Direito das coisas - Condomínio

Prévia do material em texto

Condomínio
Direito de PROPRIEDADE
Conceito
Domínio/Propriedade exercido em conjunto
· Pluralidade de sujeitos (comunhão);
· Unicidade de objeto (indivisão – natural ou fictio iuris, ou seja, ficção jurídica). 
Obs.: o condomínio não fere a exclusividade, pois essa tem a ideia de que o sujeito atue com a coisa de forma erga omnes, ou seja, excluindo os demais.
TRADICIONAL – terrenos/casas 
Nessa hipótese há somente partes comuns/ em comunhão com todos os condôminos, ou seja, os sujeitos são proprietários do todo comumente. 
Obs.: no plano ideal existe a possibilidade de se dividir em frações; na realidade fática a propriedade é comum em sua integralidade. 
EDILÍCIO – é o condomínio em edificação. 
Nessa hipótese existem dois tipos de partes: comuns e exclusivas.
Pro divisio – existe uma divisão para exercício exclusivo da posse;
Pro indivisio – não há divisão para exercício exclusivo da posse.
Obs.: essas duas hipóteses tratam da divisão da posse; pois nesse instituto é necessária a unicidade do objeto, impossibilitando a divisão da propriedade. Por tanto, a propriedade é conjunta, mas existe a possibilidade de divisão da posse.
Condomínio Tradicional/ Geral/ Comum 
Pode ser dividido em condomínio: 
1. Legal – em duas hipóteses:
· Forçado/necessário é estipulado por muros, paredes, cercas, etc.; 
· Fortuito aquele em que a lei prevê em caso futuro descrito pela própria norma (ex.: herança).
2. Voluntario – 
Direitos 
· Uso e fruição de toda a coisa (Teoria da Propriedade Integral) 
Obs.: não há possibilidade de usucapião entre os condôminos.
Obs.: há a possibilidade de o sujeito exercer a posse com exclusividade – usucapião familiar 
· Ações possessórias e reivindicatórias – sempre pode ser exercida contra terceiro;
CUIDADO – Somente pode ser exercida contra condômino a ação possessória (visando impedir o exercício da posse com exclusividade). Não podendo exercer ação reivindicatória/petitória pois são proprietários da mesma situação jurídica; legalmente, seria entrar com ação contra sua própria propriedade. 
Art. 1.240-A, CC. 
· Alienar e dar em garantia com o consentimento de todos: 
>> recusa imotivada = suprimento judicial; 
>> Alienar a fração ideal = direito de proferência. – ao condômino 
· Direito de Voto – é exercido desde que haja pagamento em dia das despesas/taxas do condomínio. 
· Direito de proferência no aluguel – é do condômino (art. 1.322, cc)
Deveres
· Respeitar a finalidade da coisa;
· Não dar posse, uso e gozo sem consentimento (evitar usucapião); - de terceiros 
· Dividir despesas comuns (art. 1.315 a 1.317);
· Responsabilidade pelos frutos (art. 1.319). 
Obs.: as divisões devem atender a proporcionalidade, nas frações ideais.
Obs.: art. 1.318. 
Administração
Art. 1.323 
Pode ser condômino ou terceiro. 
· Eleito pela maioria das frações ideais (econômico); - ou seja, decide quem tem maior fração econômica sobre a propriedade. 
Obs.: empate – decisão judicial 
· Atos ultra vires – atos com excesso de poder – o condomínio responde, mas tem ação de regresso. 
Extinção 
Obs.: A extinção pode acontecer se cessada alguma dos requisitos necessárias (pluralidade de sujeito ou unicidade do objeto). 
“Todo condomínio voluntário pode ser extinto a qualquer momento, com a ação de divisão.” 
· Prazo de indivisibilidade = 5 anos + 1 prorrogação
Art. 1.320, cc. 
Obs.: proibida a prorrogação quando o condomínio for estabelecido por testamento ou doação. (art. 1.32, §2°, CC).
· Não sendo possível a divisão, pode ocorrer a alienação do mesmo para um único proprietário (condomínio tem preferencia perante terceiros). 
Condomínio Edilício 
· Personalidade anômola – 
En. 246: fica alterado o enunciado n. 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.” 
· Não há usucapião em áreas coletivas, o que há é o supressio (STJ) – supressão de direito de posse dos outros condôminos, sobre a posse exercida por exclusividade por um sujeito. 
Obs.: é usucapião de condômino contra condômino. 
Obs.: a usucapião pode ser exercida em parte exclusiva – usucapião especial urbana. 
· Nenhuma parte autônoma pode sofrer encravamento 
· Condomínio comercial = pode haver limitação de horário – de funcionamento 
Regime Jurídico da Garagem 
Art. 1.331, CC. 
· Acessório da unidade autônoma – principio gravitacional (o acessório segue o principal);
Nem vendida e nem alienada separadamente
· Área comum (estacionamento); 
· Unidade autônoma em si (a própria garagem tem registro). 
A GARAGEM PODE SER COMUM, ACESSÓRIA OU EXCLUSIVA
Ato de Instituição 
Art. 1.332, CC.
Escritura pública ou testamento – discriminar as áreas, a fração ideal, a finalidade (só pode ser alterado por unanimidade)
Convenção
Obs.: aprovada por maioria de 2/3 das frações ideais. – vide art. 1.351 se desejar alterar a convenção.
Art. 1.333, CC: deve ser registrado em cartório. 
· Natureza estatutária;
· Natureza obrigatórias – art. 1.334, 1.336 e 1.337;
· Taxa condominal em mora. 
Regimento Interno 
Obs.: maioria simples 
Uso de áreas comuns 
Administração do Condomínio 
· Síndico – condômino ou não; 
· Prazo não superior a dois anos; - para exercício da administração
· Competência: art. 1.348 do CC c/c art. 1.350, CC;
Observar art.1.348, VIII c/c art. 1.350, cc. 
+ poderá haver Conselho Fiscal (3 membros, até dois anos) – art. 1.356, CC.
Extinção do Condomínio 
Art. 1.357 e 1.358, CC.
· Destruição (ruína);
· Venda;
· Desapropriação.