Compra e venda

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Disposições gerais sobre a compra e venda
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o preço.
 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
CONTRATOS NOMINADOS- COMPRA E VENDA
Conceito
Roberto Senise Lisboa: é o contrato por meio do qual o adquirente (comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de obter para si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor).
CONTRATOS NOMINADOS- COMPRA E VENDA
Classificação
a) oneroso;
b) bilateral (sinalagmático) (art. 491, CC/2002).
c) típico;
d) não solene (exceção à compra e venda de imóvel que exceda a trinta salários mínimos, conforme o art. 108, CC/2002);
e) consensual (art. 482, CC/2002)
f) comutativo e aleatório.
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Efeito
Meramente obrigacional: há um compromisso de transferência de propriedade. O ato de transferência, em si, faz parte da execução do contrato, e não de sua formação. A transferência pode ocorrer através da tradição, quando se tratar de bens móveis, ou do registro do título translativo do domínio no Cartório de Registro de Imóveis, quando se tratar de bens imóveis.
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Elementos
A) Coisa
A coisa é o objeto mediato da obrigação do vendedor para com o comprador, eis que aquele deve transferir a este a propriedade.
Em obediência ao art. 104, II, CC/2002, o objeto de todo e qualquer negócio jurídico deve ser idôneo, ou seja, lícito, possível e determinável.
O objeto da compra e venda deve ser bem:
- Corpóreo. Os bens incorpóreos poderão ser objeto de alienação, porém na modalidade de cessão, negócio ao qual se aplicam as regras referentes à compra e venda;
- Próprio. Inexiste no direito brasileiro a venda a non domino.
- De coisa atual ou futura. Sendo de coisa atual, o contrato será comutativo, ao passo que se a coisa for futura (art. 483), o negócio será aleatório, podendo traduzir-se na venda de uma esperança (emptio spei) ou na venda de coisa esperada (emptio rei speratate). Não caracteriza coisa futura a herança de pessoa viva, cuja negociação (chamada de pacta corvina) é proibida pela legislação brasileira, a teor do art. 426, CC/2002.
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Elementos
B) Preço
O preço é a contraprestação do comprador, caracterizando, assim, o sinalagma do contrato de compra e venda. O preço deve ser:
- em dinheiro ou expressão fiduciária correspondente. A estipulação de bem diverso do dinheiro desnatura a compra e venda e caracteriza uma troca. O pagamento de coisa diversa do dinheiro é dação em pagamento. Corresponde a pagamento em dinheiro o pagamento feito em cheque ou nota promissória.
- em moeda corrente.
- sério e certo. O pagamento deve guardar equivalência com o valor da coisa, dado a natureza sinalagmática do contrato de compra e venda. Se o preço for desproporcional ao valor da coisa, pode o contrato ter se desnaturado em doação ou estar viciado de lesão.
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Elementos
B) Preço
O preço pode ser fixado:   - livremente pelas partes;
                                           - por terceiro designado pelos contratantes (art. 485);
                                           - por tabelamento ou tarifamento;
                                           - conforme a taxa de mercado ou da bolsa em certo dia e lugar.
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Elementos
C) Consentimento
É o acordo de vontades entre comprador e vendedor com relação à coisa e o preço. Em conformidade com o art. 482, CC/02, o contrato de compra e venda é concluído com o simples consentimento (contrato consensual).
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Legitimação das partes
Apesar de capazes, não têm legitimidade para celebrar contrato de compra e venda:
 
- Nulidade absoluta (art. 497,CC/2002):
a) tutores e curadores (compradores), com relação aos bens dos seus tutelados e curatelados (vendedores);
b) testamenteiros e administradores, com relação aos bens sob sua administração;
c) servidores públicos, com relação aos bens ou direitos da pessoa jurídica a que estejam vinculados;
d) juiz e auxiliares da justiça, com relação aos bens que estejam sob sua autoridade. Exceção: quando se tratar de cessão ou venda entre co-herdeiros, para pagamento de dívidas ou para a garantia de bens que já pertençam a essas pessoas.
e) leiloeiros e seus prepostos, com relação aos bens que a eles caiba vender.
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OBS.:
A compra e venda entre cônjuges é possível, sempre que tiver como objeto bens excluídos da comunhão (art. 499, CC/02). A compra e venda de bem pertencente à comunhão é nula por impossibilidade jurídica do objeto, consoante o art. 104, II, CC/2002.
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- Nulidade relativa (art. 496, CC/02):
Compra e venda entre ascendentes (vendedor) e descendentes (comprador) sem a devida autorização EXPRESSA dos demais herdeiros (incluindo, portanto, o cônjuge do alienante, a menos que se trate de regime de separação legal de bens). O prazo decadencial para anular a venda é de 2 (dois) anos, contados a partir da data da conclusão do contrato. O Código não menciona a necessidade de autorização para a compra e venda entre descendentes (vendedor) e ascendentes (comprador). 
 
Inteligência do dispositivo: evitar a fraude à lei com relação à proteção à legítima dos herdeiros necessários.
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Obrigações do comprador
- pagamento prévio do preço, de modo que, salvo estipulação contratual em contrário, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o pagamento (exceção de contrato não cumprido);
- arcar com as conseqüências de seu eventual inadimplemento (purgação da mora);
- arcar, salvo estipulação contratual em contrário, com as despesas da transcrição do título no Cartório de Registro de Imóveis;
- responder pelos riscos do transporte do bem feito por ordem do comprador, salvo se o alienante se abster de instruir o transportador.
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Obrigações do alienante
- transferir a propriedade do bem. Salvo estipulação em contrário, quando a compra e venda for à vista, a entrega se dará após o pagamento, enquanto que na compra e venda a prazo, a entrega será feita no momento da celebração do contrato.
- arcar com as despesas de conservação e transporte até a tradição. Salvo estipulação em contrário, a tradição se dará no local em que a coisa se encontra.
- responder por eventuais vícios redibitórios;
- arcar com as despesas da tradição em casos de bens móveis.
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A) Venda ad corpus e ad mensuram (art. 500, CC/02):
- venda ad corpus: o bem imóvel é vendido como coisa certa e individuada, independente de suas medidas, que, nesta hipótese, têm caráter meramente enunciativo e é irrelevante para a formação da vontade contratual. Toda vez que a diferença entre as medidas for inferior a 5% (cinco por cento) da área total constante do instrumento contratual, há presunção juris tantum de que a venda foi ad corpus.
- venda ad mensuram: as medidas do bem imóvel são determinantes para a formação da vontade contratual, de sorte que uma eventual discrepância entre o discriminado no contrato e as medidas reais do bem pode ensejar extinção contratual. Assim, se a venda for ad mensuram e o imóvel for inferior àquilo que foi acertado, tem o comprador as seguintes opções:
a) exigir, quando possível, o complemento da área;
b) solicitar, através de ação estimatória (quanti minoris) o abatimento proporcional do preço;
c) solicitar, através de ação redibitória, resolução do contrato.
O prazo decadencial para a propositura dessas ações é de 1 (um) ano a contar do registro do título ou da imissão de posse do comprador caso haja demora de transmissão possessória por culpa do alienante.
 
Obs: na hipótese de diferença a maior(excesso de área), a princípio não afeta a relação contratual. Todavia, se o vendedor justificar satisfatoriamente que desconhecia a diferença de áreas caberá ao comprador escolher se devolve o excesso ou complementa o valor pago.
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Modalidades especiais de venda
B) Venda à vista de amostras e princípio da vinculação da proposta: inteligência do art. 484, CC/02.
C) Venda conjunta: o vício redibitório de uma delas não implica em redibição das demais (art. 503, CC/02).
D) Venda em condomínio: direito de preferência aos demais condôminos (art. 504, CC/02).
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Cláusulas especiais à compra e venda
As cláusulas especiais de compra e venda consistem em elementos acidentais do negócio jurídico (cláusulas adjetas da compra e venda), provocando, assim, alterações eficaciais no contrato. Em outras palavras, em decorrência da aposição ou não das cláusulas adjetas, pode a transferência da propriedade ser resolúvel ou definitiva. 
CONTRATOS NOMINADOS- COMPRA E VENDA
Cláusulas especiais à compra e venda
A) Preferência (preempção ou prelação) – arts. 513 a 520, CC.
Decorre de cláusula contratual que impõe a preferência do alienante em readquirir o bem transferido, caso o comprador futuramente o venda. 
Preempção legal: retrocessão dos bens desapropriados.
Preempção voluntária: o comprador, atual proprietário da coisa, deve oferecer prazo decadencial (3 dias para bens móveis e 60 dias para bens imóveis) ao proprietário anterior se manifeste no sentido de readquirir a coisa. A cláusula de prelação só pode durar por 180 dias ou 2 anos quando se tratar, respectivamente, de bens móveis ou imóveis, contados da data da celebração do contrato. O direito de preferência é personalíssimo.
CONTRATOS NOMINADOS- COMPRA E VENDA
Cláusulas especiais à compra e venda
Prelação em condomínio: deve ser exercida sobre o bem por inteiro, e não somente sobre a quota-parte do condômino que queira exercer a preferência.
Responsabilidade: caso o atual proprietário não respeite a prelação, pode o antigo proprietário pedir reparação das perdas e danos. A responsabilidade será solidária se o novo adquirente agiu em conjunto com o alienante.
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Cláusulas especiais à compra e venda
B) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC) 
É a cláusula que possibilita ao alienante readquirir a coisa pelo preço que pagou, mais as despesas que o comprador teve com o bem, dentro do prazo estipulado para o resgate (direito de retratação). O prazo de resgate é decadencial e não pode ser superior a 3 anos. Ao contrário da prelação, a retrovenda não é personalíssima, podendo ser transferida aos herdeiros e legatários do sujeito, bem como ser passível de cessão.
Assim é que a compra e venda com cláusula de retrovenda enseja transferência de uma propriedade resolúvel, eis que está sujeita a condição resolutiva, qual seja, o exercício do resgate por parte do alienante. 
Retrovenda conjunta: pode ser exercida por apenas um dos alienantes, devendo o atual proprietário intimar os demais. O depósito do preço deve ser sempre integral, ainda que apenas um dos alienantes exerça a retrovenda.
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Cláusulas especiais à compra e venda
C) Venda a contento e venda sujeita à prova (arts. 509 a 512, CC)
Na venda a contento, a transmissão inicialmente feita é da posse, e não da propriedade – a transferência da propriedade só se dará no momento em que o adquirente manifestar-se em sentido favorável dentro do prazo ajustado. Assim, a venda a contento pode estar sujeita tanto a condição suspensiva quanto à condição resolutiva. Aspectos subjetivos.
Venda sujeita à prova: condição resolutiva para garantir que a coisa tem as qualidades e guarda idoneidade com a finalidade. Aspectos objetivos.
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Cláusulas especiais à compra e venda
D) Venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC)
A transferência incide inicialmente sobre a posse, só havendo transferência da propriedade quando houver o pagamento integral do contrato. Propriedade resolúvel do alienante sobre o bem.Deve ser feita sempre sob a forma escrita e deve ser registrada no domicílio do comprador.
A venda com reserva de domínio não precisa ser feita sobre bens infungíveis, mas sim sobre bens individualizáveis.
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Cláusulas especiais à compra e venda
E) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC)
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega
do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no
silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador
recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa
vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na
data e no lugar da entrega dos documentos.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro
que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser
concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá
a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa
vendida, pela qual não responde.
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário
a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
CONTRATOS NOMINADOS- COMPRA E VENDA
Aplicação das normas contidas nos arts. 462 a 466, CC, ao contrato de compra e venda. Legislação especial: Decreto 58/37 e Lei 6.766/79.
Contrato Preliminar
Promessa de compra e venda
Conceito
Flávio Tartuce: É aquele pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro. Operam-se, ao mesmo tempo, duas vendas, servindo as coisas trocadas para uma compensação recíproca. (Direito civil. Vol. III. 5.ed. São Paulo: Método, 2010. p. 308).
Troca ou Permuta
Características
a) típico
b) não solene ou solene (na hipótese do art. 108, CC);
c) consensual;
d) comutativo;
e) bilateral;
f) oneroso.
Troca ou Permuta
Objeto
A troca recairá sobre dois bens, devendo os sujeitos envolvidos ter capacidade para dispor.
Disposições comuns à compra e venda e disposições peculiares
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Troca ou Permuta