estudo_arquitetonico_para_gestores_imobiliarios_08

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Resumo
O principal objetivo desta unidade é apresentar o conceito de projeto 
arquitetônico e alguns de seus elementos, indicando suas etapas de 
desenvolvimento e os respectivos produtos gerados.
Projeto arquitetônico: 
 significados e funções
Definições e conceitos do projeto arquitetônico
O projeto arquitetônico é resultado da integração entre diferentes informações técnicas, legais e 
condições humanas, como: as condições físicas do terreno, o estudo de viabilidade financeira, o perfil 
do público-alvo, as exigências legais, as técnicas construtivas, as tecnologias utilizadas, entre tantas 
outras. O desenvolvimento do projeto arquitetônico solidifica-se por meio de um processo de estudo e 
trabalho e tem como principal característica a criação.
O projeto arquitetônico não é o mais importante entre os projetos envolvidos no processo de 
desenvolvimento do produto imobiliário, pois para a execução da edificação ou de um loteamento pre-
cisamos consolidar o conjunto de projetos exigidos, tanto sob aspectos técnicos (sistemas utilizados, 
instalações que serão implantadas), como de acordo com as exigências legais de cada prefeitura. No 
entanto, o projeto arquitetônico é que fornece as diretrizes gerais para o desenvolvimento dos demais 
projetos, visto que todos os outros projetos são desenvolvidos de acordo com os desenhos e especifica-
ções técnicas contidas no projeto arquitetônico. 
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Por isso, é de suma importância que o projeto arquitetônico seja criado pensando em 
soluções básicas para os demais projetos, como, por exemplo, a localização e a altura da caixa d’água; 
a localização do quadro de energia; a distribuição das tomadas e interruptores; a localização das vigas 
e pilares, entre outros.
Elementos do projeto arquitetônico
O projeto arquitetônico fornece as diretrizes, as direções para os demais projetos, pois é por meio 
do projeto arquitetônico que formalizamos os espaços internos da edificação e suas relações com os 
espaços externos.
Os projetistas desenvolvem o partido arquitetônico a partir dos condicionantes físicos, legais 
e humanos. Alguns exemplos dos elementos de criação do projeto arquitetônico podem ser citados, 
como:
 volumetria e forma da edificação;::::
 dimensionamento dos espaços;::::
 funcionalidade e integração espacial;::::
 localização dos vãos de iluminação e ventilação (esquadrias ou portas);::::
 localização das portas que possibilitam a circulação entre ambientes;::::
 localização dos equipamentos do hidrossanitário (bacia sanitária, pia etc.);::::
 memorial descritivo – tipo e cores dos materiais de acabamento.::::
O projeto arquitetônico é resultado de um processo de criação que transcorre em um período 
variado e tem caráter subjetivo. No transcorrer das etapas de desenvolvimento dos projetos vão sendo 
consolidadas as decisões de cada projeto e suas inter-relações. 
Etapas de desenvolvimento dos projetos
Você já sabe que o desenvolvimento do projeto arquitetônico é um processo criativo e de resolu-
ção de problemas, por meio de diferentes informações de origem técnica, legal e humana. Também já 
conhece a necessidade de interpretar e fazer a leitura técnica do conjunto de desenhos (plantas, cortes 
e fachadas) e dos documentos que integram o projeto arquitetônico. Mas quais são os processos envol-
vidos no desenvolvimento do projeto arquitetônico?
A prática e alguns autores, como Tzortzopoulos (1999, p. 22-24), indicam que o projeto arquite-
tônico das edificações divide-se nas seguintes fases:
 concepção do empreendimento;::::
 estudos preliminares;::::
 anteprojeto;::::
 projeto legal;::::
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 projeto executivo;::::
 projeto :::: as built (como construído).
Todas essas fases se inter-relacionam e cada uma delas é acrescida de informações, seguindo as 
necessidades e exigências específicas de cada etapa. Por isso, a criação de um projeto arquitetônico 
é um processo complexo que integra inúmeras variáveis. Vamos analisar algumas especificidades de 
cada uma das fases integrantes do processo sistêmico de projetar a arquitetura das edificações, a fim de 
qualificarmos nosso entendimento.
Concepção do empreendimento
A concepção do produto do mercado imobiliário, seja uma edificação ou um parcelamento do 
solo, inicia pela criação do conceito de projeto e identificação dos requisitos do cliente. Nessa etapa 
formula-se a imagem-referência do empreendimento e a criação do programa de necessidades da edi-
ficação. 
O conceito do projeto é configurado pela integração de variáveis técnicas legais e humanas e 
contém as principais diretrizes que nortearão o projeto da edificação. As diretrizes vão indicar as possi-
bilidades e as restrições para a concepção e criação do projeto arquitetônico. São exemplos de diretrizes 
o tamanho do empreendimento, as características físicas do futuro empreendimento, as exigências le-
gais e as características do público-alvo.
Nessa etapa, é fundamental sistematizar o maior número de informações possíveis acerca do 
empreendimento que se pretende executar, pois a qualidade de todo o processo depende da quali-
dade das informações de entrada. Sendo assim, é preciso concentrar esforços para evitar as falhas nos 
dados de entrada, já que um dado não percebido pode prejudicar o desenvolvimento das outras fases 
do projeto.
Informações básicas necessárias à etapa de concepção do produto
As informações necessárias ao desenvolvimento do conjunto de projetos que caracterizam o 
empreendimento são: o conceito do empreendimento, as informações que compõem o programa de 
necessidades da edificação (exigências legais, perfil do público-alvo, condições físicas do terreno, entre 
outros) e o estudo de viabilidade econômica do empreendimento.
Nessa etapa, segundo Tzortzopoulos e Formoso (FORMOSO et al., 2003, p. 298-299), é essencial a 
tomada de decisão sobre o desenvolvimento do produto. Congrega informações econômicas, legais e 
técnicas e é o primeiro passo para a identificação do nicho de mercado e possibilidades do empreen-
dimento.
O gestor imobiliário possui conhecimento de grande relevância para a concepção dos projetos 
das edificações, visto que esse profissional possui informações e dados sobre o mercado imobiliário. As 
questões sobre a demanda e a oferta de imóveis podem contribuir para a identificação do perfil dos 
clientes de cada empreendimento. Analisar as características e as necessidades dos clientes é essencial 
ao bom desempenho de qualquer empreendimento imobiliário.
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Estudos preliminares
A partir dos dados integrantes da fase de concepção do empreendimento imobiliário, inicia-se 
a etapa de estudos preliminares do projeto arquitetônico. Os estudos preliminares são representados 
de forma primária, ou seja, por desenhos técnicos com baixo grau de detalhamento. Geralmente, os 
desenhos técnicos que compõem os estudos preliminares são a perspectiva da edificação (que pode ser 
representada por croquis ou maquete eletrônica), plantas baixas, corte e fachadas (esquemáticos). Os 
desenhos dos estudos preliminares não apresentam detalhes.
Os estudos preliminares transmitem a ideia central do partido arquitetônico adotado. É comum 
a essa fase existirem mais de uma opção de projeto para facilitar a decisão do empreendedor e demais 
envolvidos. Nesses estudos são tratadas questões gerais sobre a edificação, relacionadas à implantação 
do edifício no lote, à volumetria da edificação, à área total construída, ao número de economias (habita-
ção ou salas comerciais), ao dimensionamento básico dos espaços, a acessos, entre outros.
Figura1 – Exemplo de estudos preliminares de um projeto arquitetônico, 20041.
Anteprojeto
Depois de realizar os estudos preliminares é necessário organizar uma reunião com todos os par-
ticipantes da equipe de desenvolvimento do produto imobiliário. São eles: empreendedor, responsável 
pelo marketing, gestor imobiliário, coordenador de projetos, outros técnicos responsáveis pelos pro-
jetos estrutural, elétrico, entre outros. Assim os projetistas apresentam as propostas a todos os partici-
pantes, os quais podem contribuir fornecendo suas opiniões, suas preferências e dados que dispõem, 
enriquecendo e fundamentando as decisões tomadas no projeto arquitetônico. A partir das decisões 
tomadas nessa reunião (pode ser necessária mais de uma), os responsáveis pelo projeto arquitetônico 
iniciam o desenvolvimento do anteprojeto da edificação.
1 Projeto desenvolvido no Norie (Núcleo Orientado para a Inovação das Edificações-Ufrgs/RS). Coordenador: Eng. Ph.D. Miguel Alouysio Sattler. 
Equipe técnica: Arq. Diego Muskopf; Arq. Eugenia Kuhn; Arq. Esp. Patrícia F. Nerbas; Arq. Ms. Pery Bennet.
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Nessa fase, avança-se em relação à opção escolhida nos estudos preliminares. Detalham-se algu-
mas necessidades básicas para o entendimento da proposta, como o dimensionamento dos ambientes, 
além de especificar sobre alguns métodos de construção adequados à proposta. Nessa etapa inicia-se 
o desenvolvimento dos demais projetos envolvidos no processo, já que é necessário realizar o pré- 
-dimensionamento estrutural e confirmar pontos de instalações, indicar espaços livres e acessos, por 
exemplo.
Projeto legal
O projeto legal, como seu próprio nome indica, corresponde ao anteprojeto desenvolvido, com 
todas as informações necessárias, conforme as exigências legais dos órgãos responsáveis pela apro-
vação. Existem algumas variações para o desenvolvimento do projeto legal, visto que cada prefeitura 
tem seu próprio Plano Diretor e Código de Obras. Os desenhos técnicos exigidos para aprovação do 
projeto arquitetônico normalmente são planta de situação e localização; plantas baixas de todos os 
pavimentos, incluindo a cobertura; cortes e fachadas da edificação. Geralmente o Código de Obras do 
município exige dimensionamento dos ambientes (cotas e áreas); dimensionamento dos vãos de ilumi-
nação e ventilação (largura, altura e peitoril); especificações técnicas; memoriais dos projetos (descreve 
materiais e algumas técnicas que devem ser empregadas na construção); memorial da incorporação 
(regulariza a comercialização dos imóveis antes e durante a construção).
Figura 2 – Exemplo de projeto legal.
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Projeto executivo
Depois que o projeto arquitetônico foi aprovado pelos órgãos competentes desenvolve-se o 
projeto executivo. Esse projeto procura sistematizar o conjunto de todas as informações necessárias à 
execução do empreendimento. Representa de forma clara e precisa todo detalhe técnico necessário à 
execução da obra e para a elaboração do orçamento. Todos os desenhos técnicos e documentos rece-
bem um maior grau de especificação. Nessa fase são criados todos os detalhes construtivos e especifi-
cações técnicas pertinentes à obra. 
Detalhes técnicos
O detalhamento do projeto arquitetônico é realizado junto ao projeto executivo e corresponde a 
um aumento de escala nos desenhos técnicos. Como se você pegasse uma lente de aumento e colocasse 
sobre o projeto arquitetônico. O conjunto de detalhes técnicos necessários depende da natureza de 
cada obra e da qualidade que se almeja atingir. Lembrando que quanto maior for o número de detalhes 
técnicos, tanto menores são as chances de ocorrerem erros durante a execução da edificação.
Alguns exemplos de detalhes técnicos necessários ao bom desempenho das edificações estão 
listados a seguir:
especificações sobre a impermeabilização – detalhes de rodapé, soleira e acabamentos no ::::
ralo, entre outros;
execução das fachadas – as espessuras dos revestimentos e do rejunte, as divisões de panos de ::::
argamassa, saliências e reentrâncias existentes, entre outros;
especificações detalhadas de todos os materiais de acabamento utilizados.::::
Projeto como construído
O próprio nome dessa etapa corresponde às definições dessa fase de desenvolvimento de projeto. 
O projeto como construído – ou as built, como é conhecido – contém os detalhes que foram modifica-
dos durante a execução do empreendimento. Indica, por exemplo, a localização exata das tubulações, 
dos pilares, vigas e demais elementos estruturais.
O objetivo desse projeto é facilitar a manutenção, bem como evitar possíveis transtornos gerados 
pelo desconhecimento das instalações operantes no interior das paredes. Quem já furou uma parede 
e recebeu um jato de água sabe bem do que estamos falando, ou, ainda em situações piores, levou um 
choque, pois acertou uma tubulação do sistema elétrico. 
Infelizmente na nossa realidade são poucos os empreendimentos que realizam o projeto como 
construído. Essa prática poderia evitar muitos problemas, principalmente em relação à satisfação dos 
clientes da construção civil. Para melhorar a qualidade do empreendimento, na entrega do imóvel é 
importante fornecer aos clientes o manual do proprietário, o qual deve conter o projeto como construído.
Resumindo: os projetos são as previsões do empreendimento que será construído. O projeto 
arquitetônico fornece as diretrizes para o desenvolvimento dos demais projetos (estrutural, elétrico, 
incêndio, hidrossanitário), porém os outros projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do 
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produto imobiliário também influenciam nas decisões do projeto arquitetônico. Por isso, o processo é 
complexo e envolve muitas variáveis, como dimensionamento dos ambientes, tubulação do hidrossa-
nitário, locação de pilares ou vigas, entre outras.
É importante salientarmos que as etapas apresentadas no projeto arquitetônico ocorrem simul-
taneamente ao desenvolvimento dos demais projetos. Destaca-se que nem todos os empreendimentos 
seguem todas as etapas recomendadas devido a questões financeiras e temporais. Ainda, um problema 
cultural está fortemente enraizado, já que geralmente as pessoas querem materializar o quanto antes a 
edificação, deixando algumas questões para serem resolvidas na hora da execução do edifício.
Atividade
1. Visitem alguma construtora da sua cidade e entrevistem o responsável técnico sobre as etapas 
de projetos adotadas pela empresa. Peça para analisar um projeto completo que a empresa 
desenvolveu e verifique quais foram as etapas realizadas. Se possível, visite mais de uma 
empresa e compare os resultados obtidos por cada uma.
Ampliando conhecimentos
NEUFERT, Ernst. A Arte de Projetar em Arquitetura. São Paulo: GG, 2004.
VITRUVIUS. Disponível em: <www.vitruvius.com.br/>. Acesso em: 1 set. 2006.
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