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MODOS AQUISITIVOS DE PROPRIEDADE: ACESSÕES, REGISTRO PÚBLICO E USUCAPIÃO 
 
Prof. Cristiano Chaves de Farias 
Promotor de Justiça do Ministério Público do Estado da Bahia 
Professor de Direito Civil do CERS 
 
 
1. As diferentes formas de aquisição de propriedade. 
Modos originários e modos derivados. 
Distinções e efeitos. 
Aquisição com, ou sem, os vícios originários. 
 
2. O registro no cartório de imóveis (Lei n.6.015/73 – Lei de Registros Públicos). 
A aquisição de propriedade, laje e de direitos reais sobre a coisa alheia. 
Questão terminológica.Registro é o ato praticado em cartório para escriturar os atos de aquisição ou declaração de pro-
priedade e de constituição de direitos reais (ex: compra e venda ou doação). Averbação é ato para escriturar as altera-
ções e extinções do registro (ex: habite-se da Prefeitura ou a sentença de dissolução de casamento). Matrícula é o ato 
praticado em cartório para individualizar um imóvel, ainda não levado a registro. Nela, incidem o registro e a averbação. 
A escritura pública é, apenas, o título translativo (oriundo de negócios e atos inter vivos ou causa mortis). A transferên-
cia de titularidade depende do registro (princípio da obrigatoriedade). Negócio jurídico não é suficiente para a transfe-
rência de propriedade no Brasil. 
Até registro, o alienante é o titular do imóvel. 
Todo imóvel precisa de registro. 
E a garagem? Se a garagem é autônoma, exige registro e pode ser penhorada, por não constituir bem de família. Se é 
acessória, dispensa registro e não pode ser penhorada. 
 
STJ 449:“A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efei-
to de penhora.” 
 
A presunção relativa de registro (CC 1.245 e STF, MS 24.573/DF). 
A questão do Registro Torrens e a presunção absoluta (LRP 277-288). É forma diferenciada de registro de imóvel (pro-
veniente da Austrália). Exclusividade para o imóvel rural. Exige procedimento judicial (Vara de Registros Públicos), com 
intervenção do MP. 
A possibilidade de ocorrência de evicção por conta da presunção relativa de registro público. A possibilidade de respon-
sabilidade civil do Estado pela evicção quando há atuação do Tabelião (STF, RE 175.739/SP). 
A função social registral. Exemplo: jurisprudência sobre a proteção do 3º de boa-fé na aquisição em fraude de execu-
ção (STJ, REsp.675.361/CE). 
 
 
 
 
 
 
A possibilidade de retificação de registro imobiliário. LRP, arts. 212 e 213. 
Retificação em cartório (quando não há interesse de terceiros). Retificação em juízo registral (quando há interesse de 
terceiros). Retificação por ação ordinária (quando há ampliação da propriedade – STJ, REsp.323.924/SC). 
 
Retificação em cartório Procedimento administrativo (não 
judicial) 
Quando não houver interesse de 
terceiros 
Retificação em Vara de Registros 
Públicos 
Procedimento especial de jurisdi-
ção voluntária (não contencioso) 
Quanto há interesse de terceiros, 
mas não há ampliação da área do 
imóvel 
Retificação em Vara Cível Procedimento comum ordinário 
(STJ, REsp. 323.924/SC) 
Quando há interesse de terceiros e, 
também, há ampliação da área do 
imóvel 
 
A possibilidade de invalidade de um registro imobiliário e o usucapião tabular (LRP 214, §5º). 
 
3. As acessões. 
Espécies: 
STJ 375: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do 
terceiro adquirente.” 
 
 
 
 
 
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Naturais: avulsão, aluvião, formação de ilhas e álveo abandonado. 
Artificiais: construção e plantação. 
Regra geral: incidência da teoria da gravitação. 
Exceção (CC 1.255, Par. Único): inversão da teoria da gravitação quando i) a construção ou plantação é feita de boa-
fé; ii) excedendo manifestamente o valor do solo. 
 
Avulsão Desprendimento abrupto e repentino de terras (direito 
ressarcitório para evitar enriquecimento sem causa) 
Aluvião Desprendimento lento e gradual de terras (sem qualquer 
ressarcimento) 
Formação de ilhas Acréscimo de terras pelos proprietários ribeirinhos na 
proporção de suas testadas 
Abandono de álveo Acréscimo de terras pelos proprietários ribeirinhos cor-
respondentes, proporcionalmente 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4. O usucapião. 
 
 4.1. Noções gerais: aquisição originária e natureza declaratória da ação de usucapião. 
Fundamento: segurança jurídica. 
 
 4.2. Usucapião e prescrição. Incidência das regras da prescrição no usucapião (CC 1.244). 
A exceção estabelecida pelo CC 1.240-A (usucapião familiar ou por abandono de lar). 
 
4.3. Usucapião de propriedade e de outros direitos reais. 
Possibilidade de usucapião de linha telefônica. 
Admissibilidade de usucapião de enfiteuse de terras públicas. 
Precedentes de admissibilidade de usucapião de enfiteuse de terras públicas(STJ, REsp. 154.123/PE e STJ, 
REsp.575.572/RS). 
 
 
 
 
 
 
 4.4. Requisitos obrigatórios 
 
Posse mansa e pacífica e com animus domini. a) A questão da soma de posses. B) A impossibilidade de soma no 
usucapião especial rural e urbano. C) Existência de relação contratual impede usucapião (ex: posse originada de con-
trato de trabalho); d) a posse não precisa ser atual (STF 263); e) ação possessória julgada improcedente não inter-
rompe a contagem do prazo (STJ, AR 440/SP); f) a procedência do pedido reivindicatório impede o usucapião (STJ, 
REsp.332.880/DF). 
 
Coisa hábil.a) Possibilidade de usucapião de bem condominial (a excepcionalidade do usucapião por condômino: STJ, 
REsp.10.978/RJ); b) Possibilidade de usucapião de bem defamília (STJ,REsp.174.108/SP). C) Hipóteses de inadmis-
sibilidade de usucapião e cabimento de supressio (STJ, REsp.214.680/SP); d) A questão do usucapião de garagem; 
e) impossibilidade de usucapião de bem público (crítica em relação à função social da propriedade). Admissibilidade 
 
STJ 193: “ O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião.” 
 
Art. 1.255, CC: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em 
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, 
terá direito a indenização. 
 
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor 
do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do 
solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver 
acordo.” 
 
 
 
 
 
 
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de usucapião de bens pertencentes à sociedade de economia mista (STJ, REsp.120.702/DF); f) a questão do usuca-
pião de imóvel antes da sentença de herança vacante (STJ, REsp. 253.719/RJ). 
 
Fluência do lapso temporal. a) abreviação do prazo quando houver posse de boa-fé e justo título; b) prazos do usuca-
pião imóvel e móvel; c) impossibilidade de somar o prazo posterior ao ajuizamento da ação (STJ, REsp. 30.325/SP); 
 
STF 263: “O possuidor deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião.” 
 
STJ 449:“A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efei-
to de penhora.” 
 
 4.5.Requisitos facultativos 
Justo título e boa-fé. 
Enunciado 86, Jornada. Ex: promessa de compra e venda não registrada (STJ, REsp.174.108/SP). 
Possibilidade de usucapião de res furtiva. 
 
 
 
 
 
 
 4.6. Espécies de usucapião: 
 
a). usucapiãoextraordinário (CC 1.238); 
 
b)usucapião ordinário (CC 1.242); 
 
c) usucapião tabular (LRP 214, §5º, por força da Lei n.10.931/04): convalesça registral; 
 
d)usucapião especial urbano (CF 183) e o usucapião especial urbano familiar (abandono de lar) 
 
e) especial rural (pro labore) (CF 191); 
 
f) especial urbano coletivo (Estatuto da cidade 10-12). 
 
g) usucapião indígena: índio, integrado ou não, por 10 anos, área inferior a 50 hc (Lei n.6.001/73, art. 33). Reduzida 
eficácia. 
 
h) usucapião como matéria de defesa. A questão do registro público decorrente do acolhimento do usucapião como 
matéria de defesa. A intervençãodo MP. 
 
 
 
 
 
 
Usucapião extraordinário (CC 1.238) Requisitos obrigatórios apenas; prazo de 15 
anos; 
Usucapião ordinário (CC 1.242) Requisitos obrigatórios e requisitos facultativos; 
prazo de 10 anos; 
Usucapião tabular Requisitos do usucapião ordinário em ação de 
invalidade (nulidade ou anulação) de registros 
públicos 
Usucapião especial urbano individual (CF 183 e 
CC 1.240) 
Prazo de 5 anos; imóvel urbano não superior a 
250 metros quadrados; inexistência de proprie-
dade de outro imóvel (rural ou urbano), fixação de 
moradia, uma única possibilidade; inadmissibili-
dade por pessoa jurídica 
Usucapião especial urbano coletivo (ECid., 10-
12) 
Prazo de 5 anos, imóvel urbano cuja área total 
não seja superior a 250 meetros quadrados por 
Jornada 86: “A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e 
qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.” 
 
 
STF 237: “O usucapião pode ser arguido em defesa.” 
 
 
 
 
 
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possuidor; inexistência de outra propriedade (ru-
ral ou urbana); fixação de moradia; população de 
baixa renda; uma única possibilidade 
Usucapião conjugal ou familiar (CC 1.240-A) Prazo de 2 anos de abandono de lar, no casa-
mento ou união estável ou união homoafetiva; 
imóvel urbano integrante da meação do casal e 
não superior a 250 meetros quadrados; inexis-
tência de outra propriedade (rural ou urbana); 
fixação de moradia; uma única possibilidade; 
inadmissibilidade por pessoa jurídica 
Usucapião especial rural (CF 191) Prazo de 5 anos, imóvel rural não superior a 
50hectares; inexistência de outra propriedade 
(rural ou urbana); fixação de moradia ou produti-
vidade da terra; mais de uma possibilidade; 
inadmissibilidade por pessoa jurídica; impossibili-
dade de fracionamento da área imobiliária (Jor-
nada 313); 
Usucapião como matéria de defesa (STF 237) Todos os diferentes tipos. A questão da impossi-
bilidade registral (STJ, REsp.725.222/MT), exceto 
o usucapião urbano (Art. 13, Estatuto da Cidade) 
e rural (Art. 7º, Lei n.6.969/81) 
 
 
Nova redação do art. 10, Estatuto da Cidade (Lei n.13.465/17). 
“Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número 
de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usuca-
pidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.” 
 
Hipóteses especiais: 
 
* Usucapião especial indígena (Art. 33, Lei n.6.001/73). Prazo de 10 anos; imóvel inferior a 50 hectares, ocupado por 
índio integrado, ou não; 
 
 Usucapião especial imobiliária administrativa (art. 60, Lei n.11.977/09 – Programa Minha Casa, Minha Vida). Prazo 
de 5 anos; detentor do título de posse de imóvel, não beneficiário de programa governamental, requerimento ao oficial 
do cartório (desjudicialização). Revogação pela Lei n.13.465/17 
 
 Usucapião em cartório (administrativo). Novidade do nCPC 1.071. 
Nova redação determinada pela Lei n.13.465/17. 
 
Art. 1.071, nCPC: “ O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 
passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: 
“Art. 216-A, LRP:. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi-
ão, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o 
imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: 
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o 
caso e suas circunstâncias; 
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsa-
bilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direi-
tos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; 
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; 
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da 
posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição 
do pedido. 
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registra-
dos ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado 
pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consenti-
mento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015consolidado.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015consolidado.htm#art216a
 
 
 
 
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§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmen-
te, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que 
se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. 
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, 
para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. 
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de 
registro de imóveis. 
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo 
e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de 
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, 
o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a 
abertura de matrícula, se for o caso. 
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. 
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pe-
dido. 
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. 
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer 
um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e 
na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de 
registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente 
emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.” 
 
 4.7. Aspectos processuais. 
 
a) Procedimento comum ordinário no novo CPC: A questão editalícia. A publicação dos editais para cientificação dos 
interessados. O procedimento de usucapião no novo CPC. 
 
b) Legitimidade ativa e passiva (STF 263) e publicação dos editais. Formação de um litisconsórcio necessário. A 
questão do curador especial (STF 391). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
c) Intervenção do Ministério Público. Hipóteses de não intervenção ministerial (usucapião de bem móvel e usucapião 
como matéria de defesa). 
 
 
 
 
 
 
 
d) A questão da competência para processar e julgar a ação de usucapião (CPC 46 e 47e STJ 11). 
 
 
 
 
 
 
Art. 46, nCPC: “A ação fundada em direito pessoal ou em direito real sobre bens móveis será proposta, em regra, no 
foro de domicílio do réu.§ 1o Tendo mais de um domicílio, o réu será demandado no foro de qualquer deles.§2o Sen-
do incerto ou desconhecido o domicílio do réu, ele poderá ser demandado onde for encontrado ou no foro de domicílio 
do autor.§ 3o Quando o réu não tiver domicílio ou residência no Brasil, a ação será proposta no foro de domicílio do 
autor, e, se este também residir fora do Brasil, a ação será proposta em qualquer foro.§ 4o Havendo 2 (dois) ou mais 
STF 263: “O possuidor deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião.” 
 
STF 391: “O confinante certo deve ser citado pessoalmente para a ação de usucapião.” 
 
STJ 99: “O Ministério Público tem legitimidade para recorrer no processo em que oficiou como 
fiscal da lei, ainda que não haja recurso da parte.” 
 
STJ 11: “A presença da União ou de qualquer de seus entes, na ação de usucapião especial, não 
afasta a competência do foro da situação do imóvel.” 
 
 
 
 
 
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réus com diferentes domicílios, serão demandados no foro de qualquer deles, à escolha do autor.§ 5o A execução 
fiscal será proposta no foro de domicílio do réu, no de sua residência ou no do lugar onde for encontrado.” 
 
Art. 47, nCPC: “Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.§ 1o O 
autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de proprieda-
de, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.§ 2o A ação possessória imobi-
liária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.” 
 
 
e)Sentença e pagamento de tributos (CPC 945). 
 
 
 
 
 
e) Usucapião direito intertemporal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Art.945, CPC73: 
“A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imó-
veis, satisfeitas as obrigações fiscais”. 
 
 
 
 
 
 
Art. 2.028, CC: 
“Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver trans-
corrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.” 
 
 
 
 
 
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