TCC_Dinâmica de sistemas_setor imobiliário

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CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FEI 
 
DIEGO TENÓRIO NASCIMENTO 
LHAÍS REGINA SCAGLIONI 
RAPHAEL DA SILVA SANTOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO SOB A PERSPECTIVA DA 
DINÂMICA DE SISTEMAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2016 
 
 
CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FEI 
 
DIEGO TENÓRIO NASCIMENTO 
LHAÍS REGINA SCAGLIONI 
RAPHAEL DA SILVA SANTOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO SOB A PERSPECTIVA DA 
DINÂMICA DE SISTEMAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado 
ao Centro Universitário da FEI, como parte 
dos requisitos necessários ao título de Bacharel 
em Administração, sob orientação do Prof. 
Rogério Marcos Orefice. 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2016 
 
 
RESUMO 
 
A aquisição de um imóvel, que é um bem custoso, é realizada em sua maioria por 
meio de financiamento. Grande parte destes financiamentos é realizada por meio do Sistema 
Financeiro de Habitação – SFH, sendo este grande dependente dos recursos advindos da 
caderneta de poupança, que é sua principal fonte de recursos e vem sofrendo captações 
negativas desde o início de 2015. Este trabalho utilizou como metodologia a Dinâmica de 
Sistemas no intuito de analisar o impacto do aumento das taxas de desemprego na captação da 
poupança, e o consequente impacto causado no setor imobiliário brasileiro. A análise de 
resultados demonstra que com desemprego a 5% a poupança não sofreria captações negativas 
e os recursos para o financiamento imobiliário ultrapassariam R$ 225 bilhões. Com cenários 
de desemprego acima de 10% a poupança teria captações negativas, o que inviabilizaria a 
disponibilização de recursos para a realização de empréstimos imobiliários. Tais resultados 
evidenciam a alta dependência do setor ao nível de desemprego. Mudanças na forma de 
captação dos recursos podem ser feitas para garantir mais estabilidade ao setor e diminuir sua 
volatilidade. 
 
Palavras chave: Dinâmica de sistemas. Setor imobiliário. Financiamento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
The acquisition of a property, which is a very costly, takes place mostly through 
financing. Much of these transactions are made through the Housing Finance System - SFH, 
which is dependent on the large proceeds from the savings account, which is their main 
source of resources and funding has suffered negative since the beginning of 2015. This work 
used to methodology of System Dynamics in order to analyze the impact of rising 
unemployment rates in attracting savings and the consequent impact on the Brazilian real 
estate industry. The results analysis shows that a 5% unemployment savings would not suffer 
negative funding and resources for real estate financing would exceed R$ 225 billion. With 
unemployment scenarios above 10% savings would have negative funding, which would 
make the availability of resources for performing real estate loans. These results show the 
high dependence of the sector in terms of unemployment. Changes in the form of fund raising 
can be done to ensure more stability in the industry and reduce its volatility. 
 
 
Key words: System Dynamics. Real state sector. Financing. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................. 6 
2 REVISÃO TEÓRICA ....................................................................................................... 8 
2.1 Sistema Financeiro Nacional ............................................................................................ 8 
2.1.1 O Conselho Monetário Nacional (CMN) .................................................................... 9 
2.1.2 Banco Central do Brasil – Bacen ................................................................................ 9 
2.1.3 Instituições financeiras captadoras de depósito à vista ............................................ 10 
2.2 Modalidades de financiamento imobiliário ..................................................................... 11 
2.3 Panorama do crédito imobiliário no Brasil ...................................................................... 11 
2.4 Sistema de financiamento habitacional – SFH ................................................................ 12 
2.5 Sistema de financiamento imobiliário – SFI ................................................................... 13 
2.6 Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS .......................................................... 13 
2.7 Atuais impasses do crédito imobiliário no brasil ............................................................. 14 
2.8 Evolução da inflação ...................................................................................................... 16 
2.9 Taxa básica de juros – SELIC......................................................................................... 16 
2.9.1 Captação de recursos na caderneta de poupança .......................................................... 17 
2.9.2 Evolução do financiamento imobiliário ....................................................................... 19 
3 METODOLOGIA ........................................................................................................... 20 
3.1 Coleta de dados .............................................................................................................. 20 
3.2 Procedimento ................................................................................................................. 21 
3.3 Hipótese ......................................................................................................................... 23 
4 ANÁLISE DE RESULTADOS ....................................................................................... 25 
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................... 34 
REFERÊNCIAS ................................................................................................................. 35 
6 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
 
O setor imobiliário é de suma importância para a economia de um país, sendo que as 
habitações representam significativa parcela desse setor. A habitação é uma necessidade 
básica do ser humano e isso faz com que todas as famílias sejam demandantes em potencial 
desse bem (SANTOS, 1999). 
Considerando que a habitação é um bem de elevado valor monetário, torna-se 
necessário o financiamento em longo prazo, superando a barreira de 30 anos de duração. 
Devido a ser necessidade básica para todas as famílias e um setor de grande 
representatividade para a economia, tanto na movimentação de volume financeiro, quanto na 
geração de empregos, a atuação do governo no setor imobiliário torna-se indispensável, sendo 
que um dos principais pontos é na direção da disponibilização dos recursos, principalmente 
por parte das instituições financeiras (SANTOS, 1999). 
Atualmente no Brasil há dois sistemas de financiamentos regulamentados pelo 
Governo, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário 
(SFI). O sistema com maior representatividade é o SFH, pois representa a maior parte do 
volume de financiamento do setor (BACEN). A principal fonte de recurso do SFH é a 
caderneta de poupança, que nos últimos meses está sofrendo com captações negativas (mais 
saques que depósitos). 
O SFH foi criado para resolver o problema do déficit habitacional, em um momento 
em que estava iniciando o êxodo rural no País, porém hoje se verifica que esse ainda é um dos 
principais problemas de política pública. Com o indicador crédito/PIB abaixo de 10%, 
enquanto países desenvolvidos esse número ultrapassa 100%, há um grande espaço para o 
crescimento do crédito habitacional e consequentemente a resolução do problema de déficit 
habitacional.Mesmo com inúmeras mudanças no Sistema Financeiro Nacional e na própria 
economia brasileira, o SFH, após 50 anos de sua criação, permanece como o principal sistema 
de financiamento do país, Em outras economias, o modelo de financiamento habitacional é 
bastante desenvolvido, baseados no mercado de securitização com os recursos adquiridos no 
mercado secundário. 
 No Brasil em 1997 foi criado o SFI, um inovador modelo de financiamento baseado 
nos sistemas de financiamento dos demais países, porém dado que os recursos são adquiridos 
7 
 
no mercado financeiro, as taxas de juros pagas por esses títulos devem ser mais atrativas que 
as taxas de juros pagas pelos títulos da dívida pública, que são em sua maioria baseada na taxa 
SELIC. 
Devido à importância que o setor de habitação representa para economia brasileira o 
propósito deste trabalho é analisar por meio da Dinâmica de Sistemas quais os cenários para o 
futuro do setor, caso a captação negativa da poupança e a elevação da taxa de desemprego 
permaneça. 
A escolha da Dinâmica de Sistemas como ferramenta para análise dos dados deu-se 
devido a sua capacidade de auxiliar na resolução de problemas complexos de múltiplas 
disciplinas. 
O presente trabalho será composto por três blocos principais, no primeiro será 
abordado o Sistema Financeiro Nacional, o sistema imobiliário e a contextualização do 
problema, no segundo bloco será apresentada a metodologia de análise e os analise dos 
resultados e, no terceiro, a conclusão. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
 
2 REVISÃO TEÓRICA 
 
 
Toda a estrutura do sistema de financiamento imobiliário no Brasil obedece às normas 
do Sistema Financeiro Nacional, portanto se faz necessário compreender como é o 
funcionamento desta estrutura, assim como compreender o BACEN e o CMN que são os 
órgãos que regulamentam a atuação do sistema imobiliário no Brasil, sendo assim nos 
próximos textos serão abordados tais temas. Além disso, será realizada uma breve 
apresentação dos bancos de captação a vista, que são as instituições pertencentes à SBPE, que 
realizam as operações de crédito imobiliário. 
Em seguida será apresentado o sistema de financiamento imobiliário no Brasil sua 
história e o seu funcionamento. Após, será contextualizado o problema de pesquisa junto com 
as variáveis ligadas ao mesmo. 
 
 
 2.1 Sistema Financeiro Nacional 
 
 
O Sistema Financeiro Nacional – SFN – é composto por um conjunto de instituições, 
financeiras e não financeiras, pelos órgãos normativos e pelas entidades supervisoras. 
Podemos observar detalhadamente sua estrutura na tabela abaixo: 
Quadro 1 – Composição do Sistema Financeiro Nacional 
Orgãos normativos Entidades supervisoras
Banco Central do Brasil - 
Bacen
Instituições financeiras 
captadoras de depósitos à vista
Demais instituições 
financeiras e Bancos 
de Câmbio
Comissão de Valores 
Mobiliários - CVM
Bolsas de mercadorias e futuros Bolsas de valores 
Conselho Nacional de 
Seguros Privados - 
CNSP
Superintendência de 
Seguros Privados - Susep
Resseguradores
Sociedades 
seguradoras
Sociedades de 
capitalização
Entidades 
abertas de 
previdência 
complemen
tar
Conselho Nacional de 
Previdência 
Complementar - CNPC
Superintendência Nacional 
de Previdência 
Complementar - PREVIC
Outros intermediários 
financeiros e 
administradores de 
recursos de terceiro
Entidades fechadas de previdência complementar (fundos de pensão)
Conselho Monetário 
Nacional -CMN
Operadores
 
Fonte: Banco Central do Brasil, 2010. 
9 
 
2.1.1 O Conselho Monetário Nacional (CMN) 
 
 
O Conselho Monetário Nacional (CMN), que foi instituído pela Lei 4.595, de 31 de 
dezembro de 1964, é o órgão responsável por expedir diretrizes gerais para o bom 
funcionamento do SFN. Integram o CMN o Ministro da Fazenda (Presidente), o Ministro do 
Planejamento, Orçamento e Gestão e o Presidente do Banco Central do Brasil (BACEN, 
2015). 
Dentre suas funções estão: adaptar o volume dos meios de pagamento às reais 
necessidades da economia; regular o valor interno e externo da moeda e o equilíbrio do 
balanço de pagamentos; orientar a aplicação dos recursos das instituições financeiras; 
propiciar o aperfeiçoamento das instituições e dos instrumentos financeiros; zelar pela 
liquidez e solvência das instituições financeiras; coordenar as políticas monetária, creditícia, 
orçamentária e da dívida pública interna e externa (BACEN, 2015). 
 
 
2.1.2 Banco Central do Brasil – Bacen 
 
 
O Banco Central do Brasil foi criado pela Lei 4.595, de 31 de dezembro de 1964. É o 
principal executor das orientações do Conselho Monetário Nacional e responsável por garantir 
o poder de compra da moeda nacional (BACEN, 2015), tendo por objetivos: zelar pela 
adequada liquidez da economia, manter as reservas internacionais em nível adequado, 
estimular a formação de poupança, zelar pela estabilidade e promover o permanente 
aperfeiçoamento do sistema financeiro. 
Dentre suas atribuições estão: emitir papel-moeda e moeda metálica, executar os 
serviços do meio circulante, receber recolhimentos compulsórios e voluntários das instituições 
financeiras e bancárias, realizar operações de redesconto e empréstimo às instituições 
financeiras, regular a execução dos serviços de compensação de cheques e outros papéis, 
efetuar operações de compra e venda de títulos públicos federais, exercer o controle de 
crédito, exercer a fiscalização das instituições financeiras, autorizar o funcionamento das 
instituições financeiras, estabelecer as condições para o exercício de quaisquer cargos de 
direção nas instituições financeiras, vigiar a interferência de outras empresas nos mercados 
financeiros e de capitais e controlar o fluxo de capitais estrangeiros no país. 
10 
 
Sua sede fica em Brasília, capital do País, e tem representações nas capitais dos 
Estados do Rio Grande do Sul, Paraná, São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia, 
Pernambuco, Ceará e Pará (BACEN, 2015). 
 
 
2.1.3 Instituições financeiras captadoras de depósito à vista 
 
 
 São elas os bancos múltiplos, os bancos comerciais, a Caixa Econômica Federal e as 
cooperativas de crédito. 
Os bancos múltiplos são instituições financeiras privadas ou públicas que realizam as 
operações ativas, passivas e acessórias das diversas instituições financeiras, por intermédio 
das seguintes carteiras: comercial, de investimento e/ou de desenvolvimento, de crédito 
imobiliário, de arrendamento mercantil e de crédito, financiamento e investimento. Essas 
operações estão sujeitas às mesmas normas legais e regulamentares aplicáveis às instituições 
singulares correspondentes às suas carteiras. A carteira de desenvolvimento somente poderá 
ser operada por banco público (BACEN, 2015). 
O banco múltiplo deve ser constituído com, no mínimo, duas carteiras, sendo uma 
delas, obrigatoriamente, comercial ou de investimento, e ser organizado sob a forma de 
sociedade anônima. As instituições com carteira comercial podem captar depósitos à vista. Na 
sua denominação social deve constar a expressão "Banco" (Resolução CMN 2.099, de 1994). 
Os bancos comerciais são instituições financeiras privadas ou públicas que têm como 
objetivo principal proporcionar suprimento de recursos necessários para financiar, a curto e a 
médio prazos, o comércio, a indústria, as empresas prestadoras de serviços, as pessoas físicas 
e terceiros em geral. A captação de depósitos à vista, livremente movimentáveis, é atividade 
típica do banco comercial, o qual pode também captar depósitos a prazo. Deve ser constituído 
sob a forma de sociedade anônima e na sua denominação social deve constar a expressão 
"Banco" (BACEN, 1994). 
A Caixa Econômica Federal, criada em 1.861, está regulada pelo Decreto-Lei 759, de 
12 de agosto de 1969, como empresa pública vinculada ao Ministério da Fazenda. Trata-se de 
instituiçãoassemelhada aos bancos comerciais, podendo captar depósitos à vista, realizar 
operações ativas e efetuar prestação de serviços. Uma característica distintiva da Caixa é que 
ela prioriza a concessão de empréstimos e financiamentos a programas e projetos nas áreas de 
assistência social, saúde, educação, trabalho, transportes urbanos e esporte. Pode operar com 
11 
 
crédito direto ao consumidor, financiando bens de consumo duráveis, emprestar sob garantia 
de penhor industrial e caução de títulos, bem como tem o monopólio do empréstimo sob 
penhor de bens pessoais e sob consignação e tem o monopólio da venda de bilhetes de loteria 
federal (BACEN, 2015). 
Além de centralizar o recolhimento e posterior aplicação de todos os recursos oriundos 
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), integra o Sistema Brasileiro de 
Poupança e Empréstimo (SBPE) e o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) (BACEN, 2015). 
 
 
2.2 Modalidades de financiamento imobiliário 
 
 
Segundo o Portal Brasil, no Brasil há três direcionamentos distintos para utilização do 
financiamento habitacional, sendo essas para compra, reforma ou construção de imóveis. O 
crédito para a modalidade habitacional pode ser adquirido por meio de dois sistemas distintos: 
o SFH ou SFI. 
 
 
2.3 Panorama do crédito imobiliário no Brasil 
 
 
Segundo Meirelles (2007), nos últimos anos os setores da economia mundial 
relacionado ao crédito imobiliário tem crescido consideravelmente, isso devido a um forte 
aumento de competição entre os participantes do mercado e a inovação de instrumentos 
financeiros. 
 Em 2007, o Brasil estava vivenciando o cenário ideal para o crescimento do crédito 
imobiliário. Redução nas taxas reais de juros, manutenção da estabilidade de preços com a 
inflação baixa e captação líquida positiva da caderneta de poupança, o que segundo Meirelles 
(2007) são fatores primordiais para o crescimento do crédito imobiliário. 
Aliado a este cenário, outro fator que contribuiu para essa expansão foram algumas 
medidas promovidas na regulamentação das instituições financeiras que fazem parte do 
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), tais instituições captam recursos da 
poupança e são obrigadas a destinar parte desses recursos para a concessão de crédito 
imobiliário. 
12 
 
2.4 Sistema de financiamento habitacional – SFH 
 
 
O SFH foi criado pela Lei 4.380 de 1964, sendo a sua principal característica a 
possibilidade da utilização do saldo do FGTS e da caderneta de poupança como fontes de 
captação. No mesmo período da criação do SFH houve um ciclo de aumento do emprego no 
país, o que acarretou em maior arrecadação do FGTS e na popularização da caderneta de 
poupança, que se tornou o primeiro lugar dentre os haveres não financeiros. 
Com a maior arrecadação da poupança e o sucesso do SFH, surgiram as chamadas 
Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, que integram 
o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, que são integradas por instituições 
financeiras especializadas na concessão de credito habitacional. 
Um dos principais integrantes do SFH era o Banco Nacional de Habitação - BNH, 
sendo que cabia a ele apresentar incentiva a formação a poupança, estabelecer condições 
gerais para os financiamentos, como prazo, taxa de juros, condições de pagamentos etc 
(FERREIRA, 2006). 
O BNH foi instinto em 1986, então o BACEN passou a ser responsável pela 
normalização do SFH, enquanto cabe ao CMN, controle e fiscalização do mesmo. (SEGRETI, 
2006). 
O SFH existe até hoje, sendo ainda um dos principais sistemas de financiamento 
imobiliário do país, principalmente para a população de classe média. Segundo o Portal Brasil 
atualmente há algumas regras para a concessão de empréstimos por meio do SFH, sendo eles: 
 
a) é permitido utilização do FGTS para o pagamento do financiamento imobiliário; 
b) é possível financiar até 90% do valor do imóvel, quando utilizado o sistema de 
financiamento via SAC e 80% quando utilizado o sistema via PRICE; 
c) o CET incluindo taxa de juros, comissões e outros encargos não podem ultrapassar 
12% ao ano; 
d) valor máximo do imóvel para os Estados: Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro 
e o Distrito Federal de R$ 750.000,00 e para os demais Estados R$ 650.000,00. 
 
 
 
13 
 
2.5 Sistema de financiamento imobiliário – SFI 
 
 
Considerando as dificuldades do SFH, foi criado em 1997 o SFI, que representaria 
uma nova fase para o Sistema de Financiamento Habitacional. A experiência de diversos 
países mostra que para o desenvolvimento do financiamento habitacional é necessário a 
existência de garantia efetiva de retorno, autonomia na contratação das operações e mercado 
imobiliário capaz de captar recursos, principalmente junto aos grandes investidores (ABECIP, 
2015). 
Esse é um sistema próximo ao das economias mais desenvolvidas, pois não possui 
limite de valor do imóvel, não depende da caderneta de poupança, as taxas de juros são livres 
conforme o mercado e os bancos conseguem gerar novos fundings, lançando no mercado 
títulos do mercado secundário, porém os títulos lançados no mercado devem ter taxas 
atrativas, o que se torna difícil quando o cenário é de juros altos. 
Segundo a ABECIP, os recursos utilizados para os financiamentos imobiliários pelo 
SFI são captados através dos Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, que é um valor 
imobiliário emitido pelas companhias securitizadoras. 
De acordo a BM&F BOVESPA, os CRI são títulos de renda fixa baseados em créditos 
imobiliários e emitidos por companhias securitizadoras, sendo que tanto pessoa física quanto 
jurídica podem adquiri-los. 
Segundo a ABECIP, as companhias securitizadoras foram criadas com base no 
mercado norte americano, e tem por finalidade a compra e a securitização de créditos 
imobiliários e a emissão e colocação de CRI no mercado. As securitizadoras adquirem os 
créditos imobiliários nos bancos que operam com SFI e concedem empréstimos para 
aquisição ou a produção de imóveis. 
 
 
2.6 Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS 
 
 
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma conta vinculada ao contrato 
de trabalho CLT, em nome do trabalhador, sendo obrigatória sua abertura por parte do 
empregador a partir de 05/10/1988. A conta deve ser aberta na CEF (Caixa Econômica 
Federal) (CAIXA, 2015). 
14 
 
Até o dia 7 de cada mês, o empregador deve depositar nessa conta o valor 
correspondente a 8% do salário do empregado. A conta tem atualização monetária mensal e 
juros de 3% a.a. O FGTS é constituído pelo total desses depósitos mensais. O empregado 
pode utilizar este saldo em algumas situações, por exemplo, como parte do pagamento de 
empréstimo imobiliário (CAIXA, 2015). 
Para a população com renda menor por intermédio da Caixa Econômica Federal, o 
governo federal por meio de programas assistencialistas, utiliza recursos do FGTS para 
subsidiar o financiamento de imóveis para a população de baixa renda com taxas de juros 
menores que as praticadas no mercado. Para enquadrar-se nesses programas é necessário o 
cumprimento de alguns requisitos. 
Os principais critérios para a concessão dessa modalidade de empréstimos são: 
a) renda familiar bruta máxima de R$ 4.300,00 para cidades até 250 mil habitantes 
em cidades com número de habitantes superior, renda máxima de R$ 5.400,00; 
b) taxa de juros nominais de acordo com a faixa de renda familiar, sendo para renda 
até R$ 3.275,00 5% a.a. e para renda até R$ 5.000,00 taxa de 6% a.a; 
c) valor máximo do imóvel de R$ 190.000,00. 
 
 
2.7 Atuais impasses do crédito imobiliário no brasil 
 
 
No Brasil há espaço para o crescimento do setor imobiliário dado que a relação crédito 
imobiliário/PIB é baixa comparada com o mercado dos países desenvolvidos. A relação 
Crédito imobiliário/PIB pode ser considerada um excelente indicador para analisar a atividadeimobiliária (SEGRETI, 2006). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15 
 
Gráfico 1 – Relação Crédito Imobiliário/ PIB 
 
Fonte: FEBRABAN, 2006 
 
Apesar do gráfico acima tratar-se de 2006, quando o indicador era em torno de 2%, 
ainda é possível ter a dimensão do espaço que existe para o crescimento do mercado 
imobiliário brasileiro (SEGRETI, 2006). 
É notório que existem alguns impasses para o crescimento do crédito imobiliário no 
Brasil, dentre eles podemos citar a alta dependência da caderneta de poupança e a alta taxa de 
juros. 
Com a retirada de recursos da poupança, o montante total a ser aplicado em crédito 
habitacional diminui, pois existe uma relação direta entre o limite de aplicação e o 
saldo da poupança. Nesse âmbito, o que algumas correntes de pensamento alegam é 
que a utilização de recursos da caderneta de poupança para o financiamento de 
habitação é problemática devido ao fato de a poupança ser uma aplicação de curto 
prazo e o crédito habitacional ser uma operação de longo prazo, ou seja, o funding é 
incompatível para a finalidade a que se propõe (SOUSA, p. 46, 2006). 
 
Cabe ressaltar, que o Sistema de Financiamento Imobiliário, criado com o objetivo 
principal de preencher as lacunas deixadas pelo SFH e atender à demanda por 
financiamento das classes de renda mais elevada, contribuiu para a 
institucionalização da segregação social no País, posto que o SFI fundamenta-se na 
implementação da economia de mercado e não estabelece limites de financiamento 
ou tetos para as taxas de juros cobradas, nem valores máximos para os imóveis 
comercializados (SOUSA, p. 42, 2006). 
 
 Nos textos seguintes serão apresentados todos os indicadores 
macroeconômicos, que conforme citado acima, possuem alguma relação com o crédito 
imobiliário. 
 
 
 
16 
 
2.8 Evolução da inflação 
 
 
A inflação após o ano de 2010 está fora da meta estabelecida pelo Banco Central do 
Brasil, que é de 4,5% a.a. e atualmente está em processo de contínuo aumento. 
 
Gráfico 2 – Evolução da inflação (IPCA) 
 
Fonte: IBGE e BACEN, 2015 
 
 
2.9 Taxa básica de juros – SELIC 
 
 
A taxa básica de juros - SELIC em 2011 sofreu queda de 4,5% em comparação com o 
mesmo período de 2010, essa foi a menor taxa de juros dos 9 anos anteriores. Posteriormente 
o movimento foi contrário, retomando o processo de aumento da taxa de juros, sendo que 
atualmente a taxa SELIC está superior aos últimos 8 anos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 
 
Gráfico 3 – Evolução da taxa SELIC 
 
Fonte: BACEN, 2015 
 
 
2.9.1 Captação de recursos na caderneta de poupança 
 
 
A principal fonte de captação para o crédito imobiliário (SFH) é a caderneta de 
poupança. Sendo que os recursos captados pela Caderneta de Poupança devem ser aplicados 
pelos Bancos, segundo a resolução 3932 do BACEN: No mínimo 65% para crédito 
imobiliário, sendo que 80% deste valor obrigatoriamente deverão ser utilizados para 
financiamentos do SFH e os demais 20% poderão ser utilizados para vendas com as taxas de 
mercado SFI. 
Considerando que a poupança é o principal recurso para o sistema de financiamento 
SFH e o Saldo dessa aplicação depende da Renda das famílias, quando o país entra em 
recessão e atinge a renda das famílias a captação da poupança é impactada negativamente. 
Outro problema que existe no modelo SFH é a alta liquidez da caderneta de poupança, 
(MORAES, 2008). 
A questão da alta liquidez da caderneta poupança é um problema considerável, visto 
que caso ocorra alta no desemprego ou qualquer outro fator, os aplicadores podem sacar 
livremente os recursos sem carência de prazo e sem descontos. Abaixo um quadro com o 
histórico do desemprego no Brasil. 
 
 
 
18 
 
Gráfico 4 – Evolução do desemprego 
 
Fonte: IBGE, 2015 
 
É possível avaliar, segundo o gráfico da ABECIP abaixo, que partir de janeiro de 2015 
o Saldo total da caderneta de poupança perdeu R$ 51 bilhões. 
 
Gráfico 5 – Captação líquida da caderneta de poupança em 2015 
 
Fonte: BACEN, 2015 
 
 O gráfico abaixo evidencia que nos últimos meses a rentabilidade da poupança 
está inferior a taxa de inflação, ou seja, o retorno da poupança não cobre nem mesmo a 
desvalorização do dinheiro, o que torna a rentabilidade da poupança negativa. 
 
 
19 
 
Gráfico 6 – Inflação x rentabilidade da poupança 
 
Fonte: ABECIP, 2015 
 
 
2.9.2 Evolução do financiamento imobiliário 
 
 
Segundo dados do BACEN, os financiamentos imobiliários com recursos direcionados 
da poupança representam a grande maioria dos financiamentos habitacionais do Brasil, nos 
meses de 2015, foi responsável por 80% de todo os financiamentos habitacionais realizados. 
Nos primeiros 9 meses de 2015 o saldo financiado acumulado de crédito imobiliário 
para aquisição de imóveis com os recursos da poupança sofreu queda de 17% em relação ao 
mesmo período do ano anterior. No SFI, o saldo financiado também está em queda, porém em 
um ritmo menor, de 10%. 
 
Gráfico 7 – Volume financiado SFH e SFI 
 
Fonte: BACEN, 2015 
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3 METODOLOGIA 
 
 
A realidade pode ser interpretada de diferentes maneiras e existem diferentes modelos 
que nos auxiliam na tomada de decisões. Este trabalho tem natureza quantitativa, baseado em 
estatística e no modelo de Dinâmica de Sistemas, desenvolvida pelo engenheiro americano J. 
W Forrester na década de 50. 
Este estudo tratou de analisar a conjuntura atual do setor imobiliário do Brasil, neste 
sentido que a metodologia adotada juntamente com o auxílio do software Vensim, que tem 
como capacidade a análise de sistemas complexos, contribuiu para interpretar quais impactos 
este setor sofre com o aumento ou redução na taxa de desemprego. 
 
3.1 Coleta de dados 
 
 
Neste capítulo são apresentados como foram obtidos os dados utilizados para que 
fosse possível analisar os elementos estruturais do setor imobiliário no Brasil. É importante 
ressaltar que os dados são quantitativos, secundários e foram extraídos de sites de órgãos 
oficiais. 
Os dados referentes à caderneta de poupança e a Selic foram obtidos no site do Banco 
Central do Brasil - o BACEN - com o intuito de obter os dados históricos para que fosse 
possível analisar a trajetória que esses dados estão percorrendo ao longo do tempo. 
Ainda com o objetivo de compreender os elementos que estruturam este setor, os 
dados sobre a venda de imóveis novos e usados foram obtidos no site da Associação 
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – Abecip, que nos permitiu ter os 
dados históricos e atuais, que nos mostram o que vem acontecendo neste setor. 
A inflação e dos dados sobre a empregabilidade na construção civil foram coletados 
no site do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – o IBGE. 
 
21 
 
3.2 Procedimento 
 
 
A partir da análise do setor imobiliário, estudou-se o setor com foco no setor 
financeiro habitacional (SFH) e o impacto da variação da taxa de desemprego neste. 
O modelo utilizado para modelar foi o diagrama de causas, que segundo García (2010) 
é um dos modelos que podem ser utilizados para representação da realidade, sendo possível 
inserir os elementos que compõe o sistema e relacioná-los, o que ajuda na compreensão deste, 
mais especificamente no caso da Dinâmica de Sistemas a compreensão dos efeitos causados 
pelas interações entre os elementos do mesmo. 
Dos elementos que se relacionam neste sistema, foram selecionados os que seguem 
abaixo a fim de compor o diagrama causal. 
a) demanda: está relacionada com o financiamento imobiliário e com a taxa de 
desemprego total; 
b) desemprego na construção civil: percentual de população desocupada pela 
população economicamente ativa no setor de construção civil. 
c) desemprego total: considerado como sendo a taxa do desemprego na construção 
civil mais a taxa de desemprego nos demais setores. 
- Desemprego Total: Desemprego na ConstruçãoCivil + Desemprego nos demais 
setores 
d) depósito: depósitos feitos na caderneta de poupança. 
e) saque: retiradas da caderneta de poupança. 
f) saldo da poupança: variável descrita como sendo os depósitos menos os saques 
realizados na caderneta de poupança. 
- Saldo da Poupança: Depósito - Saques 
g) recursos imobiliários: definida como o estoque saldo de poupança menos o 
depósito compulsório feito para o Bacen. 
- Recursos Imobiliários = Saldo de Poupança – Depósito Compulsório Bacen 
h) saldo bancos: variável descrita como sendo os recursos imobiliários menos 
Financiamento Imobiliário. 
- Saldo Bancos = Recursos Imobiliários – Financiamento imobiliário 
i) financiamento imobiliário: financiamentos de imóveis vendidos. 
Após algumas tentativas de fazer o diagrama causal, chegou-se ao modelo 
simplificado proposto abaixo: 
22 
 
 
Desemprego
Construção Cívil
Desemprego
Total
Desemprego nos
demais Setores
Demanda
Saques
Poupança
Depósito
Poupança
Saldo
Poupança
Recursos
dos Bancos
Financiamentos
imobiliários
Depósito compulsório
- Bacen
Saldo Para
Financiamento+ +
+
-+
+
+
-
+
-
+
+
-
 
Figura 1 – Representação causal simplificada do Setor Financeiro Habitacional brasileiro. 
Fonte: Autores 
 
Com o modelo acima proposto, para que se pudesse seguir com a simulação e testar os 
três cenários acima mencionados, transformou-se o diagrama causal acima no diagrama de 
Forrester. 
 
Saldo
PoupançaDepósito
Saldo
bancos
Recursos
imobiliário
Desemprego C.
Civil
Desemprego Total
Saques
Financiamento
Imobiliário
Desemprego
demais setores
Demanda
 
Figura 2 – Diagrama de Forrester simplicado do Setor Financeiro Habitacional brasileiro. 
Fonte: Autores 
23 
 
 
Com o diagrama de Forrester pronto, definiu-se, a partir do banco de dados, se as 
variáveis apresentavam alto grau de correlação e quais funções descreviam as suas relações. 
Com o diagrama feito e as variáveis definidas, validou-se o modelo com os dados 
históricos para que em seguida fosse dada sequência às simulações e verificação ou não da 
validade das hipóteses com a utilização do software Vensim. 
 
 
3.3 Hipótese 
 
 
Segundo dados do IBGE em 2012 o setor de construção civil movimentou mais R$ 
336 bilhões. Sendo que a construção de edifícios foi o segmento mais representativo do setor, 
movimentando R$ 143,3 bilhões e empregando cerca de 2,8 milhões de pessoas. Tais 
números evidenciam a importância do setor para a economia. 
A piora nos principais indicadores macroeconômicos do Brasil, conforme citado nos 
textos anteriores, pode ter sido um dos fatores que levou a queda no volume de financiamento 
imobiliário. Isso pode causar sérios problemas a todos os setores da economia, dado a 
representatividade da construção civil. 
Considerando que a geração de emprego na construção civil vem diminuindo e dado a 
desaceleração da economia, a taxa de desemprego está aumentando ao longo dos meses. 
Portanto, pressupõe-se que enquanto não estiver sendo construídas novas unidades não são 
gerados novos empregos, consequentemente não se gera renda e poupança, o que causa 
impacto negativo na captação de todos os tipos de aplicações financeiras e na disponibilização 
de recursos para financiamento de novas unidades. 
Tendo em vista o cenário apontado, neste próximo bloco será utilizado a Dinâmica de 
Sistemas para analisar os três cenários propostos. 
Para a situação de pleno emprego, cuja taxa de desemprego é de 5%, a hipótese é a de 
que para este cenário, com aumento das vendas de imóveis se gera mais empregos no setor de 
construção civil, impactando o nível de emprego total, que por sua vez causa impacto positivo 
no nível de poupança e na demanda, aumentando os recursos disponíveis para os bancos 
realizarem operações de financiamento imobiliário. 
Para os outros dois cenários, a hipótese é a de que o SFH estará em declínio, com 
diminuição no nível da poupança e na demanda, ao contrário da hipótese mencionada acima, 
24 
 
acarretará na diminuição dos recursos disponíveis para os bancos realizarem operações de 
financiamento imobiliário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
25 
 
4 ANÁLISE DE RESULTADOS 
 
 
Na análise dos resultados foram considerados três cenários distintos para o 
desemprego, em cada cenário foi realizada uma simulação diferente no software Vensim, 
sendo que a finalidade é comparar o comportamento das principais variáveis de financiamento 
imobiliário e caderneta de poupança ao longo do tempo, com base na variação da taxa de 
desemprego. 
 
 
Cenário I – Economia em pleno emprego, com desemprego próximo a 5%: 
 
Neste cenário o saldo de poupança não sofre captações negativas, analisando-se o 
prazo de 36 meses, o saldo positivo ultrapassa R$ 100 bilhões de reais. No longo prazo, a 
captação superaria R$ 400 bilhões. 
Saldo Poupança
400,000
300,000
200,000
100,000
0
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Saldo Poupança : Current
 
Figura 3 – saldo da poupança com desemprego a 5% 
Fonte: Autores 
 
Os recursos imobiliários seguem a mesma tendência do saldo da caderneta de 
poupança, dado que depende diretamente do mesmo. 
26 
 
Recursos imobiliário
300,000
225,000
150,000
75,000
0
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Recursos imobiliário : Current
 
Figura 4 – Recursos imobiliários com desemprego a 5% 
Fonte: Autores 
 
O gráfico que representa a Demanda, devido ao baixo desemprego demonstra que o 
volume demandado é superior aos recursos disponíveis pela caderneta de poupança. 
 
27 
 
Demanda
600,000
450,000
300,000
150,000
0
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
Demanda : Current
 
Figura 5 – Demanda com desemprego a 5% 
Fonte: Autores 
 
Com isso o volume de financiamento imobiliário entra em um bom ritmo, porém não 
atendendo toda a demanda do mercado. 
 
28 
 
Financiamento Imobiliário
300,000
224,000
148,000
72,000
-4000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Financiamento Imobiliário : Current
 
Figura 6 – Financiamento imobiliário com desemprego a 5% 
Fonte: Autores 
 
 
Cenário II – Desemprego com a tendência dos analistas de mercado para 2016, 
em aproximadamente 11%. 
 
Com o desemprego alcançando aproximadamente 11%, o saldo da poupança sofreria 
com captações negativas, semelhante ao cenário atual. No longo prazo essa captação ficaria 
negativa em R$ 22 bilhões. 
 
29 
 
Saldo Poupança
0
-7500
-15,000
-22,500
-30,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Saldo Poupança : Current
 
Figura 7 – Saldo da poupança com desemprego a 11% 
Fonte: Autores 
 
 
Os recursos imobiliários seguem a mesma tendência da caderneta de poupança. 
Recursos imobiliário
0
-5000
-10,000
-15,000
-20,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Recursos imobiliário : Current
 
Figura 8 – Recursos imobiliários com desemprego a 11% 
Fonte: Autores 
 
30 
 
Com a alta do desemprego a demanda foi impactada fortemente, a leitura do gráfico 
leva a entender que com o desemprego em 11% não haveria demanda por crédito imobiliário 
no país, consequentemente como demonstra o gráfico de volume financiado, não haveria 
financiamento imobiliário. 
 
Demanda
0
-75,000
-150,000
-225,000
-300,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
Demanda : Current
 
Figura 9 – Demanda com desemprego a 11% 
Fonte: Autores 
 
31 
 
Financiamento Imobiliário
2000
-3500
-9000
-14,500
-20,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Financiamento Imobiliário : Current
 
Figura 10 – Financiamento imobiliário com desemprego a 11% 
Fonte: Autores 
 
 
Cenário III – Cenário crítico, desemprego em 15% 
 
 
No cenário com desemprego acima de 10%, a demanda seria impactada 
negativamente, bem como os recursos da poupança sairiam e nãohaveria financiamento 
imobiliário, como demonstram os gráficos: 
 
32 
 
Saldo Poupança
0
-50,000
-100,000
-150,000
-200,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Saldo Poupança : Current
 
Figura 11 – Saldo da poupança com desemprego a 15% 
Fonte: Autores 
 
Recursos imobiliário
0
-50,000
-100,000
-150,000
-200,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Recursos imobiliário : Current
 
Figura 12 – Recursos imobiliários com desemprego a 11% 
Fonte: Autores 
 
33 
 
Demanda
0
-175,000
-350,000
-525,000
-700,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
Demanda : Current
 
Figura 13 – Demanda com desemprego a 15% 
Fonte: Autores 
 
Financiamento Imobiliário
4000
-47,000
-98,000
-149,000
-200,000
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Time (Month)
R
ea
is
Financiamento Imobiliário : Current
 
Figura 14 – Financiamento imobiliário com desemprego a 15% 
Fonte: Autores 
 
34 
 
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
 
O sistema imobiliário brasileiro possui alta dependência do SFH, que por sua vez é 
dependente da caderneta de poupança, aplicação essa que possui alta liquidez, ou seja, em 
caso de alta no desemprego, os seus depositantes podem simplesmente sacar os recursos sem 
nenhum tipo de imposto, como ocorre em outros tipos de aplicações. 
Dado essa situação, foram realizados, por meio da ferramenta Vensim, três cenários 
distintos para analisar como será o futuro do SFH no Brasil. 
Caso nos próximos meses o desemprego reduza-se para 5%, os níveis de saldo 
poupança, demanda e nível de financiamento crescerá de forma considerável, em médio prazo 
(36 meses) o volume de financiamento superará R$ 70 Bilhões. Se houver o aumento do 
desemprego para 11%, conforme a projeção econômica dos principais analistas brasileiros 
para 2016, o sistema entrará em colapso, a caderneta de poupança ficará com saldo negativo, 
sofrendo saques e os bancos não possuirão recursos para emprestar, no cenário de 15% a 
situação não seria distinta, dado que com 11% começaria o cenário de deterioração. 
Os resultados da simulação evidenciaram o risco da alta dependência do setor 
imobiliário em relação à caderneta de poupança, inclusive que no próximo ano o sistema 
entraria em colapso e demonstra a necessidade de mudar esse sistema. 
Possivelmente, a melhor opção para o setor seria a maior utilização do SFI, porém 
enquanto a taxa de juros básica da economia (SELIC) continuar com o atual patamar, o 
crescimento desta modalidade de crédito estará comprometido, dado que os bancos não 
seriam capazes de financiar os imóveis com taxas atrativas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
35 
 
REFERÊNCIAS 
 
 
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POUPANÇA – ABECIP. O SFH. 2015. Disponível em: 
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2010. Disponível em: 
<http://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2010/pdf/res_3932_v2_P.pdf> Acesso em 12 jul. 
2015. 
 
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Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/beneficios-trabalhador/fgts/perguntas-
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imobiliário. 2006. Disponivel em: 
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0Stein%20-%20CPM%20Braxis.pptx.pdf> Acesso em 20 nov. 2015. 
 
FERREIRA, Tereza Cristina. A função social do contrato e a polêmica acerca da 
capitalização de juros no SFH. São Paulo. p. 11-74, 2006. Disponível em: 
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<http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/censo2010/default.shtm>. Acesso em: 15 
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______. PAIC 2012: valor das obras da Indústria da Construção cresce 10,2% em 
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http://www.abecip.org.br/m3.asp?cod_pagina=453&submenu=sim&cod_pai=429
http://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2010/pdf/res_3932_v2_P.pdf
http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/renda-fixa/titulos-imobiliarios-CRI.aspx?Idioma=pt-br
http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/renda-fixa/titulos-imobiliarios-CRI.aspx?Idioma=pt-br
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http://www.abecip.org.br/publicacoes/livros
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