Regularização Fundiária Urbana (Reurb) - Introdução (Parte 1)

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Reurb - Regularização Fundiária Urbana 1
Reurb - Regularização 
Fundiária Urbana
Introdução
Conceitos
Pastagem extensiva (pecuária extensiva) → criação de gado livre em grandes 
áreas. 
Unidades de conservação → áreas naturais passíveis de proteção por suas 
características especiais. 
Loteamento → subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com 
abertura de novas vias de circulação e logradouro público.
Desmembramento → subdivisão de uma terra que não foi regularizada em lotes 
destinados a edificação, aproveitando as vias e logradouros públicos já 
existentes sem alterá-los.
Assentamentos rurais → conjunto de unidades agrícolas independentes entre si, 
instaladas pelo Incra onde originalmente existia um único imóvel de um único 
proprietário. Cada uma dessas unidades, chamadas de parcelas, lots ou glebas, 
é entregue pelo Incra a uma família sem condições econômicas para adquirir e 
manter um imóvel rural por outras vias. A quantidade de glebas no 
assentamento depende da capacidade da terra de comportar e sustentar as 
famílias assentadas. O tamanho e a localização de cada lote são determinadas 
pela geografia do terreno e pelas condições produtivas que o local oferece. 
(Fonte: Incra)
Ocupante → aquele que mantém poder de fato sobre o lote ou fração ideal de 
terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais. 
Coeficiente máximo de aproveitamento → quanto se pode construir dentro de 
lote de determinada área. 
Importância da Reurb
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Mais de 80% da população brasileira reside na zona urbana que corresponde a 
menos 1,5% do território nacional. 
Melhorar qualidade de vida dos moradores, integrá-los a cidade e ao 
desenvolvimento. 
Gera crescimento na arrecadação do município.
Valorização no valor venal do imóvel, logo há o aumento do valor do IPTU 
cobrado;
Quando houver a venda do imóvel, por poder registrar o imóvel, será 
cobrado o ITBI.
Evitar ocorrência de desastres (deslizamentos, inundações, etc).
Regulamentação do parcelamento do solo no Brasil
Constituição de 1988 - art. 182: obrigatoriedade do Plano Diretor para cidades 
com mais de 20.000 habitantes. 
Regularização fundiária: 
Lei nº 11.977/09 - Lei Minha Casa Minha Vida.
Lei nº 13.465/17 - Marco legal da Reurb.
Interesse social - Reurb-S: 
Predominância de baixa renda;
Fins habitacionais;
Ocupação mínima de 5 anos - legitimação de posse;
Infraestrutura fica por conta do poder público;
Diretrizes ubanísticas e licenciamento ambiental mais permissivos.
Interesse específico - Reubr-E:
Renda média e alta;
Não predominância de fins habitacionais (fins comerciais, 
industriais, residenciais...);
Menos de 5 anos de ocupação;
Infraestrutura fica por conta do loteador/beneficiário;
Diretrizes ubanísticas e licenciamento ambiental mais restritivos;
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Contrapartidas ambientais. 
Decretos regulamentadores:
Decreto 9.309 de 15/03/2018 (área rural).
Decreto 9.310 de 15/03/2018 (área urbana).
Núcleos informais
Núcleo urbano → assentamento humano, com uso e características urbanas, 
constituído por imóveis de área inferior à fração mínima de parcelamento (Lei nº 
5.868/72), independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em 
área rural.
Núcleo urbano informal → aquele clandestino, irregular ou no qual não foi 
possível realizar a titulação de seus ocupantes.
Núcleo urbano informal consolidado → aquele de difícil reversão , considerados 
o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de 
circulação e a presença de equipamentos públicos, etc.
Fases da Regularização Fundiária
📌 O registro não depende da conclusão das obras de infraestrutura.
Casa verde e amarela
Substitui o Minha casa, minha vida.
Objetivos:
Ampliar a oferta de moradias;
Reparar inadequações habitacionais;
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Capacitar os agentes públicos e privados;
Estimular modernização da construção civil e avanço tecnológico do setor. 
Financiamento Habitacional Popular:
FGTS;
Redução de juros;
Inclusão de famílias mais vulneráveis. 
Evolução Legislativa
1. Sesmarias - Posse
2. Lei de Terras 1850
3. Código Civil 1916
4. Decreto Lei 37/58
5. Lei 6766/79 e alteração 9.785/99 (Lei de Parcelamento do Solo)
a. Parcelamento irregular é crime (Lei 6766/79).
b. Área mínima de um lote 125m² (Lei 6766/79).
c. Lei do Parcelamento do Solo → trata dos loteamentos e desmembramentos 
urbanos.
d. Reserva obrigatória de faixa não-edificável de 15m próximo a águas 
correntes, dormentes, rodovias e ferrovias.
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e. Definir para cada zona:
i. Usos permitidos;
ii. Índices urbanísticos (área mínima e máxima de lotes e coeficientes 
máximos de aproveitamento). 
6. Constituição Federal 1988
a. A dignidade humana deve ser entendida como um fim, não como meio de 
alcançar outros objetivos.
b. Direito social a moradia.
c. Valorização da propriedade privada.
d. Plano Diretor obrigatório para municípios com mais de 20 mil habitantes.
7. Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade
8. MP 2220/01
9. Lei 11.977/09 e alteração Lei 12 (Minha casa minha vida)
10. Lei 12.651/12 - Código Florestal
11. Lei 13.465/17
12. Decreto 9310/18
13. MP Casa verde e amarela altera artigo 12 e 33 da Lei 13.465/17
📌 Escritura e contrato de compra e venda → direito de posse.
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Requisitos para se considerar uma moradia como digna 
Segurança da posse;
Disponibilidade de serviços, materiais, instalações e infraestrutura:
Água potável;
Saneamento básico;
Energia;
Iluminação;
Coleta de lixo.
Custo para se ter a moradia (aluguel, financiamento) não pode ser alto a ponto 
de ameaçar ou comprometer o acesso do ocupante a outros direitos humanos;
Segurança física e estrutural (habitabilidade);
Acessibilidade;
Sua localização não pode estar isolada de:
Oportunidade de empregos;
Serviços de saúde;
Escolas, creches;
Ou outras instalações sociais. 
Não pode se localizar em áreas poluídas ou perigosas;
Adequação cultural (ex. comunidades colombolas).