INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – LEI 4.591/64
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, das unidades autônomas.
Incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Ou seja, é o empreendedor que se compromete a construir para vendê-lo.
Geralmente o incorporador do imóvel é:
a) Proprietário do terreno;
b) Construtor;
c) Promitente comprador.
Embora o construtor possa ser também o incorporador do imóvel, essas duas funções não se confundem, vez que o incorporador assume a administração da incorporação, sem necessariamente desempenhar nenhuma função relacionada à execução da obra.
Em resumo, temos a seguinte situação:
· O incorporador identifica uma oportunidade e deseja construir, em um determinado local, um ou mais imóveis para a venda total ou parcial.
· O proprietário do terreno cede os seus direitos ao incorporador, seja por meio de venda ou permuta.
· O incorporador assume a responsabilidade da construção, podendo fazê-lo diretamente ou delegá-la para uma construtora.
Segundo a Lei das Incorporações, temos três tipos de construções:
a) Construção por conta e risco do incorporador;
b) Construção por empreitada;
c) Construção por administração.
a) Construção por conta e risco do incorporador
Essa modalidade de construção nas incorporações imobiliárias ocorre quando o incorporador realiza a venda das unidades a prazo e preços certos, assumindo para si toda a responsabilidade pelo sucesso do empreendimento, inclusive no que se refere à construção, que poderá ser realizada por ele próprio ou por terceiros, e à legalização do mesmo junto aos órgãos competentes.
Além disso, o incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes pelos prejuízos que vier a ocasionar pela não conclusão das obras e pelo atraso injustificado das mesmas.
b) Construção por empreitada
Está é a modalidade de construção mais comum nas incorporações imobiliárias atuais em que o imóvel é vendido na planta ou em fase de construção por um preço certo, previamente determinado.
c) Construção por administração 
Esta é a modalidade que costuma ser a mais barata para os adquirentes das unidades autônomas, e é por isso que recebe o nome de “construção a preço de custo”. Neste caso, os adquirentes compõem um condomínio que é obrigado a custear a obra até o seu término. Isso significa, em outros termos, que toda a responsabilidade pelo custeio recai nos ombros daqueles que optaram por participar.
O dono de um terreno poderá ceder o lote para que sejam construídos imóveis pelo Incorporador, em troca unidades autônomas que serão construídas no local. Nesse caso deverá tomar algumas cautelas:
a) Exigir garantia efetiva da Incorporadora/Construtora de que receberá as unidades autônomas;
b) Estabelecer cláusula de impossibilidade de hipoteca sobre os imóveis objeto da permuta.
c) Estabelecer prazos para a entrega do Imóvel, especificando-o minunciosamente (padrão, tamanho).
d) Não se envolver na Incorporação Imobiliária, estabelecendo cláusula que o isente de qualquer responsabilidade.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O INÍCIO DA VENDA DOS IMÓVEIS (ART. 32):
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragens de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada.
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a lei, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço.
m) certidão do instrumento público de mandato.
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (prazo para que o Incorporador desista do empreendimento).
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
Pontos importantes:
· Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça, decidiu que é válida a cobrança de Taxa de Corretagem ao adquirente de imóveis, desde que haja previsão no contrato, de forma clara e objetiva e que não seja fixada em valor abusivo. Todavia, não é valida a cobrança de taxa de administração (SATI) ao consumidor.
· As Incorporações Imobiliárias também são regidas pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.
· Antes do início da Construção da obra, deve-se registrar o Memorial de Incorporação Imobiliária, no Cartório de Registro de Imóveis, especificando as condições da construção.
· A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual a incorporação, manter-se-á apartada do patrimônio do incorporador e será destinada à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Nesse caso a incorporação imobiliária terá patrimônio e contabilidade própria e não responderá pelas demais dívidas do Incorporador.
· O atraso na entrega das chavesao adquirente do imóvel, não poderá ser superior a 180 dias e deve haver cláusula escrita nesse sentido.
Após a conclusão da obra a Incorporação Imobiliária com a expedição do habite-se, institui-se o Condomínio.
CONDOMÍNIO (art. 1331 e seguintes do Código Civil).
O condomínio poderá ser instituído de duas formas:
a) Condomínio: Quando duas ou mais pessoas detém a propriedade do mesmo imóvel ou;
b) Condomínio Edilício, quando um imóvel possui unidades autônomas, com vários proprietários , com áreas privativas e comuns (ex: prédio).
Trataremos do Condomínio Edilício:
Para sua instituição, será necessário ir a um cartório, determinar a especificação do condomínio com individualização das unidades autônomas, anexa minuta da convenção condominial, comprovante de recolhimento de Imposto sobre Serviços e Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS.
A convenção que constitui o condomínio, deve ser assinada por no mínimo 2/3 dos proprietários das frações ideais do imóvel.
· Convenção do Condomínio: Regras Gerais
· Regimento Interno: Normas de Convivência
Pode ser convocada Assembleia, que poderá, por 2/3 dos presentes, decidir pela aplicação de multa ao morador que descumprir as normas internas equivalente à até 5x o valor da cota condominial e uma multa de até 10x o valor da cota condominial por comportamento antissocial reiterado.
A Convenção disporá sobre a eleição do síndico, que tem mandato de até 2 (dois) anos e só poderá ser destituído por decisão da maioria absoluta membros da assembleia.
A doutrina jurídica entende que as despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário do imóvel, ainda que esse esteja locado. Nesse caso, o locador deverá arcar com as despesas e depois cobrar judicialmente o débito do locatário, desde que haja previsão no contrato de locação, mas há entendimento em sentindo contrário.
Todavia as multas infracionais aplicadas ao inquilino, são pessoais e não são de responsabilidade do locador, conforme já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça.
O STJ já se manifestou também que a penhora para pagamento de despesas condominiais, tem preferência em relação a hipoteca. Lembrando que não há impenhorabilidade do bem de fampilia para pagamento das despesas do condomínio, referentes ao próprio imóvel (artigo 3º, IV da Lei 8009/90).