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Atividade individual 
Matriz de análise 
 
Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: 
Aluno: William Weller Turma: 2 /20 
Tarefa: Projeto de construção do shopping pela RX Investimentos 
Introdução 
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping 
center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a 
igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas 
da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o 
empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse 
período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão 
idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas 
(unidades).Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do 
período de 6 anos para lucrar com ele. 
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 
1. Dados do Projeto – Investimento Inicial 
Abaixo, na tabela 1, são apresentados os dados coletados do projeto para a análise de 
viabilidade financeira: 
Tabela1 
 
 
 
 
 
 
 
2 
 
Conforme determinado no item 8 das observações, será considerado que o custo unitário 
básico por metro quadrado de construção (CUB/m2) é de R$ 600,00, desta forma temos: 
 
Custo total da construção = Área de cada andar*Número de andares*CUB/m2 
Custo total da construção = 4.000*7*600 
Custo total da construção = R$ 16.800.000,00 
 
Portanto, o investimento inicial em t=0 será de R$ 16.800.000,00. 
 
 
2. Taxa de Retorno dos Sócios (TMA) 
 
Para se determinar a taxa mínima de atratividade, utilizaremos o modelo CAPM utilizando 
a regra determinada na situação-problema da Atividade Individual. 
 
Modelo CAPM: 
 
 
Equação 1 
 
Onde: 
 
Ks= Taxa de retorno desejada 
Rf= Taxa livre de Riscos 
β= Número que traz uma referência sobre a volatilidade do mercado de risco 
Erm= retorno esperado do mercado 
 
Regras determinadas na situação problema: 
 
Rf: Rf = 2%+(par de dígitos de controle do CPF/100) = 2%+90/100 = 2,90%a.m. 
β: O risco beta para os investidores nesse projeto seja igual a 1 (um). 
Erm: Deve estar cerca de 1,5% acima da taxa RF. 
Erm=2,90+1,50 = 4,40%a.m. 
 
Portanto, temos para o cálculo do Ks no modelo CAPM: 
 
Ks = 2,90+1*(4,40-2,90) 
Ks = 4,40% 
 
 
3. Determinando o Fluxo de Caixa Projetado 
 
 
De acordo com as informações iniciais, a construção do Shopping será concluída em um 
período de 24 meses, portanto a previsão para início de fluxo de caixa positivo é em t=25. 
 
Abaixo, faremos o cálculo da previsão de receitas mensais entre o período de t=25 e t=96 
(72 meses), considerando 0% de vacância: 
 
 
 
 
 
 
3 
 
Receita Mensal = quantidade de lojas por andar x quantidade de andares com lojas x 
aluguel padrão 
Receita Mensal = 35*5*R$ 20.000,00 
Receita Mensal = R$ 3.500.000,00 
 
LAJIR = Receita Mensal – Custos Fixos – Custos Variáveis, onde: 
 
Custos Variáveis = Número de lojas*Custos variáveis/loja = 35*5*R$ 1.000,00 
Custos Variáveis = R$ 175.000,00. 
 
LAJIR = R$ 3.500.000 – R$ 200.000,00 – R$ 175.000,00 
LAJIR = R$ 3.125.000,00 
 
Como juros=0, temos: 
 
LAIR = LAJIR = R$ 3.125.000,00 
 
IR = LAIR*15% 
IR = R$ 3.125.000,00*0,15 
IR = R$ 468.750,00 
 
Lucro Líquido = LAIR – IR 
Lucro Líquido = R$ 3.125.000,00 – R$ 468.750,00 
Lucro Líquido = R$ 2.656.250,00 / mês 
 
Desta forma, temos o fluxo de caixa do investimento exemplificado abaixo: 
 
 
Tabela 2 
t=0 t=1 … t=24 t=25 t=26 t=27 … t=96
-R$ 16,800,000.00 R$ 0.00 R$ 0.00 R$ 0.00 R$ 2,656,250.00 R$ 2,656,250.00 R$ 2,656,250.00 R$ 2,656,250.00 R$ 2,656,250.00
Período de Obras Período de Operação / Exploração
 
 
 
 
4. Cálculo do VPL e da TIR: 
 
Antes de qualquer implantação de projeto de investimento, é necessário a análise sobre sua 
lucratividade. Nesta tarefa utilizaremos o método do Valor Presente Líquido (VPL). 
 
“O VPL de um projeto de investimento é a diferença aritmética entre quanto recebemos e 
quanto gastamos em um projeto de investimento, valores referenciados à data zero 
(geralmente o início do projeto)” (Lachtermacher et al., 2018, p. 136). 
 
 
 
 
 
 
4 
 
Utilizaremos a calculadora financeira HP 12C para calcular o VPL conforme os comandos 
abaixo: 
 
16.800.000 [CHS] [g] [CFo] 
0 [g][CFj] 
24 [g][Nj] 
2.656.250 [g][CFj] 
72 [g][Nj] 
4.4 [i] 
[f][NPV] ➔ R$ 3.711.201,48 
[f][IRR] ➔ 4.8779 
 
Portanto, o VPL da empresa é de R$ 3.711.201,48 e a TIR é 4,88%. 
 
5. Payback do Projeto: 
 
Considerando que o projeto tem um prazo de 24 meses sem receita devido ao período de 
obras e uma taxa de vacância de 0%, levaremos o investimento da empresa em t=0 a 
valor futuro em t=24 atualizando pela taxa de retorno esperado do mercado, desta forma 
temos o valor que deve ser ressarcido no cálculo do payback. Utilizando a HP 12C: 
 
16.800.000 [CHS] [PV] 
24 [n] 
4.40 [i] 
FV➔ R$ 47.219.485,39 
O valor futuro para t=24, será de R$ 47.219.485,39. 
 
Para cálculo do Payback descontado, utilizaremos novamente a HP 12C: 
 
47.219.485,39 [PV] 
0 [FV] 
4.40 [i] 
2.656.250 [CHS] [PMT] 
[n]➔ 36 
Desta forma, temos que o payback descontado se dará no mês 36 após o término da 
obra (t=24), portanto em t=60. 
 
 
 
 
 
5 
 
6. Índice de Lucratividade (IL): 
 
Para cálculo do IL, traremos a VP(t=0) o fluxo de caixa projetado no item 3, na HP 12C: 
 
0 [g][CFo] 
0[g][CFj] 
24[g][Nj] 
2.656.250[g][CFj] 
72[g][Nj] 
4.40[i] 
[f][NPV]➔ 20.511.201,48 
Equação do IL: 
IL = Valor Presente / Investimento Inicial 
IL = R$ 20.511.201,48 / R$ 16.800.000,00 
IL = 1,2209 
 
Portanto, temos que para cada R$ 1,00 investido, o projeto deverá pagar R$ 1,2209. 
 
7. Ponto de equilíbrio (Break-Even Point) 
 
O ponto de equilíbrio econômico indicará a quantidade mínima de lojas locadas para, pelo 
menos, pagar as despesas operacionais, financeiras e tributárias mais o custo do capital 
próprio. Abaixo, a equação que representa esse ponto: 
 
Equação 2 
Q= 
Onde: 
 
Q = Quantidade de lojas alugadas 
P = Aluguel por loja 
CF = Custos Fixos 
CV = Custo Variável 
C. Cap = Custo de Capital 
IR = Imposto e Renda 
D = Depreciação 
 
 
 
 
 
 
6 
 
Para a realização desse cálculo deve-se calcular o custo do capital próprio em reais que é 
o lucro mínimo do investimento esperado pelos sócios. Como não haverá pagamentos 
aos sócios durante o período de construção do shopping, o valor futuro do investimento 
inicial será calculado para o tempo após a conclusão da construção, se tornando o valor 
presente para análise do custo do capital. Utilizando a HP 12C: 
 
16.800.000 [CHS] [PV] 
24 [n] 
4.40 [i] 
FV➔ R$ 47.219.485,39 
 
Agora se calcula o custo de capital, como os pagamentos mensais que deverão ser feitos 
durante os próximos 6 anos: 
 
47.219.485,39 [PV] 
0 [FV] 
72 [n] 
4.40 [i] 
PMT➔ - R$ 2.175.640.47 
 
Portanto, usando a equação e desconsiderando a depreciação, temos: 
 
 
Q= [200.000 + 2.175.640,47 – 0,15*200.000] 
 [20.000 – 1000 – 0,15*20.000 + 0,15*1.000] 
 
Q = 145.24 
 
Portanto, o número mínimo de lojas que devem estar locadas para se atingir o ponto de 
equilíbrio no projeto é de 146 lojas. 
 
Então, podemos estabelecer que o índice de ocupação mínima do shopping, ou seja, o 
número mínimo de lojas alugadas, é: 
 
% Mínima de Ocupação = (Q / Número total de lojas)*100 = 146/175 = 83,43% 
 
 
 
 
 
 
 
7 
 
Considerações finais 
 
Passadas todas as etapas utilizando-se de ferramentas para entender a viabilidade 
econômica do projeto, vamos analisar cada indicador calculado e o que representa. 
 
No item 1 calculamos o Custo Total da construção, que será desembolsado pela empresa 
em t=0. Assim, o recurso deve ser disponibilizado para construção sem novos dispêndios 
e receitas no período da obra, que será de 24 meses. 
 
No item 2, calculamosatravés do modelo CAPM a taxa mínima de atratividade (Ks), 
considerando a Taxa livre de riscos e o retorno esperado do mercado, além do β que 
representa a medida de risco do investimento. Assim, chegamos a uma taxa de 4,40%, 
que representa a taxa mínima que a empresa deve se basear como retorno para esse 
investimento. Em resumo, caso a TIR calculada posteriormente for menor que 4,40%, o 
investimento não seria interessante, pois o recurso teria melhor retorno em outros 
investimentos financeiros. 
 
No item 3, determinamos o fluxo de caixa de acordo com as variáveis colocadas na tabela 
1 e orientações para resolução da situação-problema. Após descontos devidamente 
demonstrados, chegamos a um lucro líquido de R$ 2.656.250,00 por mês, considerando 
uma taxa de ocupação de 100% das lojas. 
 
No item 4, finalmente conseguimos calcular o VPL e a TIR do projeto através dos cálculos 
dos itens anteriores. O VPL calculado foi de R$ 3.711.201,48. Portanto, o projeto 
analisado pela ótica do VPL, pode-se dizer que é viável, pois é positivo. No entanto, 
devido à taxa mínima de atratividade ser relativamente alta (4,40% a.m), o projeto possui 
um VPL sem muita folga. Isso pode representar problemas relacionados à vacância das 
lojas, que impactaria diretamente o fluxo de caixa. 
 
A TIR calculada no item 4 é de 4,88%. Isso indica que o projeto é viável pois é maior que 
a Taxa Mínima de Atratividade (Ks=4,40). Novamente, pela ótica teórica, o projeto é 
vantajoso. Porém, a pequena diferença entre TIR e TMA pode representar pouca folga 
que pode ser consumida rapidamente por riscos sistêmicos, que a atividade econômica 
está exposta. 
 
No item 5, utilizando o método de payback descontado, considerando um período de 
obras de 24 meses sem receita e um índice de vacância de 0%, chegamos que o projeto 
se paga em t=60. Esse indicador é importante, pois admite que a partir de t=60 a t=96 as 
receitas serão consideradas como lucro do projeto. 
 
 
 
 
 
8 
 
 
No item 6, calculamos o índice de lucratividade (IL) que representa um racional entre o 
valor presente dos fluxos de caixa e o investimento inicial. O IL do projeto é de 1,2209, o 
que representa que para cada R$ 1,00 investido, o projeto deverá pagar R$ 1,2209. 
 
Por último, no item 7 calculamos o Ponto de Equilíbrio (Break-Even Point). Após os 
cálculos, o número de lojas que devem estar locadas para o equilíbrio entre custos fixos, 
variáveis, custo de capital, impostos e depreciação é de 146. Neste caso, a taxa mínima 
de ocupação é de 83,43%. Portanto, assim como nos outros itens, admitimos que o 
projeto é viável. Porém uma taxa de ocupação de 83,43% é considerada alta, sobretudo 
em um shopping recém inaugurado, o que pode representar vulnerabilidade do fluxo de 
caixa projetado, sobretudo aos primeiros meses de operação. 
 
Em resumo, aplicando os métodos para análise e viabilidade de investimentos, todos 
apresentaram resultado positivo. No entanto, como comentado nos parágrafos anteriores, 
o projeto apresenta pouca folga em relação à Taxa Mínima de Atratividade, o que poderia 
apresentar vulnerabilidade do fluxo de caixa projetado, sobretudo aos primeiros meses de 
operação. Considerando também possibilidade de atraso de obras, riscos sistêmicos 
relacionados à atividade econômica, alterações na taxa livre de risco e retorno esperado 
do mercado, temos um cenário teórico favorável, mas com aspectos a serem pontados 
antes da tomada de decisão definitiva. 
 
 
Referências bibliográficas 
ASSAF NETO, Alexandre. Matemática Financeira e suas aplicações. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2012. 
LACHTERMACHER, Gerson et al. Matemática Financeira. 1. ed. Rio de Janeiro: Editora FGV 2018. 
PUCCINI, Abelardo. Matemática Financeira Objetiva e Aplicada. 9. ed. Rio de Janeiro: Elsevier, 
2011.