Questões Contratuais: Locação e Compra e Venda

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Aluno: Nathália de Palma Teodoro | RA: 1784809 | Turma: 003107A02  
Profº. Fábio Romeu Canton - Ritos Especiais Cíveis  
 
 
 
 
APS - Atividade Prática Supervisionada 2020/02  
 
 
Atividade 01  
 
Antonio e Henrique celebraram contrato locação de imóvel em Belém, ficando                     
ajustado o preço de R$ 2.000,00 a ser reajustado anualmente, definido o foro da                           
comarca da capital do Pará para dirimir quaisquer conflitos. De forma abrupta após                         
seis meses do contrato Henrique, o locatário, recebeu comunicação do locador que o                         
aluguel seria majorado para R$ 2500,00 já no sétimo mês de vigência do contrato, em                             
razão do aumento dos valores locatícios na cidade. Como estava na vigência do                         
contrato, Henrique notificou Antonio, manifestando a sua expressa discordância. Na                   
data aprazada para pagamento do aluguel Henrique se dirigiu a residência de                       
Antônio para o pagamento e este recusou o recebimento, argumentando que somente                       
receberia e daria quitação se o pagamento fosse de R$ 2.500,00. Antônio procura                         
você como advogado para buscar solução acerca da questão. (Fonte: FGV Projetos                       
Exame XVII OAB - adaptada)  
 
Resposta  
 
Trata-se de relação contratual bilateral entre as partes, a qual foi acordada de início                           
pela fixação de determinado valor ao qual passaria por revisão entre as partes, dentro                           
do prazo de 1 (um) ano, portanto 12 (doze) meses. Diante do caso em tela, Antônio, na                                 
figura de locador do imóvel, demonstra recusa injustificável em receber o pagamento                       
de valor constante em contrato firmado com Henrique (locatário), uma vez que entre                         
as partes, foi ajustada a revisão do valor dentro do prazo de 1 ano de vigência. Os                                 
contratos locatícios são regidos pelos Princípios da Autonomia da vontade das partes                       
e do ​Pacta Sunt Servanda​. Logo, alterar cláusulas que disciplinam sobre o que foi                           
livremente pactuado no documento locatício, representa uma afronta direta aos                   
referidos princípios, ainda que por Ação Revisional de aluguel.  
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Henrique, na condição de locatário do imóvel, frente à recusa injustificável de                       
Antônio em dar-lhe quitação ao valor anteriormente firmado, pode valer-se da ​Ação                       
de Consignação em Pagamento, prevista nos Arts. 334 a 345 do Código Civil, ​a fim                             
de alcançar a quitação de seu crédito, colocando assim, em mora seu credor e                           
locador. Uma vez demonstrada a injusta recusa de cobrar os aluguéis conforme                       
expresso em contrato, é procedente a ação consignatória a fim de dar a quitação                           
referente os valores constantes em documento firmado entre as partes, dentro do                       
lapso temporal que foi entre estas decidido.  
 
Como advogado de Antônio, a orientação adequada a dar-lhe seria de aguardar o                         
prazo estipulado de 12 meses, que consta em contrato para a revisão do valor, de                             
forma que sejam respeitados os princípios norteadores do contrato locatício, e possa                       
lhe dar respaldo e amparo legal no caso de recusa de seu locador em seguir com o                                 
contrato de aluguel, nos moldes do novo valor ajustado. Manejar ação revisional de                         
aluguel a fim de discutir acerca de valores e termos constantes no contrato ao qual                             
foi previamente e de livre e espontânea vontade das partes firmado, demonstraria                       
abusividade e desproporcionalidade da parte recusante, uma vez que esteve ciente e                       
aceitou anteriormente as condições impostas.  
 
 
 
Atividade 02 
 
Mario e Henrique celebraram contrato de compra e venda, tendo por objeto uma                         
máquina de cortar grama, ficando ajustado o preço de R$ 1.000,00 e definido o foro                             
da comarca da capital do Rio de Janeiro para dirimir quaisquer conflitos. Ficou                         
acordado, ainda, que o cheque nº 007, da Agência nº 507, do Banco X, emitido por                               
Mário para o pagamento da dívida, seria pós-datado para ser depositado em 30 dias.                           
Ocorre, porém, que, nesse ínterim, Mário ficou desempregado. Decorrido o prazo                     
convencionado, Henrique efetuou a apresentação do cheque, que foi devolvido por                     
insuficiência de fundos. Mesmo após apresentá-lo, o cheque não foi compensado                     
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pelo mesmo motivo, acarretando a inclusão do nome de Mário nos cadastros de                         
inadimplentes. Passados dez meses, Mário conseguiu um novo emprego e, diante da                       
inércia de Henrique, que permanece de posse do cheque, em cobrar a dívida,                         
procurou-o a fim de quitar o débito. Entretanto, Henrique havia se mudado e Mário                           
não conseguiu informações sobre seu paradeiro, o que inviabilizou o contato pela via                         
postal. Mário, querendo saldar a dívida e restabelecer seu crédito perante as                       
instituições financeiras procura um advogado para que sejam adotadas as                   
providências cabíveis. Com base no caso apresentado, elabore a peça processual                     
adequada. (FONTE FGV PROJETOS EXAME XVII DA OAB) 
 
Resposta 
 
Peça cabível ao caso em tela: ​Ação de Consignação em Pagamento, cumulado com                         
pedido de tutela de urgência - Arts. 300 e 302, 539 a 549 do Código de Processo                                 
Civil.  
   
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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz da __ª Vara Cível do Foro da Comarca do Estado                           
do Rio de Janeiro - RJ 
 
 
 
 
Mário, ​nacionalidade, estado civil, profissão, portador da cédula de                 
identidade RG nº(xxxxxxxx-x), inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas sob o                     
nº(xxxxxxxxx-xx), de endereço eletrônico (xxx@xxx.com), residente e domiciliado no                 
Estado do Rio de Janeiro, cidade (xxxx), endereço Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), CEP                             
(xxxxx-xxx), por intermédio de seu advogado que este subscreve conforme documento                     
de mandato em anexo (documento em anexo 01), vem respeitosamente perante Vossa                       
Excelência propor a presente:  
 
 
 
 
 
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO c/c PEDIDO DE TUTELA DE 
URGÊNCIA  
 
 
 
 
 
Com respaldo legal nos Arts. 300 e 302, 539 a 549 do Código de Processo                             
Civil, combinados aos Arts. 335, III do Código Civil, em face de ​Henrique​,                         
nacionalidade, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade RG                   
nº(xxxxxxxx-x), inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas sob o nº(xxxxxxxxx-xx), de                     
endereço eletrônico (xxx@xxx.com), residente e domiciliado no Estado do Rio de                     
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Janeiro, cidade (xxxx), endereço Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), CEP (xxxxx-xxx), pelos                         
motivos de fato e de direito a seguir aludidos.  
 
 
 
 
Dos Fatos  
 
Foi celebrado contrato de compra e venda entre consignante e                   
consignado, cujo objeto contratual consubstancia-se em uma máquina de cortar                   
grama, em valor acordado em R$ 1.000,00 (mil reais). Na formalização da compra e                           
venda, através de contrato escrito, as partes inseriram a forma de pagamento na qual                           
se daria em emissão de cheque de nº. 007, da Agência nº 507, do Banco X, que seria                                   
emitido pelo consignante, em sua forma pós-datada para depósito dentro de 30                       
(trinta) dias.  
 
Ocorre que, durante a vigência do contrato, o consignante acabou por                     
ficar desempregado, acarretando na devolução do cheque efetuado pelo consignado                   
por insuficiência de saldo. Em nova tentativa de apresentação do cheque, este foi                         
novamente devolvido pela mesma razão, inserindo o nome de ​Mário​, ora                     
consignante, no cadastro de pessoas inadimplentes.  
 
Decorrido o prazo de 10 (dez) meses, o consignante foi inserido novamente                       
no mercado de trabalho, e logo buscou quitar seu débito diante de ​Henrique​, ainda                           
que este tenha permanecido inerte durante todo o período até então descrito, sem a                           
demonstração de quaisquer interesse em cobrar a dívida corrente. Em razão da                       
busca pela quitação de sua obrigação, o consignante buscou localizar o paradeiro do                         
consignado, que havia mudado de endereço dificultando o contato via postal e                       
impedindo-o de obter êxito em sua busca. 
 
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Uma vez que encontra-se sem alternativas para chegar ao encontro de seu                       
consignante, o consignante está em busca de cumprir com sua obrigação,                     
consignando referida quantia atualizada em juízo, saldando sua dívida e                   
consequentemente, retirando seu nome do cadastro de inadimplentes.  
 
Conforme prevê o Art. 539, §1º, do CPC, o consignante poderia ter                       
depositado o valor em conta bancária, enviando por seguinte aviso de recebimento,                       
entretanto, este retornaria sem a localização do consignado, e o obrigaria a propor a                           
demanda em questão. Sendo assim, a parte optou por demandar desde logo, evitando                         
a morosidade nos atos processuais.  
 
 
 
Do Direito  
 
A ação de consignação em pagamento versa a respeito de que, não                       
somente a lei obriga o devedor ao pagamento como também assegura a ele o direito                             
de pagar. Havendo situações em que o devedor (de forma injusta) é impedido de                           
pagar sua dívida, ou, por algum motivo não consegue o fazer, ele tem, através da ação                               
de consignação em pagamento, a garantia de que pode quitar seu débito (seja por                           
meio de depósito judicial ou de forma particular). Por ser ato jurídico bilateral,                         
quando o credor se recusa a receber, ele obriga o devedor a recorrer a ação judicial                               
em questão, uma vez que, sua recusa implica no impedimento do devedor de quitar                           
seu débito e cumprir sua obrigação. Importante frisar que a recusa do credor                         
configura em um vício no ato jurídico, e portanto, deve ser apurado de forma                           
legítima.  
 
Conforme dispõe a previsão legal do Art. 335, inc. III, do Código Civil:  
 
Art. 335, CC.: A consignação tem lugar: 
(...) 
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III - Credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado                   
ausente ou residir em local incerto, de acesso perigoso ou difícil;  
 
É evidente na demonstração no dispositivo legal supra assinado de que o                       
consignante pode desonerar-se da obrigação de pagamento em quantia líquida, uma                     
vez que o consignatário encontra-se residindo em local incerto, e portanto,                     
impossibilitado de recebê-la, dando-lhe a efetiva quitação. Frente aos obstáculos                   
criados pelo credor impedindo a quitação do débito, a presente ação é perfeitamente                         
cabível ao caso ​sub judice.  
 
Ainda, diante da impossibilidade de quitar o débito em decorrência a                     
ausência de informações a respeito da localização do credor, o nome do consignante                         
foi inserido no rol de inadimplentes dos Órgãos de Restrição de Créditos. Sendo                         
assim, a ação de consignação em tela, é cabível a fim que se retire o nome do                                 
consignante devedor, uma vez que irá depositar o valor devidamente corrigido de                       
encargos, juros e correção monetária, totalizado o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais)                           
(documento em anexo 02), extinguindo assim a obrigação e cessando a causa que                         
permite a permanência de seu nome diante do órgão em questão.  
 
 
 
Da Tutela de Urgência  
 
O consignante pleiteia, além da quitação de sua obrigação de forma                     
judicial uma vez que não pôde ser concedida por seu consignatário, a retirada de seu                             
nome dos cadastros de restrição de crédito como medida legítima, visto que, com o                           
pagamento do débito via depósito judicial, não haverá mais a causa que mantém a                           
permanência do mesmo nos órgãos, evidenciando o seu direito e indicando o perigo                         
de dano caso não seja concedida a tutela. 
 
O art. 300 do CPC explicita o cabimento da tutela de urgência: 
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Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver                   
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de                     
dano ou o risco ao resultado útil do processo. 
  
O consignante trás, por meio dos documentos inseridos no processo, os                     
elementos que evidenciam seu direito, ora seja de quitação de seu débito, uma vez                           
que não o fez por impossibilidade de localizar seu credor. A apresentação do cálculo                           
atualizado demonstra claramente, a boa-fé e intenção de depósito imediato pelo                     
consignante, não havendo portanto motivos que sustentem a restrição de seu nome.                       
Ademais, é sabido a respeito da morosidade da tramitação dos julgados, sendo                       
portanto, imperiosa a procedência do pedido para que não haja mais reflexos desta                         
restrição em seu dia a dia.  
 
 
 
Do Pedido 
 
Diante do exposto, requer o consignante a Vossa Excelência que seja                     
depositada a quantia devida no prazo legal de 5 (cinco) dias contados do deferimento                           
da presente ação, conforme os termos do art. 542, inc. I, do CPC, com o deferimento                               
do pedido de antecipação dos efeitos da tutelade urgência, a fim de retirar o nome                               
do consignante do rol de inadimplentes dos órgãos de restrição, segundo disposto no                         
art. 300 do CPC.  
 
Requer ainda, conforme os termos do art. 256, inc. II, do CPC, a citação do                             
consignado ​Henrique ​na forma de edital, a fim de que possa levantar a quantia                           
depositada em juízo ou, ofereça defesa, para que seja julgada procedente a demanda,                         
deferida a tutela de urgência e declarada extinta a obrigação de pagar quantia certa,                           
além da condenação do mesmo em honorários advocatícios e eventuais custas                     
processuais.  
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Nos termos do art. 319, inc. VII, do CPC, informa o consignante o                         
desinteresse na audiência de conciliação prévia.  
 
Protesta provar o alegado, através de todos os meios legítimos e admitidos                       
em direito, principalmente provas testemunhais através da oitiva da parte contrária e                       
testemunhas, provas documentais através da juntada de documentos e provas                   
periciais na eventual necessidade, a fim de esclarecer e aclarar o caso em questão.  
 
Dá-se à causa o valor de R$ 3.000,00 (mil reais). 
 
Nestes termos, 
Pede e espera deferimento. 
 
 
____________________________ 
Advogado/ OAB  
 
Rio de Janeiro, xx de xxxxx de 20xx.