CARTILHA DO DIREITO DE VIZINHANÇA EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

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CARTILHA DO DIREITO DE VIZINHANÇA EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS 
O que é Condomínio Edilício? É um espaço que une ambientes privados e 
ambientes de uso comum. Ou seja, cada proprietário é dono da sua parte individual, 
mas também é dono de uma fração das áreas em comum. Como por exemplo: a 
portaria, piscina, jardins e salões de festa; todos esse citados são considerados áreas 
em comum, assim como a rede elétrica, de esgoto, de refrigeração e telhado. 
O Condomínio Edilício também é conhecido por outros nomes como, 
Condomínio sui generes; o mais conhecido. 
As principais características de um Condomínio Edilícios são: 
 Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das 
áreas comuns; 
 Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não 
podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las; 
 Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de 
tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento 
devido a um terremoto. 
Agora, com base na lei, vamos expor rapidamente o que um Condomínio 
Edilício deve ter. O síndico precisa saber quais são as obrigações de um condomínio 
edilício perante a lei. Vamos observar: 
 É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento 
interno; 
 A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam 
identificadas de alguma forma, seja com números ou letras; 
 O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que 
necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-
64); 
 Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar 
as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a 
utilização de outros moradores; 
 Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de 
assembleia, desde que estejam quites com o condomínio. 
https://blog.townsq.com.br/manutencao-do-condominio-piscina/?
https://blog.townsq.com.br/salao-de-festas-residencial-2/?
https://condominio.townsq.com.br/guia-de-implantacao-de-condominio-edilicio?
https://condominio.townsq.com.br/guia-de-implantacao-de-condominio-edilicio?
A seguir, irei mostrar um exemplo de cartilha, conforme solicitações do 
comando. 
Dicas e Orientações sobre como os condôminos devem agir diante das 
diversas situações dentro deste Condomínio 
ASSEMBLEIAS 
• Procure sempre participar das assembléias e se possivel, 
se informas da pauta que será discutida, antecipadamente. 
• É durante a assembléia que todos os assuntos de 
interesse total são discutidos, votados e sugeridos. 
• O não comparecimento sem justificativa, lhe impede de 
fazer reclamações futuras sobre assuntos passados e 
principalmente votados. 
• Saiba ser “voto vencido”, e não altere nunca o tom de voz. 
Pois foi votação não há como ser irreversível. 
BARULHO 
• Conheça as normas do condomínio e use sempre o bom 
senso. 
• Não é porque você está no horário permitido que pode 
fazer o barulho que quiser. Há limites. 
• Nos dias de festas, mande um cartão simpático aos 
condôminos se desculpando antecipadamente pelo 
incômodo. 
• Em seu apartamento, também é necessário respeitar o 
limite de qualquer som. 
BICHOS DE 
ESTIMAÇÃO 
• Preserve e observe seu animal para que não perturbe o 
sossego e o descanso dos outros moradores, nos horários 
destinados ao descanso de todos. 
• Use sempre os elevadores de serviço, entrada lateral e 
seja breve no trajeto até chegar à rua. 
• Há um espaço reservado no condomínio, para uso 
EXCLUSIVO dos pets; podendo ser o condômino multado 
se estiver fora do espaço destinado. 
• Caso seu pet faça sujeira na área comum, no caminho 
entre SAÍDA E ELEVADOR / ELEVADOR E ÁREA PET; 
limpe-a imediatamente. 
• Use seu bom senso. Antes de registrar queixa, procure se 
informar se os outros condôminos também estão 
incomodados com os latidos do cachorro do vizinho. 
CRIANÇAS 
• Os pais são responsáveis por seus filhos e devem 
estabelecer limites a eles. 
• Não permita que seus filhos gritem ou corram em áreas 
que não são destinadas para brincadeiras. 
• Crianças pequenas precisam estar acompanhadas por 
adultos. 
• Respeite os limites de horários e locais destinados aos 
pequenos. 
• Verifique o que diz o regulamento interno do condomínio, 
na parte que diz respeito a crianças. 
CONVIVÊNCIA 
• Respeite as regras que regem o seu condomínio. 
• Procure conhecer seus vizinhos de convivência. 
• Por mais que você não concorde com algumas atitudes 
aprovados pela maioria, terá que obedecê-las, pois foram 
aprovadas pela maioria. 
• Jamais chame a empregada ou babá do vizinho para 
trabalhar na sua casa. 
• Evite entrar em quaisquer tipos de boatos relacionados 
aos seus vizinhos. 
• Lembre-se, a conversa amigável será sempre a melhor 
saída para resolução de conflitos. Se for necessário, chame 
o síndico. 
• Evite qualquer tipo de conflito. 
• Não faça com nenhum vizinho de condomínio, o que você 
não quisesse que fizesse com você. 
CUIDADOS DIANTE 
DA PANDEMIA DA 
COVID-19 
• Durante a pandemia, em obediência ao Decreto Estadual, 
deverá ser obedecidos TODAS as regras explícitas para o 
uso das áreas em comum. 
• É proibido adentrar e circular sem máscaras, assim como 
no elevador, hall do seu andar, e áreas comuns. 
• Em período de lockdown, é proibido visitas externas, a não 
ser as avisadas, com justificativas, ao síndico. Além de 
reuniões nas áreas de lazer e salão de festas. 
• Passeios com pets e crianças dentro dos locais destinados 
a cada um, fica limitados a 2 apartamentos. 
ELEVADOR 
• Cumprimente sempre todos os presentes e espere as 
pessoas saírem para entrar. 
• Segurar a porta do elevador para outras pessoas entrarem 
demonstra gentileza e cordialidade 
• Não segure o equipamento em horários de pico. 
• Use o elevador de serviço se for trafegar com animais, 
transportar caixas e compras, mudanças, etc. 
• Não deixei crianças sozinhas em elevadores. 
• Não é permitido despachar qualquer documento, caixa ou 
qualquer que seja o material. 
ALTERAÇÃO DE 
FACHADA 
• Fica permitido ao condômino a alteração de sua fachada, 
apenas em 1 circunstância: DE FECHAMENTO COM 
CORTINHA, TELA DE PROTEÇÃO OU FACHADA DE 
VIDROS; na parte livre. 
• O condômino que alterar a parte inferior de sua fachada 
será multado na forma grave. 
• Fica proibido por roupas penduras nas fachadas, por 
cordas, varal ou qualquer instrumento para secar roupas. 
• Plantas são permitidas, desde que não ultrapassem o 
limite das sacadas individuais. 
FUNCIONÁRIOS 
• Trate-os sempre com cordialidade, gentileza. 
• Se quiser fazer alguma reclamação, direcione-a ao zelador 
ou ao síndico. 
• O funcionário do condomínio não é seu empregado. Ele é 
proibido de executar serviços particulares. 
• Porteiro e zelador fazem parte do condomínio, respeite-os. 
GARAGEM 
• Não buzine, use luzes baixas e respeite a sua vaga. 
• Não use sua vaga como depósito de materiais. 
• Deu uma raladinha no carro ao lado? Deixe um bilhete se 
identificando, pedindo desculpas, e permita que o vizinho 
escolha a melhor maneira de reparar o automóvel. 
• Quando dois carros se encontram, a preferência é sempre 
de quem está chegando ao condomínio. 
• Devolva sempre o carrinho de compras ao seu local de 
origem. 
• Bicicletas e Motos tem um espaço reservados para eles, 
identificados com cada apartamento. 
• Garagem não é local de lixo. 
• Não use a garagem do vizinho para a sua visita, sem 
autorização do dono. 
LIXO 
• Cuide para que seu lixo esteja sempre devidamente 
ensacado e sem exalar cheiro forte. 
• Não jogue papéis, bitucas de cigarro ou quaisquer outros 
tipos de lixos pela janela do apartamento ou nas áres em 
comum. 
• Respeite os horários de coleta. 
• O lixo deve ser despejado no recipiente colocado na 
escada de cada andar. 
PISCINA 
• Não use equipamentos de som na borda. 
• Não pule na piscina sem passar pelo chuveiroantes. 
• Não use nenhum elevador ou circule nas áreas comuns 
usando apenas os trajes de banho. 
• Não leve para a piscina copo, pratos, bebidas ou qualquer 
outro item de consumo. 
• Piscina dos adultos, apenas para pessoas acima de 12 
anos. 
• Crianças na piscina adulta apenas acompanhadas nos 
pais. 
• Pisicina infaltil deve ser usada até crianças com 11 anos e 
menores, acompanhadas dos pais. 
• Proibido animais na piscina. 
• Uso de bola também fica proibiso. 
ÁREA DE ACADEMIA 
• Devolva as anilhas, colchonetes, pesos, etc, aos seus 
locais de origem. 
• Não “monopolize” os equipamentos. 
• Tempo médio de uso da esteira e biciclete é de 30 minutos. 
• Limpe o equipamento após o uso com pano e álcool em 
gel, por exemplo. 
• Reserve o horário na portaria. 
SALÃO DE FESTAS 
E 
CHURRASQUEIRAS 
• Respeite os horários de uso e não deixe a área usada toda 
suja após o uso. 
• É ideal é retirar toda a parte principal do lixo e restos de 
comida e bebida. 
• Faça uma lista com os nomes dos convidados para deixar 
na portaria. 
• Informe-se e respeite as regras do local, principalmente 
em relação a barulho, tenha bom senso no uso de 
aparelhos sonoros, que propagam muito mais ruído quando 
estão ao ar livre. Tanto no salão de festas, quanto na 
churrasqueira. 
• Animais domésticos (do condomínio) podem ficar apenas 
na área da churrasqueira, com coleira. Não podendo 
adentrar na piscina. 
• Área de Lazer pode ser usada como espaço para atividade 
física. 
OBRAS 
• Respeite os horários e dias estabelecidos na convenção e 
regulamento interno. 
• Comunique o síndico e seu vizinho, com antecedência de 
1 semana, antes de iniciar as obras. 
• Sendo necessário informar ao síndico, o nome completo e 
RG dos funcionários que adentrarão no condomínio, e/ou a 
empresa resposável pela obra. 
 
Sabemos que os conflitos de vizinhança crescem a cada dia, e as penalidades 
legais impostas dentro dos condôminos nem sempre cessam os conflitos, fazendo 
com que seja necessária uma intervenção judicial. 
Assim, há duas correntes quanto ao problema, a primeira abrangendo uma 
visão principiológica, entendendo pela impossibilidade de excluir o condômino 
reiteradamente antissocial, alegando a prevalência do direito de propriedade e do 
princípio da dignidade da pessoa humana. 
A segunda corrente, diz respeito a possibilidade de exclusão do condômino 
antissocial, em respeito do princípio da função social da propriedade, no qual o direito 
do coletivo se sobrepõe ao direito individual. 
Vale ressaltar que no tocante a aplicação de multa ao condomínio antissocial, 
bem como majorá-la nos termos dos artigos 1.336 § 2º e 1.337 do Código Civil não há 
divergência. 
Jurisprudências: 
I. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. IMPOSIÇÃO DE MULTA POR 
COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. PREVISÃO NA CONVENÇÃO 
CONDOMINIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE, ART. 330, I DO 
CPC. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. O 
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO CONDUZ AO ALEGADO 
CERCEAMENTO DE DEFESA, SE A PROVA TESTEMUNHAL REQUERIDA 
SE MOSTRA DESNECESSÁRIA PARA O DESFECHO DA LIDE. 2. CORRETA 
A APLICAÇÃO DE MULTA CONDÔMINO INFRATOR, EIS QUE HÁ 
PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, E A IMPOSIÇÃO DA 
PENALIDADE FOI DECIDIDA PELA MAIORIA QUALIFICADA DOS 
CONDÔMINOS RESTANTES, EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA 
ESPECIALMENTE CONVOCADA, EM FACE DO SEU REITERADO 
COMPORTAMENTO NOCIVO, AMPLAMENTE DEMONSTRADO NOS 
https://jus.com.br/tudo/propriedade
AUTOS. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-DF - APL: 
468212020058070001 DF 0046821-20.2005.807.0001, Relator: JESUÍNO 
RISSATO, Data de Julgamento: 03/06/2009, 5ª Turma Cível, Data de 
Publicação: 18/06/2009, DJ-e Pág. 148). 
 
II. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS 
MORAIS. ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, COM FULCRO NO ARTIGO 
1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL, DELIBEROU PELA 
APLICAÇÃO DE MULTA A CONDÔMINO QUE OSTENTAVA REITERADA 
CONDUTA ANTI-SOCIAL. HIGIDEZ FORMAL E MATERIAL DA 
PENALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DE 
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.1.337PARÁGRAFO ÚNICOCÓDIGO CIVILNos 
termos do artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou 
possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, 
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação 
da assembléia. (....) Preenchidos os requisitos formais e materiais previstos no 
artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, não há se falar em nulidade da 
penalidade aplicada, tampouco em indenização por danos 
morais.1.337parágrafo únicoCódigo Civil1.337Código Civil1.337parágrafo 
únicoCódigo Civil1.337parágrafo únicoCódigo Civil(693586 SC 2008.069358-
6, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 18/03/2010, Primeira 
Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , de São José) 
Alguns pontos principais, que devem ser dicutidos sobre a cartilha de condomínios. 
 Qual a possibilidade de expulsão do condômino antissocial? 
A probabilidade é que a medida não seja aceita e não tenha um fim útil, vez que 
contraria a jurisprudência majoritária. Sabemos que o condomínio edilício encontra 
seu regime legal nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. E foi uma escolha do 
legislador do Código Civil de 2002 ter como sanção máxima ao condômino 
antissocial a pesada multa equivalente a dez vezes o rateio mensal. 
Em outras palavras, o Código Civil traça como o devido processo legal para controle 
do condômino antissocial a sequência de multas presentes nos artigos 1.336 e 1.337 
do Código Civil e nada além disso. 
 Quais as medidas cabíveis para advertir o condômino antissocial? 
Os artigos 1336 e 1337 do Código Civil de 2002 veiculam um crescente de multas 
pecuniárias que podem ser aplicadas aos infratores, tendo como ponto de partida as 
multas previstas na própria Convenção (artigo 1.336, § 2°). 
 Como e em qual momento podemos identificar um condômino 
antissocial? 
É possível observar que o legislador do Código Civil foi prolixo em utilizar as 
chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão 
construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite 
sua extensão. E o artigo 1337 do Código Civil é recheado de cláusulas abertas: 
“reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento antissocial”, 
“incompatibilidade de convivência”. 
 
 Por fim, vale lembrar que o Condomínio Edilício é um termo importante para 
se conhecer nos aspectos legais da gestão condominial. Quaisquer alterações 
no Código Civil que impactem diretamente na atuação dos empreendimentos ocorreão 
no Capítulo VII: Do condomínio Edilício. 
https://blog.superlogica.com/condominios/codigo-civil-em-condominios/