PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL

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04/04/2018
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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA 
RECUPERAÇÃO JUDICIAL DE 
CONSTRUTORAS E 
EMPREITEIRAS NA PERSPECTIVA 
DO ADVOGADO
• Recorte temático 
- Patrimônio de afetação
- Procedimentos falimentares
• Importância – Premissas 
• Contextualização – “Caso Encol” – Estruturação societária (Holdings + SPE´s + 
patrimônio de afetação?)
• Perspectivas
- Lei nº 9.514/1997 – companhias securitizadoras de créditos 
imobiliários (arts. 8º a 10º);
- Lei nº 8.668/1993 – Fundos de Investimentos Imobiliários e 
respectivos bens e direitos (arts. 6º e 7º);
- Lei nº 10.214/2001 – Câmaras e Prestadores de Serviços de 
Compensação e Liquidação (arts. 5º e 6º)
- Código de Processo Civil – alimentos indenizativos - afetação 
patrimonial de ativos destinados à vítima de ilícitos (arts. 533, §1º) 
- Lei nº 10.931/2004: Incorporações Imobiliárias (arts. 31-A e ss)
Lei 11.101/2005: Recuperação Judicial e Falências de pessoas 
físicas empresárias e sociedades empresárias (ramo imobiliário)
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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO/SEPARADO DO INCORPORADOR IMOBILIÁRIO
- Lei nº 4.591/1964
- Medida Provisória 2.221/2001 - Instituição do Patrimônio de Afetação (revogada)
- Lei nº 10.931/2004 (arts. 31-A a 31-F) – Regime especial
- Recuperar a segurança no mercado imobiliário
- Técnica de segregação de riscos associados a um empreendimento – Ativo e Passivo
vinculados - Cumprimento de finalidade específica
- Facultativo e averbação do termo de incorporação (art. 31-A e 31-B, caput, Lei nº
10.931/04)
- Exceção ao princípio da indivisibilidade patrimonial
- Incomunicabilidade com o patrimônio geral (art. 31-A,§1º, Lei nº 10.931/04) e de
eventuais outras SPE´s
- Regime Especial de Tributação (art. 1º Lei nº 10.931/04)
HIPÓTESES
DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA DO INCORPORADOR
OU
ATRASO DAS OBRAS SUPERIOR A 30 DIAS
RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO INCORPORADOR ?
Prosseguimento da obra pelos interessados 
OU 
Liquidação do Patrimônio de Afetação
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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA FALÊNCIA
• Alinhamento entre legislação imobiliária e falimentar: art. 31-F Lei nº 4.591/1964 + art. 119, IX, Lei nº 
11.101/2005 
A falência do incorporador não atinge o patrimônio afetado para a incorporação 
Lei 4.591/1964 
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os 
patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, 
direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
Lei nº 11.101/2005
Art. 119. Nas relações contratuais a seguir mencionadas prevalecerão as seguintes regras:
IX – os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao 
disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até 
o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador 
judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela 
remanescer.
• Art. 31-F,§1º, Lei nº 4.591/1964: No prazo de 60 dias a contar da decretação da falência, os adquirentes 
têm a competência exclusiva para optarem: 
§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o
condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto
dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia
geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos
membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação,
pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou
particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação
(art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição
financiadora.
A) Prosseguimento da obra 
B) Liquidação do patrimônio de afetação (art. 31-F,§1º; art. 31-E, III ambos Lei nº 4.591/04)
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• Prosseguimento da obra e conclusão:
- Mandato irrevogável (§7º)
- Sub-rogação nos direitos, obrigações e encargos da incorporação, inclusive relativos ao contrato
de financiamento da obra (art. 31, F, §11º);
- Administração Comissão de Representante dos adquirentes
- Recebíveis continuam afetados
- Aplicação das receitas, organização dos custos e transmissão das unidades
- Responsabilidade individual de cada saldo porventura existente entre as receitas do
empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de
construção relativa às suas respectivas unidades (§12º)
- Promoção do leilão das unidades não vendidas (estoque) até a decretação da falência (§14º);
- Destinação do produto das vendas: ordem de pagamento (§18º)
- A eficácia da deliberação de continuidade da obra (art. 9º, Lei nº 10.931/2004) fica condicionada
ao pagamento das obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias relativas ao patrimônio
de afetação – até um ano ou concessão do “habite-se”
- Entrega à massa falida de saldo remanescente (§13º + §18º, III)
- Fiscalização administrador judicial
• Liquidação do acervo (patrimônio de afetação)
Lei 4.591/1964 Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
- Mandato irrevogável (§7º)
- Alienação extrajudicial do terreno, acessões do ativo pela Comissão de representantes dos adquirentes;
- Transmissão da posse e propriedade aos novos adquirentes;
- Receita revertida aos credores do empreendimento, dentro da ordem de preferência (§18º)
- Entrega à massa falida eventual saldo remanescente
- Patrimônio do Incorporador responde subsidiariamente (art. 43, III e VII)
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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL
• Hipótese de recuperação judicial: aplicabilidade do art. 31-F Lei nº 4.591/1964 + art. 119, IX, Lei nº 
11.101/2005?
• Distribuição do pedido de recuperação judicial – administrador judicial – deferimento 
• Posições: Devedor x Credores 
• Cases: 
- Grupo Viver: nº 1103236-83.2016.8.26.0100 (2ª Vara de Falência, Recuperação Judicial e
Arbitragem da Comarca de São Paulo/SP);
- Grupo PDG: nº 1016422-34.2017.8.26.0100 (1ª Vara de Falência, Recuperação Judicial e
Arbitragem TJSP da Comarca de São Paulo/SP);
- Grupo Liz Construções: nº 0531482-95.2017.8.05.0001 (9º Cível e Comercial da Comarca de 
Salvador/BA)