73415_Resumo-Aula6P1_Direito-Civil

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Direito Civil 
O presente material constitui resumo elaborado por equipe de monitores a partir da aula 
ministrada pelo professor em sala. Recomenda-se a complementação do estudo em livros doutrinários 
e na jurisprudência dos Tribunais. 
 
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Sumário 
2.5 Contrato preliminar .......................................................................................... 2 
2.6 Vício redibitório ................................................................................................ 3 
2.7 Evicção .............................................................................................................. 5 
 
 
Direito Civil 
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2.5 Contrato preliminar 
Observação1: Toda modalidade de promessa é espécie do gênero contrato preliminar. 
Observação2: Toda espécie contratual admite a modalidade promessa. 
O contrato preliminar está disciplinado nos artigos 462 ao 466 do Código Civil. 
Contrato preliminar é o contrato pelo qual uma ou ambas as partes se comprometem 
a celebrar um contrato definitivo. Ele não possui um fim em si mesmo, o objeto do contrato 
preliminar é uma obrigação de fazer, de celebrar um contrato definitivo. 
Exemplo1: promessa de compra e venda de um apartamento que custa 200 mil reais. 
O art. 108, CC informa que negócio jurídico envolvendo bem imóvel deve ser celebrado 
por instrumento público. 
Código Civil, art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à 
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou 
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário 
mínimo vigente no País. 
 A partir desse artigo, surge o questionamento se a promessa de compra e venda de 
um apartamento de 200 mil reais deve ser feita por instrumento público ou pode ser 
feita por instrumento particular? 
Para responder a essa pergunta, deve-se ler o art. 462, CC, que excepciona a exigência 
do art. 108, CC, ou seja, por mais que seja um contrato de promessa de compra e venda de 
um bem imóvel de 200 mil reais, ele não precisa ser feito através de instrumento público. 
Código Civil, art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os 
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 
O art. 1225, CC informa o rol dos direitos reais e o inciso VII desse artigo estabelece 
que os direitos do promitente comprador são de natureza real. No entanto, os artigos 1417 e 
1418 informam que para isso acontecer, a promessa deve ser registrada. Se não estiver 
registrada, a promessa apenas produzirá efeitos entre as partes, se ela estiver registrada ele 
produz efeitos perante terceiros. Súmula 239, STJ. 
Código Civil, art. 1.225. São direitos reais: 
(...) 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
(...) 
 
Código Civil, art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório 
de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 
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Código Civil, art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga 
da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; 
e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
 
Súmula 239, do STJ 
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de 
compra e venda no cartório de imóveis. 
 
 Em um contrato preliminar, as partes podem se arrepender? 
O art. 464, CC estabelece que a possibilidade de arrependimento vai depender, pois 
será possível, desde que conste essa possibilidade de arrependimento no contrato. 
No exemplo1, a obrigação de fazer o contrato definitivo é uma obrigação infungível, ou 
seja, é personalíssima, pois apenas o promitente vendedor poderá ir ao cartório e assinar o 
contrato definitivo. A execução específica será feita com base no art. 466, CC e o promitente 
comprador pode requerer isso com base na ação de adjudicação compulsória. 
Código Civil, art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar 
a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no 
que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor. 
Exemplo2: uma pessoa celebrou um contrato de promessa de compra e venda de um 
bem, para que ao término do pagamento das prestações o bem fosse transferido para o seu 
nome. Ocorre que após a celebração desse contrato, o promitente vendedor vendeu esse bem 
à vista para um terceiro. O promitente comprador poderá ingressar com uma ação contra o 
terceiro, desde que a promessa de compra e venda esteja registrada. Se a promessa não 
estiver registrada, apenas restará ao promitente comprador exigir perdas e danos em face do 
promitente vendedor, com base no art. 465, CC. 
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte 
considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 
 
2.6 Vício redibitório 
Artigos 441 ao 446, CC. 
Vício redibitório é o vício oculto anterior à tradição de não conhecimento do 
adquirente que torna a coisa imprópria para o fim ao qual ela se destina ou lhe diminua o 
valor. 
Nem todo vício oculto é redibitório. O vício redibitório é mais abrangente que o oculto. 
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Falar em vício redibitório é importante apenas nas relações civis. Em uma relação de 
consumo, o fornecedor responde por qualquer vício. Na relação civil, o alienante de um bem 
responde apenas por vícios redibitórios. 
 Qual a natureza jurídica da proteção contra vícios redibitórios? É uma garantia legal 
presente nos contratos comutativos e onerosos. 
Exemplo: doação gratuita. Se descobrir vícios redibitórios não poderá reclamar, exceto 
se houver disposição contratual em contrário. 
A vítima de um vício redibitório pode fazer uso das ações edilícias. São duas as ações 
edilícias: 1) ação redibitória; 2) ação estimatória. 
A ação redibitória visa a resolução do contrato; enquanto a estimatória visa o 
abatimento proporcional do preço. 
 Essas ações edilícias podem ser combinadas com perdas e danos? Depende do que diz 
o art. 443, CC, se conseguir comprovar que o alienante conhecia o vício. 
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com 
perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as 
despesas do contrato. 
A ação estimatória também é chamada de quanti minoris. 
Requerer a resolução de um contrato ou o abatimento proporcional do preço decorre 
de um direito potestativo. Diferente do que ocorre quando há pedido de perdas e danos, que 
decorre de um direito subjetivo. O direito potestativo tem prazos decadenciais, esses prazos 
estão no art. 445, caput,do código: 1) se a vítima do vício redibitório não estava na posse do 
bem, os prazos para reclamar os vícios redibitórios serão computados da entrega, que para 
bem móvel são de trinta dias e para bem imóvel é de um ano; 2) se a vítima já estava na posse 
do bem, os prazos serão computados da alienação, que para bem móvel serão de 15 dias e 
para bem imóvel serão de seis meses. 
Código Civil, art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no 
preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da 
entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. 
§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-
se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, 
em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis. 
§ 2o Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os 
estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto 
no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria. 
 
 
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2.7 Evicção 
Artigos 447 ao 457, CC. 
Evicção é a perda total ou parcial de um direito em razão de uma decisão judicial ou 
administrativa, que o declara como pertencendo anteriormente a um terceiro. 
Apenas pode haver evicção quando houver um terceiro alegando um direito anterior 
sobre a coisa. 
A natureza jurídica da proteção contra os riscos da evicção é uma garantia legal 
presente nos contratos onerosos. art. 447, CC. 
Código Civil, art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste 
esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.