AI financas_corporativas fgv

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Matriz de atividade individual
	Disciplina: Finanças corporativas
	Módulo: 1021-1_3
	Aluno: Silvio Ramos
	Turma:
	Tarefa: Analisar a viabilidade econômica do projeto de um shopping center de alto padrão
	Análise do projeto de construção do shopping center
	Cálculo da TIR
	De acordo com Abreu (2021), a TIR é a taxa de retorno de um projeto utilizada como uma das ferramentas de análise de viabilidade de um investimento. Ela é sempre calculada considerando-se que o valor presente liquido de um projeto é igual a zero.
	Dados do exercício
	Tempo estimado de construção (meses)
	24
	Pavimento padrão m²
	4000
	Custo unitário básico (CUB) / m² em R$
	600
	Andares de loja
	5
	Andares de garagem
	2
	Número de lojas por andar
	35
	Aluguel (inclusos taxas, IPTU e condomínio) em R$
	20000
	IR sobre aluguel em %
	15%
	Custo variável por loja / mês em R$
	1000
	Custo fixo total / mês em R$
	200000
	RF = 2+24/100 (sendo 24 os 2 últimos dígitos do meu CPF) em %
	2,24
	Retorno esperado de mercado (ERM) = RF + 1,5 em %
	3,74
	Risco Beta 
	1
	Depreciação 
	0
	Aporte deve ser feito na data zero VP
	 
	CAPM deve ser considerado mensal
	 
O aporte para o investimento deve ser considerado na data zero. Dessa maneira, calculou-se i0:
	Investimento na data zero:
	i0 = Nº de pavimentos * m² por pavimento * CUB
	i0 = 7 * 4000 * 600
	i0 = 16800000
Supondo o fluxo de caixa mensal gerado pelo shopping com taxa de 100% de ocupação:
	Fluxo de caixa mensal
	Lojas por andar
	35
	Andar de lojas
	5
	Total de lojas para alugar
	175
	Aluguel de cada loja
	20.000,00
	Faturamento
	3.500.000,00
	Custos/despesas fixas
	200.000,00
	Custo variável 
	175.000,00
	Lajir
	3.125.000,00
	Juros
	0,00
	Lair
	3.125.000,00
	IR 
	468.750,00
	Lucro liquido
	2.656.250,00
	Reinvestimentos
	0,00
	Dividendos aos sócios
	2.656.250,00
De acordo com Abreu (2021), pelo método teórico, o modelo CAPM é utilizado para encontrar a taxa de retorno aos sócios da empresa: 
	Cálculo da taxa de retorno dos sócios adequada ao risco:
	A fórmula do modelo CAPM é:
	K = RF + Beta*(Erm - RF)
	Assim:
	K = 2,24 + 1* (3,74 - 2,24)
	 
	k=
	3,74%
Cronologia dos eventos:
	Fluxo de caixa
	Mês
	0
	1
	...
	24
	25
	...
	96
	97
	FC
	-16800000,00
	0,00
	 
	0,00
	2656250,00
	 
	2656250,00
	0,00
Dessa maneira na HP 12C calculou-se:
16800000 CHS g CF0
0 g CFJ
24 g Nj
2656250 g CFJ
72 g Nj
3,74 i
f IRR = 4,88%.
Portanto a TIR é 4,88% para esse projeto.
	Cálculo do VPL
	Conforme afirma Abreu (2021), a diferença entre quanto vale e quanto custa um projeto é denominado VPL, ou Valor Presente Líquido. 
Através da formula VP = VF / (1 + k) ^ t é possível calcular o VP de cada mês conforme a tabela a seguir e dessa maneira desenvolver o fluxo de caixa operacional:
	Fluxo de caixa operacional
	Mês
	0
	1
	2
	3
	4
	5
	FCO
	-16800000,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VP
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VPL Acumulado
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	Mês
	6
	7
	8
	9
	10
	11
	FCO
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VP
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VPL Acumulado
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	Mês
	12
	13
	14
	15
	16
	17
	FCO
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VP
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VPL Acumulado
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	Mês
	18
	19
	20
	21
	22
	23
	FCO
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VP
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	0,00
	VPL Acumulado
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	-16800000,00
	Mês
	24
	25
	26
	27
	28
	29
	FCO
	0,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	0,00
	1060749,55
	1022507,76
	985644,65
	950110,52
	915857,45
	VPL Acumulado
	-16800000,00
	-15739250,45
	-14716742,69
	-13731098,04
	-12780987,53
	-11865130,08
	Mês
	30
	31
	32
	33
	34
	35
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	882839,26
	851011,43
	820331,05
	790756,75
	762248,65
	734768,31
	VPL Acumulado
	-10982290,82
	-10131279,39
	-9310948,34
	-8520191,59
	-7757942,94
	-7023174,63
	Mês
	36
	37
	38
	39
	40
	41
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	708278,69
	682744,06
	658130,00
	634403,32
	611532,02
	589485,27
	VPL Acumulado
	-6314895,94
	-5632151,87
	-4974021,87
	-4339618,56
	-3728086,54
	-3138601,27
	Mês
	42
	43
	44
	45
	46
	47
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	568233,34
	547747,58
	528000,37
	508965,08
	490616,04
	472928,51
	VPL Acumulado
	-2570367,92
	-2022620,34
	-1494619,97
	-985654,90
	-495038,86
	-22110,35
	Mês
	48
	49
	50
	51
	52
	53
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	455878,65
	439443,46
	423600,79
	408329,28
	393608,33
	379418,09
	VPL Acumulado
	433768,30
	873211,76
	1296812,55
	1705141,83
	2098750,16
	2478168,25
	Mês
	54
	55
	56
	57
	58
	59
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	365739,44
	352553,92
	339843,76
	327591,83
	315781,60
	304397,14
	VPL Acumulado
	2843907,68
	3196461,60
	3536305,36
	3863897,19
	4179678,79
	4484075,93
	Mês
	60
	61
	62
	63
	64
	65
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	293423,12
	282844,73
	272647,70
	262818,30
	253343,26
	244209,81
	VPL Acumulado
	4777499,05
	5060343,77
	5332991,48
	5595809,77
	5849153,03
	6093362,84
	Mês
	66
	67
	68
	69
	70
	71
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	235405,64
	226918,88
	218738,07
	210852,20
	203250,63
	195923,10
	VPL Acumulado
	6328768,48
	6555687,36
	6774425,43
	6985277,63
	7188528,26
	7384451,36
	Mês
	72
	73
	74
	75
	76
	77
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	188859,75
	182051,04
	175487,79
	169161,17
	163062,63
	157183,95
	VPL Acumulado
	7573311,11
	7755362,14
	7930849,94
	8100011,11
	8263073,73
	8420257,68
	Mês
	78
	79
	80
	81
	82
	83
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	151517,20
	146054,75
	140789,24
	135713,55
	130820,85
	126104,54
	VPL Acumulado
	8571774,88
	8717829,63
	8858618,87
	8994332,42
	9125153,27
	9251257,81
	Mês
	84
	85
	86
	87
	88
	89
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	121558,26
	117175,88
	112951,50
	108879,41
	104954,12
	101170,35
	VPL Acumulado
	9372816,07
	9489991,96
	9602943,45
	9711822,86
	9816776,98
	9917947,34
	Mês
	90
	91
	92
	93
	94
	95
	FCO
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	2656250,00
	VP
	97522,99
	94007,13
	90618,01
	87351,08
	84201,93
	81166,31
	VPL Acumulado
	10015470,33
	10109477,45
	10200095,47
	10287446,55
	10371648,48
	10452814,79
	Mês
	96
	 
	 
	 
	 
	 
	FCO
	2656250,00
	
	Shopping passa a ser propriedade da igreja.
	 
	VP
	78240,13
	
	
	
	
	 
	VPL Acumulado
	10531054,92
	 
	 
	 
	 
	 
Através dos dados já obtidos, na HP 12C calculou-se:
16800000 CHS g CF0
0 g CFJ
24 g Nj
2656250 g CFJ
72 g Nj
3,74 i
f NPV = 10.531.054,92.
Portanto o VPL do shopping é R$ 10.531.054,92.
	Cálculo do período para payback descontado
	Sabendo-se que o aporte financeiro de R$ 16.800.000,00 deve ser feito na data zero, ao levar esse valor para a data t = 24 (meses), que é quando iniciam os fluxos de caixa para os sócios, encontra-se o investimento a ser ressarcido:
Calculando-se na HP 12C:
16800000 PV
0 PMT
3,74 i
24 n
FV= - 40.552.639,74
Logo, o investimento a ser ressarcido é de R$ 40.552.639,74.
Novamente na HP 12 C, calculou-se:
40.552.639,74 CHS PV
2.656.250 PMT
3,74 i
0 FV
n = 24 meses (após o shopping pronto / inaugurado)
Avaliando o FCO apresentado no calculo do VPL acima também é de fácil percepção que o payback ocorre no 48º mês contados a partir no inicio das obras.
Logo o payback total ocorrerá em 48 meses (24 de obra + 24 de exploração de aluguel).
	Cálculo do ILL
	Sabe-se que VPL=R$10.531.054,92 e que i0= R$16.800.000, e através da formula VPL = VP – i0, calculou-se VP:
VP = VPL + i0
VP = R$ 27.331.054,92
Encontrando-se o valor do VP, é possível calcular o IL através da formula IL = VP / i0:
IL = 27.331.054,92 / 16.800.000
IL = 1,6268.
De acordo com Kraus (2021), o cálculo do custo de capital ao mês pode ser feito na HP 12C, da seguinte maneira:
3,74 i
24 n
0 PMT
16800000 CHS VP
FV = 40.552.639,74
Após deve-se calcular na HP 12C:
3,74 i
72 n
40.552.639,74 CHS VP
0 FV
PMT = R$ 1.632.758,05
Custo de capital mensal = R$ 1.632.758,05
Ainda de acordo com Kraus (2021), ponto de Equilíbrio Econômico, também conhecido como Break Even Econômico, é o número mínimo de lojas mensais que devem ser alugadas para quitar todos os custos (fixos, variáveis, de capital, impostos), calculada através da seguinte fórmula:
 P. E. E. = [CF + C.Cap.  -  IR*CF – IR*Depreciação] 
                             [P - CV - IR*P + IR*CV]
 P. E. E. = [200.000 + 1.632.758,05 – 30.000 – 0]
 [3.500.000 – 175.000 – 525.000 + 26.250]
 Break Even Econômico = 0,64
Kraus (2021) ratifica que taxa mínima de ocupação é calculada dividindo-se o P.E.E. pelo número total de lojas. Após deve-se multiplicar o valor obtido por 100, encontrando-se dessa forma a taxa percentual de ocupação mínima.
Logo, a taxa mínima de ocupação é de 36,57%.
	Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados
	Através de todos os cálculos, é possível concluir que:
1- TIR = 4,88%, o investimento é viável pois o mesmo possui taxa interna de retorno maior do que a taxa de retorno esperada (3,74%).
2- VPL = R$ 10.531.054,92, o investimento é viável por ser um valor positivo.
3- O payback ocorrerá ao final do 48º mês contados desde o início da construção do shopping, ou seja, após 24 meses da inauguração do shopping e do início da exploração de aluguel, restando ainda mais 48 meses para lucrar, portanto, é viável.
4- IL = 1,63, o investimento é viável pelo valor ser maior do que 1, ou seja, para cada R$1 aplicado o investidor receberá R$ 1,63 reais de volta pelo investimento.
5- Ponto de Equilibrio = 0,64
6- Taxa Mínima de Ocupação = 36,57%.
Todos os índices encontrados demonstram que o investimento no projeto é viável e que o investimento deve ser feito.
	Referências bibliográficas 
	ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2021. 86 p. Apostila do Curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas. 
KRAUS, Marlene H. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2021. Atividade Individual: orientações.  Curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas.
	
	1
	2 
	
	
	
	3