Direito real de laje

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UNIVERSIDADE CATÓLICA DE PERNAMBUCO
BEATRIZ DE OLIVEIRA CABRAL 
DIREITO REAL DE LAJE
RECIFE
2020
BEATRIZ DE OLIVEIRA CABRAL
DIREITO REAL DE LAJE
Trabalho referente a cadeira Prática Real 1 Área Cível sobre o Direito Real de Laje orientado pela professora Maria Isabel Maia. 
 RECIFE
 2020
 SUMÁRIO
INTRODUÇÃO .............................................................................................. 04
DESENVOLVIMENTO ................................................................................... 05
CONCLUSÃO ................................................................................................ 08
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................... 09
INTRODUÇÃO
O Direito de Laje, surgiu a partir da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, tratando da regularização fundiária urbana e rural, a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforme agrária e, ainda, sobre a regularização fundiária no âmbito de Amazônia Legal, cujo alcance social é demasiadamente expressivo. 
No dia 12 de julho de 2017, foi publicada a Lei nº 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória 759/2016. Trata-se de uma lei que, passou a denunciar que, as várias causas de proliferação da informalidade na ocupação fundiária.
	O presente trabalho é uma pesquisa sobre o Direito Real de Laje. Será analisado tendo como base a Legislação, a Doutrina e a Jurisprudência. 
DESENVOLVIMENTO
	O Direito de superfície se caracteriza pela possibilidade de constituir um direito tendo por objeto construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade do solo. Conforme a Lei nº 13.465/2017, o direito real de laje não abrange apenas o espaço aéreo acima da laje, evidenciando, portanto, o erro pelo legislador, já que, Direito Real não é apenas de Laje, mas também, do subsolo. De acordo com o art.1510-A:
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
	A laje pode ser considerada direito real que permite o titular edificar sobre construção alheia ou abaixo dela, criando uma unidade dotada de autonomia funcional. É, pois, direito de construir, no caso, o de edificar acima ou abaixo de prédio já edificado, de modo a conservar no mesmo ambiente duas titularidades reais distintas, cada uma delas dotada de matrícula própria do CRI.
	O Direito Real de Laje, é o poder de edificar, portanto, apenas o uso do local de forma temporária, não configura. Caso terceiro venha a utilizar a laje, sem construir ou modificar, se configura como comodato, locação ou posse injusta. Caso o dono do prédio autorize o terceiro a transitar pela laje, para fins de festas e churrascos de fim-de-semana, não se perfaz o direito em apreço. O Direito Real de Laje não é um direito real sobre coisa alheia. É, sim, um novo Direito Real sobre coisa própria ao lado do direito real de propriedade.
	Vale ressaltar que, em um direito real limitado à estrutura autônoma construída (laje), desde que a unidade imobiliária sobreposta, qualquer que seja o seu uso, seja dotada de isolamento funcional e acesso independente. Ou seja, deverá estar isolada de construção original, configurando célula habitacional distinta, havendo, neste ponto, uma similitude com o condomínio horizontal. Além disso, a via de acesso ou ingresso à unidade, deverá ser independente. 
A venda das lajes traz consequências sobretudo pelos riscos de desabamento e outros acidentes, mas não há como negar que diante do crescente déficit de moradias diante da explosão demográfica mundial, aumento da expectativa de vida e, algumas vezes, a própria falta de comprometimento público e da sociedade com essa questão, a verticalização das favelas acabou sendo a solução encontrada e, para tanto, aquele que, na realidade, é possuidor do solo acaba por alienar o direito de construir sobre a sua edificação.
As unidades privativas de condomínio edilício também representam direitos reais de propriedade e possuem matrícula própria, de maneira que guardam semelhanças com o Direito Real de Laje. Apesar disso, tais direitos não se misturam, pois, além de não atribuir ao titular da laje qualquer fração ideal sobre o terreno (art. 1.510-A, § 4º, CC), possui regramento próprio. 
À luz do art. 1510-A, podem ser apontados algumas questões que precisam ser analisadas quando se trata do direito real de laje. Primeiramente acerca da sua forma e solenidade. Segundo o Código Civil, como o direito decorre de cessão do titular, esta, deve ser escrita, pois a matrícula pressupõe um título. A cessão tem natureza de negócio jurídico translativo de direitos. É sem dúvida um contrato, que pode ter natureza gratuita ou onerosa. 
O caput do art. 1.510-A e seu §3º exigem que a edificação constitua uma unidade autônoma, considerada tal aquela que possui isolamento funcional e acesso independente. Quanto a autonomia funcional e o acesso à via pública, não é possível que a laje permaneça encravada sob pena de inviabilizar a sua função econômica. Caso o acesso à via publica se sujeito a passagem da construção-base, não haverá direito real de laje.
Uma outra questão a ser analisada, decorre do art. 1510-A, em que considera a laje propriedade independente e de titularidade distinta do imóvel em que está. A laje não guarda nenhum vínculo de dependência ou subordinado legal relativamente ao imóvel sobre ou abaixo do qual está instalada.
Vale ressaltar ainda, os efeitos oriundos do direito real de laje. Primeiramente, a possibilidade de cessão gratuita ou onerosa, ou seja, é aplicável nesse caso o princípio da autonomia contratual, que resulta que o negócio pode ser gratuito ou oneroso, conforme ajustarem as partes. Caso haja silencio, presume-se gratuito, e assim, o titular da laje nada pagará ao titular da construção-base.
Um outro efeito desse direito real de laje é o de uso e disposição. Como se sabe, o titular da laje possui poderes de uso e gozo que lhe permitem o aproveitamento socioeconômico da coisa, por força do qual poderá, por exemplo, residir no imóvel, alugá-lo ou acomodá-lo. 
	Conforme o art. 1510-A, os impostos prediais, assim como as despesas para manter a funcionalidade da laje, serão de responsabilidade do seu respectivo titular. Além disso, quanto a construção e conservação, o titular da laje poderá construir mas deverá fazê-lo sem comprometer a solidez e segurança do prédio-base, assim como as linhas arquitetônicas e o arranjo estético do edifício.
	Por fim, cito o direito de cessão da laje, antigamente vedado pela MP 759/2016. Conforme o art. 1510-A §6: O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção - base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
CONCLUSÃO
Diante do exposto, é possível analisar que o Direito de Laje é um Direito Real de Propriedade e faculta ao seu titular todos os poderes inerentes à propriedade, conforme art. 1.510-A, § 3º, do Código Civil. O Direito de Laje representa um alargamento da noção tradicional de Direito Real de Propriedade, em semelhança ao “elastecimento” desse conceito que já foi feito, em tempos passados, pela figura de unidade privativa em condomínio edilício. 
A laje, deverá estar isolada de construção original, configurando célula habitacional distinta, havendo, neste ponto, uma similitude com o condomínio horizontal.Além disso, a via de acesso ou ingresso à unidade, deverá ser independente.
À luz do art. 1510-A foi possível analisar os requisitos do Direito Real de Laje, tais quais: forma e solenidade, dualidade de imóveis, de proprietários, autonomia funcional e o acesso à via pública. 
Por fim foi visto os seus efeitos: a possibilidade de cessão gratuita ou onerosa, direito de uso, de disposição, obrigações reais, de tributos, construção e conservação e a cessão de laje.
REFERÊNCIAS
MELO, Marco Aurélio Bezerra. O Direito Real de Superfície como Instrumento de Reforma Urbana e Agrária análise do Projeto de Código Civil. 
Temas de Direito Privado. Rio de Janeiro: Lumens Juris, 2001. p. 139-163. Coord. J. M. Leoni Lopes de Oliveira. PRATA, Ana. A Tutela Constitucional da Autonomia Privada. Coimbra: Almedina, 1982, p. 11.PUGLIATTI, Salvatore. 
Dissertação de Mestrado. Universidade Federal de Pernambuco. Recife: 2017.ROSENVALD, Nelson. O direito real de laje como nova manifestação de propriedade. <https://www.nelsonrosenvald.info/>. Sítio consultado em 12.abr.2018.STOLZE, Pablo.
 Direito real de laje: primeiras impressões. Revista Jus Navigandi,Teresina, ano 22, n .4936, 5jan.2017. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/54931>. Acesso em: 18 de novembro de 2020. TEPEDINO, Gustavo.Multipropriedade Imobiliária.São Paulo: Saraiva, 1993.VENOSA, Sílvio S. 
MAZZEI, Rodrigo. O Direito de Superfície no Ordenamento Jurídico Brasileiro, disponível no: http://www.dominiopublico.gov.br/download/teste/arqs/cp040916.pdf acessado em 18 de novembro de 2020.