidade

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Direito Civil (Contratos) – II Unidade
Contrato de compra e venda: 
A compra e venda é o contrato bilateral, oneroso e consensual mediante o qual uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea (imóvel, móvel e semovente) e incorpórea (valor cotado em bolsa, direito de invenção, crédito, direito de propriedade literária, científica ou artística), mediante o pagamento de um certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. 
Elementos essenciais do contrato de compra e venda:
Art. 482 diz: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Os elementos são:
- Coisa
- Preço
- Consentimento
● Coisa (Objeto): Deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Sendo incorpórea (direitos de intervenção, de propriedade literária, científica ou artística), é de cessão de direitos. Características: 
a). Estar disponível (in commercium). A inalienabilidade impossibilita sua transmissão (ex.: bem de família registrado como tal, bens públicos gravados com cláusula de inalienabilidade).
b) Pode se referir as coisas futuras (contrato aleatório: frutos de uma colheita esperada).
● Preço: Quantia a ser paga pela coisa. Deve ser sério (equivalente ao objeto), em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, etc.). Não sendo uma venda à crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. É nulo o contrato em que o preço é fixado ao arbítrio de uma das partes. Todavia, o preço pode ser fixado: No futuro, por terceiro que os contratantes designarem; ou sujeito à taxa de mercado (bolsa), em dia determinado.
● Consentimento: Acordo entre os contratantes capazes sobre a coisa, o preço e as demais condições.
Na falta de um desses elementos, não considerar-se á contrato de compra e venda.
- Características: 
O contrato de compra e venda, gera ao vendedor uma obrigação de transferir o domínio, obtendo poderes de proprietário àquele que obteve a entrega do bem adquirido. Portanto, a transferência de coisa móvel só se perfaz pela tradição. Já o bem imóvel é pelo registro do título aquisitivo no cartório competente. Todavia, esse princípio não é absoluto, pois há casos em que no direito brasileiro se faz possível a transferência do domínio pelo contrato. 
-Classificação do contrato de compra e venda: 
O contrato de compra e venda, é um contrato consensual, sinalagmático, oneroso, comutativo ou por vezes aleatório, em alguns casos sujeito à forma prescrita em lei (solene), porém, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade, portanto de forma livre.
- Bilateral (sinalagmático): Um contrato onde existem obrigações recíprocas entre as partes, onde uma obrigação é causa de outra. O contrato constitui-se mediante concurso de vontades.
- Oneroso: Estabelece vantagens e desvantagens para ambas as partes que compõem o contrato. Vale lembrar que todo contrato bilateral é oneroso.
- Comutativo ou aleatório: As prestações serão certas e as partes poderão prever as vantagens e desvantagens, que normalmente se equivalem. Excepcionalmente será aleatório quanto tiver por objeto coisas futuras ou
existentes mas sujeitas a risco.
- Consensual ou solene: É aquele contrato que exige apenas a existência de uma oferta e de uma aceitação. Os contratos consensuais tornam-se perfeitos e acabados com a integração das duas declarações de vontade. Já os contratos solenes (formais) obedecem a forma prescrita em lei, caso contrário, o contrato não é válido.
- Translativo do domínio: É o ato casual da transmissão da propriedade geradora de uma obrigação de entregar a coisa alienada é o fundamento da tradição ou do registro.
- Vendedor:
Deve entregar a coisa e os acessórios. Em regra, a tradição tem de ser efetiva ou real, podendo ser simbólica (ex.: chaves do carro). É dele a obrigação de garantir a qualidade e o bom funcionamento da coisa (responsabilidades: vícios redibitórios, vícios do produto, evicção, etc.). Também é ele quem sofre as consequências se o bem, antes da entrega, vier a se perder ou deteriorar, mesmo por caso fortuito ou força maior. É responsável pelas despesas da tradição (transporte, comissão, etc.).
- Comprador:
Deve pagar o preço. Se a coisa se perder ou degradar antes da tradição, arcará com o prejuízo. Se for após o pagamento, o vendedor arcará com o dano. Na ausência de previsão contratual, pagará primeiro, seguindo-se a entrega do objeto. É responsável pelas despesas das escrituras, impostos sobre transmissão da propriedade, registro, etc.
- Restrições legais: 
- Ascendentes não podem vender aos descendentes sem que haja consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se casado no regime de separação obrigatória de bens (artigo 496), sob pena de anulação do ato (pode acobertar doação, em prejuízo dos demais herdeiros).
- Pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não pode alienar ou gravar de ônus (hipotecar) bens imóveis sem a outorga do cônjuge (artigo 1.647):
a) uxória (esposa autoriza a venda);
b) marital (marido autoriza a venda).
- Os cônjuges não podem traditar entre si em relação a bem incluído na comunhão, pois seria uma venda fictícia (os bens do casal já são comuns). Se excluído da comunhão, o negócio pode ser realizado.
- O artigo 497 arrola as hipóteses em que os bens não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (ex.: tutores e curadores quanto aos bens confiados a sua guarda ou administração). 
- Cláusulas especiais do contrato de compra e venda:
- Retrovenda (artigos 505 a 508):
Direito do vendedor de readquirir imóvel, dentro do prazo decadencial máximo de três anos (não se suspende nem se interrompe), restituindo o preço recebido, mas despesas feitas pelo comprador. É condição resolutiva, que deve estar expressa no contrato. Se não for estipulado prazo ou este for superior a três anos, serão considerados apenas três anos. Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável. É direito transferível para os herdeiros. 
- Venda a contento e venda sujeita a prova (arts. 509 a 512):
a) Venda a contento - O negócio não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito, mesmo que a coisa já tenha sido entregue.
b) Venda sujeita a prova - O vendedor apresenta ao comprador amostras que asseguram a qualidade do produto. Não apresentando a qualidade, a coisa pode ser enjeitada. Ambas são hipóteses de venda sob condição suspensiva.
As obrigações do comprador, enquanto não efetivado o negócio, são de mero comodatário, com o dever de restituir a coisa.
- Preempção, preferência ou prelação (artigos 513 a 520):
O comprador, caso for vender a coisa (móvel ou imóvel) a terceiro, se obriga a oferecê-la ao vendedor, para exercer o direito de preferência em igualdade de condições. É direito personalíssimo e intransmissível.
Prazo da preferência: Sendo móvel, não pode exceder 180 dias; sendo imóvel, dois anos. Não fixado prazo, o direito caduca em três dias, se móvel, ou 60, se imóvel, após notificação.
Se o comprador alienar a coisa sem dar ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos, sem direito de reaver o bem. Se o adquirente estiver de má-fé, responderá solidariamente.
Em algumas situações o direito de preferência decorre da lei:
a) - Coisa não teve o destino para o qual foi desapropriada: o expropriado tem direito de preferência pelo preço atual (retrocessão).
b) - Condômino de bem indivisível: só pode vender sua parte a estranhos se oferecer antes aos outros condôminos, nas mesmas condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requerer para si a coisa vendida a estranhos, no prazo de 180 dias.
c) - Locatário: tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
- Alienação Fiduciária ou reserva de domínio (artigos 521 a 528):
O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, reservando para si a propriedade até que se realize o pagamento integraldo preço, quando então o negócio terá eficácia plena. É cláusula formal, feita sempre por escrito. Para valer contra terceiros (erga omnes), deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se automaticamente.
Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, pode o vendedor:
a) pleitear a rescisão do contrato, a reintegração de posse da coisa, devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas);
b) mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestação acarreta o vencimento antecipado dos demais.
▲ Obs.: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se houver expressa autorização do vendedor.
- Venda sobre documentos (artigos 529 a 532):
Substitui-se a tradição da coisa pela entrega de título representativo ou outros documentos exigidos no contrato (tradição ficta). Efetua-se o pagamento na data e local da entrega dos documentos. É usada em negócios de importação e exportação, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust receipt).
- Pacto comissório:
Cláusula por cuja força se opera a extinção dos direitos contratuais da parte que não cumpriu sua prestação. O atual Código Civil não cuida desse tema, mas é admissível por não ser contrário a lei, à ordem pública e aos bons costumes. Funciona como condição resolutiva.
Contrato de Locação:
É o contrato pelo qual uma pessoa (locador ou arrendador) se obriga a ceder a outra (locatário ou arrendatário) o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração. 
- Características Jurídicas:
I) típico – tipificado em lei;
II) puro - não deriva de outro contrato;
III) consensual - não exige forma específica para sua celebração, basta a convenção;
IV) Oneroso ou comutativo – ambas as partes suportam ônus, sendo que o aluguel é essencial para se configurar a locação, do contrário seria empréstimo gratuito (comodato); 
V) Bilateral – gera obrigação e direito para ambas as partes;
VI) pré-estimado – as prestações são conhecidas no momento do ajuste;
VII) execução futura – o pagamento em regra é efetuado no futuro, em parcelas.
VIII) Negociável – as partes, ao menos em tese, têm liberdade para contratar.
IX) Impessoal – não é intuito persone, satisfeitas as exigências o locador loca para quem quer que seja, tanto é que com a morte do locador ou locatário o contrato persiste com os herdeiros (art. 577). 
- Do locador (art. 566):
 Obrigações:
- Entregar a coisa ao locatário, com os acessórios, em estado de servir ao uso a que se destina e assim mantê-la, salvo cláusula expressa;
- Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa;
- Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros. Tanto o locador como o locatário possuem legitimidade para ingressar com ações possessórias.
Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé.
Direitos:
- Receber pagamento do aluguel.
- Exigir garantia do locatário.
- Mover ação de despejo nos casos permitidos.
- Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação.
- Pedir revisão judicial do aluguel.
- Do locatário (ART. 569):
Obrigações:
a) Cuidar da coisa – devendo mantê-la como se fosse sua e restituí-la n as condições em que recebeu. 
b) Pagar os alugueis – na maneira, forma e local estabelecidos. 
c) Levar ao conhecimento do locador eventual turbação ou esbulho de terceiros.
d) Restituir a coisa ao fim da locação no estado em que a recebeu, salvo deteriorações naturais. 
Direitos:
- Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel.
- Direito de retenção no caso de benfeitorias úteis e necessárias feitas com consentimento do locador.
- Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel.
Usufruto:
É o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário a capacidade de usar as utilidades e os frutos (posse, uso, administração e percepção das rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte dele, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
▲Obs.¹: O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
▲Obs.²: Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.
- Direitos do Usufrutuário:
- Tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
- Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.
- Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.
- Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.
- Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas.
- As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.
- Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.
- O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não lhe mudar a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.
- O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.
- Deveres do Usufrutuário:
O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lhe exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.
Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.
O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador.
Incumbem ao usufrutuário:
I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;
II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Se o usufruto recair num patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele.
O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste.