Apostila-CA-300-ATUALIZADA_2020

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Apostila CA-300
sumário
MÓDULO 1: 
SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL - SFN 7
INTRODUÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 8
ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 9
ESTRUTURA DO SISTEMA NACIONAL DE SEGUROS 10
ESTRUTURA DO SISTEMA DE PLANOS DE PREVIDÊNCIA FECHADA 11
CMN - CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL 11
BACEN - BANCO CENTRAL DO BRASIL 12
CVM - COMISSÃO DE VALORES IMOBILIÁRIOS 15
BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS 17
SCI - SOCIEDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO 18
APE - ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO 19
CH - COMPANHIAS HIPOTECÁRIAS 20
MÓDULO: 
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH 21
INTRODUÇÃO AO SFH 22
INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS DO SFH 23
ORIGEM DOS RECURSOS NO SFH 24
DIRECIONAMENTO DOS RECURSOS DO SFH 24
OPERAÇÕES SFH COM CET MÁXIMO DE 12% A.A 25
SFH - OPERAÇÕES COM TAXA DE MERCADO 26
REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA 26
REMUNERAÇÃO CADERNETA DE POUPANÇA PARA PESSOA JURÍDICA 28
FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO 28
AGENTE OPERADORES DO FGTS 29
AGENTE FINANCEIROS DO FGTS 30
TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS 30
MÓDULO 3: 
SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI 32
SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO 33
ENTIDADES DO SFI 33
CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI 34
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS 35
COMPARAÇÃO ENTRE SFH E SFI 36
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sumário
MÓDULO 4: 
GARANTIAS IMOBILIÁRIAS 37
GARANTIAS IMOBILIÁRIAS 38
PROPRIEDADE X POSSE 39
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 40
PROCEDIMENTO DE COBRANÇA 41
HIPOTECA - DEFINIÇÃO E PROPRIEDADE 43
HIPOTECA - COBRANÇA E INADIMPLÊNCIA 43
FIANÇA 44
PENHOR E CESSÃO DE RECEBÍVEIS 45
MÓDULO 5: 
PRODUTOS PARA PESSOA FÍSICA 47
AQUISIÇÃO - ANÁLISE DO PROPONENTE 48
ANÁLISE JURÍDICA E DOCUMENTAÇÃO BÁSICA 50
ANÁLISE DE CRÉDITO DO PROPONENTE 51
ANÁLISE DE SEGURO DO PROPONENTE 52
ANÁLISE DO IMÓVEL 53
ANÁLISE DO VENDEDOR 55
FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO 56
FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO PROPONENTE 57
FGTS - REQUISITOS DO IMÓVEL 58
FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO CONSTRUTOR 59
REQUISITOS E DOCUMENTOS DO VENDEDOR 60
DOCUMENTAÇÃO DO VENDEDOR 61
USO DO FGTS PARA CONSTRUÇÃO 61
USO DO FGTS - LIBERAÇÃO DAS PARCELAS PARA CONSTRUÇÃO 62
HOME EQUITY 63
PLANO DE REAJUSTE DA PRESTAÇÃO E DO SALDO 64
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO 64
CET E CESH 65
INSTRUMENTOS CONTRATUAIS E LIBERAÇÃO DO VALOR 66
LTV - LOAN TO VALUE 67
Apostila CA-300
sumário
MÓDULO 6: 
SEGUROS E SEGURADORAS 69
MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE 70
DFI - DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL 71
RCC - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSUMIDOR 71
LIVRE ESCOLHA DA SEGURADORA 72
SEGUROS E SEGURADORAS 73
MÓDULO 7: 
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR/OUVIDORIA/ÉTICA 76
DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR 77
SOLIDARIEDADE DOS DANOS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS 77
VÍCIOS NA QUALIDADE E DISPARIDADE DA OFERTA 78
DIREITO DE RECLAMAR 79
DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA 80
PUBLICIDADE DO PRODUTO OFERTADO 80
PRÁTICAS ABUSIVAS 81
CLÁUSULAS ABUSIVAS 83
COBRANÇA DE DÍVIDAS 84
PROTEÇÃO CONTRATUAL 85
SANÇÕES ADMINISTRATIVAS 85
INFRAÇÕES PENAIS 87
SAC - SERVIÇO DE ATENDIMENTO AO CLIENTE 88
OUVIDORIA 89
ÉTICA NO ATENDIMENTO AO CLIENTE 90
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sumário
MÓDULO 8: 
MATEMÁTICA FINANCEIRA 91
CONCEITOS DE JUROS 92
TAXA PROPORCIONAL X TAXA EQUIVALENTE 93
TAXA NOMINAL X TAXA EFETIVA 94
JUROS PRÉ FIXADOS X JUROS PÓS FIXADOS 95
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO 96
FUNDAMENTOS DA HP 97
CÁLCULO DO SALDO DEVEDOR EM TABELA SAC 128
REPACTUAÇÃO DO SALDO DEVEDOR EM FUNÇÃO 
DE AMORTIZAÇÕES EXTRAORDINÁRIAS NA TABELA SAC 132
ENTRE ESTES DOIS SISTEMAS, QUAL É A MELHOR ESCOLHA? 137
VALOR PRESENTE, VALOR FUTURO, 
NÚMERO DE PERÍODOS E TAXA DE JUROS 159
NÚMERO DE PERÍODOS 168
TAXA DE JUROS 170
PAGAMENTOS PERIÓDICOS OU ANUIDADES 174
TAXA DE JUROS 183
TAXA EQUIVALENTE 186
TAXA NOMINAL VS. TAXA EFETIVA 198
JUROS PRÉ-FIXADOS X PÓS-FIXADOS 202
Módulo 1
Sistema Financeiro 
Nacional - SFN
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INTRODUÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL
SFN é onde ocorre todas as transações financeiras ou monetárias dentro do Brasil. Para que 
houvesse uma organização capaz de tornar as transações claras, em 1964 surgiu a lei 4.595/64 
originando o Sistema Financeira Nacional, bem parecido com o que temos nos dias de hoje.
Essas transações ocorrem pela transferência de recursos entre os agentes, podendo esses 
ser agentes superavitários ou agentes deficitários. Os agentes superavitários tem dinheiro 
sobrando, dessa forma eles acabam emprestando para os agentes deficitários em busca 
de juros. E do outro lado temos os agentes deficitários, são aqueles que possuem déficit 
e precisam procurar recursos no sistema financeiro.
Você deve estar se perguntando quem faz essa intermediação entre superavitários e os 
deficitários. A intermediação é feita pelas Instituições Financeiras (IFs). 
Para ajudar você a compreender melhor vamos exemplificar. Uma pessoa que é agente 
superavitário que tem dinheiro pra investir e comprar um CDB de uma instituição finan-
ceira. Já a instituição financeira por sua vez, vai emprestar esse dinheiro para um agente 
deficitário, exemplo a M. Dias Branco, localizada na região Nordeste que precisa de capital 
para ampliação de sua fábrica.
Então a M. Dias investe esse dinheiro, tem seus lucros e ela vai pagar o empréstimo de volta 
para o banco com acréscimo de juros e por sua vez, o banco paga o agente superavitário 
também com acréscimo de juros.
Mas como a Instituição Financeira ganha dinheiro? Então, acontece que ela vende os títulos 
com uma taxa menor (exemplo 10% ao ano) ao agente superavitário e empresta dinheiro 
a uma taxa maior (exemplo 15% ao ano) ao agente deficitário. Assim, tendo um lucro de 
5% ao ano sobre a operação. Essa diferença é conhecida como SPREAD BANCÁRIO, uma 
das principais formas das instituições financeiras fazerem dinheirono mercado financeiro.
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ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL
Já conhecemos o que é o SFN, agora vamos ver qual é a sua estrutura que permite existir 
uma eficiência no processo. Essa estrutura é dividida em três grandes níveis hierárquicos. 
Primeiramente temos os órgãos reguladores, depois os órgãos supervisores e por último 
os órgãos operadores.
CNM: Conselho 
Monetário Nacional
Banco Central do Brasil
Banco
Cooperativas 
de Crédito
DTVM/CTVM
Demais Instituições 
Financeiras
Comissão de Valores 
Mobiliários
Bolsa de Valores
CNPS: Conselho Nacional 
de Seguros Privados
Susep
Seguradoras e 
Resseguradoras
Entidade Aberta 
de Previdência 
Complementar
Vamos entender melhor quem são cada participante do SFN.
 ⯀ ÓRGÃOS REGULADORES:
 ◇ CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL (CMN): ele é órgão MÁXIMO do SFN. Ele que vai 
ditar todas as regras, políticas monetárias e do crédito, com o objetivo de alcançar a 
estabilidade da moeda e o desenvolvimento econômico e social do País. Este con-
selho é composto pelo Ministro da Economia - Presidente do Conselho, Ministro do 
Planejamento, Desenvolvimento e Gestão e o Presidente do Banco Central do Brasil.
 ⯀ ÓRGÃOS SUPERVISORES:
 ◇ BANCO CENTRAL DO BRASIL (BACEN, BCB OU BC DO B): este órgão funciona 
como um banco dos bancos. Ele é quem autoriza e fiscaliza o funcionamento das 
outras instituições financeiras.
 ◇ COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (CVM): órgão responsável por fiscalizar 
tudo que está relacionado a valores mobiliários.
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 ⯀ ÓRGÃOS OPERADORES:
 ◇ DO BACEN: Bancos múltiplos, instituições em geral que captam recursos à vista 
e demais instituições financeiras autorizadas pelo BACEN;
 ◇ DA CVM: Empresas S.A (de capital aberto) e bolsas de valores.
As distribuidoras de valores mobiliários (DTVM) e as corretoras de valores mobiliários (CTVM) 
são as instituições financeiras que são fiscalizadas tanto pelo BACEN (por sua condição de 
IFs), quanto pela CVM (por negociar, emitir e manejar valores mobiliários).
ESTRUTURA DO SISTEMA NACIONAL DE SEGUROS
Como na estrutura do SFN, a estrutura do Sistema Nacional de Seguros também segue a 
estrutura hierárquica em que primeiro temos o órgãos regulador, depois o órgão supervi-
sor e por fim os operadores.
 ⯀ ÓRGÃO REGULADOR:
 ◇ CONSELHO NACIONAL DE SEGUROS PRIVADOS (CNSP): Órgão máximo referente 
a seguros e como tal, vai ditar todas as regras sobre o mercado de seguros.
 ⯀ ÓRGÃO SUPERVISOR:
 ◇ SUSEP (SUPERINTENDÊNCIA DE SEGUROS PRIVADOS): Supervisionar o mercado 
e fazer cumprir as regras da CNSP. Responsável pelo controle e fiscalização dos 
mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro.
 ⯀ ÓRGÃOS OPERADORES:
 ◇ Seguradoras;
 ◇ Resseguradoras - Fazem o seguro das seguradoras;
 ◇ Sociedade de Capitalização;
 ◇ Entidades abertas de previdência complementar (E.A.P.C.);
 ◇ Corretoras de seguro.
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ESTRUTURA DO SISTEMA DE PLANOS DE PREVIDÊNCIA FECHADA
Veja que aqui, também segue a mesma divisão hierárquica sobre as decisões e regulação 
do mercado. E é válido sabermos também que quando falamos de planos de previdência 
fechada, estamos falando de planos de pensão, que são aqueles que não são negociados 
em banco, mas sim os planos que fazem parte de associações sem fins lucrativos, para 
pessoas que atuam na mesma área ou até mesmo possuem a mesma profissão, como a 
ABEPREV e a Beprev, que criam planos de pensões para garantir a aposentadoria. 
E para o bom funcionamento, o sistema de planos de pensão também possui sua estrutura 
dividida em 3 partes, sendo elas:
 ⯀ ÓRGÃO REGULADOR:
 ◇ CNPC (CONSELHO NACIONAL DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR): Órgão máximo 
que dá as regras, diretrizes e políticas para o mercado seguir, tem função de regu-
lar o regime de previdência complementar operado pelas entidades fechadas de 
previdência complementar.
 ⯀ ÓRGÃO SUPERVISOR:
 ◇ PREVIC (SUPERINTENDÊNCIA DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR): fiscalizar e 
supervisionar as entidades fechadas de previdência complementar e de executar 
políticas para o regime de previdência complementar.
 ⯀ ÓRGÃOS OPERADORES:
 ◇ PLANOS DE PENSÃO (ou ENTIDADES FECHADAS DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR): 
são instituições criadas para o fim exclusivo de administrar planos de benefícios 
de natureza previdenciária, patrocinados e/ ou instituídos.
CMN - CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL
Criado pela Lei 4.595/1964, o CMN compõe a estrutura básica do Ministério da Economia, 
mas é o órgão deliberativo máximo do SFN, em outras palavras, é a autoridade máxima do 
SFN, o chefe. O CMN está subordinado apenas ao presidente da República. Esse conselho 
é formado por três membros, o Ministro da Economia (que preside o conselho), Ministro 
do Planejamento, Orçamento e Gestão e pelo presidente do Banco Central do Brasil.
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Já que eu disse que o CMN é o chefe do sistema tenho que destacar suas deliberações.
O CMN vai deliberar entre outras coisas sobre:
 ⯀ As diretrizes e normas das políticas monetária, creditícia e cambial; 
 ⯀ Por regular as condições de constituição, funcionamento e fiscalização dos interme-
diários financeiros;
 ⯀ Adaptar o volume dos meios de pagamento às necessidades da economia nacional, 
podendo autorizar as emissões de papel-moeda;
 ⯀ Propiciar o aperfeiçoamento das instituições e dos instrumentos financeiros, com 
vistas à maior e ciência do sistema de pagamentos e de movimentação de recursos; 
 ⯀ Zelar pela liquidez e solvência das instituições financeiras; 
 ⯀ Disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações creditícias em 
todas as suas formas, inclusive prestações de quaisquer garantias por parte das 
instituições financeiras;
 ⯀ Expedir normas gerais de contabilidade e estatística a serem observadas pelas 
instituições financeiras; 
 ⯀ Definir o percentual e a forma de recolhimentos compulsórios; 
 ⯀ Regulamentar, fixando limites, prazos e outras condições, as operações de redes-
conto e de empréstimo,efetuadas com quaisquer instituições financeiras públicas 
e privadas de natureza bancária.
BACEN - BANCO CENTRAL DO BRASIL 
O BACEN é uma autarquia federal criada pela Lei 4.595 de 1964, vinculada ao Ministério da 
Economia, mas é uma pessoa jurídica de caráter público que dispõe de patrimônio próprios. 
É a MAIOR AUTORIDADE MONETÁRIA DO BRASIL. Ele recebe o depósito compulsório das 
instituições financeiras (banco dos bancos).
Sua estrutura organizacional é dirigida por 9 membros, sendo eles: o presidente e oito 
diretores, cada um responsável por uma diretoria específica. Todos os membros da direto-
ria colegiada são nomeados pelo presidente da República, entre brasileiros de reputação 
incorrupta e notória capacidade em assuntos econômico-financeiros, após aprovação pelo 
Senado Federal. Lembrando que hoje em dia (1° semestre de 2019), temos 7 diretores, pois 
um desses ocupa duas diretorias.
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Você pode encontrar o Banco Central do Brasil nos textos e na prova pelas seguintes siglas: 
BACEN, BC do B e BCB.
Funções do BACEN:
 ⯀ Bancos dos bancos;
 ⯀ Responsável pela aplicação das normas do S.F.N;
 ⯀ AUTORIZA, FISCALIZA, REGULA, NORMATIZA as IF’s garantindo a eficiência da cir-
culação de meio circulante;
 ⯀ Recebe os depósitos compulsórios;
 ⯀ Responsável pelo SELIC (SISTEMA ESPECIAL DE LIQUIDAÇÃO E CUSTÓDIA).
COMPETÊNCIAS DO BACEN PELA LEI 4.595/64, ART 10:
 ⯀ EMITIR papel moeda: CMN vai autorizar, BACEN vai emitir e a CASA DA MOEDA vai 
fabricar o papel moeda, com o objetivo de cumprir as políticas monetárias definidas;
 ⯀ EXECUTAR serviços de meio circulante: recolher papel moeda ou moedas físicas 
que não estão mais em condições de circulação, destruí-las e substituí-las por novas. 
Lembrando que a digitalização da moeda diminui os custos de serviços e torna mais 
seguro os processos, contra ações fraudulentas;
 ⯀ DETERMINAR recolhimento do depósito compulsório: estipula qual a porcentagem 
do depósito compulsório, mediante aos depósitos feitos pelos clientes dos bancos;
 ⯀ RECEBER o depósito compulsório: os bancos realizam o depósito compulsório 
para o BACEN;
 ⯀ REALIZAR as operações de redesconto: é um empréstimo feito pelo BACEN para os 
bancos. Quando o banco precisa de dinheiro e não encontra no mercado financeiro, 
acaba procurando este recurso;
 ⯀ EXERCER o controle do crédito em todas as formas: diversas resoluções do BACEN 
que irão orientar como as IF’s devem se operar no mercado de crédito;
 ⯀ EFETUAR o controle do capital estrangeiro: executa as políticas cambiais estipuladas 
pela CMN. Pode atuar diretamente no mercado, comprando e vendendo moeda 
estrangeira de forma ocasional e limitada, com o objetivo de conter movimentos 
desordenados da taxa de câmbio;
 ⯀ SER o fiel depositário das reservas de ouro: reservas de ouro da união estão sob 
custódia do BACEN;
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 ⯀ EXERCER a fiscalização das IF’s e implementar as penalidades: quando uma IF vai 
em desencontro a uma resolução estipulada pelo BACEN, ele vai fiscalizar e impor 
as penalidades cabíveis de acordo com a legislação;
 ⯀ CONCEDER autorização para o funcionamento das IF’s;
 ⯀ ESTABELECER condições para posse e exercício dos cargos de administração em 
IF’s: não seja selecionado pessoas com processos juntos a Justiça ou que não tenham 
uma ética elevada;
 ⯀ EFETUAR a compra e venda de TÍTULOS PÚBLICOS FEDERAIS - T.P.F (Open Market) 
juntos aos bancos, como forma de controlar o capital disponível no mercado.
Lembrando que aqui tratamos sobre depósito compulsório, redesconto e open market que 
são formas de política monetária realizadas pelo BACEN, como forma de controlar o mercado.
COMPETÊNCIAS DO BACEN PELA LEI 4.595/64, ART 11:
 ⯀ ENTENDER-SE em nome do Governo Brasileiro com IF’s do exterior: por exemplo, 
o Brasil precisa de um empréstimo do FMI, quem fará a negociação será o BACEN;
 ⯀ PROMOVER a colocação de empréstimos internos e externos: quando entra recurso 
do exterior para incentivar o mercado financeiro brasileiro, o BACEN vai fiscalizar e 
promover para que aconteça de forma eficiente; 
 ⯀ REGULAR o mercado cambial e a balança de pagamentos: políticas cambiais, em 
busca de um aumento da exportação de produtos brasileiros no mercado interna-
cional e controle da valorização da moeda nacional;
 ⯀ EFETUAR a compra e venda de títulos de empresas. Estado com Economia Mista: 
quando o Banco do Brasil estava emitindo ações, quem tava negociando elas no 
mercado era o BACEN; 
 ⯀ EMITIR títulos de responsabilidade própria; 
 ⯀ REGULAR os serviços de emissão de cheque: a COMPE que pertence a autarquia do 
BACEN, regula a compensação de cheques;
 ⯀ EXERCER a vigilância do mercado financeiro: determinar se as IF’s estão cumprindo 
todas as regras estabelecidas pelo CMN;
 ⯀ PROMOVER os serviços de secretaria do CMN.
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CVM - COMISSÃO DE VALORES IMOBILIÁRIOS
Estabelecida pela Lei 6.385/76, a CVM é uma autarquia ligada ao Ministério da Economia, 
que estará regulando os participantes do mercado financeiro sobre os valores mobiliários. 
Mas o que são valores imobiliários? Se determinado título for considerado um valor mobi-
liário, significa dizer que ele deve se sujeitar às regras e à fiscalização da Comissão de 
Valores Mobiliários. Pra te ajudar a identificar, são valores mobiliários: AÇÕES, DEBÊNTURES, 
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO E OS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS (ADR’S E 
BDR’S) e NÃO são valores mobiliários os T.P.F (Títulos Públicos Federais).
Vamos entender um pouco quais são os OBJETIVOS DA CVM e porque ela é importante 
para o mercado financeiro:
 ⯀ ESTIMULAR a poupança em valores mobiliários: o nosso mercado financeiro ainda 
não é desenvolvido o bastante, muito menos em 1976, com o surgimento deste órgão. 
Logo existia e existe a necessidade de estimular a população a poupar;
 ⯀ PROMOVER a expansão e o correto funcionamento do mercado;
 ⯀ ASSEGURAR o funcionamento eficiente dos mercado de bolsa e balcão;
 ⯀ PROTEGER os investidores contra:
 ◇ Emissões fraudulentas: não permite que empresas que não possuem ativos, patri-
mônio ou não tem faturamento emitir ações;
 ◇ Não acesso à informação aos investidores: empresas que possuem ações no mer-
cado financeiro, ofertadas na bolsa de valores devem divulgar seu patrimônio, sua 
situação financeira e seu balanço para que qualquer investidor. Essas informações 
serão divulgadas no site da CVM, no site da B3 (única bolsa de valores do Brasil) e 
no site oficial da empresa.As informações devem ser transparentes e padronizadas, 
conforme as exigências da CVM.
 ◇ Fraudes e manipulação no mercado: com todas as informações divulgadas e todos 
tendo conhecimento, tornará mais difícil a fraude de empresas e a manipulação de 
mercado feita pelos grandes investidores se aproveitando do pouco conhecimento 
dos pequenos investidores ou investidores iniciantes;
 ◇ Atos ilícitos dos administradores: se o administrador não está cometendo crimes 
fiscais, ambientais ou trabalhistas.
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COMPETÊNCIAS DA CVM:
 ⯀ REGULAMENTAR as sociedades anônimas de acordo com as políticas do CMN;
 ⯀ ADMINISTRAR o registro das SA’s abertas;
 ⯀ FISCALIZAR os serviços e partes envolvidas com valores mobiliários: vai fiscalizar a 
Bolsa de Valores (B3), vai fiscalizar as corretoras (CTVMs), as distribuidoras de valores 
mobiliários (DTVMs), agentes autônomos de investimento, todos os processos de 
serviços envolvidos a valores mobiliários;
 ⯀ PROPOR ao CMN os preços máximos de comissões e emolumentos: veja que a CVM 
propõe incentivar a poupança, logo ela estabelece preços máximos para deixar um 
mercado mais atrativo para os investidores;
 ⯀ FISCALIZAR e INSPECIONAR as companhias de capital aberto.
 ⯀ Sua JURISDIÇÃO é válida em todo território nacional, como também se aplica a 
tanto a pessoas jurídicas, quanto a pessoas físicas. Logo, terá jurisdição por todos os 
determinantes do sistema de valores mobiliários.
Agora, vamos ver o que a CVM autoriza, fiscaliza e penaliza diante de sua autarquia:
 ⯀ AUTORIZAÇÃO:
 ◇ Emissão de valores mobiliários;
 ◇ Distribuição de valores mobiliários;
 ◇ Mediação de valores mobiliários: corretagem pelas CTVM’s ou DTVM’s.
 ⯀ FISCALIZAÇÃO:
 ◇ Registros contábeis;
 ◇ Informações de órgãos públicos;
 ◇ Republicação de dados: balanço divulgado pela empresa está incorreto, CVM irá 
obrigar a republicação agora com os dados corretamente informados;
 ◇ Apurar atos ilegais: apuração mediante inquérito legal, sendo detectado ilegali-
dade, haverá penalidade.
 ⯀ PENALIDADES:
 ◇ Advertências;
 ◇ Multa;
 ◇ Suspensão do registro: PJ ou PF executa um ato ilegal e fica um período sem poder 
negociar valores mobiliários;
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 ◇ Inabilitação: não possui habilitação para funcionamento. Penalidade permanente;
 ◇ Cassação: do direito de funcionamento. Penalidade permanente.
BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE 
INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS
Bancos são instituições financeiras que fazem intermediação financeira, possibilitando 
a transferência de recursos entre os agentes superavitários e agentes deficitários. Para 
funcionamento, é necessário a autorização do BACEN.
Os bancos possuem carteiras, para que possam atender as demandas do mercado, segue elas:
 ⯀ BANCOS COMERCIAIS:
 ◇ Fornecer crédito a curto e médio prazo para todos os setores da economia (indús-
tria, comércio, PFs e PJs, serviços, varejo);
 ◇ Captação de recursos através do depósito à vista (conta corrente);
 ◇ Captação de recursos através de depósitos a prazo: CDB, Letra Financeira;
 ◇ Aplicação de recursos através de desconto de títulos;
 ◇ Abertura de crédito simples em conta corrente: cheque especial;
 ◇ Operações de crédito rural, câmbio e comércio internacional; e
 ◇ Prestação de serviços: cobrança bancária, arrecadação de tarifas e tributos públicos, etc.
 ⯀ BANCOS DE INVESTIMENTO:
 ◇ São responsáveis por fomentar os investimentos a médio e longo prazo para pes-
soa física e jurídica. Em outras palavras, são responsáveis por conceder crédito a 
médio e longo prazo;
 ◇ Ajudar na emissão de ações e debêntures;
 ◇ Captação de recursos através de depósito a prazo;
 ◇ Administração de fundos de investimentos;
 ◇ Administração de recursos de terceiros;
 ◇ Abertura de capital e subscrição de novas ações de uma empresa (IPO e underwriting);
 ◇ Conceder empréstimo para fins de capital de giro;
 ◇ Financiamento de capital de giro e capital fixo;
 ◇ A subscrição ou aquisição de títulos e valores mobiliários;
 ◇ A distribuição de valores mobiliários;
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 ◇ Os depósitos interfinanceiros; e
 ◇ Os repasses de empréstimos externos.
 ⯀ BANCOS MÚLTIPLOS:
 ◇ Obrigatório ter no mínimo a carteira do banco comercial ou banco de investi-
mento e uma outra carteira qualquer, disposta no mercado (lembrando que 
temos as Sociedades de Crédito Imobiliário, Sociedade de Crédito Financiamento 
e Investimentos, Banco de Desenvolvimento e Banco de Arrendamento Mercantil);
 ◇ Cada carteira deverá ter seu CNPJ único; e
 ◇ Podem publicar em um único CNPJ (do Banco Múltiplo) o balanço de todas as 
carteiras, para facilitar ao investidor obter os dados totais.
SCI - SOCIEDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Instituídas pela lei 4.380/64, as Sociedades de Crédito Imobiliário são um tipo de institui-
ção financeira especializada no financiamento habitacional. São integrantes do Sistema 
Financeiro da Habitação (SFH), que veremos mais detalhes logo mais. Esse tipo de carteira 
pode fazer parte de um banco múltiplo, por exemplo. Mas o que exatamente faz uma SCI?
CAPTAÇÃO DE RECURSOS: 
 ⯀ Pelas cadernetas de poupança;
 ⯀ Pelas Letras e Cédulas Hipotecárias;
 ⯀ Pelos Depósitos Interfinanceiros (DI): empréstimo que vem de outra instituição financeira;
 ⯀ Pelos repasses de financiamento de fundos nacionais: recursos concedidos pelo 
BNDES, Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social e etc;
 ⯀ Pelos empréstimos do exterior.
Certo, as instituições agora possuem capital para conceder crédito. Mas elas fornecem 
esses recursos para quem?
FORNECEM RECURSOS PARA:
 ⯀ Construção de habitações;
 ⯀ Crédito para construção de casa própria;
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 ⯀ Capital de giro para construtoras;
 ⯀ Capital de giro para distribuidoras de materiais de construção.
É IMPORTANTE:
 ⯀ Devem ser constituídas sob forma de S.A;
 ⯀ Devem ter em seu nome a denominação crédito imobiliário;
 ⯀ Devem ser integrantes do S.B.P.E (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo);
 ⯀ Seguem as regras do BACEN.APE - ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO
Criadas pela lei 6.855/80, não são instituições financeiras e sim constituídas sob a 
forma de sociedades civis. Tem como grande objetivo a formação de poupança e o 
financiamento da casa própria.
Como alguém pode participar de uma APE? Há duas formas:
 ⯀ Adquirir financiamento imobiliário: único e exclusivamente para comprar a casa própria;
 ⯀ Depositar recursos para formação de poupança:
 ◇ L.H - Letras Hipotecárias;
 ◇ Repasses de Financiamentos;
 ◇ L.C.I - Letras de Crédito Imobiliário;
 ◇ L.F - Letras Financeiras;
 ◇ D.I - Depósitos Interfinanceiros
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CH - COMPANHIAS HIPOTECÁRIAS
Foram criadas a partir da resolução 2.122 do CMN, em 1994. São as primeiras instituições 
a serem criadas por meio de uma resolução da CMN e não através de uma lei. E faz parte 
do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que estaremos vendo mais a frente.
OBJETIVO:
 ⯀ Concessão de crédito por financiamento imobiliário, podendo ser tanto para o crédito 
comercial, quanto para o crédito residencial. São caracterizadas por ter uma garantia forte, 
pois ao ser cedido um crédito, estará atrelado a uma hipoteca ou alienação fiduciária do 
imóvel. Então, caso o cliente não pague a companhia hipotecária, ela irá tomar o imóvel.
CAPTAÇÃO DE RECURSOS:
 ⯀ NÃO capta por poupança;
 ⯀ Letras Hipotecárias;
 ⯀ Debêntures emitidas no mercado financeiro;
 ⯀ Letras de Crédito Imobiliário (L.C.I);
 ⯀ Empréstimos e financiamentos.
IMPORTANTE: Companhias Hipotecárias podem administrar Fundos De Investimento 
Imobiliário (FII’s).
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Módulo 2
Sistema Financeiro 
de Habitação - SFH
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INTRODUÇÃO AO SFH
O Sistema Financeiro da Habitação, se originou pela lei 4.380/64 e tem como objetivo 
formular a política nacional de planejamento da habitação. Ele “destina-se a facilitar e a 
promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas 
classes de menor renda da população.”
COMPOSTO POR:
 ⯀ Ministério das Cidades: efetuar as políticas de desenvolvimento e subsídio da habitação 
popular, auxiliando pessoas em vulnerabilidade social;
 ⯀ Conselho Monetário Nacional (CMN): órgão central controla e disciplina o SFH. 
Lembrando que o CMN é o órgão máximo do SFN;
 ⯀ Caixa Econômica Federal (CEF): substitui o BNH (Banco Nacional da Habitação) e 
faz a gestão do FGTS;
 ⯀ SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário;
 ⯀ Fundações, cooperativas, montepios e outras formas associativas PARA AQUISIÇÃO 
DA CASA PRÓPRIA DA POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA;
 ⯀ Órgãos federais, estaduais e municipais que atuam para aquisição da casa própria 
da população de baixa renda.
Abaixo, vamos visualizar o organograma do SFH para ficar mais fácil o entendimento do 
Sistema Financeiro da Habitação:
 
 
Recolhimento 
compulsório 
do trabalhador
→ FGTS ↘ 
HABITAÇÃO POPULAR 
(programas governamentais 
de incentivo à moradia)
Depósito voluntário 
das famílias
 → Cardeneta de 
poupança
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Sistema Financeiro de Habitação:
 ⯀ programas governamentais de incentivo à moradia (emprestar dinheiro subsidiado 
para a população de baixa renda) - incentivo a habitação popular:
 ◇ FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): recolhimento compulsório do 
trabalhador (obrigatório); 
 ◇ CADERNETA DE POUPANÇA: depósitos voluntários das famílias (opcional).
INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS DO SFH
Quem são os intermediários do Sistema Financeiro Habitacional (SFH)? Vamos aqui abaixo 
listá-los para te ajudar na compreensão:
 ⯀ Bancos comerciais, múltiplos e com carteira de crédito imobiliário;
 ⯀ SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário;
 ⯀ APE - Associação de Poupança e Empréstimo;
 ⯀ CH - Companhias Hipotecárias;
 ⯀ Órgãos federais, estaduais e municipais (atuando na construção e venda de 
moradias populares);
 ⯀ Montepios, fundações, cooperativas e outras associações;
 ⯀ Caixa Econômica Federal (CEF):
 ◇ Empresa pública ligada ao Ministério da Fazenda (Ministério da Economia);
 ◇ Atua como Banco Múltiplo dentro da SFH;
 ◇ Centraliza o recolhimento e aplicação do FGTS;
 ◇ Faz parto do SFH e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
 ⯀ Securitizadoras de Crédito Imobiliário: quando uma empresa tem um valor de dívida 
para vender, as securitizadoras transformam essa dívida em um valor mobiliário e o 
negocia no mercado, trazendo liquidez no mercado.
 ◇ Constituída sob a forma de S.A (Sociedade Anônima);
 ◇ Faz a securitização de recebíveis imobiliários (comprar e vender dívidas de empresas 
que atuam na construção civil).
 ⯀ Companhias de Habitação;
 ⯀ Institutos de Previdência: as entidades fechadas de previdência complementar, por-
que eles têm a função de garantir o pagamento aos seus previdenciários;
 ⯀ Carteiras hipotecárias de clubes militares e caixas militares.
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ORIGEM DOS RECURSOS NO SFH
Você poderia dizer que já sabe de onde vem a origem dos recursos, vai vir do FGTS e da 
caderneta de poupança, certo? Certo, mas veja que o SFH financia a moradia popular, ou 
seja o financiamento pode durar até 35 anos. Então ocorre um descasamento do prazo, 
porque o FGTS tem uma duração média de 5 anos e poupança de 2 a 3 anos. Por isso, 
existe uma necessidade de captar recursos de outras formas, para manter o SFH.
Aqui, vou apresentar 4 formas no mercado de captação de recursos para o SFH:
 ⯀ LH - Letras Hipotecárias;
 ⯀ LCI - Letras de Crédito Imobiliário;
 ⯀ CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários;
 ⯀ LIG - Letra Imobiliária Garantida.
DIRECIONAMENTO DOS RECURSOS DO SFH
Aquele dinheiro que você coloca na caderneta de poupança, para onde é direcionado? 
Vamos aqui esclarecer o que acontece.
Pela resolução CMN 1.932/10, o Conselho Monetário Nacional separou em 4 destinos o 
dinheiro investido na poupança:
 ⯀ 65% da poupança deve ser destinado ao financiamento imobiliário (crédito Imobiliário);
 ◇ Em que destes 65%, 80% devem ser direcionados ao Sistema Financeiro Habitacional 
(SFH) e os outros 20% podemser direcionados ao SBPE.
 ⯀ 24,50% da poupança vai ter recolhimento compulsório ao BACEN, para evitar criação 
de moeda (remunerado pela poupança);
 ⯀ 5,50% depósito compulsório recolhido ao BACEN (remunerado pela taxa SELIC);
 ⯀ 4,50% livre aplicação da Instituição Financeiro (podendo ser destinado para cheques 
especial, cartão de crédito, financiamento de automóveis, financiamento de máquinas, 
capital de giro…)
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OPERAÇÕES SFH COM CET MÁXIMO DE 12% A.A
TIPIFICAÇÃO DAS OPERAÇÕES NO ÂMBITO DO SFH (80% DOS 65%):
 ⯀ Lembrando que 80% da caderneta de poupança são destinados a SFH, sendo que 65% 
desses 80% são com CET (custo efetivo total) máximo de 12% ao ano. Para se enquadrar 
no SFH, o valor do imóvel no financiamento é de no máximo R$ 1,5 milhão em todas 
as regiões do país..
O que não está incluso dentro desse CET:
 ⯀ SEGUROS:
 ◇ MIP (morte e invalidez permanente);
 ◇ DFI (danos físicos ao imóvel);
 ◇ RC do Consumidor (Responsabilidade Civil do Consumidor).
 ⯀ Taxa de Administração do contrato (máximo R$25,00 por mês);
 ⯀ Custo de Análise de Proposta (ocorre uma única vez, quando está se contratando o 
financiamento - máximo de R$100,00);
 ⯀ % de remuneração da poupança (após SET/2006).
Veja que temos também o Valor Máximo Financiável (V.M.F) para o financiamento pelo SFH:
 ⯀ 80% do valor do imóvel na Tabela PRICE (quando todas as parcelas são iguais);
 ⯀ 90% do valor do imóvel na Tabela SAC (quando as parcelas têm preços decrescentes).
E agora, vamos identificar as regras de utilização deste financiamento pelo SFH, com 
CET máximo de 12% ao ano:
 ⯀ Aquisição de imóveis novos ou atualizados;
 ⯀ Construção de imóveis residenciais para pessoa física;
 ⯀ Construção de imóveis residenciais para pessoa jurídica com valor médio das unidades 
dentro da faixa (valores máximos dos imóveis para financiamento, como vimos acima);
 ⯀ Retrofit de imóvel comercial para residencial (retrofit é o nome que damos para uma super 
reforma do imóvel, em que é na maioria das vezes mantido só a estrutura e reformando 
toda a parte interna, o fazendo deixar de ser comercial e se tornando residencial);
 ⯀ Obras de infraestrutura de imóveis residenciais.
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SFH - OPERAÇÕES COM TAXA DE MERCADO
Vamos nos situar, para não ficar confuso. Lembra que o dinheiro na caderneta na poupança 
é dividido porcentagens para cada área e 65% é destinado para financiamento habitacio-
nal? Beleza, agora que destes 65% um percentual de 80% é destinado a operações do SFH 
com CET máximo de 12% ao ano (como vimos acima) e sobra 20% do total? Então, este 
20% não tem restrição máxima de 12% a.a.
Agora vamos detalhar abaixo como funciona as operações com taxa de mercado:
 ⯀ Imóveis com avaliação superior ao teto do SFH: ou seja, imóveis com valor acima do 
teto apresentado nas operações no SFH com CET máximo até 12% ao ano;
 ⯀ Atende também imóveis comerciais.
PODE SER UTILIZADO PARA:
 ⯀ Aquisição | Construção | Reforma de imóveis residenciais novos e usados;
 ⯀ Construção por pessoa jurídica de imóveis residenciais ou comerciais;
 ⯀ Material de construção para reforma ou ampliação de imóveis comerciais ou residenciais; e
 ⯀ Infraestrutura de loteamentos urbanos.
IMPORTANTE: Os recursos não utilizado deverão ser recolhidos ao BACEN até o dia 
15 do mês subsequente (serão remunerados em 80% do rendimento da poupança).
REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA
Vamos aqui a algumas informações importantes sobre a caderneta de poupança e 
sua remuneração:
 ⯀ Criada pelo imperador D. Pedro II em 1.861;
 ⯀ Investimento mais popular do Brasil (utilizado por 75% da população);
 ⯀ Liquidez imediata (D+0);
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 ⯀ Isento de IR para:
 ◇ PF;
 ◇ PJ sem fins lucrativos;
 ⯀ Facilidade da aplicação programada;
 ⯀ Possui garantia do FGC.
RENTABILIDADE:
 ⯀ Data de aniversário: refere-se ao dia em que que o dinheiro foi aplicado na poupança. 
Esta rentabilidade é mensal, isto é, paga juros ao investidor somente 1 vez por mês. Se 
o dinheiro for sacado antes do aniversário, não terá rendimento. Vou te dar um exem-
plo - se o investidor colocou o dinheiro na Poupança no dia de 10 fevereiro, receberá 
sua rentabilidade no dia 10 de março e nos meses subsequentes. Uma observação a 
essa regra: poupanças com depósito inicial nos dias 29, 30 e 31 farão aniversário no 
dia 01 do mês subsequente ao próximo mês da aplicação;
 ⯀ Multi-data: cada data que é aplicado na poupança, significa que terá seu próprio dia 
de rentabilidade. Ou seja, melhor explicando: eu depositei no dia 10/03, 14/03 e 27/03. 
A rentabilidade será mediante a cada depósito.
 ◇ aplicação em 10/03 - rentabilidade em 10/04;
 ◇ aplicação em 14/03 - rentabilidade em 14/04;
 ◇ aplicação em 27/03 - rentabilidade em 27/03.
 ⯀ A remuneração antes de 03/05/2012 era da seguinte forma: 0,50% ao mês + TR (taxa 
referencial - que é calculada pelo BACEN). Isso nos garantia em juros compostos uma 
taxa de 6,17% ao ano;
 ⯀ A remuneração depois de 04/05/2012 sofrem uma pequena mudança.
 ◇ Se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% ao ano, a remuneração da poupança segue 
a mesma forma que as anteriores de 03/05/2012 - 0,50% ao mês + TR;
 ◇ Se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% ao ano, a remuneração será 
70% da SELIC + TR.
 ⯀ SELIC em 8,50% a.a: 8,50 x 70% = 5,95% ao ano; e
 ⯀ SELIC em 6,50% a.a: 6,50 x 70% = 4,55% ao ano.
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REMUNERAÇÃO CADERNETA DE 
POUPANÇA PARA PESSOA JURÍDICA
Anteriormente vimos como era a remuneração da poupança para pessoas físicas. Agora, 
vamos compreender como funciona a remuneração das pessoas jurídicas.
RENTABILIDADE:
 ⯀ Rentabilidade da caderneta de poupança para PJ é trimestral;
 ⯀ A remuneração antes de 03/05/2012 era da seguinte forma: 1,50% ao trimestre + TR: 
6,14% ao ano;
 ⯀ A remuneração feitas em 03/05/2012 e adiante são da seguinte forma:
 ◇ Se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% ao ano, a remuneração da poupança 
segue a mesma forma que as anteriores de 03/05/2017- 1,50% ao trimestre + TR: 
6,14% ao ano;
 ◇ Se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% ao ano, a remuneração será 70% 
da SELIC + TR, com remuneração ao trimestre.
 ⯀ Imposto de renda pela Tabela Regressiva de IR
 ◇ De 01 até 180 dias (até 6 meses) - 22,50% de IR;
 ◇ De 181 até 360 dias (até 1 ano) - 20% de IR;
 ◇ De 361 a 720 dias (até 1,5 anos) - 17,50% de IR;
 ◇ Acima de 721 dias (acima de 2 anos) - 15% de IR.
FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO
Criado em 1966 pela 5.107/66 e atualizado na lei 8.036/90. Você deve saber que trabalhando 
com carteira assinada o empregador paga 8% sobre o salário bruto, esse valor refere-se ao 
FGTS, mas você sabe de fato para onde esse dinheiro vai? Já falamos aqui que ele é um 
capital utilizado como recurso para o Sistema de Financiamento Habitacional, mas como 
é usado de fato? Vamos esclarecer então com as características principais!
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PRINCIPAL OBJETIVO:
 ⯀ FGTS é um depósito compulsório ao fundo para casos de:
 ◇ Demissão sem justa causa (recebe o montante do período trabalhado e mais a 
multa rescisória);
 ◇ Doença grave;
 ◇ Falecimento (herdeiros legais).
 ⯀ 8% DO SALÁRIO É DEPOSITADO NO FGTS:
 ◇ “Rentabilidade” de 3,04% ao ano + TR
 ⯀ FORNECE ESTE RECURSOS PARA:
 ◇ Habitação popular;
 ◇ Saneamento básico;
 ◇ Infraestrutura urbana.
Lembrando que o FGTS é de fato um fundo, logo não possui uma estrutura própria para 
administração e distribuição de recursos. Dessa forma, as responsabilidades do FGTS são 
divididas com quatro órgãos. Eles são:
 ⯀ Gestão das aplicações (para onde vai os recursos) - Ministério das Cidades;
 ⯀ Fiscalização - Ministério da Economia (já que o Ministério do Trabalho e Emprego foi 
dividida e incorporada em outros ministérios, um deles o da Economia - responsável 
pela fiscalização dos recolhimentos e fiscalização do direcionamentos dos recursos);
 ⯀ Cobrança pela PGFN (Procuradoria Geral da Fazenda Nacional) - efetua a cobrança 
os recursos não pagos ao FGTS; e
 ⯀ Atividades operacionais pela Caixa Econômica Federal (CEF) - gerenciamento dos 
recursos, que estará pagando, recebendo, transferindo os recursos para os destinatários. 
AGENTE OPERADORES DO FGTS
Conforme vimos acima, quem realiza as operações sobre o destino do FGTS é a Caixa 
Econômica Federal (CEF). Para não ficar dúvidas, vou detalhar melhor o que ela é responsável:
 ⯀ Controle e manutenção das contas: veja que todos os trabalhadores com carteira assinada 
têm uma conta no FGTS em que recebem seu direito trabalhista. Com isso, existe na CEF todo 
uma estrutura que permite o recebimento dos recursos e o repasse para as contas individuais;
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 ⯀ Centralização dos recursos do FGTS: único órgão que recebe das empresas o 
pagamento do FGTS;
 ⯀ Aplicação dos recursos.
Com todo este montante que a CEF concentra mediante ao FGTS, a Caixa acaba possuindo os 
PROGRAMAS DA CAIXA, sendo que um deles é o Sistema de Financiamento habitacional (S.F.H).
AGENTE FINANCEIROS DO FGTS
Aprofundando um pouco mais o conhecimento. Quem são os agentes financeiros do 
FGTS que tramitam recursos uns para os outros no mercado e constituem o Sistema 
Financeiro Habitacional (S.F.H)?
INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS QUE COMPÕEM O SFH:
 ⯀ Repasse dos recursos: IF’s recebendo o repasse da Caixa ou enviando o recursos para a Caixa;
 ⯀ Interveniente (quando o trabalhador usa o FGTS para):
 ◇ Nas compras de imóveis prontos ou na planta - quando o indivíduo vai num banco 
para financiar um imóvel pelo SFH, utilizando o saldo do FGTS, a instituição inter-
veniente de sua escolha receberá os recursos, repassando para a construtora e o 
valor será debitado de sua conta do FGTS;
 ◇ Amortização e quitação de financiamentos no S.F.H - passou-se dois anos e eu 
tenho saldo no FGTS para realização da amortização ou quitação do financiamento 
em aberto, a instituição novamente atua como interveniente.
TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS
Agora vamos ver quais são os tipos de financiamentos em que pode estar utilizando 
os recursos do FGTS:
 ⯀ CCI - CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL: é o crédito para a aquisição de imóveis 
urbanos ou rurais, como: 
 ◇ Aquisição, construção, conclusão, ampliação ou reforma de unidade habitacional;
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 ◇ Aquisição de lote urbano;
 ◇ Aquisição de material de construção.
 ⯀ CCA - CARTA DE CRÉDITO ASSOCIATIVA: muito comum no sistema Minha Casa 
Minha Vida, é um financiamento que ocorre antes do imóvel ficar pronto.
 ◇ Aquisição de imóvel novo;
 ◇ Funciona de forma associativa.
APOIO A PRODUÇÃO:
 ⯀ Produção e comercialização de unidades habitacionais;
 ⯀ Beneficia:
 ◇ Pessoa jurídica no ramo da construção civil;
 ◇ Pessoa física que utilizam crédito na aquisição destas unidades.
PRÓ-MORADIA:
 ⯀ Moradia para famílias em vulnerabilidade social;
 ⯀ Renda bruta familiar a R$1.600,00.
PRÓ-COTISTA:
 ⯀ Deverá possuir pelo menos 3 anos de contribuição no FGTS e ter saldo na conta do 
fundo de no mínimo 10% do valor do imóvel.
FIMAC (FINANCIAMENTO DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO):
 ⯀ Construção, ampliação ou reforma de unidade habitacional; Instalação de:
 ◇ Hidrômetros;
 ◇ Aquecimento solar.
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Módulo 3
Sistema Financeiro 
Imobiliário - SFi
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SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO
O SFI tem como principal função regularizar a atuação de instituições financeiras em 
operações de financiamento de imóveis, e torna o crédito imobiliário mais flexível nas 
condições de mercado com incentivo governamental.
Aqui vale destacar também, que a garantia utilizada é a alienação fiduciária, onde pode ocor-
rer a retomada do imóvel em caso de inadimplência, e visa maior segurança às instituições 
financeiras, permitindo que os investidores tenham mais acessos ao mercado financeiro. 
ENTIDADES DO SFI
Temos aqui duas modalidades de entidades que participam do Sistema de Financiamento 
imobiliário, sendo elas as ORIGINADORAS DE CRÉDITO e as PARTICIPANTES ADICIONAIS.
 ⯀ ORIGINADORES DE CRÉDITO: atuamno mercado primário originando créditos 
imobiliários. Vão financiar os imóveis para os adquirentes, sejam eles os PF’s ou PJ’s.
 ◇ Caixa Econômica Federal (CEF);
 ◇ Bancos com carteira de crédito imobiliário;
 ◇ Sociedades de Crédito Imobiliário (S.C.I’s);
 ◇ Associações Especiais de Poupança e Crédito (APE’s);
 ◇ Companhias Hipotecárias;
 ◇ Demais instituições autorizadas (conforme Resolução 3.706/09 do Conselho 
Monetário Nacional (CMN).
 ⯀ PARTICIPANTES ADICIONAIS:
 ◇ Prestadores de serviço: como os correspondentes bancários;
 ◇ Agentes fiduciários: representam os investidores no CRI;
 ◇ Instituições custodiantes: IFs que custodiam os títulos e valores imobiliários;
 ◇ Agências de Rating: essas dão notas de crédito a um título de crédito;
 ◇ Seguradoras;
 ◇ B3 (antiga CETIP): local em que os títulos são negociados e liquidados, como o CRI;
 ◇ CVM (Comissão de Valores Mobiliários): fiscaliza toda a questão dos valores 
mobiliários no mercado.
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CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI
O Sistema Financeiro Imobiliário é regulado pela Lei 9.514/97 e para te ajudar a entender 
melhor, vamos agora ver quais são as características de suas operações.
PRINCIPAL CARACTERÍSTICA: 
 ⯀ Liberdade de pactuação e respeito aos contratos sobre remuneração, taxa de juros, 
seguros e etc. Veja que é bem mais livre do que é no SFH.
OUTRAS CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES:
 ⯀ Reposição integral do valor emprestado;
 ⯀ Remuneração de acordo com a taxa contratada: livremente compactuada entre as partes;
 ⯀ Sistema de capitalização de juros: temos dois sistemas, sendo elas SAC e PRICE;
 ⯀ Contratação obrigatória de seguros:
 ◇ M.I.P (Morte ou Invalidez Permanente);
 ◇ Desejável D.F.I (Dano Físico ao Imóvel): não é obrigatório.
Vimos características que definem bem o SFI sobre seus aspectos, mas agora pra que 
serve ele? Vamos esclarecer!
SERVE PARA O QUE?
 ⯀ Imóvel em processo de incorporação: se o imóvel ainda não está pronto, este pode 
ser adquirido por meio do SFI;
 ⯀ Compra e venda de imóveis com a construtora;
 ⯀ Leasing imobiliário: uma espécie de aluguel de um imóvel, podendo em um certo 
período comprá-lo, caso queira;
 ⯀ Financiamentos imobiliários em geral.
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CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
O CRI é um título de renda fixa de longo prazo emitido exclusivamente por uma companhia 
securitizadora, com lastros em um empreendimento imobiliário que pagam juros ao investidor.
Para não ficar dúvidas, vamos entender melhor o que significa a palavra securitizadora. O termo 
securitizadora vem do inglês securities que significa título. Ela é uma empresa que emite títulos 
no mercado. Ou seja, ela compra a carteira de crédito de um banco e emite títulos no mercado 
para os investidores. Deixando ainda mais simples: a securitizadora é quem antecipa a carteira 
de crédito dos bancos, pagando à vista para o banco e recebendo a prazo dos tomadores.
Voltamos, então, para o CRI. Esse título é emitido por uma securitizadora. Em linhas gerais, 
imaginamos que a securitizadora tenha comprado uma carteira de crédito imobiliário de 
um banco no valor de R$ 500.000.000,00. Essa compra é, para o banco, uma antecipação 
de um fluxo de caixa futuro e, para a securitizadora, um pagamento à vista.
A pergunta que fica é: de onde a securitizadora vai tirar essa grana toda para pagar o 
banco? Se você respondeu “do mercado financeiro”, você acertou. A securitizadora emite 
um título chamado CRI.
Um CRI é um título de valor mobiliário, portanto tem de ser objeto de oferta pública com 
autorização da CVM para ser ofertado ao mercado, exceto se for ofertado exclusivamente 
para investidor qualificado.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS:
 ⯀ Não possui prazo mínimo;
 ⯀ Não possui garantia do FGC;
 ⯀ Possui lastro no crédito imobiliário e, portanto, tem garantia real;
 ⯀ Há isenção de IR para investidor PF;
 ⯀ Há incidência de IR para investidor PJ, conforme a tabela regressiva de IR;
 ⯀ É um título registrado na clearing de títulos da B3;
 ⯀ Não há regulação para o valor unitário do título, no entanto, é comum títulos com 
valor de aplicação de R$ 1.000,00.
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COMPARAÇÃO ENTRE SFH E SFI
FINANCIAMENTO 
PELA TAXA TR S.F.H. S.F.I.
LEGISLAÇÃO Lei n° 4.380/64 Lei n° 9.514/97
FINALIDADE
População de baixa renda, tra-
balhador com FGTS; Imóvel com 
valor máximo de R$1,5 milhão 
em todas as regiões do país.
Atender a demanda 
do mercado.
TAXA DE JUROS
CET. máximo de 12%; 
Taxa de mercado.
Livremente negociada 
entre as partes.
PRAZO MÁXIMO DE 
FINANCIAMENTO
Até 35 anos com a última parcela paga até quando 
o proponente completar 80 anos e 6 meses.
VALOR MÁXIMO 
FINANCIADO
90% tabela SAC; 80% 
tabela PRICE.
Sem restrições.
ORIGEM DOS 
RECURSOS
SBPE, FGTS e propagan-
das habitacionais.
Mercado Financeiro.
IMÓVEL Residencial/Comercial/Urbano Qualquer imóvel.
FINANCIAMENTO 
PELA TAXA IPCA S.F.H. S.F.I.
LEGISLAÇÃO Lei n° 4.380/64 Lei n° 9.514/97
FINALIDADE
População de baixa renda, trabalhador 
com FGTS; Imóvel com valor máximo de 
R$1,5 milhão em todas as regiões do país.
Atender a demanda 
do mercado.
TAXA DE JUROS CET. máximo de 12%; Taxa de mercado. Livremente nego-ciada entre as partes.
PRAZO MÁXIMO DE 
FINANCIAMENTO
Até 30 anos com a última parcela paga até quando 
o proponente completar 80 anos e 6 meses.
VALOR MÁXIMO 
FINANCIADO
80% tabela SAC; 70% tabela 
PRICE. E a renda comprome-
tida pelas prestações é de 15%. 
Sem restrições.
ORIGEM DOS 
RECURSOS SBPE, FGTS e propagandas habitacionais. Mercado Financeiro.
IMÓVEL Residencial/Comercial/Urbano Qualquer imóvel.
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Módulo 4
Garantias Imobiliárias
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GARANTIAS IMOBILIÁRIAS
Dispostas na resolução n° 3.932/10 do Conselho Monetário Nacional, as garantias imobiliárias 
possuem quatro tipos diferentes. Aqui vamos inicialmente conhecê-las e nas próximas pági-
nas estaremos conhecendo e detalhando melhor cada uma. As garantias imobiliárias são:
 ⯀ Hipoteca;
 ⯀ Alienação;
 ⯀ Cessão fiduciáriade direitos creditórios com alienação;
 ⯀ Cessão fiduciária de direitos creditórios em casos de compra e venda de imóveis.
Antes de tudo, precisamos evidenciar alguns pontos importantes sobre este capítulo, 
para que no desenvolvimento do conteúdo não haja confusão sobre conceitos, podendo 
atrapalhar seu compreendimento do todo. Então, vamos lá!
IMPORTANTE: propriedade é diferente de posse!
PROPRIEDADE:
 ⯀ Garante o direito real sobre o imóvel, podendo solicitar novamente a posse.
POSSE:
 ⯀ Quem possui a posse do imóvel, é quem está morando no imóvel. 
Uma forma mais fácil de compreender esses dois conceito é num contrato de aluguel. É pro-
prietário de um imóvel, aquele que está recebendo o aluguel e quem tem a posse do imóvel 
é o locatário. Como o proprietário tem direito real sobre o imóvel, ele pode solicitar ao locatário 
a posse de volta de seu imóvel tanto para locar para outra pessoa, quanto para outros fins. 
Ficou mais fácil de compreender, né? Resumindo, a garantia é o próprio imóvel que está 
sendo financiado. Já o comprador tem apenas posse do imóvel e a instituição, que cede 
o financiamento, tem propriedade sobre a garantia.
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Mas quando ocorre a liberação dos recursos para o financiamento imobiliário? Ocorrerá 
após a formalização das garantias, ou seja a averbação da garantia na matrícula. Em 
contrapartida, a liberação da garantia (desaverbação da garantia na matrícula) ocorre 
após a quitação total do financiamento, ou seja o banco não liberará a garantia até o 
financiamento estiver totalmente liquidado.
PROPRIEDADE X POSSE
Para compreender melhor alienação fiduciária há uma grande importância em entender 
a diferença entre o que é propriedade e o que é posse.
PROPRIEDADE:
 ⯀ O indivíduo que possui propriedade do imóvel, ele tem direito pleno. Isso quer dizer 
que todos os direitos são do proprietário e somente este tem exclusividade de usar, 
desfrutar e dispor, desde que seja para sua comodidade. 
POSSE:
 ⯀ O exercício dos poderes da propriedade é BIPARTIDA, porque vai ter a posse direta 
e a posse indireta, sendo constatado no registro de imóveis. Então, ao ser comprado 
um imóvel por financiamento, estará no registro na matrícula do imóvel que ele 
está alienado fiduciariamente a uma instituição financeira XPTO, durante o prazo de 
contrato que manterá a validade da bipartida direta e indireta.
A alienação fiduciária é a bipartição da posse pela duração do prazo do contrato, ou 
seja acabando o contrato não haverá mais a bipartição.
No contrato temos:
 ⯀ DEVEDOR: aquele que compra o imóvel;
 ⯀ CREDOR: instituição financeira que financia o imóvel;
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 ⯀ Lembrando que imóvel alienado, não pode ser dado como garantia (seja em caso 
de aluguel, empréstimos ou outros produtos).
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE (RESOLUÇÃO DO CONTRATO | COM O TÉRMINO DO 
CONTRATO VIGENTE):
 ⯀ Quitação com os pagamentos em dia - a IF fornece termo de quitação total em 30 dias;
 ⯀ Dívida não quitada nas condições estabelecidas (terminou o prazo do contrato e há 
parcelas do financiamento em aberto) - o imóvel vai a leilão.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Existem quatro tipos de garantia para financiamento imobiliário, sendo eles: alienação 
fiduciária, hipoteca e cessão de direitos, que se dividem em duas formas.
Vamos iniciar pela alienação fiduciária, em que nela você tem direito real de garantia. Para 
que isso ocorra, tem que existir duas partes: o devedor e o credor.
DEVEDOR:
É o indivíduo que está financiando o imóvel, usando os recursos de alguma instituição 
financeira. Ele possui a posse do imóvel, podendo morar nele como também tem o usu-
fruto do bem, em que “readquire” o imóvel após a quitação do financiamento junto a 
instituição financeira.
Lembrando de que:
 ⯀ Não pode ser utilizado como garantia (já está sendo usado como garantia para o 
próprio financiamento);
 ⯀ Não pode vender o bem sem a quitação do financiamento (caso venda o imóvel, 
o.devedor deverá quitar o financiamento com o valor recebido e somente o que 
sobrar terá de lucro na negociação).
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CREDOR:
É nada mais, nada menos que a instituição financeira. É quem possui posse indireta do imóvel, 
por ter direito real de garantia do bem pela alienação fiduciária no registro de imóveis.O credor 
não irá usufruir do bem, ou seja morar no imóvel financiado pelo devedor e somente estará 
tornando o devedor como proprietário do imóvel, quando houver a quitação do financiamento.
Lembrando de que:
 ⯀ As questões de compra e venda da alienação é somente para fins de garantia, ou seja 
não gera I.T.B.I (Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos), vai gerar apenas os custos 
de registro do imóvel.
CARACTERÍSTICAS QUE TEM NO CONTRATO:
 ⯀ Valor da dívida;
 ⯀ Prazo;
 ⯀ Taxa de juros;
 ⯀ Cláusula de alienação fiduciária;
 ⯀ Cláusula de usufruto do devedor;
 ⯀ Cláusula de venda em leilão no caso de inadimplência;
 ⯀ Cláusula de procedimentos de leilão;
PROCEDIMENTO DE COBRANÇA
Os procedimentos de cobranças são efetuados quando o cliente que realizou o financia-
mento tem dívida vencida e não paga. Dessa forma, constituindo mora, que acontecerá após 
a carência contratual (exemplo: você ter 10 dias para regularizar sua dívida, antes de entrar 
em mora), o credor irá requerer ao oficial do registro uma notificação para o devedor regu-
larizar a situação em até 15 dias. Além de que será agregado ao valor em atraso os encargos 
legais e despesas correlatas (como as custas de protesto, geradas pelo órgão responsável).
Depois que o devedor recebe a notificação, pode ocorrer dois caso: pagamento efetivado 
ou pagamento não efetivado.
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 ⯀ PAGAMENTO REALIZADO: ocorrerá a purgação da mora e restabelecimento do 
acordo anterior sobre o que já estava acordado no contrato e o oficial repassa o paga-
mento da dívida em até 3 dias úteis, descontando as suas custas sobre o processo;
 ⯀ PAGAMENTO NÃO REALIZADO: averba-se a consolidação em nomedo credor 
(fiduciário). Ou seja, o imóvel será passado de fato ao nome da instituição financeira 
que concedeu o financiamento ao devedor. Efetiva-se após o pagamento de I.T.B.I 
(Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos) e laudêmio, se for o caso. 
 ⯀ Com o imóvel no nome do fiduciário, pode-se promover o leilão;
 ◇ 1° etapa: 30 dias após a consolidação da propriedade por parte do fiduciário, o imóvel 
é ofertado a valor de mercado. Caso no primeiro leilão um maior lance for ofere-
cido e ser inferior ao valor do imóvel, ocorre um segundo leilão, em 15 dias depois.
 ◇ 2° etapa - Qualquer lance é aceito, podendo ser abaixo do valor de mercado, desde 
que o valor seja igual ou superior ao valor da dívida mais os custos com seguros, 
encargos legais, tributos e condomínios.
 ⯀ Se o valor oferecido no segundo leilão não atender às exigências da instituição financeira 
e o imóvel não for vendido, a dívida será considerada extinta havendo a quitação mútua:
 ◇ Credor recebe o imóvel: a instituição financeira vai ganhar posse do imóvel;
 ◇ Devedor recebe a quitação da dívida, que é dada por termo próprio no prazo de até 5 dias.
 ⯀ Se o imóvel continuar ocupado pelo devedor, este deverá pagar a taxa de ocupação 
do imóvel ao credor. Essa taxa equivale a 1% ao mês do valor do imóvel até a posse 
(como se fosse um aluguel).
 ⯀ É assegurado a reintegração de posse liminarmente em 60 dias, desde que se tenha 
a comprovação de propriedade, para o:
 ◇ Fiduciário;
 ◇ Cessionário;
 ◇ Sucessor; ou
 ◇ Adquirente em leilão.
 ⯀ É permitida a transferência de financiamento imobiliário para outra IF:
 ◇ Portabilidade; ou
 ◇ Refinanciamento: é quando o financiamento é renegociado e o imóvel é dado 
como garantia do pagamento das parcelas. Assim, a taxa de juros do empréstimo 
cobrada se torna menor.
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HIPOTECA - DEFINIÇÃO E PROPRIEDADE
É um direito real de garantia, que apropria-se do valor do imóvel em caso de inadimplência 
se ocorrer a venda. Nesta relação teremos dois participantes: devedor é o hipotecante e 
o credor (instituição financeira) é o hipotecário.
CARACTERÍSTICAS:
 ⯀ Hipoteca é uma garantia menos sólida do que a alienação fiduciário, porque não 
tem a propriedade do imóvel. Devido a este fato, a execução é mais complexa, pois 
exige o ajuizamento da ação de cobrança;
 ⯀ O hipotecante pode vender o bem e depois repassar o valor para o hipotecário;
 ⯀ Na hipoteca pode ser constituída uma nova garantia sob o bem hipotecado: você 
tem um bem hipotecado para receber um empréstimo, e também pode usá-lo para 
servir de garantia em uma locação de algum imóvel em caso de locação imobiliária.
Para facilitar aos seus estudos e tirar todas as suas dúvidas, abaixo segue uma ideia de 
diferenças sobre alienação fiduciária e hipoteca:
HIPOTECA - COBRANÇA E INADIMPLÊNCIA
A cobrança das dívidas na hipoteca funciona um pouco diferente, pois a execução deve 
ser somente por meio judicial. Essa cobrança pode ser realizada por cobrança judicial ou 
por adjudicação do bem. Vamos ver melhor cada uma das duas formas abaixo:
COBRANÇA JUDICIAL:
 ⯀ Ajuizamento da ação: juntamente com um advogado, abrir uma ação para entrar na 
justiça para cobrar a hipoteca;
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA → 
O bem é alienado em nome do credor; 
Maior facilidade para tomar o bem; 
Leilão é extra-judicia.
HIPOTECA → O bem continua em nome do vendedor; 
É necessário ação judicial de cobrança.
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 ⯀ Citação do executado: a citação é o ato pelo qual o hipotecante é convocado a 
integrar a relação processual;
 ⯀ Penhora do imóvel: apreensão do imóvel para o pagamento da dívida;
 ⯀ Prazo de embargos (pode se arrastar por anos); e
 ⯀ Leilão.
ADJUDICAÇÃO DO BEM:
 ⯀ Hipotecário compra o bem: instituição financeira com o;
 ⯀ Para alienação usa-se sempre o valor de mercado - aí temos duas situações:
 ⯀ Se a dívida for menor que o valor do imóvel, vai sobrar dinheiro, correto? O valor 
que sobra é depositado para o hipotecário (credor);
 ⯀ Se a dívida for maior que o valor do imóvel, a execução judicial pode continuar.
FIANÇA
Fiança é mais uma forma de garantia que podemos dar em nossas negociações, muito 
conhecida nos processos de locação de imóveis. Nesta garantia é necessário que exista 
um fiador, uma pessoa que assuma a responsabilidade de pagar débitos de um terceiro, 
caso este não consiga cumprir com suas obrigações junto a empresa que estiver prestando 
serviço. Ou seja, a garantia é pessoal. É necessário que seja expresso no contrato vigente 
que o fiador se declara como responsável, pois a fiança é regulamentada pelo código civil.
Essa garantia se difere das outras duas que abordamos nas páginas anteriores, a alienação 
fiduciária e a hipoteca. Nestas duas, a garantia é real. Isso quer dizer que há um bem, um 
patrimônio como garantia.
IMPORTANTE: a fiança garante o principal mais as despesas correlatas. Por exemplo: 
eu não paguei aluguel, o fiador será responsável por pagar o meu aluguel, a multa por 
atraso, os juros, as despesas de cobrança e se necessário as custas judiciais.
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Como funciona essa cobrança caso atraso e tenho como garantia a fiança? Vamos esclarecer:
 ⯀ A primeira cobrança será feita para o devedor, somente DEPOIS será cobrado o fiador;
 ⯀ Havendo mais de um fiador, a responsabilidade é solidária (todos respondem pelo 
total da dívida);
 ⯀ Para um fiador casado (exceto separação de bens - regime em que o patrimônio 
pertence a apenas um deles) a assinatura do cônjuge é obrigatória.
Em caso de inadimplência, em que o devedor não pagar a conta em atraso, ocorre:
 ⯀ Cobrança extra-judicial: primeiramente o advogado da instituição vai entrar em 
contato com o fiador alegando o atraso e solicitando o pagamento das dívidas. Não 
sendo quitada a dívida, o caso é levado para execução judicial;
 ⯀ Execução judicial: a instituição financeira entra com uma ação contra o fiador, para 
responsabilizá-lo pela dívida em aberto, conforme contrato vigente.
PENHOR E CESSÃO DE RECEBÍVEIS
Aqui vamos analisar mais duas formas de garantia que pode ser estabelecido para a com-
pra de imóveis. Vamos iniciar com penhor:
PENHOR:
 ⯀ Uma forma de garantia por bens móveis (jóias, peças de arte…);
 ⯀ Ocorre a transferência do bem, em que a posse fica com o credor.
Direitos de quem faz o empréstimo:
 ⯀ Retenção do bem até a quitação total da dívida: sendo feito o pagamento total do 
valor devido ao credor, o bem é devolvido para a posse do tomador;
 ⯀ Executar