PARECER JURIDICO

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PARECER JURIDICO
Título: Parecer Jurídico: AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES c/c AÇÃO DE DESPEJO
Requerente: ...
Ementa: AÇÃO - PROCESSO - COBRANÇA - ALUGUEL - DESPEJO -IMÓVEL 
Relatório: ​ 
Locação, aluguel é um negócio jurídico onde uma das partes cede à outra o usufruto de um bem de sua propriedade em troca de um pagamento. 
Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).
Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).
Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).
É o contrato pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo da coisa locada ao locatário. É um contrato comutativo, oneroso, bilateral e de execução continuada. Portanto, é sempre bom lembrar que "locador" é o personagem que figura na condição de senhorio, e "locatário" é o personagem que figura na condição de inquilino.
Direitos do inquilino
Antes de finalizar um contrato de locação, é fundamental que o inquilino se atente a todos os deveres e direitos previstos pela lei do inquilinato. Isso é importante para evitar prejuízos futuros, além de impedir que o locatário deixe de se responsabilizar por alguns itens obrigatórios.
E para começar, vamos ver os direitos do inquilino.Veremos quais são esses direitos e deveres a seguir.
Adquirir o imóvel em perfeitas condições
A primeira cautela que cabe ao inquilino é observar o estado do imóvel em seus mínimos detalhes durante a realização da vistoria. Isso deve ser feito antes da assinatura do contrato e permite a avaliação, bem como a anotação de todos os defeitos que forem encontrados.
Dicas para a vistoria
Desta forma, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:
· o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
· os vidros e as articulações de portas e janelas;
· os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
· o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
· as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
· o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
· a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
· sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.
Concluído a vistoria, é emitido um laudo contendo todas as características da propriedade, incluindo fotos do local. Dessa forma, fica validada a condição do imóvel antes da assinatura ser formalizada. Com esse ato, o inquilino responsabiliza-se pelo compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.
É importante salientar que, ao ocupar o imóvel, o locador garante o direito de desfrutar das condições adequadas para habitação. Caso contrário, pode exigir junto à imobiliária e rescindir o contrato.
Possuir preferência de compra
O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, independentemente da razão. Entretanto, de acordo com as disposições da lei do inquilinato, a preferência com relação a opção de compra é do inquilino.
Ele é inserido dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial. Assim sendo, o locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade.
Essa notificação pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial, com uma carta assinada pelo inquilino. A contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar a sua intenção de comprar ou não o imóvel. Caso aceite a proposta, será necessário  assinar um termo de compromisso de compra, efetuar a quitação do sinal, entre outras disposições.
Se o locatário não se manifestar dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra, que já pode ser transferida a um sublocador, caso tenha algum. Não havendo, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador que tiver interesse.
Não pagar taxas de administração
Quando a propriedade é alugada por uma imobiliária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas administrativas e de intermediações, como no caso da confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador, é do proprietário.
Os impostos, as taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio são assumidos pelo proprietário do imóvel, a menos que fique acordado em contrato que essas despesas ficarão por conta do locatário.
Devolver em qualquer momento
É direito do locatário residir na propriedade durante o prazo vigente acordado. Ao locador, só é concedido retomar o imóvel enquanto o contrato de locação for vigente, caso tenha estabelecido um acordo com o inquilino prevendo isso ou em alguma eventualidade que justifique uma ação de despejo.
O locatário poderá devolver o imóvel quando quiser. Contudo, poderá ser submetido ao pagamento de uma multa contratual prevista expressamente, no caso dessa devolução ser feita antes do prazo estipulado.
Deveres do inquilino
Como é possível perceber, o inquilino tem uma série de direitos que devem ser aproveitados. Mas também é importante saber quais seus deveres.
Pagar o aluguel em dia
O pagamento do aluguel dentro dos prazos é uma das obrigações mais importantes do locatário. Além disso, pode acontecer de existirem mais algumas obrigações constantes no contrato. No caso de locação de apartamento, são previsíveis as cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício de forma recorrente.
Geralmente, esses valores adicionados são destinados a reformas e a melhorias do funcionamento do condomínio, no qual está incluso a manutenção do espaço e pagamento de colaboradores. Antes da assinatura do contrato, é interessante que se verifique a disponibilidade financeira para apropriar-se de tais encargos.
Outra cautela importante é ficar alerta às datas das contas apresentadas. Elas precisam pertencer apenas ao ciclo de vigência do contrato. Dívidas anteriores têm a necessidade de serem regularizadas pelo locador a fim de evitar problemas ao novo locatário, como multas por inadimplência e outros deslizes.
Zelar pela propriedade
Fazer a manutenção necessária no imóvel é uma obrigação do inquilino. Sem os cuidados básicos, podem ocorrer danos até mesmo na estrutura da propriedade, como no caso das infiltrações que ao longo do tempo não podem ser resolvidas.
Apesar disso, caso existam danos anteriores ao contrato de aluguel atual, o inquilino tem o direito de solicitar o reparo por parte do locador. Quando o próprio inquilino ou terceiros a convite deste causarem algum tipo de dano à propriedade, também será obrigatório o conserto sem a auxílio do proprietário.
Vale lembrar que cada contrato pode conter mudanças nas disposições deste tipo de cláusula.
Respeitar as regras de condomínio
Analisar as regras do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência. É dever do inquilino obedecer às normas estabelecidas pelo regimento interno, e isso engloba as multas relativas ao descumprimento delas, como a aplicação de penalidades.
Situações em que a Lei do Inquilinato pode ser aplicada
Quebra de contrato
Tendo em vista a legislação, a quebra de contrato pode ser feita pelo inquilino, desde que tenha sido comunicada com 30 dias de antecedência. Caso o contrato tenha prazo determinado, será necessário pagar o valor da multa proporcional de rescisão, conforme abordado.
Já por parte do dono do imóvel, a propriedade somente poderá ser solicitada fora do prazo determinado em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde residir. Dentro do prazo do contrato, ele também está sujeito a multa.
Obras no imóvel
No caso de obras na propriedade de quem é a responsabilidade? Essa é uma dúvida muito recorrente nesses tipos de contrato. Entretanto, essa é uma questão prevista na Lei do Inquilinato. Basicamente existem 3 cenários:
· reparos relacionados à problemas anteriores à locação: são de responsabilidadedo dono do imóvel e devem ser analisados no momento de fechar o contrato;
· reparos e avarias realizados pelo locatário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por desgaste de utilização ou por avarias causadas pelo inquilino precisam ser arcados por ele. O mesmo vale para as modificações estéticas, caso o contrato permita que sejam feitas;
· manutenções estruturais: danos estruturais que não foram causados pelo inquilino são de responsabilidade do dono da propriedade, como infiltrações, falhas no sistema elétrico, rachaduras, entre outros.
Atrasos e inadimplência
Nos casos de ocorrer atraso no pagamento do aluguel, o dono ou a instituição que responde pela administração do contrato tem direito a cobrar multa. Além disso, no caso de não pagamento, o locador pode requerer o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias. O mesmo também acontece caso o locatário não cumpra com o pagamento das taxas de condomínio.
Entenda como funciona uma ação de despejo
Um processo de ação de despejo pode iniciar sempre que o locador pretende retirar o locatário da sua propriedade em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato e pode acontecer nas seguintes situações:
· descumprimento com o pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
· extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
· utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
· término de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
· falecimento do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
· permanência de sublocatário: quando o sublocatário não quer deixar o imóvel;
· reparos urgentes no imóvel: quando for necessário a realização de reparações urgente em que não haja possibilidade da permanência do inquilino no local.
Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?
O locatário pode tomar algumas medidas quando souber da intenção do proprietário de iniciar uma ação de despejo. O locatário pode reverter a situação se efetuar depósito judicial que contemple todos os valores devidos. Assim sendo, deverão ser incluídos no montante:
· os aluguéis e acessórios da locação que tiveram o vencimento até a sua efetivação;
· as multas contratuais, quando ordenáveis;
· os juros de mora.
Contudo, esse procedimento só pode ser realizado uma vez a cada 24 meses. Caso contrário, não será aceito judicialmente.
O dono do imóvel pode encerrar o contrato antes do prazo?
Geralmente, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos em que ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
O proprietário pode exigir a substituição de garantia ou um novo fiador? Em quais casos?
Sim. O dono do imóvel tem o direito de exigir tanto um novo fiador como a substituição de garantia, caso ocorra: a exoneração do fiador; morte do fiador; ausência, recuperação judicial, interdição, insolvência do fiador (se for declarado judicialmente); desapropriação ou alienação do imóvel; liquidação ou fechamento do fundo de garantia.
Posso emprestar ou sublocar o imóvel que aluguei?
Será necessário pedir autorização do locador que caso aceite deverá ser feito por escrito.
Se você sublocou o imóvel, quando o seu contrato chegar ao fim a sublocação também chegará.
Contratos feitos por meio de caução
Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.
Avisar sobre a mudança antecipadamente segundo a lei do inquilinato
O aviso antecipado foi implementado na lei do inquilinato para evitar diversas dores de cabeça na mudança - entre eles, a falta de pagamento por parte do inquilino, saída repentina de locatários que deixam o imóvel descuidado ou com comprometimento da estrutura original da unidade e outras situações desfavoráveis..
Para regularizar essas situações e assegurar os os direitos do locador, a lei determina que o inquilino comunique com a antecedência de 30 dias que deixará a propriedade. Essa medida pode ser tomada por meio de um comunicado oficial à imobiliária ou ao proprietário.
Caso não seja feita a antecipação do aviso de mudança, o locador poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de aluguel, mais os encargos pela falta da formalidade. Por outro lado, considera-se cumprido o aviso prévio tão logo o locatário providencie o comunicado dentro do prazo.
Todas as relações sociais e negociais necessitam contemplar normas, que são necessárias para manter o ponto de equilíbrio entre os envolvidos e assim poder garantir seus direitos e cumprir seus deveres com o máximo de igualdade necessária.
As regras impostas na lei do inquilinato foram criadas com o intuito de facilitar e encurtar o caminho em determinadas situações que, antes, tiravam o sono dos donos de imóveis e deixavam os locatários extremamente desprotegidos. Mesmo assim, é aconselhável observar o que diz a lei e observar o contrato antes de se comprometer.
Enfim, alugar uma propriedade envolve responsabilidades do locador e do locatário. É imprescindível que se tenha conhecimento de todas as normas que envolvem o processo para evitar dores de cabeça. A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar os deveres e direitos do inquilino e do proprietário e proteger os interesses de ambas as partes. Estar ciente dela é a garantia de uma relação de negócio saudável. https://www.casamineira.com.br/blog/lei-do-inquilinato/
Fundamentação: 
A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I- o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II- locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 
c) os juros de mora; 
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa
III- autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, olocatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV- sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V- os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI- Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
JURISPRUDÊNCIA 
Processo AgInt no AREsp 544885 / RS AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2014/0168138-7 Relator(a) Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO) (8400) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 14/08/2018 Data da Publicação/Fonte DJe 21/08/2018 Ementa AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DA SENTENÇA. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil de 1973 o fato de o col. Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. Inexiste óbice ao cumprimento provisório da sentença proferida na ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, mesmo na pendência de julgamento do recurso de apelação, recebido só no efeito devolutivo. 3. A posterior desocupação do imóvel não tem influência, no caso, diante da possibilidade de execução provisória da sentença no tocante à cobrança dos débitos atrasados. 4. Agravo interno a que se nega provimento. Acórdão Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Maria Isabel Gallotti, Antonio Jurisprudência/STJ - Acórdãos Página 1 de 2 Carlos Ferreira (Presidente) e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Jurisprudência Citada (SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO DE DESPEJO, AINDA QUE CUMULADA COM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS ATRASADOS - APELAÇÃO - EFEITO DEVOLUTIVO) STJ - AgRg no AREsp 646890-SP, AgRg no Ag 922156-SP, AgRg no REsp 665692-SC
Conclusão: 
Diante do exposto, é favorável a ação de cobrança de alugues vencidos, combinados com a ação de despejo, já que o inquilino não cumpriu com as obrigações estabelecidas na Lei 8245 de 18 de outubro de 1991, que regula o instituto inquilinato, para que se tenha uma relação contratual equilibrada.
 Local, Data, Advogado e OAB:...