TRABALHO_CONTAMINAÇÃO E TRATAMENTO DE ÁGUA

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Este documento foi autorizado apenas para o uso de análise pedagógica de Oscar Javier Celis Ariza, Universidade Estácio de Sá, até março de 2016. Copiá-lo ou publicá-lo será uma violação dos 
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REV: 23 DE JANEIRO DE 2014 
JOHND. MACOMBER 
REGINA GARCIA – CUELLAR 
GRIFFIN H. JAMES 
Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
México 
 
A CIDADE DO MÉXICO—Esta Megacidade—que foi construída no leito de um lago—pode estar perto 
de ficar sem água. 
— Wall Street Journal, 12 de setembro de 20091 
 
Frida Orozco era a diretora imobiliária do Carranza Property Fund. O fundo era sediado na 
Cidade do México, e detinha investimentos em todo o país. No outono de 2009, Orozco precisou se 
decidir entre aumentar, diminuir, ou manter constantes os investimentos do fundo imobiliário na capital 
mexicana. O portfólio completo dos investimentos da Carranza nas principais cidades mexicanas foi 
detalhadamente revisado, e a maioria das incertezas foram levadas em consideração nas suas análises. No 
entanto, Orozco e sua equipe permaneceram preocupados quanto aos problemas de abastecimento de água 
na Cidade do México, e em como esta questão afetaria os valores imobiliários a longo prazo, se 
comparados às outras cidades. 
 
Algumas semanas antes, em um dia do mês de agosto, Orozco havia aberto seu portal de notícias 
da internet para se deparar com uma manchete alarmante: “DFa en situación de desastre ante escasez de 
agua!“b O jornal de língua inglesa, The News, escreveu, “AMPIc pede para declarar o DF como uma zona 
de desastre. . . . Profissionais imobiliários pedem que o governo federal reconheça o Distrito Federal 
como uma zona de desastre, devido a secas e faltas de água contínuas."2 Embora localizado em uma área 
com águas pluviais em abundância, o Distrito Federal (DF) estava sofrendo um racionamento de água, e 
planejava abrir os registros em um sistema rotativo. Ao mesmo tempo, o bombeamento de água do lençol 
freático para a superfície, para atender as demandas de água, estava causando o assentamento do solo em 
uma faixa de até 30 centímetros (cm) por ano — destruindo estradas; fazendo com que construções se 
inclinassem, assentassem, e rachassem; e quebrando tubulações de água e de esgoto. 
 
Caso os reservatórios que abasteciam o DF não fossem reabastecidos, uma das principais cidades 
do mundo enfrentaria uma enorme quantidade de problemas políticos, sociais e econômicos. Os índices 
das principais indústrias, incluindo a imobiliária, e 22 milhões de habitantes sentiriam os impactos a curto 
e longo prazos das próximas decisões. Investidores imobiliários e empresários possuíam uma vasta 
variedade de opiniões sobre a magnitude e o impacto do problema: 
 
a“DF” era uma abreviação popular, tanto no discurso quanto na escrita, para Distrito Federal, a região da capital nacional do 
México. 
b É traduzido como "O Distrito Federal sofre uma situação desastrosa devido à escassez de água" Milenio.com, 28 de agosto de 
2009, http://www.milenio.com, acessado em 28 de agosto de 2009. 
cAMPI = Associação Mexicana de Profissionais Imobiliários. 
O professor Acadêmico John D. Macomber, a Pesquisadora Acadêmica Regina Garcia-Cuellar, e o Pesquisador Associado Griffin H. James 
prepararam este caso. Os nomes Frida Orozco e Carranza Property Fund são fictícios. Eles são um conjunto de firmas e investidores locais 
entrevistados para este caso. Alguns nomes e dados estão mascarados. Os casos HBS são exclusivamente desenvolvidos como base para discussões de 
sala de aula. Os casos não têm a intenção de servirem como endossos, fontes de dados primários, ou ilustrações de uma gestão eficaz ou ineficaz . 
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 Uma construção de 100 mm de pesos não vale nada sem água.3 
* * * 
A escolha da localização é muito importante. Cidades diferentes possuem maneiras diferentes de 
fornecer uma água potável segura. Os inquilinos prestam muita atenção nisso, e nós não estamos 
interessados em transportar água para os nossos projetos.4 
* * * 
Nós podemos lidar com isso. A água é um insumo de muito baixo custo, e nós podemos ter 
reservatórios ou podemos apenas esperar por rotação; ela será a mesma para todos, portanto, não há um 
problema de competitividade.5 
* * * 
Estamos felizes por esta situação estar acontecendo. Caso ela fique ruim o bastante, os políticos 
terão de fazer alguma coisa. Vai ficar tudo bem. Para ser um desenvolvedor no México, você precisa ter 
um estômago forte, assim como muita paciência; mas no fim das contas, as coisas são feitas.6 
* * * 
Há sempre uma crise iminente no México — a crise de 1982; o terremoto de 1985; o colapso 
financeiro de 1987; o Efeito Tequila de 1995; a bolha de 2001; a crise financeira de 2008; a Influenza 
A(H1N1); e agora, a seca. Há sempre um trem descontrolado vindo em nossa direção. . . mas as crises 
sempre acham uma maneira de serem resolvidas.7 
* * * 
Estes observadores não podiam estar todos certos. Esta contradição nas perspectivas tornou 
difícil — e importante — para Orozco e o fundo decidirem o tamanho do impacto que a situação de água 
teria em seus investimentos a curto e longo prazos. Para categorizar os níveis de um impacto potencial, 
ela mencionou um relatório pela Pacific Institute chamado: "Considerações para Avaliação da Exposição 
de Empresas aos Riscos de Água"8 (consulte o Anexo 1). 
Orozco sentiu que seu fundo poderia tomar melhores decisões se ela fosse capaz de reunir 
informações de vários participantes e observadores e sintetizasse o que ela aprendeu. Ela acreditou que o 
DF seria capaz de privatizar de forma significativa e bem sucedida ou de racionalizar de outra forma seu 
fornecimento de água? Quais fatores entrariam nesta resolução? Termos e preços mutuamente aceitáveis 
podem ser encontrados entre o governo do DF e uma concessionária do setor privado? Para sua análise, 
Orozco planejou prejudicar a probabilidade e a intensidade dos problemas de água atuais e futuros, e seu 
impacto no valor futuro das explorações do fundo da Carranza. 
Orozco resolveu se encontrar pessoalmente com pessoas bem-entendidas no governo, nas 
finanças, e em empresas de infraestrutura do setor privado para ela mesma tentar entender a situação. 
A Carranza Property Fund 
A Carranza Property Fund investiu seu próprio capital ao lado de investidores institucionais 
exteriores, fundos de pensão, fundos de equidade privada, e indivíduos de renda alta. A maioria destes 
investidores mantinha a área imobiliária como um componente de um portfólio maior, e eles usaram 
vários consultores ou parceiros para espalhar seus investimentos em vários países. A maior parte 
trabalhava com a Carranza Property Fund, em todos os seus investimentos imobiliários no México. 
Carranza era uma investidora a longo prazo, usando pequenas quantidades de influência e tendendo a 
segurar propriedades em fundos com horizontes de tempo de 7 a 10 anos. Por esta razão, problemasde 
abastecimento de água de longo prazo reservavam uma importância particular para o fundo. 
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Orozco e sua empresa receberam taxas de administração e um componente promocional baseado 
no desempenho vinculado a diversos índices internacionais e nacionais. Orozco precisou fazer as escolhas 
certas para seus investimentos entre cidades no México caso Carranza fosse usar uma recompensa 
substancial em uma parcela variável das suas taxas. 
 Orozco já havia realizado análises para "definir o nível" das comparações entre cidades 
mexicanas em status de "igualdade de circunstâncias" para o bem desta decisão. Ela havia 
tentado compensar na análise as variáveis como taxa de crescimento, custos, preços, taxas 
trabalhistas, energia, transporte, localização e impostos, de maneira que a escolha, neste 
momento, fosse isolada à sua avaliação da situação da água no DF. 
Na Cidade do México, a Carranza Fund foi investida em propriedade comercial, unidades 
multifamiliares de aluguel, e terra a ser desenvolvida. A maior parte da atividade do fundo no momento, 
tinha como foco a gestão de ativos para projetos comerciais completados. A maioria das propriedades 
estabelecidas era nas delegações ou nos distritos mais prósperos da cidade. Com a crise financeira, a 
recessão, e particularmente com a possibilidade da situação de água levar ao racionamento da mesma em 
algumas delegações e grandes aumentos de encargos aos proprietários de terras em outras, as 
propriedades da Carranza estavam sob stress em todas as partes do DF. 
 
México 
México, o segundo país mais populoso da América Latina (atrás do Brasil), foi habitado por 
106.7 milhões de pessoas. Destas, 78% viviam em áreas urbanas (a partir de 2008).9 O produto interno 
bruto (PIB) do México era de US$ 1.7 trilhão em 2008 — o segundo maior da América Latina e o décimo 
quarto maior do mundo (consulte o Anexo 2 para obter informações de previsões e indicadores 
econômicos).10 O PIB per capita do México era de quase US$ 10.000 em 2007, o terceiro maior da 
América Latina. No entanto, o México é um país de contrastes. Os 20% mais baixos da população eram 
responsáveis por apenas 3,9% da renda total, e o coeficiente de Gini era de 0,508.d Aproximadamente 
40% da população do México era considerada pobre, e 18% viviam em pobreza extrema.
11
 
O México havia usufruído de estabilidade macroeconômica devido ao fortalecimento de 
políticas fiscais e monetárias que haviam sido iniciadas no fim dos anos 90. As taxas de juros e inflações 
foram estimadas para permanecerem nos níveis de 2008 durante 2013. No entanto, o crescimento 
econômico não conseguiu alcançar as necessidades do país. As taxas do crescimento anual médio, desde 
2000, ficaram na média dos 3%, que é insuficiente para aliviar a pobreza e reduzir a desigualdade.12 
Investimentos em energia e trabalho de alto custo, uma base fiscal não petrolífera fraca, uma base de 
trabalho de baixa qualificação e um mercado de crédito fraco de forma conjunta restringem o 
crescimento. A crise financeira mundial de 2007-2008 dificultou ainda mais o crescimento, já que o 
México dependia dos Estados Unidos para exportações não petrolíferas, e dependia do preço do petróleo 
para geração de receita. De todas as exportações do México, 80,1% delas eram destinadas aos Estados 
Unidos, e 79% das exportações eram de bens fabricados. 
 
Cidade do México 
A Cidade do México foi fundada em 1325 pelos Astecas, uma tribo guerreira que nomeou a 
nova cidade como "Tenochtitlán". A cidade foi construída em uma ilha no Lago de Texcoco (consulte o 
Anexo 3 para visualizar os mapas). Os astecas haviam fugido de suas terras antigas após a queda do 
Império Tolteca, e estavam procurando por um novo lugar onde pudessem se estabelecer. Tenochtitlán 
permaneceria sendo a sede do império Asteca até que ela fosse conquistada pelos Espanhóis em 1521. Os 
Espanhóis definiram a capital do Vice-Reino da Nova Espanha na Tenochtitlán, e a nomearam como 
México. 
 
d Um coeficiente de Gini alto indica um nível alto de desigualdade de renda; 0,000 corresponde a uma igualdade perfeita, e 1,000 a 
uma desigualdade perfeita, com uma pessoa possuindo toda a renda. (Fonte: Banco Mundial.) 
 
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A Cidade do México, localizada a 2.240 metros acima do nível do mar, era rodeada por 
montanhas com picos que chegavam a alcançar 5.000 metros. A Cidade do México e sua área 
metropolitana eram os centros econômicos, políticos, industriais e culturais do país (consulte o Anexo 4 
para visualizar os dados populacionais). Até 2009, mais de 8.8 milhões de pessoas habitavam a Cidade do 
México devidamente. No entanto, a mais vasta área metropolitana era lar de 19 milhões de pessoas, 
tornando-a a segunda maior cidade do hemisfério ocidental e a terceira maior do mundo.13 Em 2008, a 
Cidade do México e a sua área metropolitana geraram 30% do PIB do país — US$ 249 bilhões em 2008 
— e possuía um PIB per capita de US$ 11.734, bem acima da média nacional.14 
A Cidade do México era constituída por 16 distritos ou delegações, e 60 municípios (consulte o 
mapa no Anexo 5). O recente crescimento da cidade aconteceu de maneira rápida e desorganizada, 
levando a poluição do ar e da água, entre outros efeitos. As delegações da Cidade do México eram muito 
desiguais em termos de desenvolvimento econômico, marginalização social, e Índice de Desenvolvimento 
Humano (IDH). 
e
 Os distritos da Cidade do México e as áreas metropolitanas também variavam 
significativamente em termos de acesso aos sistemas de água potável e esgoto. 
 
A Água no Mundo 
Nós nunca sabemos o valor que a água tem até que os poços estejam secos. 
— Thomas Fuller, Gnomologia, 173215 
Em todo o mundo, a água estava se tornando um insumo econômico — e um bem social — cada 
vez mais escasso. De acordo com o Banco Mundial: 
Mais de 1.1 bilhão de pessoas não têm acesso a água potável segura, e 2.6 bilhões de 
pessoas não têm acesso ao saneamento básico. . . . Os custos do abastecimento de água e do 
saneamento inadequados são altos: 1.6 milhão de crianças morrem todos os anos devido à 
diarreia, principalmente como um resultado de um saneamento, higiene e abastecimento de água 
inadequados. E os custos econômicos do tempo perdido em busca de água, e da degradação 
ambiental causada pela poluição das águas residuais eram altos — por exemplo, superiores a . . . 
1 por cento do PIB em [alguns países].
16
 
Na Índia, o Times of India publicou: Alarmados com o rápido empobrecimento do nível do 
lençol freático, a administração do distrito impôs uma proibição na perfuração de novos poços em 
Gurgaon, na quarta-feira. . . . Cientistas da Central Ground Water Authority disseram que o lençol 
freático de Gurgaon tem diminuído em uma taxa de cerca de dois metros (seis pés) por ano desde 2006. 
Eles alertaram que, neste ritmo, a cidade ficará sem água no ano de 2017."17 (Gurgaon em um subúrbio 
de Nova Délhi, e é parte da Região da Capital Nacional da Índia.) 
Na própria capital dos Estados Unidos, questões relacionadas à água também fizeram notícia: 
"Uma onda de frio rompeuuma grande tubulação instalada no mesmo ano em que a lâmpada foi 
inventada. Casa próximas ao bairro moderno de Dupont Circle estavam ficando sem água rapidamente. . . 
. Conforme funcionários da prefeitura procuravam por válvulas subterrâneas, um público crescente 
começou a fazer perguntas irritadas. Eles reclamavam que as tubulações estavam se quebrando em toda a 
cidade, e que os hidrantes não estavam funcionando. 'Por que a cidade não estava conseguindo fornecer 
água', um homem gritou".18 
 
 
 
 
e O índice de marginalização foi calculado considerando-se a porcentagem da população que não sabia ler ou escrever, que não 
havia concluído o ensino básico, que não possuía acesso à água ou ao esgoto, e que vivia em casas com chão de terra batida, sem 
eletricidade ou com mais de duas pessoas por quarto da casa. O índice de marginalização também considerou a porcentagem da 
população empregada que recebia menos de dois salários mínimos. O Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) levou em 
consideração a escolaridade, a renda, e a expectativa de vida para medir a qualidade de vida. (Fonte: CONAPO, 
http://www.conapo.gob.mx, acessado em 12 de outubro de 2009.) 
 
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México 
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Pelo lado comercial, gestores de riscos experientes como Lloyd’s of London (o mercado de 
seguros britânico) começaram a fornecer prejuízos às exposições: 
Com o aprofundamento da recessão global dominando as manchetes do mundo, surgem 
preocupações de que a ameaça iminente de escassez de recursos esteja sendo ignorada num momento em 
que ela também exige uma resposta urgente de governantes e negócios. Da mesma forma em que as 
bolhas de crédito estouram para desencadear a crise financeira, "bolhas de água" que têm contribuído para 
o crescimento econômico em regiões particulares nos últimos 50 anos também estão prontas para 
explodir, avisou o World Economic Forum (WEF). As consequências podem não ser menos graves, 
alertou o WEF. "A piora da segurança da água rapidamente se partirá em várias partes do sistema 
econômico global", é declarado em um relatório recente. "Estamos agora à beira da falência de água em 
diversos lugares, sem termos como pagar a dívida. . . . As consequências para a estabilidade política e 
econômica regionais serão sérias." Especialistas alertam que o aumento da escassez de água nos próximos 
anos é propenso a ameaçar a segurança nacional e regional, o crescimento econômico, o comércio 
internacional, e a produção de energia e de comida.19 
Centenas de milhões de pessoas se mudaram da zona rural para as cidades, no México e em todo 
o mundo, e conforme geleiras, rios e fontes de água doce subterrâneas ficavam cada vez mais em 
evidência, o acesso à água e ao saneamento era cada vez mais um fator crítico na competência de cidades 
e nações apoiarem os seus cidadãos e competirem economicamente. Em contraste ao cenário destas 
tendências globais, a situação na Cidade do México podia ser claramente vista como um caso de teste 
precoce. 
Projetos de Parcerias Público-Privadas 
Como a Cidade do México, muitas outras áreas urbanas em todo o mundo foram forçadas a 
enfrentar faltas de água. A água estava ficando menos abundante e mais cara, mas o usuário final nem 
sempre bancava a despesa. Com o aumento da urbanização, mais pessoas passaram a viver longe do 
acesso direto à água; com isso, os governantes precisaram encontrar e transportar água em quantidades 
cada vez maiores. 
Muitas outras cidades globais haviam sido o objeto de estudo de contratos ou de casos de teste 
do serviço de água para contratos de concessão. A intenção era proporcionar o acesso ao capital, 
aumentar a eficiência, e realocar algumas das tarefas do governo. Por exemplo, na cidade de Manila, 
Filipinas, a Manila Water Company e o governo foram capazes de organizar tarifas e penetração de 
mercado para atender as necessidades da cidade e os objetivos financeiros de uma empresa privada.20 Em 
Dar es Salaam, Tanzânia, o governo e diversas organizações não-governamentais (ONGs) lutaram com os 
altos custos da água aparentemente gratuita (em termos dos efeitos do subsídio e da falta de incentivo 
para conservá-la).21 Hong Kong e Macau, no Sudeste Asiático, eram cidades comparáveis com 
proximidade geográfica, uma com um sistema de água operado por uma empresa privada (Macau, por 
meio de um contrato de concessão) e a outra com um sistema operado por uma entidade pública (Hong 
Kong). Após comparação das operações paralelas, estudos de pesquisa concluíram que um contrato de 
concessão poderia não ser uma ótima opção para Hong Kong.
22
 
 
A Água no México 
Si no hay agua, no vale nada. f 
— Alejandro Kuri, Diretor do Instituto de Administração Imobiliária, 23 de agosto de 2009 
A Cidade do México era localizada na bacia do Vale do México, e era rodeada de diversas 
massas de água superficiais que, juntas ao aquífero subterrâneo do Vale do México, constituíam a 
principal fonte de água para a cidade. O aquífero subterrâneo fornecia aproximadamente 
 
f Traduzido: "Se você não tem água, o que você tem não vale de nada." 
 
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México 
 
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70% da água da cidade, e os sistemas de reservatórios Cutzamala e Lerma contribuíam para os outros 
30% restantes. A taxa de retirada do aquífero era significativamente mais alta que a taxa de 
reabastecimento. Este era o resultado da superexploração do aquífero (consulte o Anexo 6 para obter 
informações sobre disponibilidade de água no México e o Anexo 7 para obter informações sobre as fontes 
e os usos de água na Cidade do México). Esta incompatibilidade entre o que era extraído e o que era 
reabastecido contribuía não somente para a redução do nível de águas subterrâneas, como também para o 
afundamento do solo e da própria cidade (consulte o Anexo 8 para ver uma foto). 
O transporte de água dos sistemas Cutzamala e Lerma exigiam 102 estações de bombeamento, 
17 túneis, e 7,5 quilômetros (km) de canais, e uma ascensão vertical de aproximadamente 1.000 metros. 
Trazer água deste sistema à Cidade do México exigia muita energia e era muito caro de se operar 
(consulte o Anexo 9 para ver o mapa).g 
A instituição responsável pela distribuição de água aos consumidores era a Mexico City Water 
System (SACM), uma unidade do governo do DF.h Antes de 1992, a água no DF não era devidamente 
calculada. Era cobrado dos consumidores principalmente uma taxa fixa. Em 1992, após um processo de 
concurso internacional, o governo do DF selecionou quatro empresas privadas para administrarem alguns 
dos processos de operações da água; a cada uma foi atribuída uma das quatro seções delineadas da cidade 
(consulte o Anexo 10 para ver o mapa). O contrato era limitado no escopo, e orientado principalmente 
para a melhoria do processo de banco de dados e de faturação do consumo doméstico. Hidrômetros foram 
instalados em cerca de 50% das casas, e esses consumidores pagavam uma conta de acordo com seus 
consumos. Os outros pagavam uma conta de acordo com uma taxa média. Eram pagos aos operadores 
privados uma taxa fixa que dependia do número de contas emitidas. Estas empresas não estavam no 
comando darede secundária de tubulações ou quaisquer outras instalações de capital. Elas instalaram e 
realizaram as manutenções dos hidrômetros de acordo com os orçamentos anuais da SACM. 
 
2009: Crise Financeira, Recessão e Seca 
Quaisquer que fossem os problemas sistêmicos com a distribuição de água no DF, eles foram 
agravados pela crise financeira de 2007-2008 e pela seca nos estados vizinhos que abasteciam o sistema 
de reservatório Cutzamala.i O Wall Street Journal informou sobre a situação em termos terríveis: 
Um dos principais reservatórios que abastecem a Cidade do México, o sistema de 
barragem Cutzamala, está quase vazio pela metade e a quantidade de água continua a cair. 
Fechamentos de água se tornaram rotina em alguns dos bairros mais pobres da cidade. Uma 
trégua surgiu esta semana com alguns dias de chuva forte. Mas com o país enfrentando o que 
poderia ser um dos seus anos mais secos em quase sete décadas, o governo está publicando 
anúncios com um prognóstico sombrio: "Fevereiro de 2010: A cidade pode ficar sem água." "Se 
não pudermos controlar a demanda de água aqui, a diferença entre o que é oferecido e o que é 
necessário deixará partes desta cidade sem uma gota de água", disse Ramón Aguirre, chefe de 
departamento do sistema de água da Cidade do México.24 
Esta situação não era exclusiva da Cidade do México. A combinação volátil das demandas da população, 
questões de engenharia, fontes financeiras, confrontos políticos, e condições climáticas incomuns parecia 
ser uma mistura cada vez mais comum em muitas grandes cidades. De acordo com a pesquisadora Robin 
Kundis Craig, em um artigo chamado "Fornecimento de Água, Dessalinização, Mudanças Climáticas, e 
Políticas de Energia": 
 
g As necessidades anuais de energia para operar o sistema Cutzamala eram estimadas em aproximadamente 1.787 milhões de 
quilowatts. (Fonte: Cecilia Tortajada, “Quem Tem Acesso a Água? Estudo de Caso da Área Metropolitana da Cidade do México", 
Relatório de Desenvolvimento Humano de 2006, Programa de Desenvolvimento das Nações Unidas, p.18.) 
h Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACM). 
i O sistema Cutzamala possuía oito barragens: Valle de Bravo, Villa Victoria, Tuxpan, El Bosque, Ixtapan del Oro, Colorines, El 
Tule, e Chicoasen. 
 
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Além disso, uma vez que reconheçamos as demandas de energia do fornecimento de água fresca, 
dois aspectos da interseção de energia e água no abastecimento de água também se tornam importantes, 
Em primeiro lugar, há sempre implicações entre uso de energia, custos e benefícios econômicos, 
benefícios sociais, e custos ambientais no fornecimento de abastecimento de água — incluindo, mais 
recentemente, os impactos das mudanças climáticas. Em segundo lugar, como uma questão de 
governança, os mecanismos legais e políticos atualmente disponíveis para o estabelecimento de políticas 
de água e energia não podem considerar todas essas relevantes implicações de maneira explícita e 
coerente.25 
Além disso, um artigo do Wall Street Journal declarou, "A capital do México, com seus 19 
milhões de residentes, está enfrentando uma crise que também é uma ameaça em outros lugares. Los 
Angeles, Pequim e Cingapura são apenas alguns dos centros urbanos do mundo que estão lutando para 
acomodar populações cada vez maiores com abastecimentos minguantes de água potável."26 
Geralmente, os investidores imobiliários assumiam que a seca era temporária. No entanto, caso 
ela permanecesse, a situação certamente se deterioraria. 
 
Organização de Decisões Relacionadas à Água 
Frida Orozco decidiu, como parte de sua pesquisa direta, se encontrar com funcionários públicos 
do governo da Cidade do México. Ela queria entender como o sistema funcionava e quais poderiam ser os 
cenários futuros. 
Engenharia 
Ramon Aguirre Diaz era o diretor da SACM. Seu trabalho era garantir que a água produzida ou 
adquirida pelo DF estava sendo fornecida aos cidadãos. 
É claro que me preocupo com o fornecimento de água dos reservatórios Cutzamala. Mas, 
infelizmente, não há nada que possamos fazer. Minha tarefa é melhorar a distribuição de água na cidade, 
mantendo as redes e realizando reparos nos vazamentos. Para isto, estamos implementando sete 
macrossetores na cidade, cada um dos quais incluindo diversas delegações. Os componentes na solução 
do problema de água incluem não somente o fornecimento e a demanda, como também questões como 
vazamentos, tarifas, e investimentos para realização de melhorias no sistema de distribuição.j,27 
A SACM era a responsável pela distribuição de água para toda a cidade. Parte desta água foi 
trazida para Conagua por meio dos sistemas Cutzamala e Lerma, embora a maior parte tenha sido 
produzida dentro da cidade por vários elementos de infraestrutura, como poços, plantas de processamento 
de água para tornar o produto potável (bebível), reservatórios e estações de bombeamento, todos 
gerenciados pela SACM. De maneira semelhante, para a infraestrutura do sistema de esgoto, a SACM 
gerenciou os sistemas de recolha de águas residuais e de águas pluviais, mas manteve autoridade apenas 
parcial sobre as plantas de tratamento águas residuais, porque a maior parte das água usada era 
transportada e descarregada fora da cidade. 
Esta separação de responsabilidade foi uma das diversas questões de controle que contribuiu 
para a complexidade do desenvolvimento de soluções para a falta de água. 
 
 
j Aguirre também apontou que a mistura de usuários comerciais e residenciais era uma variável e dinâmica fundamental. Era 
cobrada de usuários comerciais uma tarifa mais alta, e, geralmente, eles eram melhor pagadores. No entanto, a demanda cada vez 
maior de moradias, e o crescente custo da condução de grandes empresas comerciais como fabricação ou serviços de comida, 
estavam levando a uma proporção maior de usos residenciais em muitas delegações. Esta variável modelou a atratividade relativa de 
bairros diferentes para investimentos na eficácia da água. 
 
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México 
 
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A Economia de Distribuição de Água no DF 
Luis Rosendo Gutierrez, tesoureiro do DF, e Francisco Nunez Escudero, diretor executivo do 
atendimento ao cliente da SACM, explicaram a economia básica da prestação e distribuição de água na 
Cidade do México. 
A água vem de duas fontes. Trinta a quarenta por cento dela é adquirida de reservatórios do 
sistema Cutzamala. Todos esses reservatórios ficam fora da Cidade do México, e, em média, a água é 
bombeada para cerca de 80 km horizontalmente e cerca de 1.000m ascendentemente. Nós pagamos cerca 
de MX$ 7,00 por m3 ao governo federal, e outros MX$ 15,50 por m3 para energia para os 
bombeamentos, para os custos da capital para manter o abastecimento das tubulações, e para taxas de 
água. Os outros 60% a 70% é bombeado a partir de poços federalmente registrados dentro do DF. 
A água é, então, distribuída em tubulações primárias e secundárias pela cidade. Não se sabe o 
quanto desta água é perdido em vazamentos, mas estima-se que seja cerca de 40% dela. Outro grande 
componente é a perda para roubos e esvaziamentos não autorizados do abastecimento.Acredita-se que 
apenas 60% da água que o DF compra é consumida. 
O sistema de medição, já há muito tempo, caiu em desuso e abandono. Existem alguns 
medidores de água funcionando, mas existem muitos mais que já foram extintos ou desativados, ou que 
nunca foram instalados como deveriam ter sido. Acreditamos que apenas metade dos consumidores 
possuem hidrômetros; e destes, cerca de metade não funcionam. Não sabemos ao certo quem usa quanto 
de água. Os consumidores devem pagar uma conta de água na faixa dos MX$ 1,60 aos MX$ 3,80 por 
m3.1 Isso equivaleria a cerca de 6:1 de subsídio, caso todas as contas tenham sido pagas. No entanto, é 
difícil de fazer com que alguém pague uma conta que tem como base uma estimativa quando os 
hidrômetros são conhecidos como sendo de pouco valor. Além disso, faz parte das políticas do governo 
federal o não desligamento de um serviço vital como a água, mesmo quando não há pagamento. Há cerca 
de 1.750.000 contas de água domésticas e domiciliares, e cerca de 200.000 contas comerciais. 
Geralmente, cobra-se cerca de MX$ 20,00 por m3 de água das contas comerciais, e elas são as melhores 
pagadoras. Imagina-se que estes 200.000 usuários comerciais usem cerca de 25% de toda a água. Os 
usuários comerciais são responsáveis por 75% de toda a renda gerada pela água. 
Realizamos estudos comparativos que indicam que nossos clientes residenciais usam cerca de 
300 litros por habitante por dia (um m3 equivale a 1.000 litros). Acreditamos que algumas pessoas usem 
900 litros por dia. Por comparação, os habitantes residenciais de uma cidade como Nova York usam cerca 
de 150 litros por pessoa por dia (cerca de 40 galões americanos). No entanto, isso certamente varia muito. 
. . no lado oeste da Cidade do México, as pessoas podem usar uma quantidade muito grande. No lado 
leste, que é pobre e que não possui um serviço consistente, as pessoas podem usar cerca de apenas 50 
litros por dia. Com 50 litros por dia, uma quantidade mínima desta água é direcionada ao saneamento, e a 
maior parte é usada em lavagens e na cozinha. 
 
[Consulte a Descrição 11 para conhecer alguns dos desafios da adoção de iniciativas de eficiência da 
água.] 
 
 
 
 
 
 
 
 
k De acordo com fontes de bancos de investimentos de infraestrutura entrevistados para este caso, o sistema Cutzamala precisava de 
MX$ 13 bilhões em reparos. 
l Havia mais de uma dúzia de tarifas diferentes, levando a esta gama de faixas. Alguns observadores sentiram que deveria haver 
apenas duas tarifas; uma para usuários residenciais, e outra para usuários comerciais. 
 
Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
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Programa de Abastecimento de Água de Emergência 
Gutierrez e Escudero continuaram: 
Estamos em um programa emergencial para abastecer água em algumas delegações caso suas 
tubulações de distribuição falhem, ou caso o setor da cidade realizem um desligamento para 
racionamento. O governo do DF fornece água gratuita nestes casos. No entanto, algumas pessoas 
reclamam que a água, então, é revendida em bairros pobres por cerca de MX$ 200 a MX$ 300 por m3 — 
ou 10 vezes mais o que o DF paga por ela, e 100 vezes mais o que um morador pagaria por água 
subsidiada, caso o sistema estivesse funcionando bem. Isto é, certamente, inaceitável para nós, já que a 
intenção do governo do DF é fazer com que a água esteja disponível para todos com custos muito baixos. 
Quando nós a transportamos para as delegações, ela é gratuita, mas pode ser que uma parte da água esteja 
sendo revendida por lucro, ou que os residentes estejam pagando os motoristas para garantirem um fluxo 
constante de caminhões. 
Há também algumas empresas pequenas vendendo água de caminhões para encher tanques 
domésticos. Você pode ligar a demanda de água aos custos de um tanque de água privado. Por exemplo, 
em um bairro rico, como Santa Fé ou Colonia del Valle, um tanque de água pode valer de MX$ 2.000 a 
MX$ 3.000 para encher um tanque de 10m3. 
Podemos tirar uma série de conclusões sobre este padrão de utilização. Uma delas é que as 
pessoas vão pagar muito mais do que a tarifa subsidiada e afixada para a água, se eles precisarem dela. 
Mas mesmo assim, o custo não é muito alto. Para a maior parte, a água é tão barata para os usuários, que 
eles recebem pouquíssimo incentivo para conservá-la. Esperamos que a combinação de uma melhor 
medição, melhores coletas, e uma distribuição mais eficaz levem a reduções substanciais na água 
distribuída per capita. Estudos nos mostraram que ter medidores funcionando tanto melhora as tarifas de 
coleta de água quanto reduz o consumo. Portanto, faria sentido instalá-los, mas existem custos capitais, 
problemas com tubulações com vazamentos antes de se chegar ao hidrômetro, questões políticas, e 
preocupações quanto a medidores que possam ser desabilitados por usuários. Isso significa que nós 
precisamos dar alguns passos em direção à melhora, à modernização, e à elaboração de um sistema de 
distribuição de água mais eficiente. Nós estamos pensando em expandir o escopo das concessões para 
gestão do nosso sistema de distribuição de água, a fim de alcançarmos muitos objetivos: redução de 
vazamentos, realização de uma medição adequada, cobrança e coleta de água usada, e acesso ao capital 
exterior parar investimento no sistema de distribuição.29 
 
Parcerias Público-Privadas 
Gutierrez continuou, "Agora, estamos usando quatro empresas privadas para realização de certos 
serviços através quatro diferentes geografias da cidade. O escopo dos serviços é em grande parte o 
trabalho administrativo de faturamento e cobrança. Nós gostaríamos de expandir o escopo dos serviços 
para melhorar resultados, e é nisto que estamos trabalhando agora."30 
 
Escudero cristalizou alguns dos desejos e expectativas do DF: 
O governo está pensando em novos esquemas para as concessões que se iniciarão em 2010. Nós 
temos estudado todos os esquemas de concessão do mundo, e tiramos os melhores componentes de 
esquemas bem sucedidos para obtermos uma combinação muito boa. Alguns dos melhores esquemas do 
mundo estão em Berlim, Bogotá, Sevilla, e Santiago do Chile. 
 O governo deseja dar aos operadores privados os seguintes componentes de água: 
emissão de contas de cobrança água, instalação e leitura de micrômetros (a instalação de 
micrômetros custa MX$ 2.000 milhões), controle do sistema secundário de rede de água, e 
investimentos em reparos e manutenções do sistema secundário de rede de água (existem 
12.000 km de tubulações; destes, apenas 2.000 recebem manutenção).m 
 
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O governo deseja alinhar os incentivos das empresas privadas com os objetivos do mesmo. O 
governo não deseja vender a água por um certo preço, e então faz com que os operadores privados 
revendam a água aos consumidores, assim mantendo a margem. Esse arranjo seria impróprio porque, 
[então], o governo estaria vendendo água para empresas privadas em troca de lucro, e a água é uma fonte 
nacional. O que nós realmente desejamos fazer é ligar os pagamentos de remuneração do operador 
privado à sua eficiência. Nossa medida primária de eficiência terá como basea relação de quantos m3 de 
água foram cobrados (ou faturados) da população como uma percentagem do total de água que entra no 
macrossetor.31 
 
Operadores Privados 
 Frida Orozco queria realizar suas próprias investigações adicionais para avaliar se a 
Cidade do México está no caminho certo para efetuar eficiências no engajamento de operadores 
privados no sistema de água, após um processo competitivo conforme Gutierrez havia descrito. 
Orozco marcou uma conversa com fornecedores representantes do serviço-privado que 
considerariam assumir responsabilidade por algumas ou todas as infraestruturas físicas, e com 
investidores e banqueiros que estavam contemplando o fornecimento de capital privado para 
alguns destes serviços públicos em uma parceria público-privada (PPP). 
 
Serviços 
Rui Sobral era o gerente geral de operações de TECSA e IACMEX. Estas eram as unidades de BAL-
ONDEO e afiliados da empresa francesa, Suez Environment. Suez Environnement possuía uma receita 
anual mundial superior a €12 bilhões, e alegou que 76 milhões de pessoas eram abastecidas com água 
potável facilitada como um todo ou parcialmente pela empresa. 
Sobral possuía uma carreira em gestão de água, tendo trabalhado com a Suez Environment em 
áreas tão diversificadas quanto Marrocos, França, a Faixa de Gaza, e Porto Rico. Sobral relembrou, "Uma 
vez, trabalhei em um sistema novo para uma área rural e carente na África Ocidental. Quando um homem 
no Marrocos começou a receber água da torneira, ele chorou . . . e eu também."32 
TECSA e IACMEX já eram duas de quatro operadores privados envolvidos na gestão de água da 
Cidade do México. BAL-ONDEO, por meio de suas subsidiárias, poderia ser um concorrente importante 
no fornecimento de um leque maior de serviços a respeito de distribuição e coleta de água. Sobral estava 
trabalhando com Gutierrez, Escudero, entre outros, para estabelecer e implementar o modelo de contrato 
certo para os operadores privados da Cidade do México. Para este empreendimento, a estrutura de 
qualquer contrato para a gestão do serviço de água e as especificidades de sua aplicação no DF foram 
discutidas. 
 
 
 
 
m Por ordem de fins de magnitude, os redatores estimaram que os custos para reparar as linhas de distribuição de água estavam entre 
MX$ 250.000 e MX$ 500.000 por quilômetro. 
n TECSA (Tecnología y Servicios de Agua SA de CV) e IACMEX (Industrias del Agua de la Ciudad de México) eram subsidiarias 
da BAL-ONDEO, um empreendimento conjunto entre Peñoles (uma empresa mexicana de minério e metalurgia) e a Suez 
Environment. BAL-ONDEO era o maior operador privado de água do país; mais de 6 milhões de pessoas recebiam seus serviços. 
Suez Environment era um líder mundial exclusivamente dedicado aos serviços de gestão de água e resíduos, com uma renda anual 
acima dos €12 bilhões, e com mais de 65.000 funcionários. 
 
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Disponibilidade, Engenharia, Armazenamento e Transporte 
De acordo com Sobral: 
Há uma situação incomum na Cidade do México por diversas razões. Em primeiro lugar, não há 
problema algum com a disponibilidade do recurso; a cidade tem abundância de chuvas e vivencia 
inundações regularmente. No entanto, a água da chuva não reabastece o aquífero; em vez disso, ela corre 
através do sistema combinado de tempestades/esgoto para fora do vale em direção às áreas abaixo. Em 
segundo lugar, o serviço de água da Cidade do México é muito inferior ao padrão que poderíamos esperar 
para um país tão rico quanto o México. A confiança e a qualidade da água parece estar no mesmo nível 
daquela que pode ser encontrada em alguns dos países mais pobres da África Ocidental. Este não precisa 
ser o caso. 
Em nossa experiência pelo mundo, a engenharia é sempre direta; nunca há um problema técnico 
que não possa ser resolvido. As finanças podem ser complicadas; mas, geralmente, elas podem ser 
desenvolvidas. Existe sempre a possibilidade de se encontrar uma configuração aceitável. Mas os 
aspectos legais e de tomada de decisões podem ser muito difíceis de serem solucionados. 
Existem considerações globais importantes a respeito das características da gestão de serviço de 
água. Embora ambas sejam consideradas importantes, a água não é como a eletricidade. A eletricidade 
não pode ser armazenada facilmente, mas é fácil de ser transportada. A água é fácil de se armazenar, mas 
seu transporte é muito caro. A eletricidade e outras configurações de energia tendem a possuir custos de 
capital mais altos, assim como escalas de economias mais altas, portanto, seu fornecimento e distribuição 
tendem a ser consolidados. Tipicamente, a água é fácil de se acessar através de bombeamentos e de 
reservatórios, mas difícil de se transportar; portanto, os usuários tendem a se concentrar onde quer que a 
água esteja. E os municípios locais tendem a controlar a distribuição. 
 
Estrutura da Tomada de Decisão, Regulamentação, e Influência 
Sobral continuou, comentando sobre as sensibilidades da tomada de decisão: 
Na situação atual do vale do México, a fragmentação do controle é particularmente difícil. Uma 
parte significativa dos reservatórios e da produção de água não está no vale do México, mas sim em 
outros estados e sob gestão federal e estatal; o transporte e o bombeamento é parcialmente gerenciado por 
entidades do Estado do México, que tem um outro conjunto de regras e tomadores de decisões; no DF, há, 
ainda, um outro grupo de partes interessadas já que as 16 delegações, assim como o Sistema das Águas da 
Cidade do México (SACM), possuem algum nível de influência.o Uma entidade bombeia a água, outra 
conserta as tubulações, e uma terceira instala os medidores, realiza a leitura dos mesmos, e coleta os 
pagamentos. Os processos são realizados separadamente e por diferentes entidades, que podem ter 
interesses financeiros ou políticos conflituosos. 
 Outro aspecto incomum da água no México é que não há nenhum regulador federal que 
vigie os vários operadores públicos e privados. Nós achamos benéfico trabalhar em situações 
onde haja um regulador independente, que possa estabelecer padrões, realizar investigações, e 
promover responsabilidade. 
 
 
 
 
o O DF não era uma parte política do Estado de Mexico. Ele era um distrito federal parecido com Washington, DC, que não era 
parte nem de Virgínia, nem de Maryland. 
 
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Desafios 
Sobral continuou: 
Em 2007, nas áreas mais carentes da cidade, um grande esforço foi realizado pelo governo do 
DF para melhorar a qualidade do serviço de água por meio de construções de projetos de infraestrutura 
maiores, novos, e de ponta. A infraestrutura obsoleta que poderia não suportar as necessidades da 
população que tinha que contar com caminhões de água para obter a água necessária, foi substituída. No 
entanto, parece que a nova estrutura não resolveu completamente o problema, e ações adicionais são 
necessárias, já que caminhões pipa distribuindo água ainda podem ser vistos nas ruas. 
O planejamento de investimentos é o maior problema. Existem projetos de infraestrutura muito 
grandes que conseguem suportarapenas uma parte limitada do problema, e que não o resolvem 
completamente. Por exemplo, em um subúrbio moderno da cidade, uma planta nova de tratamento de 
esgoto foi construída há muitos anos, mas ainda não foi colocada em operação devido a tubulações 
faltantes [no sistema de coleta de esgoto]. A experiência de um operador privado experiente pode ajudar 
as entidades públicas a usarem, em sua eficiência máxima, as infraestruturas existentes (velhas e novas), e 
a melhorarem os investimentos para obter tantos benefícios quanto possível de fontes econômicas 
disponíveis. 
[Consulte o Anexo 12 para obter uma explicação quanto ao abastecimento de água e às operações de 
esgoto.] 
Agora, operadores privados envolvidos no DF estão, principalmente, realizando tarefas 
administrativas ligadas ao serviço ao consumidor [consulte o Anexo 13 para obter informações dos 
componentes de gestão de água]. Mas, surpreendentemente, a entidade que possui autorização para 
registrar um novo cliente, realizando-se uma nova conexão a pedido dele, não é a mesma que, mais tarde, 
realizará a leitura de seu hidrômetro, enviará a conta, e receberá seu pagamento. 
 
Propostas, Modelos, Dados e Iniciativas 
Continuando a sua avaliação, Sobral disse, 
O processo usual em concursos internacionais é que o município peça às empresas experientes 
para fazerem simulações, executem modelos, e proponham investimentos e um plano de negócio a longo 
prazo para melhorar o serviço de água ao melhor preço. Esses cálculos e simulações têm como base uma 
grande quantidade de informações fornecidas pelo município, e que geralmente são organizadas em uma 
grande sala de dados. Existem algumas informações disponíveis no caso da Cidade do México, mas elas 
estão espalhadas entre as múltiplas partes interessadas; e, mesmo algumas vezes, devido a capacidades de 
medição insuficientes, informações críticas podem ser imprecisas, difíceis de serem encontradas, ou 
simplesmente podem ser perdidas. Como consequência, os operadores privados propuseram ao governo 
da Cidade do México que o leque de trabalho fosse progressivamente expandido. O caminho para um 
novo modelo de contrato com mais atividades deve primeiro dar a responsabilidade do ciclo comercial 
completo para os operadores privados, para colocá-los em uma posição para melhorar ainda mais a 
eficiência e a coleta de dados; e, depois, colocá-los progressivamente no comando da rede de distribuição 
de água secundária. 
A situação na Cidade do México é complicada, e os problemas são correlacionados ao tamanho e 
à complexidade da cidade. Para resolvê-los de maneira eficaz, é necessário que haja uma experiência a 
longo prazo na gestão de problemas no serviço de água em megacidades, além de uma solidez financeira 
demonstrável. A operação de água é um negócio a longo prazo, e, para ser bem sucedido nele, você deve 
possuir uma visão a longo prazo, além de um modelo de negócio com base na colaboração eficiente entre 
entidades públicas e operadores privados. 
 
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Escolhas de Configuração e de Escopo 
Sobral concluiu: 
Diversos escopos de trabalho são possíveis, e muitas configurações de contrato podem ser 
implementadas. [Consulte o Anexo 14, que mostra uma gama de possíveis configurações de contrato.] É 
prerrogativa de a entidade pública definir suas prioridades e objetivos. O papel do operador privado é 
ajudar a entidade pública a alcançá-los, e tem a obrigação e a capacidade de combinar suas ofertas de 
serviços às expectativas do cliente. As restrições externas que devem ser levadas em conta por todas as 
partes, incluem (a) os prazos (que não podem ser de curto prazo quando são necessários grandes 
investimentos), e (b) a sustentabilidade financeira de modelos que estão diretamente ligados às tarifas de 
água.33 
 
Mercados de Capitais 
Guillermo Fuentes era o diretor administrativo e Federico Ortiz era o diretor de financiamento de 
infraestrutura de um dos maiores fornecedores de primeira linha de consulta abrangente e serviços 
financeiros dos governos, agências do governo, e corporações.p Embora não estivessem diretamente 
envolvidos com a situação de distribuição de água da Cidade do México, Fuentes e seus colegas haviam 
concedido dinheiro a diversos outros projetos de infraestrutura, incluindo distribuição e abastecimento de 
água. Eles compartilharam algumas observações sobre as circunstâncias na Cidade do México.34 
 
Entidades de Tomada de Decisão e Fontes de Reembolso 
Fuentes comentou, 
Em toda a Cidade do México, há cerca de 2.000 municípios individuais que têm administrado a 
água desde sempre. Alguns são bem grandes, mas a maior parte é de municípios pequenos. Pela 
perspectiva de parcerias público/privadas, isto torna as coisas difíceis, já que os pequenos não possuem a 
massa crítica para pagar os custos fixos da transação, do trabalho jurídico, do trabalho de emissão de 
obrigações, e assim por diante. Além disso, eles também não têm muita experiência com este tipo de 
financiamento, e não tende a haver um aprendizado comum entre os 2.000 municípios. 
Fuentes continuou: 
 Uma comparação interessante ao DF é o Estado de Mexico.q Eles organizaram suas 
finanças públicas de maneira que fossem atrativas aos credores. Existem impostos de 2% sobre 
os salários que vão para um fundo separado, para ser usado apenas para o serviço da dívida em 
projetos de infraestrutura. Eles também têm obtido os seus projetos e as suas finanças, assim 
como seus relatórios, em um formato bom o bastante para atrair suporte financeiro de Banobras, 
um banco federal de desenvolvimento de infraestrutura mexicano. Banobras, algumas vezes, 
realiza empréstimos diretos, mas, neste caso, ele foi necessário somente para fornecer garantias. 
Eles recolhem uma taxa de aumento de crédito a respeito de ligações do Estado de Mexico. 
Além disso, o Estado de Mexico incorpora rubricas orçamentais plurianuais em seus 
planejamentos financeiros e tributários. Em vez de decidir anualmente quanto gastar, algumas 
despesas são comprometidas com segurança ao longo dos anos. 
 
 
p Os nomes dos banqueiros foram disfarçados. A organização é o investimento bancário e a infraestrutura, concedendo empréstimos 
de uma grande empresa multinacional de serviços financeiros. 
q O Estado de Mexico, ou Estado do México, rodeia o DF. Cada um tem seu próprio governo autônomo no âmbito do sistema 
federal. Até meados de 2009, o Estado de Mexico possuía 14,8 milhões de habitantes. 
 
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Ortiz adicionou: 
Para os credores de infraestrutura , é tudo uma questão de fonte de pagamento. Ao ter acesso a 
este fundo que é alimentado por impostos sobre os salários, a garantia da Banobras, e a autoridade 
orçamental plurianual, o Estado de Mexico se tornou um mutuário atraente para financiar projetos de 
infraestrutura. [Consulte o Anexo 15 para obter informações sobre recuperação de custos e fontes de 
pagamento.] 
A chave para atrair investidores privados para projetos, além de agências semigovernamentais, é 
a aplicabilidade dos contratos. Por exemplo, a SCT [a entidaderodoviária federal] possui uma boa 
reputação para entrar em contratos com bons conselheiros e para emitir contratos que sejam aplicáveis. A 
CFE [utilidade de poder] também é conhecida pela utilização de arbitragem e outros meios crescentes de 
resolução de litígios. Dada a história e as políticas do DF, os investidores estão preocupados com 
histórias de diversas situações onde os contratos não são aplicados. Esta preocupação é adicionada à 
dificuldade de atração de capital privado.35 
 
Políticas 
Orozco concluiu sua rodada de visitas com engenheiros e financistas, e começou a pensar além 
da hidrologia e da economia. A situação da água era susceptível de ser influenciada também pelo clima 
político. As políticas mexicanas eram dominadas por três partidos políticas: PRI, PAN e PRD. Eles 
descordavam em ideologia, e taticamente queriam seus próprios membros do partido no poder. O 
presidente mexicano era Felipe Calderon, do PAN. O prefeito da Cidade do México, Marcelo Ebrard, era 
um líder do PRD com ambições nacionais. E o governo do Estado de Mexico, junto com o estado de 
Hidalgo (onde as tempestades e o esgoto são descarregados da Cidade do México), foi mantido pelo 
PRL36. Esta divergência de interesses políticos pode não trazer um bom presságio para uma solução de 
engenharia, já que os operadores disputavam influência e publicidade. 
 
Longo Prazo, Curto Prazo ou em Espera? 
Após esta rodada de entrevistas com investidores, empresas privadas, e oficiais do governo 
responsáveis pelo fornecimento de água limpa à Cidade do México, Orozco retornou aos escritórios da 
Carranza Property Fund. Ela precisava digerir o que ela aprendeu e determinar se, onde, e como a 
situação seria resolvida. Embora ela não esperasse que a Carranza Fund pudesse influenciar diretamente 
nas políticas; claramente, ela sentiu que precisava antecipar os cenários para que fosse responsável com 
os seus investidores. 
 
Água e a Pró-Forma Imobiliária 
Orozco construiu um modelo simples com base em um composto pró-forma para diversas das 
propriedades comerciais do fundo (consulte o Anexo 16a e 16b). O modelo seguiu os aspectos usuais, 
como as taxas de aluguel, taxas de disponibilidade, e custos operacionais para prever o fluxo de caixa das 
operações. Para esta análise, ela não estava esperando itens não monetários como depreciação e 
amortização, assim como não estava considerando quaisquer dívidas a nível de ativos. 
Se a água fosse se tornar um grande problema, ela achava que isso se tornaria evidente de 
diversas maneiras possíveis na projeção do fluxo de caixa. Ela experimentou algumas dessas variáveis 
para um único ativo, e então pensou em como estendê-lo ao portfólio da Cidade do México. 
 
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 Custo da Água. Orozco realizou modelos de escala anual nos preços da água para propriedades 
comerciais a partir de 0% a 200% para entender o quão importante isso seria. (Para simplificar a 
análise, ele assumiu que todos estes eram edifícios comerciais com locações brutas, onde o 
proprietário de terras pagaria todos os custos de utilidade. Na prática, isso não era 
necessariamente real.) 
 Custos de Vacância. A receita de aluguel realizada poderia ser ferida, já que os inquilinos não 
queriam estar em um prédio em particular, parte da cidade em particular, ou no DF caso 
houvessem faltas de água acompanhadas por transtornos e distúrbios civis. Ela modelou as taxas 
de vacância, que variavam de 5% a 30%, achando que se o fornecimento de água realmente se 
tornasse problemático, os inquilinos simplesmente se mudariam. Para os fins deste estudo, ela 
assumiu que todas as propriedades no portfólio da Carranza Fund da Cidade do México seriam 
afetados, mesmo que este não fosse precisamente o caso. O pressuposto inicial foi de que os 
negócios dos inquilinos se realocariam para longe do DF. Ela se perguntou o quão provável de 
acontecer isto realmente era. 
 Custos de Capital. Um custo de capital de uma única vez pode ter que ser incorrido para cada 
propriedade para que se equipe (ou reabilite) o prédio com armazenamento, bombeamento, e 
capacidade de tratamento para preencher o armazenamento no local quando a água estivesse 
ligada. Orozco imaginou que isto seria de pequena magnitude caso o problema fosse 
encanamento básico por algumas horas por vez. Ele seria um pouco maior caso incluísse água 
para usos industriais, ou água sob pressão para sistemas de supressão de incêndio (irrigadores). 
Ela assumiu um custo único de MX$ 15 milhões para a instalação de tal sistema. 
Já que todo o México estava em recessão, e os mercados de capitais globais ainda não estavam 
amigáveis com o setor imobiliário, propriedades e todo o país podiam ser compradas pelo que parecia ser 
múltiplas favoráveis de fluxo de caixa. Não era um momento propício para venda de imóveis, a menos 
que alguém concluísse que o problema de água seria difícil de ser solucionado e de impacto significativo 
na imobiliária comercial da Cidade do México em particular. Caso a recessão, os mercados de capitais, e 
a situação da água fossem todos resolvidos, poderia ser esperado mais melhorias de múltiplas 
(compressões de taxas de capitalização). No entanto, caso todos esses quatro permanecessem 
problemáticos, poderia ser esperado maiores deteriorações de múltiplas e expansão das taxas de 
capitalização. Orozco considerou quais variáveis eram mais sensíveis nos modelos, e que fatores do 
mundo real moveriam as variáveis. 
Os investidores na Carranza Property Fund esperaram que o fundo estivesse perto de completamente 
investido na propriedade imobiliária em todos os momentos. Assim, para a parte de Orozco para o 
portfólio geral, suas escolhas foram mudar as alocações de propriedade em todo o país e entre os tipos de 
propriedades. A entrada e saída de dinheiro ou ativos, em vez de propriedades, não era uma opção aberta 
para ela nesta análise. 
 
Ação 
A decisão de investimento de Orozco poderia ser considerada em vários níveis. Ela se fez as 
seguintes perguntas: 
 
 As autoridades coletivas vão se estabelecer em um curso de ação e agir cedo o bastante para 
evitar que a situação da água e do esgoto se torne uma crise verdadeiramente debilitante para a 
Cidade do México? 
 Caso ninguém haja cedo o bastante, esta situação se tornará um grande problema para as nossas 
propriedades? 
 No nível de ativos, como podemos mitigar os problemas decorrentes da escassez de água? 
 No nível de estratégia de portfólio, pensando em todos os nossos investidores e nas diversas 
empresas onde eles podem investir, quais aspectos da situação de água formam um quadro 
comum, e quais são as características a serem procuradas ao examinar a probabilidade de futuras 
interrupções de água? 
 
210-085 Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
México 
 
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 Existe um outro nível de ação ou intervenção onde o nosso negócio devesse tentar influenciar a 
formação de políticas governamentais ou a capacidade de atração de capitais privados para a 
infraestrutura de água? Ou nós deveríamos focar na predição do que outras partes fariam ou 
como reagiriam de acordo com nossas decisões deinvestimentos? 
 Quais são as principais lições desta situação que poderiam ser aplicadas aos investimentos da 
Carranza em outras partes do mundo que estejam enfrentando problemas similares? 
Os investidores estavam esperando. A recessão se arrastava. A seca continuou. Parecia que as partes 
levariam um longo tempo até fazerem algo. Orozco olhou para os problemas de engenharia, as 
capacidades financeiras e os principais operadores da Cidade do México, além de outras questões, mais 
uma vez, e se preparou para realocar o dinheiro. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
México 
210-085 
 
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Anexo 1 Considerações para Avaliação da Exposição de Empresas aos Riscos de Água 
 
1. A empresa mede e entende a sua projeção de água? 
a. A empresa sabe qual é o seu uso direto da água? 
b. A empresa sabe qual é o seu uso indireto da água? 
2. A empresa avaliou os riscos do negócio e os associou à sua projeção de água? 
a. A empresa avaliou os riscos de água associados às suas operações diretas? 
b. A empresa considerou os riscos de água relacionados à cadeia de abastecimento 
estendida? 
c. A empresa considerou os riscos de água relacionados aos seus produtos e serviços? 
d. A empresa possui planos de contingência para responder aos riscos de água, como 
interrupções de água, aumentos de preço, regulamentações mais rigorosas, etc.? 
e. A empresa avaliou como as mudanças climáticas afetarão a disponibilidade, a 
segurança, o preço e a qualidade da água? 
3. A empresa se envolve com os principais interessados (por exemplo, comunidades locais, 
organizações não-governamentais, órgãos governamentais, fornecedores, funcionários) como 
parte de sua avaliação, gestão e planejamento a longo prazo dos riscos de água? 
4. A empresa integrou os riscos de água nos seus planejamentos gerais de negócios e nas suas 
estruturas governamentais? 
a. A empresa possui um plano e uma política de gestão de água? 
b. A empresa atende ou excede os requisitos regulamentares para qualidade e uso da 
água? 
c. O planejamento da gestão da água da empresa integra os impactos das mudança 
climáticas nos recursos hídricos? 
d. A empresa desenvolve ou investe em oportunidades de negócios endereçadas às 
questões da água? 
5. A empresa divulga e comunica sua performance com a água e seus riscos associados? 
 
 
Fonte: Adaptado da redação de "Considerações para Avaliação da Exposição de Empresas aos Riscos de 
Água", CERES Pacific Institute, fevereiro de 2009, http://www.pacinst.org/reports/business_water_climate/index.htm, 
acessado em 6 de abril de 2010. 
 
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México 
 
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Anexo 2 México — Previsões e Indicadores Econômicos (em bilhões de dólares) 
 Unidades 2006 2008 2010 2012 
Produto Interno Bruto 
Principais indicadores: 
PIB ($ de variação real anual) 
PIB nominal (US$ em PPP) 
 
 
 
bilhão 
 
 
4,93 
1.456,74 
 
 
1,51 
1.702,13 
 
 
4,30 
1.702,90 
 
 
3,90 
1.873,09 
Gastos Reais no PIB: 
PIB real 
Consumo privado real 
Consumo governamental real 
Investimento fixo bruto real 
 
bilhão 
bilhão 
bilhão 
bilhão 
 
8.511,73 
5.895,04 
905,38 
1.822,35 
 
8.927,79 
6.220,50 
930,34 
2.049,91 
 
8.699,56 
6.050,73 
962,93 
1.977,88 
 
9.285,25 
6.439,43 
987,15 
2.201,38 
Indicadores Fiscais e 
Monetários 
Indicadores Orçamentais: 
Saldo orçamental (% do PIB) 
Receita orçamental 
Gastos orçamentais 
Saldo orçamental 
Pagamentos de juros da dívida 
Saldo primário 
Dívida pública 
Dívida pública (% do PIB) 
 
 
 
 
bilhão 
bilhão 
bilhão 
bilhão 
bilhão 
bilhão 
 
 
 
0,08 
2.263,60 
2.255,22 
8,38 
250,07 
258,45 
3.364,71 
32,41 
 
 
 
-0,10 
2.860,93 
2.872,61 
-11,68 
227,11 
215,43 
4.331,69 
35,71 
 
 
 
-1,60 
2.961,08 
3.162,72 
-201,64 
214,17 
12,53 
4.940,81 
39,50 
 
 
 
-0,50 
3.345,93 
3.418,83 
-72,90 
159,07 
86,18 
5.481,14 
38,20 
Inflação e Salários: 
Preços do consumidor (% da 
variação anual; média) 
Índice de preço do consumidor 
(média) 
Preços do produtor (% da 
variação anual; média) 
Índice de preço do produtor 
(média) 
Índice de preço do produtor 
(2005=100; média) 
Índice médio dos salários 
nominais 
(LCU, 2005 = 100) 
Salários nominais médios (% da 
variação anual) 
 
 
3,63 
118,21 
6,65 
117,49 
106,65 
106,04 
6,04 
 
 
5,13 
129,20 
8,43 
133,36 
121,05 
115,00 
1,78 
 
 
5,70 
143,80 
5,10 
147,00 
133,40 
121,60 
5,70 
 
 
4,00 
156,80 
4,40 
159,10 
144,40 
135,00 
5,50 
Demografia e Renda 
Principais Indicadores: 
População 
PIB por habitante ($ em PPP) 
População 
População (% variação anual) 
Renda 
Crescimento real do PIB por 
habitante (% anual) 
 
 
m 
 
 
107,45 
13.560,00 
 
1,17 
 
3,71 
 
 
109,96 
15.480,00 
 
1,15 
 
0,36 
 
 
112,47 
15.140,00 
 
1,10 
 
3,10 
 
 
114,98 
16.290,00 
 
1,00 
 
2,90 
Fonte: Unidade de Inteligência Econômica, http://www.eiu.com, acessado em 10 de abril de 2010. 
Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
México 
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Anexo 3 Tenochtitlán e a Velha Cidade do México (por volta de 1600) 
 
Fonte: Wikipédia, "Tenochtitlán", http://en.wikipedia.org/wiki/Tenochtitlan, acessado em 12 de outubro 
de 2009. 
Anexo 4 População da Área Metropolitana da Cidade do México e Taxa de Crescimento 
 1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2005 
População: 
Área 
Metropolita
na do DF 
Cidade do 
México 
2.982.07
5 
2.923.19
4 
5.155.32
7 
4.846.49
7 
8.656.85
1 
6.874.16
5 
12.734.65
4 
8.031.079 
15.047.68
5 
8.235.744 
16.893.31
6 
8.489.007 
18.396.67
7 
8.605.239 
19.239.91
0 
8.720.916 
Taxa de 
Cresciment
o: 
Área 
Metropolita
na do DF 
Cidade do 
México 
 73% 
66% 
68% 
42% 
59% 
17% 
10% 
3% 
12% 
3% 
9% 
1% 
5% 
1% 
Fonte: Cecilia Tortajada, "Quem Tem Acesso a Água? Estudo de Caso da Área Metropolitana da Cidade 
do México", Relatório de Desenvolvimento Humano de2006, Programa de Desenvolvimento 
das Nações Unidas; e CONAPO, http://www.conapo.gob.mx, acessado em 12 de outubro de 
2009. 
 
Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
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Anexo 5 Área Metropolitana da Cidade do México 
 
Fonte: Wikipédia, "Área Metropolitana da Cidade do México", 
http://en.wikipedia.org/wiki/Mexico_City_Metropolitan_Area, acessado em 6 de abril de 2010. 
 
210-085 Falta de água e investimento imobiliário na Cidade do 
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Anexo 6 Disponibilidade de Água no México Como um Todo e Por Região Hidrológica 
 
 
Disponibilidade 
média da água 
(milh m3 / ano) 
Disponibilidade 
média per capita 
da água (milh m3 
/ ano) 
Disponibilidade 
média per capita 
da água (milh m3 
/ ano) 
I Baja California 
II Nordeste 
III Pacífico Norte 
IV Balsas 
V Pacífico Sul 
VI Río Bravo 
VII Norte Central 
VIII Lerma-Santiago-Pacífico 
IX Golfo do Norte 
X Golfo Central 
XI Fronteira sul 
XII Península Yucatan 
XIII Vale da Cidade do México 
Total 
4.616 
8.204 
25.627 
21.658 
32.794 
12.024 
7.780 
34.037 
25.500 
95.455 
157.754 
29.645 
3.008 
458.100 
1.289 
3.192 
6.471 
2.055 
7.960 
1.124 
1.888 
1.650 
5.162 
9.964 
24.270 
7.603 
143 
4.312 
780 
2.819 
6.753 
1.946 
8.054 
907 
1.703 
1.448 
5.001 
9.618 
21.039 
5.105 
127 
3.783 
 
Fonte: Estadísticas del Agua en México 2008, Comisión Nacional del Agua, http://www.conagua.gob.mx, 
acessado em 12 de outubro de 2009. 
 
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Anexo 7 Fontes e Usos da Água na Área Metropolitana da Cidade do México 
 
Fonte: Gustavo Lipkau, Futura Desarrollo Urbano, pesquisa interna. 
 
Anexo 8 Evidências da Cidade do México de Subsidência do Solo Devido ao Bombeamento das Águas 
Subterrâneas 
 
Fonte: Conagua (Commission Nacional del Agua), apresentação por Ing. Jose Luis Luenge Tamargo, 16 
de julho de 2008. 
 
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Anexo 9 Barragem de Cutzamala, Tubulação, e Perfil e Mapa do Sistema de Bombeamento 
 
Fonte: Cecilia Tortajada, “Quem Tem Acesso a Água? Estudo de Caso da Área Metropolitana da Cidade 
do México", Relatório de Desenvolvimento Humano de 2006, Programa de Desenvolvimento 
das Nações Unidas p.18, 
http://waterwiki.net/index.php/Who_Has_Access_to_Water%3F_Case_Study_of_Mexico_City_
Metropolitan_Area, acessado em 6 de abril de 2010. 
 
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Anexo 10 Concessões de Água de Zonas Administrativas do DF, com Fornecedores 
 
Fonte: Sistema de Aguas del DF. 
 
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Anexo 11 Desafios a Serem Adotados de Iniciativas de Eficiência da Água 
Desafios a serem adotados 
Categoria 
do desafio Subcategoria Descrição 
Financeiro 
 Acesso insuficiente ao 
capital 
 Custos iniciais altos 
 Custos de transações 
altos 
 Os usuários finais não podem ter acesso aos 
recursos financeiros para pagar os custos 
iniciais necessários de uma alavanca 
 Os custos iniciais são altos demais mesmo 
que o acesso ao capital seja possível 
 O custo logístico da implantação de uma 
alavanca especial é proibitivamente alta 
Político 
 Impacto negativo em 
distritos eleitorais 
 Distorção de preços 
devido aos subsídios 
 Certas alavancas (por exemplo, barragens 
em áreas específicas) podem perturbar a vida 
ou prejudicar interesses dos constituintes 
 As alavancas não são atrativas porque os 
usuários finais não sentem o impacto do 
verdadeiro custo da água 
Capacidade 
estrutural e 
organizacio
nal 
 Fragmentação de 
oportunidades 
 Capacidade de gestão 
limitada 
 Linhas de autoridade 
obscuras ou fraturadas 
 Certas alavancas exigem a implementação e 
a aquisição de diversos usuários finais para 
alcançarem o potencial de poupança de água 
 A capacidade existente do governo ou do 
setor privado não é suficiente para realizar os 
projetos propostos 
 A responsabilidade de implementação de 
uma alavanca se encontra nas agências, sem 
uma linha de autoridade 
Social e 
comportam
ental 
 A água possui um "mind-
share" baixo para usuários 
finais 
 Dificuldade dos usuários 
finais de medirem o 
consumo 
 Falta de conscientização 
ou de informação 
 A melhora da eficiência da água não é um 
elemento fundamental do usuário final de 
tomada de decisões 
 A adoção de uma alavanca não é reforçada 
por ser difícil de se avaliar, medir, e verificar a 
economia 
 Os usuários finais não têm consciência de 
como uma alavanca ou um serviço de 
eficiência específico podem ser benéficos 
FONTE: 2030 Water Resources Group 
Fonte: 2030 Water Resources Group (The Barilla Group, The Coca-Cola Company, The International 
Finance Corporation, McKinsey & Company, Nestlé S.A., New Holland Agriculture, SABMiller 
plc, Standard Chartered Bank, and Syngenta AG), “Gráficos do Nosso Futuro,” 2009, p. 94, 
http://www.mckinsey.com/App_Media/Reports/Water/Charting_Our_Water_Future_Full_Repor
t_001.pdf, acessado em 6 de abril de 2010. 
 
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Anexo 12 Papéis dos Ciclos de Água e Oportunidades como Vistas por um Fornecedor de Serviço 
Privado. 
 
Fonte: Suez Environnement, Água: Um Desafio, Nosso Negócio. Controle Completo do Ciclo de Água, 
folheto corporativo (Paris, França, abril de 2009), pp. 6-7, http://www.studio-v2.com, acessado 
em 29 de maio de 2010. 
 
ESTUDOS, PLANOS DE 
DESENVOLVIMENTO, 
GESTÃO DE PROJETO 
Os engenheiros da SUEZ 
ENVIRONMENT fornecem 
soluções técnicas para 
distribuir, tratar e remover