Como-Investir-em-Imoveis

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Guilherme CadonhottoOutubro de 2020
Como investir 
em imóveis 
com apenas 
R$ 100
02
Opa,
tudo bem?
Este relatório-presente é o nosso cartão de boas-vin-
das para recebermos você de braços abertos aqui na 
Spiti, uma casa de análise independente que vai fa-
lar sobre investimentos com você como se estivesse 
no sofá da sua casa. A propósito, sabia que Spiti em 
grego significa “casa”?
Neste relatório, vou abordar os motivos pelos quais 
o investimento em imóveis feito do jeito tradicional 
é pouco vantajoso, e mostro uma maneira alternati-
va de investir no setor muito mais segura e manten-
do os rendimentos mensais. Além disso, trago uma 
recomendação de investimento para você começar 
ainda hoje.
Vamos começar!
03
Ser uma “pessoa que investe”
ganhou significados diferentes
ao longo dos últimos anos.
Nos anos de 1990 e início dos anos 2000, ser um in-
vestidor ou uma investidora significava comprar um 
imóvel e colocá-lo para alugar, de maneira a receber 
uma renda constante mês a mês.
Entre 2000 e 2010, fazer um investimento era ba-
sicamente emprestar dinheiro ao governo por meio 
da compra de títulos públicos. E esse discurso ganha 
força quando você descobre que muita gente ganhou 
dinheiro nesse período no Brasil.
A questão é que a taxa de juros no país no período 
chegou a incríveis 26,5% ao ano em seu auge (2003), 
o que facilitava demais obter rendimentos acima de 
15% ao ano nesse período com certa consistência.
04
Depois de 2010, foi a vez do investimento em ações, 
impulsionado pela forte alta do Ibovespa, principal 
índice de ações brasileiro, na década anterior.
Agora, em 2020, com a sofisticação do mercado fi-
nanceiro brasileiro, e, claro, do investidor e investido-
ra brasileiro, é possível investir de imóveis até moe-
das digitais.
Sim, o cenário mudou.
Acontece que o Brasil permaneceu algumas boas 
décadas com níveis de inflação elevadíssimos, uma 
característica já marcante desde o século 19. Isso 
impedia o desenvolvimento de um mercado financei-
ro robusto, já que você não possuía títulos de longo 
prazo sendo negociados no mercado, consequência 
da baixa confiança causada pela inflação permanen-
temente alta no país.
Isso fazia com que os
investimentos em ativos reais se 
sobressaíssem frente aos demais.
E qual o principal deles?
Imóveis.
05
Isso tem uma explicação razoável: se o valor do seu 
dinheiro fosse corrigido pela inflação, você poderia fi-
car tranquilo ou tranquila, pois o preço do seu imóvel 
muito provavelmente subiria também.
Por exemplo, se durante
o início dos anos de 1990, você possuísse
um imóvel no valor de R$ 50 mil,
e a inflação no ano fosse de 100%,
o valor de mercado do seu imóvel
com a correção seria de R$ 100 mil.
Essa proteção que os ativos reais (aqueles conheci-
dos por representarem algo físico) ofereciam faziam 
deles excelentes opções para os investidores naque-
la época.
Quando era mais novo, eu me lembro de muitas con-
versas informais entre minha mãe e meu pai sobre 
como poderiam comprar um imóvel e colocá-lo para 
alugar. Assim teriam acesso a uma renda passiva, lí-
quida e certa.
Esse é um dos motivos pelos quais
os brasileiros gostam tanto
de investir em imóveis.
06
Eles, assim como milhões de outros brasileiros e bra-
sileiras, estavam atrás de um complemento do salário.
Em outras palavras, uma renda extra e recorrente.
Por outro lado, nunca ouvi eles conversando uma vez 
sequer sobre investimentos em títulos públicos, por 
exemplo. Mas não os culpo, já que o acesso à infor-
mação naquela época era extremamente limitado, e 
a ideia de investimento focado em imóveis era a prin-
cipal via – se não a única – acessível.
E eu aposto que, independentemente da sua idade, 
você já ouviu alguma frase do tipo:
“ Invista em tijolo e nunca ficará pobre.Pois você vai receber aluguel, e
o preço do seu imóvel só sobe.
”
Ela ainda é usada com frequência,
mas infelizmente não é verdadeira.
07
Existe, sim, um risco de desvalorização do seu imó-
vel. Além disso, receber a renda mensal advinda dele 
pode não ser tão simples. Duvida?
Vamos olhar então a variação do preço nos imóveis 
no Brasil a fim de verificar se há a possibilidade de 
perder dinheiro com imóveis. O gráfico abaixo traz o 
índice FipeZap, elaborado pela Fipe (Fundação Ins-
tituto de Pesquisas Econômicas) em parceria com a 
empresa Zap para monitorar o preço dos imóveis nas 
principais regiões metropolitanas do Brasil:
Fonte: FipeZap
-5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 208 2019 2020
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Variação de preços de imóveis no Brasil (12 meses)
08
Entre os anos de 2009 e 2015, podemos ver uma va-
riação positiva considerável no preço dos imóveis no 
Brasil, reflexo da expansão da nossa atividade e do 
financiamento com taxas mais acessíveis de imóveis 
nesse período.
Porém, quem acreditou que esse movimento duraria 
para sempre, acabou não se dando tão bem assim.
A partir de 2016, a oscilação acumulada em 12 me-
ses no preço médio dos imóveis no Brasil ficou perto 
de 0% e, em muitas situações, acumulou variações 
negativas. Somente agora, quatro anos depois, em 
plena pandemia do novo coronavírus, em que os fi-
nanciamentos imobiliários estão com juros bem bai-
xos, os preços voltaram a oscilar de maneira positiva, 
ainda que de maneira comedida.
É importante ressaltar que essa é uma média do Bra-
sil, um país de dimensões continentais. Se fizer a pes-
quisa levando em conta regiões específicas, vai ver 
que algumas sofreram muito mais oscilações do que 
outras nesse período.
Portanto, podemos, sim, perder
dinheiro com imóveis. Não se engane.
09
Outro motivo pelo qual imóveis são tão bem vistos 
por aqui é o fato de que eles podem te garantir uma 
renda, por meio do aluguel.
Mas, nesse caso, também existe
uma série de problemas. 
Entre comprar um imóvel (em muitos casos, finan-
ciado, que aumenta seu valor inicial) e colocá-lo para 
alugar, o que implica receber um inquilino ou inquili-
na responsável, com uma renda estável, que pague 
pontualmente e não deprecie o seu imóvel, existe um 
caminho muito longo.
Além disso, há alguns riscos consideráveis em todo o 
processo, tais como:
Isso é mais comum do que se imagina. Às vezes, por 
não conhecermos tão bem a região, os vizinhos, a rua 
e outras características importantes de determinado 
empreendimento, você pode acabar pagando um va-
lor maior do que o imóvel realmente vale.
Comprar o imóvel por um preço
maior do que ele realmente vale1
10
Vale ressaltar que, quando isso acontece, o investi-
dor ou investidora dificilmente recupera o prejuízo.
Fato: não há garantia de que você vai conseguir alu-
gar seu imóvel logo após a compra. Ele pode estar em 
uma região pouco valorizada no momento, ou o mer-
cado talvez esteja em um período mais fraco.
Independentemente do motivo, você ainda terá ou-
tras dores de cabeça, como os gastos com IPTU, ta-
xas de água, luz e gás (se for o caso), que são de sua 
inteira responsabilidade enquanto o imóvel estiver 
vago. Isso sem contar na taxa condominial caso o 
imóvel esteja em um condomínio.
Um inquilino ou inquilina pouco “responsável” pode 
ser um problema enorme. Além de poder causar pro-
blemas com vizinhos, pode não pagar os aluguéis em 
dia e colocar seu investimento em risco. 
Não conseguir alugar o imóvel
por um longo período
Arrumar um péssimo
inquilino ou inquilina
2
3
11
Pior: a pessoa pode danificar seu imóvel a tal pon-
to que você precise gastar uma quantia considerável 
apenas para deixá-lo “habitável” novamente.
Por mais que o imóvel que você esteja sondando fi-
que em uma região desvalorizada, não tenha tanta 
metragem ou não esteja nas melhores condições de 
habitação e uso no momento da compra, o valor mí-
nimo a se investir em um imóvel é bem alto, o que 
pode dificultar uma venda futura. E isso nos leva ao 
último ponto...
Ao comprar um imóvel, você já sabe que esse dinhei-
ro vai ficar parado ali por alguns anos, não é mesmo?
Isso porque é muito complicadovender um imóvel. 
Apenas a negociação e a finalização do processo po-
dem durar meses, e adicione a isso mais algumas se-
manas para resolver questões burocráticas.
Pagar um preço muito elevado
pelo investimento inicial
Liquidez muito baixa
4
5
12
Já pensou se, nesse intervalo de tempo, você preci-
sa do dinheiro? Seja para uma emergência, seja para 
uma oportunidade de última hora? Ou se você per-
de o emprego e não consegue pagar as despesas do 
imóvel, que pode estar vazio, ou seja, sem inquilinos?
Em situações extremas, existe ainda o risco de você 
precisar vender o imóvel a preço de banana, caso 
precise de dinheiro na mão rápido.
É um investimento como outro qualquer, e na minha 
opinião, apresenta riscos e desvantagens maiores do 
que os investimentos convencionais no mercado fi-
nanceiro brasileiro.
A boa notícia é que existe uma alternativa de inves-
timento para que você aproveite a valorização do 
preço dos imóveis e que também pague um aluguel 
mensalmente, sem todos os riscos que a compra de 
um imóvel físico costuma trazer.
Isso é possível através dos...
13
Fundos de 
Investimento 
Imobiliário
(FIIs)
Os fundos de investimento imobiliário, assim 
como outros fundos de investimento, funcio-
nam como se fossem um condomínio de in-
vestidores – nesse caso, eles se juntam para 
investir no setor imobiliário.
A pessoa que investe coloca seu dinheiro em um fun-
do, assim como centenas ou milhares de outros in-
vestidores, e os gestores cuidam da administração 
dos recursos. Ao fazer isso, ela se torna um cotista, já 
que, ao investir em um fundo, basicamente está com-
prando cotas (um pedaço) dele.
14
E como os gestores
investem todo esse dinheiro?
Por meio da compra de imóveis, galpões logísticos, 
participações em shoppings e até mesmo imóveis re-
sidenciais, que depois são colocados para alugar.
95% dos lucros desse fundo devem ser repassados 
aos investidores, que vão receber os “aluguéis” men-
salmente, de maneira proporcional ao valor investido.
Por exemplo,
se um fundo imobiliário tem
R$ 100 milhões de patrimônio,
e um único investidor ou investidora possui
R$ 10 milhões investidos nele,
10% dos lucros mensais
serão pagos a essa pessoa. 
15
Os fundos imobiliários derrubam logo de cara uma 
desvantagem clara ao se investir diretamente em 
imóveis: o valor mínimo para se começar a investir é 
bem baixo.
Por que investir em FIIs?
Em outras palavras, isso significa que você pode com-
prar uma cota de um imóvel ou de um grupo de imó-
veis com menos de R$ 100.
E sabe o melhor?
Mesmo com um aporte pequeno, comprando uma 
única parte (cota) do fundo, você já passa a receber 
aluguéis mensais. Muito melhor do que imóvel, não?
Você pode começar a investir
em fundos imobiliários com
um valor inferior a R$ 100.
16
Outra vantagem dos FIIs é a liquidez. 
Como a maioria desses fundos tem essas cotas nego-
ciadas em Bolsa, é bem fácil adquiri-las. Basta aces-
sar o home broker da sua corretora de investimentos, 
digitar o código do fundo que tem interesse e efetuar 
a compra. Bem simples, não?
Por dia, acontecem milhares de negociações de cotas 
de fundos imobiliários, que movimentam bilhões de 
reais diariamente. Por isso, na hora de vender suas 
cotas, você não deve enfrentar grandes problemas 
também.
E tudo isso sem precisar pagar impostos, como o 
ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel, 
um tributo que deve ser pago antes da negociação de 
imóveis físicos.
Falando nisso, outra
grande vantagem dos fundos
imobiliários é que eles são
isentos da cobrança
do Imposto de Renda.
17
E sabia que os FIIs são uma maneira
interessante de fazer a diversificação
em seus investimentos?
Ao comprar uma cota, você tem a possibilidade de in-
vestir em grandes empreendimentos, como prédios 
comerciais na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São 
Paulo, galpões logísticos utilizados por grandes em-
presas em diversos estados do país, ou até mesmo 
em shopping centers que você frequenta no fim de 
semana. 
E outra coisa muito interessante é que os fundos são 
administrados por verdadeiros profissionais do ramo.
Eles escolhem quais ativos (prédios, shoppings e 
galpões) vão colocar na carteira após uma avaliação 
profunda de quais acreditam ter um maior potencial 
de valorização e, claro, quais devem ter uma boa de-
manda por aluguéis.
E não apenas o aluguel é repassado aos cotistas, mas 
também a valorização dos imóveis que compõem os 
fundos. Veja o gráfico do Ifix, o índice dos fundos imo-
biliários no Brasil, que analisa o ganho de valor nos 
últimos cinco anos:
18
O Ifix apresentou uma valorização de quase 
100% no período. Um contraste e tanto em 
relação ao índice FipeZap, que apresentei 
no início deste relatório.
Tudo isso apenas reforça o poder de uma gestão pro-
fissional que escolhe os melhores imóveis disponí-
veis no território nacional.
Acredito que agora você esteja mais do que conven-
cido ou convencida de que os fundos imobiliários são 
uma das melhores opções para investir atualmente, 
pois aliam potencial de valorização e renda constante.
Fonte: Bloomberg
-20%
2016 2017 2018 2019 2020
0%
20%
40%
60%
80%
120%
19
Diante de tudo isso, imagino que você esteja 
se perguntando...
Antes de finalmente apresentar qual fundo imobiliá-
rio eu acredito ser uma boa oportunidade de investi-
mento, gostaria de pontuar que existe diversos seg-
mentos de fundos imobiliários por aí.
Você pode alocar seus recursos em fundos que in-
vestem em shopping centers, prédios comerciais, 
galpões logísticos, hospitais, agências bancárias e 
até mesmo escolas e universidades.
E, assim como em todas as áreas de investimentos, 
houve também segmentos no setor imobiliário que 
sofreram muito com a crise econômica causada pela 
pandemia da Covid-19:
Quais são os
setores disponíveis?
E como está o
cenário atual?
20
O segmento de shopping centers foi um 
deles. Isso porque esses estabelecimen-
tos foram fechados por tempo indetermi-
nado assim que as quarentenas foram im-
postas, o que fez com que fundos desse 
setor caíssem muito. Inclusive, alguns de-
les não conseguiram pagar dividendos aos 
cotistas durante alguns meses.
O setor de agências bancárias, que já vem 
sofrendo há algum tempo com a migração 
da maior parte dos serviços para a inter-
net, também foi bastante impactado, uma 
vez que a circulação de pessoas em locais 
fechados impediu o funcionamento normal 
das agências bancárias no país.
Muitos prédios comerciais também sofre-
ram na pandemia. Diversas empresas mi-
graram do sistema presencial para o home 
office, seja parcial, seja integral, o que fez 
21
Dos setores mais prejudicados, cheguei a con-
siderar um deles para incluirmos nessa reco-
mendação: o setor de shopping centers.
Isso porque há pouca demanda por novos projetos 
de shoppings no Brasil. Portanto, assim que a situa-
ção relacionada ao novo coronavírus se normalizar e 
a economia entrar em um ritmo de retomada aqui no 
Brasil e no mundo, a oferta por shoppings e praças 
com que a demanda por escritórios em vá-
rios locais do país diminuísse, e parte des-
ses fundos sofreu de maneira considerável.
Escolas e universidades também sofre-
ram os impactos da pandemia com o fecha-
mento por tempo indeterminado de suas 
unidades. Vale lembrar que, até o momen-
to, poucas instituições no país voltaram a 
receber alunos, professores e funcionários 
mesmo com medidas rígidas de higiene e 
distanciamento social.
22
comerciais será limitada. Assim, esses espaços de-
vem voltar a ser bastante disputados, e isso faria com 
que o preço e a cota desses fundos, no geral, se valo-
rizassem.
Mas existe um grande problema com tal cenário. A 
economia no Brasil pode não acelerar com tanto ím-
peto, o que faria com que a retomada no preço da 
cota desses fundos ainda enfrentasse um caminho 
tortuoso nos próximos meses, com possibilidades de 
entrada nesses ativos em uma situação mais favorá-
vel no futuro do que agora.
O restante dos setores pode passar por uma mudan-
ça estruturalcom ajustes de longo prazo, com esco-
las e universidades adotando cada vez mais o siste-
ma de aulas online, agências bancárias ainda mais 
enxutas em relação a número de funcionários, e uma 
demanda menor de prédios comerciais com a adoção 
do home office pelas grandes empresas. 
No curto prazo, é difícil visualizar isso acontecendo 
em grande escala, mas, com as mudanças causadas 
pela pandemia, isso pode se tornar um movimento 
estrutural nos próximos anos.
23
O setor de hospitais foi um exemplo claro de fun-
dos imobiliários que se valorizaram. O aumento na 
demanda de serviços hospitalares fez com que o va-
lor das cotas subisse de maneira considerável nestes 
meses de pandemia. 
Em um primeiro momento, parece promissor. 
Mas esse crescimento é sustentável?
Não acredito que o aumento na demanda por serviços 
hospitalares seja permanente, ou melhor, crescente.
Isso me faz crer que a elevação no valor dessas cotas 
não é sustentável no longo prazo. Sendo assim, eu 
evitaria o segmento hospitalar por ora. Apesar de o 
fator renda mensal se beneficiar com o cenário atual, 
o fator potencial de crescimento me preocupa.
Porém, existe um segmento que se beneficiou duran-
te a pandemia, e acredito que tenha sido apenas o 
início de um processo estrutural para o mercado con-
sumidor brasileiro:
E quem se beneficiou?
24
o setor de galpões, também enquadrado como o 
segmento de logística.
Esses fundos englobam a aquisição e administração 
de galpões, centros de distribuição e armazenamento. 
Eles tiveram uma alta demanda com o início da pan-
demia, já que boa parte do consumo da população foi 
direcionado das lojas físicas para o setor online.
Nessa modalidade, galpões e centros de distribuição 
e armazenagem são muito utilizados. Portanto, com o 
aumento da demanda, houve também uma valoriza-
ção da cota desses fundos.
E, diferentemente do que ocorre com o setor hospi-
talar, a mudança no setor logístico até aqui (do vare-
jo físico para o online) pode ter sido apenas o início 
de uma mudança estrutural na maneira como consu-
mimos.
Acredito, portanto, que galpões, centros de armazena-
gem e distribuição serão cada vez mais demandados 
Brasil afora, e é por isso que a minha busca de fundos 
imobiliários ficou restrita a essa categoria de ativos.
25
No mercado desde 2010 (considerado antigo para o 
mercado de fundos imobiliários), o fundo imobiliário 
BTG Pactual Logística FI Imobiliário (BTLG11) se des-
taca pela diversificação nos imóveis do seu portfólio.
Dentre os dez imóveis locados no fundo hoje, vemos 
entre os locatários dos galpões grandes empresas 
como BRF, Ceratti, Itambé e Natura. Os inquilinos são 
aprovados por ampla avaliação do risco de crédito.
Com maior concentração no estado de São Paulo, os 
galpões também estão presentes em outros estados, 
como Rio de Janeiro, Ceará e Santa Catarina, distri-
buindo sua receita conforme o mapa abaixo:
O fundo escolhido:
26
A receita de locação desse fundo está distribuída da 
seguinte maneira:
Fonte: BTG Log
Receita de locação Valor Patrimonial
BTGLOG – Carteira
Koch
Magna
Supermarket
Itambé
Ceratti
Natura
Femsa
BRF
2% 3%
4% 5%
6% 8%
10% 8%
12% 11%
15% 17%
18% 15%
32% 33%
CE
32%
RJ
6%SP
60%
SC
2%
% da receita contratada
Geografia
Fonte: BTG
27
Quase 90% da receita vem de empresas consolida-
das no setor e com indicadores financeiros sólidos. 
Portanto, não vejo problemas com inadimplência em 
nosso radar.
Apesar de o nome do fundo estar associado ao setor 
de logística, parte do fundo não é diretamente rela-
cionado a ele; 25% do fundo é utilizado como galpão 
industrial, e nessa modalidade o prêmio recebido é 
maior, já que há uma necessidade de preparação do 
terreno bem mais relevante.
O percentual refrigerado corresponde à armazena-
gem de produtos que necessitam ficar estocados em 
ambientes com temperaturas específicas. E os 3% 
em varejo hoje correspondem a um supermercado 
que funciona em um de seus galpões.
Logística
37%
Varejo
3%
Refrigerado
35%
Industrial
25%
Perfil dos
Ativos
% da receita
contratada
Fonte: BTG Log
28
A vacância representa qual percentual dos galpões 
está desocupado. Neste caso, a vacância é de 0%, 
ou seja, todos os galpões presentes na carteira do 
BTLG11 estão ocupados e com suas mensalidades 
em dia.
INDEXADOR DOS REAJUSTES
O indexador é o índice de preços que corrige o pre-
ço dos aluguéis ano a ano. O fato de 71% da receita 
contratada ser indexada pelo IGP-M é atrativo para 
quem investe, já que o índice está nas máximas nos 
últimos anos, com alta acumulada de quase 18% em 
12 meses.
Um dos indicadores mais 
importantes: vacância
IPCA
29%
IGP-M
71%
Indexador
% da receita
contratada
Fonte: BTG Log
29
INDICADORES GERAIS
 Número de cotistas
Gosto de olhar o número de cotistas já que, em ca-
sos de estresse de mercado, quanto maior o número 
de cotistas de um fundo, maior sua liquidez, ou seja, 
mais fácil de resgatar ou comprar suas cotas. Aqui, 
não teríamos problema quanto a isso, pois o BTLG11 
tem mais de 30 mil cotistas atualmente, um número 
bem relevante.
 Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
É um indicador muito importante e pode te dar alguns 
indícios se a cota de determinado fundo está “super-
valorizada” ou não. 
Esse indicador é calculado a partir da divisão do pre-
ço da cota de mercado (quanto sai uma cota do fundo 
a preços de mercado) pelo preço da cota patrimonial, 
que nada mais é do que o valor somado dos imóveis 
do fundo dividido pelo número de cotas.
30
Valores que ultrapassam de maneira considerável o 
número 1 indicam que o preço da cota está ficando 
acima do preço do valor justo dos imóveis dentro de 
um fundo. 
Valores abaixo de 1 indicam que há um desconto para 
você aplicar em determinado fundo com relação ao 
preço dos imóveis dentro da sua carteira.
Hoje o P/VP do BTLG11 está em 1,03, ou seja, a cota 
de mercado está sendo negociada muito próxima de 
um valor justo.
 Performance do fundo
Fonte: Bloomberg
-40%
2016 2017 2018 2019 2020
-20%
0%
20%
60%
80%
31
Nos últimos cinco anos, o fundo BTLG11 teve uma va-
lorização na sua cota de quase 50%, enquanto o Ifix, 
o índice dos fundos imobiliários no Brasil, apresentou 
uma valorização de 98% no mesmo período, o que 
deixaria nosso fundo bem atrás do índice que apre-
senta o retorno médio dos fundos imobiliários no país.
Mesmo que 50% nos últimos cinco anos seja um retor-
no razoável, o fato de estar consideravelmente atrás do 
benchmark (índice de referência) do setor imobiliário 
no Brasil pode trazer dúvidas para quem investe.
Portanto, vamos observar uma janela mais curta para 
verificar se tal discrepância se mantém nos últimos 
três anos:
Fonte: Bloomberg
2018 2019 2020
-20%
0%
60%
26.5%
32
No período analisado, o cenário se inverte. O BTLG11 
apresentou retorno de 33%, enquanto o Ifix apresen-
tou retorno de 26%, o que evidencia uma melhora na 
gestão dos ativos nos últimos anos.
Esperamos que continue assim, não?
 Dividend Yield
O dividend yield (taxa de dividendo) mostra qual per-
centual sobre o valor investido o investidor recebeu 
em sua carteira como dividendos.
Por exemplo,
se o dividend yield dos últimos 12 meses 
de um FII foi de 5%, isso significa que, 
para cada R$ 100 em cotas adquiridas
no fundo, o investidor recebeu no ano
R$ 5 como dividendo – que, para o caso 
de imóveis, podemos chamar de aluguel.
O dividend yield dos últimos 12 meses do BTLG11 
foi de 5,70%, pouco acima da média do segmento de 
galpões, que está próximo de 5% no período.
3333
Você pode comprar as cotas do fundo de duas maneiras:
 No home broker da sua corretora;
 Na seção de fundos imobiliários da sua corretora. 
Basta digitar o código BTLG11 e pronto! Caso as con-
figurações da sua corretora estejam de acordo com o 
que seu perfil permite, você pode finalizar a compra.
No momento em que escrevo este relatório (20 de 
outubro), a cota do fundo está sendo negociada a um 
valor pouco acima de R$ 100. Com esse investimen-to, você vai estar apto ou apta a receber a parte que 
você tem direito sobre o aluguel dos imóveis já no 
mês seguinte à compra, e com um investimento mui-
to inferior do que teria que gastar para adquirir um 
imóvel próprio.
Onde comprar o
BTG Pactual Logística
FI Imobiliário?
34
Conclusão 
O BTLG11 possui características que se enquadram 
no que estamos buscando: gestão sólida, boa perfor-
mance, possibilidade de valorização e recompensas 
mensais. Focado no setor logístico, possui imóveis 
novos e com tecnologia em seus galpões, boa loca-
lização, gestão de primeira, com melhora visível na 
qualidade de gestão nos últimos anos, dividend yield 
atrativo e, claro, potencial de valorização no futuro.
Se você está se perguntando se a crise causada pela 
pandemia pode afetar de alguma forma as empresas 
controladoras dos galpões, saiba que praticamente 
dois terços da receita do fundo estão atrelados ao se-
tor alimentício, essencial para a economia e que so-
fre menos com crises econômicas.
35
Portanto, lembre-se de que esse é um dos investi-
mentos que eu gosto de ter na carteira. Outros ati-
vos como títulos públicos, títulos de renda fixa, boas 
ações, fundos de investimento, além, é claro, de ou-
tros bons fundos imobiliários, são essenciais para 
compor uma boa carteira de investimento.
A diversificação, quando dosada na medida certa, 
pode proteger o seu patrimônio de grandes quedas, 
porém mantendo um bom potencial de ganhos.
Abraços,
Guilherme Cadonhotto
Analista responsável: Luciana Seabra
Guilherme Cadonhotto é especialista em renda fixa da Spiti, 
técnico em Administração de Empresas e bacharel em Econo-
mia. Atuou na mesa de operações como trader de renda fixa na 
SulAmérica Investimentos e como analista de investimentos na 
asset da Porto Seguro. Acredita que simplicidade e bom humor, 
sempre presentes em suas publicações e vídeos, são essenciais 
para tornar a informação e a compreensão dos conteúdos de in-
vestimentos mais acessíveis a todos.
36
Antes de encerrar,
queria falar um pouco da Spiti.
Sou a Luciana Seabra, CEO da Spiti, e misturei duas 
formações, em Comunicação e Economia, com o 
propósito de ajudar pessoas comuns a investir me-
lhor. Também sou analista CNPI e planejadora certi-
ficada CFP®. 
Reuni 40 pessoas em torno do mesmo propósito para 
construir juntas, começando em setembro de 2019, 
uma casa de análise regulada pela Comissão de Va-
lores Mobiliários (CVM), cujo objetivo é fazer reco-
mendações de investimentos com alto potencial de 
acerto para você, na sua língua, seja você quem for. 
O nome dela é Spiti, casa em grego – porque inves-
timento não é nada de outro mundo, mas, sim, algo 
que se discute de forma cotidiana, caseira, próxima. 
Uma condição é decisiva para nós: eu e minha equipe 
temos independência total para recomendar apenas 
os produtos em que acreditamos, seja qual for a ges-
tora ou corretora. Você vai ver essa independência ao 
acompanhar nosso trabalho.
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so presente, você passa a fazer parte do grupo seleto 
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mento de alto nível e em bom português. 
Somos independentes porque quem paga pelo meu 
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Luciana Seabra
e equipe
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exigências previstas na Instrução CVM nº 598, de 3 de maio de 2018, tem como objetivo fornecer informações que 
possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta 
ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas 
válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A Spiti Análise não se responsabiliza por qualquer 
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Instrução CVM nº 598/18 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, 
o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da Spiti Análise estão 
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Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da Spiti Análise. Os produtos apresentados 
neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de investidor. Antes de qualquer decisão, os assinantes 
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investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados 
a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou 
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