Tratamento por Fatores

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Tratamento por Fatores 
 
 
Marcos Mansour Chebib Awad – Junho 2014 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
 
ADVERTÊNCIA 
 
Os	
   conceitos	
   e	
   opiniões	
   apresentados	
   nesta	
   apresentação	
   são	
   de	
  
responsabilidade	
  exclusiva	
  do	
  palestrante.	
  	
  
	
  
Não	
   expressam	
   necessariamente	
   o	
   posicionamento	
   do	
   IBAPE/SP	
   a	
   respeito	
   do	
  
assunto	
  abordado.	
  	
  
	
  
O	
   IBAPE/SP	
   não	
   se	
   responsabiliza	
   por	
   opiniões	
   ou	
   Pareceres	
   emiAdos	
   por	
  
terceiros,	
   associados	
   ou	
   não,	
   ou	
   pelo	
   emprego	
   indevido	
   das	
   informações	
   aqui	
  
conAdas.	
  	
  
 
Marcos Mansour Chebib Awad – Junho 2014 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Tratamento por Fatores 
 
 1. INTRODUÇÃO - TRATAMENTO POR FATORES 
NORMAS EM GERAL 
2. TRATAMENTO POR FATORES PELA NORMA DO 
IBAPE/SP - 2011 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES SEGUNDO A NORMA 
DO IBAPE/SP - 2011 
 
Marcos Mansour Chebib Awad – Junho 2014 
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Normas	
  Brasileiras	
  para	
  Avaliação	
  
	
  	
  
	
   	
   	
   	
   	
   	
   	
   	
   	
  O	
  Código	
  de	
  Defesa	
  do	
  Consumidor,	
  insAtuído	
  pela	
  Lei	
  Federal	
  n°	
  8.078/90,	
  tornou	
  
obrigatória	
  a	
  obediência	
  às	
  Normas	
  Técnicas,	
  conforme	
  dispõe	
  o	
  inciso	
  VIII	
  de	
  seu	
  arAgo	
  
39:	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  “Art.39	
  –	
  É	
  vedado	
  ao	
  fornecedor	
  de	
  produtos	
  ou	
  serviços:	
  
	
  
	
   	
   	
   	
   	
   	
   	
   	
   	
  VIII	
  –	
  colocar,	
  no	
  mercado	
  de	
  consumo,	
  qualquer	
  produto	
  ou	
  serviço	
  em	
  desacordo	
  
com	
   as	
   normas	
   oficiais	
   expedidas	
   pelos	
   órgãos	
   oficiais	
   competentes,	
   ou,	
   se	
   as	
   normas	
  
específicas	
   não	
   exisErem,	
   pela	
   Associação	
   Brasileira	
   de	
   Normas	
   Técnicas	
   ou	
   outra	
  
enEdade	
   credenciada	
  pelo	
   Conselho	
  Nacional	
   de	
  Metrologia,	
  Normalização	
   e	
  Qualidade	
  
Industrial	
  –	
  CONMETRO.”	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  	
  	
  
	
  
	
  
	
  
	
  ABNT	
  -­‐	
  Associação	
  Brasileira	
  de	
  Normas	
  Técnicas:	
  	
  
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
• 	
  	
  	
  	
  	
  	
  Normas	
  Brasileiras	
  para	
  Avaliação	
  
q 	
  NBR	
  14653:	
  AVALIAÇÃO	
  DE	
  BENS	
  
	
  
ü 	
  Parte	
  1:	
  Procedimentos	
  Gerais	
  (2005)	
  –	
  Guia,aplicada	
  a	
  todas	
  as	
  modalidades	
  e	
  áreas	
  da	
  engenharia	
  de	
  
avaliações).	
  
	
  
ü Parte	
  2:	
  Imóveis	
  Urbanos	
  (2011)	
  -­‐	
  Diretrizes	
  para	
  avaliação	
  de	
  imóveis	
  urbanos	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  tendo	
  como	
  objeAvos:	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Classificação	
  da	
  sua	
  natureza	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  InsAtuição	
  de	
  terminologia,	
  definições,	
  símbolos	
  e	
  abreviaturas;	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Descrição	
  das	
  aAvidades	
  básicas;	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Definição	
  da	
  metodologia	
  básica;	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Especificação	
  das	
  avaliações;	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Requisitos	
  básicos	
  de	
  laudos	
  e	
  pareceres	
  técnicos	
  de	
  avaliação.	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
ü 	
  Parte	
  3:	
  Imóveis	
  Rurais	
  (2004)	
  
ü Parte	
  4:	
  Empreendimentos	
  (2002)	
  
ü Parte	
  5:	
  Máquinas,	
  equipamentos,	
  instalações,	
  bens	
  industriais	
  
ü Parte	
  6:	
  Recursos	
  Naturais	
  e	
  Ambientais	
  
ü Parte	
  7:	
  Patrimônios	
  Históricos	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
• 	
  	
  	
  	
  	
  	
  Normas	
  Brasileiras	
  para	
  Avaliação	
  
	
  	
  
	
  
q  	
   NBR	
   12721/2006:	
   Avaliação	
   de	
   Custos	
   Unitários	
   e	
   Preparo	
   de	
   Orçamento	
   de	
   Construção	
   para	
  
Incorporação	
  de	
  Edi_cio	
  em	
  Condomínio	
  
	
  
	
  
q Norma	
  Para	
  Avaliação	
  de	
   Imóveis	
  Urbanos	
   IBAPE/SP	
   –	
   2011	
   -­‐	
  Fornece	
   diretrizes,	
   consolida	
   conceitos,	
  
métodos	
  e	
  procedimentos	
  gerais	
  e	
  estabelecer	
  padrões	
  aceitos	
  e	
  aprovados	
  pelo	
   IBAPE/SP	
  para	
  avaliação	
  
de	
   imóveis	
   urbanos,	
   sendo	
   elaborada	
   para	
   atender	
   as	
   caracterísAcas	
   e	
   peculiaridades	
   predominantes	
  
encontradas	
  em	
  cidades	
  do	
  Estado	
  de	
  São	
  Paulo.	
  Seu	
  uso	
  em	
  outras	
  regiões	
  deve	
  obedecer	
  às	
  adaptações,	
  
quando	
  necessárias,	
  adequadas	
  às	
  posturas	
  legais	
  e	
  às	
  condições	
  do	
  local	
  de	
  sua	
  aplicação.	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  
	
  	
  
	
  
	
  
q 	
  Norma	
  do	
  Centro	
  de	
  Apoio	
  Aos	
  juízes	
  das	
  Varas	
  da	
  Fazenda	
  Pública	
  da	
  Capital	
  (CAJUFA)	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
• 	
  	
  	
  	
  	
  	
  Normas	
  Brasileiras	
  para	
  Avaliação	
  
Publicação	
   Referente	
   a	
   Valores	
   de	
  
Edificações	
   de	
   Imóveis	
   Urbanos	
   –	
  
2007	
  
	
  	
  
ObjeAvo	
  de	
  fornecer	
  subsídios	
  para	
  o	
  
cálculo	
   do	
   valor	
   de	
   venda	
   de	
  
construções	
   de	
   imóveis	
   urbanos	
   na	
  
Região	
   Metropolitana	
   de	
   São	
   Paulo,	
  
sendo	
   elaborados	
   com	
   base	
   em	
  
estudos,	
   observações	
   estaasAcas,	
  
orçamentos,	
   pesquisa	
   de	
   mercado	
   e	
  
consulta	
  a	
  profissionais	
  da	
  construção	
  
civil.	
  
	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
NORMAS	
  IVS	
  –	
  INTERNATIONAL	
  VALUATION	
  STANDARTS	
  	
  
	
  	
  
• Normas	
  Internacionais	
  de	
  Avaliação	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
Considerações	
  sobre	
  as	
  normas	
  –	
  14.653	
  1	
  e	
  2	
  	
  
	
  	
  
	
  
q 	
  MÉTODO	
  COMPARATIVO	
  DIRETO	
  DE	
  DADOS	
  DE	
  MERCADO	
  
	
  
ü TRATAMENTO	
   POR	
   FATORES	
   –	
   TRANSPÕE	
   OS	
   VALORES	
   DOS	
   ELEMENTOS	
   COMPARATIVOS	
  
PARA	
  CONDIÇÃO	
  DO	
  IMÓVEL	
  AVALIANDO	
  COM	
  BASE	
  EM	
  FATORES	
  PRÉ	
  ESTABELECIDOS	
  
	
  
ü TRATAMENTO	
  CIENTÍFICO	
  -­‐	
  TRANSPÕE	
  OS	
  VALORES	
  DOS	
  ELEMENTOS	
  COMPARATIVOS	
  PARA	
  
CONDIÇÃO	
   DO	
   IMÓVEL	
   AVALIANDO	
   COM	
   BASE	
   NO	
   MODELO	
   CALCULADO	
   E	
   VARIÁVEIS	
  
ESCOLHIDAS	
  DE	
  ACORDO	
  COM	
  O	
  MERCADO	
  	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
Considerações	
  sobre	
  as	
  normas	
  –	
  14.653	
  1	
  e	
  2	
  	
  
	
  	
  
	
  
q Tratamento	
  dos	
  dados	
  e	
  idenmficação	
  do	
  resultado	
  
	
  
ü TRATAMENTO	
  CIENTÍFICO:	
  	
  
	
  
§ Tratamento	
  de	
  evidências	
  empíricas	
  pelo	
  uso	
  de	
  metodologia	
  cienafica	
  que	
   leve	
  à	
   indução	
  de	
  
modelo	
  validado	
  para	
  o	
  comportamento	
  do	
  mercado.	
  	
  
§ Deve-­‐se	
   levar	
  em	
  conta	
  que	
  qualquer	
  modelo	
  é	
  uma	
   representação	
   simplificada	
  do	
  mercado,	
  
uma	
  vez	
  que	
  não	
  considera	
  todas	
  assuas	
  informações.	
  Por	
  isso,	
  precisam	
  ser	
  tomados	
  cuidados	
  
cienaficos	
   na	
   sua	
   elaboração,	
   desde	
   a	
   preparação	
   da	
   pesquisa	
   e	
   o	
   trabalho	
   de	
   campo,	
   até	
   o	
  
exame	
  final	
  dos	
  resultados.	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
Considerações	
  sobre	
  as	
  normas	
  –	
  14.653	
  1	
  e	
  2	
  	
  	
  
	
  	
  
ü TRATAMENTO	
  POR	
  FATORES	
  
	
  
§ 	
   	
   	
  O	
  tratamento	
  por	
  fatores	
  é	
  aplicável	
  a	
  uma	
  amostra	
  composta	
  por	
  dados	
  de	
  mercado	
  com	
  
caracterísAcas	
  mais	
  próximas	
  possíveis	
  do	
  imóvel	
  avaliando.	
  
§ Os	
   fatores	
   devem	
   ser	
   calculados	
   por	
   metodologia	
   cienofica,	
   como	
   citado	
   em	
   8.2.1.4.3	
  
(tratamento	
   cienafico),	
   jusAficados	
   do	
   ponto	
   de	
   vista	
   teórico	
   e	
   práAco,	
   com	
   inclusão	
   de	
  
validação,	
   quando	
   perAnente.	
   Devem	
   caracterizar	
   claramente	
   sua	
   validade	
   temporal	
   e	
  
abrangência	
   regional	
   e	
   ser	
   revisados	
   no	
  prazo	
  máximo	
   de	
   quatro	
   anos	
   ou	
   em	
  prazo	
   inferior,	
  
sempre	
  que	
  for	
  necessário.	
  Podem	
  ser:	
  
a.   calculados	
   e	
   divulgados,	
   juntamente	
   com	
   os	
   estudos	
   que	
   lhe	
   deram	
   origem,	
   pelas	
  
enmdades	
   técnicas	
   regionais	
   reconhecidas,	
   conceituadas	
   em	
   3.20	
   (registradas	
   no	
  
sistema	
   CONFEA/CREA),	
   bem	
   como	
   por	
   universidades	
   ou	
   enAdades	
   públicas	
   com	
  
registro	
   no	
   sistema	
   CONFEA/CREA,	
   desde	
   que	
   os	
   estudos	
   sejam	
   de	
   autoria	
   de	
  
profissionais	
  de	
  engenharia	
  e	
  arquitetura;	
  
b.   deduzidos	
  ou	
  referenciado	
  pelo	
  próprio	
  engenheiro	
  de	
  avaliações,	
  com	
  a	
  uAlização	
  de	
  
metodologia	
  cienofica,	
  conforme	
  8.2.1.4.3,	
  desde	
  que	
  a	
  metodologia,	
  a	
  amostragem	
  e	
  
os	
  cálculos	
  que	
  lhes	
  deram	
  origem	
  sejam	
  anexos	
  ao	
  laudo	
  de	
  avaliação.	
  
	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
Considerações	
  sobre	
  as	
  normas	
  –	
  14.653	
  1	
  e	
  2	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  	
  	
  Tabela	
  3	
  –	
  Grau	
  de	
  Fundamentação	
  no	
  caso	
  de	
  uAlização	
  de	
  tratamento	
  por	
  fatores	
  
	
  
	
  	
  
1. INTRODUÇÃO 
	
  
	
  
	
  
Tabela	
  4	
  –	
  Enquadramento	
  do	
  laudo	
  segundo	
  seu	
  grau	
  de	
  fundamentação	
  no	
  caso	
  de	
  
uAlização	
  de	
  tratamento	
  por	
  fatores	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
Considerações	
  sobre	
  as	
  normas	
  –	
  14.653	
  1	
  e	
  2	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  	
  
COMO	
   OS	
   FATORES	
   DEVEM	
   SER	
   CALCULADOS	
   E	
   DIVULGADOS	
   PELAS	
   ENTIDADES	
   TÉCNICAS	
  
REGIONAIS	
  RECONHECIDAS,	
  VEREMOS	
  A	
  SEGUIR	
  ALGUNS	
  DOS	
  FATORES	
  APRESENTADOS	
  PELA	
  
NORMA	
  DO	
  IBAPE/SP	
  –	
  2011.	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
De	
  acordo	
  com	
  a	
  Norma	
  do	
  Ibape	
  SP	
  (2011),	
  os	
  principais	
  fatores	
  (fatores	
  obrigatórios)	
  a	
  serem	
  
considerados	
  na	
  avaliação	
  :	
  
	
  	
  
ü Oferta;	
  
ü Localização;	
  
	
  
ü Fatores	
  de	
  forma	
  (testada,	
  profundidade,	
  área	
  ou	
  múlmplas	
  frentes);	
  
ü Fatores	
  padrão	
  construmvo	
  e	
  depreciação.	
  
	
  	
  
Já	
  os	
  fatores	
  complementares	
  a	
  serem	
  considerados	
  são:	
  
	
  	
  
ü Fatores	
  relamvos	
  a	
  topografia;	
  
ü Fatores	
  quanto	
  a	
  consistência	
  do	
  terreno	
  devido	
  a	
  presença	
  ou	
  ação	
  da	
  água.	
  
	
  	
  
Tais	
  fatores	
  são	
  aplicados	
  de	
  acordo	
  com	
  a	
  zona	
  de	
  classificação	
  do	
  Ibape/SP	
  a	
  qual	
  o	
  imóvel	
  se	
  insere	
  de	
  
acordo	
  com	
  a	
  tabela	
  à	
  seguir:	
  
	
   Marcos Mansour Chebib Awad 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
:	
  	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
•  Estudo	
   de	
   Fatores	
   de	
   Homogeneização	
   de	
   Terrenos	
   Urbanos	
   	
   elaborado	
  
contemporaneamente	
   com	
  a	
  Norma	
  de	
  Avaliações	
  de	
   Imóveis	
  Urbanos,	
  do	
   IBAPE/SP,	
  
na	
  versão	
  publicada	
  em	
  2005:	
  
	
  
	
  
	
  
Estudos	
   do	
   mercado	
   imobiliário	
   na	
   Região	
  
Metropolitana	
   de	
   São	
   Paulo	
   permiAram	
   o	
  
agrupamento	
   em	
   “Zonas	
   de	
   caracterísAcas	
  
h omo g ê n e a s ”	
   q u e	
   o r i e n t a r am	
   a	
  
espacialização	
   de	
   dados	
   a	
   parAr	
   das	
   quais	
  
foram	
   estabelecidos	
   parâmetros	
   e	
   sua	
  
subsegmentação.	
   Estes	
   agrupamentos	
  
resultaram	
   em	
   quatro	
   grupos,	
   totalizando	
  
onze	
   zonas,	
   cujos	
   critérios	
   e	
   parâmetros	
  
permitem	
   o	
   enquadramento	
   do	
   elemento	
  
avaliando	
   em	
   relação	
   à	
   região	
   geo-­‐	
  
econômica	
  a	
  que	
  pertence,	
  e	
  a	
  dedução	
  dos	
  
respecAvos	
   fatores	
  de	
  homogeneização,	
  que	
  
constam	
   da	
   Norma	
   do	
   IBAPE/SP,	
   conforme	
  
demonstrado	
  no	
  item	
  4	
  e	
  resumidos	
  a	
  seguir:	
  	
  
	
  
	
  
	
  	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
:	
  	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
•  Estudo	
   de	
   Fatores	
   de	
   Homogeneização	
   de	
   Terrenos	
   Urbanos	
   	
   elaborado	
  
contemporaneamente	
   com	
  a	
  Norma	
  de	
  Avaliações	
  de	
   Imóveis	
  Urbanos,	
  do	
   IBAPE/SP,	
  
na	
  versão	
  publicada	
  em	
  2005:	
  
	
  
	
  
	
  	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
A	
  seguir	
  será	
  apresentado	
  alguns	
  dos	
  principais	
  fatores	
  apresentados	
  na	
  Norma	
  do	
  IBAPE/SP	
  2011:	
  
	
  	
  	
  
	
  
q Fator	
  Oferta	
  
	
  	
  
O	
  Fator	
  Oferta	
  é	
  conhecido	
  também	
  como	
  Fator	
  Fonte,	
  Fator	
  Especulação	
  e	
  Fator	
  Elasmcidade	
  de	
  
Preços.	
  O	
  mesmo	
  tem	
  a	
  função	
  de	
  descontar	
  “gorduras”	
  geradas	
  devido	
  a	
  especulação	
  de	
  
mercado	
  nos	
  elementos	
  comparaAvos.	
  	
  
	
  	
  
Na	
  impossibilidade	
  da	
  sua	
  determinação,	
  recomenda-­‐se	
  aplicar	
  o	
  fator	
  consagrado	
  de	
  0,90.	
  
	
  	
  
Aplicado	
  sobre	
  elementos	
  ofertados	
  no	
  mercado.	
  Os	
  elementos	
  pesquisados	
  que	
  foram	
  
transacionados	
  não	
  necessitam	
  da	
  aplicação	
  do	
  mesmo.	
  
	
  	
  
Todos	
  os	
  demais	
  fatores	
  devem	
  ser	
  considerados	
  após	
  a	
  aplicação	
  do	
  fator	
  oferta.	
  
	
  	
  
Exemplo:	
  Imóvel	
  Ofertado	
  no	
  mercado	
  por	
  R$1.000/m².	
  	
  
Fator	
  Oferta	
  =	
  0,90	
  
Aplicação	
  do	
  Fator:	
  R$	
  1.000/m²	
  x	
  0,90	
  =	
  R$	
  900/m²	
  
	
  	
  
	
  	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
	
  	
  
Fator	
  Localização	
  
	
  	
  
O	
  Fator	
  Localização	
  também	
  é	
  conhecido	
  como	
  Fator	
  Transposiçãoe	
  leva	
  em	
  conta	
  possíveis	
  
valorizações	
  e	
  desvalorizações	
  em	
  relação	
  a	
  diferença	
  de	
  localização	
  entre	
  os	
  elementos	
  
comparaAvos	
  e	
  o	
  imóvel	
  objeto	
  da	
  avaliação.	
  
	
  	
  
O	
  Fator	
  Transposição	
  é	
  expresso	
  com	
  base	
  na	
  relação	
  entre	
  índices	
  fiscais,	
  obAdos	
  na	
  Planta	
  
Genérica	
  de	
  Valores	
  de	
  São	
  Paulo.	
  Assim,	
  por	
  intermédio	
  do	
  número	
  do	
  setor	
  e	
  da	
  quadra,	
  
idenAfica-­‐se	
  a	
  localização	
  do	
  imóvel	
  pesquisado.	
  
	
  	
  
Os	
  índices	
  fiscais	
  são	
  valores	
  unitários	
  de	
  terrenos	
  expressos	
  em	
  R$/m²,	
  estabelecidos	
  pela	
  
Prefeitura	
  através	
  de	
  pesquisas	
  de	
  mercado,	
  visando	
  a	
  cobrança	
  do	
  Imposto	
  Predial	
  e	
  Territorial	
  
Urbano	
  (IPTU	
  )	
  
	
  	
  
O	
  setor	
  e	
  quadra	
  correspondem	
  aos	
  6	
  primeiros	
  dígitos	
  do	
  número	
  do	
  contribuinte	
  de	
  um	
  imóvel	
  
(vide	
  lançamento	
  IPTU):	
  SSS.QQQ.LLLL	
  -­‐	
  x	
  
	
  	
  
Associados	
  ao	
  Secovi	
  podem	
  obter	
  o	
  Índice	
  Fiscal	
  acessando	
  o	
  site	
  hwp://www.geosecovi.com.br.	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Fórmula:	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Exemplo:	
  Índice	
  Fiscal	
  do	
  Imóvel	
  Objeto	
  de	
  Avaliação	
  =	
  R$1.000/m²	
  
Índice	
  Fiscal	
  do	
  Elemento	
  ComparaAvo	
  =	
  R$	
  900/m²	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Não	
  é	
  recomendado	
  a	
  aplicação	
  de	
  Fatores	
  de	
  Localização	
  superiores	
  a	
  2,0	
  e	
  inferiores	
  a	
  0,5.	
  
	
  	
  
Em	
  casos	
  de	
  inexistência	
  desses	
  índices	
  fiscais	
  (como	
  por	
  exemplo	
  nas	
  cidades	
  do	
  Interior),	
  ou	
  se	
  forem	
  
constatadas	
  incoerências	
  dos	
  mesmos	
  nas	
  suas	
  inter-­‐relações,	
  deverá	
  ser	
  procedido	
  estudo	
  devidamente	
  
fundamentado	
  de	
  novos	
  índices	
  para	
  a	
  região	
  em	
  estudo.	
  
	
  
	
  
	
  
pesquisadoelemntodoFiscalÍndice
estudoemimóveldoFiscalÍndiceoLocalizaçãFator
....
...... =
11,1
00,900
00,000.1. ==oLocalizaçãFator
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Casos especiais da Frente Projetada (Fp) 
Frente Real A-B 
 
Frente Projetada B-C 
 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Gráfico: Comportamento do fator testada 
Fonte: Diversos autores, 2007 – Engenharia de Avaliações-IBAPE-SP. 
Fonte:	
  A	
  Algebra	
  dos	
  Fatores,	
  Cappellano	
  2013	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Fonte: Diversos autores, 2007 – Engenharia de Avaliações-IBAPE-SP. 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
q Fator	
  Profundidade	
  
	
  	
  
O	
  fator	
  profundidade	
  (Cp)	
  é	
  expresso	
  por	
  uma	
  função	
  exponencial	
  da	
  proporção	
  entre	
  a	
  profundidade	
  
equivalente	
  (Pe)	
  e	
  as	
  profundidades	
  limites	
  indicadas	
  nas	
  zonas	
  de	
  classificação	
  do	
  IBAPE	
  das	
  
profundidades	
  mínimas	
  (Pmi)	
  e	
  profundidades	
  máximas	
  (Pma).	
  
	
  	
  
A	
  profundidade	
  equivalente	
  é	
  calculada	
  da	
  seguinte	
  forma:	
  
	
  	
  
Figura:	
  Profundidades	
  
	
   ⎟⎟
⎠
⎞
⎜⎜
⎝
⎛
=
Fp
AtPe
Sendo:	
  	
  
	
  
At	
  =	
  Área	
  do	
  terreno	
  e	
  	
  
	
  
Fp	
  =	
  Frente	
  projetada	
  
analisada	
  no	
  item	
  anterior.	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
O	
  cálculo	
  do	
  Fator	
  Profundidade	
  (Cp)	
  deve-­‐se	
  proceder	
  da	
  seguinte	
  forma:	
  
	
  	
  
ü Entre	
  a	
  Pmi	
  e	
  Pma	
  admite-­‐se	
  que	
  o	
  fator	
  profundidade	
  Cp	
  é	
  igual	
  a	
  1,00.	
  
	
  	
  
ü Se	
  a	
  profundidade	
  equivalente	
  for	
  inferior	
  à	
  mínima	
  e	
  esAver	
  acima	
  da	
  metade	
  da	
  mesma,	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
   	
   	
  deverá	
  ser	
  empregada	
  a	
  seguinte	
  fórmula:	
  
	
  
O	
  expoente	
  p	
  é	
  igual	
  a	
  0,5	
  nas	
  zonas	
  do	
  IBAPE	
  que	
  são	
  aplicados	
  o	
  fator	
  profundidade.	
  
	
  	
  
Para	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  adota-­‐se	
  
	
  	
  
	
  
p
Pe
PmiCp ⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛=
( )PmiPexPmi ≤≤5,0
( )pCp 2=( )xPmiPe 5,0<
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Se	
  a	
  profundidade	
  equivalente	
  for	
  superior	
  à	
  máxima	
  até	
  o	
  triplo	
  da	
  mesma	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
a	
  fórmula	
  a	
  ser	
  empregada	
  é	
  a	
  seguinte:	
  
	
  
⎪⎭
⎪
⎬
⎫
⎪⎩
⎪
⎨
⎧
⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛
⎥
⎦
⎤
⎢
⎣
⎡
⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛−+⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛=
p
Pe
Pmax
Pe
Pma
Pe
Pma
Cp
11
Para ( )xPmaPe 3> adota-­‐se	
  na	
  fórmula	
  acima	
   ( )xPmaPe 3=
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Fonte:	
  A	
  Algebra	
  dos	
  Fatores,	
  Cappellano	
  2013	
  
Fonte: Diversos autores, 2007 – Engenharia de Avaliações-IBAPE-SP. 
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
q Fator	
  Área	
  
	
  	
  
Aplicado	
  em	
  zona	
  residencial	
  horizontal	
  popular	
  (1ª	
  zona	
  do	
  IBAPE).	
  Aplica-­‐se	
  o	
  fator	
  área,	
  sem	
  
aplicação	
  dos	
  fatores	
  testada	
  e	
  profundidade.	
  
	
  	
  
O	
  cálculo	
  do	
  Fator	
  de	
  Área	
  (Ca)	
  deve-­‐se	
  proceder	
  da	
  seguinte	
  forma:	
  
	
  	
  
	
  
20,01251
⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛=
ACa
onde A = área do comparativo. 
	
  
Graficamente	
  pode	
  ser	
  expresso	
  da	
  seguinte	
  forma:	
  
	
  	
  
	
   	
   	
  Gráfico:	
  Comportamento	
  do	
  fator	
  área	
  
	
  
Fonte:	
  Elaborado	
  pelo	
  autor.	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  
Os	
   demais	
   fatores	
   para	
   avaliação	
   de	
   terrenos	
   urbanos,	
   frentes	
   múlmplas	
  
(esquina),	
   topografia	
   e	
   consistência	
   do	
   terreno	
   devido	
   a	
   presença	
   de	
   água,	
  
podem	
   ser	
   estudados	
   nas	
   normas	
   do	
   IBAPE/SP	
   –	
   2011,	
   a	
   seguir	
   iremos	
  
prosseguir	
   com	
   a	
   apresentação	
   dos	
   fatores	
   uAlizados	
   para	
   a	
   avaliação	
   de	
  
unidades	
  padronizadas.	
  
	
  
	
  
	
  
ü  FATOR	
  PADRÃO	
  CONSTRUTIVO;	
  
	
  
ü  FATOR	
  DE	
  OBSOLESCÊNCIA	
  DAS	
  EDIFICAÇÕES	
  
	
  	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
	
  	
  
q Fator	
  Padrão	
  Construmvo	
  
Relação	
  entre	
  os	
  coeficientes	
  do	
  Estudo	
  de	
  Venda	
  de	
  Valores	
  de	
  Edificações	
  de	
  Imóveis	
  Urbanos	
  
do	
  IBAPE/SP.	
  
	
  
Exemplo:	
  
	
  
Apartamento	
  Objeto	
  de	
  Avaliação:	
  	
  
	
  
PadrãoMédio	
  –	
  Com	
  Elevador	
  =	
  Médio	
  1,605	
  
	
  
Apartamento	
  Elemento	
  Comparamvo:	
  
	
  
Padrão	
  Superior	
  –	
  Com	
  Elevador	
  –	
  Médio	
  =	
  2,005	
  
	
  	
  
Fator	
  de	
  Homogeneização	
  =	
  Pad	
  Av/	
  Pad	
  ele	
  =	
  1,605/2,005	
  =	
  0,80	
  
	
  
Isso	
  significa	
  que	
  eu	
  tenho	
  que	
  reduzir	
  cerca	
  de	
  20%	
  o	
  valor	
  relaAvo	
  a	
  parcela	
  das	
  edificações	
  do	
  apartamento	
  de	
  
padrão	
  superior,	
  para	
  que	
  eu	
  possa	
  compará-­‐lo	
  com	
  o	
  apartamento	
  de	
  padrão	
  médio.	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
	
  	
  
q Fator	
  de	
  Obsolescência	
  das	
  Edificações	
  (FOC)	
  	
  
Leva	
  em	
  consideração	
  a	
  idade	
  e	
  estado	
  de	
  conservação	
  indicados	
  com	
  base	
  no	
  critério	
  de	
  Ross-­‐
Heidecke	
  (Kd	
  ou	
  Foc).	
  
	
  
Fator	
  será	
  a	
  relação	
  entre	
  os	
  coeficientes	
  Kd	
  e/ou	
  Foc.	
  
	
  
Exemplo:	
  
	
  
Apartamento	
  Objeto	
  de	
  Avaliação:	
  	
  
	
  
Padrão	
  Médio	
  –	
  Com	
  Elevador-­‐	
  Médio	
  –	
  10	
  anos	
  e	
  Estado	
  de	
  Conservação	
  entre	
  Novo	
  e	
  Regular	
  (b)	
  
	
  
Kd	
  =	
  0,904	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
	
  	
  
q Fator	
  de	
  Obsolescência	
  das	
  Edificações	
  (FOC)	
  	
  
	
  
Apartamento	
  Elemento	
  Comparamvo:	
  	
  
	
  
Padrão	
  Médio	
  –	
  Com	
  Elevador-­‐	
  Médio	
  –	
  20	
  anos	
  e	
  Estado	
  de	
  Conservação	
  Regular	
  (c)	
  
	
  
Kd	
  =	
  0,769	
  
	
  
	
  
Fator	
  de	
  Homogeneização	
  =	
  Kd	
  Av/	
  Kd	
  ele	
  =	
  0,904/0,769	
  =	
  1,17	
  
	
  
Isso	
  significa	
  que	
  eu	
  tenho	
  que	
  aumentar	
  cerca	
  de	
  17%	
  o	
  valor	
  relaAvo	
  a	
  parcela	
  das	
  edificações	
  do	
  apartamento	
  
do	
  elemento	
  comparaAvo	
  ,	
  para	
  que	
  eu	
  possa	
  compará-­‐lo	
  com	
  o	
  apartamento	
  objeto	
  de	
  avaliação.	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
	
  	
  
q Observações	
  Complementares	
  Referente	
  a	
  Fatores	
  Umlizados	
  em	
  Unidades	
  Padronizadas	
  
Ø  Existem	
   fatores	
   secundários	
   que	
   também	
   podem	
   ser	
   analisados	
   como	
   por	
   exemplo,	
  
posicionamento	
  das	
  unidades	
  padronizadas,	
  fator	
  de	
  área,	
  etc...	
  
	
  
	
  
Ø  A	
  variação	
  de	
  valores	
  ocasionadas	
  por	
  diferença	
  de	
  vagas	
  na	
  pesquisa,	
  pode	
  ser	
  estudada	
  na	
  
forma	
  de	
   fator	
   ou	
   considerando-­‐se	
  os	
   valores	
  destas	
   vagas	
   em	
   separado,	
   ou	
   seja,	
   subtrai-­‐se	
  
dos	
   valores	
   pesquisados	
   o	
   valor	
   esAmado	
   para	
   cada	
   vaga	
   de	
   garagem,	
   somando	
  
posteriormente	
  ao	
  resultado	
  o	
  valor	
  respecAvo	
  a	
  quanAdade	
  de	
  vagas	
  do	
  imóvel	
  em	
  estudo.	
  
	
  
	
  
Recomenda-­‐se	
  no	
  tratamento	
  por	
  fatores	
  que	
  se	
  umlize	
  elementos	
  comparamvos	
  em	
  intervalo	
  de	
  
áreas	
  e	
  posicionamento	
  (andar)	
  semelhantes	
  ao	
  imóvel	
  avaliando,	
  tendo	
  em	
  vista	
  a	
  escassez	
  de	
  
fatores	
  publicados	
  a	
  respeito.	
  	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
SOMA	
  DOS	
  FATORES	
  
	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  	
  
	
  	
  
	
  
Ø  A	
   aplicação	
   dos	
   fatores	
   deve	
   ser	
   na	
   forma	
   de	
   somatório	
   (deve-­‐se	
   somar	
   as	
   variações),	
  
equivalendo	
   à	
   aplicação	
   da	
   seguinte	
   equação	
   de	
   cálculo	
   para	
   a	
   homogeneização,	
   após	
   a	
  
incidência	
  do	
  fator	
  oferta,	
  quando	
  couber:	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Onde:	
  Vu	
  =	
  Valor	
  Unitário	
  (Básico	
  homogeneizado);	
  
Vo	
  =	
  Valor	
  de	
  Oferta	
  (após	
  aplicação	
  do	
  fator	
  oferta)	
  
Fn	
  =	
  Fatores	
  de	
  Homogeneização	
  
n	
  =	
  número	
  de	
  fatores	
  uAlizados	
  
	
  	
  
	
  
∑ +−= )1( nFnVoxVu
ou	
  
[ ]{ })1()...1()1()1(1 321 −+−+−+−+= nFFFFVoxVu
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
SOMA	
  DOS	
  FATORES	
  
	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
q Cálculo	
  do	
  Valor	
  Total	
  do	
  Terreno	
  do	
  Imóvel	
  avaliando	
  
Após	
  obter	
  o	
  valor	
  médio	
  obAdo	
  na	
  situação	
  paradigma,	
  ajustar	
  o	
  valor	
  médio	
  para	
  as	
  condições	
  
do	
  avaliando	
  através	
  da	
  seguinte	
  expressão:	
  	
  
	
  
( )[ ]
xAt
FFFF
V
Vt
n
u
⎭
⎬
⎫
⎩
⎨
⎧
−+−+−+−+
=
)1()....1()1()11 321
Onde:	
  
Vu=	
  Valor	
  Básico	
  unitário	
  (esAmado	
  na	
  situação	
  paradigma,	
  após	
  ajuste	
  por	
  fatores).	
  
Vt	
  =	
  Valor	
  Total	
  do	
  Terreno	
  (deduzido	
  após	
  a	
  incidência	
  de	
  seus	
  respecAvos	
  fatores	
  em	
  
relação	
  à	
  situação	
  paradigma)	
  .	
  
At	
  =	
  Área	
  do	
  terreno	
  
F1,	
  F2,	
  F3,..Fn=	
  Fatores	
  calculados	
  para	
  Coeficiente	
  de	
  Testada	
  (Cf),	
  de	
  Profundidade	
  
(Cp),	
  Localização	
  (FL),	
  etc....	
  do	
  elemento	
  comparaAvo	
  em	
  relação	
  à	
  situação	
  
paradigma.	
  
	
  	
  
	
  
Simplificadamente:	
  
	
  
V	
  	
  Sit.	
  Paradig.	
  =	
  V	
  Elem.	
  Pesquis.	
  X	
  Fatores	
  
	
  
V	
  	
  Sit.	
  Paradig.	
  =	
  V	
  Im.	
  Avaliando	
  X	
  Fatores	
  
	
  
V	
  Im.	
  Avaliando	
  =	
  V	
  	
  Sit.	
  Paradig./	
  Fatores	
  
	
  
	
  	
  
OBS:	
   Todos	
   os	
   fatores	
   foram	
   calculados	
  
para	
   quando	
   mulmplicados	
   sobre	
   os	
  
valores	
  estudados	
  (pesquisados	
  ou	
  no	
  caso	
  
do	
   imóvel	
   avaliando)	
   transportem	
   os	
  
mesmos	
  para	
  a	
  situação	
  paradigma	
  
	
  	
  
3. APLICAÇÃO DOS FATORES 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
APLICAÇÃO	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  CONSIDERAÇÕES	
  
•  De	
   acordo	
   com	
   o	
   Estudo	
   de	
   Fatores	
   de	
   Homogeneização	
   de	
   Terrenos	
   Urbanos	
  	
  
elaborado	
  contemporaneamente	
  com	
  a	
  Norma	
  de	
  Avaliações	
  de	
  Imóveis	
  Urbanos,	
  
do	
   IBAPE/SP,	
   na	
   versão	
   publicada	
   em	
   2005,	
   devem	
   ser	
   recordadas	
   as	
   seguintes	
  
premissas	
  realizadas	
  no	
  estudo:	
  
a.   Neutralização	
   da	
   influência	
   da	
   área,	
   mantendo	
   em	
   cada	
   zona	
   apenas	
   os	
  
elementos	
   amostrais	
   com	
   áreas	
   conAdas	
   dentro	
   dos	
   seus	
   intervalos	
  
homogêneos,	
   evitando	
  a	
  ocorrência	
   de	
   áreas	
  desproporcionais	
   às	
   vocações	
  
de	
  cada	
  zona;	
  	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
APLICAÇÃO	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  CONSIDERAÇÕES	
  
a.  a	
  
b.   Obtenção	
  dos	
  expoentes	
  do	
  fator	
  testada	
  para	
  cada	
  zona,	
  uAlizando	
  dados	
  
amostrais	
   cuja	
   profundidade	
   está	
   conmda	
   dentro	
   do	
   respecmvo	
   intervalo	
  
paradigma	
  (entre	
  Pmi	
  e	
  Pma),	
  com	
  o	
  objeAvo	
  de	
  neutralizar	
  esta	
  influência;	
  	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Fonte:	
  A	
  Algebra	
  dos	
  Fatores,	
  Cappellano	
  2013	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
APLICAÇÃO	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  CONSIDERAÇÕES	
  
a.   a	
  
b.   b	
  
	
  
c.   Dedução	
   do	
   expoente	
   do	
   fator	
   profundidade	
   selecionando	
   da	
   amostra	
  
apenas	
   	
   elementos	
   com	
   profundidades	
   fora	
   dos	
   respecmvos	
   intervalos	
  
(Pmi;Pma).	
  Em	
  cada	
  elemento	
  é	
  efetuada	
  previamente	
  a	
  correção	
  pelo	
  fatortestada	
  deduzido	
  anteriormente.	
  
	
  
	
  
Analisando	
   as	
   premissas	
   observadas	
   anteriormente	
   conclui-­‐se	
   que	
   tais	
   critérios	
  
foram	
  adotados	
  para	
  que	
  fosse	
  estuda	
  a	
  influência	
  isolada	
  de	
  cada	
  caracterísAca	
  
(frente	
  e	
  profundidade)	
  nos	
  valores	
  dos	
  terrenos	
  do	
  campo	
  amostral	
  estudado.	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
APLICAÇÃO	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  CONSIDERAÇÕES	
  
	
  
Além	
   do	
   moAvo	
   dos	
   fatores	
   estudados	
   analisarem	
   a	
   influência	
   isolada	
   de	
   cada	
  
caracterísAca	
  sobre	
  o	
  valor	
  do	
  imóvel,	
  Analisando	
  conceitualmente	
  o	
  mercado	
  pode-­‐
se	
  destacar	
  também	
  que:	
  
•  As	
   caracterísAcas	
   dos	
   imóveis,	
   influenciam	
   de	
   forma	
   independente	
   na	
   sua	
  
formação	
  de	
  valor;	
  
•  Conclui-­‐se	
  que	
  uma	
  caracterísAca	
  não	
  incide	
  sobre	
  a	
  outra,	
  ou	
  seja,	
  a	
  valorização	
  
ou	
  desvalorização	
  ocasionada	
  por	
  uma	
  determinada	
  caracterísAca	
  do	
   imóvel	
  não	
  
potencializa	
  (ou	
  despotencializa)	
  outra	
  caracterísAca;	
  
•  Por	
  isso	
  recomenda-­‐se	
  a	
  soma	
  dos	
  fatores;	
  
•  Fazendo	
  analogia	
  com	
  esAmaAva	
  de	
  BDI,	
  pode-­‐se	
  	
  observar	
  o	
  seguinte:	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
	
  
Considerações:	
  
	
  
Calcular	
  BDI	
  considerando:	
  
	
  
Taxa	
  de	
  lucro	
  da	
  construtora	
  =	
  10%	
  
Taxa	
  de	
  administração	
  (incorporação)=10%	
  
Taxa	
  financeira	
  (custo	
  de	
  capital)=10%	
  
	
  
BDI	
  =	
  1,10x1,10x1,10	
  =	
  1,331	
  
	
  
BDI	
  =	
  33,1%	
  
	
  
OBS:	
  As	
  porcentagens	
  são	
  mulmplicadas	
  porque	
  as	
  taxas	
  incidem	
  uma	
  sobre	
  a	
  outra.	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES 
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
	
  
APLICAÇÃO	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  UNIDADES	
  PADRONIZADAS:	
  
	
  
•  O	
  fator	
   localização	
  deve	
  ser	
  aplicado	
  apenas	
  nas	
  parcelas	
   referentes	
  ao	
   terreno	
  
dos	
   valores	
   estudados,	
   tendo	
  em	
  vista	
  que	
   a	
   relação	
  entre	
  os	
   índices	
  fiscais	
   nos	
  
geram	
   proporções	
   de	
   valorização	
   ou	
   desvalorização	
   ocasionadas	
   por	
   diferentes	
  
localizações,	
   	
  visando	
  transportar	
  a	
  condição	
  dos	
  valores	
  pesquisados	
  ao	
  valor	
  do	
  
imóvel	
  estudado;	
  
•  Os	
  fatores	
  relaAvos	
  ao	
  padrão	
  construmvo	
  e	
  ao	
  obsolemsmo	
  devem	
  ser	
  aplicados	
  
nas	
  parcelas	
  referentes	
  a	
  construção	
  dos	
  valores	
  estudados,	
  tendo	
  em	
  vista	
  que	
  a	
  
relação	
  entre	
  os	
  mesmos	
  nos	
  geram	
  proporções	
  de	
  valorização	
  ou	
  desvalorização	
  
ocasionadas	
  por	
  diferenças	
  de	
   idade,	
  conservação	
  e	
  padrão	
  construAvo,	
   	
  visando	
  
transportar	
  a	
  condição	
  dos	
  valores	
  pesquisados	
  ao	
  valor	
  do	
  imóvel	
  estudado;	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
APLICAÇÃO	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  UNIDADES	
  PADRONIZADAS:	
  
	
  
•  A	
  grande	
  dificuldade	
  nessa	
  situação	
  é	
  determinar	
  os	
  valores	
  relaAvos	
  a	
  parcela	
  do	
  
terreno	
  e	
  benfeitoria;	
  
•  A	
  sugestão	
  para	
  regularizar	
  e	
  padronizar	
  tal	
  procedimento,	
  seria	
  criar	
  um	
  item	
  na	
  
tabela	
   de	
   fundamentação	
   de	
   tratamento	
   por	
   fatores,	
   onde	
   quem	
   calculasse	
   as	
  
parcelas	
   do	
   terreno	
   e	
   benfeitoria	
   somaria	
   três	
   pontos,	
   quem	
  esmmasse	
   somaria	
  
dois	
   pontos	
   e	
   quem	
   arbitrasse	
   somaria	
   um	
   ponto.	
   Com	
   isso,	
   de	
   acordo	
   com	
   a	
  
fundamentação	
   almejada	
   em	
   cada	
   trabalho,	
   o	
   engenheiro	
   de	
   avaliações	
   estaria	
  
apoiado	
  em	
  preceitos	
  normaAvos;	
  	
  
•  Quem	
   ignora	
   essa	
   questão	
   da	
   parcela	
   de	
   terreno	
   e	
   benfeitoria	
   não	
   está	
  
desprezando	
  o	
  fato.	
  Ex.:	
  Quando	
  é	
  aplicado	
  o	
  fator	
  localização	
  e	
  é	
  ignorado	
  que	
  ele	
  
representa	
  apenas	
  uma	
  parcela	
  do	
  valor	
  do	
  imóvel	
  o	
  profissional	
  na	
  realidade	
  está	
  
esAmando	
   que	
   a	
   parcela	
   relaAva	
   a	
   localização	
   é	
   de	
   100%	
   e	
   a	
   parcela	
   relaAva	
   a	
  
construção	
  é	
  de	
  0%.	
  	
  
	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
SOMA	
  DOS	
  FATORES	
  
	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
q Análise	
  dos	
  Valores	
  Homogeneizados	
  (De	
  acordo	
  com	
  a	
  Norma	
  do	
  IBAPE/SP-­‐2011)	
  
	
  	
  	
  
ü Os	
  valores	
  unitários,	
  em	
  relação	
  ao	
  valor	
  médio	
  amostral,	
  que	
  extrapolarem	
  a	
  sua	
  metade	
  ou	
  
dobro	
  são	
  considerados	
  dados	
  discrepantes	
  (elementos	
  não	
  semelhantes	
  ao	
  avaliando);	
  
ü Os	
  fatores	
  obrigatórios	
  apresentados	
  (localização,	
  área,	
  testada,	
  profundidade,	
  frentes	
  múlAplas,	
  
padrão	
  construAvo	
  e	
  depreciação)	
  devem	
  ser	
  testados,	
  nas	
  Apologias	
  perAnentes,	
  e	
  verificadas	
  suas	
  
condições	
  de	
  serem	
  homogeneizantes,	
  comprovadas	
  através	
  da	
  redução	
  de	
  coeficiente	
  de	
  variação.	
  
Não	
  é	
  objeAvo	
  obter	
  o	
  menor	
  coeficiente	
  de	
  variação,	
  mas	
  sim	
  o	
  modelo	
  que	
  melhor	
  represente	
  o	
  
comportamento	
  de	
  mercado.	
  O	
  fator	
  que,	
  de	
  “per	
  si”,	
  indicar	
  a	
  heterogeneização	
  da	
  amostra,	
  só	
  
deve	
  ser	
  eliminado	
  na	
  aplicação	
  conjunta	
  de	
  todos	
  os	
  fatores.	
  
ü Os	
  fatores	
  complementares,	
  citados	
  na	
  norma,	
  podem	
  ser	
  invesAgados,	
  e	
  podem	
  ser	
  uAlizados,	
  
desde	
  que	
  seja	
  devidamente	
  validada	
  sua	
  condição	
  isolada	
  de	
  fator	
  homogeneizante,	
  que	
  deve	
  ser	
  
manAda	
  na	
  verificação	
  simultânea	
  com	
  os	
  demais.	
  
ü 	
  Em	
  casos	
  específicos	
  é	
  facultada	
  a	
  adoção	
  de	
  outros	
  fatores	
  complementares,	
  desde	
  que	
  o	
  
engenheiro	
  fundamente	
  sua	
  eficácia,	
  além	
  das	
  validações	
  previstas.	
  
	
  
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
SOMA	
  DOS	
  FATORES	
  –	
  SANEAMENTO	
  DA	
  AMOSTRA	
  
	
  
	
  
	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
	
  
	
  	
  
Somente	
  após	
  a	
  validação	
  do	
  conjunto	
  de	
  fatores,	
  deve	
  ser	
  realizado	
  o	
  saneamento	
  dos	
  dados	
  
homogeneizados,	
  por	
  meio	
  dos	
  seguintes	
  procedimentos:	
  
	
  	
  
ü Calcula-­‐se	
  a	
  média	
  dos	
  valores	
  unitários	
  homogeneizados;	
  
ü Adota-­‐se	
  como	
  intervalo	
  de	
  elementos	
  homogêneos	
  aquele	
  definido	
  entre	
  os	
  limites	
  de	
  30%,	
  
para	
  mais	
  ou	
  para	
  menos,	
  do	
  respecAvo	
  valor	
  médio;	
  
ü Se	
  todos	
  os	
  elementos	
  esAverem	
  conAdos	
  dentro	
  desse	
  intervalo,	
  adota-­‐se	
  essa	
  média	
  como	
  
representaAva	
  do	
  valor	
  unitário	
  de	
  mercado;	
  
ü Caso	
  contrário,	
  procura-­‐se	
  o	
  elemento	
  que,	
  em	
  módulo,	
  esteja	
  mais	
  afastado	
  da	
  média,	
  que	
  é	
  
excluído	
  da	
  amostra.	
  Após	
  a	
  exclusão,	
  procede-­‐se	
  de	
  acordo	
  com	
  os	
  itens	
  anteriores,	
  definindo-­‐se	
  
novos	
  limites	
  
ü Se	
  elementos	
  anteriormenteexcluídos	
  passarem	
  a	
  estar	
  dentro	
  dos	
  novos	
  limites	
  devem	
  ser	
  
reincluídos;	
  
ü Este	
  processo	
  deve	
  ser	
  reiterado	
  até	
  que	
  todos	
  os	
  dados	
  atendam	
  o	
  intervalo	
  de	
  +/-­‐	
  30%	
  em	
  
torno	
  da	
  úlAma	
  média;	
  
	
  
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Elemento
Imóvel'avaliando
1
2
3
4
5
6
Parcela,das,
benfeitorias
Preço,(R$) Preço,Unitário,(R$/m²) Natureza Especulação área,do,útil,(m²)
Índice,Fiscal,
(R$/m²)
Padrão,Construtivo,
descrição
Padrão,
Construtivo,
índice
Idade,
Estimada,
(anos)
Estado,de,
conservação Foc Vagas,(n°)
Relação,
Au/Vaga,
(m²/vaga)
3 3 3 3 133,38 913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172 15 b'3entre'novo'e'regular 0,873 2 66,69
1.130.000,00 8.014,18 Oferta 0,90 141,00 888,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'Médio
2,406 5 a'3'novo 0,966 2 70,50
1.270.000,00 5.521,74 Vendido 1,00 230,00 867,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172 20 b'3entre'novo'e'regular 0,822 4 57,50
1.600.000,00 6.530,61 Vendido 1,00 245,00 913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172 2 a'3'novo 0,985 4 61,25
1.200.000,00 6.557,38 Oferta 0,90 183,00 913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172 20 b'3entre'novo'e'regular 0,822 3 61,00
900.000,00 6.724,95 Oferta 0,90 133,83 913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172 15 b'3entre'novo'e'regular 0,873 3 44,61
1.780.000,00 7.265,31 Oferta 0,90 245,00 913,00
Apartamento'
Superior'Com'
Elevador'mín
2,172 2 a'3'novo 0,985 4 61,25
70%
EXEMPLO:	
  
3. APLICAÇÃO DOS FATORES	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
EXEMPLO:	
  
Índice'Fiscal Fator'Transposição
Variação'
(R$/m²)
Valor'
Unitário'1'
VU1'(R$/m²)
Padrão'
Construtivo'
índice
Coef.'Padrão Variação'(R$/m²) Valor'Unitário'2'VU2'(R$/m²) Foc
Coef.'De'
Obsolecência Variação'(R$/m²)
Valor'Unitário'3'VU3'
(R$/m²)
Valor'Unitário'
Final'
Homogeneizado'
(R$/m²)
Fator'de'
Homogeneização'
Final'Resultante
Imóvel'
avaliando - 913,00 - 2,172 0,875
1 7.212,77 888,00 1,0282 60,92 7.273,68 2,406 0,9027 -491,04 6.721,72 0,964 0,9077 -466,14 6.746,63 6.316,50 0,8757
2 5.521,74 867,00 1,0531 87,89 5.609,63 2,172 1,0000 0,00 5.521,74 0,822 1,0645 249,22 5.770,96 5.858,85 1,0611
3 6.530,61 913,00 1,0000 0,00 6.530,61 2,172 1,0000 0,00 6.530,61 0,986 0,8874 -514,63 6.015,98 6.015,98 0,9212
4 5.901,64 913,00 1,0000 0,00 5.901,64 2,172 1,0000 0,00 5.901,64 0,822 1,0645 266,36 6.168,00 6.168,00 1,0451
5 6.052,45 913,00 1,0000 0,00 6.052,45 2,172 1,0000 0,00 6.052,45 0,875 1,0000 0,00 6.052,45 6.052,45 1,0000
6 6.538,78 913,00 1,0000 0,00 6.538,78 2,172 1,0000 0,00 6.538,78 0,986 0,8874 -515,28 6.023,50 6.023,50 0,9212
Média'(R$/m²) 6.293,00 Média'(R$/m²) 6.317,80 Média'(R$/m²) 6.211,16 Média'(R$/m²) 6.129,59 6.072,55
Desvio'
Padrão'
(R$/m²)
594,76 Desvio'Padrão'(R$/m²) 592,10
Desvio'Padrão'
(R$/m²) 461,81
Desvio'Padrão'
(R$/m²) 328,92 155,12
Coeficiente'
de'Variação'-
após'Fator'
Oferta
9,45%
Coeficiente'de'
Variação'-'após'
Fator'
Transposição
9,37%
Coeficiente'de'
Variação'-após'
Fator'Padrão
7,44%
Coeficiente'de'
Variação'-'após'C.'
obsolecência
5,37% 2,55%
* Limite'Inferior'-30% 4.250,78
Limite'superior'+30% 7.894,31
Discrepantes não'há
Média'Saneada'
(R$/m²) 6.072,55
Valor'Total'do'
Apartamento 809.956,39R$'''''
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaça'
(R$/m²)
5.979,08
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaça'
(R$/m²)
6.166,02
3
Coeficiente'de'Obsolecência'(Cob)
Para''a'situação'paradigma'a'frente'é'a'de'referência
2
Coeficiente'de'Padrão'(Cp)
Elemento
Preço'Unitário'
Deduzido'o'
fator'
oferta(R$/m²)
1
Fator'Transposição'(FL)
Contato	
  
Marcos Mansour Chebib Awad 
Engenheiro	
  Civil	
  Marcos	
  Mansour	
  Chebib	
  Awad	
  
	
  
Email:	
  marcos.mansour@validarengenharia.com.br	
  
	
  
	
  
Telefones:	
  11	
  2387-­‐3610	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  11	
  9	
  6400-­‐6511