AVALIÇÃO DE IMÓVEIS LAUDOS E PERÍCIAS

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: 
LAUDOS E PERÍCIAS 
 
 
 
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: 
LAUDOS E PERÍCIAS 
 
DÚVIDAS E ORIENTAÇÕES 
Segunda a Sexta das 09:00 as 18:00 
 
ATENDIMENTO AO ALUNO 
editorafamart@famart.edu.br 
 
 
 
 
 
 
 
mailto:editora
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Sumário 
 
CONCEITOS GERAIS ............................................................................................... 5 
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS ............................................................................ 19 
ATIVIDADES BÁSICAS ........................................................................................... 23 
MÉTODOS PARA CÁLCULO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ..................................... 29 
PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ................................................................. 30 
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E 
DIREITOS ................................................................................................................ 35 
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL ................................. 45 
TRATAMENTO POR FATORES .............................................................................. 50 
PROCEDIMENTOS ESPECÍFICOS ......................................................................... 69 
HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES .................................................................... 74 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ......................................................................... 76 
A EXECUÇÃO DA ATIVIDADE PERICIAL ............................................................... 79 
ATIVIDADES DO PERITO ....................................................................................... 80 
REQUISITOS PARA PERÍCIAS ............................................................................... 84 
APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO ..................................................... 92 
REFERÊNCIAS ........................................................................................................ 99 
ANEXOS ................................................................................................................ 102 
 
 
 
 
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Evolução da Avaliação de Bens Imóveis no Brasil 
 
A evolução do trabalho e metodologias da avaliação de bens no Brasil pode ser 
resumida no exposto abaixo: 
• Década de 50 – surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis 
organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de 
avaliações. 
• 1957 – Surge o primeiro anteprojeto de normas da ABNT; sendo que 
outros se sucedem elaborados por institutos que atuam no ramo. 
• Década de 60 – o assunto ganha destaque em função do grande número 
de desapropriações cujos estudos foram realizados por comissões de profissionais de 
perícias e avaliações judiciais. 
• 1973 – Elaboração de Normas para Avaliação de Imóveis nas 
desapropriações, aprovadas pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
de Engenharia) e pela Divisão de Avaliações e Perícias do Instituto de Engenharia. 
• 1974 – Realização do I Congresso Brasileiro de Avaliações, em São 
Paulo. 
• 1977 – Publicação da 1ª Norma Brasileira sobre o assunto. A NB-502/77 
(Avaliação de Imóveis Urbanos) cuja principal novidade é o estabelecimento de níveis 
de precisão sendo também desta época a elaboração de normas para outras 
tipologias, tais como imóveis rurais, máquinas e equipamentos e glebas urbanizáveis. 
• 1979 – Publicada a NB 613/79, 2ª Norma Brasileira que trata sobre 
Avaliações, mais especificamente sobre avaliação de imóveis rurais. 
• 1980 – I Congresso Mundial de Avaliações, realizado no Brasil. 
• 1980 – 1º Curso de Engenharia de Avaliações - Escola Politécnica da 
USP. 
• 1990 – a norma brasileira para avaliações de imóveis urbanos é 
registrada no INMETRO como NBR 5676 sendo os níveis de precisão transformados 
em níveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso especial). 
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• 2001 – Lançada a primeira parte da NBR 14653 que trata 
especificamente da parte de procedimentos gerais, servindo como guia de 
procedimentos gerais para as demais partes, sendo utilizável somente em conjunto 
com cada uma delas, razão pela qual não trouxe contribuição significativa até o 
lançamento das partes 2, 3 e 4. 
• 2003 – Lançamento da parte 4 da NBR 14653 e que trata da avaliação 
de empreendimentos, assunto até então não tratado em norma específica. 
• 2004 – Lançamento das partes 2 e 3 da NBR 14653 e que tratam, 
respectivamente, da avaliação de imóveis urbanos e imóveis rurais. 
• 2006 – Lançamento da parte 5 da NBR 14653 e que trata da avaliação 
de Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. 
• 2011 – Atualização da NBR 14653-2, com mudanças no intervalo de 
predição, na identificação das variáveis (independentes) do modelo, assim como na 
especificação das avaliações. Tratou ainda de mudanças na verificação da 
autocorrelação, não mais citando o teste de Durbon-Watson para verificação de 
autocorrelação, e ainda tratou sobre os critérios de alocação de códigos e códigos 
ajustados. 
Os pioneiros das atividades trabalhavam em fórmulas baseadas em suas 
próprias experiências, desenvolvidas para centros urbanos específicos que, em 
seguida, eram usadas como modelos verdadeiros para outras municipalidades ou 
mesmo regiões nas quais, por vezes, não percebiam a mesma realidade do local onde 
tais procedimentos foram desenvolvidos, não traduzindo assim uma metodologia 
tecnicamente correta e muito menos confiável e consistente. 
 
CONCEITOS GERAIS 
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos 
pertinentes à técnica de avaliação. 
 
O que é Avaliação 
A definição de avaliação pode ser dada como o conjunto de operações técnicas 
que leva a formação de juízo sobre o valor mais provável de um bem, de seus frutos 
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ou de um direito sobre ele. Neste sentido a Norma NBR-14653 (Parte 1), em seu item 
3.5 define avaliação de bens como sendo: 
“Análise técnica... [é utilizada] para identificar o valor de um bem, de seus 
custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”. 
A publicação das partes 1 e 2 do conjunto de Normas que compõem a NBR 
14653, que recebe o título geral de Avaliação de bens, fortalece o conceito de valor 
único de um bem, o que confirma o entendimento da escola univalente, de que o valor 
de um bem, em determinado instante, é único, independente do fim a que se destina 
a avaliação, em contraposição a escola plurivalente, que correlaciona o valor de um 
bem com a finalidade para o qual é avaliado, podendo o mesmo atingir diversos tipos 
de valor. Veja que a definição dada pela Norma, conforme transcrevemos acima, 
indica a obtenção “do valor” (no singular) e não “dos valores” (no plural). 
 
Bens 
De outro lado, ao tratarmos a respeito de bens, esses podem ser classificados 
como: 
• Bens Tangíveis - são aqueles que podem ser tocados, têm existência 
física, tais como: terrenos, edifícios, máquinas, instalações e assim por diante. 
• Bens Intangíveis - são aqueles representados por direitos, tais como: 
marcas, patentes, fundo de comércio, ponto comercial e outros também não 
materializáveis diretamente por objetos ou bens físicos. 
 
Diferenças conceituais entre Preço, custo e valor 
 
Valor 
 
O objeto específico da avaliação de imóveis é a obtenção do “valor de 
mercado”, embora a Parte 1 da NBR 14653 indique também valor em risco, patrimonial 
e residual. Não parece pretender a norma indicar que existam vários tipos de valores 
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para um mesmo bem, mas valores diferentes em função da parcela ou conjunto de 
bens que se pretende avaliar. 
 
Valor de Mercado 
 
O valor mais usual no campo de avaliação de bens é o de mercado, que será 
extraído de um intervalode valores prováveis cuja amplitude, por sua vez, será 
diretamente decorrente da dispersão dos elementos amostrais e da probabilidade 
estatística que representará a confiança de que o valor real de mercado esteja contido 
no intervalo estipulado. 
O ”valor de mercado” de um bem está relacionado com a sua utilidade, ou seja, 
com a sua capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo e até mesmo a 
um capricho, entretanto, o valor advindo desta relação estará diretamente ligado às 
condições do mercado ao qual o bem avaliando pertence. 
A NBR-14653-1 (Norma Brasileira para Avaliações de bens - Procedimento 
Geral) prescreve, em seu item 3.44, que valor de mercado é a “quantia mais provável 
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de 
referência, dentro das condições do mercado vigente”. 
A definição presume que o bem esteja livre e sem ônus, que devem ser 
considerados quando existirem. Se for solicitada a determinação de outro valor que 
não o de mercado, esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor. Os valores 
de mercado são mensurados em ambientes em que é possível se fazer uma 
comparação direta, ou ter suporte de mercado para tal assertiva. 
É importante destacar que o Valor de Mercado definido acima é uma estimação 
objetiva do bem e/ou seus direitos, para uma determinada situação e data. Implícito 
dentro desta definição está o contexto do Mercado no qual o bem está inserido e 
reflete a motivação dos seus participantes. Desta forma, o Valor de Mercado está 
associado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com 
as metodologias e critérios da presente Norma. 
O Valor de Mercado de um bem imobiliário é mais uma decorrência de sua 
utilidade, reconhecida pelo mercado, do que por sua condição física. A utilidade dos 
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ativos para uma empresa ou pessoa física, pode diferir daquela que um mercado ou 
uma indústria em particular reconhecem. Portanto, é necessário que a avaliação de 
ativos e os relatórios resultantes para propósitos contábeis estabeleçam a diferença 
entre os valores reconhecidos no mercado. 
Uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos 
modificadores e a fim de não nos estendermos muito na matéria, apresentaremos 
algumas das mais usuais definições utilizadas no assunto e que podem ser 
consideradas na tabela abaixo: 
 
Tabela - Tipos de Valor 
Tipo de Valor Descrição 
Valor de Mercado 
O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um 
bem, sem considerar os custos adicionais relativos comprador, 
aplicáveis aos valores finais de compra e venda, tais como ITBI, 
despesas de escritura e registro, e já embutidas as despesas inerentes 
do vendedor, tais como comissões. 
Valor patrimonial 
Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de 
um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado 
deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em 
informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de 
caráter regional, previamente publicada. 
Valor em risco 
Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo 
valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da 
apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação. 
Valor econômico 
Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação do método 
da capitalização da renda. 
Valor de liquidação 
forçada 
Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e 
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve 
ser também apresentado o valor de mercado. 
Valor de custo 
Total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação do 
estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação. 
Valor de indenização 
Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a 
ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres. 
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Fonte: ABNT (2002) 
 
Preço 
 
Por sua vez, preço representa a quantidade de dinheiro pela qual se realiza ou 
se pretende realizar uma operação de transição de propriedade sobre um determinado 
bem (inclusive imóveis), seus frutos ou direitos. Nessa operação, logicamente, devem 
ser considerados outros fatores, que podem aumentar ou diminuir o preço como, por 
exemplo, uma necessidade urgente de parte do vendedor ou do comprador; a 
inexistência de um mercado livre; desequilíbrio entre oferta e procura ou ainda outros 
que impossibilitem o equilíbrio necessário entre as partes envolvidas. Assim, o preço 
pode ser inferior, igual ou superior ao valor. A ABNT (NBR-14.653-1, p.5) define preço 
como sendo a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação 
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. 
 
Custo 
 
Custo, por sua vez, é o preço acrescido de todas as outras despesas em que 
incorre o comprador da propriedade quer se refiram a regularizações legais (registro 
em cartório de imóveis, legalização em órgãos públicos etc.) ou mesmo regularizações 
físicas (construções, reformas, ampliações etc.). Ressalte-se que algumas 
regularizações físicas podem estar relacionadas às regularizações legais como, por 
exemplo, de intervenções necessárias à regularização de recuos mínimos, 
coeficientes de ocupação, áreas de iluminação e ventilação, dentre outras. A ABNT 
(NBR-14.653-1, p.3) define custo como sendo o “total dos gastos diretos e indiretos 
necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada 
data e situação”. 
 
Terminologia 
 
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Para um melhor entendimento e complementação de informações, elencamos 
abaixo as conceituações recorrentes utilizadas nas avaliações: 
APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é aquele recomendável para 
o local, observada a tendência do uso circunvizinho dentre os permitidos pelas 
posturas municipais. 
ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta de acabamento semelhante ao 
tipo considerado para avaliação do custo global da construção. 
ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é a área coberta de padrão de 
acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação 
do custo global da construção. 
ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida de superfície de 
qualquer dependência coberta, nela incluídas as superfícies das projeções de 
paredes, pilares e demais elementos construtivos. 
ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das áreas cobertas-padrão e 
equivalentes da construção. 
ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida da superfície de 
qualquer dependência descoberta, que se destina a outros fins, que não apenas o de 
simples cobertura (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as superfícies das 
projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos. 
ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que caracterize um imóvel, tais 
como: casas, edifícios, galpões, garagens etc. 
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - é a área estimada, fictícia, que, ao 
Custo Unitário Básico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área 
real de construção correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente. 
ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: 
paisagismo, topografia, pedologia e serviços urbanos) se assemelham e cuja 
legislação quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de construção 
admissível, gabarito e áreas mínimas dos lotes é a mesma. 
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é 
a soma das áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo 
da unidade considerada. 
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ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a 
soma da área real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área 
real de construção de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada. 
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM - é a soma das áreas 
coberta e descoberta reais, contidas nos limites dasdependências de uso comum. 
BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construção 
compreendem o custo da administração central, financiamentos, bonificações da 
construtora e da incorporadora etc. 
BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao 
solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, 
fratura ou dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais útil ou produtivo. Excetuam-
se cercas, muros limítrofes, aterros e gramados. 
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas rurais são os melhoramentos 
permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoção implica destruição, alteração, 
fratura ou dano, compreendendo edificações, vedos, terreiros, instalações para 
abastecimento de água, de energia elétrica, de irrigação e outras que, por sua 
natureza e função, e por se acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem 
rentáveis separadamente das terras. 
BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais são as culturas comerciais 
ou domésticas implantadas no terreno, cuja remoção implica perda total ou parcial, 
compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, 
embora não negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em separado, 
para base de negócios de propriedades rurais. 
CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema organizado de informações 
que, mediante códigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seção um valor 
genérico do m² do terreno, observados os fatores de desvalorização ou valorização 
que incidem sobre sua localização e características próprias. 
COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - 
é o multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições 
semelhantes às do imóvel avaliando. 
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COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar 
do valor do m² de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor 
de reprodução da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, não 
contempladas no Custo Unitário Básico (elevadores, fundações etc.) e os benefícios 
e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita, 
nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para 
obter-se o valor de mercado de benfeitoria. 
DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por 
obsolescência física, econômica ou funcional. 
DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos 
de projetos de arquitetura, estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, 
esgoto etc.), licenças, seguros, despachantes, instalações provisórias, equipamentos 
mecânicos (elevadores, compactadores, exaustores etc.), administração local e 
outras. 
DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites que confinem diretamente com 
os de outras unidades. 
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a 
transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra, para fins de 
levantamento de valores adequados ao imóvel avaliando. 
FRENTE OU TESTADA EFETIVA - distância real, medida pelo 
desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público, servidão, orla 
marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda costões e canais. 
FRENTE PROJETADA - “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, 
quando ambas as divisas laterais são oblíquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso 
da frente curva, ressalvadas condições especiais de melhor aproveitamento, em 
função da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais 
paralelas” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA 
DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997). 
FRENTE DE REFERÊNCIA - “É a frente adotada pelo avaliador como 
representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneização 
em decorrência do conceito de que as dimensões da testada influem no valor do 
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terreno” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA DE 
AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997). 
GLEBA INDUSTRIAL - Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de 
destinação industrial. 
GLEBA URBANA - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, 
em princípio com área superior a 10.000m², cujo aproveitamento eficiente não 
depende de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como 
terreno industrial. 
GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão 
urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização, 
tendo, em princípio, uma área superior a 10.000m². Este limite no tamanho da área 
deve ser considerado meramente indicativo, não devendo ser tomado como fator 
decisório no enquadramento da gleba como urbanizável. 
IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua 
localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária, ou 
agroindustrial, quer por meio de planos públicos de valorização, quer por meio da 
iniciativa privada. 
LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma retangular, com uma só frente 
ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja 
localizado ou estabelecidas pela SPU quando da elaboração da Planta Genérica de 
Valores. 
LOTE URBANO - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, 
como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como 
unidade autônoma conforme o disposto na 
Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º e 6º, e na legislação 
local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento. 
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE - “Resultado numérico da divisão da área de 
um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra e pela frente principal 
nos de frente múltipla” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos - CURSO DE 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997). 
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PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma 
localidade na escala conveniente, onde estão indicados os códigos de logradouros 
correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda vigente, determinados em 
uma mesma data e segundo um padrão de comparação. 
SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é constituída por um trecho de 
logradouro com igual valor genérico para o m² dos terrenos nele situados. O ponto 
inicial da seção deve ser o início do logradouro ou o término de um trecho anterior, e 
o seu ponto final o início do trecho subsequente. A seção pode corresponder apenas 
ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no trecho considerado. 
SERVIDÃO - Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo 
ou de outrem. Pode ser classificada em: 
• Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito. 
Servidão administrativa: aquela em que o titular é o poder público. 
• Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção 
física. 
• Servidão múltipla: aquela que, embora instituída sobre a mesma parte de um 
imóvel, destina-se a usos de naturezas diversas. 
• Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física. 
Servidão perpétua ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado. 
• Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro 
prédio, pertencente a proprietário diverso. 
• Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado. 
• Servidão voluntária: aquela que decorre de ato espontâneo de vontade 
(Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996). 
TABELA DE VALORES - é o relatório de saída do sistema eletrônico de 
cadastro em que estão listados os códigos, a descrição dos trechos de logradouros e 
os correspondentes valores do m² de terreno. 
TERRENO INDUSTRIAL - é aquele utilizado ou próprio para finalidade 
produtiva “lato sensu” de caráter industrial, tais como fábricas, instalações industriais, 
depósitos, armazéns, “shoppings”,supermercados, instalações de apoio à pesca, 
clubes de serviços náuticos etc. 
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TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL - é o instrumento ou escritura pelo 
qual se transfere o domínio do imóvel, mediante seu registro no Cartório de Registro 
Geral de Imóveis competente. O título de propriedade é denominado comumente 
escritura ou título de domínio de imóvel. 
VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO - é o valor mais provável de 
mercado, resultante de pesquisa do mercado imobiliário local, do m² de terreno para 
os lotes situados em um trecho ou todo um logradouro. 
VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE UM IMÓVEL - é o resultante da 
livre ação dos fatores e forças de mercado pela lei da oferta e da procura. Salvo 
referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o 
imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação. 
VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - é a diferença entre o valor de 
mercado e o custo de reprodução depreciado do imóvel. 
UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA - é o terreno ou sua fração ideal, com ou 
sem benfeitorias, objeto de Matrícula individual no Cartório de Registro Geral de 
Imóveis. 
ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS - “Aquelas que apresentam 
características semelhantes quanto à dimensão dos lotes e construções, infraestrutura 
urbana e entorno, tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos, vocação e 
capacidade de aproveitamento” (Atuação Profissional - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, 
IBAPE, 1996). 
 
Simbologia 
 
A simbologia adotada é aquela da ABNT, complementada com as convenções 
literais que seguem. 
Medidas 
Att Área total do terreno 
Atu Área do terreno da União 
T Frente ou testada real 
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Tef Frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um 
dos lados) 
Tr Frente ou testada de referência 
Tmín Frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua 
categoria 
Peq Profundidade equivalente 
Pmáx Profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua 
categoria 
Pmín Profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua 
categoria 
N Profundidade padrão (ou do lote Padrão) 
Ab Área de construção das benfeitorias 
Abp Área de construção privativa da unidade imobiliária 
 
Idade 
Iap Idade aparente (ou estimada) do imóvel 
Ir Idade remanescente 
Ip Vida útil provável (Iap + Ir) 
 
Valores e custos 
Vtt Valor do terreno total 
Vtu Valor do domínio pleno do terreno da União 
Vdu Valor do domínio útil do terreno da União 
Vg Valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de 
logradouro ou de área rural 
Vo Valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e 
profundidade padrão no trecho do logradouro 
Vb Valor das benfeitorias 
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Vbp Valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno 
da União e do terreno total 
Vti Valor total do imóvel 
Vip Valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio 
Vir Valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio 
Vr Valor residual 
Vl Valor locativo 
Vui Valor unitário inicial (por m² ou por ha) 
 Vuh Valor unitário homogeneizado 
Vd Valor declarado 
Vad Valor adotado 
Pa Percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis 
Pgv Produto geral de vendas 
Mgd Montante global das despesas 
Dp Despesas em percentagem do Pgv 
Li Lucro do incorporador 
Lp Lucro percentual em relação ao Pgv 
Rlo Receita líquida operacional 
Rlef Receita líquida efetiva 
Rlt Receita líquida total 
Cr Custo de reprodução 
Cub Custo Unitário Básico de construção por m² 
Yi Índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado 
Ylp Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão 
 
 
Coeficientes e taxas 
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r Coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att) 
i Taxa de juros (por período ou mensal) 
f Taxa de inflação (por período ou mensal) 
Kp Coeficiente do valor pleno 
Kcf Coeficiente de vantagem da coisa feita 
Kr Coeficiente do valor residual 
Kv Coeficiente de vacância 
fi Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais 
 
 
Estatística 
n Número de elementos da amostra 
xi Elemento da amostra 
x Média aritmética 
s Desvio-padrão da amostra 
σ Desvio-padrão da população 
t Abscissa da distribuição de Student 
Ls Limite superior de aceitação 
Li Limite inferior de aceitação 
 
Fatores de homogeneização e correção 
 
Os fatores de homogeneização são extraídos das diversas características 
encontradas nos elementos pesquisados, tais como: frente, área, profundidade etc. 
As características destes fatores podem ser quantitativas, quando seu valor pode ser 
medido efetivamente (área, frente, profundidade, coeficiente de aproveitamento etc.) 
ou qualitativas (localização, zoneamento, topografia etc.), quando são arbitradas 
determinadas pontuações para as diversas situações encontradas. 
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Fat Fator de acidentação topográfica 
Fp Fator de profundidade 
Ft Fator de frente ou de testada 
Ftm Fator de frentes ou de testadas múltiplas 
Ftr Fator de transposição de local 
Frl Fator de restrição legal 
Fpd Fator de pedologia 
Fd Fator de depreciação física e funcional ou de idade 
Flj Fator de loja ou de valorização comercial 
Fpj Fator de projeto 
Fac Fator de acabamento 
Fa Fator de atualização monetária 
Ff Fator de fonte 
Fh Fator de homogeneização ou corretivo total 
Fc Fator de condomínio 
Ftc Fator devido ao tipo de construção 
Fx Fator genérico a ser usado conforme a necessidade 
Fk Fator de comercialização 
 
Estes coeficientes são aplicados sobre os valores unitários ou valores por metro 
quadrado dos elementos pesquisados, no sentido de se obter os valores 
homogeneizados que representam os primitivos valores corrigidos em função das 
características do imóvel objeto da avaliação. 
 
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS 
 
Reconhecendo a separação em dois grandes grupos na avaliação imobiliária, 
nosso foco agora está voltado para aqueles situados nas áreas urbanas. 
20 
 
 
Imóveis urbanos 
Os imóveis urbanos poderão ser classificados conforme abaixo: 
Quanto ao uso: 
a. Residencial. 
b. Comercial. 
c. Industrial. 
d. Institucional. 
e. Misto. 
 
Quanto ao tipo do imóvel entre outros: 
a. Terreno (lote ou gleba). 
b. Apartamento. 
c. Casa. 
d. Escritório (sala ou andar corrido). 
e. Loja. 
f. Galpão. 
g. Vaga de garagem. 
h. Misto. 
i. Hotéis e motéis. 
j. Hospitais. 
k. Escolas. 
l. Cinemas e teatros. 
m. Clubes recreativos. 
n. Prédios industriais. 
 
Quanto ao agrupamento dos imóveis: 
a. Loteamento. 
b. Condomínio de casas. 
c. Prédio de apartamentos. 
d. Conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos). 
e. Conjunto de salas comerciais. 
21 
 
 
f. Prédio comercial. 
g. Conjunto de prédios comerciais. 
h. Conjunto de unidades comerciais. 
i. Complexo industrial. 
 
Imóveis Rurais 
 
Os imóveis rurais, quanto à classificação dos bens, seus frutos e direitos, 
podem ser segregados de acordo com a instrução normativa da ABNT (2001) 
conforme abaixo: 
 
Dimensão 
a. Pequeno - até 4 módulos fiscais. 
b. Médio - de 4 a 15 módulos fiscais. 
 
Exploração 
a. Não explorado. 
b. De lazer e turismo. 
c. De agricultura. 
d. De pecuária. 
e. De silvicultura. 
f. Agroindustrial. 
g. Misto. 
 
Classificação dos componentes dos imóveis rurais 
 
Terras 
 
As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade 
de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade 
22 
 
 
de Uso da Terra - III, aproximação ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação 
de imóveis rurais. 
Quanto ao seu estágio de exploração atual as terras são classificadas como: a. 
Terra bruta. 
b. Terra nua. 
c. Terra cultivada. 
 
Benfeitorias 
a. Produção vegetal (culturas). 
b. Construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações (exemplos: 
rede de energia elétrica, redede distribuição de água). 
c. Obras e trabalhos de melhoria das terras. 
 
Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis 
• Veículos 
• Semoventes 
• Recursos naturais: 
a. Florestais. 
b. Hídricos. 
c. Minerais. 
 
Frutos 
a. Rendas de exploração direta. 
b. Aluguel. 
c. Arrendamento. 
d. Parcerias. 
 
Direitos 
a. Servidões. 
b. Usufrutos. 
c. Concessões. 
23 
 
 
d. Comodatos. 
e. Direitos hereditários. 
f. Direitos possessórios. 
g. Outros. 
 
ATIVIDADES BÁSICAS 
 
É recomendável que o profissional de avaliações ao ser contratado ou 
designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o 
método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende 
atingir, entre outros: 
• Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em 
pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e 
outros. 
• Objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros 
valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de 
liquidação forçada, valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4); 
indicadores de viabilidade e outros. 
• Prazo limite para apresentação do laudo. 
• Condições a serem utilizadas no caso de laudos de uso restrito. 
 
Cabe ainda neste tópico considerar a estruturação do trabalho a ser realizado 
nas seguintes etapas: 
• Conhecimento e requisição de documentação. 
• Vistoria. 
• Coleta de dados. 
• Diagnóstico do mercado. 
• Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação. 
• Tratamento dos dados de mercado. 
• Cálculo do valor do imóvel. 
 
24 
 
 
Passaremos a ver em melhores detalhes estas etapas. 
 
Documentação 
• Cabe ao profissional avaliador solicitar ao contratante ou interessado o 
fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho. 
• Conhecimento da documentação: é recomendável que ao iniciar o 
procedimento de avaliação, a primeira providência do profissional avaliador seja tomar 
conhecimento da documentação disponível. 
• Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a 
documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o profissional 
avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso 
positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou 
incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas 
condições. 
 
Legislação a consultar 
 
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem 
como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou 
incentivos que possam influenciar no valor do imóvel. 
 
Vistoria do Imóvel Urbano 
 
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, 
quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma 
situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 
A vistoria deve ser efetuada pelo profissional avaliador com o objetivo de 
conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de 
mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. 
É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e 
outros aspectos relevantes à formação do valor. 
25 
 
 
O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam 
vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências 
apreciadas. 
Caracterização da região: 
• Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, 
quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas. 
• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e 
condições ambientais. 
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais 
polos de influência. 
• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de 
zoneamento e uso do solo do município para concluir sobre as tendências de 
modificação a curto e médio prazo. 
• Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de 
resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para 
transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas 
pluviais e gás canalizado. 
• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço. 
• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e 
lazer. 
 
Caracterização do terreno: 
• Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e 
confrontações. 
• Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor. 
• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo. 
• Infraestrutura urbana disponível. 
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento. 
• Sub ou super aproveitamento. 
 
Caracterização das edificações e benfeitorias: 
26 
 
 
Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados 
com a documentação disponível. 
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto 
ambiental. 
• Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a 
região. 
• Condições de ocupação. 
• Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e 
outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma 
significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais. 
 
Edificações e benfeitorias não documentadas: 
No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na 
documentação, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1. 
 
Situações especiais: 
Vistoria por 
amostragem 
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é 
permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade 
definida previamente pelas partes ou se houver omissão no contrato, de 
um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou 
conjunto de unidades de mesma tipologia. 
Impossibilidade de vistoria 
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o 
motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em 
comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida 
e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível 
obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: 
a) Descrição interna; 
b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, 
a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do 
mesmo edifício e informações da respectiva administração; 
c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa. 
As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação 
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação. 
27 
 
 
Planta de valores 
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se 
vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e 
percepções considerados no cadastro. 
 
Vistoria do Imóvel Rural 
 
A vistoria visa permitir ao profissional de avaliações conhecer, da melhor 
maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de forma 
a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser 
observados os aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o objeto, o 
objetivo e a finalidade da avaliação, constantes no respectivo item. 
 
Caracterização da região: 
a. Aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação 
existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos 
hídricos. 
b. Aspectos ligados à infraestrutura pública, como canais de irrigação, 
energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola. 
c. Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização 
dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola,sistemas de 
armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e 
rede bancária. 
d. Estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra. 
e. Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas 
legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes 
do aproveitamento. 
 
Caracterização do imóvel 
 
28 
 
 
Abrangendo outros aspectos além daqueles enumerados nos imóveis urbanos, 
os rurais exigem especial atenção quanto as seguintes características. 
Quanto a suas características gerais: 
a. Denominação. 
b. Dimensões - área registrada e área levantada topograficamente, quando 
existente. 
c. Limites e confrontações. 
d. Situação. 
e. Destinação. 
f. Recursos naturais. 
g. Sistema viário interno. 
h. Telefonia; rede de energia elétrica interna. 
i. Utilização econômica atual e condicionantes legais. 
 
Quanto à caracterização das terras: 
a. Aspectos físicos. 
b. Identificação pedológica. 
c. Classificação da capacidade de uso das terras, conforme 1.3.3.1 Terras. 
d. Condicionantes legais. 
 
Quanto à caracterização das construções e instalações: 
a. Dimensões. 
b. Aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos). 
c. Estado de conservação, idade aparente, vida útil. 
d. Aspectos funcionais. 
e. Condicionantes legais. 
 
Quanto à caracterização das produções vegetais: 
a. Estado vegetativo. 
b. Estágio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de 
doenças, pragas e invasoras), nível tecnológico. 
29 
 
 
c. Produtividades esperadas, riscos de comercialização. 
d. Adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries. 
e. Condicionantes legais. 
 
Quanto à caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras: 
Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram 
enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das terras, nos seguintes 
aspectos: 
a. Dimensões e quantidade. 
b. Aspectos qualitativos e tecnológicos. 
c. Estado de conservação, idade aparente e vida útil. 
d. Aspectos funcionais. 
e. Condicionantes legais. 
Quanto à caracterização das máquinas e equipamentos: 
a. Fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricação, número de série). 
b. Características técnicas (exemplo: potência, capacidade operacional). 
c. Estado de conservação e funcionalidade. 
Quanto à caracterização das atividades pecuárias: 
a. Espécie, raça, categoria dos animais. 
b. Índices zootécnicos e aspectos sanitários 
c. Manejo, alimentação e outros. 
Quanto à caracterização de outras atividades (agroindústria, turismo rural, 
hotelaria, mineração): 
Recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada 
com a apresentação de cartografia, desenhos, fotografias, imagens de satélite e 
outros documentos que esclareçam aspectos relevantes, com citação da respectiva 
autoria. 
 
MÉTODOS PARA CÁLCULO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
 
30 
 
 
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o 
método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da 
ABNT NBR 14653-1:2001. Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de 
mercado, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao 
aproveitamento eficiente do imóvel. 
Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da 
situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se 
a conciliação. Métodos utilizados não detalhados na norma da ABNT devem ser 
descritos e fundamentados no trabalho, de forma a manter a consistência da análise 
desenvolvida e laudos produzidos. 
 
PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS 
As metodologias aplicáveis à avaliação de bens, seus frutos e direitos 
dependem basicamente: 
• Da natureza do bem avaliando. 
• Da finalidade da avaliação (explicitada no laudo junto ao valor 
encontrado). 
• Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no 
mercado. 
• Do prazo para sua execução. 
Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os 
procedimentos desta Norma, que detalham e complementam aqueles constantes da 
ABNT NBR 14653-2. 
 
Zonas de características homogêneas 
 
Na Região Metropolitana de São Paulo os bairros possuem diversas 
características de diferenciação, classificadas para efeito desta Norma, em quatro 
grupos, totalizando onze zonas descritas a seguir, cujos critérios e parâmetros devem 
servir para enquadramento do elemento avaliando em relação à região geoeconômica 
a que pertence. 
31 
 
 
 
GRUPO I - ZONAS DE USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL E 
OCUPAÇÃO HORIZONTAL 
 
1ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Popular 
Encontradas em regiões periféricas ou de ocupações irregulares, dotadas de 
pouca infraestrutura urbana, alta densidade de ocupação e concentração de famílias 
de baixa renda. Os lotes possuem dimensões reduzidas, em torno de 125m², e as 
edificações predominantes são de padrão proletário, geralmente associadas à 
autoconstrução e no uso mínimo de materiais de acabamento. 
 
2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Médio 
Zonas cuja característica é de ocupação horizontal, com predominância de 
casas e rara presença de comércio. São dotadas de infraestrutura básica, com 
população concentrada em renda média. Os lotes possuem dimensões em torno de 
250m² e as edificações são de padrão médio, podendo ser térreas ou assobradadas, 
isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de 
boa qualidade. 
3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto 
Compreendem as regiões dotadas de infraestrutura completa e ocupadas 
exclusivamente por casas de alto padrão, com arquitetura das edificações 
diferenciada, geralmente com projetos personalizados. 
Nestes locais, predominam terrenos de grandes proporções, em torno de 
600m2. 
 
GRUPO II - ZONAS DE USO RESIDENCIAL OU COMERCIAL E OCUPAÇÃO 
VERTICAL (ZONAS DE INCORPORAÇÃO): 
 
4ª Zona: Prédios de Apartamentos de Padrão Popular 
Encontradas em diversas regiões, dotadas de infraestrutura básica e com 
concentração de população de baixa renda. Apresentam vocação para ocupação de 
32 
 
 
prédios de apartamentos de padrão popular, geralmente sem elevadores, até quatro 
andares. 
 
5ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio 
Dotadas de infraestrutura completa com concentração de população de renda 
média. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a 
predominância de ocupação que necessariamente tem que refletir verticalização, por 
meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão médio ou superior. 
 
6ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Alto 
Compreendem as regiões ocupadas por edifícios de apartamentos ou 
escritórios com arquitetura diferenciada, projetos personalizados e de padrão elevado, 
destinadas à população de alta renda. 
 
GRUPO III - ZONAS DE USO COMERCIAL OU DE SERVIÇOS COM 
OCUPAÇÃO PREDOMINANTEMENTE HORIZONTAL 
 
7ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Popular 
Podem ser identificadas em regiões periféricas ou de população de baixa 
renda, onde é constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços 
populares. 
 
8ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Médio 
É constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços de padrão 
médio. 
 
9ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Alto 
Identificadas em regiões que apresentam arquitetura diferenciada, com 
projetos personalizados e de padrão elevado, presentes em corredores e ruas de 
bairros de alto padrão. 
 
33 
 
 
GRUPO IV - ZONAS DE USO INDUSTRIAL OU DE ARMAZÉNS 
 
10ª Zona: Indústrias 
São zonas cuja vocação é geralmente definida pelas legislações estaduais e 
municipais, com restrições de uso específicas e com ocupação predominantemente 
industrial. 
 
11ª Zona: GalpõesSão identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características 
industriais podendo ser encontradas em regiões cerealistas ou de comércio. 
 
Método comparativo direto de dados de mercado 
 
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo 
de encontrar a tendência de formação de seus preços. 
A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso 
de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência 
estatística. 
 
Pesquisa de dados 
Principal etapa do processo avaliatório e compreende o planejamento da 
pesquisa, a coleta de dados e vistoria de dados amostrais. 
 
Planejamento da pesquisa 
O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostragem, quantitativa 
e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação, com utilização de fichas, planilhas, 
roteiro de entrevistas entre outros. Caracteriza e delimita a região na qual o bem 
avaliando está inserido para a obtenção de uma amostra representativa de dados de 
mercado a ele semelhantes. 
 
34 
 
 
Coleta de dados 
Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de 
negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais 
características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado. É 
recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com 
atributos comparáveis aos do bem avaliando. 
Serão considerados semelhantes elementos que: 
a. Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas 
equivalentes às do bem avaliando. 
b. Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível 
do centroide amostral. 
c. Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.). 
d. Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham: 
i. Dimensões compatíveis. 
ii. Número compatível de dependências (vagas de estacionamento, 
dormitórios entre outros). 
iii. Padrão construtivo semelhante. 
iv. Estado de conservação e obsoletismo similares. 
 
Além destas condições de semelhança, observar que: 
a. As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando 
repetidas, as informações devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da mais 
confiável. 
b. As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de, 
no mínimo, nome e telefone para averiguação. 
c. No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados 
outros de condições distintas para estudos ou fundamentações complementares. 
d. Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, 
sempre que possível quantificadas pelo confronto com dados de transações. 
e. Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o 
tempo de exposição no mercado. 
35 
 
 
f. Não serão admitidos como dados de mercado opiniões, mesmo que 
emitidas por agentes do mercado imobiliário. 
 
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS 
E DIREITOS 
 
Método comparativo direto de dados de mercado 
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo 
de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das 
características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os 
quais se destaca o tratamento por fatores e a inferência estatística. 
 
Planejamento da pesquisa 
É a principal fase de qualquer avaliação, pois se trata da etapa inicial, em que 
serão escolhidos os elementos cuja semelhança orientará as conclusões relativas ao 
valor do bem avaliando. No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a 
composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com 
características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda 
a evidência disponível. 
Esta etapa, que envolve estrutura e estratégia da pesquisa, deve iniciar-se pela 
caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e 
conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador 
sobre a formação do valor. 
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são 
relevantes para explicar a tendência de formação de valor e estabelecidas as supostas 
relações entre si e com a variável dependente. 
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas 
a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de 
fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou 
qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados 
(fichas, planilhas, roteiros de entrevistas entre outros). 
36 
 
 
 
Identificação das variáveis do modelo 
Variável dependente: 
Para a especificação correta da variável dependente é necessária uma 
investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos 
preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de 
pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. 
Variáveis independentes: 
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo, 
área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância ao polo de influência 
entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio 
— à vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias 
existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se 
revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas 
no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicação do 
comportamento da variável explicada e vice-versa, e adotando-se, sempre que 
possível, a adoção de variáveis quantitativas, que podem ser especificadas na 
seguinte ordem de prioridade: 
a. Pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem 
necessárias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem 
ser preservados os graus de liberdade necessários à modelagem estatística definidos 
nesta Norma (por exemplo, aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” 
ou “menor do que”, “sim” ou “não”). 
b. Pelo emprego de variáveis proxy, por exemplo: 
• custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão 
construtivo; 
• índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe 
de domicílio, níveis de renda da população, para expressar localização; 
• coeficientes de depreciação para expressar estado de conservação das 
benfeitorias; 
37 
 
 
• valores unitários de lojas em locação para expressar a localização na 
avaliação de lojas para venda. 
c. E por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da 
amostra com a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem 
cada uma das características. O modelo intermediário gerador dos códigos deve 
constar no laudo de avaliação. 
 
Levantamento de dados de mercado 
A primeira etapa realizada no campo, designada coleta, é onde se realizam 
levantamentos junto ao mercado imobiliário, no sentido de se obter o maior número 
de informações possíveis sobre os elementos disponíveis, sejam eles ofertas de 
imóveis ou transações realizadas. 
Na fase de coleta de dados é recomendável: 
a. Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis 
aos do bem avaliando. 
b. Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as 
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a 
confiabilidade dos dados de mercado. 
c. Identificar e descrever as características relevantes dos dados de 
mercado coletados. 
d. Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data 
de referência da avaliação. 
 
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra 
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando 
esteja inserido econstitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o profissional 
de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis 
preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à 
data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, 
físicas e de localização. 
38 
 
 
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível e identificadas. A 
identificação das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes 
contratantes. Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas características 
verificadas pelo profissional de avaliações. 
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. 
Entretanto, devem-se considerar super estimativas que em geral acompanham esses 
preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de 
transações. Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem 
opiniões subjetivas do informante e recomenda-se: 
a. Visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, 
tanto quanto possível, todas as informações de interesse. 
b. Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. 
c. Confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir 
maior confiabilidade aos dados coletados. 
 
Tratamento de dados Preliminares: 
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob 
a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das 
variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da 
amostra, a influência das variáveis que presumivelmente expliquem a variação dos 
preços, a forma dessa variação, possíveis dependências entre elas, identificação de 
pontos atípicos entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no 
mercado com as crenças a priori do profissional de avaliações, bem como permitir a 
formulação de novas hipóteses. 
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado 
de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de 
desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, a data 
correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. 
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função 
da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: 
39 
 
 
• Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos conforme especificado no tópico Tratamento de Fatores, 
a seguir, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. 
• Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de 
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento 
do mercado. 
Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada 
do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, 
precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da 
pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados. 
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços 
observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que 
deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. 
Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação. 
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: 
a. Correta identificação dos dados de mercado, com especificação e 
quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no 
modelo. 
b. Isenção das fontes de informação. 
c. Identificação das fontes de informação, salvo houver acordo quanto à 
sua dispensa, conforme já abordado. 
d. Número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o 
grau de fundamentação. 
e. Sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito 
à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas; 
diferenças relevantes perante o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos 
modelos adotados. 
f. Inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes 
casos, o profissional de avaliações deve se certificar de ter contemplado as diferenças 
significativas entre esses grupos, sendo obrigatória a verificação da influência das 
interações entre as variáveis. 
40 
 
 
Recomenda-se a inclusão dos endereços completos dos dados de mercado. 
 
Tratamento por fatores: 
O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de 
mercado com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando. 
Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, como citado 
anteriormente, justificados do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de 
validação, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal 
e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo 
inferior, sempre que for necessário. Podem ser: 
a. Calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram 
origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, bem como por 
universidades ou entidades públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde 
que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura. 
b. Deduzidos ou referendados pelo próprio profissional de avaliações, com 
a utilização de metodologia científica, conforme tópico Tratamento científico a seguir, 
desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam 
anexados ao laudo de avaliação. 
No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o ANEXO 
II – Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados (IBAPE/SP). 
 
Tratamento científico: 
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do 
mercado e formação de valores, seus pressupostos devem ser devidamente 
explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, 
com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. 
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, 
consideradas de interesse pelo profissional de avaliações, tais como regressão 
espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, 
desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão 
de validação, quando pertinente. 
41 
 
 
Os Anexos C, D e E na NBR 145653-2:2011 apresentam de forma resumida as 
características e fundamentos básicos dessas ferramentas analíticas em caráter 
informativo, visando sua difusão para o desenvolvimento técnico da engenharia de 
avaliações. No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado 
o Anexo A da mesma norma. 
 
Campo de arbítrio: 
O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo 
com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência 
central utilizada na avaliação. 
O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a 
avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de 
dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou 
porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em 
modelos de regressão, desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja 
suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam 
justificados. 
Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as 
influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a avaliação possa 
atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de 
mercado e esse fato deve ser consignado no laudo. 
O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80% 
calculado para definir o grau de precisão da estimativa.Método involutivo 
Este método exige a vistoria conforme já abordado na Unidade I, devendo ainda 
serem realizados: 
Projeto hipotético: 
Na concepção do projeto hipotético, o profissional de avaliações deve verificar 
o aproveitamento eficiente para o imóvel em avaliação, como definido anteriormente. 
Pesquisa de valores: 
42 
 
 
 
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método 
comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de 
mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua 
variação ao longo do tempo. 
 
Previsão de receitas: 
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir 
dos resultados obtidos na pesquisa de valores, considerados a eventual valorização 
imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na 
conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no 
mercado e evidências de seu desempenho. 
Levantamento do custo de produção do projeto hipotético: 
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, 
inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do 
imóvel para as condições do projeto hipotético. 
 
Previsão de despesas adicionais: 
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: 
a. De compra do imóvel. 
b. De administração do empreendimento, inclusive vigilância. 
c. Com impostos, taxas e seguros. 
d. Com publicidade. 
e. Com a comercialização das unidades. 
Margem de lucro do incorporador: 
 
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, 
esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que 
está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante 
investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. 
43 
 
 
A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que 
é praticado no mercado. 
Prazos: 
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: 
a. o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as 
suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições 
mercadológicas; 
b. o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, 
conduta e desempenho do mercado. 
 
Taxas: 
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas 
de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital 
investido e a mínima de atratividade. 
Modelo: 
A avaliação pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em 
ordem de preferência: a. Por fluxos de caixa específicos. 
b. Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos. 
c. Com a aplicação de modelos estáticos. 
 
Método da renda 
 
As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping 
centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de 
avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados 
os aspectos descritos dos tópicos 2.2.6.1 a 2.2.6.4. 
Estimação das receitas e despesas: 
Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar, são levantadas todas as 
despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas 
provenientes da sua exploração. 
Montagem do fluxo de caixa: 
44 
 
 
A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas 
previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. 
Estabelecimento da taxa mínima de atratividade: 
Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos 
alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio. 
Estimação do valor do imóvel: 
O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo 
de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade. 
 
Método evolutivo 
 
Método em que o valor de mercado do imóvel é obtido por meio da composição 
do valor do terreno com o custo de reprodução das benfeitorias devidamente 
depreciado e o fator de comercialização, ou seja: Vi = ( VT + CB ) . FC 
Onde: 
• Vi é o valor do imóvel; 
• VT é o valor do terreno; 
• CB é o custo de reedição da benfeitoria; 
• FC é o fator de comercialização. 
 
Sempre que possível, recomenda-se que o fator de comercialização seja 
inferido no mercado da região, a partir de imóveis similares, observando-se o mínimo 
de 03 (três) elementos. A aplicação deste método exige que: 
a. O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados 
de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo. 
b. As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de 
custo ou pelo método da quantificação de custo. 
c. O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode 
ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época 
da avaliação. 
 
45 
 
 
Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o 
aproveitamento eficiente é preponderante, o profissional de avaliações deve analisar 
a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub aproveitamento ou o super 
aproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes. 
 
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado 
método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem 
a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método 
comparativo direto de dados de mercado. 
O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o 
valor do terreno ou o custo de reedição da benfeitoria a partir do conhecimento do seu 
valor total, considerada a equação acima. 
 
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL 
 
Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos 
os tipos de imóveis, conforme atesta a ABNT em suas normas. A seguir, trataremos 
de cada um deles. 
Método da quantificação do custo 
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser 
apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação 
das fontes consultadas. 
 
Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721) 
46 
 
 
 
Vistoria 
Tendo como objetivo principal examinar as especificações dos materiais 
aplicados, para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação 
e a idade aparente, a vistoria novamente aqui é exigida. 
 
Cálculo da área equivalente de construção 
Se os custos das edificações em condomínio forem estimados conforme 
previsto na ABNT NBR 12721, devem ser utilizadas as áreas equivalentes de 
construções para os custos unitários padrão, representadas pela seguinte fórmula: 
𝑆 = 𝐴𝑝 + ∑ (𝐴𝑞𝑖. 𝑃𝑖)
𝑛
𝑖
 
 
Onde: 
• S é a área equivalente de construção; 
• Ap é a área construída padrão; 
• Aqi é a área construída de padrão diferente; 
• Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área 
de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 
12721. 
 
Ao custo das edificações resultante da multiplicação da área S pelo Custo 
Unitário Básico com características mais próximas às do elemento avaliando, devem 
ser acrescidos os itens de custo não contemplados pela NBR12721. 
 
Estimação do custo de construção 
Para a estimação do custo de construção pode-se aplicar o modelo a seguir: 
 
𝐶 = [𝐶𝑈𝐵 +
𝑂𝐸 + 𝑂𝐼 + (𝑂𝐹𝑒 − 𝑂𝐹𝑑)
𝑆
(1 + 𝐴ℎ)(1 + 𝐹)(1 + 𝐿)] 
47 
 
 
 
Onde: 
• C é o custo unitário de construção por m² de área equivalente de 
construção; 
• CUB é o custo unitário básico; 
• OE é o orçamento de elevadores; 
• OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, 
sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, 
urbanização, projetos etc. 
• OFe é o orçamentode fundações especiais; 
• OFd é o orçamento de fundações diretas; 
• S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721; 
• A é a taxa de administração da obra; 
• F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da 
construção; 
• L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da 
construtora. 
 
 
Identificação do custo pelo orçamento detalhado 
Vistoria: 
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as 
especificações dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade estimada. 
Levantamento dos quantitativos: 
Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços 
aplicados na obra. 
Pesquisa de custos: 
De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para 
execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta 
especializadas. 
Preenchimento da planilha orçamentária: 
48 
 
 
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na 
ABNT NBR 12721, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade 
de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta. 
 
Depreciação física 
 
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica por meio 
de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo ou por meio 
da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de 
conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. 
Coeficiente de Estado de Conservação (FCONSERV) 
É aquele que corrige as diferenças em ter o estado de conservação das 
edificações, em função da manutenção aplicada à benfeitoria. 
a) Tipo de estado de conservação: 
Estado de Conservação Nota 
Novo 100 
Boa 90 
Entre Boa e Regular 85 
Regular 80 
Desgastada 70 
Ruim 65 
Péssimo 60 
 
Coeficiente de Estado de Conservação: 
Ao relacionarmos o fator de estado de conservação do imóvel avaliando com o 
fator de estado de conservação do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma 
comparação entre estes imóveis. 
49 
 
 
 
𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐸𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑒𝑟𝑣𝑎çã𝑜 𝑑𝑜 𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜 
𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐸𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑒𝑟𝑣𝑎çã𝑜 𝑑𝑜 𝑃𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
 
 
 
 𝑊𝑐𝑜𝑛𝑠𝑒𝑟𝑣 = 
𝐹 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑒𝑟𝑣 𝐴
𝐹𝑐𝑜𝑛𝑠𝑒𝑟𝑣 𝑃
 
 
Exemplo: 
Estado de Conservação do avaliando = 
Regular = 80 
Estado de Conservação da Pesquisa 01 = 90 
Estado de Conservação da Pesquisa 02 = 85 
Estado de Conservação da Pesquisa 03 = 75 
Estado de Conservação da Pesquisa 04 = 70 
Estado de Conservação da Pesquisa 05 = 60 
 
 
 
Para uma compreensão pontual sobre o processo de avaliação da conservação 
de um imóvel, considere analisar o disposto no ANEXO IV – Estado de Conservação. 
 
Custo de reedição da benfeitoria 
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de 
reprodução da parcela relativa à depreciação. 
Método comparativo direto de custo: 
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve 
considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da 
qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método 
comparativo direto de dados de mercado. 
 
Fator do Estado de Conservação 
 Avaliando 80 
1 90 O,89 
2 85 0,94 
3 75 1,07 
4 70 1,14 
5 60 1,33 
50 
 
 
TRATAMENTO POR FATORES 
No tratamento por fatores devem ser utilizados os elementos amostrais mais 
semelhantes possíveis ao avaliando em todas as suas características cujas diferenças 
perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta. É admitida a priori 
a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os 
respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do 
elemento comparativo na forma de somatório. No valor original do elemento devem 
ser considerados quando aplicáveis: 
• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta. 
• A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões de preços 
que sejam ofertados em outras moedas. 
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado 
como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes se verificar 
que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de 
variação dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o 
comportamento do mercado, em uma determinada abrangência espacial e temporal, 
com a consideração de: 
• Localização. 
• Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes). 
• Fatores padrão construtivo e depreciação. 
 
Fator oferta 
 
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser 
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na 
impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 
(desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser 
considerados após a aplicação do fator oferta. 
Fator Oferta: 
• Transação = 1,00 
• Oferta = 0,90 ou 0,95 
51 
 
 
Geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são 
efetivamente transacionados devido à elasticidade de preço por parte do vendedor 
que tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de uma contínua 
observação de mercado. Este fator é utilizado de forma direta na planilha de 
homogeneização. 
Em valores captados como “Ofertas” (possibilidade de superestima e margem 
de negociação). Redução de 5% a 10%, ou seja, multiplicar os valores unitários por 
redutores, de 0,95 ou 0,90. 
Em valores captados como “Vendas” tendem a ser reduzidos por motivos 
fiscais, no entanto, após certa ponderação podem ser mantidos ou multiplicados por 
1,0. 
Fator localização 
 
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para 
outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, 
obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal se for 
constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses valores ou se 
forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido estudo 
devidamente fundamentado de novos índices para a região. 
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de 
locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o qual 
a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro do local a avaliar. 
No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem 
incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno. 
Segundo a NBR 14653-2, a localização indica a situação no contexto urbano, 
com indicação dos principais polos de influência. Refere-se assim às diferenças de 
valores entre imóveis situados em locais distintos, uma vez que, por mais 
assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepâncias relativas 
à localização. 
52 
 
 
A variação relativa pode ser referente ao Polo Urbano Central ou a um Polo 
Urbano localizado. Os valores a serem estabelecidos podem ser obtidos ou 
pesquisados da seguinte maneira: 
a) Por meio do “Valor Fiscal” estabelecidos nas PVG – Plantas de Valores 
das Prefeituras para cobranças do IPTU e ITBI. Estes valores devem ser pesquisados 
com muito cuidado e paciência, pois não são raras as vezes em que percebe-se a 
existência de distorções ou desatualização. Nestas condições devem ser comparados 
com os valores locais e com as devidas justificativas ajustadas com fatores de 
correções explícitos à situação local. 
Assim, Floc = R$ 85,00 / m2, R$ 91,00 / m2, R$ 89,00 / m2, R$ 75,00 / m2 etc. 
b) Por meio de “pontuação percentual” em escala estudada 
estatisticamente no local. A região de influência do terreno avaliando determina-se por 
pesquisa o