Transações Imobiliárias

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2009
Operações ImObIlIárIas
Prof. Roberto Gartner
Prof. Daniel Alves Soares
Copyright © UNIASSELVI 2009
Elaboração:
Prof. Roberto Gartner
Prof. Daniel Alves Soares
Revisão, Diagramação e Produção:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri 
UNIASSELVI – Indaial.
333.33 
G244c Gartner, Roberto.
 Caderno de estudos : operações imobiliárias / Roberto
 Gartner [e] Daniel Alves Soares, Centro Universitário
 Leonardo da Vinci. – Indaial : UNIASSELVI, 2009.
 x ; 126 p. : il.
 Inclui bibliografia.
 ISBN 978-85-7830-149-1
 1. Mercado imobiliário. 2. Operações imobiliárias – 
 Contratos. 3. Corretor de imóveis – Profissão. I. Soares,
 Daniel Alves. II. Centro Universitário Leonardo da Vinci.
 Núcleo de Ensino a Distância. III. Título.
III
apresentaçãO
Prezados(as) acadêmicos e acadêmicas!
Como em todos os setores da economia, a cada dia que passa, 
vemos uma maior competitividade entre os profissionais que atuam nas 
intermediações imobiliárias, levando o cliente a escolher o profissional melhor 
preparado. Neste sentido, a busca por todo o tipo de informação fornece 
melhores subsídios para a avaliação de imóveis e para desenvolvimento 
de um trabalho de qualidade. Com isso, o corretor passa a agir como um 
consultor, assessorando o cliente em todas as fases da comercialização do 
imóvel, auxiliando-o no fechamento do negócio.
Como na maioria dos casos, o sonho da casa própria acontece depois 
de uma vida inteira, estando nas mãos do corretor a escolha de como seu 
cliente irá aplicar o dinheiro juntado quase que uma vida inteira. Por isso, a 
importância de seu constante aperfeiçoamento e da fiscalização rigorosa do 
CRECI e COFECI para manter no mercado somente profissionais registrados, 
além da fiscalização, que deve acontecer por iniciativa dos próprios corretores 
de imóveis, visando garantir uma conduta ética e profissionais sérios em sua 
categoria.
Esta apostila tem o intuito de apresentar as principais atividades das 
intermediações imobiliárias, além dos órgãos da classe, os princípios éticos e 
a legislação que rege as transações imobiliárias. 
Prof. Roberto Gartner
Prof. Daniel Alves Soares
IV
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto para 
você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há 
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é 
o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um 
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura. 
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova 
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também 
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente, 
apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade 
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador. 
 
Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para 
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto 
em questão. 
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas 
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa 
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de 
Desempenho de Estudantes – ENADE. 
 
Bons estudos!
NOTA
V
VI
VII
UNIDADE 1 – O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES ........................................ 1
TÓPICO 1 – O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS ......................................................... 3
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 3
2 O CORRETOR DE IMÓVEIS ............................................................................................................. 3
3 HISTÓRICO DA PROFISSÃO .......................................................................................................... 4
4 ESPÉCIES DE CORRETORES ............................................................................................................ 8
5 REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO ........................................................................................ 8
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 9
RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 11
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 12
TÓPICO 2 – OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA ........................................... 15
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 15
2 TIPOS DE CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA .................................................. 15
3 A CORRETAGEM NO NOVO CÓDIGO CIVIL ............................................................................ 17
4 COMPETÊNCIA LEGAL ..................................................................................................................... 19
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 21
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 24
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 25
TÓPICO 3 – A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS ............................................... 27
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 27
2 O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO ....................................................................................................... 27
3 REMUNERAÇÃO ................................................................................................................................. 29
3.1 TABELAS DE COMISSÃO ............................................................................................................. 29
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 35
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 39
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 40
UNIDADE 2 – A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS ................................ 43
TÓPICO 1 – SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS CORRETORES 
 DE IMÓVEIS ..................................................................................................................... 45
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 45
2 SIGILO PROFISSIONAL .................................................................................................................... 45
3 IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL E OBRIGAÇÕES CLASSISTAS...................................... 47
4 RESPONSABILIDADE CIVIL E PENAL ......................................................................................... 47
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 48
RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 51
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 52
TÓPICO 2 – O CÓDIGO DE ÉTICA .................................................................................................... 55
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 55
sumárIO
VIII
2 O CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL ........................................................................................ 55
3 ÉTICA, OBRIGAÇÕES GERAIS E VALORIZAÇÃO PROFISSIONAL .................................... 57
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 60
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 61
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 62
TÓPICO 3 – ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES ................................... 65
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 65
2 ÓRGÃOS REGULAMENTADORES E FISCALIZADORES DA PROFISSÃO ....................... 66
3 COFECI ................................................................................................................................................... 66
4 CRECI ...................................................................................................................................................... 68
5 ÓRGÃOS DE CLASSE ......................................................................................................................... 71
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 73
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 74
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 75
UNIDADE 3 – A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE 
 IMÓVEIS ........................................................................................................................ 77
TÓPICO 1 – A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA ......................................................................... 79
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 79
2 A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................................. 79
3 CONHECIMENTO PRÉVIO DO NEGÓCIO ................................................................................. 81
4 CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA .................................................................. 82
5 DOCUMENTAÇÃO E CERTIDÕES ................................................................................................. 87
6 CERTIDÕES ........................................................................................................................................... 88
7 REGISTRO DE IMÓVEIS ................................................................................................................... 90
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 92
RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 95
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 96
TÓPICO 2 – ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS .................................... 99
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 99
2 PRINCIPAIS ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS................................ 99
3 COMPRA ................................................................................................................................................ 100
4 VENDA ................................................................................................................................................... 104
5 LOCAÇÃO ............................................................................................................................................. 104
5.1 DIREITO DE PREFERÊNCIA ........................................................................................................ 107
5.2 BENFEITORIAS ............................................................................................................................... 108
6 TROCA OU PERMUTA ....................................................................................................................... 109
7 ARRENDAMENTO .............................................................................................................................. 109
8 ADMINISTRAÇÃO ............................................................................................................................. 109
9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS................................................................................................................ 110
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 112
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 114
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 115
TÓPICO 3 – ATUAÇÃO NA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS ................................ 117
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................... 117
2 ATUAÇÃO EM OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS ............................................................................. 117
3 CONSTITUIÇÃO DE UMA IMOBILIÁRIA ................................................................................... 118
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................... 120
IX
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 121
AUTOATIVIDADE ................................................................................................................................. 122
REFERÊNCIAS ......................................................................................................................................... 125
X
1
UNIDADE 1
O CORRETOR DE IMÓVEIS E 
SUAS ATRIBUIÇÕES
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto a:
• conhecer e adotar as questões relativas às atribuições do corretor de imó-
veis;
• identificar as necessidades e medidas adotadas pelo profissional desta 
área;
• possibilitar o reconhecimento de suas atividades e responsabilidades.
Esta unidade está dividida emtrês tópicos, no final de cada um deles você 
encontrará atividades que o ajudarão a fixar os conteúdos apresentados.
TÓPICO 1 – O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
TÓPICO 2 – OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
TÒPICO 3 – A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
2
3
TÓPICO 1
UNIDADE 1
O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
1 INTRODUÇÃO
O corretor de imóveis é o profissional que, havendo satisfeito todas às 
exigências legais, encontra-se apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo 
na aproximação de partes interessadas em transações imobiliárias, procurando 
eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até a otimização do 
negócio, que é o seu fechamento.
Como qualquer outra profissão regulamentada, aquele que não atende às 
exigências de seu conselho ou nele não estiver inscrito, não poderá desenvolver 
as atividades privativas da profissão. 
Neste sentido, a lei é clara. Respondem civil e criminalmente todos aqueles 
que cometem atos ilícitos no desempenho profissional ou que exerçam a profissão 
sem estarem regularmente inscritos.
Com o advento dos cursos de nível superior nas áreas das Ciências e Gestão 
de Negócios Imobiliários, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 
admitiu também a inscrição nos CRECIs dos formandos que se diplomarem nessa 
graduação.
Mas, o que é afinal um corretor de imóveis? Quais as atividades que 
desempenha? Como surgiu esta profissão?
2 O CORRETOR DE IMÓVEIS
Para Raposo e Heine (2004), o corretor de imóveis exerce a intermediação 
na compra, venda, permuta e locação, assim como atua na administração de 
imóveis em geral, podendo figurar nas incorporações e loteamentos e, ainda, 
opinar quanto à comercialização imobiliária. 
Este profissional procura ou agencia negócios imobiliários. A 
intermediação será bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usa de sua 
capacidade profissional aliada à ética, honestidade e disposição para encontrar o 
produto, quase sempre um imóvel, certo para a pessoa certa. O corretor é, assim, 
um promotor de transações comerciais. A mais comum dessas transações é a 
imobiliária. 
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
4
A transação imobiliária é uma modalidade de trabalho de exploração 
econômica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes 
envolvidas tenham um tratamento igualitário e coerente com os princípios 
básicos de qualquer profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o 
seu trabalho.
O corretor de imóveis, como profissional liberal, pode exercer sua 
atividade como autônomo, inclusive como pessoa jurídica. 
Conforme Macedo et al. (1990), o corretor de imóveis é o profissional 
especializado e habilitado que, com absoluta imparcialidade, honestidade e 
lealdade aos padrões de ética, atua como mediador na transação imobiliária, 
aproximando as partes interessadas para a concretização do negócio. 
Na realização do seu trabalho, ele informa os interessados das vantagens 
e condições do mercado, promovendo, com segurança, o acordo de vontades 
para a celebração do contrato. 
3 HISTÓRICO DA PROFISSÃO
Desde a Antiguidade, já se percebiam nos homens as ações de negociação 
e de questões relativas à propriedade, o que foi tomando maior expressão 
e importância com a formação de novas nações, principalmente na Europa 
Ocidental e com o surgimento dos novos países da América.
Conforme Resende (2001), as grandes navegações, a partir do século XV, 
ocasionaram modificações substanciais no comércio marítimo e na economia 
mundial, deslocando o centro comercial das grandes cidades italianas do 
Mediterrâneo, principalmente Veneza, Florença e Gênova, para as cidades 
banhadas pelo Atlântico. Assim, franceses, ingleses, holandeses, espanhóis e 
portugueses travaram uma guerra na disputa pelo domínio do comércio mundial 
e ainda pelo descobrimento dos tesouros encontrados na América, cujos metais 
preciosos eram levados para toda a Europa, notadamente para a Espanha e para 
Portugal. 
Já no Brasil, após seu “descobrimento” e dos ciclos do café e da cana-de-
açúcar, o país encontrava-se em uma situação de exportador de produtos agrícolas 
e importador de manufaturados, surgindo também numerosas casas bancárias, 
companhias de seguro, indústrias, empresas de transporte, aumentando o 
número de profissionais liberais.
Conforme dados do COFECI (2008), a vinda família real portuguesa 
deslocou definitivamente o eixo da vida administrativa da colônia para o Rio 
de Janeiro, mudando também a fisionomia da cidade. Basta dizer que, durante 
o período de permanência de Dom João VI no Brasil, o número de habitantes da 
capital dobrou de cerca de cinquenta mil a cem mil pessoas. A presença da corte 
implicava uma alteração do acanhado cenário urbano da Colônia.
TÓPICO 1 | O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
5
As cidades começaram a tomar uma forma mais urbana, com infraestrutura. 
Com o seu crescimento, começou a nascer uma nova profissão, a de agente de 
negócios imobiliários. No início, eram comerciantes locais que passaram a ter seus 
rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou então leiloeiros, 
que se especializaram neste ramo com o potencial do mercado imobiliário.
Resende (2001) afirma que foi neste cenário que aparecem os primeiros 
agentes de negócios imobiliários, denominação que se dava àqueles que exerciam 
a atividade de descobrir os proprietários dos terrenos que poderiam ser vendidos 
aos novos negociantes e aos emigrantes que aqui chegavam, necessitando de 
moradia. 
Assim, verifica-se já no Brasil Colônia a figura do corretor de imóveis, 
sem qualquer tipo de normatização, sem princípios ou leis de proteção ao seu 
trabalho.
A limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela descoberta de 
novas oportunidades de negócios geraram um movimento de troca de informações 
pessoais entre os agentes imobiliários. Eles, diariamente, encontravam-se nos cafés 
de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e 
oferecer imóveis para seus clientes.
Os anúncios de jornal, comprovando a comercialização de imóveis, 
surgiram a partir de 1821, junto com a introdução da imprensa no país. O Sentinela 
e O Tamoio, no Rio de Janeiro, foram os primeiros jornais publicados no Brasil, e 
neles já eram publicados anúncios de imóveis.
Conforme dados do COFECI (2008), o jornal Diário do Rio de Janeiro, o 
periódico mais antigo nos arquivos da Biblioteca Nacional, no Rio de Janeiro, 
publicado no dia 2 de junho de 1821, já continha um anúncio imobiliário. Na edição 
seguinte (04/06/1821), constata-se a presença de um intermediário, Venâncio José 
Lisboa, que havia recebido “poderes” do dono do imóvel para vendê-lo.
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
6
FONTE: Diário do Rio de Janeiro de 04 jun. 1821 apud COFECI (2008)
FIGURA 1 – DIARIO DO RIO DE JANEIRO – 1821
Na sessão de classificados do Diário do Rio de Janeiro, bem como em 
outros periódicos posteriores, eram anunciadas diversas coisas, desde a perda de 
escravos, a venda de tecidos, esporas, secos e molhados até produtos medicinais. 
No dia 06 de junho de 1821, foram publicados os primeiros anúncios de aluguel, 
um deles era feito por uma loja de louças, marcando a presença dos comerciantes 
no mercado imobiliário. (COFECI, 2008).
O primeiro Sindicato dos Corretores de Imóveis somente surgiu em 1927, 
no Rio de Janeiro, devido ao aumento de profissionais que ingressavam nesta 
profissão e a necessidade de regulamentação da profissão. Por décadas, a profissão 
era avaliada como sem importância, de modo que qualquer um podia exercê-la, 
já que pertencer ao sindicato era uma vantagem, mas não uma obrigatoriedade.
NOTA
O elevado número de profissionais corretores de imóveis fez, em 27 de agosto 
de 1962, surgir a Lei nº 4.116, dispondo sobre a regulamentação do exercício da Profissão de 
Corretor de Imóveis.
Para Raposo e Heine (2004), a profissão de Corretor de Imóveis foi 
regulamentada no Brasil através da Lei nº. 4.116,de 27 de agosto de 1962. Essa 
data é tão importante que até hoje é festejada pela categoria como sendo o Dia 
Nacional do Corretor de Imóveis.
TÓPICO 1 | O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
7
Contudo, a trajetória da profissão de Corretor de Imóveis não foi nada 
fácil. Quando ela parecia ter alcançado o patamar de uma atividade devidamente 
regulamentada juridicamente, outras categorias, preocupadas com esse 
crescimento, uniram-se e conseguiram a anulação da Lei nº 4.116/62. 
Com isso, os corretores voltaram à mera condição de vendedores de 
imóveis, deixando, assim, de serem vistos como integrantes de uma profissão, e 
regredindo ao nível de apenas executores de uma atividade.
Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender 
à expansão e às novas características impostas pela atividade cada vez mais 
dinâmica, sendo, com isso, revogada em 1978, pela Lei nº 6.530, que, devidamente 
regulamentada pelo Decreto nº. 81.871/78, encontra-se em vigor até hoje. 
A Lei nº 6.530/78, ao revogar a anterior, manteve os direitos dos corretores, 
conforme preceitua o art. 23 do novo dispositivo legal:
“Art. 23. Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos 
da Lei nº 4.116/62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o 
requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei.”
Salientam Raposo e Heine (2004) que, em 1978, essa situação foi 
definitivamente resolvida, pois graças à união da categoria foi conseguida a 
edição da Lei nº 6.530, de 12 de maio daquele ano, que revalidou o exercício da 
profissão de corretor de imóveis em todo o Brasil.
Para assegurar os direitos dos corretores de imóveis, justifica-se pelo 
teor de seu art. 2º, que restringe o exercício da profissão quando diz: Art. 2º. O 
exercício da profissão de corretores de imóveis será permitido ao possuidor de 
título de Técnico em Transações Imobiliárias.
 
Assim, a profissão de corretor de imóveis é regida atualmente através da 
mencionada Lei nº. 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto nº 87.871, de 29 
de junho de 1978, sendo essa, portanto, a legislação que rege os preceitos básicos 
da intermediação imobiliária em nosso país.
Fez-se a divisão do país em regiões subordinadas aos conselhos regionais, 
que, por sua vez, se reportam ao Conselho Federal – COFECI, o órgão maior 
da categoria, do qual emanam todas as decisões, portarias e resoluções, cuja 
representatividade é composta por dois conselheiros de cada regional, o que será 
observado em capítulos mais adiante. 
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
8
4 ESPÉCIES DE CORRETORES
Da mesma forma como ocorreu em outros países, no Brasil, a atividade 
de intermediar negócios teve diversos segmentos, fazendo com que o vocábulo 
corretor fosse sempre acompanhado de um qualificativo para designar a sua 
verdadeira função, como, por exemplo, corretor de seguros, corretor da bolsa de 
valores, corretor de navios, corretor de imóveis entre outros.
Os corretores podem ser classificados em duas grandes divisões:
	Corretores oficiais: são aqueles profissionais que, para o exercício de 
determinada atividade prevista em lei, são investidos de fé pública própria 
do seu oficio, tais como: os corretores de fundos públicos (Lei nº 4.728/65); 
corretores de mercadorias (Decreto-Lei nº 806, de 1851, art. 26); corretores de 
câmbio (operações de câmbio, Lei nº 5.601/70); corretores de seguro (Lei nº 
5.594/64).
	Corretores livres: são aqueles profissionais que atuam como intermediários, 
em negócios próprios, na comercialização de coisas móveis, imóveis, bens ou 
serviços, promovendo a aproximação das partes e tendo direito à remuneração 
pelo trabalho prestado. 
Algumas dessas atividades de corretagem ainda não possuem legislação 
específica e, por isso, qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurídica, pode 
praticar o serviço. Podem ser citados como exemplo os corretores de automóveis, 
os agentes literários, de espetáculos públicos.
5 REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO
A legitimidade para o exercício da profissão de corretor de imóveis está 
amparada na Lei nº 6.530/78 e regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78 já há mais 
de vinte anos. 
Após a regulamentação da profissão e o surgimento de órgãos de 
fiscalização, a atividade de corretagem já havia se espalhado por todo o país 
de forma artesanal, devido ao crescimento das áreas urbanas e da necessidade 
de profissionais para intermediar as transações de compra, venda, permuta, 
aluguéis, entre outros. 
Destaca Resende (2001) que a profissão de corretor de imóveis é uma 
atividade regulada por lei, e somente poderão exercê-la aquelas pessoas que 
estiverem habilitadas para tal, sejam elas físicas ou jurídicas, obedecendo, 
cada uma, a normas específicas, não só da referida lei e seu regulamento, mas 
também das resoluções e portarias emanadas do COFECI (Conselho Federal dos 
Corretores de Imóveis), seu órgão maior, com sede em Brasília, e jurisdição em 
todo o território nacional.
TÓPICO 1 | O PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
9
MARKETING IMOBILIÁRIO: CONHEÇA AS ESTRATÉGIAS 
DA PLANTA À COBERTURA
Thiago Terra
 
 O setor imobiliário vem crescendo junto com o crédito disponível para 
os brasileiros. Tijolo por tijolo, parcela por parcela, os consumidores caminham 
juntos com as construtoras e já planejam e executam o projeto de aquisição do 
imóvel próprio com cada vez mais frequência. É verdade que o boom imobiliário 
que o país vive tem uma grande parcela de responsabilidade pelo aumento da 
demanda. O resto é com o marketing mesmo.
Com tantas ofertas, como fazer o inquilino optar pelo financiamento de 
uma ou outra construtora? Com ou sem argamassa, o marketing das empresas 
precisa construir um relacionamento forte e confiável para fazer com que o 
consumidor encaixe a chave na maçaneta do prédio que ela construiu.
Seja na planta ou na apresentação do apartamento – ou casa -, o que o 
cliente quer é se encantar com a proposta. E esta proposta não se baseia em letras 
espalhadas por papéis oficiais de um contrato, mas sim pelo que o empreendimento 
oferece para ele e sua família.
Mudança nas estratégias
Com vinte anos neste mercado, a Eugênio Marketing Imobiliário apostou 
na profissionalização do marketing neste setor. “As empresas eram menores e 
todas as questões de marketing eram resolvidas em segundo plano”, conta Carlos 
Valladão, Presidente da empresa do Grupo Eugênio.
Para outros executivos do setor, o cenário não mostra tantas mudanças 
nas estratégias de marketing. De acordo com Paulo Pôrto, Diretor de marketing e 
Vendas do grupo Klabin Segall, a maioria das empresas ainda oferece o mesmo 
conceito: casa, família, sorrisos e imagens. “Como um todo não mudou muito, 
mas a Klabin Segall adotou o sonho, o intangível do negócio como estratégia, já 
que o imóvel é o sonho da vida da maioria das pessoas”, acredita Pôrto.
De acordo com ele, o cliente que fica cinco, dez anos sonhando com a 
casa própria precisa ser comunicado de uma forma lúdica. “Ninguém comunica 
cerveja dizendo que tem lúpulo ou sementes do oriente médio. Colocam uma 
mulher bonita para chamar a atenção do consumidor, por exemplo”, compara o 
Diretor da Klabin Segall.
LEITURA COMPLEMENTAR
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
10
Diferenciando tijolo de tijolo
Partindo do princípio de que o setor imobiliário oferece um produto 
commodity, é preciso que as empresas busquem a diferenciação da concorrência 
desde a planta até a cobertura mobiliada do empreendimento. “Confiabilidade 
e credibilidade são dois grandes chavões deste setor. Partimos do princípio de 
compromisso com projetos de vida, devido ao tempo que o imóvel estará presente 
na vida do cliente”, aponta Rafael Rossi, Gerente de Marketing Institucional da 
Rossi.
De acordo com Rossi, vender um produto imobiliário requer 
responsabilidade porque existe um compromisso com as pessoas, já que elas vão 
viver naquele lugar. Isto mexe com o emocional do consumidore é um trabalho 
de relacionamento em longo prazo.
A busca pela diferenciação é simples para Paulo Pôrto. Basta que o setor 
responsável pela comunicação das empresas pare e pense nas estratégias que 
estão fazendo e nas que virão pela frente. Segundo ele, é preciso que o marketing 
não fique no lugar comum. “Para se diferenciar é necessário usar o marketing 
alternativo, o boca a boca, ser diferente, mas com bom custo para o cliente”, avalia 
Paulo Pôrto, da Klabin Segall.
Oferta X demanda
Para explicar o que o consumidor leva em consideração na hora de escolher 
o seu lar, o empresário do setor imobiliário, Donald Trump, definiu em três 
palavras: localização, localização e localização. Porém, na realidade de diversos 
brasileiros este não é o principal atributo para a tomada de decisão. Além da 
localização, é preciso destacar outros itens de um empreendimento.
“Precisamos respeitar a inteligência do consumidor e parar com a 
comunicação “burra” que mostra uma planta, as dependências do prédio, 
condomínio, entre outros”, alerta Carlos Valladão, da Eugênio Marketing 
Imobiliário. “Procuramos o encantamento, o conceito do negócio. Procuramos 
conhecer profundamente o produto que temos e ser agressivo no preço”, completa.
Segundo Paulo Pôrto, são poucas as características de um imóvel que 
decidem a compra, mas existem variáveis muito importantes. “O cliente hoje 
compra um espaço de convivência para a família, amigos e com o comércio 
próximo. O espaço dele é primordial”, diz. O Diretor de marketing e Vendas do 
grupo Klabin Segall mais uma vez cita o setor de bebidas como exemplo. “Todas 
as marcas de cerveja vendem o produto gelado. Em todos os pontos de venda 
encontramos cerveja em garrafa e qualquer uma estará gelada e pronta para ser 
consumida”, conta.
FONTE: TERRA, Thiago. Mundo do Marketing. Marketing imobiliário: conheça as 
estratégias da planta à cobertura. Disponível em: <http://www.mundodomarketing.
com.br/materia.asp?codmateria=4543>. Acesso em: 20 jul. 2008.
11
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
	O corretor de imóveis é um profissional que procura ou agencia negócios 
imobiliários. A intermediação será bem ou mal sucedida, na medida em que 
o corretor usa de sua capacidade profissional aliada à ética, honestidade e 
disposição para encontrar o produto, quase sempre um imóvel, certo para a 
pessoa certa. O corretor é, assim, um promotor de transações comerciais. A 
mais comum dessas transações é a imobiliária. 
	Encontra-se a figura do corretor de imóveis no Brasil Colônia, sem qualquer 
tipo de normatização, sem princípios ou leis de proteção ao seu trabalho, que 
realizava a oferta de seus imóveis para seus clientes nos cafés de esquina e 
outros pontos movimentados das cidades maiores.
	Mas, a profissão de corretor de imóveis somente foi regulamentada no Brasil 
através da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962. Essa data é tão importante que, 
até hoje, é festejada pela categoria como sendo o Dia Nacional do Corretor de 
Imóveis.
	Por apresentar algumas falhas, esta lei foi anulada e, atualmente, a categoria é 
regida pela Lei nº 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto nº 87.871, de 
29 de junho de 1978, sendo essa, portanto, a legislação que rege os preceitos 
básicos da intermediação imobiliária em nosso país.
RESUMO DO TÓPICO 1
12
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, resolva 
as questões que seguem:
1 Classifique a seguinte sentença: 
O corretor de imóveis exerce a intermediação na compra, venda, permuta e 
locação, atuando na administração de imóveis em geral, podendo interagir nas 
incorporações e loteamentos, e opinar quanto à comercialização imobiliária. 
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
2 Classifique a seguinte sentença: 
A transação imobiliária não é uma modalidade de trabalho de exploração 
econômica, sendo desempenhada de maneira tal que todas as partes envolvidas 
tenham um tratamento igual e coerente com os princípios de qualquer 
profissional.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
3 Leia e complete a seguinte sentença: 
O primeiro Sindicato dos Corretores de Imóveis surgiu no ano de 
_______________, na cidade de __________________________, devido ao 
aumento de profissionais que ingressavam nesta profissão e a necessidade de_
_______________________________________________________________
Por muito tempo, a profissão era avaliada como ___________________________
___________ em que qualquer um podia exercê-la, já que pertencer ao sindicato 
era uma ______________________, mas não uma __________________________
___________________________________ .
4 Os corretores podem ser classificados em duas grandes divisões. Sobre isso, 
assinale a alternativa CORRETA.
a) ( ) Corretores oficiais: são os profissionais que, para o exercício de 
determinada atividade, prevista pela lei, são investidos de fé pública 
próprias do seu ofício.
b) ( ) Corretores livres: são aqueles profissionais que atuam como 
intermediários, em negócios próprios, na comercialização de coisas móveis, 
imóveis, bens ou serviços.
AUTOATIVIDADE
13
c) ( ) Corretores livres: promovem a aproximação das partes e têm direito à 
remuneração pelo trabalho realizado.
d) ( ) Previsto pela lei, temos os corretores de fundos públicos, corretores de 
mercadorias, corretores de câmbio e corretores de seguro.
e) ( ) Todas as sentenças acima estão corretas.
5 Referente à regulamentação da profissão de corretor de imóveis, assinale a 
alternativa CORRETA : 
a) ( ) A legitimidade para o exercício da profissão de corretor de imóveis está 
amparada pela Lei nº 8.109/83 há mais de quinze anos.
b) ( ) Após a regulamentação da profissão e o surgimento de órgãos de 
fiscalização, a atividade de corretagem ainda não havia decolado devido 
ao baixo crescimento das áreas urbanas.
c) ( ) A profissão de corretor de imóveis é uma atividade que pode ser exercida 
por qualquer pessoa com o conhecimento da sua atividade.
d) ( ) O exercício da profissão de corretor de imóveis se dá através daquelas 
pessoas que estiverem enquadradas na lei e de seu regulamento, mas 
também das resoluções e portarias emanadas do COFECI (Conselho Federal 
dos Corretores de Imóveis).
e) ( ) Todas as sentenças acima estão corretas.
14
15
TÓPICO 2
OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Através da Lei nº 10.406, de janeiro de 2002, foi instituído o novo 
Código Civil, que dedicou um capítulo inteiro à corretagem. São oito artigos 
exclusivamente sobre o assunto, e esse capítulo se encontra dentro do tópico 
referente a contratos. Ou seja, trouxe o contrato de corretagem para o mundo 
jurídico do Código Civil, dando direitos e cobrando obrigações do profissional.
Trabalhamos, em Direito Imobiliário, com cinco tipos de contratos: 
corretagem, mandato, representação/agência, comissão, contrato de trabalho. O 
contrato dos corretores é chamado de mediação, para aproximar as partes para 
que elas contratem entre si. Se elas se contratarem, os corretores estão exitosos, 
felizes e com direito à remuneração; caso contrário, não, pois o contrato de 
corretagem é aleatório e de sorte para o corretor e para o contratante.
Salienta Rios (2006) que o contrato de corretagem é mais do que uma 
obrigação de fazer. É uma obrigação do fechamento do negócio, ou de conseguir 
a realização do contrato entre as partes aproximadas. O contratante pode ser 
vítima do desfazimento do contrato, e ter de pagar a corretagem. É o caso do 
negócio fechado e acertado posteriormente desfeito. 
O corretor, caso as partes não contratem, terá gasto o seu tempo e dinheiro 
sem ser recompensado. Essa é uma característica do contrato aleatório, ou seja, 
pode ter resultado benéfico ou não para as partes. A remuneração é pelo resultado 
e não pelo trabalho, destacando-se como um contrato de resultado.
2 TIPOS DE CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
O contrato é a forma pela qual se manifesta um acordo entre duas ou mais 
pessoas, criandoentre elas uma relação jurídica de direito.
Conforme Raposo e Heine (2004), o contrato é o ato pelo qual se criam, 
modificam, conservam ou extinguem direitos, mediante acordo, ajuste ou 
convênio entre duas ou mais pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas.
O contrato, seja na modalidade que for, deve estar dentro da lei e 
estabelecer um equilíbrio entre as partes. O novo Código Civil, frequentemente, 
se refere à probidade e à boa-fé, assim como à correção.
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
16
Alguns termos são importantes quando se fala em contratos. Assim, 
Raposo e Heine (2004) mostram as suas definições:
	Conclusão: é o ato final ou ultimação de um contrato, após o qual esse é 
considerado concluído ou ajustado.
	Resolução: é o término do vínculo contratual pela não execução do compromisso.
	Extinção: é o fim da obrigação contratual, seja pelo pagamento, execução, prazo 
etc.
	 Implemento: é o cumprimento da obrigação, isto é, o seu pagamento.
	Suspensão: é a pausa, paralisação do contrato, do pagamento. 
Os cinco contratos - corretagem, mandato, representação/agência, 
comissão, contrato de trabalho - possuem diferenças.
a) Corretagem: Projeto de Lei nº 634/75, art. 722. Pelo contrato de corretagem de 
prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, uma pessoa não 
ligada à outra em virtude do mandato, obriga-se a obter para a segunda um ou 
mais negócios, conforme as instruções recebidas.
b) Mandato: é outro tipo de contrato de ação ocasional ampla e diversificada em 
nome do representado. Exemplo é o ‘mandato’, contrato representado por uma 
procuração, cujo advogado recebe poder para defesa judicial do cliente em 
uma determinada ‘ação’, com poderes amplos e diversificados.
c) Representação/agência: tem a diferença de que a ação em nome do representado 
é habitual. O contrário da ação ocasional do mandato. No caso da agência 
bancária, há a dependência e subordinação entre o agente e a casa bancária.
Projeto de Lei nº 634/75, Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, 
em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, 
por conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona 
determinada. Caracteriza-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição 
a coisa a ser negociada. 
d) Comissão: é o contrato de compra e venda em nome do próprio comissário, 
seguindo ordens do comitente.
e) Contrato de trabalho: é aquele em que existe uma ação subordinada. 
Comandada pelo patrão para que se faça de uma determinada maneira. É o 
comando do empregador. 
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
17
O contrato do corretor é simples, começa promovendo o encontro dos que 
desejam negociar. Se já existem as partes negociando e é solicitado o corretor para 
ajudar na negociação, o contrato será de mandato.
No contrato de comissão, o comissário compra e vende em seu próprio 
nome, mas a aquisição é para o comitente, que fica oculto. No mandato, o 
mandatário fala em nome do mandante. Na comissão, a transação é feita em nome 
do próprio representante que arca com as obrigações e no mandato o negócio é 
feito em nome do mandante.
3 A CORRETAGEM NO NOVO CÓDIGO CIVIL
Os contratos de corretagem eram regidos pelo Código Civil, de 1916, hoje 
substituído pelo Código Civil (CC) de 2002, contratos inominados, contratos não 
disciplinados, especificamente, no nosso direito. Hoje, são contratos disciplinados 
pelo Código Civil e, portanto, contratos nominados, especificamente regrados 
pela lei. 
Com base no capítulo anterior, salienta também Arthur Rios (2006) que 
existem cinco contratos de trabalho (corretagem, mandato, representação/agência, 
comissão, contrato de trabalho). O contrato de corretagem é um deles, que visa 
aproximar as partes para o negócio. Há, porém, uma certa confusão: muitas vezes 
toma-se um ‘contrato de corretagem’ e ao mesmo tempo uma procuração que 
é contrato de mandato. São diferentes: ou se faz contrato de corretagem, ou de 
mandato, que é uma ação ocasional em nome do representante, nos termos do art. 
653 do CC. Bem diferente é o contrato de corretagem, conforme o Código Civil de 
2002, no art. 722 mencionado anteriormente.
A representação e agência é uma ação habitual em nome do representado, 
nos termos do art. 710 do Código Civil.
Na comissão, confunde-se muito corretagem com comissão. Comissão 
é outro contrato, onde há compra ou venda em nome do próprio comissário, 
mas por ordem do outro contratante chamado de comitente. Os direitos são do 
comitente enquanto as obrigações ficam por conta do ‘comissário’.
Código Civil, art. 693. O contrato de comissão tem por objeto a aquisição 
ou a venda de bens pelo comissário, em seu próprio nome, por conta do comitente.
Código Civil, art. 694. O comissário fica diretamente obrigado para com 
as partes com quem contratar, sem que estas tenham ação contra o comitente, 
nem este contra elas, salvo se o comissário ceder seus direitos a qualquer das 
partes.
Já o contrato de trabalho é uma ação subordinada ao comando do 
empregador, ou seja, conforme a sua vontade, que assume os riscos da atividade 
econômica, admite, assalaria e dirige a prestação pessoal de serviços.
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
18
No contrato de corretagem, a obrigação principal e característica do 
corretor é a aproximação das partes para o negócio. Inicia-se com a aproximação 
das partes e é o corretor que aproxima as partes para que negociem, e quando 
elas se ajustam e contratam finalizou-se o contrato de corretagem. O corretor faz 
juz à remuneração, quando a mediação foi exitosa com a efetivação do contrato. 
No caso do mandato, é um risco receber um ‘contrato de corretagem’ 
e um ‘mandato’ paralelamente, ou seja, a procuração, pois são contratos com 
obrigações diferentes.
Na corretagem, agenciar o negócio ou fornecer informações, quer dizer, 
procurar realizar esses negócios, não tem nada de contrato de agência que é uma 
promoção de negócios de forma habitual. A corretagem, que é eventual, não é 
só no aspecto de procurar negócios. A doutrina entende que o corretor pode, 
também, dar informações e, se essa informação for útil, se concretizar em contrato 
futuro, os corretores ganham. 
Além da mediação, existe o contrato de corretagem pelo fornecimento de 
informações, o que é reconhecido na jurisprudência brasileira.
Na intermediação entre o contratante e terceiro, o contratado, que é o 
corretor, procura aproximar o contratante e terceiros para a negociação pretendida 
pelo primeiro.
NOTA
Hoje, o contrato de corretagem tem muita importância. As bolsas de valores 
funcionam através de corretores, e o corretor tende a ter cada vez mais importância, não se 
buscando negócios sem se passar pelo técnico de transações, que deve agir com diligência e 
prudência, prestando ao cliente os esclarecimentos ao seu alcance, pertinentes à segurança 
e risco do negócio, alterações de valores e o que possa influir para fechamento ou não do 
contrato.
O contrato de corretagem é um misto de prestação de serviço e um 
mandato. Essa prestação de serviço não pode ter o caráter de continuidade, 
porque, se houvesse uma grande continuidade, descaracterizaria o ‘contrato de 
corretagem’ para termos um de agência ou de representação.
O contrato de corretagem é bilateral, ambas as partes têm que dispor de 
alguma coisa do patrimônio. Não é um contrato unilateral, mas, sim, um contrato 
bilateral oneroso, consensual, além de ser aleatório. Aleatório vem do latim Alea, 
que significa jogo de azar, cartas, dados, a incerteza da fortuna, a incerteza de ser 
remunerado ou não.
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
19
4 COMPETÊNCIA LEGAL
O corretor de imóveis é o profissional que aproxima suas partes em torno 
de um objetivo comum, que é o imóvel. Assim, podemos definir o seu trabalho, 
do ponto de vista técnico, como sendo a intermediação imobiliária. 
Assim, afirmam Raposo e Heine (2004)que, pela clareza e perfeição 
jurídica que essa expressão possui, procuramos chamar, sempre que possível, o 
corretor de imóveis como profissional das intermediações imobiliárias. 
O corretor de imóveis é o único profissional legalmente habilitado para 
intermediar as transações imobiliárias, nos seus mais variados tipos.
A Lei nº 6.530, de 1978, regulamenta a profissão do corretor de imóveis. 
O exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de 
título de ‘técnico em transações imobiliárias’, ou àqueles que têm registros no 
CRECI, nos termos da Lei nº 4.116/62. O Decreto nº 81.871/78, a propósito de 
regulamentar a Lei nº 6.530/78, afirma:
O exercício da profissão de corretor de imóveis em todo o território 
nacional somente será permitido ao possuidor de títulos de técnicos em 
transações imobiliárias e ao corretor de imóveis inscrito no ‘Conselho 
Regional de Corretores de Imóveis’ da jurisdição, pela Lei nº 4.116.
Salienta Rios (2006) que, em decorrência, quem não for corretor registrado, 
parece-nos que não tem o direito de mediar negócios. A jurisprudência brasileira 
tem sido vacilante em conceder ou não a legitimidade processual para não 
corretores registrados e que cobram o direito de mediação em negócios pelos 
mesmos incentivados.
Outro aspecto importante a compreender está no fato de que as imobiliárias 
(pessoas jurídicas) estão sujeitas aos mesmos deveres e obrigações dos Corretores 
de Imóveis pessoas físicas, devendo, inclusive, estar registradas junto ao CRECI. 
Sobre o funcionamento das pessoas jurídicas, é extremamente importante 
observar que o atendimento ao público só poderá ser realizado por corretor de 
imóveis devidamente habilitado, seja ele sócio ou não da empresa. 
Uma vez apto a exercer a atividade, o profissional tem vários campos de 
atuação, devendo orientar-se para aquele segmento que mais se aproxima de 
seu perfil profissional, sem nunca perder de vista as mutações do mercado, as 
conveniências e as oportunidades que a atividade está sempre oferecendo. 
Como prestador de serviços, seus ganhos são decorrentes da tarefa 
desempenhada, cuja remuneração lhe é garantida por lei, sendo seu campo de 
trabalho principalmente de:
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
20
	compra e venda de imóveis novos e usados;
	venda de lotes à vista ou em prestações;
	venda de imóveis rurais;
	administração de imóveis para locação;
	assessoria e planejamento de lançamentos de prédios e loteamentos.
NOTA
Como em toda profissão regulamentada, prevê a lei, para o corretor de imóveis, 
direitos e obrigações, a cuja subordinação deve ele estar atento, recorrendo a ela quando 
seus direitos estão sendo violados e respondendo pelos seus atos quando, no cumprimento 
de seu trabalho, agir em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo, 
interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos.
É por esses motivos que existem diversas leis que o corretor de imóveis 
deve obedecer, tanto na esfera cível como na criminal. Exemplificamos a 
responsabilidade do corretor de imóveis, no exercício de sua profissão, através 
da transcrição do art. 65 da Lei nº 4.591/64, que trata sobre o condomínio em 
edificações e as incorporações imobiliárias:
Artigo 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, 
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos 
interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de 
frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário 
mínimo vigente no país.
Parágrafo 1º – Incorrem na mesma pena:
I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como 
os diretores ou gerentes de empresas coletivas, incorporadora, corretora ou 
construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, 
parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos 
ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do 
condomínio, alienação de frações ideais ou sobre a construção das incorporações. 
Conclui-se que a prática da atividade de corretor de imóveis necessita de 
aprimoramento e de responsabilidade pelos negócios que intermedeia, direta ou 
indiretamente.
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
21
LEITURA COMPLEMENTAR
GOLPES NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Vanessa Paes Barreto
 
Quando o assunto é golpe no mercado imobiliário, a palavra de ordem é 
precaução. “Os golpes geralmente são aplicados por falsos corretores e todos eles 
somem após receber qualquer quantia de sinal ou entrada. Por isso, é fundamental 
ser cauteloso e tomar muito cuidado, pois é praticamente impossível pegar o 
golpista e, consequentemente, reaver o dinheiro”, alerta o advogado Sérgio 
Sender, do Rio de Janeiro, especialista em mercado imobiliário.
 “O mais indicado é procurar um advogado especialista no assunto para 
acompanhar a negociação e, em primeiro lugar verificar a documentação e a 
procuração do vendedor no Fórum ou no cartório”, aconselha Sender.
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), de Minas Gerais, 
registra de 12 a 15 as denúncias diárias de golpes, de acordo com o presidente da 
entidade, Rubens Ribeiro Batista. “Os consumidores preferem comprar ou alugar 
imóvel com qualquer um, em vez de pagar 5% do valor da transação a um corretor 
cadastrado no CRECI. Assim, correm risco e podem perder o dinheiro guardado 
a vida inteira. O sonho acaba virando pesadelo”, diz Rubens, acrescentando 
que, quando ocorre algum problema com um corretor habilitado no CRECI, o 
consumidor tem como se defender.
Os golpes mais comuns aplicados no mercado imobiliário e como você 
pode evitá-los: 
 
• Prevenção contra os golpes
 
Qualquer documentação do vendedor deve ser checada cuidadosamente 
e seu nome deve ser verificado no Fórum. Em caso de o vendedor ter procuração 
para vender o imóvel, esta deve ser checada no cartório que a emitiu.
 
Confira a identidade do corretor no Conselho Regional de Corretores de 
Imóveis (CRECI) de seu estado, onde há listagem dos corretores.
 
Tenha em mente que, ao comprar um imóvel, nenhum documento é 
dispensável. Qualquer dúvida em relação à documentação deve ser tirada com 
um advogado.
Como acontece com qualquer outro produto, o consumidor deve 
desconfiar de ofertas que parecem ter caído do céu. Antes de procurar um imóvel, 
procure saber seu valor médio no mercado, de acordo com a localização, estado 
e características.
 
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
22
É essencial que o interessado faça uma cuidadosa vistoria no imóvel.
 
Golpes mais comuns
Documentação falsa: o vendedor (proprietário ou corretor) obtém a cópia 
da escritura no cartório com os dados do verdadeiro dono e falsifica documentos, 
como a carteira de identidade e CPF. Quem comparece para assinar a nova 
escritura não é o dono e sim o falso vendedor.
• Documentação esquentada: o dono do imóvel está com o nome sujo e promete 
compra e venda do imóvel para um conhecido que tem ficha limpa e que não 
abre mão das certidões negativas do dono. Esta pessoa vende o imóvel para 
terceiros. A venda pode ser anulada se o verdadeiro proprietário for acionado 
para pagar os débitos.
• Quem chegar primeiro leva: o dono vende o imóvel para várias pessoas ao 
mesmo tempo, aproveitando a mesma documentação. Ao receber o sinal ou até 
mesmo o valor total dos compradores, desaparece.
• Cônjuge sem consentimento: nenhum imóvel de posse de um casal pode ser 
vendido sem comum acordo. Isso é válido para qualquer regime de casamento, 
até mesmo absoluta separação de bens. Neste tipo de golpe, o marido ou 
a mulher vende o imóvel sem consentimento do cônjuge. Apresenta-se 
procuração falsa e a venda é realizada. A venda pode ser anulada.
• Localização errada: a localização de um lote vendido não corresponde ao 
endereço de registro de imóvel.
• Loteamentoque não existe: é a venda de lotes que ficam em áreas inabitáveis.
• Golpe da portaria: o falso corretor vê o anúncio no jornal, no qual se avisa que 
as chaves do apartamento para locação estão na portaria. Ele leva interessados 
para ver o imóvel, fazendo o papel do corretor, e os convence a pagar uma taxa 
para reservar o imóvel. Depois de pagar, o interessado não vê mais o “corretor”. 
Outro caso conhecido que segue a mesma linha: o golpista que se diz corretor 
na portaria do prédio, sobe ao imóvel, faz um molde de cera com a chave e 
passa a ter livre acesso.
• Viagem do proprietário: Outra história famosa é a que o dono está viajando 
e, como vai demorar, aceita alugá-lo por um preço bem menor, para não 
deixá-lo vazio por muito tempo. Esse golpe é realizado através do golpe 
das chaves na portaria. Como no caso anterior, é praticamente impossível 
encontrar o “corretor” novamente. Outro golpe também relacionado à viagem 
do proprietário: o falso corretor oferece o imóvel dizendo que o dono precisa 
TÓPICO 2 | OS CONTRATOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
23
viajar com urgência e por isso está querendo um aluguel muito abaixo do de 
mercado. O golpista diz que o imóvel está fechado ou mostra o de um cúmplice. 
Basta levar o dinheiro e desaparecer.
FONTE: BARRETO, Vanessa Paes. Imobiliária em Barão Geraldo – Ismê Imobiliária. 
Golpes no mercado imobiliário. Disponível em: <http://isme.zip.net/>. Acesso em: 20 
jul. 2008.
24
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você viu que:
• O contrato é a maneira pela qual se manifesta um acordo entre duas ou mais 
pessoas, criando entre elas uma relação jurídica de direito.
• Em Direito Imobiliário, convive-se com cinco tipos de contratos: corretagem, 
mandato, representação/agência, comissão, contrato de trabalho. O contrato 
dos corretores é um contrato também chamado de mediação, para aproximar 
as partes para que elas contratem entre si. Mas, dependendo da forma que o 
negócio está sendo intermediado pelo corretor, mudará o tipo de contrato a ser 
elaborado e formado entre as partes.
• Uma vez apto a exercer a atividade, o corretor de imóveis tem vários campos 
de atuação, devendo orientar-se para aquele segmento que mais se aproxima 
de seu perfil profissional, sem nunca perder de vista as mutações do mercado 
e as conveniências e as oportunidades que a atividade está sempre oferecendo.
25
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, resolva 
as questões que seguem.
1 Leia e complete a seguinte sentença:
 
O contrato é uma forma pela qual se manifesta um ________________entre 
duas ou mais pessoas, criando entre elas uma __________________________ 
jurídica de direito.
O contrato é um ato pelo qual se criam, modificam, conservam 
ou extinguem direitos, mediante acordo, ajuste ou convênio entre 
___________________________, sejam elas fiscais ou jurídicas.
2 No que se refere aos contratos, alguns termos são de extrema importância, 
como:
a) ( ) Extinção: é o fim da obrigação contratual, seja pelo pagamento, execução, 
prazo etc.
b) ( ) Conclusão: é o ato final ou ultimação de um contrato, após o qual esse é 
considerado concluído ou ajustado.
c) ( ) Implemento: é o cumprimento da obrigação, isto é, o seu pagamento.
d) ( ) Resolução: é o término do vínculo contratual pela não execução do 
compromisso.
e) ( ) Todas as sentenças estão corretas.
3 Classifique a seguinte sentença: 
No contrato de comissão, o comissário compra e vende em seu próprio nome, 
mas a aquisição é para o comitente, que fica oculto. Na comissão, a transação 
é feita em nome do próprio representante que arca com as obrigações, sendo 
que no mandato o negócio é feito em nome do mandante.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
4 Classifique a seguinte sentença:
 
Na corretagem, agenciar o negócio ou fornecer informações, quer dizer, 
procurar realizar esses negócios, tem tudo a ver com contrato de agência que 
é uma promoção de negócios de forma habitual.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
AUTOATIVIDADE
26
5 Classifique a seguinte sentença:
 
Hoje, o contrato de corretagem tem muita importância. As bolsas de valores 
funcionam através de corretores, e o corretor tende a ter cada vez mais 
importância, não se buscando negócios sem se passar pelo técnico de transações, 
que deve agir com prudência, prestando ao cliente os esclarecimentos ao seu 
alcance, pertinentes à segurança e risco do negócio.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
27
TÓPICO 3
A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Como em todas as atividades profissionais, pela intermediação imobiliária, 
os corretores de imóveis recebem uma certa quantia de dinheiro, em troca dos 
serviços prestados.
Normalmente, a remuneração é fixada pelos órgãos de classe de sua 
região, através de legislação específica. Se não houver essa fixação legal, pode ser 
ajustada entre as partes. Caso nenhuma dessas opções ocorra, será determinada 
de acordo com a natureza do negócio e os usos e costumes do local em que foi 
realizada a transação.
2 O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
Corretar é fazer o ofício de corretor, servindo de intermediário entre as 
partes, representando ora o vendedor, ora o comprador.
NOTA
É o profissional que anda, procura ou agencia negócios imobiliários. A 
intermediação será bem-sucedida ou não, à medida que o corretor usa de sua capacidade 
profissional aliada à ética, honestidade e disposição para encontrar o imóvel certo para a 
pessoa certa.
Conforme Raposo e Heine (2004), enquanto ainda não efetivado o 
negócio, ou seja, enquanto não se der a sua formalização, com sinal de negócio 
ou pagamento integral, poderá haver a desistência do contrato, que é a renúncia 
ao negócio, antes de o mesmo ser concretizado, ainda em fase preliminar de 
pactualização. Nessa hipótese não tem o corretor de imóveis direito à percepção 
de sua remuneração, pois não se deu a ‘aproximação útil’ entre as partes.
28
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
NOTA
Diferentemente, pois, do arrependimento do negócio, em que o mesmo já se 
realizou e a parte que se arrepende fica sujeita à eventual composição de perdas e danos. 
Nesse caso, o corretor de imóveis tem direito aos honorários, pois se desincumbiu de seus 
deveres, tendo havido fatos independentes de sua boa atuação.
Ou seja, uma vez conseguido o resultado previsto no contrato de 
intermediação, o corretor tem direito a receber a remuneração. Se as partes se 
arrependerem do negócio ainda assim o corretor tem direito à remuneração. 
Ressaltam Raposo e Heine (2004) que, caso o corretor tenha um contrato 
de exclusividade sobre o imóvel, terá ele direito à remuneração mesmo que o 
negócio tenha sido realizado sem a sua intermediação, ou seja, diretamente entre 
as partes. Porém, se o corretor tem a exclusividade, mas se comportou de forma 
inerte ou ociosa, ficando comprovada essa inércia ou ociosidade, não terá direito 
à remuneração. 
O contrato deverá impor, pois, uma pena para tal ocorrência, desde que 
não seja uma quebra do princípio do equilíbrio contratual, nem venha trazer, 
para uma das partes, o proibido ‘enriquecimento ilícito’. 
A lei prevê os casos chamados fortuitos e de força maior, em que o 
contratante não tem a menor culpa pela quebra do contrato. Porém, se isso se der 
por vontade sua, invariavelmente terá de arcar com uma indenização em prol da 
outra parte, principalmente se houve a fruição do imóvel (o comprador morou no 
mesmo, dele obtendo vantagem, por algum tempo, acarretando envelhecimento 
do bem e a correlata depreciação de seu valor).
Para esses casos existe a possibilidade do distrato, que é o contrato que 
desfaz o contrato, podendo, nessa possibilidade, prever-se o pagamento de 
indenização. 
Se não houver prazo determinado para o contrato e o negócio se realizar 
após a dispensa do corretor, mas em virtude de sua mediação anterior, terá 
ele direito à remuneração. No caso de haver prazo contratual, se o negócio for 
realizado após esse prazo, mas em função do trabalho docorretor, ele tem direito 
à remuneração.
Havendo conclusão do negócio em que participavam vários corretores, a 
remuneração será paga em partes iguais para todos, a menos que todos tenham 
combinado percentuais diferentes.
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
29
3 REMUNERAÇÃO
Para as empresas imobiliárias prestadoras de serviços de locação 
e administração de imóveis, sua remuneração é dada através da “Taxa de 
Administração”.
O Conselho Federal – COFECI, em sua Resolução n. 005/78, art. 1º, letra 
‘f’, determina que no contrato padrão para a intermediação imobiliária conste a 
“remuneração do corretor e forma de pagamento”. 
Em uma transação com imóveis, são as imobiliárias que recebem a 
remuneração, ainda que o negócio em si tenha sido conduzido pelo corretor. 
Somente após receber o total da comissão devida é que a imobiliária faz 
o repasse da parte correspondente ao corretor. Existem algumas situações de 
exceções, como nos loteamentos em que o corretor, no ato da venda, já recebe 
a sua parte, situações que constituem apenas uma pequena parcela dentro do 
universo da corretagem.
3.1 TABELAS DE COMISSÃO
Muitos escritórios ou corretores autônomos utilizam-se de tabelas de 
comissão. Conforme o inciso IV, artigo 17 da Lei nº 6.530/78, ratificado pelo inciso 
VIII, do artigo 16 do Decreto nº 81.871/78, compete aos Conselhos Regionais: 
“homologar, obedecidas a peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços 
de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos 
respectivos”.
Em suma, será do sindicato e não dos CRECIs a responsabilidade de fixar 
os percentuais a serem cobrados pelos profissionais, a título de remuneração pelo 
seu trabalho. Os conselhos apenas homologam essas tabelas. 
Conforme Resende (2001), ao Sindicato dos Corretores cabe a incumbência 
de elaborar a tabela para a classe, e ao Sindicato das Imobiliárias, que representa 
a categoria das empresas, pessoa jurídica, a mesma providência para determinar 
a remuneração dos serviços prestados. Independentemente de serem filiados 
ou não, a tabela é o norteador a que todos deverão estar atentos, sendo ela 
utilizada conforme as particularidades de cada região, e sendo utilizada como 
um referencial nas questões controvertidas sobre a cobrança de comissão. 
De uma maneira geral, a comissão da intermediação imobiliária é paga 
pelo proprietário do imóvel, sendo obrigatório, ao se preencher a “opção de 
venda”, a estipulação da remuneração do corretor e a forma de pagamento. Na 
visão de Raposo e Heine (2004), os tipos de remuneração podem ser:
30
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
a) Comissão ou honorários: 
Antes de mais nada, precisamos nos acostumar a mencionar corretamente 
o nome da remuneração do Corretor de Imóveis. Como profissional liberal que 
é, o Corretor de Imóveis não deve chamar a sua remuneração de comissão, mas, 
sim, de HONORÁRIOS.
NOTA
Isso pode até parecer algo sem grande importância, mas, se analisarmos 
bem, perceberemos que o termo comissão é aplicado para qualquer vendedor, enquanto 
honorário é o que se aplica apenas aos profissionais liberais.
b) Fixação dos honorários: 
O mais importante na determinação dos honorários do corretor de imóveis 
é a exata configuração de sua fonte geradora, que é a transmissão da propriedade 
(compra, venda e permuta) ou da posse (locação) de um bem imóvel. 
Assim, a remuneração do corretor deve constar do contrato assinado 
com o seu cliente, tomando-se por base, para isso, o valor fixado em legislação 
especifica. Caso não exista essa previsão legal, o valor será baseado no tipo de 
negócio realizado e nos usos locais.
A remuneração deverá ser paga quando tiver sido alcançado o resultado 
previsto no contrato. No caso de arrependimento de qualquer das partes, ainda 
assim a remuneração é devida. Note-se que, para caracterizar o arrependimento, 
não basta a simples palavra de que o negócio não será realizado. Um sinal (arras) 
já caracteriza a intenção do negócio.
NOTA
Em linha geral, os honorários do corretor de imóveis sempre estão fixados na 
tabela divulgada pelos órgãos de classe da região. Portanto, é fundamental procurar o CRECI 
ou o sindicato local para obtenção de uma cópia da mesma.
Como o trabalho do corretor de imóveis abrange diversos tipos de 
modalidades, não há um valor único. Assim, cada tipo de intermediação deve ser 
analisado individualmente.
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
31
c) Venda: 
Nesse caso, o corretor deve seguir, rigorosamente, o percentual fixado na 
Tabela de Honorários de sua região, sendo ele aplicado sob o total do valor do 
negócio, mesmo que a venda seja financiada. 
d) Permuta:
Na permuta, devem ser obedecidos os mesmos critérios estabelecidos 
para a venda, sendo que, ao corretor, é permitido receber honorários referentes 
aos dois imóveis transacionados, pois, na verdade, dois bens imóveis tiveram 
a sua propriedade alterada, isso para o caso de permuta total (um imóvel pelo 
outro). 
Quando o bem entra apenas como parte de pagamento, o critério muda, 
uma vez que nesse caso o imóvel está valendo como moeda para o comprador. 
Logo, os honorários só podem ser calculados sobre o imóvel que deu origem ao 
negócio. Obviamente, o de maior valor.
e) Honorários do corretor de imóveis nas locações:
A Lei nº 8.245/91 determina claramente que quem deve pagar as despesas 
de intermediação na locação é o proprietário do imóvel (locador) e não o inquilino 
(locatário), como se faz normalmente.
Destacam Raposo e Heine (2004) que, na locação, o corretor pode cobrar, 
sempre do locador (proprietário do imóvel), o valor correspondente a um aluguel, 
sem prejuízo dos valores relativos à administração imobiliária, que é um outro 
tipo de serviço.
O corretor de imóveis pode trabalhar com a locação de dois modos: na 
simples intermediação (encontrar um locatário) ou na administração.
Apesar de essas situações poderem ser aplicadas simultaneamente, 
devemos entender que são dois trabalhos diferentes. No primeiro, a missão do 
corretor é encontrar um locatário, enquanto no segundo sua tarefa é administrar 
a locação.
De acordo com Bueno (1996), nada impede que o corretor de imóveis 
trabalhe apenas em uma das fases, seja ela qual for. Exatamente por isso, ou seja, 
por serem duas atividades distintas, pode o corretor de imóveis cobrar dois tipos 
de honorários, que são:
	pela intermediação na locação: para encontrar um locatário pode-se cobrar, 
do locador, o valor correspondente a um aluguel mensal, sem prejuízo da 
cobrança dos honorários devidos pela administração;
32
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
	para administração de imóveis: um percentual, cobrado do locador, de até 12% 
do valor dos recebimentos mensais, salvo no caso de aluguel garantido por 
todo o período da locação, quando este valor pode ser maior. 
Apesar disso, existem casos em que o corretor de imóveis cobra por outras 
tarefas na locação, a exemplo da elaboração do contrato, porém, como se trata de 
assunto sem grande embasamento legal, entendemos que o corretor deve cobrar 
apenas com base no que foi explicado anteriormente. 
Bueno (1996) destaca ainda que, em muitas cidades do Brasil, o mercado 
imobiliário aplica, quase que como regra, a cobrança do primeiro aluguel do 
inquilino. No entanto, não há como se questionar tal fato, pois a Lei nº 8.245 é 
muito clara neste sentido - quem paga as despesas de intermediação é o locador. 
f) Administração de imóveis:
Para esse caso, administração de imóveis, o corretor pode cobrar, do 
locador um percentual de até 12% dos valores recebidos mensalmente, salvo no 
caso de aluguel garantido por toda a locação, quando, então, pode ser cobrado 
um percentual maior do que esse, desde que devidamente ajustado com o dono 
do imóvel. 
g) Avaliação de imóveis:
Esse serviço somente dever ser cobrado quando realizado isoladamente 
de uma operação de venda, respeitando-se, para isso, o que determinar atabela 
de honorários da região. 
O quadro a seguir apresenta um modelo de tabela de honorários utilizada 
pelos corretores do Estado de São Paulo.
QUADRO 1 – TABELA DA REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
O SCIESP – Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de 
São Paulo possui uma tabela que é usada como referência para a 
cobrança dos serviços prestados pelas empresas corretoras de imóveis. 
CRECI - 2ª Região. 
TABELA DA REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. 
1º - O corretor de imóveis deve contratar por escrito a corretagem 
imobiliária sem a qual não poderá anunciar publicamente o imóvel. 
Recomenda-se que esta contratação seja prévia e com exclusividade. 
2º - Os documentos necessários para realização do negócio imobiliário serão 
de responsabilidade do vendedor e do comprador, sendo por eles fornecidos, 
O SCIESP – Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de 
São Paulo possui uma tabela que é usada como referência para a 
cobrança dos serviços prestados pelas empresas corretoras de imóveis. 
CRECI - 2ª Região. 
TABELA DA REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. 
1º - O corretor de imóveis deve contratar por escrito a corretagem 
imobiliária sem a qual não poderá anunciar publicamente o imóvel. 
Recomenda-se que esta contratação seja prévia e com exclusividade. 
2º - Os documentos necessários para realização do negócio imobiliário serão 
de responsabilidade do vendedor e do comprador, sendo por eles fornecidos, 
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
33
QUADRO 1 – TABELA DA REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
no que lhes couberem. Caso seja solicitada ao corretor de imóveis a obtenção 
dos documentos necessários à transação, deverá ele ser reembolsado pelos 
respectivos gastos e remunerado pelos serviços prestados.
3º - Os convênios fi rmados para venda de imóveis adjudicados ou não, 
fi rmados com instituições que representem os corretores de imóveis, visando 
a participação de seus inscritos, poderão estabelecer percentuais diversos dos 
constantes desta Tabela.
VENDA 
1) Imóveis urbanos....................................................................6% a 8% 
2) Imóveis rurais.......................................................................6% a 10% 
3) Imóveis industriais................................................................6% a 8% 
4) Venda judicial........................................................................5% 
Nota 1: Nas permutas, a remuneração será devida pelos respectivos 
proprietários a quem estes contrataram, calculada sob o valor de venda de 
cada imóvel. 
Nota 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, a remuneração será 
devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada 
sobre o valor de venda de cada um dos imóveis. 
Nota 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento, a 
remuneração será devida sobre o total da transação realizada. 
LOCAÇÃO
De qualquer espécie e sempre por conta do locador..................Equivalente ao 
valor de 1(um) aluguel 
ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS 
Sobre o aluguel recebido.......................................................8% a 10% 
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 
Venda de empreendimentos imobiliários.................................4% a 6% 
Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de promoção 
e publicidade em geral
no que lhes couberem. Caso seja solicitada ao corretor de imóveis a obtenção 
dos documentos necessários à transação, deverá ele ser reembolsado pelos 
respectivos gastos e remunerado pelos serviços prestados.
3º - Os convênios fi rmados para venda de imóveis adjudicados ou não, 
fi rmados com instituições que representem os corretores de imóveis, visando 
a participação de seus inscritos, poderão estabelecer percentuais diversos dos 
constantes desta Tabela.
VENDA 
1) Imóveis urbanos....................................................................6% a 8% 
2) Imóveis rurais.......................................................................6% a 10% 
3) Imóveis industriais................................................................6% a 8% 
4) Venda judicial........................................................................5% 
Nota 1: Nas permutas, a remuneração será devida pelos respectivos 
proprietários a quem estes contrataram, calculada sob o valor de venda de 
cada imóvel. 
Nota 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, a remuneração será 
devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada 
sobre o valor de venda de cada um dos imóveis. 
Nota 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento, a 
remuneração será devida sobre o total da transação realizada. 
LOCAÇÃO
De qualquer espécie e sempre por conta do locador..................Equivalente ao 
valor de 1(um) aluguel 
ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS 
Sobre o aluguel recebido.......................................................8% a 10% 
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 
Venda de empreendimentos imobiliários.................................4% a 6% 
Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de promoção 
e publicidade em geral
34
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
LOTEAMENTOS 
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e 
registradas...........................................................................6% a 8% 
2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e 
registradas............................................................................6% a 10% 
Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de promoção e 
publicidade em geral, bem como a administração. 
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS 
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente...................5% a 10% 
COMPRA 
Autorização expressa da procura de imóveis..............................6% a 8% 
ATIVOS IMOBILIÁRIOS 
Intermediações de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certifi cados 
de recebíveis do SFI e outros........................................................................................4% 
a 6% 
PARECERES 
1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor 
apresentado, mínimo............................................................................................1% 
2) Parecer verbal quanto às operações imobiliárias. A partir do valor de 1(uma) 
anuidade vigente do CRECI 2ª Região.
A presente tabela deverá ser acatada pelos Corretores de Imóveis, dentro dos 
percentuais acima estabelecidos, tal como determina o Código de Ética.
LOTEAMENTOS 
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e 
registradas...........................................................................6% a 8% 
2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e 
registradas............................................................................6% a 10% 
Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de promoção e 
publicidade em geral, bem como a administração. 
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS 
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente...................5% a 10% 
COMPRA 
Autorização expressa da procura de imóveis..............................6% a 8% 
ATIVOS IMOBILIÁRIOS 
Intermediações de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certifi cados 
de recebíveis do SFI e outros........................................................................................4% 
a 6% 
PARECERES 
1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor 
apresentado, mínimo............................................................................................1% 
2) Parecer verbal quanto às operações imobiliárias. A partir do valor de 1(uma) 
anuidade vigente do CRECI 2ª Região.
A presente tabela deverá ser acatada pelos Corretores de Imóveis, dentro dos 
percentuais acima estabelecidos, tal como determina o Código de Ética.
A presente tabela deverá ser acatadapelos Corretores de Imóveis, dentro dos 
percentuais acima estabelecidos, tal como determina o Código de Ética.
A presente tabela deverá ser acatada pelos Corretores de Imóveis, dentro dos 
FONTE: Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo – SCIESP (2008)
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
35
LEITURA COMPLEMENTAR
CORRETOR DE VENDAS PRECISA TER TÉCNICA E PACIÊNCIA
Quando dá o último retoque na maquiagem antes de sair de casa, Mônica 
S. P. Galvão se olha no espelho e tenta imaginar como será o seu dia de trabalho. 
Geralmente ela tem alguns compromissos agendados, mas o desdobrar do 
expediente é sempre imprevisível. Como todo corretor de imóveis, ela “mata um 
leão” por dia e não se contenta com migalhas. Gosta de desafios. 
Vestida com um terninho, ela pega a pasta com o notebook e vai à luta. 
Para ganhar as ruas de Natal e cidades vizinhas, a corretora prefere o dinamismo 
que a motocicleta oferece para facilitar o vai e vem. A rotina de um corretor 
de vendas é acompanhar visitas de potenciais clientes a apartamentos, casas e 
empreendimentos que ainda estão sendo construídos e providenciar toda a 
papelada para a transação, caso o negócio se concretize. 
Os tipos de clientes que compram imóveis em Natal variam desde casais de 
noivos a profissionais liberais, que compram para si ou porque gostam de investir 
em imóveis, e ainda estrangeiros quando escolhem a cidade para se estabelecer 
ou como segunda moradia. Para saber lidar com expectativas tão diferentes, o 
profissional deve compreender o universo de várias profissões. 
“O corretor é um pouco engenheiro, arquiteto, advogado e psicólogo. A 
gente tem que entender o sonho do cliente e atender seus desejos”, define. Aos 40 
anos de idade e 10 de profissão, Mônica tem consciência das novas exigências do 
mercado e busca se capacitar sempre, como forma de sobreviver no mercado cada 
vez mais competitivo. 
Com tantos imóveis à venda, valorizados sobremaneira devido à entrada 
de capital estrangeiro no Estado, houve uma peregrinação de vendedores para a 
área imobiliária. Por isso os corretores têm que ter conhecimentos em matemática 
financeira, legislação (além das leis que regem as transações imobiliárias, devem 
conhecer as leis ambientais), informática, mercado financeiro, topografia com 
aplicação de GPS e idiomas. 
“Nós somos os maiores responsáveis pela transação. Se algo der errado, 
os corretores é que são responsabilizados. Os novatos ficam aturdidos com tanta 
burocracia”, diz. Segundo ela, o Creci-RN (Conselho Regional dos Corretores de 
Imóveis) é muito severo e impõe rígida fiscalização. As empresas só podem atuar 
com corretores que tenham registro profissional expedido pelo conselho. 
A profissão é regulamentada e exige nível técnico. A corretora Mônica fez 
o curso de técnico em Transações Imobiliárias no Cetrede, há 10 anos, quando 
decidiu mudar de ramo a conselho do marido, pois ela sempre foi uma ótima 
vendedora. Trabalhava para uma editora de revistas e alcançava a cota de 100 
assinaturas por mês. 
FONTE: Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo – SCIESP (2008)
36
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
“Eu gostei muito da mudança, amo a minha profissão, mas a gente 
passa por muitas desilusões também. Trabalhar com vendas requer ética e 
muita paciência”. Mônica ingressou este ano no curso universitário de Gestão 
em Negócios Imobiliários, estuda inglês e faz planos para entrar no curso de 
espanhol. E tem sempre um objetivo em mente: vender cada vez mais. 
Profissional tem que ter ética. 
Existem vários imóveis em Natal e no litoral que custam mais de um 
milhão de reais. Geralmente são apartamentos em edifícios localizados na praia 
de Areia Preta e no bairro de Petrópolis ou casas de veraneio na costa potiguar. A 
corretora Mônica Galvão revela, um pouco tímida, que já intermediou transações 
com essa cifra. 
“Mas é muito difícil. Quando os clientes são da cidade, muitas vezes eles 
conhecem os donos das construtoras e negociam diretamente na empresa”. Ela 
conta que é muito difícil compradores de imóveis de alto luxo comparecerem aos 
estandes montados pela construtora, a não ser quando se tratam de empresas 
vindas de outros polos. 
“As empresas que não têm influência na cidade são a oportunidade 
para nós corretores negociarmos imóveis mais caros”, explicou, contando que 
recentemente comercializou várias unidades de um condomínio em duas semanas 
após o lançamento. O preço dos imóveis negociados variava entre R$ 120 mil e 160 
mil. “É muito bom trabalhar com empreendimentos. As construtoras facilitam o 
pagamento até perder de vista”. 
O interessante é que embora haja imóveis de todo preço, o perfil dos 
compradores é praticamente o mesmo. Advogados, juízes, promotores, médicos, 
empresários e políticos que compram apartamentos luxuosos, acima de R$ 400 
mil, também investem nos imóveis mais baratos, localizados em bairros mais 
afastados do centro. 
“Quem compra um mais caro, investe em dois ou três mais baratos. O 
apartamento na planta é mais em conta. Se a pessoa compra por R$ 120 mil, 
quando fica pronto não vende por menos de R$ 180 mil. A aplicação não rende 
essa quantia em três anos”, analisa Mônica, demonstrando que entender do 
mercado financeiro é essencial para ser um bom corretor.
Para lidar com estrangeiros, que chegam às imobiliárias geralmente por 
indicação de amigos, os corretores se desdobram para se fazer entender e para 
compreender os anseios dos clientes. Nessa hora, muitos recorrem à parceria com 
colegas que dominam idiomas estrangeiros.
TÓPICO 3 | A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS
37
“A ética e o companheirismo entre os colegas são dois itens imprescindíveis 
no nosso meio. Com essas duas características, o corretor vai longe”, aconselha. 
Ela quer dizer que um colega supre as deficiências do outro, como é o caso do 
recém-ingresso na profissão, Felipe Peixoto, 22 anos. 
Ele é formado em administração de empresas e optou por atuar na 
profissão de corretor de imóveis. A remuneração teve um peso muito importante 
na hora da decisão. “Eu sempre trabalhei em escritório e estou me adequando a 
uma nova rotina”. Como não tem carro - “ainda”, de acordo com seus cálculos - 
ele divide as visitas e as comissões com um colega. 
“A gente dobra a possibilidade de contatos e de argumentação com os 
clientes, pois esses contatos são muito importantes”, afirma. Sua rotina consiste 
em fazer visitas com potenciais compradores, realizando o pré-lançamento dos 
empreendimentos. Esse trabalho justifica a venda em tempo recorde de alguns 
empreendimentos quando são lançados oficialmente. Felipe faz pós-graduação 
em gestão de negócios imobiliários, curso recém-criado para atender à demanda 
do mercado cada vez mais exigente. 
O jovem iniciante e a corretora Mônica, que tem dez anos de profissão, são 
testemunhas de que a profissão requer dinamismo, ética, técnica, autocontrole, 
capacidade para se moldar às situações mais adversas e, sobretudo, disponibilidade 
de tempo para entrar de corpo e alma no negócio. “Não temos horários para 
expedientes formais. Se for preciso, trabalhamos de domingo a domingo”. 
Corretor precisa avaliar os imóveis 
O corretor deixou de ser um mero demonstrador de imóveis para ser um 
profissional que, além de intermediar as transações, é capaz de fazer avaliações 
de imóveis, gerir empreendimentos e prestar consultorias no ramo. A profissão 
é regulamentada através da Lei 6.530/78 e exige curso técnico em nível médio, 
embora já existam cursos de graduação e pós-graduação em negócios imobiliários. 
Para o exercício legal da profissão, é imprescindível que os interessados 
solicitem o registro no Creci-RN, Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, 
sendo necessário apresentar o diploma do curso. Os estudantes podem atuar 
como estagiários.
O empresário Renato Gomes, presidente do Secovi-RN (Sindicatos das 
Empresas Imobiliárias), afirma que realmente há uma migração de pessoasde 
outras áreas para o ramo imobiliário. “Muitos caíram com a cara e a coragem 
no mercado, mas ao sentir a necessidade de buscar conhecimentos estão se 
profissionalizando”. 
Ele comemora a criação de cursos superiores em Natal e está no grupo 
dos empresários que investe na equipe, arcando com parte da mensalidade 
38
UNIDADE 1 | O CORRETOR DE IMÓVEIS E SUAS ATRIBUIÇÕES
da faculdade. “É uma boa iniciativa, mas como os corretores são profissionais 
liberais, o Secovi sugere que os colegas providenciem contratos para que não haja 
prejuízos”. 
Ele se refere ao ressarcimento do investimento caso o corretor se desligue 
da imobiliária ao concluir o curso. Segundo Renato, a intenção da categoria é que 
em breve a graduação em nível superior seja exigida aos corretores. Ele relata 
que o nível de exigências inclui boa rede de relacionamento, fluência verbal no 
português além de noções em outros idiomas (“pelo menos termos técnicos”) e 
muitos conhecimentos acerca da legislação. 
“Por força do Código Civil, o corretor deve alertar o cliente do riscos que 
pode correr”, refere-se ao artigo 732 do Código Civil, revisado em 2003. De acordo 
com o texto, o profissional deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos que 
estiverem ao seu alcance acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações 
de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência, sob pena 
de responder por perdas e danos se não cumprir com sua função corretamente. 
Grande parte dos corretores não têm vínculo empregatício com as 
empresas. Eles são prestadores de serviços e fazem o “salário” através das 
comissões. O percentual estabelecido pelo Creci-RN prevê comissões entre 5 e 
10%, dependendo do tipo de imóvel, para a imobiliária. O responsável direto 
pelas transações receberá cerca de 40 a 45% da comissão recebida pela empresa. 
“Quando o profissional é melhor preparado, tem o poder de negociação 
melhor”, afirmou Renato. Ele explicou que as comissões pagas à imobiliária 
estavam abaixo do percentual estipulado na tabela, mas com a expansão do 
mercado, as construtoras estão voltando ao patamar de 5% ou mais. 
FONTE: IMOBILIÁRIA RIBEIRÃO. Corretor de vendas precisa ter técnica e paciência. Disponível 
em: <http://www.google.com.br/search?hl=pt-BR&q=case+%C3%A9tica+corretor+im%C3%B3v
eis&start=80&sa=N>. Acesso em: 22 jul. 2008.
39
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você esteve em contato com os 
seguintes conteúdos: 
	Nas intermediações imobiliárias, enquanto ainda não efetivado o negócio, ou 
seja, enquanto não se der a formalização do mesmo, com sinal de negócio ou 
pagamento integral, poderá haver a desistência do contrato, que é a renúncia 
ao negócio, antes de o mesmo ser concretizado, ainda em fase preliminar de 
pactualização. Nessa hipótese, não tem o corretor de imóveis direito à percepção 
de sua remuneração, pois não se deu a ‘aproximação útil’ entre as partes.
	Diferentemente, pois, do arrependimento do negócio, em que o mesmo já 
se realizou e a parte que se arrepende fica sujeita à eventual composição de 
perdas e danos. Nesse caso, o corretor de imóveis tem direito aos honorários, 
pois se desincumbiu de seus deveres, tendo havido fatos independentes de sua 
boa atuação.
	Em uma transação com imóveis, são as imobiliárias que recebem a remuneração, 
ainda que o negócio em si tenha sido conduzido pelo corretor. Somente após 
receber o total da comissão devida é que a imobiliária faz o repasse da parte 
correspondente ao corretor. Muitos escritórios ou corretores autônomos 
utilizam-se de tabelas de comissão.
40
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, resolva 
as questões que seguem:
1 Classifique a seguinte sentença:
Se não houver prazo determinado para o contrato e o negócio se realizar após 
a dispensa do corretor, mas, em virtude de sua mediação anterior, terá ele o 
direito à remuneração. No caso de haver prazo contratual, se o negócio for 
realizado após esse prazo, mas em função do trabalho do corretor, ele tem 
direito à remuneração.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
2 Classifique a seguinte sentença:
Referente a tabelas de comissão, compete aos conselhos regionais: “homologar, 
obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem 
para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos CRECIs.” Ou seja, será do 
CRECI e não do sindicato a responsabilidade de fixar os percentuais a serem 
cobrados pelos profissionais, a título de remuneração pelo trabalho realizado.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
3 A comissão da intermediação imobiliária é paga pelo proprietário do imóvel, 
sendo obrigatório, ao se preencher a “Opção de Venda”, a estipulação da 
remuneração do corretor e a forma de pagamento. Os tipos de remuneração 
podem ser:
a) ( ) Comissão ou honorários
b) ( ) Fixação dos honorários.
c) ( ) Venda, permuta e honorários do corretor de imóveis nas locações.
d) ( ) Administração de imóveis e avaliação de imóveis.
e) ( ) Todas as sentenças estão corretas.
4 Classifique a seguinte sentença:
Nos casos de venda com transferência de financiamento, a remuneração do 
corretor terá como base o valor pago à vista, não sendo considerado o valor 
financiado.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
AUTOATIVIDADE
41
5 Leia e complete as sentenças a seguir:
Em uma transação com imóveis, são as _________________________ que 
recebem a remuneração, ainda que o negócio em si tenha sido conduzido 
pelo ______________________________. Somente após receber o total da 
comissão devida é que a ___________________________ faz o repasse da parte 
correspondente ao __________________________________________________.
42
43
UNIDADE 2
A ÉTICA DO PROFISSIONAL 
CORRETOR DE IMÓVEIS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto a:
• compreender e respeitar a ética relacionada ao corretor de imóveis;
• adotar uma postura ética e profissional ao mercado imobiliário;
• possibilitar o reconhecimento das atividades do corretor de imóveis;
• promover ações visando organizar e melhorar a imagem do corretor.
Esta unidade está dividida em três tópicos, no final de cada um deles, você 
encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conteúdos apresentados.
TÓPICO 1 – SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS 
CORRETORES DE IMÓVEIS 
TÓPICO 2 – O CÓDIGO DE ÉTICA
TÒPICO 3 – ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
44
45
TÓPICO 1
SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL 
DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
UNIDADE 2
1 INTRODUÇÃO
Comprar, vender, alugar e permutar imóveis não são transações simples 
de serem realizadas. Apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato, 
por exemplo, pessoas que querem vender e outras que têm intenção de adquirir 
imóveis residenciais, comerciais ou mesmo rurais, a responsabilidade do corretor 
vai bem além do fato de mostrar ao cliente a propriedade na qual este estiver 
interessado.
Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o exercício da profissão, “compete 
ao corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de 
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.
Graças ao bom desempenho dos corretores de imóveis, muitas são 
as pessoas que já realizaram o sonho de aquisição da casa própria ou do seu 
estabelecimento comercial.
2 SIGILO PROFISSIONAL
Uma das mais importantes obrigações do corretor de imóveis, tendo em 
vista a natureza da sua atividade, é manter absoluto sigilo dos negócios que 
intermedia.
Na verdade, essa questão, conforme Raposo e Heine (2004), precisa ser 
muito bem interpretada quando estamos diante do caso concreto, uma vez que a 
principal arma de venda do corretor de imóveis é justamente uma situação que 
parece estar contrária ao princípio do sigilo, isto é, a publicidade.
Portanto, ele deve ser observado, valendo-se muito do seu bom senso de 
cada profissional, em pontos que digam respeito a assuntos de caráter pessoal docliente ou da transação.
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
46
NOTA
O profissional que deseja desempenhar de forma competente suas funções 
necessita de conhecimentos envolvendo Direito Imobiliário, Matemática Financeira, 
Engenharia, Arquitetura, Topografia, Informática, dentre outras disciplinas. Se essas noções 
sempre auxiliaram o corretor a prestar boa assessoria a seus clientes nas intermediações 
imobiliárias, mais que necessárias se fazem atualmente, após a entrada em vigência do novo 
Código Civil, em janeiro de 2003.
De acordo com o art. 723 do Código Civil:
O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência 
que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas 
as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob 
pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os 
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou 
risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir 
nos resultados da incumbência. (CRECI/RS, 2008).
Em relação aos clientes, cumpre ao corretor de imóveis, dentre outros 
deveres:
1) inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
2) apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca 
omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais 
circunstâncias que possam comprometer o negócio;
3) recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
4) comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos 
a ele destinados;
5) zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, 
reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente.
NOTA
É vedado ao corretor, de acordo com a ética profissional, dentre outros atos 
considerados antiéticos, receber comissões em desacordo com a tabela aprovada pelo 
Plenário do CRECI, ou vantagens que não correspondam a serviços, efetiva e licitamente 
prestados. Ou, ainda, praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas, além de 
reter em suas mãos negócio quando não tiver probabilidade de realizá-lo.
TÓPICO 1 | SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
47
Compete ao CRECI, sob cuja jurisdição se ache inscrito o corretor de 
imóveis, a apuração de faltas que o profissional vier a cometer contra o Código de 
Ética da profissão, aplicando as penalidades previstas pela legislação em vigor. 
(CRECI/RS, 2008).
3 IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL E OBRIGAÇÕES 
CLASSISTAS
O corretor de imóveis deve mostrar a sua identificação profissional 
sempre que assim o for exigido. Na verdade, o corretor deve sempre andar com a 
sua identificação, pois realmente é seu dever mostrá-la quando solicitado.
Mais uma importante responsabilidade do profissional das intermediações 
imobiliárias é a de estar em dia com todas as obrigações relativas ao CRECI em que 
está registrado, sejam elas de caráter financeiro, administrativo ou operacional.
Não se pode esquecer que o pagamento da anuidade ao CRECI constitui 
condição obrigatória ao exercício da profissão de corretor de imóveis, valendo tal 
situação tanto para as pessoas físicas quanto para as jurídicas.
4 RESPONSABILIDADE CIVIL E PENAL
O novo Código Civil traz um título que trata especificamente da 
responsabilidade civil. A pessoa que causar dano a outra, mesmo que 
exclusivamente moral, tem a obrigação de repará-lo.
Destacam Raposo e Heine (2004) que responde civil e penalmente o 
corretor de imóveis que praticar atos danosos aos seus clientes, quer por imperícia, 
imprudência, negligência ou por infrações éticas.
Vamos explicar cada um desses termos:
	Imperícia: falta de técnica necessária para a realização de uma determinada 
atividade.
	Imprudência: falta de cautela ou cuidado.
	Negligência: falta ou deficiência do cuidado que se deve ter na realização de 
certo ato.
	Infração ética: descumprimento de algum preceito estabelecido no Código de 
Ética Profissional ou nos costumes.
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
48
Por isso que o cuidado profissional, a valorização do estudo e, sobretudo, 
a preocupação com a qualidade deve estar presente no dia a dia dos corretores.
A indenização devida será medida pela extensão do dano, guardando 
proporção entre ele e a gravidade da culpa. O empregador também é responsável 
pela reparação civil que seu empregado ou preposto em função do trabalho der 
causa.
A responsabilidade civil é independente da criminal, porém, uma vez 
conformada a criminal, não restará dúvidas sobre a civil.
LEITURA COMPLEMENTAR
27 DE AGOSTO - DIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS
Todo o ano é comemorado o Dia do Corretor de Imóveis em 27 de agosto. 
A atividade do corretor, que emergiu na década de 30 com o desenvolvimento 
das cidades, hoje é reconhecida como forma de vida, como profissão. Nos 
últimos anos, muito se procurou fazer pela categoria. E para celebrar o dia desse 
profissional, a Rede Morar destaca os atuais feitos dos órgãos que o representa.
O Sindimoveis/MG (Sindicato dos Corretores de Imóveis), que iniciou um 
choque de gestão em janeiro de 2005, para representar melhor a categoria, é um 
exemplo expressivo. Entre seus feitos, estão o escritório virtual para o corretor, a 
Unimóveis (Universidade Coorporativa do Sindimóveis em Minas Gerais), além 
do portal do corretor (www.bolsaodeimoveismg.com.br) e várias parcerias com 
empresas e instituições, como o Jornal Balcão, o Hoje em Dia e a Caixa Econômica 
Federal. Também reformularam o auditório do sindicato, fazendo dele um dos 
maiores em infraestrutura no país, e nomearam 18 delegados no interior do 
Estado, sendo que estão levando para Uberaba palestras e o 1º curso para Perito 
Avaliador Judicial, que se estende, posteriormente, para o restante de Minas 
Gerais.
“Hoje, ser corretor é uma das grandes profissões. O mercado é promissor, 
porque ainda faltam muitas pessoas com moradia própria no Brasil. Por isso, 
temos a preocupação em capacitar a categoria procurando oferecer o melhor para 
o mercado”, explica Paulo César Dias de Souza, presidente do Sindimóveis/MG.
Mas, em meio às virtudes da profissão, há também os problemas que 
precisam ser sanados. Preocupado com a concorrência desleal nesse mercado, 
Paulo César diz que hoje é necessária uma maior valorização da profissão. “Para 
exercer a função de advogado, por exemplo, não basta ter somente o diploma. 
É preciso também da carteira da Ordem dos Advogados do Brasil, ou seja, uma 
autorização mais rígida para se evitar que uma pessoa não capacitada ocupe o 
TÓPICO 1 | SIGILO, RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
49
lugar do profissional de Direito. Esse tipo de procedimento ainda não é feito com 
o corretor. Por isso, esbarramos no problema de muitas pessoas, sem a formação 
de corretor, venderem imóveis, ou seja, exercerem a função de corretor”.
Mas, diante dessa realidade, o presidente do sindicato esclarece: 
“Procuramos sempre cobrar maior fiscalização em cima disso, e o Cresci-MG 
(Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) tem feito um ótimo trabalho junto 
ao Ministério Público de identificação desse profissional”. 
Por falar em Cresci, o órgão fiscalizador e disciplinador da classe de 
corretor de imóveis também tem trabalhado em prol desse profissional. Dentre 
os trabalhos, estão palestras para o corretor, o “Papo de Corretor”, a cada 15 dias, 
além de uma importante novidade: recentemente o Conselho fechou parceria com 
o engenheiro e professor Ricardo Teixeira Massara, avaliador e perito em imóveis, 
lotado no Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) 
para dar curso de avaliação de imóveis. Com o curso, o corretor fica apto a fazer 
avaliações judiciais e extrajudiciais em imóveis urbanos e rurais, tanto com relação 
a vendas quanto à locação, função até então atribuída aos engenheiros. 
“O Cresci lutava por isso há algum tempo, para tornar o profissional, após 
o curso, competentepara elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
(PTAM), antes conferido ao engenheiro”, diz Paulo Vieira Tavares, vice - 
presidente do Cresci-MG. Ele ainda esclarece: “Só pode fazer o curso a pessoa 
regularmente inscrita no Cresci e com registro válido no Cadastro Nacional de 
Avaliadores Imobiliários, sendo possuidor de diploma de curso superior em 
gestão imobiliária ou o equivalente; e de certificado de especialista em avaliação 
imobiliária. Serão aceitos somente os certificados de cursos reconhecidos pelo 
Cofeci” (Conselho Federal de Corretores de Imóveis). 
Perspectivas para o mercado. Para o presidente do Sindimóveis/MG, Paulo 
César Dias de Souza, o mercado é muito promissor, pois há intensa demanda por 
imóveis: “Brasileiros residentes no exterior, por exemplo, têm comprado muitos 
imóveis no Brasil, em especial, em Minas Gerais. Só para se ter uma ideia, 90% 
dos prédios construídos em Governador Valadares vêm de dinheiro de brasileiros 
que moram nos Estados Unidos”.
O vice-presidente do Cresci-MG, Paulo Vieira Tavares, diz que há motivos 
de sobra para se comemorar o dia do corretor, por ser este o momento do 
profissional: “O mercado nunca esteve tão rentável, como agora. Está em velocidade 
extraordinária, com grande volume de vendas, grandes negócios. Principalmente 
com as linhas de crédito lançadas pelo governo, os bancos particulares concorrendo 
fortemente com a Caixa Econômica Federal, as taxas de juros em queda, e a 
entrada de capitais estrangeiros no Brasil, principalmente em Belo Horizonte”. 
Importância das redes imobiliárias.
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
50
Tendência mundial, o trabalho realizado em rede tem beneficiado e 
agilizado os negócios imobiliários. Para o presidente da Rede Morar e da Rede 
Brasil de Imóveis, Haldane José Ribeiro Teixeira, essa estratégia de trabalho 
resulta em profissionalismo e retorno ao corretor: “Sempre em nossos encontros 
destacamos que em nosso ambiente não temos corretores e sim ‘Consultores 
de Rede’. O profissional de rede convive em uma realidade diferente, onde o 
compartilhamento gera resultados. O foco é maior, pois o cliente cobra isso 
naturalmente. Esse ambiente de confiança, com uma gama variada de ofertas em 
toda a cidade, gera ao profissional de rede retorno e segurança para planejar sua 
vida”.
Haldane Teixeira observa que alguns profissionais que tentaram uma 
nova alternativa em imobiliárias, fora do sistema de rede, retrocederam, pois não 
conseguiram se adaptar a um universo mais limitado de trabalho.
O que se esperar do profissional? É certo que ainda há muito a se fazer 
pelo corretor, e isso demanda tempo e disposição dos órgãos que os representam. 
Mas ele também tem de fazer a sua parte para honrar a categoria. Por isso, tanto 
profissionais quanto seus representantes têm batido em uma mesma tecla: o 
profissional tem de estar preparado para atender às expectativas do mercado. 
“Diante de um cenário propício, é preciso que o corretor se especialize, 
pois ninguém pode ser excelente em tudo. Para o tirador de pedido, ou melhor, 
franco atirador, não há mais lugar no mercado. Hoje o corretor tem de conhecer 
profundamente o que vende e o mercado em que atua”, diz o vice - presidente 
do Cresci-MG. 
 
FONTE: Texto publicado na Revista Eletrônica e-Morar em Setembro 
de 2007. Disponível em: <http://www.redemorar.com.br/noticias.
php?subaction=showfull&id=1189652151&archive=&start_from=&ucat=&>. Acesso em: 23 fev. 
2009.
51
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
	Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o exercício da profissão, “compete ao 
corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de 
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.
	O corretor de imóveis deve mostrar a sua identificação profissional sempre 
que assim o for exigido. Na verdade, o corretor deve sempre andar com a sua 
identificação, pois realmente é seu dever mostrá-la quando solicitado.
	Mais uma importante responsabilidade do profissional das intermediações 
imobiliárias é a de estar em dia com todas as obrigações relativas ao CRECI 
em que está registrado, sejam elas de caráter financeiro, administrativo ou 
operacional.
	O novo Código Civil traz um título que trata especificamente da 
responsabilidade civil. A pessoa que causar dano a outra, mesmo que 
exclusivamente moral, tem a obrigação de repará-lo.
	O cuidado profissional, a valorização do estudo e, sobretudo, a preocupação 
com a qualidade deve estar presente no dia a dia dos corretores.
52
AUTOATIVIDADE
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, resolva 
as questões que seguem:
1 Classifique a seguinte sentença:
Uma das mais importantes obrigações do corretor de imóveis, em relação 
à natureza da sua atividade, é manter absoluto sigilo dos negócios que 
intermédia.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
2 Em relação aos clientes, cumpre ao corretor de imóveis, os seguintes deveres:
a) ( ) Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo.
b) ( ) Comunicar imediatamente ao cliente o recebimento de valores ou 
documentos a ele destinados.
c) ( ) Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, 
reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente.
d) ( ) As sentenças A e B estão corretas.
e) ( ) As sentenças A, B e C estão corretas.
3 Classifique a seguinte sentença:
Não é de responsabilidade do CRECI a apuração de faltas que o profissional 
vier a cometer contra o Código de Ética da Profissão, aplicando penalidades.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
4 Associe os itens, utilizando o código a seguir: 
I) Imperícia ( ) Falta de cautela ou cuidado.
II) Infração ( ) Falta de técnica necessária para a 
realização de uma determinada atividade.
III) Imprudência ( ) Descumprimento de algum preceito 
estabelecido no Código de Ética Profissional.
IV) Negligência ( ) Falta ou deficiência do cuidado que se 
deve ter na realização de certo ato.
53
Agora assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) II - I - IV - III.
b) ( ) I - III - II - IV.
c) ( ) IV - I - III - II.
d) ( ) III - I - II - IV.
5 Leia e complete as sentenças a seguir:
O novo código civil traz um título onde trata especificamente da 
responsabilidade ______________. A pessoa que causar dano a outra, mesmo 
que exclusivamente __________, tem a obrigação de repará-lo. Por isso que 
o cuidado profissional, a valorização do estudo e, sobretudo, a preocupação 
com a ________________deve estar presente no dia a dia dos corretores.
54
55
TÓPICO 2
O CÓDIGO DE ÉTICA
UNIDADE 2
1 INTRODUÇÃO
O Código de Ética da Profissão de Corretor de Imóveis atualmente está 
em vigor através da Resolução nº 326 do COFECI, de 25 de junho de 1992.
Essa Resolução, ao aprovar o Código de Ética, teve como objetivo básico 
estabelecer a conduta correta dos profissionais inscritos nos CRECIs. Conhecer 
o Código de Ética, conforme Raposo e Heine (2004), é uma responsabilidade, 
segui-lo, uma obrigação.
Este código tem como objetivo determinar a postura profissional do 
corretor de imóveis. É dever de todo profissional ligado à intermediação 
imobiliária conhecer e obedecer este instrumento legal. 
2 O CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL
A palavra ética tem origem grega (ethos) e significa morada, ou seja, é a 
morada do caráter humano. A ética está relacionada aos valores morais, à conduta 
de uma sociedade. É um conjunto de regras que está na base do relacionamento 
humano. 
NOTA
O Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92, tem 
por objetivo fixar a conduta do corretor de imóveis no exercício de sua profissão, a qual deve 
ser considerada como alto título de honra e na qual não se deve praticar nem permitir que 
se pratiquem atos que comprometam a sua dignidade (art. 3º.).
Na visão de Resende (2001), além de obrigar-se a defender os interessesque 
lhe são confiados, deverá o corretor de imóveis cuidar para que sua categoria seja 
respeitada e valorizada pela sociedade. Para tanto, necessário se torna observar 
os preceitos do Código de Ética, quando do exercício de sua profissão, tanto no 
que se refere à classe e aos colegas, quanto no que diz respeito aos clientes.
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
56
O Código de Ética Profissional, com a justa preocupação de valorizar 
os profissionais que atuam no mercado imobiliário, e ao mesmo tempo cobrar 
deles responsabilidades, é taxativo quando, em seu art. 5º, escreve: “O corretor 
de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, 
a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações 
éticas”.
O art. 6º, por sua vez, enumera uma série de proibições, as quais, se não 
forem observadas, sujeitam o infrator às penalidades, que podem ser de natureza 
leve ou grave, conforme preceitua o art. 8º, e podem ser aplicadas com fundamento 
no Código de Processo Disciplinar e ainda no art. 38 do Decreto Lei nº 81.871/78.
NOTA
A apuração das faltas contra os preceitos do Código de Ética e a aplicação 
das penalidades previstas, competem ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o 
corretor de imóveis.
Para Resende (2001), o conhecimento das proibições do art. 6º é de 
fundamental importância. Além das proibições e infrações previstas no Código 
de Ética Profissional, tem-se ainda outras enumeradas no art. 20 da Lei nº 6.530 
e no art. 38 do Decreto nº 81.871, que podem ser classificadas como de natureza 
leve ou de natureza grave:
Constituem infrações de natureza leve:
I – anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito;
II – anunciar sem constar o número de inscrição;
III – anunciar loteamento ou condomínio sem o número do Registro de Imóveis;
IV – violar sigilo profissional;
V – violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
VI – deixar de pagar a contribuição do CRECI;
VII – recusar a apresentação da Carteira Profissional quando couber.
Constituem infrações de natureza grave:
TÓPICO 2 | O CÓDIGO DE ÉTICA
57
I – prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;
II – exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar para que outros 
a exerçam;
III – negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem 
confiados;
IV – praticar, no exercício da profissão, atos que a lei defina como crime de 
contravenção;
V – promover ou facilitar transações ilícitas que prejudiquem a terceiros. 
De conformidade com o art. 39 do Decreto nº. 81.871, as sanções disciplinares 
consistem em:
• advertência verbal;
• censura;
• multa;
• suspensão até 90 dias;
• cancelamento da inscrição.
De acordo com Resende (2001), o enquadramento em falta leve ou grave 
será definido conforme as circunstâncias de cada caso. A sanção de multa pode 
ser cumulativa com outra penalidade, e podem as infrações leves constantes 
do Código de Ética Profissional ser fixadas entre uma a três anuidades. Para as 
infrações consideradas graves, a multa deverá ser, no mínimo, de duas e, no 
máximo, de seis anuidades, sem prejuízo das demais sanções em ambos os casos.
3 ÉTICA, OBRIGAÇÕES GERAIS E VALORIZAÇÃO 
PROFISSIONAL
A primeira obrigação ética do corretor de imóveis é defender o interesse 
que lhe é confiado, isto é, cuidar do seu cliente e dos seus propósitos. 
Para honrar a classe a que pertence, deve o corretor de imóveis zelar pelo 
prestígio da categoria. Esta determinação é mais do que uma norma legal, é uma 
obrigação inerente ao profissional que atua nesta atividade.
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
58
NOTA
O corretor não pode praticar nenhum ato que comprometa a dignidade da sua 
categoria. O erro cometido por um só corretor pode comprometer a imagem de toda a 
classe.
No entendimento de Raposo e Heine (2004), além de cuidar da sua 
postura, o corretor de imóveis deve estar atento aos atos praticados por seus 
colegas, visando preservar a imagem da profissão como um todo. Para isso, não 
pode permitir, quando tiver conhecimento, que outros corretores pratiquem atos 
ilegais.
Na verdade, precisamos modificar a nossa postura, aprendendo a 
denunciar aqueles que sabemos estar agindo de forma incorreta ou ilegal.
Raposo (1995) destaca que os corretores pertencem a uma categoria 
profissional devidamente reconhecida por lei. Somos enquadrados como 
profissionais liberais. Contribuímos com uma grande parcela no desenvolvimento 
do país. Portanto, devemos ser valorizados. 
Do corretor de imóveis moderno se exige muito mais conhecimento do 
que se imagina a princípio. Tais conhecimentos, são voltados não apenas para 
o mercado imobiliário propriamente dito, mas, também, às noções de Direito, 
Engenharia, Arquitetura, Relações Humanas, Informática e tantos outros 
assuntos.
A importância do corretor, segundo Raposo (1995), é fomentar e incentivar 
o mercado imobiliário e, por consequência, uma série de outras atividades.
Daí a importância do corretor para a sociedade brasileira e para o 
desenvolvimento do país. O Código de Ética do Corretor de Imóveis tem um 
ponto extremamente interessante, isso porque define como obrigação legal do 
corretor a busca pelo aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.
Em relação aos deveres, o primeiro dever profissional do corretor de 
imóveis é dar valor à sua atividade. Para tanto, o corretor não pode praticar atos 
que comprometam a dignidade da profissão, nem permitir que os outros o façam. 
Para disciplinar e fiscalizar o exercício da profissão de corretor de imóveis 
no Brasil, existem os CRECIs, em nível regional, e o COFECI, em nível nacional. 
É obrigação de todo profissional inscrito no CRECI prestigiá-lo e atendê-lo, 
contribuindo, no que for possível, com o seu trabalho. 
TÓPICO 2 | O CÓDIGO DE ÉTICA
59
É obrigação de todo corretor prestigiar os seus órgãos de classe, buscando 
contribuir com o seu trabalho, zelando pela sua existência, fins e prestígio. Os 
CRECIs têm como principais missões: credenciar, fiscalizar e orientar o exercício 
da profissão.
Pode-se contribuir com o conselho. Para isso, deve-se manter contato 
constante com ele, procurando auxiliá-lo no que lhe for possível. 
O corretor de imóveis, por ser um profissional autônomo, deve estar 
sempre atento quanto às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele 
tem obrigações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência 
Social. 
O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da comarca em 
que reside e pagar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. 
Normalmente, o imposto é feito por estimativa e o contribuinte poderá optar por 
pagar de uma só vez quando recebe o carnê ou, parceladamente, em pagamentos 
mensais.
Quanto à Receita Federal, o corretor deve manter em ordem todos os 
recibos de comissões pela intermediação dos negócios por ele realizados durante 
o ano. Quando seu serviço é prestado a uma pessoa jurídica, a empresa pagadora 
deverá fazer o pagamento mediante a emissão do RPA – Recibo de Pagamento a 
Autônomo, recolhendo o imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal. 
Não havendo a retenção do imposto ou sendo o serviço prestado à pessoa física, 
cabe ao corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração de renda, 
feita anualmente.
Todos os negócios intermediados pelo corretor deverão ser objeto de 
anotações. Na declaração anual de Imposto de Renda, é obrigatória a indicação 
da fonte pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo 
constar da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como 
o valor recebido.
Com referência às contribuições previdenciárias, é importante que o 
corretor de imóveis seja inscrito no INSS e faça o recolhimento mensal por meio de 
carnê, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição.
NOTA
É extremamente importante queo corretor contribua para a Previdência Social, 
uma vez que a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez só 
estará assegurada se as contribuições forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores 
fixados pelo INSS.
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
60
LEITURA COMPLEMENTAR
METTA IMOBILIÁRIA
A METTA IMOBILIÁRIA é uma empresa que nasce com intuito de 
trabalhar diariamente para a satisfação dos seus clientes, temos como METTA ser 
uma empresa reconhecida como símbolo de vanguarda em sua área de atuação, 
seja aperfeiçoando e reciclando seus métodos de trabalho sempre guiada pela 
filosofia de que nenhuma empresa pode se considerar grande, bem-sucedida 
ou experiente o bastante quando o assunto é a busca de maior aprendizado e 
aprimoramento, mantendo os olhos voltados para o futuro e os novos desafios. 
Nossa busca é ser referência de profissionalismo e sucesso no segmento 
de consultoria imobiliária, realizando o desejo de moradia ou trabalho para que 
nossos clientes possam usufruir de toda qualidade de vida oferecida por nossa 
maravilhosa ilha, popularmente conhecida como “ILHA DA MAGIA”. 
Nossa MISSÃO é proporcionar a cada cliente um atendimento 
diferenciado, focado na realização do seu projeto de vida, contando para isso 
com um assessoramento técnico imobiliário à altura do rápido crescimento da 
cidade, onde nossos profissionais têm conhecimento e preparo para poder com 
excelência atender as suas reais necessidades. 
A filosofia de trabalho dos nossos profissionais consiste de muito 
planejamento e pesquisa para detectar os melhores negócios, atendendo 
adequadamente cada cliente individualmente, buscando sempre a melhor 
alternativa, atestando assim a realização do melhor negócio, seja para o cliente 
comprador, como para o cliente vendedor. Nosso perfil de trabalho agrega as 
qualidades necessárias para o sucesso, entre elas estão à agilidade, competitividade 
e a ousadia, lincados obviamente a uma conduta extremamente ética onde o 
melhor negócio é aquele em que todos saem com seu grau de satisfação a contento. 
METTA IMOBILIÁRIA uma empresa disposta a mudar os rumos do 
mercado imobiliário, agradece e espera que em breve você possa fazer parte do 
nosso “case” de negócios bem realizados. 
FONTE: METTA IMOBILIÁRIA. Histórico da empresa. Disponível em: <http://www.
mettaimobiliaria.com.br/engine.php?id=787&page=secao&cd_secao=1785>. Acesso em: 18 jul. 
2008.
61
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve oportunidade de estudar 
os seguintes conteúdos: 
	A ética está relacionada aos valores morais, à conduta de uma sociedade. É um 
conjunto de regras que está na base do relacionamento humano. 
	O Código de Ética da profissão de corretor de imóveis atualmente está em vigor 
através da Resolução nº 326 do COFECI, de 25 de junho de 1992, e tem como 
objetivo determinar a postura profissional do corretor de imóveis. É dever de 
todo profissional ligado à intermediação imobiliária conhecer e obedecer este 
instrumento legal. 
	A primeira obrigação ética do corretor de imóveis é defender o interesse que 
lhe é confiado, isto é, cuidar do seu cliente e dos seus propósitos. 
	O corretor não pode praticar nenhum ato que comprometa a dignidade da sua 
categoria. O erro cometido por um só corretor pode comprometer a imagem de 
toda a classe.
	Por ser um profissional autônomo, o corretor de imóveis deve estar sempre 
atento quanto às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem 
obrigações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência 
Social. 
62
AUTOATIVIDADE
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, 
resolva as questões que seguem: 
1 Classifique a seguinte sentença:
O Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI, tem por 
objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o corretor de imóveis no 
exercício de sua profissão, que deve ser considerada como alto título de 
honra e em que não se deve praticar nem permitir que se pratiquem atos que 
comprometam a sua dignidade.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
2 As infrações previstas no Código de Ética Profissional podem ser classificadas 
como de natureza leve ou de natureza grave. Identifique a seguir uma das 
infrações de natureza grave:
a) ( ) Anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito.
b) ( ) Violar o sigilo profissional.
c) ( ) Deixar de pagar a contribuição do CRECI.
d) ( ) Promover ou facilitar transações ilícitas que prejudiquem a terceiros.
e) ( ) Anunciar sem constar o número de inscrição.
3 De conformidade com o art. 39 do Decreto nº 81.871, as sanções disciplinares 
consistem em:
a) ( ) Advertência verbal.
b) ( ) Censura.
c) ( ) Multa.
d) ( ) Cancelamento da inscrição.
e) ( ) Todas as alternativas estão corretas.
4 Sobre as infrações de natureza leve, analise as sentenças a seguir:
I- Negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem 
confiados.
II- Violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão.
III- Anunciar o loteamento ou condomínio sem o número do registro de 
imóveis.
IV- Prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confinados.
V- Praticar, no exercício da profissão, atos que a lei defina como crime de 
contravenção.
63
Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) As sentenças I e III estão corretas.
b) ( ) As sentenças II, IV e V estão corretas.
c) ( ) As sentenças II e III estão corretas.
d) ( ) As sentenças I e IV estão corretas.
e) ( ) As sentenças III e IV estão corretas.
5 Leia e complete a sentença a seguir:
É extremamente importante que o corretor contribua para a 
_____________________ uma vez que a sua aposentadoria por idade, por 
tempo de contribuição só estará ______________________ se as contribuições 
forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo 
______________________.
64
65
TÓPICO 3
ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
UNIDADE 2
1 INTRODUÇÃO
Só podem servir de intermediários em transações imobiliárias os 
profissionais devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Corretores de 
Imóveis. 
A primeira obrigação do corretor de imóveis nasce antes de dele iniciar 
suas atividades, pois, para que isso seja permitido, é preciso primeiro que ele 
obtenha o título de Técnico em Transações Imobiliárias. 
Esta determinação legal é bem clara e, ainda assim, existem várias pessoas 
que atuam na profissão sem estarem regularizadas.
Essa obrigatoriedade foi introduzida na profissão através da Lei nº 6.530, 
em 1978. Até então, o pretendente a corretor de imóveis obtinha o seu registro 
mediante a simples comprovação de experiência anterior.
O Código de Ética da profissão de corretor de imóveis estabelece 
claramente, em seu artigo 6º, inciso IX, que é ilegal tornar-se cúmplice, por 
qualquer forma, daqueles que exercem ilegalmente a profissão.
Por isso, ressalta Raposo (1995) que os proprietários de imobiliárias que 
possuem funcionários não regularizados, procurem encaminhá-los a algum 
Curso de Formação de Técnicos em Transações Imobiliárias.
Obtendo o título de Técnico em Transações Imobiliárias, através de cursos 
especializados, o pretendente está apto a buscar o seu registro junto ao Conselho 
Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de sua região, condição indispensável 
para que possa atuar na intermediação imobiliária.
NOTA
Destaca-se a importância do registro no CRECI e que esse não é facultativo, 
mas, sim, obrigatório àqueles que pretendem trabalhar como corretores de imóveis.
66
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
Dessa maneira, se o profissional não possui o registro no CRECI ou se está 
dando abrigo a quem não o detém, procure regularizar tal situação imediatamente, 
até porque esse não é um delito apenas administrativo, mas, principalmente, uma 
INFRAÇÃO PENAL, conforme estabelece o art. 47 da Lei das Contravenções 
Penais (Decreto-Leinº 3.688, de 3 de outubro de 1941), o que pode levar à cadeia 
o seu infrator.
Conforme o Decreto-Lei nº 3.688/1941, art. 47, exercer profissão ou 
atividade econômica ou anunciar que a exerce sem preencher as condições a 
que por lei está subordinado o seu exercício, sujeita o infrator à pena de prisão 
simples, de quinze dias a três meses, ou multa.
2 ÓRGÃOS REGULAMENTADORES E FISCALIZADORES DA 
PROFISSÃO
As relações dos corretores entre si, tanto pessoas físicas como jurídicas, e 
entre seus clientes são reguladas e fiscalizadas pelos seus órgãos COFECI (Conselho 
Federal dos Corretores de Imóveis) e CRECI (Conselho Regional dos Corretores 
de Imóveis), que representam, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da 
categoria profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência.
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis e o Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis são os órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da 
profissão de corretor de imóveis. São constituídos em autarquias, dotados de 
personalidade jurídica de direito público e vinculadas ao Ministério do Trabalho, 
com autonomia administrativa, operacional e financeira (art. 5º, da Lei nº 6.530/78).
O corretor de imóveis que esteja exercendo atividade em órgão ou 
entidades de classe não pode utilizar sua posição para obtenção de vantagens 
pessoais.
3 COFECI
O COFECI é composto por quatro representantes de cada Conselho 
Regional, sendo dois efetivos e dois suplentes. Os efetivos constituem o plenário 
e são eleitos para um mandato de três anos, competindo-lhes eleger o presidente 
e demais diretores. Entre outras funções, compete aos conselheiros participar de 
reuniões, relatar processos e desempenhar encargos que lhes forem atribuídos. O 
COFECI, através de sua diretoria, exerce, principalmente, as ações de natureza:
I– normativa;
II– disciplinar;
III– deliberativas;
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
67
IV– administrativa;
V– supervisora.
A sua estrutura organizacional compõe-se de:
a) plenário;
b) diretoria;
c) conselho Fiscal;
d) comissão de Ética e Disciplina;
e) outras Comissões e Grupos de Trabalho. 
Explicam Macedo et al. (1990) que compete ao COFECI (art. 16 da Lei nº 6.530/78):
I– eleger sua diretoria;
II– elaborar e alterar seu regimento;
III– aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a 
previsão orçamentária para o exercício seguinte;
IV– criar e extinguir conselhos regionais e subregiões, fixando-lhes a sede e 
jurisdição;
V – baixar normas de ética profissional;
VI– elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de 
observância obrigatória pelos inscritos;
VII– fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais;
VIII– decidir as dúvidas suscitadas pelos conselhos regionais;
IX– julgar os recursos das decisões dos conselhos regionais;
X– elaborar o regimento-padrão dos conselhos regionais;
XI– homologar o regimento dos conselhos regionais;
XII– aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos conselhos regionais;
XIII– credenciar representantes junto aos conselhos regionais para verificação de 
irregularidades e pendências acaso existentes;
68
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
XIV– intervir temporariamente nos conselhos regionais, nomeando diretoria 
provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o 
término do mandato:
a) se comprovada irregularidade na administração;
b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição;
XV– destituir diretor de conselho regional por ato de improbidade no exercício 
de suas funções;
XVI– promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos 
conselhos regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;
XVII– baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
4 CRECI
Os conselhos regionais – CRECIs dividem o território nacional em regiões, 
com foro e sede na capital de seu estado, ou de um dos estados de sua jurisdição, 
a critério do Conselho Federal, são regidos por um estatuto próprio, conforme 
padrão do COFECI aprovado em 26 de junho de 1998, através da Resolução nº 
574, que em seu art. 4º assim determina:
Art. 4º. Aprovar o anexo Estatuto Padrão dos Conselhos Regionais de 
Corretores de Imóveis, facultada a promoção de adaptações exigidas 
pelas peculiaridades locais ou regionais de cada Conselho Regional, 
desde que não se contraponham às disposições nele contidas. 
Cada Conselho Regional – CRECI é composto por 27 conselheiros 
efetivos e por igual número de suplentes, eleitos dois terços por votação secreta 
em assembleia geral e um terço integrado por representantes do sindicado da 
respectiva região e eleitos a cada três anos para mandatos de igual período.
De acordo com Resende (2001), a exemplo do COFECI, também o CRECI 
tem a sua estrutura organizacional formada pelo Plenário, pela Diretoria, pelo 
Conselho Fiscal, pela Comissão de Ética e Fiscalização Profissional, pela Comissão 
de Análise de Processos de Inscrição e por outras Comissões e Grupos de Trabalho, 
que poderão ser criadas em razão de algum procedimento que as justifique. 
O órgão máximo é o deliberativo, formado pelo plenário, através de seus 
membros; e como órgão administrativo, a diretoria, cujo funcionamento é fixado 
em seu regimento.
Destacam Macedo et al. (1990) que compete ao CRECI (art. 17º da Lei nº 
6.530/78):
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
69
I– eleger sua diretoria;
II– aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a 
previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à 
consideração do Conselho Federal;
III– propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número 
mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal;
IV– homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços 
de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos 
respectivos; 
V– decidir sobre os pedidos de inscrição de corretor de imóveis e de pessoas 
jurídicas;
VI– organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas 
inscritas;
VII– expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição;
VIII– impor as sanções previstas nesta lei;
IX– baixar resoluções no âmbito de sua competência.
No âmbito de sua competência e jurisdição, o CRECI exerce, entre outras, 
ações de natureza:
I – normativa;
II – fiscalizadora;
III – disciplinar;
IV – deliberativa;
V – administrativa;
VI – supervisora. 
As eleições para a composição do conselho processam-se sempre por 
chapa, na forma prevista na legislação própria e complementada por Resolução 
do Conselho Federal, realizando-se sempre na primeira quinzena de junho do 
ano em que vencer o triênio do mandato anterior. 
70
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
A profissão de corretor de imóveis vem progredindo cada vez mais no 
preparo de seus profissionais. O maior exemplo desse progresso está na chegada 
da profissão em nível universitário. 
Atualmente, várias faculdades oferecem cursos de formação na área 
imobiliária, marca indiscutível do avanço da profissão nos últimos anos, avanço 
esse consagrado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis ao possibilitar 
a inscrição nos CRECI’s com base nos diplomas relativos aos citados cursos 
(Resolução-COFECI nº 695, de 06/04/2001).
Segundo Raposo e Heine (2004), podem se inscrever no CRECI:
	os possuidores do Título de Técnico de Transações Imobiliárias, obtido em 
cursos que exigem formação a nível de Ensino Médio;
	os detentores de diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduação 
de Bacharel em Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores Sequenciais de 
Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários, expedidos por 
Instituições de Ensino Superior devidamente autorizadas e reconhecidas pelas 
autoridades competentes.Atuar na intermediação imobiliária sem o credenciamento no CRECI 
caracteriza “exercício ilegal de profissão regulamentada”, sujeitando os infratores 
aos rigores da legislação penal.
NOTA
Todo profissional da corretagem regularmente inscrito no CRECI possui a 
Carteira Profissional e a Cédula de Identidade Profissional. É dever do profissional exibir 
suas credenciais aos clientes. Este ato referencia o corretor, valoriza seu trabalho e dá maior 
segurança aos clientes.
Outra importante inovação implantada pelo COFECI, através da 
Resolução nº. 800, de 26 de dezembro de 2002, foi a instituição obrigatória do 
exame de proficiência para fins de inscrição no CRECI, destinado à comprovação 
de que o profissional detém conhecimentos técnicos mínimos ao desempenho de 
sua atividade.
Portanto, além de possuir formação em um dos cursos referidos 
anteriormente, o pretendente à inscrição no CRECI deverá obter aprovação no 
exame de proficiência, sem o qual não consegue a sua inscrição profissional, 
aplicando-se o mesmo tanto para os possuidores do Título de Técnico em 
Transações Imobiliárias quanto para aqueles habilitados em cursos universitários.
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
71
5 ÓRGÃOS DE CLASSE
O Conselho Federal e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis são 
órgãos encarregados de disciplinar, fiscalizar e orientar o exercício da profissão 
de corretor de imóveis, em conformidade com a legislação federal e que, desde 
1978, vem expressa na Lei nº 6.530 e no Decreto-Lei nº 81.871.
A inscrição do corretor de imóveis no Conselho Regional é obrigatória 
por lei.
NOTA
Outro órgão importante para o corretor de imóveis e o sindicato da categoria, 
de filiação facultativa. Os sindicatos têm um caráter social voltado para defender os interesses 
de seus filiados. Ele é assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da 
categoria como um todo ou a um filiado, em casos individuais.
Por isso, os sindicatos contam com uma assessoria jurídica sempre à 
disposição daqueles que dela necessitarem. Possui ainda a função de apoio aos 
seus filiados, em razão dos diversos convênios que firma com entidades de saúde, 
educação, empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a 
seus membros.
No caso dos sindicatos dos corretores de imóveis, há um vínculo muito 
forte com os conselhos regionais, principalmente porque:
	até o advento da Lei nº 10.795/02, os sindicatos tinham a prerrogativa de indicar 
um terço para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados;
	é o sindicato quem elabora as tabelas de comissão sobre os serviços prestados 
pelos corretores de imóveis, cabendo ao conselho somente homologar referidas 
tabelas e que, uma vez homologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles 
que não pertencem ao sindicato;
	os sindicatos foram os responsáveis pelos primeiros passos para o nascimento, 
aperfeiçoamento e evolução da profissão de corretor de imóveis.
Os sindicatos têm a existência também prevista em dispositivos legais, 
mas com filiação facultativa dos profissionais.
72
UNIDADE 2 | A ÉTICA DO PROFISSIONAL CORRETOR DE IMÓVEIS
A dinâmica do mercado imobiliário gerou o surgimento de outras 
associações de natureza particular e sem previsão legal. Algumas com grande 
atuação no mercado, outras com menor expressão. Dentre essas, destacam-se as 
principais:
	Sindicato das Empresas de Compra e Venda – SECOVI.
	Associação das Empresas do Mercado Imobiliário – ADEMI.
	Associação das Empresas Loteadoras – AELO.
TÓPICO 3 | ÓRGÃOS FISCALIZADORES E REGULAMENTADORES
73
LEITURA COMPLEMENTAR
CORRETOR SEM CRECI É EMPREGADO DA IMOBILIÁRIA!!!
 
 O corretor que não está inscrito no Conselho Regional de Corretores 
de Imóveis (CRECI) e vende imóveis não é autônomo, mas sim empregado 
da imobiliária onde trabalha. Este é o entendimento da 4ª Turma do Tribunal 
Regional do Trabalho da 2ª Região. Um ex-corretor da Fernandez Mera Negócios 
Imobiliários S/C Ltda. entrou com processo na 56ª Vara do Trabalho de São Paulo, 
reclamando vínculo empregatício com a imobiliária e o respectivo pagamento das 
verbas e indenizações decorrentes do contrato de trabalho. Segundo o reclamante, 
ele exerceu as funções de vendedor, sem a anotação do contrato em sua carteira 
de trabalho, tampouco o pagamento de direitos como férias e FGTS, entre outros. 
(RO 01124.2002.056.02.00-6) - (fonte: Notícias - Comunicação Social)
Com esta novidade, o nosso CRECI está dando mostras de que as coisas 
não estão assim tão definidas, para a categoria.
Se Vendedores de Imóveis, contratados por imobiliárias podem exercer a 
profissão, acho mesmo que devem receber as verbas indenizatórias a que fazem 
direito. A minha e acredito que possa dizer nossa pergunta é:??? Se levarmos 
as coisas realmente a sério neste País, podemos ter nossos direitos realmente 
reconhecidos, como trabalhadores que somos, autônomos sim, mas sem a menor 
sombra de duvidas “TRABALHADORES”????. 
Pois acho que os CRECIs de qualquer Região, devem se manifestar, para 
que a sociedade nos veja como trabalhadores e não como pessoas que ganham 
muito no mole, como é corrente opinião de muitas pessoas.
Está mais do que na hora de termos a nossa imagem realmente defendida 
e melhorada, junto à opinião pública e até mesmo junto ao poder judiciário, onde 
poderíamos contar com o apoio explícito de nossa entidade. 
Fiquem atentos!!!! ELEIÇÕES À VISTA!!!!
FONTE: UTSCH IMÓVEIS. Corretor sem CRECI, é empregado na imobiliária! Disponível 
em: <http://utschimoveis.blogspot.com/2008/06/corretor-sem-creci-empregado-da.
html>. Acesso em: 21 jul. 2008.
74
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
	O registro no CRECI não é facultativo, mas, sim, obrigatório àqueles que 
pretendem trabalhar como Corretores de Imóveis.
	As relações dos corretores entre si, tanto pessoas físicas como jurídicas, e entre 
seus clientes, são reguladas e fiscalizadas pelos seus órgãos COFECI (Conselho 
Federal dos Corretores de Imóveis) e CRECI (Conselho Regional dos Corretores 
de Imóveis), que representam, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da 
categoria profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência. 
	O COFECI implantou, através da Resolução nº 800, de 26 de dezembro de 2002, 
a instituição obrigatória do exame de proficiência para fins de inscrição no 
CRECI, destinado à comprovação de que o profissional detém conhecimentos 
técnicos mínimos ao desempenho de sua atividade.
	Portanto, além de possuir formação em um dos cursos referidos anteriormente, 
o pretendente à inscrição no CRECI deverá obter aprovação no exame de 
proficiência, sem o qual não consegue a sua inscrição profissional, aplicando-
se o mesmo tanto para os possuidores do Título de Técnico em Transações 
Imobiliárias quanto para aqueles habilitados em cursos universitários.
	Outro órgão importante para o corretor de imóveis e o sindicato da categoria, de 
filiação facultativa. Os sindicatos têm um caráter social voltado para defender 
os interesses de seus filiados, contando com uma assessoria jurídica sempre à 
disposição daqueles que dela necessitam, além de diversos convênios firmados 
com entidades de saúde, educação, empresas privadas, sempre tendo como 
objetivo trazer vantagens a seus membros.
75
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, 
resolva as questões que seguem: 
1 Classifique a seguinte sentença:
 
A primeira obrigação do corretor de imóveis nasce antes dele iniciar suas 
atividades, pois, para que isso seja permitido, é necessário primeiro que ele 
obtenha o título de técnico em transações imobiliárias.
a) ( ) Verdadeira.
b) ( ) Falsa.
2 Classifique a seguinte sentença:
Entre outras funções, compete aos conselhos participar de reuniões, relatar 
processos e desempenhar encargos que lhes forem atribuídos. O COFECI, 
através de sua diretoria, exerce principalmente as ações de natureza:normativa, 
disciplinar, deliberativa, administrativa e supervisora.
a) ( ) Verdadeira.
b) ( ) Falsa.
3 O órgão máximo é o deliberativo, formado pelo plenário, através de seus 
membros; e como órgão administrativo, a diretoria, cujo funcionamento é 
fixado em seu regimento. Ao órgão máximo, cabe:
a) ( ) Eleger sua diretoria.
b) ( ) Decidir sobre os pedidos de inscrição de corretor de imóveis e de pessoas 
jurídicas.
c) ( ) Impor as sanções previstas nesta lei.
d) ( ) Baixar resoluções no âmbito de sua competência.
e) ( ) Todas as sentenças estão corretas.
4 Leia e complete a sentença a seguir:
 
Todo profissional da corretagem regularmente inscrito no __________________ 
possui a Carteira Profissional e a Cédula de Identidade Profissional. É dever do 
profissional exibir suas credenciais aos _______________. Este ato referencia o 
corretor, valoriza seu __________________e dá maior segurança aos clientes.
5 A dinâmica do mercado imobiliário gerou o surgimento de outras associações 
de natureza particular e sem previsão legal. Algumas com grande atuação 
no mercado, outras com menor expressão. Dentre essas, destacam-se:
AUTOATIVIDADE
76
a) ( ) SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra e Venda.
b) ( ) ADEMI – Associação das Empresas do Mercado Imobiliário.
c) ( ) AELO – Associação das Empresas Loteadoras.
d) ( ) As alternativas A e C estão corretas.
e) ( ) Todas as alternativas estão corretas.
77
UNIDADE 3
A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS 
ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará 
apto(a) a:
• conhecer as atividades inerentes ao corretor de imóveis;
• conhecer e adotar seus direitos e obrigações como corretor;
• identificar as necessidades deste mercado de trabalho;
• possibilitar uma melhoria junto ao mercado imobiliário.
Esta unidade está dividida em três tópicos, sendo que, no final de cada um 
deles, você encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conteúdos apre-
sentados.
TÓPICO 1 – A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
TÓPICO 2 – ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
TÓPICO 3 – ATUAÇÃO NA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS
78
79
TÓPICO 1
A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
UNIDADE 3
1 INTRODUÇÃO
A função do corretor é aproximar as pessoas. Ele não compra, vende, aluga 
ou permuta o imóvel. Além de aproximar as pessoas, este profissional tem ainda 
a responsabilidade de acompanhar o negócio até o efetivo registro no Cartório do 
Registro de Imóveis. 
O corretor vive dessa intermediação e se oferece publicamente para 
executar esse serviço. A lei, ao listar casos em que a pessoa não se enquadra 
em corretagem, foi alcançar os casos que acontecem esporadicamente. Ou seja, 
os casos em que as pessoas aparentemente estariam executando o serviço de 
corretor, mas como apenas o fazem naquele caso específico, naquela situação que 
não é habitual, e não vivem disso, não são consideradas corretores.
2 A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Sendo o corretor de imóveis um profissional altamente especializado e 
devidamente habilitado em promover acordo de vontades entre duas ou mais 
pessoas para a concretização de um negócio imobiliário, sua atuação como 
mediador é de máxima importância, facilitando e auxiliando a conclusão de um 
negócio, fazendo que as partes fiquem atendidas nas suas pretensões, poupando-
lhes tempo e dinheiro que gastariam para promover o exame, vistoria, avaliação, 
situação jurídica etc. do objeto da transação.
NOTA
O profissional consciente desta realidade tem condições de identificar as 
pretensões dos interessados, satisfazendo-os com a prestação de um serviço eficiente e 
seguro.
Uma transação imobiliária envolve dois aspectos de grande importância. 
Conforme Resende (2001), o primeiro refere-se à materialidade do negócio, ou 
seja, ao seu aspecto físico. Mas, antes de mais nada, é preciso que o comprador 
goste do imóvel, passando a desejá-lo como seu. A satisfação desse desejo está 
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
80
diretamente vinculada ao valor necessário para a sua realização. Inútil alguém 
gostar de um imóvel, se o preço não é compatível com a sua conveniência e 
adquiri-lo. É, portanto, um ato de vontade exclusivamente do comprador. 
Já o segundo aspecto tem uma complexidade bem maior, pois, além da 
vontade do proprietário em vender, é necessário que tanto ele como o imóvel 
atendam às condições documentais impostas pela lei para que o bem vendido 
possa ser consumado através da tradição e da legitimação junto aos órgãos 
responsáveis pelas formalidades essenciais de que se reveste a compra e venda 
de um imóvel. 
Ressaltam Macedo et al. (1990) que os procedimentos fundamentais da 
mediação imobiliária são:
1º) Recebimento de propostas de intermediação de imóveis: 
A recepção de propostas para intermediação de imóveis deve ser por 
escrito, isto representa uma garantia para as partes envolvidas, bem como uma 
orientação à análise sobre o negócio, além, evidentemente, de servir de documento 
para o corretor.
2º) Demonstração do imóvel ao cliente futuro: 
É a apresentação da mercadoria, objeto da transação comercial, no nosso 
caso, apresentação do imóvel.
3º) Análise e julgamento preliminar de propostas: 
Esta é uma responsabilidade exclusiva do corretor de transações 
imobiliárias. Ele só deve levar ao cliente propostas exaustivamente analisadas.
4º) Encaminhamento de cadastro ou processos de financiamento: 
Esta não é uma tarefa específica do corretor, entretanto, deve o mesmo 
inteirar-se de seus trâmites para prestar a devida orientação ao cliente. Em geral, 
há departamento ou pessoas especializadas encarregadas desta área.
5º) Relato periódico do procedimento e resultados dos serviços prestados ao 
cliente contratado:
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
81
NOTA
Neste caso, a intermediação envolve duas partes, e desse envolvimento 
decorrem direitos e obrigações. Uma das obrigações do corretor é manter o cliente 
contratado permanentemente informado do andamento das negociações referentes ao seu 
imóvel.
3 CONHECIMENTO PRÉVIO DO NEGÓCIO
Conforme determinado pelo Código de Ética Profissional, o corretor de 
imóveis é obrigado a inteirar-se do negócio antes de oferecê-lo. O primeiro passo 
do corretor, inegavelmente, é conhecer pessoalmente o imóvel. 
Não se pode vender um produto sem conhecê-lo profundamente, pois 
todos os detalhes são importantes para a realização da intermediação imobiliária. 
Na visão de Raposo e Heine (2004), é preciso saber todos os pormenores 
em relação ao imóvel, a exemplo de saber se naquela rua ocorrem enchentes, se 
há boa incidência de luz solar, se há ocorrência de perturbações sonoras, enfim, 
ir a fundo nas condições e características do imóvel. O próximo passo, muitas 
vezes esquecido ou ignorado, é verificar as situações de caráter legal referentes 
ao imóvel.
Para isso, poderíamos estabelecer o seguinte roteiro:
1º) Requerer certidão atualizada junto ao respectivo Cartório de Registro de 
Imóveis, através da qual será possível observar diversos pontos sobre o imóvel, 
por exemplo: saber quem é o verdadeiro proprietário; verificar se o imóvel 
tem algum tipo de embaraço ou ônus, como uma hipoteca; comprovar se a 
área construída está ou não averbada; enfim, conhecer toda a vida do bem. Na 
verdade, o corretor de imóveis não pode colocar um imóvel à venda sem antes 
providenciar essa certidão. 
2º) Verificar, através de certidão negativa a situação tributária do imóvel, 
observando o IPTU; a contribuição de melhoria, se houver; as taxas públicas, 
e outras. Muitos Corretores não se preocupam com esse quadro, porém, ele é 
de suma importância, pois uma dívida tributária acompanha o imóvel, mesmo 
havendo troca de propriedade. E, lembre-se, se o comprador descobrir algum 
problema no futuro, será na porta do corretor que ele irá bater, e não na do 
vendedor. 
3º) No caso de condomínios, observar se o imóvel encontra-se quite com essaobrigação, podendo ser obtida certidão na administradora do imóvel ou com 
o síndico do prédio.
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
82
4º) Requerer toda e qualquer certidão que se descubra necessária naquele caso, 
por força de situação específica.
5º) Ter a certeza de que o cônjuge do vendedor, se houver, está de acordo com a 
venda. Por isso que é importante fazê-lo assinar o contrato de intermediação 
imobiliária.
6º) Se o imóvel estiver em inventário, ter a anuência de todos os herdeiros.
7º) Se o imóvel estiver sendo vendido de um pai para um filho, ter a concordância 
expressa de todos os outros filhos, se existirem, e do cônjuge do vendedor, pois 
se não houver essa formalidade, a venda pode ser anulada futuramente.
8º) Caso o imóvel esteja alugado, promover a oferta ao locatário (inquilino), para 
que ele tenha a oportunidade de exercer o seu direito de preferência.
Todas essas informações devem ser repassadas, integralmente, ao 
comprador, mesmo que elas possam desvalorizar o imóvel ou colocar em risco o 
negócio.
Determinam os artigos 186 e 927 do novo Código Civil que a pessoa que 
causar dano à outra, inclusive por omissão, é obrigada a repará-lo.
4 CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
A finalidade básica da mediação é decorrente do crescimento do mercado 
imobiliário. O corretor de imóveis é um prestador de serviços, e a finalidade básica 
da mediação é ser o elemento de ligação nas leis da oferta e da procura, é buscar o 
imóvel onde está sendo oferecido e levá-lo até onde está sendo procurado.
Ao corretor de imóveis compete intermediar, de maneira proveitosa, a 
compra, a venda, a permuta e a locação de imóveis, cabendo-lhe ainda, opinar 
quanto à comercialização imobiliária. 
Da mesma forma, salientam Raposo e Heine (2004), que o atendimento 
ao público interessado em efetivar uma das transações anteriormente citadas, 
intermediadas por pessoa jurídica, apenas poderá ser feito por corretor de imóveis, 
pessoa física, legalmente habilitado (aquele regularmente inscrito no CRECI 
de sua área e em dia com suas obrigações para com o mesmo, principalmente 
pagamento das anuidades).
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
83
NOTA
Somente poderá anunciar publicamente o corretor que dispuser de contrato 
escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Explica Resende (2001) que o contrato de mediação, intermediação ou 
opção é um documento verbal ou escrito que tem como objetivo definir direitos 
e obrigações de quem quer vender e o profissional que se propõe a executar este 
trabalho, podendo também ser feito entre o corretor e o comprador, embora esta 
modalidade não seja comum. Mesmo podendo ser verbal, é recomendável que 
haja o documento escrito, uma vez que o descumprimento por uma das partes 
dificulta que a outra busque a reparação de maneira mais objetiva e probatória. 
Neste sentido, o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, através da 
Resolução nº 005/78, estabelece, em seu artigo 1º, que:
Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, 
obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluirá, dentre outros, os 
seguintes dados:
a) nome e qualificação das partes;
b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
e) menção da exclusividade ou não;
f) remuneração do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois 
de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a 
transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade 
do instrumento;
i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
84
NOTA
Após pactuada a autorização de venda, o profissional deverá se empenhar no 
sentido de que haja o fechamento do negócio. Caso o comprador procure diretamente o 
vendedor para fazer a sua proposta, o corretor de imóveis deverá resguardar os seus direitos 
à comissão, devendo, ao término do contrato de intermediação, comunicar por escrito ao 
proprietário o nome e a identificação das pessoas por ele trabalhadas.
Se possível, fazer um pequeno resumo de como se procederam os 
entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que poderão reforçar os 
fundamentos para pleitear os honorários pelos trabalhos prestados na tentativa de 
concretizar a transação. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente 
poderá o proprietário eximir-se do pagamento da comissão. (RESENDE, 2001). 
Ressaltam Raposo e Heine (2004) que, no exercício de suas atividades, 
muitas vezes, o corretor ver-se-á chamado a elaborar, ele mesmo, os contratos 
logrados, devendo, pois, possuir conhecimentos sobre os mesmos, jamais se 
esquecendo da trilogia ‘legalidade – ética – zelo’, na realização de seus deveres 
profissionais. 
Não existe exclusividade de quem quer que seja para elaborar contratos, 
sendo tal permissão dada a todos os cidadãos maiores e capazes, desde que os 
acordos sejam lícitos e haja livre manifestação da vontade de contratar (ou de aderir 
ao contrato-padrão, no caso dos chamados ‘contratos de adesão’), tudo conforme 
a Constituição Federal, em seu art. 170, que traz o princípio da liberdade de 
exercício da atividade econômica. Quanto aos advogados, é importante destacar 
que a lei exige, contudo, sua participação na elaboração dos atos constitutivos das 
empresas. (art. 1º, §2º, da Lei Federal nº 8.906/94):
Lei nº 8.906/94
Art. 1º. São atividades privativas da advocacia:
§2º. Os atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas, sob pena de 
nulidade, só podem ser admitidos a registro nos órgãos competentes quando 
visados por advogados.
O corretor de imóveis, responsável pelas intermediações imobiliárias, não 
pode deixar de conhecer as técnicas de confecção de contratos, suas particularidades, 
seus reflexos na vida de cada contratante, suas consequências no mundo jurídico. 
Talvez, na assinatura daquele contrato esteja o emprego de muitos anos de poupança 
e sacrifícios pessoais do comprador; motivo pelo qual a atuação do corretor tem de 
ser firme, confiável e precisa (lealdade – ética – zelo).
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
85
Explicam Raposo e Heine (2004) que não existem regras rígidas para a 
confecção de um contrato, senão possuir cláusulas claras e precisas, de conteúdo 
a não deixar dúvidas. Não se deve esquecer o casamento obrigatório entre a 
teoria e a prática, buscando-se, sempre, o equilíbrio entre as partes contratantes, 
repudiando-se o enriquecimento ilícito de uma em detrimento da outra.
O instrumento particular é a forma mais comum de se registrar as 
manifestações de vontade, sendo que, por instrumento público – ou escritura 
pública – senão elaborados aqueles que a lei assim o exigir, e serão, então, 
confeccionados por oficial público. Exemplos: distratos de contratos assim 
celebrados; negócios entabulados por analfabetos ou por pessoas impossibilitadas 
de assinar; procuração de menor de idade entre 16 e 18 anos não emancipado, 
desde que devidamente assistido por seu representante legal e outros.
Igualmente, não se deve esquecer de, ao final, lançar o local e a data 
da celebração. O CRECI da 5ª Região elaborou um modelo de contrato de 
intermediação, que auxilia no momento da formalização da autorização por parte 
do proprietário para que o imóvel seja trabalhado. O modelo não é obrigatório, 
podendo cada profissional ou empresa criar o seu próprio formulário, obedecidos, 
todavia, os requisitos constantes da já citada Resolução nº 005/78.
Nas situações em que o proprietário não assina a opção de venda, mas 
tão-somente uma autorização para que o imóvel seja trabalhado, esse poderá 
ser revogado a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de 
intermediaçãoou opção cria um vínculo de direitos e obrigações recíprocas.
CONTRATO PARTICULAR DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS 
COM OPÇÃO DE VENDA
1) Contratante
Nome: 
Estado Civil: Profissão: 
CPF: Identidade n.:
Nome do cônjuge:
CPF do cônjuge: Identidade do cônjuge n.:
Endereço Residencial:
Fones:
QUADRO 2 – MODELO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO COM OPÇÃO 
DE VENDA
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
86
2) Contratado
Nome:
CNPJ ou Identidade n.: CRECI n.:
Endereço:
Fones:
3) Objeto do Contrato
Tipo de Imóvel:
Localização:
Documento de Propriedade:
Matrícula: Inscrição na Prefeitura:
Outros dados:
4) Preço para Venda
a) pelo imóvel quitado:
b) pelos direitos (Ágio):
c) saldo devedor a transferir:
d) outras formas de venda:
5) Condições para Pagamento:
6) Comissão do Contratado: 
7) Vigência do Contrato:
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o PROPRIETÁRIO 
identificado e qualificado no item 1 do Quadro Resumo, doravante 
denominado CONTRATANTE, coloca o imóvel de sua propriedade 
constante no item 3 do Quadro Resumo, com exclusividade, para que o 
CONTRATADO identificado no item 2 do Quadro Resumo possa vendê-lo 
a terceiros, obedecidas as seguintes cláusulas e condições:
 Cláusula Primeira: O CONTRATADO promoverá o oferecimento para 
venda do imóvel, podendo para tal, anunciar da maneira que lhe convier, 
obedecendo o preço e as condições estipuladas pelo CONTRATANTE nos 
itens 4 e 5 do Quadro Resumo, sendo-lhes facultado, no entanto, apresentar 
para estudo, ao CONTRATANTE, proposta diferente do preço ali fixado;
 Cláusula Segunda: O CONTRATADO poderá fazer parceria com 
outra imobiliária ou corretor para venda do imóvel, ficando, entretanto com 
a responsabilidade total pelo encaminhamento das negociações, bem como 
pelo acerto de comissão com o co-participante;
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
87
 Cláusula Terceira: Pela intermediação na venda do imóvel, o 
CONTRATADO receberá a comissão fixada no item 6 do Quadro Resumo a 
ser paga pelo CONTRATANTE. Todas as despesas com anúncio e publicidade 
correrão por conta do CONTRATADO, ainda que a venda não seja realizada;
 Cláusula Quarta: Os direitos de receber a comissão ficam assegurados 
por 180 (cento e oitenta) dias além do prazo deste instrumento, desde que o 
CONTRATADO tenha entregue ao CONTRATANTE o nome dos candidatos 
e eventuais interessados na operação com os quais antevê entendimentos 
durante a sua vigência e desde que o nome do comprador ou cônjuge conste 
desta relação;
 Cláusula Quinta: Em caso de rescisão ou arrependimento deste 
instrumento por parte do CONTRATANTE e já tendo o CONTRATADO 
feito oferecimento do imóvel ou gasto com anúncios, fica o CONTRATANTE 
sujeito ao pagamento da comissão a que o CONTRATADO faria jus; e
 Cláusula Sexta: Fica eleito o Foro desta capital para dirimir quaisquer 
dúvidas que forem suscitadas pelas partes.
Local: Data:
Contratante: Cônjuge:
Contratado: CRECI n.:
FONTE: O Autor.
De acordo com o art. 722 do novo Código Civil, o corretor tem um contrato 
com seu Cliente, e através desse contrato se obriga a obter um ou mais negócios, 
de acordo com as instruções recebidas pelo cliente e constantes do contrato.
5 DOCUMENTAÇÃO E CERTIDÕES
O corretor de imóveis não pode se negar a prestar contas aos seus clientes, 
sob pena de ser configurada uma infração penal denominada de apropriação 
indébita.
NOTA
Assim, o corretor deve repassar imediatamente os valores que não lhe pertencem. 
Outro ato que o Corretor não pode se negar é o de fornecer recibo de todas as quantias que 
forem pagas, respeitadas as disposições legais e contábeis para tanto.
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
88
Além disso, o corretor de imóveis também não pode se negar a devolver 
todos os documentos que tenha recebido no decorrer da transação imobiliária.
Ressaltam Raposo e Heine (2004) que, dessa forma, procure manter seus 
documentos bem organizados, de maneira a propiciar a sua devolução imediata 
ao final do negócio. Se possível, procure manter em seu domínio apenas os 
documentos realmente necessários.
6 CERTIDÕES
Existe uma infinidade de certidões relativas aos bens imóveis. O que o 
corretor precisa ter é a capacidade de saber qual deve ser solicitada de acordo 
com cada caso. Dentre as situações mais comuns, Raposo (1995) destaca:
 A comprovação da titularidade: chamada de certidão atualizada e expedida 
pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, permite conferir quem é o 
verdadeiro proprietário do imóvel. 
 A verificação tributária: expedida pelo departamento público competente, 
permite saber se o imóvel é devedor de algum tributo. O mais comum é o 
IPTU, informado pela prefeitura local, porém, é importante saber que existem 
outros, a exemplo da contribuição de melhoria (valor que o governo cobra cada 
vez que promove uma obra que valoriza o imóvel).
 A existência de ônus: chamada de Certidão Negativa de Ônus Reais e expedida 
pelo Cartório de Registro de Imóveis, permite observar se o imóvel encontra-se 
embaraçado, a exemplo de uma hipoteca. Muito embora exista esta certidão 
específica, a situação do ônus sobre o imóvel também pode ser verificada na 
própria Certidão Atualizada do Registro de Imóveis. 
A certidão mais importante no trabalho do corretor de imóveis é, 
inegavelmente, a Certidão Atualizada do Registro de Imóveis. Através dela 
podemos conhecer a vida do bem. 
O corretor de imóveis que quer trabalhar dentro do mais alto padrão 
jurídico, no que se refere à documentação, deve implantar, pelo menos, a seguinte 
rotina inicial de trabalho:
 Contrato de intermediação imobiliária.
 Certidão atualizada do imóvel.
 Certidão Negativa do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de outros 
tributos que incidam sobre o imóvel.
 Providenciar toda e qualquer certidão que saiba ser necessária naquele caso.
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
89
Conforme o CRECI – Distrito Federal (2008), as certidões podem ser 
tanto do imóvel quanto do vendedor, sendo algumas de caráter obrigatório e 
outras exigidas de acordo com as características da transação. Antes de qualquer 
pagamento, seja a que título for, é necessário verificar se o negócio é viável no 
seu aspecto documental, ou seja, se é uma operação revestida das formalidades 
para torná-lo um negócio jurídico perfeito, entendido este como todo ato lícito 
que tenha por objetivo imediato de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou 
extinguir direitos, dando dessa forma, segurança para todas as partes envolvidas.
Existem quatro certidões que são obrigatórias para qualquer transação 
de compra e venda, cujo rol tem a finalidade própria e específica, sendo duas do 
imóvel e duas do proprietário. São elas:
CERTIDÕES QUANTO AO IMÓVEL:
 Certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis em que o mesmo 
encontra-se matriculado. (para fazer prova de quem é o legítimo proprietário).
 Certidão negativa de ônus. (verifica se existe algum gravame judicial ou 
extrajudicial, como arresto, penhora, hipoteca etc.).
 Certidão vintenária (verifica todos os atos a que esteve submetido nos últimos 
vinte anos, bem como todas as pessoas que direta ou indiretamente tiveram 
algum interesse no bem).
 Certidão negativa de tributos municipais (quitação de ITU ou IPTU relativo 
aos últimos cinco anos).
 Regularidade junto ao INCRA. (tratando-se de imóvel rural).
 IPLAN. (liberdade e limitação ao uso do solo).
 Patrimônio Histórico. (imóvel sujeito a tombamento).
 Certidão do registroda incorporação. (para condomínios em construção).
 Certidão do registro de loteamento. (para lotes à prestação).
CERTIDÕES QUANTO AO TITULAR:
 Cartório distribuidor do cível. (Certidão negativa de ações reais e pessoais 
reipersecutórias).
 Justiça Federal. (ações e execuções federais em contencioso da União).
 Procuradoria da Fazenda Nacional. (qualquer tributo e contribuições devidos 
à União).
 Receita Federal. (impostos e tributos administrados pelo órgão).
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
90
 Secretaria da Fazenda. (tributos estaduais).
 Secretaria das Finanças. (tributos municipais).
 Cartórios de Protestos. (inexistência de protestos de títulos de crédito nos 
últimos cinco anos e que possam caracterizar a insolvência do vendedor).
 Justiça do Trabalho. (inexistência de ações trabalhistas mesmo tratando-se de 
pessoas físicas, já que o imóvel residencial pode responder por dívidas para 
com o trabalhador doméstico).
 Cartório de Notas. (quando uma das partes for representada por procuração e 
a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida, deve-se pedir a certidão de sua 
validade).
 CND/INSS – Certidão negativa de débito para com a previdência social. 
(exigido de todas as pessoas, para a obtenção do termo de habite-se, e para 
as pessoas jurídicas sempre que estiverem alienando um imóvel pertencente 
ao seu ativo imobilizado. As pessoas jurídicas que exerçam a atividade de 
construção e venda de imóveis estão dispensadas de sua apresentação).
 Certidão de regularidade de situação junto ao INSS (para pessoas jurídicas que 
exerçam a atividade de construtor, renovável a cada seis meses.
Este roteiro apresenta o mínimo de segurança que o corretor de imóveis 
pode oferecer aos seus clientes e a si próprio.
7 REGISTRO DE IMÓVEIS
Os serviços notariais podem ser definidos como as atividades 
desempenhadas por oficiais públicos, a quem se confere o encargo de instrumentar 
na forma legal os atos jurídicos e os contratos elaborados pelas partes interessadas.
Peres, Viana e Gazola (2002) afirmam que a Lei nº 8.935, de 18 de novembro 
de 1994, em seu art. 1º, conceitua os serviços notariais e de registro como os 
de organização técnica e administrativa destinados a garantir publicidade, 
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
Compete ao oficial de registro de imóveis a prática dos seguintes atos:
 o registro: é o lançamento que se faz sobre a matrícula do imóvel dos atos 
geradores da transmissão do domínio, de atos que impõem ônus ou estabelecem 
direitos reais e de atos que não digam diretamente respeito a determinado 
imóvel;
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
91
 a averbação: é a anotação pela qual se efetua sob a matrícula ou registro de fatos 
ou atos que, de qualquer modo, alteram, modificam ou ampliam o conteúdo 
dos mesmos, tanto em relação ao imóvel quanto às pessoas nele existentes. Sua 
função é a mesma do documento originário: da publicidade ao ato, para que 
possa valer contra terceiros. O art. 167, II, da Lei de Registros Públicos enumera 
alguns atos jurídicos sujeitos à averbação;
 a matrícula: é a qualificação formal do imóvel. É o ato pelo qual o imóvel se 
enquadra no registro imobiliário através do seu primeiro registro, mediante 
os elementos constantes do título apresentado, contendo, resumidamente, 
o número de ordem, a data, a identificação do imóvel (características e 
confrontações, localização, área e denominação), nome, CPF ou CNPJ, RG, 
domicílio, naturalidade, profissão do proprietário e o número do registro 
anterior. Cada imóvel será matriculado uma só vez e nela serão feitos os 
registros e as averbações dos atos a ele relativos. O cancelamento da matrícula 
será feito: a) por decisão judicial; b) em casos de alienações parciais, for o imóvel 
inteiramente transferido a outros proprietários; c) pela fusão da matrícula; e d) 
pelo desdobramento em novas matrículas.
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
92
LEITURA COMPLEMENTAR
MARKETING DE VIZINHANÇA
Empresas que ‘adotam’ quarteirões - Construtoras recuperam bairros 
para valorizar obras e fazer política de boa vizinhança 
Num processo que urbanistas e especialistas do mercado imobiliário 
classificam como valorização da cidadania, construtoras estão “adotando” o 
entorno onde constroem seus empreendimentos. Seguindo exemplos de empresas 
privadas parceiras do Poder Público, adotam uma estratégia de marketing que 
ganha, como contrapartida, a simpatia dos vizinhos e a valorização imobiliária. “É 
uma visão nova, superconsistente e uma excelente política junto ao Município”, 
afirma o diretor do Sindicato da Habitação (Secovi), Sérgio Ferrador. 
Na Vila Olímpia, em São Paulo/SP, por exemplo, edifícios comerciais de 
alto padrão estão reformulando a Rua Gomes de Carvalho. Com investimento 
que pode chegar a R$ 10 milhões, os empreendedores decidiram levar melhor 
infraestrutura ao local onde estão sendo construídos pelos menos cinco prédios. 
Além da duplicação, a rua não terá mais postes e as calçadas serão padronizadas. 
Eles formaram uma ONG, a Colmeia, e vão dividir com a Prefeitura as 
modificações na região. “Achamos que essa experiência pode se multiplicar para 
outras áreas. Não podemos esperar só pelas ações da municipalidade; a iniciativa 
privada também precisa fazer a sua parte”, diz o diretor-presidente da Sandria 
Projetos e Construções, Victor Sandri, uma das envolvidas no projeto. A empresa 
é responsável pela construção de seis prédios inteligentes na região da Rua 
Funchal. 
As iniciativas acabam se tornando uma vitrine para a população, ao 
mesmo tempo que acrescentam valor comercial ao empreendimento. Ou política 
de boa vizinhança, na opinião do urbanista João Valente Filho, do Instituto de 
Engenharia (IE). “Temos de imaginar que, quando se faz uma intervenção para 
a construção de um prédio, nada mais justo do que tentar beneficiar o entorno”, 
afirma Valente. 
Embora seja uma iniciativa ainda nova na cidade, o urbanista salienta que 
a tendência é que cada vez mais empresas adotem essa postura, que está prevista 
no Estatuto das Cidades. “Nós somos a cidade e felizmente cada vez mais pessoas 
percebem a sua responsabilidade; há uma tendência forte de os cidadãos tomarem 
conta de onde vivem”.
Entorno - Essa foi uma das ideias que motivaram a JHSF Incorporadora a 
mudar a cara do entorno do Edifício Paris, no Itaim. 
TÓPICO 1 | A INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
93
Empreendimento de alto padrão, o prédio está sendo construído numa 
região valorizada, mas com estabelecimentos comerciais antigos. Quando ficar 
pronto, em outubro, ficará entre pontos comerciais com fachadas mais coloridas 
e várias árvores ao longo das Ruas Bandeira Paulista e Eduardo de Souza Aranha. 
“Lançamos o Projeto Restaurar em junho de 2002 para devolver à comunidade 
maior qualidade de vida”, diz o diretor da empresa, André Coletti, que reconhece 
aí a estratégia comercial. “Isso também é importante para o empreendimento, 
que vai ser mais valorizado”.
Até os taxistas da região obtiveram vantagem. Ganharam um local mais 
arborizado - com 50 árvores e 100 vasos de plantas de médio porte - e uma 
cobertura no ponto de táxi. Os comerciantes, que tiveram suas placas e fachadas 
readequadas ou restauradas, comemoram. “Foi uma iniciativa democrática, 
porque consultou todos os envolvidos, e arrojada, porque provavelmente 
demoraria muito se cada um fosse reformar seu imóvel”, diz a comerciante Sueli 
Elizabeth Gomes. 
Mesmo letreiros nem tão antigos foram readequados. Um estacionamento 
da Rua Eduardo de Souza Aranha ganhou um luminoso novo. “Antes, a fachada 
era muito grande e estava meio velha. Agora ficou muito melhor e a rua está mais 
bonita”, diz o gerente do estacionamento, Marcos Roberto Belmonte. 
A Odebrecht Empreendimentos Imobiliários é outra que pretende 
surpreender vizinhos com o que classifica de “arquitetura mais humanista”. Os 
novos lançamentos da empresa dão grandepeso à integração com o entorno. 
“O morador de São Paulo está buscando mais qualidade de vida. Uma praça na 
frente do seu imóvel, o comércio mais seguro é muito importante”, diz o diretor 
de atendimento da Lopes Consultoria de Imóveis, Tomás Salles. 
Estratégia das empresas é conquistar vizinhos
Como forma de amenizar transtornos causados por obra, hotel investiu R$ 
670 mil na rua. Praças adotadas, ruas reurbanizadas e avenidas inteiras ganhando 
árvores, flores e monumentos. Em boa parte da cidade, empresas privadas vêm 
contribuindo para embelezar o entorno do seu empreendimento e conquistado a 
comunidade. A manutenção de canteiros em avenidas foi o primeiro passo nessa 
direção. “A cidade vive um importante momento de cidadania, de valorização”, 
afirma o urbanista João Valente Filho, do Instituto de Engenharia (IE). 
O Grupo Pão de Açúcar, por exemplo, virou parceiro da Prefeitura em 
várias obras. A empresa também tem cuidado de praças no entorno de algumas de 
suas lojas na cidade. A Fnac, megastore de livros, CDs e DVDs, seguiu o exemplo. 
Desde 1999 cuida da manutenção da Praça dos Omaguás, em Pinheiros, 
na frente de uma de suas lojas. 
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
94
Ruas como a Victorio Fasano, nos Jardins, viraram atração turística 
depois da intervenção feita pela família Fasano, dona de um hotel e restaurante 
no local. Com investimento de R$ 670 mil, o grupo substituiu os postes por 
fiação subterrânea e padronizou as calçadas. “Foi uma maneira de recompensar 
a comunidade pelos transtornos durante a construção do hotel”, diz Rogério 
Fasano. “Pena que outros comerciantes não tenham aderido à ideia”.
Mas falta um passo à frente, como ressalva o urbanista Wilson Edson 
Jorge, professor de Planejamento Urbano da Faculdade de Arquitetura e 
Urbanismo (FAU) da Universidade de São Paulo (USP). “A iniciativa é ótima, 
mas normalmente essas obras são feitas em áreas já privilegiadas, em território 
restrito. Há outras regiões que também precisam ser beneficiadas”.
FONTE: SKYWALKER. Marketing de vizinhança. Disponível em: <http://www.skywalker.
com.br/artigos/corpo.php?id=79>. Acesso em: 20 jul. 2008.
95
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
	O corretor de imóveis, responsável pelas intermediações imobiliárias, não pode 
deixar de conhecer as técnicas de confecção de contratos, suas particularidades, 
seus reflexos na vida de cada contratante, suas consequências no mundo 
jurídico. Talvez, na assinatura daquele contrato, esteja o emprego de muitos 
anos de poupança e sacrifícios pessoais do comprador; motivo pelo qual a 
atuação do corretor tem de ser firme, confiável e precisa.
	Conforme determinado pelo Código de Ética Profissional, o corretor de imóveis 
é obrigado a inteirar-se do negócio antes de oferecê-lo. O primeiro passo do 
corretor, inegavelmente, é conhecer pessoalmente o imóvel. 
	Não se pode vender um produto sem conhecê-lo profundamente, pois todos 
os detalhes são importantes para a realização da intermediação imobiliária. O 
profundo conhecimento do bem dar-se-á através de certidões e registros. 
RESUMO DO TÓPICO 1
96
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, 
resolva as questões que seguem: 
1 Os procedimentos fundamentais da mediação imobiliária são:
a) ( ) Recebimento de propostas de intermediações de imóveis, demonstração 
do imóvel ao futuro cliente.
b) ( ) Análise e julgamento preliminar de propostas; encaminhamento de 
cadastro ou processos de financiamento.
c) ( ) Relato periódico do procedimento e resultados dos serviços prestados ao 
cliente contratado.
d) ( ) As alternativas A e C estão corretas.
e) ( ) As alternativas A, B e C estão corretas.
2 Classifique a seguinte sentença:
Conforme determinado pelo Código de Ética Profissional, o corretor de 
imóveis é obrigado a se inteirar do negócio antes de oferecê-lo, mas não é 
necessário conhecer o imóvel pessoalmente.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
3 Classifique a seguinte sentença:
Ao corretor de imóveis compete intermediar, de maneira proveitosa, a compra, 
a venda, a permuta e a locação de imóveis, cabendo-lhe, ainda, opinar quanto 
à comercialização imobiliária.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
4 Existe uma infinidade de certidões relativas aos bens imóveis. O que o 
corretor precisa ter é a capacidade de saber qual deve ser solicitada de 
acordo com cada caso. As que mais se destacam são:
a) ( ) A comprovação da titularidade, verificação tributária e a existência de 
ônus.
b) ( ) O contrato de intermediação imobiliária e certidão atualizada do imóvel.
c) ( ) A certidão negativa do IPTU e certidão negativa de tributos municipais.
d) ( ) As alternativas A e C estão corretas.
e) ( ) As alternativas A, B e C estão corretas.
AUTOATIVIDADE
97
5 Referente às certidões quanto ao imóvel e quanto ao titular, classifique as 
sentenças, utilizando o código a seguir:
I– Certidões quanto ao Imóvel.
II– Certidões quanto ao Titular.
( ) Receita federal (impostos e tributos administrativos pelo órgão).
( ) Certidão de registro de loteamento.
( ) Patrimônio histórico (imóvel sujeito a tombamento).
( ) Certidão do registro da incorporação (para condomínios em construção).
( ) Cartório de protestos (inexistência de protestos de títulos de crédito).
Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) I - I - II - I - II.
b) ( ) II - II - I - I - II.
c) ( ) I - II - II - II - I.
d) ( ) II - I - I - I - II.
e) ( ) II - II - I - II - I.
98
99
TÓPICO 2
ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
UNIDADE 3
1 INTRODUÇÃO
A modalidade da operação imobiliária consiste na forma de exploração 
econômica a que se destina o imóvel, a fim de atender o interesse do seu 
proprietário. 
As várias modalidades de operação imobiliária surgiram em decorrência 
do crescimento da economia e da necessidade de exploração racional dos imóveis, 
não só em razão da alta valorização da propriedade em determinadas localidades, 
como também pela enorme defasagem entre a oferta e a procura de determinadas 
modalidades e, até mesmo por questões de segurança pessoal. 
2 PRINCIPAIS ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE 
IMÓVEIS
Uma das principais atividades do corretor de imóveis é o cadastramento 
e vistoria de um imóvel.
Explica Resende (2001) que cadastrar um imóvel é colocá-lo em condições 
de ser oferecido, apresentando todas as informações necessárias para que o 
comprador tenha conhecimento pleno da situação física, documental e financeira 
do bem pretendido.
A situação física é aquela que apresenta a descrição da parte física do 
imóvel, com o oferecimento de informações precisas sobre o tamanho das áreas, 
tanto internas como externas, e sobre outros dados que podem enriquecer a 
imagem do imóvel que se quer vender.
A situação documental deve igualmente ser transparente na sua 
veracidade e objetiva na sua espécie. Informar se determinada construção não tem 
o “habite-se” ou se não está averbada constitui mais do que um dever; é questão 
de obrigação. Constar o número da matrícula, ou o registro, ou a inscrição na 
prefeitura é procedimento normal a que todo corretor deverá estar habituado. 
Por fim, deve ser apresentada a situação financeira do bem à venda. 
Se está quitado, financiado, hipotecado ou se recai sobre ele algum ônus são 
dados de capital importância, pois é a parte financeira que mais pesa na hora 
100
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
de uma transação imobiliária. Tratando-se de imóvel financiado, as informações 
complementares são indispensáveis, quais sejam:
• o agente financeiro;
• o prazo de financiamento;
• as prestações vincendas;
• o valor atual da prestação;
• o sistema de amortização;
• o prazo para transferência etc.
O cadastramento de um imóvel representa a chegada de um novo produto 
a ser comercializado e trabalhado, devendo o profissional preparar-se para que 
tenha condições de trabalharnele eficazmente, tendo a venda como resultado 
final.
3 COMPRA
A compra e venda é a modalidade de operação regida pelo Código Civil 
Brasileiro, pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa 
certa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Para que o processo de compra de imóvel seja feito nos trâmites legais, o 
corretor deverá providenciar os seguintes documentos: 
• Certidões cíveis e criminais da Justiça Estadual e Federal do vendedor.
• Certidão de propriedade do imóvel, no caso do vendedor.
• Se for condomínio, se o vendedor está em dia com os débitos.
• Certidões da Justiça do Trabalho, para saber se o proprietário está sendo 
executado em alguma ação trabalhista.
• Sendo o proprietário casado, a certidão de casamento ou comprovante de 
separação.
• Certidão de nascimento, com a finalidade de saber se a pessoa está interditada, 
ou não tem autonomia para realizar a venda.
Explicam Raposo e Heine (2004) que o contrato de compra e venda ocorre 
quando uma das partes se obriga a transferir a propriedade sobre uma coisa, 
enquanto a outra se obriga a pagar determinado valor por isso.
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
101
NOTA
Para que a operação de compra e venda possa ser considerada perfeita, é 
necessário que as partes acordem no objeto e no preço, sendo vedada a imposição arbitrária 
de um valor.
Até o momento da entrega definitiva do bem, os riscos sobre ele correm por 
conta do vendedor, enquanto os do preço são de responsabilidade do comprador.
Se a venda for à vista, o vendedor não é obrigado a entregar o bem antes 
de receber o valor integral, ficando essa decisão ao seu inteiro critério, devendo 
comunicá-la previamente ao comprador. 
Para Macedo et al. (1990), são consideradas obrigações do comprador:
• pagar o preço;
• receber a coisa comprada.
O pagamento pode efetuar-se após o recebimento da coisa ou ainda 
preceder a sua entrega, porém deve realizar-se no tempo e lugar previsto. Se o 
comprador recusar-se a receber a coisa, incorre em mora e cumpre-lhe pagar as 
despesas com a sua conservação.
Da mesma maneira, são direitos do comprador:
• exigir a coisa comprada e não aceitar coisa diversa;
• no caso de a coisa não lhe ser entregue, tem o direito à restituição do que pagou 
e o direito à indenização por perdas e danos;
• o direito de exigir a diminuição no preço da coisa com vício redibitório;
• o direito de exigir a indenização pelos prejuízos sofridos com a perda da coisa 
pela evicção;
• o direito de exigir o complemento da área e, não sendo possível, reclamar a 
rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço, quando se preceder 
a venda ad mensuram, não correspondendo às dimensões e se a diferença 
encontrada exceder a 1/20 da extensão total enunciada.
O Código Civil, em seu art. 1.122, estabelece que, pelo contrato de compra 
e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o 
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
102
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Para Peres, Viana e Gazola (2002), o compromisso de compra e venda é um 
contrato pelo qual as partes se comprometem a efetuar um contrato de compra 
e venda, por isso também é chamado de pré-contrato, em que o compromissário 
comprador pactua a aquisição de um determinado bem, e a outra parte, o 
compromitente vendedor, se empenha a vendê-lo. Este documento pode ser feito 
por instrumento particular e, na prática, surge quando as partes não querem ou 
não podem celebrar desde logo, por escritura pública, o contrato definitivo. 
O compromisso de compra e venda não registrado em Cartório, embora 
não tenha eficácia em face de todas as pessoas, é plenamente válido em face do 
promitente vendedor. A grande discussão neste caso é saber se o compromissário 
comprador tem direito à adjudicação compulsória. A tendência atual dos tribunais 
é de conceder a esse compromissário o direito à adjudicação. Entretanto, essa 
posição não é unânime.
NOTA
Os elementos que constituem a compra e venda são: a coisa, o preço e o 
consentimento (art. 1.126 do Código Civil).
Da Coisa
Para que haja a venda, é preciso que haja algo a vender, 
ou a venda será impossível. É preciso que a coisa exista na 
ocasião da venda, ou venha a existir mais tarde. Se a coisa 
venha a perecer antes de completada a venda, o comprador 
tem direito de receber de volta o que pagou. É necessário, 
ainda, que a coisa possa ser vendida, ou seja, que possa ser 
comerciável, passível da propriedade privada.
Do Preço
O contrato de compra e venda tem de determinar o 
preço, devendo ser expresso em dinheiro ou outro valor 
representativo do dinheiro, como cheques, duplicatas, 
notas promissórias, títulos da dívida pública e outros, 
segundo critério previamente estabelecido pelas partes. 
A indeterminação absoluta do preço não é admitida 
pelo direito brasileiro, mas pode ser deixada ao arbítrio 
de terceiro, que ambos os contratantes designarem ou 
prometerem designar antecipadamente (art. 1.123 do 
Código Civil). O que não é admissível é que o preço fique 
completamente aleatório ou ao arbítrio exclusivo de uma 
das partes, sob a nulidade do contrato de compra e venda. 
(art. 1.125 do Código Civil).
QUADRO 3 – ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
103
FONTE: Adaptado de Peres, Viana e Gazola (2002, p. 112)
QUADRO 3 – ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Do 
Consentimento
É o acordo de vontades, com relação ao objeto do contrato 
(coisa), o preço e as demais cláusulas contratuais. O 
contrato de compra e venda poderá ser anulado se houver 
vício de vontade, como, por exemplo, a coação para 
assinatura de escritura definitiva. 
Um quarto elemento da compra e venda, que é essencial 
nas transações com imóveis, é a forma. O formalismo é 
uma exigência legal que se expressa na obrigatoriamente 
de se valer de documento público, sob pena de nulidade. A 
compra e venda de imóvel é um ato solene, subordinado às 
regras predeterminadas na lei.
Além das cláusulas normais, o contrato de compra e venda pode ainda ter 
as chamadas cláusulas especiais, que são: 
• Retrovenda: permite ao vendedor resgatar o bem vendido, restituindo o preço 
pago, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive os melhoramentos que 
porventura tiver realizado no imóvel. As partes podem acertar livremente o 
tempo de duração deste direito, que não pode ser superior a três anos.
• Venda a contento: é aquela em que, mesmo tendo sido entregue o bem, a venda 
só estará perfeita (realmente concluída) quando o adquirente manifestar o seu 
agrado (aceite).
• Direito de preferência: também chamado de preempção, consiste em garantir 
ao vendedor o direito de recomprar o imóvel, caso o comprador decida vendê-
lo. 
• Venda sobre documentos: não há a entrega da coisa. O que ocorre é a entrega 
do título representativo e dos outros documentos necessários. Nesse tipo de 
venda, estando os documentos em ordem, o comprador não pode se recusar a 
pagar o valor combinado.
Destacam ainda Macedo et al. (1990) que, caso na venda de um imóvel se 
estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área e 
esta não corresponder, em qualquer dos casos das dimensões dadas, o comprador 
terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, o de 
reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. 
Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel for vendido como coisa certa 
e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, 
presumindo-se essa enunciativa quando a diferença encontrada não exceder de 
1/20 da extensão total enunciada (art. 1.136, parágrafo único do CC). 
104
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
4 VENDA
Salientam Macedo et al. (1990) que as principais obrigações do vendedor 
são:
• entregar a coisa, transferindo ao comprador a sua propriedade;
• garantir-lhea efetividade ao direito sobre a coisa:
• é com a entrega da coisa vendida que ocorre a execução do contrato por parte 
do vendedor;
• o vendedor deve fazer a entrega após a conclusão do contrato, sendo usual a 
cláusula que estabelece o prazo para a entrega;
• a coisa deve ser entregue pelo vendedor com tudo o que estiver destinado 
permanentemente ao seu uso, com todas as suas pertenças;
• o vendedor fica ainda obrigado a assegurar ao comprador a propriedade da 
coisa com as coisas e as qualidades prometidas. É obrigado a prestar a evicção 
e responde também pelos vícios redibitórios da coisa vendida;
• de conformidade com o art. 1.129 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, 
as despesas de tradição ficam a cargo do vendedor e as de escritura a cargo do 
comprador.
Da mesma forma, os direitos do vendedor são:
• reter a coisa antes de receber o preço, desde que não se trate de venda a crédito;
• exigir o preço uma vez entregue a coisa.
5 LOCAÇÃO
Locação é o ato pelo qual uma pessoa cede a outra, em caráter temporário, 
o uso e gozo de um bem. As locações podem ter como objeto tanto bens imóveis 
quanto móveis. 
A locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder a outra, 
por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível (que não pode 
ser substituída) mediante certa retribuição.
A locação se divide em residencial, regida pela Lei nº 6.649/79, conhecida 
como Lei do Inquilinato, que não permite a retomada do imóvel a não ser em 
certas situações que especificam e limitam as majorações do aluguel, pela Lei nº 
8.245, de 18 de outubro de 1991 e pelo Código Civil de 2002; e as não residenciais, 
que se submetem a dois regimes: a Lei nº 6.649/79 (Lei do Inquilinato), em que é 
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
105
permitida a retomada do imóvel ao término do contrato sem nenhuma restrição 
ao locador, fato conhecido como denúncia vazia, e ao Decreto-Lei nº 24.150, de 20 
de abril de 1933 (Lei de Luvas), que dá especial proteção aos contratos comerciais 
em razão do fundo de comércio e que garante, dentro de determinadas normas, a 
renovação compulsória do contrato por meio de sentença judicial.
Na visão de Márcio A. Bueno (1996), o contrato de locação tem a 
possibilidade de ser feito tanto de forma escrita quanto verbal, sendo que este se 
prova pelos recibos de pagamento dos aluguéis.
NOTA
Na locação existem sempre duas partes: o locador e o locatário. Locador é o 
proprietário do imóvel e locatário é aquele que ocupa efetivamente o bem.
Nesta situação, o locador detém o direito de propriedade e de posse 
indireta, enquanto ao locatário cabe o direito à posse direta.
Existindo mais de um locador, ou mais de um locatário, entende-se que 
são solidários, salvo expressa determinação em contrário. 
O locatário é obrigado a utilizar o imóvel para o fim pactuado. Caso o 
locatário venha a empregar o imóvel em uso diverso do estabelecido, é facultado 
ao locador, além de exigir perdas e danos, rescindir o contrato. Durante o prazo 
de vigência do contrato, o locador não pode mudar a forma nem o destino do 
imóvel. 
Explica Bueno (1996) que o contrato de locação pode ter prazo determinado 
ou não. Por isso, locador e locatário têm ampla liberdade para estabelecerem o 
prazo que melhor entenderem. Se o contrato tiver prazo igual ou superior a dez 
anos, faz-se obrigatória a concordância do cônjuge. As locações firmadas através 
de contrato e com prazo igual ou superior a trinta meses são consideradas 
terminadas quando do fim deste prazo, independente de aviso ou notificação. 
Caso o locatário permaneça no imóvel após o término deste prazo, sem oposição 
do locador, considera-se renovada a locação por prazo indeterminado, mantidas 
as demais cláusulas do contrato, inclusive o valor do aluguel. 
Acontecendo esta renovação automática, pode o locador encerrar a locação 
a qualquer tempo, sendo obrigado a conceder trinta dias para que o locatário 
desocupe o imóvel. 
106
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Nas locações com prazo indeterminado, o locatário tem o direito de pedir 
a sua rescisão, com trinta dias de antecedência, através de aviso por escrito ao 
locador. Não havendo este aviso, o locador pode cobrar o valor correspondente a 
um aluguel, mais os encargos existentes na época.
A devolução do imóvel ocorre quando o locatário pode devolver o imóvel, 
mesmo durante a vigência do contrato. Para isso, deve pagar a multa estabelecida 
no contrato.
Explica Bueno (1996) que o locatário fica dispensado de pagar esta multa 
caso a devolução do imóvel decorra de transferência de serviço, seja público ou 
particular, acarretando mudança para outro município. Neste caso, o locatário é 
obrigado a notificar o locador com trinta dias de antecedência. 
Com exceção das locações que não tiverem garantia ou das locações para 
temporada, é vedado exigir pagamento antecipado do aluguel. 
O quadro a seguir apresenta os deveres do locador.
Entregar ao locatário o imóvel em estado que possa ser usado para o fim a que se 
destina.
Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel alugado.
Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel. 
Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. 
Fornecer ao locatário, se ele pedir, descrição detalhada do imóvel, quando da sua 
entrega, apresentando os eventuais defeitos existentes.
Fornecer ao locatário recibo de tudo aquilo que ele pagar. 
Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, bem como as de intermediação, 
nestas compreendidas as despesas relativas à verificação da idoneidade do 
pretendente à locação e do fiador.
Pagar os impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo se o 
contrário for estipulado no contrato.
Exibir ao locatário, quando este solicitar, os comprovantes relativos às parcelas que 
estejam sendo exigidas.
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, ou seja, aquelas não rotineiras de 
manutenção do prédio, tais como obras de reformas que digam respeito à estrutura ou 
à habitabilidade do imóvel, pintura de fachadas e outras.
FONTE: Adaptado de Bueno (1996, p. 27)
Veja a seguir quais são os deveres do locatário:
QUADRO 4 – DEVERES DO LOCADOR
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
107
Veja a seguir quais são os deveres do locatário:
Pagar pontualmente o aluguel e demais encargos, no local que estiver determinado no 
contrato.
Usar o imóvel para o fim convencionado, devendo tratá-lo como se fosse seu.
Devolver o imóvel, no fim da locação, no mesmo estado em que o recebeu, salvo as 
deteriorações do seu uso normal.
Informar ao locador, imediatamente, a necessidade de reparação de sua 
responsabilidade, bem como as turbações de terceiros.
Realizar, imediatamente, os reparos nos danos provocados por ele ou por seus 
dependentes.
Não modificar a forma do imóvel sem a prévia autorização do locador.
Entregar ao locador, imediatamente, todas as cobranças de tributos e encargos 
condominiais, bem como qualquer intimação a ele dirigida.
Pagar as despesas de telefone, energia, gás, água e esgoto.
Permitir que o imóvel seja vistoriado, com combinação prévia, inclusive no caso de 
venda do mesmo.
Cumprir a convenção de condomínio e os seus regulamentos.
Pagar o seguro fiança, se houver.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas necessárias à 
administração normal do prédio.
FONTE: Adaptado de Bueno (1996, p. 27)
Caso o pagamento dos tributos fique sob a responsabilidade do locatário, 
pode o locador exigir que ele o pague juntamente com o aluguel, bem como os 
encargos e as despesas ordinárias.
QUADRO 5 – DEVERES DO LOCATÁRIO
5.1 DIREITO DE PREFERÊNCIA
O locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel, no caso 
de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e na 
dação em pagamento. O locador deve dar ciência ao locatário do fato através de 
notificação judicial, extrajudicial ou por outro meio confiável. 
ExplicaBueno (1996) que esta comunicação deve conter todas as condições 
do negócio, principalmente:
• o preço;
• a forma de pagamento;
• a existência de ônus sobre o imóvel;
• local e horário em que pode examinar a documentação pertinente.
Depois de notificado, o locatário tem trinta dias para manifestar sua 
posição. Caso não se pronuncie dentro deste prazo, perde o direito de preferência.
108
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
5.2 BENFEITORIAS
As benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta 
do proprietário, isto é, tudo o que se emprega num bem imóvel ou móvel, com a 
finalidade de salvaguardá-lo ou de embelezá-lo.
Conforme Raposo e Heine (2004), a benfeitoria pode facilitar o uso do 
bem, conservá-lo ou simplesmente servir para deleite do usuário.
Benfeitorias, conforme Bueno (1996), são acessórios que se introduzem no 
bem, podendo ser classificadas da seguinte forma:
• voluptuárias: são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso 
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, mesmo que de valor 
elevado. Com relação à locação, o art. 36 da Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) 
diz que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser 
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a 
estrutura e a subsistência do imóvel;
• úteis: são as que aumentam ou facilitam o uso do bem. Produzem um aumento 
físico e funcional, mas não é o aumento físico que é dimensionado, e sim, o 
funcional. Se autorizadas pelo locador, as benfeitorias úteis são indenizáveis e 
geram, ainda, o direito de retenção (art. 35 da Lei de Locação);
• necessárias: são as que têm por objetivo conservar o bem ou evitar que se 
deteriore. Se não tivesse sido realizada, o bem se deterioraria, poderia ser 
destruído, parcial ou totalmente, podendo chegar a perder a finalidade a 
que se destinava. Mesmo que não autorizadas pelo locador, as benfeitorias 
necessárias são indenizáveis e geram, ainda, o direito de retenção (art. 35 da 
Lei de Locação).
As benfeitorias necessárias são as mais sérias, pois referem-se à própria 
possibilidade de habitação do imóvel. Estas, sem dúvida, devem ser indenizadas 
pelo locador, até porque há uma disposição expressa no Código de Defesa do 
Consumidor vedando a inserção de cláusulas que ’possibilitem a renúncia do 
direito de indenização por benfeitorias necessárias’.
Já as benfeitorias úteis devem ser indenizadas se tiverem sido 
expressamente autorizadas pelo locador.
O fato de o imóvel estar ou não mobiliado não descaracteriza a tal forma 
de locação. No entanto, se ele estiver mobiliado, deve constar do contrato, 
obrigatoriamente, descrição detalhada dos móveis e utensílios, bem como o 
estado em que foram entregues.
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
109
6 TROCA OU PERMUTA
Aplicam-se à troca, também chamada de permuta, as mesmas 
determinações existentes para compra e venda.
As despesas com o documento da troca são divididas igualmente pelos 
contratantes, a não ser que combinado de outro modo.
7 ARRENDAMENTO
O arrendamento é a forma de contrato pelo qual uma parte se obriga a 
ceder a outra, por um determinado tempo, o uso e gozo da coisa mediante o 
pagamento de determinada soma de dinheiro.
Explicam Macedo et al. (1990) que, no ramo imobiliário, a forma mais 
comum de arrendamento se dá com propriedades rurais, cuja contratação 
segue as normas ditadas no Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966, que 
regulamentou as seções I, II, e III do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 
30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), e o Capítulo III da Lei nº 4.947, de 06 
de abril de 1966 (Contratos de Direito Agrário).
O seu requisito principal é ser contrato escrito, contendo o nome e 
a qualificação completa das partes envolvidas, descrição e localização da 
propriedade, sua destinação, benfeitorias, equipamentos e animais existentes, 
além do prazo, preço, forma de pagamento, garantias e foro eleito para dirimir 
qualquer dúvida que surja. 
O prazo de arrendamento para lavoura temporária ou pecuária de pequeno 
e médio porte é de três anos, para a lavoura permanente e pecuária de grande 
porte para cria, recria, engorda ou extração de matéria-prima de origem animal, 
o prazo é de cinco anos, sendo que se deve observar que os prazos terminam 
sempre após a última colheita.
8 ADMINISTRAÇÃO
Administração é a reunião de atos praticados por um corretor de imóvel, 
pessoa física ou jurídica, para gerenciar imóvel de terceiro, mediante a percepção 
de honorários previamente contratados.
Essa administração consiste na elaboração do contrato, assistência ao 
imóvel, controle de uso, recebimento dos aluguéis, pagamento dos impostos, 
contratação de empregados quando for o caso, compra de materiais de limpeza 
entre outros, com prestação de contas periódicas conforme for ajustado.
110
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
Esse tipo de atividade tem se desenvolvido bastante, já existindo, inclusive, 
corretores de imóveis altamente especializados no assunto, que a ela se dedicam 
com exclusividade.
9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Outra contribuição do corretor é a avaliação de imóveis. Este tipo de 
atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é normatizada pela NBR-5.676/80 
e no que se refere a imóveis rurais pela NBR 8.799/85.
A avaliação de imóveis pode ser conceituada como:
• determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel;
• ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel;
• valor determinado pelos avaliadores;
• arte de estimar valores de propriedades específicas, em que o conhecimento 
profissional de engenharia, de corretagem imobiliária e do mercado imobiliário 
propriamente dito, e o bom julgamento são condições essenciais. 
O art. 3 da Lei nº 6.530/78 afirma: “Compete ao corretor de imóveis exercer 
a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, 
ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”
NOTA
Com embasamento neste artigo, o corretor de imóveis pode assinar relatórios 
de avaliação que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imóveis.
Destaca-se que a avaliação de um imóvel, para determinação do valor de 
mercado, pressupõe a análise geral de todas as suas características, incluindo-se 
aspectos como:
• região em que se encontra; relevo;
• destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc.);
• extensão da área;
• tipos de formas de acessos;
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
111
• vizinhança;
• característica da construção, se houver ou se é o objeto da avaliação;
• serviços públicos, serviços comunitários existentes e em potencial na região;
• benfeitorias;
• situação em relação ao código de postura e/ou plano diretor da cidade, se 
houver.
Realizada a análise do imóvel, deve-se ainda considerar o valor de mercado. 
Valor de mercado é o preço de determinado bem, normalmente, praticado no 
mercado imobiliário. O valor de mercado pode ou não vir a ser praticado em uma 
transação.
Ao valor realmente pago ou a ser pago em uma transação imobiliária dá-
se o nome de preço de mercado. 
Para avaliação de um imóvel, podem ser utilizados métodos diretos e 
indiretos:
• Métodos Diretos: utilizam a metodologia comparativa e a de custo.
• Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel 
de imóveis semelhantes, na mesma região e que tenham sido comercializados 
o mais recentemente possível.
• Do custo: consiste na verificação rigorosa do custo da edificação e das 
benfeitorias incorporadas. Nem sempre é possível ser utilizado, especialmente 
se o imóvel tiver sido construído há muito tempo.
• Métodos Indiretos: consideram as variáveis renda e/ou aspectos residuais.
• Da Renda: a determinação do valor de venda ou para aluguel é feita levando-
se em conta o quanto o imóvel pode render, inclusiveeventuais frutos que 
produza.
112
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
LEITURA COMPLEMENTAR
SALÃO IMOBILIÁRIO ACOMPANHA AQUECIMENTO DO SETOR E 
SUPERA EXPECTATIVAS
Consolidado como a maior vitrine de imóveis da América Latina, segunda 
edição do evento ultrapassou a marca de 41 mil visitantes, gerando um total de 
R$ 1,2 bilhão em negócios para os próximos 12 meses.
Em uma área de 16 mil m², o Salão Imobiliário São Paulo - Sisp, organizado 
e promovido pela Reed Exhibitions, Alcantara Machado Feiras de Negócios e 
Secovi-SP (Sindicato da Habitação), reuniu em sua segunda edição, realizada 
de 27 a 30 de setembro de 2007, no Pavilhão de Exposições do Anhembi, 220 
empresas, entre construtoras e incorporadoras nacionais e internacionais, bancos 
e empresas ligadas ao setor imobiliário. 
Consolidada como a maior vitrine imobiliária da América Latina, o Sisp 
apresentou mais de 30 mil ofertas de imóveis comerciais, residenciais, turísticos, 
além de lotes em diversas regiões do Brasil e do Exterior, e superou a marca de 41 
mil visitantes interessados em conhecer as novidades.
“Os números demonstram que o evento é um sucesso e veio para ficar. A 
expectativa de geração de negócios da ordem de R$ 1,2 bilhão para os próximos 
12 meses foi plenamente atendida”, afirma Elbio Fernandez Mera, vice-presidente 
do Secovi-SP e coordenador do Salão, destacando ainda a expressiva participação 
de público proveniente de diversas localidades, principalmente de cidades do 
Interior paulista – “que é para onde o mercado imobiliário está se expandindo”. 
Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, o sucesso do Salão 
comprova a situação favorável que envolve o mercado atualmente. “Após 20 anos 
de estagnação, o mercado imobiliário vive um momento de reaquecimento e os 
resultados do Sisp estão aí para comprovar essa retomada. Com juros mais baixos 
e prazos mais longos, comprar imóvel é um bom e atraente negócio. As condições 
favoráveis de financiamento possibilitam que as prestações caibam no bolso dos 
compradores.” 
“Conseguimos trazer à segunda edição ofertas para as mais diversas 
classes sociais. No próprio evento foi possível realizar simulações de crédito, 
esclarecer dúvidas, assinar propostas, ampliar contatos e até mesmo fechar 
negócios”, comenta Ricardo Matrone, show-manager do evento. 
Durante quatro dias, o público conferiu ofertas de imóveis a partir de R$ 
49,9 mil a mais de R$ 2 milhões, com variadas opções em áreas úteis e de lazer, 
número de dormitórios (com ou sem suítes) e vagas na garagem, localização e 
arquitetura. Também foram apresentadas condições especiais de financiamentos, 
TÓPICO 2 | ATIVIDADES DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
113
como agilidade nas aprovações dos créditos, taxas competitivas, prazos de até 
30 anos e consórcios. Para atrair a atenção dos visitantes, algumas empresas 
realizaram promoções e atrações diferenciadas em seus estandes. 
Além de imóveis em vários Estados do Brasil, como São Paulo, Rio de 
Janeiro, Minas Gerais, Ceará, Paraná, Bahia, Pará, Rio Grande do Sul e Espírito 
Santo, o Sisp ofereceu empreendimentos no Exterior, como Punta Del Este, 
Miami, Orlando, Las Vegas, Cancun, Bahamas e Nova Iorque. O Salão Imobiliário 
São Paulo integra a Semana Imobiliária em São Paulo, que compreende ainda 
o Prêmio Master e a Convenção Secovi. Para a próxima edição do Sisp, que 
ocorrerá de 25 a 28 de setembro de 2008, no Pavilhão de Exposições do Anhembi, 
a totalidade das empresas já garantiu renovação, devendo a maior parte ampliar 
o tamanho de seus estandes. 
FONTE: SECOVI SÃO PAULO. Notícias da Convenção SECOVI. Disponível em: <http://www.
convencaosecovi.com.br/mostraNoticias.php?intIdNoticia=3092>. Acesso em: 18 jul. 2008.
114
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve oportunidade de estudar 
os seguintes conteúdos:
	As várias modalidades de operação imobiliária surgiram em decorrência do 
crescimento da economia e da necessidade de exploração racional dos imóveis, 
e são: compra e venda, locação, troca ou permuta, arrendamento, administração, 
avaliação de imóveis. 
	O compromisso de compra e venda é um contrato pelo qual as partes se 
comprometem a efetuar um contrato de compra e venda, por isso também é 
chamado de pré-contrato, em que o compromissário comprador se compromete 
a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente vendedor 
se compromete a vendê-lo. Este documento pode ser feito por instrumento 
particular e, na prática, surge quando as partes não querem ou não podem 
celebrar desde logo, por escritura pública, o contrato definitivo.
	A locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder a outra, por 
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível (que não pode 
ser substituída) mediante certa retribuição.
	Aplicam-se à troca, também chamada de permuta, as mesmas determinações 
existentes para compra e venda.
	O arrendamento é a forma de contrato pelo qual uma parte se obriga a ceder a 
outra, por um determinado tempo, o uso e gozo da coisa mediante o pagamento 
de determinada soma de dinheiro.
	Administração é a reunião de atos praticados por um corretor de imóvel, pessoa 
física ou jurídica, para gerenciar imóvel de terceiro, mediante a percepção de 
honorários previamente contratados.
	A avaliação de imóveis pode ser conceituada como a determinação técnica do 
valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel; ou ainda é o ato ou efeito 
de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel.
RESUMO DO TÓPICO 2
115
AUTOATIVIDADE
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, 
resolva as questões que seguem: 
1 Classifique a seguinte sentença:
 A física é aquela que apresenta a descrição da parte física do imóvel, com 
o oferecimento de informações precisas sobre o tamanho das áreas, tanto 
internas como externas, e sobre outros dados que podem enriquecer a 
imagem do imóvel que se quer negociar.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
2 Quando se trata da negociação de um imóvel financiado, algumas 
informações complementares são indispensáveis como:
a) ( ) O prazo de financiamento.
b) ( ) As prestações vincendas.
c) ( ) O valor atual da prestação.
d) ( ) O prazo para transferência.
e) ( ) Todas as alternativas acima estão corretas.
3 Os elementos que constituem a compra e venda são a coisa, o preço e o 
consentimento. Relacione as colunas, utilizando o código a seguir:
I – da Coisa ( ) O contrato de compra e venda tem de determinar 
o preço, devendo ser expresso em dinheiro ou 
outro valor representativo do dinheiro, como 
cheques, duplicatas, notas promissórias ou 
títulos.
II – do Preço ( ) É o acordo de vontades, com relação ao objetivo 
do contrato, o preço e as demais cláusulas 
contratuais.
III – Consentimento ( ) Para que haja a venda, é preciso que haja algo a 
vender, ou a venda será impossível.
Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) I - III - II.
b) ( ) I - II - III.
c) ( ) III - I - II.
d) ( ) II - III - I.
e) ( ) II - I - III.
116
4 Além das cláusulas normais, o contrato de compra e venda pode ainda 
ter as chamadas cláusulas especiais. Sobre isso, relacione as colunas, 
utilizando o código a seguir:
I – Retrovenda. ( ) Também chamado de preempção, que 
consiste em garantir ao vendedor 
o direito de recomprar o imóvel, caso 
o comprador decida vendê-lo.
II – Venda a contento. ( ) Permite ao vendedor resgatar o bem 
vendido, restituindo o preço 
pago, mais as despesas feitas pelo 
comprador.
III – Direito de preferência. ( ) Não há a entrega da coisa. O que ocorre 
é a entrega do título representativo e 
dos outros documentos necessários.
IV – Venda sobre documentos. ( ) É aquela em que, mesmo tendo 
sido entregue o bem, a venda só 
estará perfeita (concluída) quando o 
adquirente manifestar o seu aceite.
Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) II - I - IV - III.
b) ( ) I - III - II - IV.
c) () IV - II - III - I.
d) ( ) III - I - IV - II.
e) ( ) I - II - IV - III.
5 São deveres do locatário:
a) ( ) Pagar os impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra 
fogo, salvo se o contrato for estipulado no contrato.
b) ( ) Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel alugado.
c) ( ) Usar o imóvel para o fim convencionado, devendo conservá-lo.
d) ( ) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
e) ( ) Todas as sentenças estão corretas.
117
TÓPICO 3
ATUAÇÃO NA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS
UNIDADE 3
1 INTRODUÇÃO
A fim de bem desempenhar sua profissão, deve o corretor de imóveis 
adotar alguns procedimentos, dentre os quais: 
1) manter-se atualizado com relação ao perfil do mercado imobiliário; 
2) reunir informações detalhadas sobre aquisição, venda, locação, avaliação, 
preço, financiamentos etc.;
3) firmar contrato relativo à sua prestação de serviço;
4) combinar preço e condições da transação;
5) examinar a documentação do imóvel, dando ciência a inquilinos e/ou 
compradores;
6) agendar visitas ao imóvel, mostrando-o ao cliente;
7) orientar todo cliente que queria investir em imóveis.
2 ATUAÇÃO EM OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
O corretor de imóveis pode trabalhar de diversas maneiras, que podem 
ser:
	trabalho individual em casa ou em seu escritório;
	aliar-se a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio das 
despesas e participação nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros;
	parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária;
	como empregado celetista de uma empresa imobiliária.
O quadro a seguir apresenta as características de cada uma das situações 
acima.
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
118
Trabalho individual em 
casa ou em seu escritório
Trabalhando em casa, de modo que o escritório é a 
própria residência, as despesas são pequenas. No 
entanto, corre o risco de ficar distante do dia a dia 
próprio da atividade, cuja troca de informações é 
altamente positiva para o corretor manter-se atualizado 
com a dinâmica do mercado imobiliário. A troca de 
informações é uma oportunidade que se tem de oferecer 
algum imóvel a outros profissionais e de se informar 
com eles se os mesmos têm algum a oferecer. Muitas 
vezes um tem a mercadoria que o outro precisa.
Trabalho aliado a outros 
corretores
Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca 
com as despesas do escritório sob forma de rateio e 
igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na 
verdade, tudo vai depender da fórmula acordada para o 
funcionamento do escritório, que, em princípio, funciona 
como se fosse uma empresa jurídica, normalmente 
constituída.
Parceria com uma 
empresa imobiliária
Estar em uma empresa conveniada com uma imobiliária, 
tem se mostrado bastante eficaz e largamente utilizada 
em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. 
É a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao 
capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa 
oferece o suporte físico e operacional, bancando todos 
os custos, ficando o corretor com a função própria da 
intermediação, arcando tão somente com as despesas 
pessoais necessárias à execução de seu trabalho. Cada 
imobiliária tem uma forma de fazer a divisão dos 
resultados financeiros das comissões recebidas. No 
entanto, normalmente, é obedecido um princípio de 
tradição para essa modalidade de parceria, ou seja, 
uniforme quanto ao método e com pequenas variações 
quanto aos percentuais de cada uma das partes.
Como empregado 
celetista de uma empresa 
imobiliária 
O corretor tem carteira assinada, passando a ser 
um empregado da empresa imobiliária, com salário 
definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, 
comissionamento por vendas, captação etc.
FONTE: Autor
QUADRO 6 – CARACTERÍSTICAS NA ATUAÇÃO EM OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
3 CONSTITUIÇÃO DE UMA IMOBILIÁRIA
Para a constituição de uma empresa imobiliária, deve-se seguir os mesmos 
procedimentos para a abertura de uma empresa, podendo a sociedade ser:
• Limitada por Cotas de Participação (Ltda.).
• Sociedade Anônima (S. A.).
TÓPICO 3 | ATUAÇÃO NA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS
119
FONTE: Autor
QUADRO 6 – CARACTERÍSTICAS NA ATUAÇÃO EM OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
3 CONSTITUIÇÃO DE UMA IMOBILIÁRIA
• Sociedade de Capital e Trabalho.
As empresas imobiliárias devem ter seu contrato social elaborado por um 
contador, contendo a especificação do capital social de cada sócio. Obedecendo 
às disposições do art. 6º, parágrafo único da Lei nº 6.530/78, pelo menos um dos 
sócios deve ser corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI da região, 
devendo constar sua condição de responsável-técnico pela empresa: “Art. 6º. 
Parágrafo Único. As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como 
sócio-gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito.”
O corretor de imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica 
deve comunicar o fato ao CRECI da região, no prazo de quinze dias, contados da 
data de desvinculação. Tal obrigação se estende à própria empresa, segundo os 
arts. 37 e 38 da Resolução nº 327/92.
Após o registro do contrato social na Junta Comercial de sua sede, deve 
ser solicitada a inscrição da empresa no CRECI da região, obedecidas as regras 
dos arts. 24 a 29 da Resolução-COFECI nº 327/92.
Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias podem se especializar 
em um ou mais tipos de atividades comuns à classe. As principais são:
• Administração de aluguéis residenciais e comerciais.
• Administração de condomínios residenciais.
• Administração de condomínios não residenciais (flats, apart-hotéis, shoppings, 
resorts etc.).
• Compra e venda de imóveis residenciais de terceiros.
• Compra e venda de imóveis comerciais.
• Compra e venda de imóveis rurais.
• Incorporações, normalmente em parceria com empresas construtoras.
• Loteamentos.
Existem ainda outras atividades específicas, como a comercialização de 
pontos comerciais, de galpões e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto 
a ser tratado com atenção pelas imobiliárias é a captação de imóveis, seja para 
venda, seja para locação.
UNIDADE 3 | A ATIVIDADE DO CORRETOR E DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS
120
LEITURA COMPLEMENTAR
IMOBILIÁRIAS ASSOCIADAS
A Imobiliárias Associadas é formada por dez imobiliárias reconhecidas 
na região de Santa Maria por sua tradição, ética e conhecimento de mercado. A 
associação surgiu da necessidade de este grupo de empresas regular o mercado 
de imóveis, para que clientes e imobiliárias pudessem ter negociações justas e 
seguras. Por isso, a exclusividade é um dos pilares das Imobiliárias Associadas. 
Necessidade
Em 2007, as Imobiliárias Associadas de Santa Maria buscavam um 
sistema que permitisse a divulgação dos imóveis à venda oferecidos pelas dez 
imobiliárias participantes do projeto e com isso alcançar maior divulgação da rede 
e valorização das imobiliárias como referência de qualidade e comprometimento 
na prestação de serviços. 
Solução
A Netface venceu a concorrência com o planejamento de sistema que 
permitisse o gerenciamento das informações disponíveis nas dez imobiliárias 
associadas de forma que essas se transformassem em informações estratégicas 
para a venda e comercialização de imóveis. O sistema desenvolvido pela Netface 
oferece maior agilidade no cadastro dos imóveis, segurança das informações e 
divulgação mais rápida e barata. 
Resultado
O site das Imobiliárias Associadas hoje é um sucesso de visitas pelos 
usuários, já que em menos de um ano de divulgação já alcançou quase dois 
milhões de páginas vistas, o que demonstrou que o planejamento realizado 
pela Netface em conjunto com as Imobiliárias Associadas alcançou os objetivos 
traçados, visto a grande divulgação e resultados positivos oriundos do projeto.
FONTE: NETFACE. Imobiliárias associadas. Disponível em: <http://www.netface.com.br/
servicos/>. Acesso em: 22 jul. 2008. 
121
Neste tópico, caro(a)acadêmico(a), você estudou os seguintes conteúdos:
	O Corretor de Imóveis pode trabalhar de diversas maneiras, que podem ser: 
trabalho individual em casa ou em seu escritório; aliar-se a outros corretores 
e mantendo um escritório conjunto com rateio das despesas e participação 
nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros; parceria com alguma 
pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária; como empregado celetista 
de uma empresa imobiliária.
	Para a constituição de uma empresa imobiliária, deve-se seguir os mesmos 
procedimentos para a abertura de uma empresa. As empresas imobiliárias 
devem ter seu contrato social elaborado por um contador, contendo a 
especificação do capital social de cada sócio.
	Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias podem se especializar em um 
ou mais tipos de atividades comuns à classe. As principais são: administração de 
aluguéis residenciais e comerciais; administração de condomínios residenciais; 
administração de condomínios não residenciais (flats, apart-hotéis, shoppings, 
resorts etc.); compra e venda de imóveis residenciais de terceiros; compra e 
venda de imóveis comerciais; compra e venda de imóveis rurais; incorporações, 
normalmente em parceria com empresas construtoras; loteamentos.
RESUMO DO TÓPICO 3
122
AUTOATIVIDADE
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos no estudo deste tópico, 
resolva as questões que seguem: 
1 Classifique a seguinte sentença:
O corretor de imóveis pode trabalhar de diversas maneiras, sendo elas:
• Trabalho individual em casa ou em seu escritório.
• Aliar-se a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio 
das despesas.
• Parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária.
• Como empregado celetista de uma empresa imobiliária.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
2 Classifique a seguinte sentença:
Referente ao trabalho aliado a outros corretores, podemos dizer que é estar 
em uma empresa conveniada com uma imobiliária, tem se mostrado bastante 
eficaz e largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes 
cidades.
( ) Verdadeira.
( ) Falsa.
3 Para a constituição de uma empresa imobiliária, deve-se seguir os 
procedimentos para a abertura de uma empresa, podendo a sociedade ser:
a) ( ) Limitada por cotas de participação, sociedade anônima ou sociedade de 
capital e trabalho.
b) ( ) Somente limitada por cotas de participação (Ltda).
c) ( ) Somente sociedade anônima ou Ltda. 
d) ( ) Nenhuma das alternativas está correta. 
4 Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias podem se especializar 
em um ou mais tipos de atividades comuns à classe. Sobre isso, analise as 
sentenças a seguir:
I– Administração de aluguéis residenciais e comerciais.
II– Administração de condomínios residenciais.
III– Administração de condomínios não residenciais (flats, apart-hotéis).
IV– Compra e venda de imóveis residenciais de terceiros.
V– Compra e venda de imóveis comerciais.
123
Agora, assinale a alternativa CORRETA:
a) ( ) As sentenças I, III e IV estão corretas.
b) ( ) As sentenças II, III e V estão corretas.
c) ( ) As sentenças I, III, IV e V estão corretas.
d) ( ) As sentenças II, IV e V estão corretas.
e) ( ) Todas as sentenças estão corretas.
5 Analise a seguinte sentença:
 
Após o registro do contrato social na junta comercial de sua sede, deve ser 
solicitada a inscrição da empresa no CRECI da região, obedecidas as regras 
dos arts. 24 a 29 da Resolução – COFECI número 327/92.
a) ( ) Verdadeira.
b) ( ) Falsa.
124
125
REFERÊNCIAS
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São Paulo: Editora Imobiliária, 1996.
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GRANDE DO SUL - CRECI-RS. Perfil do corretor de imóveis. Disponível em: 
<http://www.creci- rs.org. br/ index.asp? SECAO=30&SUBSECAO=0>. Acesso 
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DICAS IMÓVEL MT. Ética como princípio, excelência como meio, servir como 
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2008.
IMOBILIÁRIA RIBEIRÃO. Corretor de vendas precisa ter técnica e 
paciência. Disponível em: <http://www.google.com.br/search?hl=pt- 
BR&q=case+%C3%A9tica+corretor+ im%C3%B3veis &start=80&sa=N>. Acesso 
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MACEDO, Jamil Pereira et al. Manual do técnico em transações imobiliárias. 
Goiânia: AB
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METTA IMOBILIÁRIA. Histórico da empresa. Disponível em:
<http://www.mettaimobiliaria.com.br/engine.php?id=787&page=secao&cd_
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MUNDO DO MARKETING. Marketing imobiliário: conheça as estratégias da 
planta à cobertura. Disponível em: <http://www.mundodomarketing.com.br/
materia.asp?codmateria=4543>. Acesso em: 20 jul. 2008.
126
NETFACE. Imobiliárias associadas. Disponível em: <http://www.netface.com.br/
servicos/>.
Acesso em: 22 jul. 2008. 
PERES, Adriana Manni; VIANA, Ivo Ribeiro; GAZOLA, Miguel. Operações 
imobiliárias. São Paulo: IOB, 2002.
RAPOSO, Alexandre T. Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de 
Imóveis. São Paulo: Editora Imobiliária, 1995.
RAPOSO, Alexandre T.; HEINE, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de 
imóveis. Rio de 
Janeiro: Ímã Produções Artísticas, 2004.
RESENDE, José Machado. Operações imobiliárias I. Goiânia: AB, 2001.
RIOS, Arthur. Manual de direito imobiliário. Curitiba: Juruá, 2006.
SECOVI SÃO PAULO. Notícias da Convenção SECOVI. Disponível em:
<http://www.convencaosecovi.com.br/mostraNoticias.php?intIdNoticia=3092>. 
Acesso em: 18 jul. 2008.
SINDICATO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS NO ESTADO DE SÃO PAULO 
– SCIESP. Tabela da Remuneração de Corretagem Imobiliária. Disponível em: 
<http://www.sciesp.com.br/site/>. Acesso em: 22 jul. 2008.
SKYWALKER. Marketing de vizinhança. Disponível em:
<http://www.skywalker.com.br/artigos/corpo.php?id=79>. Acesso em: 20 jul. 
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UTSCH IMÓVEIS. Corretor sem CRECI, é empregado na imobiliária! 
Disponível em:
<http://utschimoveis.blogspot.com/2008/06/corretor-sem-creci-empregado-da.
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