LOCAÇÃO PREDIAL URBANA

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LOCAÇÃO PREDIAL URBANA
LEI 8245/1991
TRIBUTÁRIO. IMÓVEL NA ÁREA URBANA. DESTINAÇÃO RURAL. IPTU. NÃO-INCIDÊNCIA. ART. 15 DO DL 57/1966. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC.
1. Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966). (REsp 1112646/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 26/08/2009, DJe 28/08/2009)
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Solidariedade
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA E CITAÇÃO. PLURALIDADE DE LOCATÁRIOS. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DE TODOS OS CO-LOCATÁRIOS SE DOMICILIADOS NO MESMO IMÓVEL. PRESUNÇÃO QUE AFASTA A ALEGAÇÃO DE SURPRESA NO PEDIDO DE DESPEJO DO LOCADOR. ARTIGOS 2º E 78 DA LEI DO INQUILINATO.
1. À luz do artigo 78 da Lei do Inquilinato, a notificação premonitória constitui, na boa doutrina, condição especial da ação de despejo, tendente a demonstrar, inequívoca e previamente, o interesse do locador em denunciar o contrato. Daí porque, é induvidoso, sua ausência acarreta a extinção do processo sem julgamento do mérito.
2. Esta Corte Superior de Justiça, interpretando o artigo 2º da Lei nº 8.245/91, "(...) vem proclamando a tese da necessidade da citação de todos os locatários na condição de litisconsortes necessários em ação de despejo, a fim de que os efeitos da sentença alcancem a todos os coobrigados." (REsp 165.280/RJ, Relator Ministro Vicente Leal, in DJ 9/4/2001).
3. Tal orientação, também perfilhada pela doutrina, estabelece a distinção entre os efeitos materiais e processuais da solidariedade, atestando, como atesta, que a hipótese prevista no artigo 2º da Lei nº 8.245/91, precisamente porque de índole material, não exclui a incidência do artigo 47 do Código de Processo Civil, devendo-se proceder, assim, à citação de todos os litisconsortes necessários.
4. Em se tratando de pluralidade de locatários, há de se conceder à notificação premonitória o mesmo tratamento conferido à citação. Em hipóteses especialíssimas, contudo, em que a notificação premonitória é feita a todos os locatários, mas na pessoa de só um deles, é de se afirmar o atendimento da condição especial da ação, desde que deva se presumir a ciência de todos, não infirmada, como acontece entre parentes, meeira e herdeiros, que residem todos no imóvel locado.
(REsp 84.843/SP, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 03/12/2001, DJ 06/05/2002, p. 331)
DISPOSIÇÕES GERAIS
LOCAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE.
I - As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.
II - Não é relação de consumo a que se estabelece entre condôminos para efeitos de pagamento de despesas em comum.
III - O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável no que se refere à multa pelo atraso no pagamento de aluguéis e de quotas condominiais.
(REsp 239.578/SP, Rel. Ministro FELIX FISCHER, QUINTA TURMA, julgado em 08/02/2000, DJ 28/02/2000, p. 122)
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Você se lembra do que é uma relação de consumo?
Informativo nº 0556
Período: 23 de fevereiro a 4 de março de 2015.
TERCEIRA TURMA
DIREITO DO CONSUMIDOR. CASO DE INAPLICABILIDADE DO CDC.
Não há relação de consumo entre o fornecedor de equipamento médico-hospitatar e o médico que firmam contrato de compra e venda de equipamento de ultrassom com cláusula de reserva de domínio e de indexação ao dólar americano, na hipótese em que o profissional de saúde tenha adquirido o objeto do contrato para o desempenho de sua atividade econômica. Com efeito, consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza, como destinatário final, produto ou serviço oriundo de um fornecedor. Assim, segundo a teoria subjetiva ou finalista, adotada pela Segunda Seção do STJ, destinatário final é aquele que ultima a atividade econômica, ou seja, que retira de circulação do mercado o bem ou o serviço para consumi-lo, suprindo uma necessidade ou satisfação própria. Por isso, fala-se em destinatário final econômico (e não apenas fático) do bem ou serviço, haja vista que não basta ao consumidor ser adquirente ou usuário, mas deve haver o rompimento da cadeia econômica com o uso pessoal a impedir, portanto, a reutilização dele no processo produtivo, seja na revenda, no uso profissional, na transformação por meio de beneficiamento ou montagem ou em outra forma indireta. Desse modo, a relação de consumo (consumidor final) não pode ser confundida com relação de insumo (consumidor intermediário). Na hipótese em foco, não se pode entender que a aquisição do equipamento de ultrassom, utilizado na atividade profissional do médico, tenha ocorrido sob o amparo do CDC. REsp 1.321.614-SP, Rel. originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/12/2014, DJe 3/3/2015.
Informativo nº 0600
Publicação: 26 de abril de 2017.
TERCEIRA TURMA
Contrato de transporte internacional de carga. Insumos. Relação de consumo. Inocorrência. Vinculação entre o contrato principal e o acessório de transporte.
Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor - CDC ao contrato de transporte de mercadorias vinculado a contrato de compra e venda de insumos.
A controvérsia central diz respeito à aplicação do CDC a uma pretensão indenizatória decorrente de extravio de insumos (componentes de autopeças) em transporte aéreo. Trata-se de relação jurídica acessória de transporte, vinculada a contrato de compra e venda de insumos para a indústria de autopeças. Na origem entendeu-se que essa relação jurídica de transporte de carga configuraria relação de consumo, fazendo-se uma distinção com a relação jurídica estabelecida no contrato principal. Todavia, não é possível reconhecer a caracterização de relação de consumo no contrato de transporte de mercadoria celebrado no caso. O conceito básico de consumidor foi fixado no CDC, em seu art. 2º, ao estatuir que “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatária final”. A nota característica dessa definição está na identificação de uma pessoa (física ou jurídica) como destinatária final de um produto ou serviço para que
possa ser enquadrada como consumidora. A condição de destinatário final de um bem ou serviço constitui a principal limitação estabelecida pelo legislador para a fixação do conceito de consumidor e, consequentemente, para a própria incidência do CDC como lei especial. Há necessidade, assim, de se estabelecer o alcance dessa expressão, que constitui o elemento teleológico dessa definição. Considera-se destinatário final aquele que, no ato de consumir, retira o bem do mercado. Seguindo nessa linha de raciocínio, a Segunda Seção acabou por firmar entendimento centrado na teoria subjetiva ou finalista (REsp 541.867-BA, DJe 16/5/2005), posição hoje consolidada no âmbito deste STJ. Porém, a jurisprudência, posteriormente, evoluiu para admitir uma certa mitigação da teoria finalista na hipótese em que, embora não verificada a condição de destinatário final, constata-se a vulnerabilidade do consumidor profissional ante o fornecedor. No caso, não se aplica a referida mitigação da teoria finalista, pois a contratante do serviço de transporte sequer alegou a sua vulnerabilidade perante a empresa contratada. Portanto, sob a ótica da teoria finalista, seria o caso de analisar se a contratante do serviço de transporte de carga é destinatária final fática e econômica desse serviço. Contudo, uma vez que a carga transportada é insumo, o contrato celebrado para o transporte desse insumo fica vinculado a essa destinação, não havendo necessidade de se perquirir acerca da destinação econômica do serviço de transporte.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SUBLOCAÇÕES
Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
DO ALUGUEL
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de          reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
ATIVIDADE EM SALA
a) Você deverá elaborar a cláusula de aluguel de um contrato de locação residencial.
b) Em seguida, você deverá analisar a cláusula elaborada por um colega. Este, a seu turno, deverá analisar a sua cláusula.
c) Finalmente, você e seu colega irão discutir as sugestões apresentadas.
Mais uma atividade em sala!!!
Ainda temos tempo? Ótimo! Vamos a mais uma atividade!
Direito de Preferência
Victor quer vender a casa que recebeu de herança e que, no momento, é alugada por Maria. Ele recebeu uma proposta quase irrecusável, feita por Luan: R$ 846.000,00 pela casa em três parcelas iguais, sendo o primeiro pagamento no momento da assinatura da promessa de compra e venda e os demais nos meses subsequentes, sempre no primeiro dia útil.
Como advogado de Victor, elabore a notificação que será enviada a Maria, para que ela possa exercer o seu direito de preferência.