Trabalho NÃO AUTORAL - PARA ESTUDO

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UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
SÃO PAULO - 2020
PATRIMÔNIO EM TRANSFORMAÇÃO: 
ESTUDO DE CASO DA CIDADE MATARAZZO
FRANCISCO G. DA CUNHA SAES
UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
Patrimônio em Transformação: 
CIDADE 
MATARAZZO
Estudo de Caso da
FRANCISCO G. DA CUNHA SAES
SÃO PAULO - 2020
UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
SÃO PAULO - 2020
Patrimônio em Transformação: 
CIDADE 
MATARAZZO
Estudo de Caso da
FRANCISCO G. DA CUNHA SAES
Tese de doutorado apresentada ao Programa de Pós-Graduação 
em Educação, Arte e História da Cultura da Universidade Presbiteriana 
Mackenzie, como parte dos requisitos necessários para a obtenção do 
título de Doutor em Educação, Arte e História da Cultura.
Orientadora: Profa. Dra. Ingrid Hotte Ambrogi
Bibliotecária Responsável: Andrea Alves de Andrade - CRB 8/9204
Saes, Francisco Gonçalves da Cunha.
Patrimônio em transformação: estudo de caso Cidade Matarazzo / 
Francisco Gonçalves da Cunha Saes.
205 f. : il. ; 30 cm
Tese (Doutorado em Educação, Arte e História da Cultura) – 
Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2020.
Orientadora: Ingrid Hotte Ambrogi.
Referências bibliográficas: f. 154-157.
1. Memória. 2. Vazio urbano. 3. Fruição. I. Ambrogi, Ingrid Hotte, 
orientadora. II. Título.
CDD 155.4
S127p
Autor: Francisco Gonçalves da Cunha Saes
Programa de Pós-Graduação Stricto Sensu em Educação, Arte e História da Cultura
Título do Trabalho: Patrimônio em Transformação: Estudo de Caso Cidade Matarazzo
O presente trabalho foi realizado com o apoio de 1:
 □ CAPES - Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior □ CNPQ - Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico □ FAPESP - Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo ■ Instituto Presbiteriano Mackenzie/Isenção integral de Mensalidades e Taxas □ MACKPESQUISA - Fundo Mackenzie de Pesquisa □ Empresa/Indústria □ Outro
1. Observação: caso tenha usufruído mais de um apoio ou benefício, selecione-os.
Identificação da Agência de Financiamento
Agradecimentos
Ao longo de quatro anos este trabalho foi desenvolvido e che-
ga a seu termo, com desejo de continuidade.
As questões nele desenvolvidas, espera-se, que sirvam de 
alento para futuras pesquisas a encetar esforços em campo híbrido 
e interdisciplinar onde se desenvolve.
Agradecimento à minha Orientadora Prof a. Dra. Ingrid Hötte 
Ambrogi, pelo acolhimento do meu projeto de pesquisa e pela pre-
sença paciente no transcurso de seu desenvolvimento e conclusão.
Igualmente se faz necessário o agradecimento ao apoio soli-
dário do Prof. Dr. Marcel Mendes, no meu esforço de produção, e 
com atitude perene de incentivo e companheirismo.
Ao Prof. Dr. Cândido Malta Campos Filho, pelos comentários 
inestimáveis que contribuíram valiosamente para o aprofundamen-
to e elaboração da presente Tese durante o Exame de Qualificação.
Ao empresário Alexandre Allard, que me permitiu acesso ao 
empreendimento CIDADE MATARAZZO, sem o qual o presente 
estudo de caso não seria possível.
Ao Colega Mackenzista Engº Maurício Linn Bianchi, por me 
propiciar a oportunidade de empreender tal trabalho, me franque-
ando acesso aos principais atores, para a elaboração desta Tese, no 
âmbito do PROJETO OBRA PRIMA na CIDADE MATARAZZO.
Aos colegas engenheiros do PROJETO OBRA PRIMA, agrade-
cimento pelo apoio durante o período do presente trabalho e que 
terá seu complemento técnico com foco nas soluções de engenha-
ria, na sequência do desenvolvimento das obras no canteiro.
Aos profissionais que despenderam valiosas horas de traba-
lho me franqueando acesso aos seus conhecimentos por meio de 
entrevistas e fornecimento de informações.
Aos funcionários das bibliotecas da Universidade Presbite-
riana Mackenzie, pelo apoio e colaboração sempre pautados pela 
cordialidade e atenção.
Ao Programa de Pós Graduação em Educação, Arte e História 
da Cultura, da Universidade Presbiteriana Mackenzie, pelo acolhi-
mento do meu Projeto de Pesquisa e pelo oferecimento de bolsa de 
estudos integral, apoio sem o qual tal empreendimento não seria 
possível.
Agradecimento aos meus pais Cleuza Saes e Aucíbio Saes (in 
memoriam) por me darem a vida e um nome.
Dedico este trabalho aos meus filhos Guilherme Saes e Gabriel 
Saes, na esperança de uma utopia possível, de um mundo melhor.
Agradecimentos
Resumo
O conjunto edificado do Complexo Hospitalar Matarazzo revela-se 
portador não apenas da memória da cidade, mas também um lugar 
privilegiado para compreender as dinâmicas sociais que participa-
ram do intenso processo de urbanização de São Paulo a partir da 
virada do século XIX para o XX. Esta investigação está alicerçada 
em estudo de caso que estabelece a hipótese de sua transformação 
de vazio urbano em lugar de fruição dos citadinos em centralidade 
da metrópole. As interrelações pessoa-ambiente destas edificações 
tombadas pelo Patrimônio Histórico e sua adequabilidade aos novos 
e diferentes usos e funções são parte desta investigação. A pesqui-
sa procura estabelecer uma cumplicidade produtiva, fomentando 
parceria entre os diversos saberes envolvidos, com uma abordagem 
interdisciplinar.
Palavras-chave: Memória, Vazio Urbano, Fruíção
Abstract
The built complex of the Matarazzo Complex expose itself not 
only as a bearer of the city's memory, but also as privileged place 
to undestand the social dynamics that participated in the intense 
urbanization process in São Paulo from the turno of the 19th to 
the 20th century. This research is based on a case study that estab-
lishes the hypothesis of its transformation from an urban derelict 
land to a place for the enjoyment of city dwellers in the centrality 
of the metropolis. The person-environment interrelations of these 
buildings listed by the historical heritage and their suitability for 
new and diferente uses and functions will be part of this investi-
gation. The research seeks to establish a productive collaboration, 
fostering a partnership between the various types of knowledge 
involved, with a interdisciplinar approach.
Keywords: Memory, Derelict Land, Fruition
Résumé
Le complexe bâti du Hospitalar Matarazzo se révèle non seulement 
comme porteur de la mémoire de la ville, mais aussi comme un lieu 
privilégié pour comprendre les dynamiques sociales qui ont parti-
cipé à l'intense processus d'urbanisation de São Paulo du début du 
XIXe au XXe siècle. Cette enquête s'appuie sur une étude de cas qui 
établit l'hypothèse de sa transformation d'un friche urbaine en un 
lieu de plaisir pour les citadins au cœur de la métropole. Les inter-
relations personne-environnement de ces bâtiments répertoriés 
par le patrimoine historique et leur adéquation à de nouvelles et 
différentes utilisations et fonctions font partie de cette enquête. La 
recherche vise à établir une complicité productive, favorisant un 
partenariat entre les différents types de connaissances impliqués, 
avec une approche interdisciplinaire.
 Mots-clé: Memoire, Friche urbaine, Joissance
Lista de Abreviaturas e Siglas
Boulevard Matarazzo Empreendimentos
Centro Cultural Banco do Brasil
Centro das Indústrias do Estado de São Paulo
Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, 
Artístico e Turístico do Estado de São Paulo
Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural 
e Ambiental da Cidade de São Paulo
Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano
Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo
Federação das Indústrias do Estado de São Paulo
Institutos de Aposentadorias e Pensões
Instituto Nacional de Assistência Médica da Previdência Social
Indústrias Reunidas Francisco Matarazzo
Musée des Civilisations de l'Europe et de la Méditerranée
Prefeitura do Município de São Paulo
Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil
Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
Sistemas Unificados e Descentralizados de Saúde nos Estados
Sistema Único de Saúde
BM
CCBB
CIESP
CONDEPHAAT 
CONPRESP 
EMPLASA
FAPESP
FIESP
IAP'S
INAMPS
IRFM
MuCEMPMSP
PREVI
SPHAN
SUDS
SUS
Lista de Imagens, Gráficos e Tabelas
Imagem 1. Largo do Carmo, 1862. Militão Augusto Azevedo. Acervo 
IMS. • 20p
Imagem 2. Ladeira do Carmo e aterrado do Brás, 1862. Militão Au-
gusto de Azevedo. Álbum Comparativo da Cidade de São Paulo (1862-
1887). • 21p
Imagem 3. Ladeira do Carmo e aterrado do Brás, 1887. Militão Au-
gusto de Azevedo. Álbum Comparativo da Cidade de São Paulo (1862-
1887). • 21p
Imagem 4. Rua do Comércio, 1862. • 22p
Imagem 5. Rua do Comércio, 1867. Militão Augusto de Azevedo. 
Álbum Comparativo da Cidade de São Paulo (1862-1887). • 22p
Imagem 6. Colocação de trilhos de bonde na Rua Direita com Rua 
São Bento em 1900. Autor desconhecido. Fonte: PMSP. • 25p
Imagem 7. Teatro Municipal, visto do Teatro São José, 1920. Foto: 
Guilherme Gaensly. Acervo Fundação Energia e Saneamento. • 26p
Imagem 8. Viaduto do Chá, 1910. Guilherme Gaensly. Cartão Postal 
Série B N. 24. • 28p
Imagem 9. Viaduto do Chá em 1929. Cartão postal. Autor desconhe-
cido. Fonte PMSP. • 29p
Imagem 10. Avenida Hygienopolis, 1910. Guilherme Gaensly. Cartão 
Postal Série A N. 25. •29p
Imagem 11. Construção do Viaduto. Santa Ifigênia em 1913. Autor 
desconhecido. • 30p
Imagem 12. Estação da Luz, 1910. Foto Guilherme Gaensly. Acervo 
Fundação Energia e Saneamento. • 33p
Imagem 13. Avenida Paulista, 1910. Foto Guilherme Gaensly. Cartão 
Postal Série B N. 27. • 34p
Imagem 14. Área Urbanizada - São Paulo 1872. Fonte: Empresa Pau-
lista de Planejamento Metropolitano(Emplasa). Adaptação: Secretaria 
Municipal de Planejamento Sempla/Dipro. • 35p
Imagem 15. Planta da Cidade de São Paulo levantada pela Compa-
nhia Cantareira de Esgotos em 1881. Fonte: Secretaria de Estado de Eco-
nomia e Planejamento, Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC. Acervo 
- Tombo: 1584. • 35p
Imagem 16. Área Urbanizada - São Paulo 1882/1914. Fonte: Empresa 
Paulista de Planejamento Metropolitano (Emplasa). Adaptação: Secreta-
ria Municipal de Planejamento Sempla/Dipro. • 36p
Imagem 17. Mapa de São Paulo, 1895. Fonte: Secretaria de Estado 
de Economia e Planejamento. Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC. 
Acervo - Tombo: 1322. • 36p
Imagem 18. Área Urbanizada - São Paulo 1915/1929. Fonte: Empresa 
Paulista de Planejamento Metropolitano (Emplasa). Adaptação: Secreta-
ria Municipal de Planejamento Sempla/Dipro. • 37p
Imagem 19. Planta da Cidade de São Paulo. Mostrando todos os 
arrabaldes e terrenos arruados, em 1924. Fonte: Secretaria de Estado 
de Economia e Planejamento. Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC 
Acervo - Tombo: 1162. • 37p
Imagem 20. Projeto de modernização do Tramway, bastante seme-
lhante às estações e pontes do Metrô de SP no trecho Santana-Tucuruvi. 
Fonte: ferreoclube.com.br • 41p
Imagem 21. Perspectiva esquemática dos edifícios da Hospedaria 
de Imigrantes, 1910 (Memorial do Imigrante). Fonte: Arquivo Público do 
Estado de São Paulo. • 47p
Imagem 22. Chegada dos imigrantes na hospedaria, 1907. Autor 
desconhecido. Fonte: Arquivo Público do Estado de São Paulo. • 48p
Imagem 23. Esquema de serviços da Hospedaria de Imigrantes, 
c.1920. Fundação Patrimônio Histórico da Energia de São Paulo. • 49p
Imagem 24. Imigrantes posando para fotografia no pátio central da 
Hospedaria dos Imigrantes, ca. 1890. Guilherme Gaensly (1843-1928).
Fundação Patrimônio da Energia de São Paulo. • 51p
Imagem 25. Mário de Andrade (sentado), Anita Malfatti (sentada, ao 
centro) e amigos na exposição de Zina Aita (à esquerda de Anita), em São 
Paulo, em 1922. Autor desconhecido. Fonte: PMSP. • 54p
Imagem 26. Cândido Portinari, Antonio Bento, Mario de Andrade e 
Rodrigo Melo Franco de Andrade, exposição de Portinari no Palace Hotel, 
Rio de Janeiro, julho de 1936. Fonte: Acervo Iphan. • 55p
Imagem 27. Planta dos Terrenos no Bexiga. Fernando de Albuquer-
que, 1890. Museu Paulista USP (Apud SCHNECK, 2016, p.56). • 58p
Imagem 28. Abertura da avenida Nove de Julho. No centro, a Praça 
Pedro de Toledo (atual 14 Bis), 1937. Foto sem autoria conhecida. Fonte: 
sampahistorica.wordpress.com • 59p
Imagem 29. Entregador de bebidas. Fotografia: Hildegard Rosenthal, 
c. 1940. Fonte: Acervo do Instituto Moreira Salles. • 59p
Imagem 30. Região da atual praça 14 Bis. Autor: Vicenzo Pastore, c. 
1910. Fonte: Acervo do Instituto Moreira Salles. • 60p
Imagem 31. Planta Geral da Cidade de São Paulo. Divisão Cadastral da 
2ª Secção da Diretoria de Obras e Viação da Prefeitura Municipal (edição 
provisória), 1916. Fonte: Acervo Histórico Demográfico do Município de 
São Paulo. (Apud SCHNECK, 2016, p.71). • 60p
Imagem 32. Propaganda do Ospedale Umberto. Primo, Instituto de 
Radium no jornal La Vittoria, 1930. • 67p
Imagem 33. Ospedale Umberto Primo em 1911. Fonte: Acervo do 
Museu de Saúde Pública Emílio Ribas. • 67p
Imagem 34. Busto Francisco Matarazzo e o lema da Societá, 2018. 
Autor: Francisco Saes. • 68p
Imagem 35. O Governador de São Paulo, Altino Arantes, Washington 
Luís e secretários na Casa de Saúde Francesco Matarazzo, por ocasião de 
sua inauguração e Ermelino Matarazzo. Autor: Iba Mendes. • 68p
Imagem 36. Francesco Matarazzo. Fonte: Museu Histórico Munici-
pal Jaguariaíva, PR. • 82p
Imagem 37. Produção e envasamento de banha em lata em Jagua-
riaíva, PR. Fonte: Acervo do Museu Histórico Municipal Conde Francisco 
Matarazzo. • 83p
Imagem 38. Inauguração Moinho Matarazzo, 1900. Fonte: Acervo 
Iconográfico USP. • 84p
Imagem 39. Moinho Matarazzo, 1910. Fonte: Acervo Iconográfico 
USP. • 85p
Imagem 40. Indústrias Matarazzo no Belenzinho, na década de 
1930, Tecelagem. • 85p
Imagem 41. Residência Matarazzo, Av. Paulista, em 1902. Fonte: 
Acervo Iconográfico USP. • 85p
Imagem 42. Anúncio da IRFM na Revista Fon Fon, 1924. Fonte: Wi-
kiCommons. • 86p
Imagem 43. IRFM em 1926. Fonte: Matarazzo 100 anos. São Paulo: 
CL-A Comunicações, 1982 (Apud. COUTO, 2004, Vol.2, p.100). • 87p
Imagem 44. Cortejo fúnebre Francisco Matarazzo, em 1937. Fonte: 
WikiCommons. • 89p
Imagem 45. Fonte: Disponível em: www.feitoporbrasileiros.com.br 
• 95p
Imagem 46. A banda Ira! na Cidade Matarazzo. Fonte: Rafael Arbex, 
Estadão Conteúdo. • 96p
Imagem 47. Mostra “Alma”, de Cristiano Mascaro. Autor: Francisco 
Saes. • 96p
Imagem 48. Vista aérea do empreendimento. Fonte: BM Empreen-
dimentos. • 97p
Lista de Imagens, Gráficos e Tabelas
Imagem 49. Vista longitudinal do empreendimento. Fonte: BM Em-
preendimentos. • 97p
Imagem 50. Localização. Processo nº 23.107/84. Fonte: arquicultura.
fau.usp.br • 101p
Imagem 51. Implantação. Processo nº 23.107/84. Fonte: arquicultura.
fau.usp.br • 101p
Imagem 52. Vista edificações. Processo nº 23.107/84. Fonte: arquicultura.
fau.usp.br • 101p
Imagem 53. Tombamento. Processo nº 23.107/84. Fonte: arquicultura.
fau.usp.br • 102p
Imagem 54. Planta do Pavilhão Administrativo - Projeto de 1903 
(Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos Apud CAR-
MO, 2004). • 107p
Imagem 55. Pavilhão Administrativo, 2019. Autor: Francisco Saes. 
• 107p
Imagem 56. Fachada Principal do Pavilhão Administrativo, existen-
te em 1942. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos 
Apud CARMO, 2004). • 108p
Imagem 57. Fachada projetada em 1942 por Mário Calore (Fon-
te: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos Apud CARMO, 
2004). • 108p
Imagem 58. Gateira com o dístico Ospedale Umberto Primo. Autor: 
Francisco Saes. • 109p
Imagem 59. Vista Pavilhão Administrativo, 2018. Autor: Francisco 
Saes. • 109p
Imagem 60. Casa de Saúde Francisco Matarazzo, 2017. Autor: Fran-
cisco Saes. • 110p
Imagem 61. Casa de Saúde Francisco Matarazzo. Fachada projetada 
em 1915, por A. Pozzo & G. Bianchi. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo 
Municipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 110p
Imagem 62. Casa de Saúde Francisco Matarazzo. Fachada lateral em 
2017. Autor: Francisco Saes. • 111p
Imagem 63. Casa de Saúde Francisco Matarazzo. Planta do andar 
superior, projetada em 1915, vendo-se no final da ala direita, Sala de Jan-
tar, Cozinha e Terraço. (Fonte: PMSP - Divisão de ArquivoMunicipal de 
Processos Apud CARMO, 2004). • 111p
Imagem 64. Lema da Casa de Saúde em discurso de Francisco Ma-
tarazzo, 2017. Autor: Francisco Saes. • 112p
Imagem 65. “Este é o corpo para agir” grafado no piso, 2017. Autor: 
Francisco Saes. • 112p
Imagem 66. Estátua Francisco Matarazzo, 2018. Autor: Francisco 
Saes. • 112p
Imagem 67. Pátio interno da Casa de Saúde Francisco Matarazzo, 
2018. Autor: Francisco Saes. • 113p
Imagem 68. Casa de Saúde Francisco Matarazzo, 2018. Autor: Fran-
cisco Saes. • 113p
Imagem 69. Pavilhão de Ambulatórios - Fachada Principal, projeta-
da em 1916 por Alberto Sironi e Giacomo Corberi. (Fonte: PMSP - Divisão 
de Arquivo Municipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 114p
Imagem 70. Pavilhão de Ambulatórios - Fachada Lateral, de 1916. 
(Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos Apud CAR-
MO, 2004). • 114p
Imagem 71. Pavilhão de Ambulatórios - Planta do andar térreo, pro-
jetada em 1916. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Proces-
sos Apud CARMO, 2004). • 115p
Imagem 72. Pavilhão dos Ambulatórios - Planta do Pavimento Tér-
reo em 1921 projetada por Francisco Verrone. (Fonte: PMSP - Divisão de 
Arquivo Municipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 115p
Imagem 73. Pavilhão dos Ambulatórios - Fachada lateral, projetada 
em 1921 por Francisco Verrone. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Mu-
nicipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 116p
Imagem 74. Pavilhão de Ambulatórios - Planta de aumento proje-
tada em 1928 por Daniel Ottuzzi, com consultórios no pavimento térreo 
e moradia das freiras no 1º andar. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo 
Municipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 116p
Lista de Imagens, Gráficos e Tabelas
Imagem 75. Pavilhão de Ambulatórios - Fachada lateral projetada 
em 1957 por Francisco da Nova Monteiro. (Fonte: PMSP - Divisão de Ar-
quivo Municipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 116p
Imagem 76. Fachada Pavilhão dos Ambulatórios, 2018. Autor: Fran-
cisco Saes. • 116p
Imagem 77. Capela de Santa Lucia, fachada projetada em 1921 por-
Francisco Verrone. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Pro-
cessos Apud CARMO, 2004). • 117p
Imagem 78. Fachada Capela Santa Luzia, 2015. Autor: Francisco 
Saes. • 117p
Imagem 79. Fachada Latearal - Capela Santa Luzia, 2015. Autor: 
Francisco Saes. • 118p
Imagem 80. Registro da fundação da Capela, 2015. Autor: Francisco 
Saes. • 118p
Imagem 81. Casa de Saúde Ermelino Matarazzo - Fachada Principal, 
projetada em 1921 por Francisco Verrone. (Fonte: PMSP - Divisão de Ar-
quivo Municipal de Processos Apud CARMO, 2004). • 119p
Imagem 82. Estátua Ermelino Matarazzo, 2018. Autor: Francisco 
Saes. • 119p
Imagem 83. Fachada Lateral Casa de Saúde Ermelino Matarazzo, 
2018. Autor: Francisco Saes. • 120p
Imagem 84. Busto de Ermelino Matarazzo Escada, 2016. Autor: 
Francisco Saes. • 120p
Imagem 85. Placa comemorativa Casa de Saúde Ermelino Mataraz-
zo, 2016. Autor: Francisco Saes. • 121p
Imagem 86. Clarabóia sobre escada Casa de Saúde Ermelino Mata-
razzo, 2016. Autor: Francisco Saes. • 121p
Imagem 87. Fachada lateral Pavilhão Vitório Emanuele III, 2019. 
Autor Francisco Saes. • 122p
Imagem 88. Fachada Rio Claro Pavilhão Vitório Emanuele III, 2015. 
Autor: Francisco Saes. • 123p
Imagem 89. Fachada Itapeva Pavilhão Vitório Emanuele III, 2020. 
Autor: Francisco Saes. • 123p
Imagem 90. Primeiro projeto por Francisco Verrone em 1936, não 
executado.(Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos 
Apud CARMO, 2004). • 125p
Imagem 91. Projeto elaborado por Ricardo Severo da Fonseca Costa 
em 1938.(Escritório Técnico Ramos de Azevedo, Severo & Villares). Não 
executado. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos 
Apud CARMO, 2004). • 125p
Imagem 92. Fachada Maternidade Condessa Filomena Matarazzo, 
2017. Autor: Francisco Saes. • 125p
Imagem 93. Fachada Maternidade Condessa Filomena Matarazzo, 
2015. Autor: Francisco Saes. • 126p
Imagem 94. Projeto de Francisco Verrone apresentado em 1939, 
executado. (Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos 
Apud CARMO, 2004). • 126p
Imagem 95. Fachada Projetada por Francisco Verrone em 1939. 
(Fonte: PMSP - Divisão de Arquivo Municipal de Processos Apud CAR-
MO, 2004). • 126p
Imagem 96. Eixo articulador, ligação entre blocos, 2015. Autor: 
Francisco Saes. • 127p
Imagem 97. Eixo articulador, ligação entre blocos vista interna, 
2020. Autor: Francisco Saes. • 127p
Imagem 98. Eixo articulador, ligação entre blocos, vista lateral, 
2020. Autor: Francisco Saes. • 127p
Imagem 99. Empreendimento Cidade Matarazzo. Fonte: BM. • 128p
Imagem 100. Corte longitudinal Empreendimento Cid. Matarazzo. 
Fonte: BM. • 128p
Imagem 101. Empreendimento Cidade Matarazzo. Fonte: BM. • 134p
Imagem 102. Casa da Criatividade. Fonte: BM. • 134p
Imagem 103. Vista Sala 22. Fonte BM. • 135p
Imagem 104. Vista Capela Santa Luzia em obras, 2017. Autor: Fran-
cisco Saes. • 136p
Imagem 105. Vista Torre Mata Atlântica. Fonte: BM. • 136p
Imagem 106. Vista Torre Mata Atlântica. Fonte: BM. • 137p
Lista de Imagens, Gráficos e Tabelas
Imagem 107. Implantação Boulevard, Levisnki Arquitetos. 
Fonte: PMSP. • 137p
Imagem 108. Boulevard da Diversidade, Levisnki Arquitetos. 
Fonte: PMSP. • 138p
Imagem 109. Implantação do empreendimento. Fonte: BM. • 141p
Imagem 110. Limites e Portais. Fonte: BM. • 142p
Imagem 111. Espaços livres para caminhar. Fonte: BM. • 142p
Imagem 112. Espaços externos. Fonte: BM. • 144p
Imagem 113. Fachada Torre Mata Atlântica. Fonte: BM. • 144p
Imagem 114. Fachadas com vegetação. Fonte: BM. • 144p
Imagem 115. Aberturas nas fachadas. Fonte: BM. • 145p
Imagem 116. Movimento e aberturas. Fonte: BM. • 146p
Imagem 117. Vistas externas e rua interna. Fonte: BM. • 146p
Imagem 118. Espaços externos para socialização. Fonte: BM. • 148p
Imagem 119. Bar de tapas. Fonte: BM. • 148p
Imagem 120. Terraços externos. Fonte: BM. • 148p
Imagem 121. Vista Sala 22. Fonte: BM. • 149p
Gráfico 1. Número de prédios novos no município de São Paulo por 
ano, 1910–1940. Fonte: SOMEKH, 1997, p.106. • 38p
Gráfico 2. A Marcha das Construções, 1910–1948. Fonte: PIERRE 
MONBEIG in SZMRECSÁNYI, 2004, p59. • 39p
Gráfico 3. Evolução da População do Município de São Paulo (em 
Milhares), 1872–1940. Fonte: IBGE, Censos Demográficos. Elaboração: 
CMDU/Dipro. • 50p
Gráfico 4. Imigração Italiana para o Brasil por Regiões. Fonte: Com-
missariato Generale dell`Emigrazione. Annuario Statistico dell'Emigra-
zione Italiana dal 1870 al 1925. Roma, Ed. CGE, 1926, p.152. (Apud ALVIM, 
1986, p. 62). • 62p
Gráfico 5. Complexo Hospitalar Matarazzo. Fonte: Acervo BM. • 105p
Tabela 1. Expansão predial na cidade de São Paulo, 1886–1900. Fon-
te: BONDUKI, 2011, p.20. • 44p
Tabela 2. Capital – Óbitos Gerais e Mortalidade Infantil, 1909–1929. 
Fonte: Anuário Demográfico 1929, São Paulo, Imprensa Oficial, 1932, p. 
162-3 e VII (apud Ribeiro, 1993, p.123). • 45p
Tabela 3. Imigrantes Subsidiados, 1888–1915. Fonte: (Apud ROL-
NIK,1999, p.73) Departamento Estadual de Estatística de São Paulo e 
Serviço de Imigração e Colonização de São Paulo apud Aníbal V. Villela e 
Wilson Suzigan. Política de Governo e Crescimento da Economia Brasi-
leira 1889-1945 Rio de Janeiro: IPEA, 1975, p.24. • 50p
Tabela 4. População nos Anos de Levantamento Censitário, 1872–
1940. Fonte: IBGE, Censos Demográficos. • 50p
Tabela 5. Cidade de São Paulo – Expansão Industrial, 1907–1920. 
Fonte: Centro Industrial do Brasil, Comissão de Expansão Econômica do 
Brasil, O Brasil, II; Censo de 1920, p. 139, V. 1 (Apud ROLNIK, 1997, p.153). 
• 52p
Tabela 6. Internações e Mortalidade, 1905–1924. Fonte: Societá Ita-
liana di Beneficenza in San Paolo (Brasile). Ospedale Umberto I. Casa di 
Salute F. Matarazzo. Esercizio 1924. (Apud. KIKUCHI, 1997, p.141). • 69p
Tabela 7. Internações conforme Categoria: Gratuito e Pensionista, 
Vários Anos. Relatórios Consultivos da Societá di Beneficenza anos 1924, 
1931, 1933, 1939, 1940, 1941, 1942 e 1944. (Apud. KIKUCHI, 1997, p.143). 
• 70p
Tabela 8. Hospital UmbertoPrimo: Lista de Presidentes e Diretores 
Clínicos, 1905–1974. Fonte: Kikuchi, 1987, p.196. • 79p
Tabela 9. Crescimento do Capital Nominal do Grupo Matarazzo (a 
Preços de 1911). Fonte: MARTINS, 1976, p. 36. • 86p
Tabela 10. Nova Proposta de Preservação. Fonte: arquicultura.fau.
usp.br • 104p
Foto-Ensaio. Trabalhadores na Construção (Anexo D). Autor: Fran-
cisco Saes. • 179p
Lista de Imagens, Gráficos e Tabelas
Há um rio, que corre para o Mar Eterno
E à sua beira viceja a sagrada Árvore da Vida
Ali mora o meu Pai, e o meu lar está nele
O Pai Celestial e eu somos Um
Texto Essênio
Sumário
A Vila e seu 
Bocejar Infindo 
• 20p
Introdução
Capítulo 1
De Vila a Metrópole: 
São Paulo na Virada do 
Século XIX para o XX 
Capítulo 2 Capítulo 3
História do Hospital 
Matarazzo
Capítulo 4
Entidades Congêneres 
Voltadas aos
 Imigrantes • 78p
Consid. Finais Referências Anexos
Grandes 
Transformações 
• 23p
Loteadores e a 
Expansão Urbana 
• 32p
Cortiços em Profusão, 
Doenças por Atacado 
• 43p
A Imigração 
Italiana • 46p
Anos 20 • 53p
Bairro do Bexiga 
• 57p
Fundação do 
Hospital Sociedades 
de Mútuo Socorro 
• 61p
Società Italiana di 
Beneficenza in San 
Paolo: Ospedale
Umberto I • 63p
Médicos Italianos 
e o Ospedale 
Umberto Primo 
• 80p
Faculdade de Medicina 
de São Paulo e o 
Hospital Umberto I 
• 81p
Francesco Matarazzo 
• 82p
Do Vazio Urbano ao 
Renascimento 
Tombamento e Proposta 
de um Novo Projeto 
• 100p
Caracterização Física 
do Conjunto 
Tombado 
• 107p
Relações Pessoa–
Ambiente 
• 140p
Considerações 
Finais 
• 150p
Anexo A: 
Linha do Tempo 
• 158p
Anexo B: Ata do 
Ospedale Umberto I 
Biblioteca Mindlin USP 
• 163p
Anexo C: Entrevistas 
• 169p
Programa Definitivo 
• 128p
De Vazio Urbano 
ao Renascimento 
• 92p 
Relações Pessoa
–Ambiente
Anexo D: Trabalhadores 
na Construção 
• 180p
Introdução 
• 15p
Referências 
• 154p
Anexo E: Projeto 
QR Code • 201p
15
Introdução
O conjunto edificado do Complexo Hospitalar Matarazzo reve-la-se portador não apenas da memória da cidade, mas tam-
bém um lugar privilegiado para compreender as dinâmicas sociais 
que participaram do intenso processo de urbanização de São Pau-
lo, a partir da virada do século XIX para o XX.
O propósito desta pesquisa é fruto do interesse em investigar 
a memória urbana e os processos de transformação de patrimônio 
histórico na cidade de São Paulo, tanto do ponto de vista estático-
-urbano, como da perspectiva da dinâmica das interações, econô-
micas, sociais, das relações pessoa-ambiente e da urbanidade. 
A abordagem técnico-conceitual do estudo da cidade contem-
pla esferas como bairros, formas e uso do espaço, memória, passa-
do e futuro e preservação de sítios históricos.
Essa relação entre urbanismo, arquitetura e patrimônio se faz 
presente na construção contemporânea nas cidades, dialogando 
fortemente com o passado e marcando posições na mídia, como um 
todo, nas últimas décadas, em processos que mobilizam a opinião 
pública e suscitam investimentos de monta, tanto pelo setor públi-
co como pelo privado.
Para alcançar tal intento, foi empreendido o acompanhamen-
to das fases de execução das várias intervenções físicas no canteiro 
de obras da Cidade Matarazzo, quando a modificação dos usos do 
sítio e a proposição e consolidação das novas linguagens arquitetô-
nicas vão se materializando, aos poucos.
Importante ressaltar a abordagem de ambiente construído 
devotado à dimensão humana, onde há a possibilidade de fruição 
do espaço, que então se transforma em lugar.
JUSTIFICATIVAS
Este trabalho reflete os interesses pessoais de seu autor, que 
detém trajetória profissional permeada por experiência pontu-
al em obras de restauro e de revitalização, como o Restauro do 
Edifício Mackenzie – no período, como titular da Gerência de Pa-
trimônio (2002-2005) da instituição – e o acompanhamento dos 
trabalhos de restauro do Theatro Municipal de São Paulo, no final 
dos anos 1980, enquanto engenheiro residente da empresa Méto-
do Engenharia.
Nas atividades profissionais exercidas no campo da engenha-
ria ao longo dos anos, a utilização da fotografia como ferramenta 
de trabalho sempre esteve presente, tanto no acompanhamento de 
grandes projetos como de atividades de avaliações imobiliárias e 
inspeções prediais.
No âmbito acadêmico, a pesquisa de mestrado conduzida na 
FAU-USP, apresentou desafios novos revelados por incursões foto-
gráficas pelo bairro da Vila Madalena, e com a condução de entre-
vistas junto a diversos atores residentes e/ou pessoas com atuação 
e conhecimento do bairro, revelando a importância da socialização 
em espaços públicos da metrópole.
Houve por parte do pesquisador, ao longo do tempo, interesse 
no entendimento do processo de interação das pessoas na cidade e 
as relações pessoas-ambiente, que se mostrou um campo desafiador 
a ser explorado, culminando com uma formação em Psicanálise.
Interessante a confluência de duas áreas nascidas a partir do 
contexto urbano – a Fotografia e a Psicanálise – em plena Modernidade.
16Introdução
Como não ver na fotografia e nos seus mecanismos um fenô-
meno análogo de aceleração da vida na urbe, em sincronia com o 
fenômeno de generalização dos relógios, transformando a vida e o 
cotidiano dos citadinos das grandes cidades industriais e alteran-
do-lhes a sensibilidade? 
A relação muito próxima entre a fotografia e a cidade nos per-
mite inferir sobre a compreensão do lugar e a sua relação do ho-
mem neste lugar.
E a Psicanálise? Também é fruto de uma observação arguta de 
seu criador no âmbito das cidades, sendo projetada como uma ci-
ência dos rastros, itinerários possíveis com caminhos e horizontes 
revelando perspectivas, e às vezes revelando o vazio dos lugares.
Esse mergulho no laço do sujeito com a cidade pressupõe o 
presente trabalho conectado com outros ramos do conhecimento, 
tais como a história, o urbanismo, as ciências sociais, a economia e 
a fotografia, enfim uma abordagem multidisciplinar.
Desse contexto surgiu a questão principal que norteou a pre-
sente pesquisa: Complexo Hospitalar Matarazzo: De vazio urbano a 
lugar de fruição?
A partir da hipótese acima procuramos empreender a pesqui-
sa para responder às seguintes questões:
 • Quais as condicionantes históricas, econômicas e sociais em que se 
insere a fundação do Complexo Hospitalar a partir do século XIX?
 • Como se deu seu desenvolvimento e construção e sua importância 
para o campo da saúde na cidade São Paulo no século XX? 
 • Quais as condicionantes que acarretaram seu fechamento, gerando 
o abandono e o surgimento de um vazio urbano?
 • Qual o processo de ressurgimento do complexo, a partir das diretri-
zes de seu tombamento e o programa possível?
 • Mais que um espaço, um lugar com alma?
METODOLOGIA
O trabalho ora em tela é o resultado de um estudo de caso, 
ou seja, uma abordagem qualitativa cujo valor das evidências foi 
obtida por intermédio de múltiplas fontes, como a elaboração de 
história oral, entrevistas semi-estruturadas com os vários atores 
do projeto, análise de documentação técnica e descritiva das fases 
do empreendimento, observações e tomada de registros fotográ-
ficos, propiciando ao pesquisador detalhes informais e relevantes 
que dificilmente seriam alcançados com um enfoque quantitativo, 
admitindo também uma relação muito próxima, sistêmica e parti-
cipante no objeto de estudo.
Esta pesquisa qualitativa teve o ambiente do empreendimen-
to como a fonte direta de dados, sendo descritiva, dando significado 
e voz às pessoas atuantes no projeto, e se apresenta como um caso 
único e bastante peculiar.
A utilização de caso único é adequada na medida em que o caso 
sob estudo é raro ou extremo, ou dito de outra maneira, inexistem 
situações semelhantes para a elaboração de estudos comparativos.
Como investigador, o entendimento dos fenômenos das situ-
ações estudadas compreendeu a perspectiva dos participantes lá 
presentes.
Conforme Yin (2015, p.74):
 “ A preparação paraa realização de um estudo de caso começa com as habilidades anteriores e os valores do pesquisador e cobre os preparativos e o treinamento para o estudo de caso específico (incluindo os procedimentos para a proteção das 
pessoas). Com relação às habilidades, muitas pessoas acredi-
tam, incorretamente, que estão suficientemente habilitadas 
para realizar pesquisas de estudo de caso porque conside-
17Introdução
ram o método fácil de usar. Na realidade, a pesquisa de es-
tudo de caso está entre os tipos mais difíceis de pesquisa, 
devido à ausência de procedimentos bem documentados. Os 
pesquisadores de estudo de caso devem se sentir à vontade, 
portanto, na abordagem das incertezas dos procedimentos 
que podem surgir durante o curso do estudo. Outros traços 
desejáveis incluem a capacidade de formular boas questões, 
“ouvir”, ser adaptável, ter um domínio firme dos assuntos 
sendo estudados, saber como evitar a parcialidade e trazer 
altos padrões de ética para a pesquisa.
Optando pela abordagem qualitativa, a utilização da História 
Oral como metodologia de pesquisa nos permitiu acesso aos pro-
cessos de constituição da história a partir da memória dos entrevis-
tados envolvidos no Estudo de Caso, propiciando registros ímpares 
na forma de narrativas.
Atenção redobrada foi despendida ao propiciar aos entrevis-
tados a transcrição dos depoimentos, visando à sua validação, man-
tendo assim a transparência como ética fundante do trabalho ora 
empreendido.
Fontes documentais foram utilizadas através dos registros fo-
tográficos, na medida em que os trabalhos de identificação do sítio, 
seu restauro, readequação e etapas de construção foram sendo exe-
cutados, com periodicidade semanal e posterior seleção e tratamen-
to por software de imagem.
O trabalho foi complementado por extensa pesquisa biblio-
gráfica, conforme o desenvolvimento de seus capítulos.
O desenvolvimento da pesquisa toma forma e se materiali-
za em quatro capítulos, sendo o primeiro denominado “De vila a 
metrópole: São Paulo na virada do século XIX para o XX”, onde 
pretendeu-se discorrer sobre o desenvolvimento urbano da cidade 
de São Paulo, desde os idos de 1850, as grandes transformações 
sofridas pela cidade, os verdadeiros surtos de construção e suas 
implicações no surgimento de cortiços, e a saúde da população, a 
economia cafeeira, a caracterização da imigração italiana e o pro-
cesso de industrialização. 
As fontes da pesquisa envolveram publicações de História 
Econômica com autoria de Monbeig, Singer, Morse, Ribeiro, Saes 
entre outros, perpassando textos de Urbanismo tendo como au-
tores Bonduki, Bueno, Campos, Reis Filho, Rolnik, Simões Filho, 
Somekh entre outros.
O segundo capítulo, intitulado “A História do Hospital Mata-
razzo”, trata da caracterização do bairro do Bexiga, onde ocorreu 
sua fundação, e de todo o desenvolvimento do complexo hospitalar, 
até seu fechamento definitivo. Contempla, também, uma pequena 
biografia do Conde Francesco Matarazzo e a caracterização das 
suas empresas. Obra de referência da história do hospital, con-
sultada, foi a de Kikuchi, trabalho de fôlego elaborado a partir das 
Atas do Sociedade Mantenedora do Hospital Matarazzo, contando 
também com o trabalho de Schenck e Rolnik na caracterização do 
Bairro do Bexiga, e autores como Warren Dean na questão do de-
senvolvimento da industrialização e Zuleika Alvim na questão da 
imigração italiana e José de Souza Martins na biografia do Conde, 
entre outros.
Já no terceiro capítulo – “De Vazio Urbano ao Renascimento” 
– as questões relativas à caracterização de vazio urbano, a partir 
dos estudos de Borde, Solá-Morales e Portas, são elaboradas pro-
curando situar o complexo tombado como um exemplo patente, 
a partir de seu abandono. A questão do tombamento do complexo 
é abordada, contando com o aporte autoral de Watanabe; a carac-
terização física dos diversos edifícios é contemplada a partir das 
contribuições de Carmo e fotografia de autoria do autor da tese. 
18Introdução
O programa arquitetônico e o restauro são contemplados a partir da 
história oral, com a participação e com a utilização de imagens ela-
boradas pela empresa empreendedora do empreendimento Cidade 
Matarazzo, fazendo-se alguns destaques no programa para ativida-
des que denotam uma característica voltada às artes e à promoção 
da cultura com equipamentos dedicados. 
O quarto capítulo, intitulado “Relações Pessoa-Ambiente”, pro-
cura estabelecer, a partir da leitura de Jean Nouvel sobre o Com-
plexo Hospital Matarazzo, as qualidades e características muito 
peculiares ao sítio, tais como a memória, os espaços verdes, o arran-
jo das edificações configurando uma pequena vila e uma percepção 
de calma e tranquilidade, um verdadeiro oásis, no meio da agitação 
presente na região da Avenida Paulista.
Procurou-se uma caracterização morfológica das edificações 
a partir de texto clássico de Alexander e com a contribuição textual 
de David Sim identificando os aspectos de humanização presentes 
nos elementos exteriores e físicos da pequena vila.
Também os aspectos sócio-físicos foram abordados no presen-
te capítulo, no caso, de aspectos do lugar que abarcam o simbólico, 
traduzindo-se na expressão da identidade dos indivíduos, contando 
com as perspectivas da Psicologia Ambiental, assim como o papel do 
contexto cultural e histórico, presente no patrimônio tombado da 
Cidade Matarazzo. O arcabouço teórico utilizado contemplou autor 
da Psicologia Ambiental, Gabriel Moser.
Na história da pequena vila aqui abordada, à guisa de fecha-
mento do presente trabalho, uma das principais indagações foi 
elaborada para concretizar o sentido de lugar de fruição que ca-
beria à Cidade Matarazzo. Com a inserção de um aporte pautado 
pelas elaborações de Hillman acerca da alma da cidade e das pes-
soas, e com a contribuição de Tuan e Casey, procuramos enfatizar 
a alma do lugar.
De Vila a Metrópole: São Paulo na 
Virada do Século XIX para o XX
CAPÍTULO 1
20
A São Paulo dos anos 1850 constituía-se em uma vila de 20.000 habitantes sem expressão econômica e política, porém conta-
va com a Faculdade de Direito, “As Arcadas”, denominação futura 
da faculdade, fundada em 1828, que ocupava um antigo convento 
franciscano e que durante muito tempo representou uma das pou-
cas oportunidades de estudo para a oligarquia nacional que por 
aqui aportava.
Conhecida então como a vila dos estudantes, São Paulo aco-
lheu o poeta Álvares de Azevedo (1831-1852) por volta de 1848, 
que aos 17 anos deixou a casa de sua família no Rio de Janeiro, que 
considerava a vila uma bucólica província, a qual detestava face ao 
tédio presente e às suas mal ajambradas calçadas, mal ladrilhada, 
caipira e mal iluminada, externando que a vida nestas paragens era 
um tédio, enfim, um “bocejar infindo”.
Álvares de Azevedo escreve, em carta de 12 de junho de 1849:
 “ Não há passeios que entretenham nem bailes, nem socie-dades, parece isto uma cidade de mortos – não há nem uma cara bonita em janela – só rugosas caretas desdentadas – e o silêncio das ruas só é quebrado pelo ruído das bestas sapate-
ando no ladrilho das ruas. […] Passam-se dias e dias sem que 
eu saia de casa – mas que hei de eu fazer? As calçadas não 
consentem que um par de pés guarnecidos de um par de 
calos – como os meus – possam andar vagando pelas ruas”, 
(AZEVEDO, 1946, p.496).
Passeios de barco e mergulhos nos rios Tietê e Tamanduateí, 
cavalgadas pela Penha, Pinheiros ou pelo Ipiranga eram as diver-
sões na tranquila capital da província de São Paulo. Procissões nas 
ruas, missas com cantoria compunham as festividades locais, e 
destaque para reuniões em confeitarias ou na Casa Garraux na Rua 
A Vila e seu Bocejar Infindo
Imagem 1. Largo do Carmo, 1862. Militão Augusto Azevedo, Acervo 
IMS. Flagrante dos carros de boi, que serão proibidos de transitar pela 
cidade devido ao ruído que produziam. No local do Hotel Palm, havia 
funcionado por alguns anos a Câmara Municipal.
do Rosário na década de 1860, que veio ase tornar o local preferi-
do de estudantes e intelectuais. Ao cair da noite, serestas ao som 
de cavaquinhos, violões e flautas, discursos e recitais de poesia, e 
algumas transgressões estudantis como o roubo de leitões de um 
mosteiro. Era a vida de estudante de Juca Paranhos, o futuro Barão 
de Rio Branco em seus tempos de estudo no Largo São Francisco. 
(SANTOS, 2018).
O ar caipira da cidade de São Paulo, uma cidadezinha pós-co-
lonial, revela-se por inteiro nas fotografias de Militão Augusto de 
Azevedo a partir dos anos 1860.
21
Militão atento às transformações físicas presentes na cidade, 
acabou por idealizar um modelo comparativo de fotografia dos 
mesmos locais em datas distintas, elaborando um projeto inovador 
na época, revelando assim o avanço do progresso que tomava for-
ma e se consolidava na paisagem urbana. O fruto de seu trabalho 
seminal, o Álbum Comparativo 1862-1887, veio a se tornar uma refe-
rência na história da fotografia brasileira. (FERNANDES JUNIOR, 
2012).
Imagem 2 (esq.). Ladeira do Carmo e aterrado do Brás, 1862. 
Imagem 3 (dir.). Ladeira do Carmo e aterrado do Brás, 1887. 
Militão Augusto de Azevedo. Álbum Comparativo da 
Cidade de São Paulo (1862-1887).
A Vila e seu Bocejar Infindo
22
A evolução urbana ocorria de maneira lenta, atrelada a uma 
agricultura que começava a se revezar, passando da cana de açúcar 
para a cafeicultura através do Vale do Paraíba, cujas exportações 
não passavam por São Paulo e os fazendeiros mais ricos eram atra-
ídos pela Corte Imperial.
Como nos relata Monbeig (2004, p.40) 
 “ Em 1854, as regiões de Campinas e de Itu eram responsáveis por somente 14% da produção cafeeira paulista, enquanto o Vale do Paraíba respondia por 77% da produção [....] São Paulo permanecia à margem da expansão cafeeira e de seu 
movimento comercial.
Ainda de acordo com Singer (2004, p.162-163):
 “ Somente a partir da década de 1860 é que a cafeicultura co-meça a se expandir para o Oeste da cidade de São Paulo e a urbanização começa a se ampliar. No ano de 1860, metade dos paulistanos vivia em zonas rurais do município; já em 
1886, menos de um quinto se encontrava nesta condição 
[...] para se ter uma idéia do papel modesto que São Paulo 
desempenhava na comercialização do café basta citar o fato 
de que ela dispunha em 1873 de apenas 13 casas comissárias 
para comercialização do café, ao passo que somente a cidade 
do Rio de Janeiro chegou a ter 2000 delas.
Imagem 4 (sup.). Rua do Comércio, 1862. 
Imagem 5 (inf.). Rua do Comércio, 1887. 
Militão Augusto de Azevedo. Álbum Comparativo 
da Cidade de São Paulo (1862-1887).
A Vila e seu Bocejar Infindo
23
TIJOLOS E TRILHOS
A partir da década de 1860, São Paulo começa a passar por pro-
fundas transformações socioeconômicas, urbanísticas, demográfi-
cas e físicas face à expansão da cultura cafeeira e à crise advinda da 
substituição da mão-de-obra cativa. Torna-se então um reduto de 
produtores e comerciantes, mantendo sua característica original de 
cidade universitária.
Com a implantação da ferrovia há muito esperada, uma gama 
de profissionais ligados à construção civil, estrangeiros e nacio-
nais, irá mudar a face da cidade de modo definitivo. Ligados ou não 
à administração pública com boa formação técnica, engenheiros, 
empreiteiros e artífices, muitos de origem alemã, realizavam, des-
de pavimentação de estradas até construções de edifícios públicos, 
detendo o domínio da alvenaria de tijolos e substituindo, em mea-
dos de 1870, de uma vez por todas, a taipa de pilão. (BALDIN, 2012).
Toda uma malha ferroviária foi constituída iniciando-se em 
1867 com a São Paulo Railway, ou “Inglesa” de Santos a Jundiaí, 
logo estendida de Jundiaí a Campinas a partir de uma articulação 
dos grandes fazendeiros, com trecho inaugurado em 1872 e além, 
na direção de São Carlos. Outras mobilizações de fazendeiros co-
locaram em marcha a Companhia Ituana (1873) e as Companhias 
Mogiana e Sorocabana (1875). Apesar do monopólio de acesso da 
Inglesa ao porto de Santos, as demais ferrovias estavam ligadas à 
capital. Em curto espaço de tempo, São Paulo foi transformada no 
polo principal de todo sistema ferroviário com o advento da So-
rocabana e da Estrada de Ferro Dom Pedro II, logo depois Central 
do Brasil (1877). Com tudo isso, mais sua posição chave de centro 
político e administrativo, São Paulo consolidou-se como o polo 
principal do sistema de transportes. (CAMPOS, 2002).
Desta forma, deixou para trás sua condição de vila afastada 
dos principais centros político-econômicos do país, e em razão de 
sua posição geográfica privilegiada (entre o porto de Santos e o 
interior da Província), onde o cultivo do café se expandia, passou 
então a assumir importância crescente como entreposto comer-
cial e ponto de entroncamento das rotas de exportação da produ-
ção cafeeira.
As décadas de 1880 e 1890 compreenderam o período de for-
mação das linhas “cata-café”, ou seja, pequenos desvios construí-
dos por fazendeiros para acesso às suas propriedades. Em números 
absolutos conforme Costa com Costa (2000, p.31) “[...] em 1870, o 
estado de São Paulo tinha 830 mil habitantes, 139 quilômetros de 
ferrovias e 462 mil pés de café. Em 1900, os números saltaram, 
respectivamente, para 2 milhões e 279 mil habitantes, 3.373 quilô-
metros de trilhos e 220 milhões de pés de café.”
 Aponta Hutter (2018, p.79) que: 
 “ Em 1882, a população era de apenas trinta e cinco mil in-divíduos, aproximadamente. A aglomeração de casas, por volta de 1884, só existia em cinco distritos, os quais cons-tituíam a cidade propriamente dita, a saber: norte e sul da 
Sé, Santa Efigênia, Brás e Consolação. Em 1186, residiam 
na capital 47.697 pessoas.
Aos poucos a cidade foi se modificando, com seus edifícios em 
taipa de pilão sendo substituídos pelos de alvenaria, porém ainda 
sem expansão, crescendo sobre si mesma, com aumento inexpres-
sivo da área urbana. (PEREIRA, 2004).
Grandes Transformações
24
SURTOS URBANÍSTICOS
Os processos de urbanização advindos da economia cafeeira 
foram caracterizados por verdadeiros surtos urbanísticos, podendo 
ser assim identificados: o primeiro, no governo de João Teodoro 
(1872-1875); o segundo, ocorrendo no início do século XX com o 
governo do Conselheiro Antônio Prado (1899-1910); o terceiro, na 
administração seguinte, que coube à Raimundo Duprat (1911-1914) 
e um quarto, já com Prestes Maia (1938-1945) seguindo então uma 
orientação bem definida, com o Plano de Avenidas. (RIBEIRO, 1993).
No período de 1872 a 1875, durante a presidência de João Teo-
doro Xavier, a capital contou com iniciativas para o seu progresso 
material. Os investimentos no embelezamento da Capital duran-
te sua administração representaram quase metade do orçamento 
anual da Província. A várzea do Carmo foi drenada e um novo pas-
seio público com jardins e quiosques, chamado Ilha dos Amores, 
embelezava o Tamanduateí. Muitas ruas novas foram abertas e o 
alargamento das antigas demandava desapropriações e demolições 
de antigas edificações. No ano de 1873, muitas ruas do triângulo 
central foram revestidas com paralelepípedos. Tudo isso consti-
tuiu-se como um incentivo a mais para que os fazendeiros ricos se 
transferissem para a cidade, que agora parecia ter adquirido uma 
mentalidade mais urbana. 
No ano de 1872, a iluminação das ruas centrais passou a ser a 
gás, substituindo o sistema a querosene, e a empresa concessioná-
ria São Paulo Gás Co. Ltd. de Londres, já em 1887 duplicou os 606 
lampiões iniciais, abrangendo na ocasião 1430 edifícios. Nos últi-
mos meses do ano de 1888, a população podia usufruir, no centro 
da cidade, das primeiras luzes elétricas de rua, instaladas por uma 
empresa húngara sediada na Rua Araújo. (MORSE, 1970).
Essas intervenções aos poucos iam definindo um circuito vi-
ário em torno da cidade, fazendo a ligação das áreas de expansão 
urbana, garantindo assim acesso às estações ferroviárias na Luz e 
no Brás. Por sua vez, a Câmara Municipal promulgou o Código de 
Postura de 1875, oprimeiro conjunto sistematizado de leis urba-
nísticas da capital, estabelecendo limites para a largura das novas 
ruas e altura mínima para as novas edificações, o qual foi revisto e 
ampliado em 1886. (ROLNIK, 1997).
Foram remodelados o largo do Rosário (atual praça Antônio Pra-
do), o largo do Teatro (atual Praça João Mendes). Foi reconstruída sua 
sede e implantado o Matadouro Municipal. (CAMPOS, 2000).
Havia um evidente movimento que procurava a moderni-
zação da cidade, conjugado a uma europeização e à busca pelo 
progresso, em um processo civilizatório que se mesclava às espe-
cializações do espaço urbano.
Um dos fatores que contribuiu sobremaneira para a expansão 
urbana no final do século XIX foi o fenômeno do Encilhamento, 
que veio a produzir mudanças econômicas implementadas pelo 
governo provisório da República, conduzidas pelo então ministro 
da fazenda Rui Barbosa em curto período de tempo, de 1889 a 1891. 
Grandes Transformações
25
Eram os primeiros anos do governo republicano, caracteriza-
dos por um forte estímulo à livre iniciativa em moldes capitalistas 
sem grandes restrições, o que acabou favorecendo o surgimento de 
uma certa euforia especulativa. Como resultado, houve a formação 
de muitas sociedades por ações com critérios mais liberais, diver-
sificando o campo de atuação econômica dos bancos e aumentando 
a emissão de papel moeda, gerando desta maneira as condições 
propícias ao desenvolvimento definitivo de uma economia verda-
deiramente capitalista.
Porém, tais medidas econômicas acabaram por gerar muita 
euforia ocorrendo o surgimento de investimentos especulativos e 
a ocorrência de empresas de fachada. As taxas de juros atingiram 
patamares mais baixos, face ao maior volume de papel-moeda em 
circulação que no período entre 1889 e 1894, cresceu 3,5 vezes, o que 
carreou grande interesse em oportunidades de investimentos em 
ativos reais (BUENO, 2016).
Desta forma, os investimentos que tradicionalmente atraiam 
os investidores, acabaram por descortinar oportunidades de outros 
negócios, com a criação de empresas de loteamentos, transporte 
público e infraestrutura urbana, o tripé para a alavancagem e o 
sucesso de empreendimentos imobiliários. (BUENO, 2016).
O Conselheiro Antônio da Silva Prado, o primeiro a exercer 
o cargo com a denominação de prefeito de São Paulo no período 
de 1899 a 1910, era um ex- monarquista, industrial, fazendeiro e 
defensor da imigração, pertencente a uma das mais tradicionais 
famílias de São Paulo, e tornou-se a própria encarnação deste mo-
vimento europeizante modernizador. 
Imagem 6. Colocação de trilhos de bonde na Rua Direita com Rua 
São Bento em 1900. Autor desconhecido. Fonte PMSP.
Silva Prado deixou como legado dois monumentos isolados: o 
Mercado Municipal e o Teatro Municipal (1903-1911), ao passo que 
não houve nenhuma ação afirmativa no sentido de orientação da 
expansão da cidade. Sua administração limitou-se somente ao seu 
embelezamento, corrigindo traçados de ruas, sua respectiva pavi-
mentação e urbanização, priorizando a região central e relegando 
ao mais completo abandono os bairros periféricos. (SANTOS, 2017; 
RIBEIRO, 1993).
Grandes Transformações
26
Ainda durante sua gestão (1899-1910), a Prefeitura incentivou 
os proprietários dos loteamentos, isentando-os de impostos du-
rante os primeiros cinco ou seis anos visando ao empreendimento 
aristocrático dos Campos Elíseos (1879-1891). Em 1899 houve tam-
bém a isenção de impostos para a Baronesa de Limeira, com ruas 
abertas em sua chácara do Riachuelo, sendo também contempla-
das em 1901 Dona Veridiana Prado, com o arruamento da Chácara 
das Palmeiras e Dona Angélica de Souza Queiroz Aguiar de Barros, 
com a Chácara da Consolação. (BUENO, 2016). 
Havia um certo orgulho por parte do Conselheiro em relação 
à sua boa administração financeira da cidade, sem lançar mão de 
recursos além do orçamento, ressalva feita à desapropriação do 
terreno e construção do Teatro Municipal e à construção do Via-
duto de Santa Efigênia em 1906, eventos nos quais a celebração de 
empréstimos fez-se necessária. Deve-se destacar que os serviços 
de higiene e fiscalização de habitações que eram de alçada da pre-
feitura foram repassados ao Estado com a dispensa de médicos que 
atuavam na antiga Intendência de Polícia e Higiene, que passaram 
a atuar no Serviço Sanitário do Estado como inspetores sanitários.
Era voz corrente na imprensa da época, principalmente no 
jornal italiano Fanfulla, porta-voz da colônia italiana na capital, 
uma série de artigos sobre o descaso com que a administração mu-
nicipal tratava os bairros habitados por trabalhadores, distantes do 
centro da cidade. 
A Barra Funda, o Brás, o Bom Retiro e a Bela Vista (Bexiga), 
bairros italianos em franco crescimento, foram foco de uma série 
de reportagens que criticavam o descaso da municipalidade, ten-
tando despertar a responsabilidade do poder público no sentido de 
sanar os problemas e pressionando a municipalidade para a busca 
de solução.
Imagem 7. Teatro Municipal, visto do Teatro São José, 1920. 
A iluminação do Teatro Municipal foi feita pela Light. 
Foto Guilherme Gaensly. Acervo Fundação Energia e Saneamento. 
Grandes Transformações
27
Faltavam calçadas, água corrente limpa para as necessidades 
da população, além de esgoto e transporte de bondes adequado. 
(RIBEIRO, 1993).
A preocupação com o crescimento da cidade pode ser obser-
vada por um relatório elaborado pelo Governo do Estado em 1891, 
que apontou:
 “ Conquanto fundada há mais de 330 anos, S. Paulo é uma cidade nova, cujo aspecto geral assigna-se agora por uma constante renovação das edificações antigas, as quaes de-saparecem rapidamente e pelas multiplicadas construções 
que constituem os bairros novos.
Seguramente duas terças partes da cidade actual é de data 
muito recente. Examinada em globo, S. Paulo é uma cidade 
moderna com todos os defeitos e qualidades inerentes às 
cidades que se desenvolvem muito rapidamente. Desigual-
dades nas edificações e nos arruamentos, desigualdades 
de nível muito sensíveis, irregularidades nas construções 
realizadas sem plano premeditado, largas superfícies ha-
bitadas sem os indispensáveis melhoramentos reclamados 
pela hygiene, grandes espaços desocupados ou muito irre-
gularmente utilizados, e a par de tudo isso uma população 
que triplicou em dez anos, grande movimento, muito com-
mercio, extraordinária valorização do solo e das edificações 
e clima naturalmente bom.
(Relatório da Comissão de Saneamento das Várzeas, S. Pau-
lo, 1890-1891, apud MORSE, 1970, p. 251.)
Fica claro que o programa urbanístico vigente na época visava 
afastar dos setores mais urbanizados da cidade as camadas mais 
populares e também os imigrantes, os quais viriam a compor uma 
nova classe trabalhadora mais branca e civilizada, desde que puri-
ficada de suas inclinações socialistas ou anarquistas, todos devida-
mente assentados longe da cidade. (ACKEL;CAMPOS, 2008)
Conforme Amadio (2004), houve uma imbricação com o sani-
tarismo, o parcelamento do solo e a legislação urbanística até a déca-
da de 1930 pois, devido à expansão urbana sem controle, a abertura 
de loteamentos e problemas de ordem sanitária determinou uma 
regulação urbanística passível de ser aceitável, na medida em que 
estabelecia normas sanitárias para as novas edificações da cidade, 
procurando coibir surto de epidemias cíclicas que a assolavam.
Ainda segundo Amadio, o controle urbanístico da cidade até 
a década de 1930 foi balizado por um Planejamento Normativo, 
através dos seguintes instrumentos:
 “ De 1890 a 1913, esteve em vigência o Código de Posturas, sobre a abertura e a largura das vias e a execução de obras de 1886 (Lei nº 1666/13);
Em 1915 (Lei nº 1874), foi regulamentada a legislação sani-
tária existente, relacionando-a também com as constru-
ções e, além disso, estabelecida, por ato complementar do 
ano seguinte (Ato nº 849), a subdivisão do município em 
zonas central, urbana e suburbana;
Lei Estadual de 1917 (Leinº 1956) que regulamentou padrões 
sobre construções, reformas e licenciamento de edificações;
Em 1923: Lei de arruamento, juntamente com a Lei 2611/23.
(AMADIO, 2004, p. 68).
Grandes Transformações
28
VALE DO ANHANGABAÚ
A Faculdade de Direito do Largo São Francisco, como já vimos, 
era uma das raras presenças educacionais na cidade de São Paulo. 
Porém, uma transformação no sentido de escolas e de entidades de 
pesquisa aos poucos foi se materializando com a abertura do Museu 
Paulista (1885), do Instituto Histórico e Geográfico de São Paulo 
(1894), do Observatório Astronômico (1894), da Escola de Engenha-
ria da Politécnica (1894), a inauguração da Escola de Engenharia 
do Mackenzie College (1896), assim como a Escola Normal Caetano 
de Campos, que foi edificada entre 1891 e 1894, com base em plano 
inicial do engenheiro Paula Souza e projeto arquitetônico de Ramos 
de Azevedo.(REIS FILHO, 2004).
A mudança dos fazendeiros para a cidade traduzia também a 
diversificação dos investimentos proporcionados pelo Ouro Verde 
e também a transferência da renda capitalizada escravista para a 
renda agora capitalizada em imóveis. A abertura de novas empre-
sas comerciais e a farta oferta de dinheiro estrangeiro dinamiza-
ram a cidade. (SEGAWA, 2000).
O Triângulo Histórico era a figura geométrica que caracte-
rizava a região mais alta da cidade, sendo os ângulos assinalados 
pelos Conventos de São Francisco, do Carmo e do Mosteiro de São 
Bento limites que demarcavam a fundação da cidade, e que a pros-
peridade cafeeira acabou rompendo.
A transposição do Vale do Anhangabaú, com a proposta de 
construção do Viaduto do Chá foi uma visão do francês Jules Mar-
tin em 1877, desenhista trazido por Joaquim Eugênio de Lima para 
atuar na capital. Por conseguinte, nas décadas seguintes várias tra-
vessias foram ofertadas: Viaduto Santa Efigênia, Viaduto São João, 
Viaduto São Francisco, Viaduto Boa Vista. São Paulo era a cidade 
dos viadutos. (SEGAWA, 2000).
Joaquim Eugênio de Lima, futuro empreendedor do loteamen-
to da Avenida Paulista (1891), juntamente com o vereador Pedro Vi-
cente de Azevedo e outros, constituíram a Companhia Paulista do 
Viaduto do Chá. Os estudos e o projeto do viaduto idealizado por 
Jules Martin foram iniciados em 1888 e, após dois anos, a estrutura 
metálica fabricada na cidade de Duisburg na Alemanha chegou ao 
Brasil pelo vapor Pascal. As obras ficaram paralisadas por um pe-
ríodo devido às tratativas de desapropriação do imóvel do Barão de 
Tatuí na Rua Líbero Badaró. Enfim, o Viaduto do Chá, de Martin, 
começou a operar com cobrança de uso em 1892. (BRUNO, 1984).
Imagem 8. Viaduto do Chá, 1910. 
Guilherme Gaensly. Cartão Postal Série B N. 24
Grandes Transformações
29
A intuição de Martin e o próprio francês simbolizavam o es-
pírito do empreendimento capitalista que tomava de assalto a pro-
víncia de São Paulo, com a construção do viaduto e a formação de 
uma companhia para levar adiante tal empreendimento. Com o 
sucesso da iniciativa, houve a encampação do viaduto pelo poder 
municipal em1896, porém a venda da sociedade de Martin ocorreu 
antes, para a Companhia de Ferrocarril de São Paulo. (SEGAWA, 
2000).
A construção do Viaduto do Chá foi decisiva na definição do 
crescimento da cidade na direção marcha do oeste e sudoeste, via-
bilizando os bairros de Higienópolis, Paulista (chácara pertencente 
a Joaquim Eugênio de Lima), Santa Cecília (chácara pertencente 
à Dona Angélica de Souza Queiroz Aguiar de Barros), Consolação 
(chácara do clã dos Souza Queiroz e de Martinho e Veridiana Pra-
do), e Barra Funda (chácara do Barão de Iguape e Conselheiro Antô-
nio Prado). (BUENO, 2016).
Imagem 10. Avenida Hygienopolis, 1910. 
Guilherme Gaensly. Cartão Postal Série A N. 25.
Imagem 9. Viaduto do Chá em 1929. Cartão postal. 
Autor desconhecido. Fonte PMSP.
Grandes Transformações
30
Foram construídos o primeiro Viaduto do Chá, em 1892, e o 
Viaduto Santa Efigênia, em 1913. Na região conhecida hoje como 
Centro Novo, que corresponde ao distrito da República, ocorreram 
uma série de intervenções que visavam modernizar e embelezar 
a cidade.
O bairro do Brás, a meio caminho entre as estações ferrovi-
árias do Norte (Central do Brasil) e a Inglesa, oferecia terrenos 
mais baratos nos seus baixios e onde foi edificada a Hospedaria 
dos Imigrantes, um dos maiores edifícios públicos da época. Ha-
via a oferta de mão-de-obra em toda a Zona Leste (Mooca, Pari, 
Cambuci, Ipiranga, Belenzinho) e onde se instalaram indústrias, 
oficinas e pequenos comércios. (RIBEIRO, 1993).
Rolnik (2017) considera que a grande transformação ocor-
rida na cidade do café foi:
 “ [...] a configuração de uma segregação espacial mais clara: territórios específicos e separados para cada atividade e cada grupo social. Isso se deu por meio da constituição dos bairros proletários e dos loteamentos burgueses, da apro-
priação e reforma do Centro urbano para as novas elites e 
da ação discriminatória dos investimentos públicos e regu-
lação urbanística que ajudaram a construir e perpetuar as 
diferenças. (ROLNIK, 2017, p. 22).
Imagem 11. Construção do Viaduto 
Santa Ifigênia em 1913. Autor desconhecido.
Grandes Transformações
31
PLANOS E PREFEITOS
Em três décadas a cidade de São Paulo teve cinco prefeitos, 
sendo que o primeiro eleito para o cargo foi o Conselheiro Antônio 
Prado, já nosso conhecido, que governou de 1899 a 1910. Depois, 
Raimundo Duprat, de 1911 a 1914, Washington Luís, de 1914 a 1920, 
Firminiano de Moraes Pinto, de 1920 a 1925 e, finalmente, José Pires 
do Rio, de 1926 a 1930.
Uma série de realizações foi perpetrada, principalmente na 
Área Central, que contou com os seguintes projetos urbanísticos:
 • Remodelação do Vale do Anhangabaú – Augusto Carlos da Silva 
Telles, 1906;
 • Melhoramentos do Centro – Diretoria de Obras Municipais – Victor 
da Silva Freire e Eugênio Guilhem, 1910;
 • Grandes Avenidas – Alexandre Albuquerque, 1910;
 • Melhoramentos no Vale do Anhangabaú e Triângulo – Samuel das 
Neves, 1911;
 • Melhoramento do Centro – Joseph Antoine Bouvard, 1911.
Conforme Simões Jr., havia uma fundamentação teórica que 
balizou os trabalhos a partir da Diretoria de Obras Municipais, 
conduzida na ocasião por Victor da Silva Freire, pautada em três 
princípios:
 “ O princípio técnico, no sentido de se garantir a circulação fácil e rápida de pessoas e coisas;O princípio higiênico, para assegurar uma natalidade ele-
vada e uma mortalidade baixa;
O princípio estético, no sentido de se fazer artisticamente 
tudo o que se referisse a higiene e técnica, contemplando 
as construções de utilidade pública, os monumentos e as 
obras decorativas em geral. 
(SIMÕES JR, 1990, p.106 Apud AMADIO, 2004, p. 45-46).
Os recursos para a concretização destes melhoramentos na 
área central da capital foram concedidos pela administração esta-
dual, em ato conjunto com a elevação do capital do Banco Hipote-
cário1, que contava com a garantia de juros do governo. Os sócios 
majoritários do Banco eram empresários paulistas envolvidos prin-
cipalmente nos circuitos urbanos da economia cafeeira, com a par-
ticipação de empresários europeus. (BRITO, 2006).
Dessa maneira, o processo de modernização de São Paulo es-
teve atrelado a uma vinculação muito estreita entre o público e o 
privado, com a realização de obras que promoviam a valorização 
imobiliária na cidade. (BRITO, 2006).
Nota 1. Banco Hipotecário – reunia capital local e estrangeiro, e cujas 
operações incluíam a realização de empréstimos ou adiantamentos a 
lavradores e comissários, garantidos por primeira hipoteca de imóveis 
rurais ou urbanos. De fato as atividades do banco estiveram sempre 
vinculadas às atividades urbanas. (BRITO, 2006, p.21)
Grandes Transformações
32
Loteadores e a Expansão Urbana
E m 1877 foi instalada a Colônia de Imigrantes da Chácara da Glória pelo Governo Imperial em terras públicas, situada em 
um conjunto de colinas que formava o divisor de águas dos vales 
do Cambuci e Ypiranga. Tal experiênciase mostrou sem sucesso, 
tendo durado somente de 1876 a 1878. Entre os anos de 1878 e 1889, 
seus lotes rurais foram vendidos e adquiridos por investidores – 
profissionais liberais, imigrantes, comerciantes, fazendeiros e ca-
pitalistas, dentre eles os conhecidos investidores judeus Frederico 
Glette, Victor Nothmann, Martinho Burchard e Manfredo Meyer.
Parte dos terrenos em sua parte mais elevada foi comprada pela 
Cia Paulista de Transportes, lançando o loteamento Cidade Deodo-
ro. Tal empresa tinha como sócios Lins de Vasconcelos e Antônio 
Proost Rodovalho e tal área contava já com duas linhas de bondes 
interligando-a ao centro da cidade – Bonds Kuhlmann e Cia Ypiran-
ga Tramway.
Anos mais tarde, em 1904, terrenos pertencentes à Cia Ypiran-
ga passaram para o Banco União e posteriormente foram vendidos 
ao judeu russo Maurício Klabin, cuja família anos mais tarde lançou 
o empreendimento Chácara Klabin.
Podemos perceber através do exemplo da Chácara da Glória 
a transformação das áreas rurais em urbanas em curto período de 
tempo, revelando a dinâmica de espalhamento da malha urbana em 
São Paulo, fruto do ímpeto imobiliário propiciado na Primeira Repú-
blica. (BUENO, 2016).
O Grande Hotel era o destaque dos estabelecimentos de hos-
pedagem em São Paulo, considerado um dos melhores do Brasil, 
cujo prédio foi construído pelo engenheiro alemão Hermann von 
Puttkamer em estilo neoclássico. Localizado na Rua São Bento e cujo 
proprietário, Frederico Glette, interagia com os mais notáveis em-
presários estrangeiros, destacados deputados da Província e demais 
figuras de notoriedade, habitués do destacado estabelecimento. (SI-
MÕES JÚNIOR, 2004).
A V. Nothmann e Cia era uma firma importadora de tecido 
e venda por atacado, conduzida pelo próspero Vitor Nothmann, 
mascate quando imigrante na cidade e que em 1877 entra para a 
sociedade Stad-Bern, cervejaria localizada na Rua São Bento, que 
introduziu o hábito do chope.
Em 1879, Glette associa-se a Nothmann e ambos adquirem de 
outros alemães, Ferdinand Boechnstein e Daniel Ullmann, a chácara 
do Campo Redondo (ou Mauá), local dos donos do Colégio Ipiranga.
Nasce aí um empreendimento pioneiro, um loteamento vol-
tado à elite do café, o bairro dos Campos Elíseos. Eles entregaram 
a execução do projeto ao engenheiro alemão Hermann von Put-
tkamer. Entre 1882 e 1890 foram abertas as ruas dos Protestantes, 
Andradas, Triunfo, Gusmões, Glette, Nothmann, General Osório, 
Duque de Caxias entre outras. (SIMÕES JÚNIOR, 2004).
Com o falecimento de Glette em fins de 1886, Nothmann as-
socia-se a um antigo sócio de sua empresa do ramo de tecidos, o 
alemão Martinho Burchard e juntos compram a fazenda do Barão 
de Ramalho com cerca de 15 alqueires, local onde seria implantado o 
bairro de Higienópolis. Pouco depois, Burchard compraria as terras 
do Pacaembu, que haviam pertencido a Joaquim Floriano Vanderlei 
e, por sua vez, Nothmann compra terras entre a Rua da Consolação 
e a estrada do Araçá. 
33Loteadores e a Expansão Urbana
A inauguração do Viaduto do Chá em 1892 viria a consolidar 
a expansão urbana na cidade na direção oeste, evidenciada pela 
ação desses loteadores. (SIMÕES JÚNIOR, 2004).
A localização dos Campos Elíseos era privilegiada: próximo 
da Estação Sorocabana, inaugurada em 1878 como Estação São 
Paulo, a primeira (atual Estação Júlio Prestes), e da Estação da 
Luz e, ao mesmo tempo, não muito longe do centro da cidade, 
os espaçosos terrenos do loteamento eram ideais para abrigar as 
mansões e residências dos “barões do café” quando vinham à ca-
pital a negócios.
Em 1867 foi construída a primeira estação da The São Paulo 
Railway no bairro da Luz. Em decorrência do movimento de cargas 
e passageiros ela foi aumentada e finalmente um novo projeto foi 
desenvolvido pelo arquiteto britânico Charles Henry Driver (1832 
– 1900), ocupando uma área de 7.520 m². Inaugurada em 1º Maio de 
1901, todo o material, desde a estrutura metálica, passando pelos 
tijolos, pregos e acabamentos, foi importado da Inglaterra. (BRU-
NO, 1984).
Enquanto os operários, as fábricas e a ferrovia ocupavam as 
baixadas, os mais afortunados buscavam o seu quinhão de ar fres-
co nos terrenos altos da Cidade Nova, além do Triângulo Histórico, 
nos novos loteamentos dos Campos Elíseos, Vila Buarque, Higie-
nópolis e no platô do Morro do Caaguaçu, na recém inaugurada 
Avenida Paulista em 1891.
As antigas chácaras do Barão de Ramalho e da Bella Cintra, 
esta última que deu origem à Avenida Paulista, foram fracionadas 
em lotes e ruas e a arborização foi providenciada pelos promoto-
res imobiliários Martinho Burchard, Victor Nothman e Joaquim 
Eugênio de Lima.
A Avenida Paulista e suas cercanias, em razão de suas caracte-
rísticas diferenciadas, localizada no alto de um espigão e ainda con-
tando com densas matas originais, não atraiu somente os palacetes 
das famílias bastadas da indústria e do café, como também a insta-
lação de equipamentos voltados à saúde, como o Instituto Paulista 
(1909), a Associação Beneficente e Protetora das Mulheres Desam-
paradas (1894-1917) na então rua Antônio Prado (posteriormente 
Bráulio Gomes), o Hospital Alemão, atual Oswaldo Cruz (1897), o 
Instituto Pasteur no final do século XIX, o Hospital Humberto Primo 
(1904) e o Sanatório Santa Catarina (1906). A Sociedade Hospital 
Samaritano (1892) foi erguida nas encostas do Morro do Caaguaçu 
(atual Conselheiro Brotero), na vizinhança do loteamento de Higie-
nópolis. (CAMPOS, 2011).
Imagem 12. Estação da Luz, 1910. Foto Guilherme Gaensly. 
Acervo Fundação Energia e Saneamento.
34
Naquela época, o ritmo de crescimento populacional não 
acompanhou a velocidade de novas construções, ocasionado falta 
de moradias, valorização elevada dos terrenos e um valor de locação 
abusivo. No ano de 1875, a cidade de São Paulo apresentava um total 
de 3000 prédios. Já em 1886, no entanto, este número chegou a mais 
de 7.000 edificações. (LEMOS, 1989).
Com a crescente pressão demográfica trazida pela imigração 
e reforçada pela abolição, surgiu uma tremenda pressão sobre o se-
tor imobiliário. O centro da cidade foi se especializando como área 
de comércio e de escritórios e as famílias mais ricas foram para 
os novos loteamentos. Nessa ocasião, houve o encortiçamento da 
região de Santa Efigênia, do Bexiga a Bairro da Luz com as formas 
conhecidas como casarões e meias-águas nos fundos do lote.
Os bairros mais pobres e os loteamentos populares se esta-
beleceram nas bordas das várzeas do Tamanduatéi e do Tietê, em 
encostas e grotas como no Bexiga e em todos os locais onde as ins-
dústrias e oficinas se instaram, tais como Vila Mariana, Lapa, Ipi-
ranga e Brás.
As casas populares e os cortiços proliferaram onde o preço 
do terreno era mais barato, ocorrendo também em frestas entre 
terrenos de alta renda em trechos da Consolação, em desvãos de 
Higienópolis e da Vila Buarque, setores da Alameda Santos, ocu-
pando também o bairro da Liberdade e Santana, fora a Luz e Santa 
Efigênia. Os mesmos loteadores que se dedicaram aos bairros mais 
sofisticados também promoveram a expansão dos bairros operá-
rios. (REIS FILHO, 1994).
Imagem 13. Avenida Paulista, 1910. 
Foto Guilherme Gaensly. Cartão Postal Série B N. 27.
Loteadores e a Expansão Urbana
Barra 
Funda Pari
 Jardim
 Paulista
Consolação
Santa
Cecília
Bom
Retiro
Cambuci
Liberdade
Bela
Vista
Sé
República
Brás
Quilômetros
0 1 2 3 N
Imagem 14 (esq.). Área Urbanizada - São Paulo 1872. Fonte: Empresa Paulista de Planejamento 
Metropolitano(Emplasa). Adaptação: Secretaria Municipal de Planejamento Sempla/Dipro. 
Imagem 15 (dir.). Planta da Cidade de São Paulo levantada pela Companhia Cantareira de Esgotos em 1881. Fonte: 
Secretaria de Estado de Economia e Planejamento, Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC. Acervo - Tombo: 1584.
Área Urbanizada
1872
Distritos Atuais
Jardim Público (Parque da Luz)
Áreas Urbanizadas até 1881
Barra 
Funda Pari
 Jardim
 Paulista
Consolação
Santa
Cecília
Bom
Retiro
CambuciLiberdade
Bela
Vista
Sé
República
Brás
Quilômetros
0 1 2 3 N
Barra 
Funda
Mooca
Pari
Vila Maria
Belém Tatuapé
Penha
Vila Medeiros
Vila 
GuilhermeSantana
Casa
Verde
Limão
Freguesia
 do Ó
Lapa
Perdizes
Pinheiros
Butantã
Morumbi Moema
Itaim
Bibi
Jardim
Paulista
Vila 
Mariana
Consolação
Santa
Cecília
Bom
Retiro
Brás
Cambuci
Liberdade
Bela
Vista
Sé
República
Água
Rasa Vila
Formosa
Carrão
Vila
Prudente
Ipiranga
São Lucas
Alto de
Pinheiros
Quilômetros
0 1 2 3 N
Imagem 16 (esq.). Área Urbanizada - São Paulo 1882/1914. Fonte: Empresa Paulista de Planejamento 
Metropolitano (Emplasa). Adaptação: Secretaria Municipal de Planejamento Sempla/Dipro. 
Imagem 17 (dir.). Mapa de São Paulo, 1895. Fonte: Secretaria de Estado de Economia e Planejamento. 
Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC. Acervo - Tombo: 1322.
Área Urbanizada
1882–1914
Distritos Atuais
Parques Atuais
Áreas Urbanizadas até 1881
Áreas Urbanizadas de 1882 até 1914
Barra 
Funda
Mooca
Pari
Vila Maria
Belém Tatuapé
Penha
Vila Medeiros
Vila 
GuilhermeSantana
Casa
Verde
Limão
Freguesia
 do Ó
Lapa
Perdizes
Pinheiros
Butantã
Morumbi Moema
Itaim
Bibi
Jardim
Paulista
Vila 
Mariana
Consolação
Santa
Cecília
Bom
Retiro
Brás
Cambuci
Liberdade
Bela
Vista
Sé
República
Água
Rasa Vila
Formosa
Carrão
Vila
Prudente
Ipiranga
São Lucas
Alto de
Pinheiros
Quilômetros
0 1 2 3 N
Imagem 18 (esq.). Área Urbanizada - São Paulo 1915/1929. 
Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano 
(Emplasa). Adaptação: Secretaria Municipal 
de Planejamento Sempla/Dipro.
Imagem 19 (dir.). Planta da Cidade de São Paulo. Mostrando 
todos os arrabaldes e terrenos arruados, em 1924. Fonte: 
Secretaria de Estado de Economia e Planejamento. 
Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC. 
Acervo - Tombo: 1162.
Área Urbanizada
1915–1929
Distritos Atuais
Parques Atuais
Corpos d’Água
Áreas Urbanizadas até 1914
Áreas Urbanizadas de 1915 até 1929
Quilômetros
0 1 2 3 N
Barra 
Funda
Mooca
Pari
Vila Maria
Belém Tatuapé
Penha
Vila Medeiros
Vila 
GuilhermeSantana
Casa
VerdeLimão
Freguesia
 do Ó
Lapa
Perdizes
PinheirosButantã
Morumbi
Moema
Itaim
Bibi
 Jardim
Paulista
Vila 
Mariana
Consolação
Santa
Cecília
Bom
Retiro
Brás
CambuciLiberdade
Bela
Vista
Sé
República
Água Rasa VilaFormosa
Carrão
Vila
Prudente
São Lucas
Alto de
Pinheiros
Quilômetros
0 1 2 3 N
Barra 
Funda
Mooca
Pari
Vila Maria
Belém Tatuapé
Penha
Vila Medeiros
Vila 
GuilhermeSantana
Casa
VerdeLimão
Freguesia
 do Ó
Lapa
Perdizes
PinheirosButantã
Morumbi
Moema
Itaim
Bibi
 Jardim
Paulista
Vila 
Mariana
Consolação
Santa
Cecília
Bom
Retiro
Brás
CambuciLiberdade
Bela
Vista
Sé
República
Água Rasa VilaFormosa
Carrão
Vila
Prudente
São Lucas
Alto de
Pinheiros
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A leitura de Rolnik, ao analisar dados populacionais de 1914 e 
1930 e os mapas da cidade de São Paulo, aponta para um claro pro-
cesso de expansão horizontal e desadensamento populacional. Se 
em 1914 a área ocupada era de 3.760 hectares (1 hectare corresponde 
a 10.000 m² ou aproximadamente um quarteirão) e a densidade de 
110 habitantes por hectare, em 1930 a área ocupada era de 17.653 
hectares e a densidade de 47 habitantes por hectare. Daí concluir-se 
que a densidade caiu para a metade, configurando uma urbanização 
fragmentada e dispersa. (ROLNIK, 2017).
Entre os anos de 1900, o número de prédios edificados passou 
de mais de 7.500 para 20 mil, o que significou um aumento na mé-
dia anual que era de 500 prédios. A partir de 1890 esta média dupli-
ca, triplicando a partir de 1895. A verdadeira febre de construções se 
deu mesmo de 1910 a 1915, quando foram construídos 4.100 prédios 
por ano. Em 1910 a cidade contabilizava 32.914 prédios e em 1929, 
60 mil edificações. Um crescimento verdadeiramente significativo. 
(RIBEIRO, 1993).
A aceleração do ritmo das construções acabou por refletir no 
aumento da procura por produtos empregados na construção civil, 
e as indústrias ligadas à produção desses produtos responderam 
favoravelmente: no período de 1914 a 1929, a indústria extrativa, 
compreendida pela extração de areia e pedregulho, pedras e cau-
lim, multiplicou o número de estabelecimentos por 12, de modo a 
atender às necessidades do crescimento do número de edificações. 
(RIBEIRO, 1993).
8.000
6.000
4.000
2.000
0
19
10
19
12
19
14
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36
19
38
19
40
Mais de 2 andares
1 ou 2 andares
Número de prédios novos no município de 
São Paulo por ano
1910–1940
Gráfico 1. Fonte: SOMEKH, 1997, p.106.
Loteadores e a Expansão Urbana
39
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
16.000
17.000
1901 1905 1910 1915 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1948
Geadas nos 
cafezais, 
gripe 
espanhola
Crise secundária do 
café, pertubações 
políticas
Crise 
econômica
Revolução
Paulista
Entrada do 
Brasil na 2a 
Guerra 
Mundial
In�ação
A Marcha das Construções
1910–1948
Gráfico 2. Fonte: PIERRE MONBEIG in SZMRECSÁNYI, 2004, p59.
Loteadores e a Expansão Urbana
40
ALÉM DA FEBRE DE CONSTRUÇÕES, 
A INFRAESTRUTURA URBANA
Com a economia cafeeira em franco desenvolvimento e o fim 
da escravidão, o abastecimento de água para a população que era 
feito por chafarizes e poços fez com que a administração públi-
ca e companhias particulares envidassem esforços em obras de 
melhoramento e modernização no sistema de captação, adução e 
distribuição de água. Somente em 1878, quando da constituição da 
Companhia Cantareira e Esgotos, inicia-se a construção do maior 
reservatório, na época, na Consolação, junto à atual Rua Piauí. Em 
1883, um conjunto de 71 casas no distrito da Luz inaugurou o siste-
ma pioneiro de esgotos na cidade e o Código Sanitário do Estado de 
São Paulo de 1894 (Decreto nº 233, de 02/03/1894), já preconizava 
diretrizes de boas práticas para as instalações de água e esgoto em 
novas obras. Isto deflagrou uma mudança de hábitos, pois a higiene 
pessoal poderia de agora em diante ser feita em áreas reservadas 
nas residências, deixando de lado o costume de frequentar-se, na 
época, as “casas de banho”, tais como a do Largo São Bento, a Sereia 
Paulista. (SIMÕES JÚNIOR, 2004).
Com o intenso fluxo migratório e a previsão inicial de cresci-
mento demográfico constante no contrato entre o governo provin-
cial e a empresa amplamente superada, houve muita pressão para 
que a demanda existente no final do século XIX fosse devidamente 
atendida. (SILVA, 2018).
Em 1892, o Congresso do Estado autorizou o poder executivo 
a rescindir o contrato de concessão à iniciativa privada, encampou 
a Companhia Cantareira devido à lentidão de adução de água na 
serra e também determinou a execução de obras de abastecimento 
e de expansão da rede de esgotos. A ação governamental revelou-se efi-
ciente através da construção do Tramway da Cantareira, uma via férrea 
que visava acelerar as obras para o devido abastecimento de água e servi-
ço de esgoto na cidade. Dentre as doenças que assolavam a população, as 
advindas da contaminação da água eram de grande incidência e, portanto, 
a intervenção do Estado tinha como objetivo a melhoria das condições 
sanitárias. Para se ter uma ideia da situação na época, a epidemia de febre 
amarela em Santa Efigênia em 1893 foi deflagrada a partir da contamina-
ção dos poços de abastecimento pelo esgoto, a partir de latrinas de fossas 
fixas. (BONDUKI, 2011).
No ano de 1893, com a criação do Tramway da Cantareira houve uma 
dupla aceleração, tanto no movimento de passageiros, como também no 
transporte de materiais, principalmente os voltados a novas construções. 
Houve um verdadeiro boom, tanto de olarias quanto de construção de casas 
e edifícios na capital paulista. (SILVA, 2018).
Além da adutora da Cantareira, o Tramway elevado à categoria de fer-
rovia em 1915 também transportou toneladas de materiais de construção 
para diversos