Caderno completo - Direito Civil - Contratos (UFSC)

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CONTRATOS: NOÇÕES INTRODUTÓRIAS
Aula 1, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 30-8-2022.
Sobre a disciplina-------------------------------------------------------------------------------
Conteúdo
O conteúdo será dividido em partes, e subdividido em pontos.
As três partes fundamentais são:
● Contratos - regras e princípios
● Contratos em espécie
● Atos unilaterais
➢ Observação: em decorrência do grande volume de conteúdo, talvez não seja
possível chegar aos atos unilaterais. O objetivo é abordar toda a primeira
parte na prova 1 e toda a segunda parte na prova 2..
Metodologia
Aulas expositivas + atividade semanal.
Em geral, na primeira aula da semana ocorre a exposição do conteúdo, e na
segunda aula da semana complementa-se a exposição e realiza-se uma atividade.
Avaliação
Duas provas, sendo a primeira parcial (toda a matéria até a semana anterior a
prova) e a segunda total (toda a matéria - inclusive aquela cobrada na primeira
prova, apesar de o foco ser a matéria nova).
Data das provas
● Prova 1: 11/10/2022 (peso 4)
● Prova 2: 23/11/2022 (peso 6)
Normalmente as provas são divididas em duas partes. A primeira parte é objetiva
(objetivas ou verdadeiro/falso), e a segunda parte é dissertativa (caso concreto ou
pergunta teórica).
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
1
Bibliografia
As sugestões do professor são:
Para quem quer dedicar-se em contratos
● TEPEDINO, Gustavo; KONDER, Carlos Nelson; BANDEIRA, Paula Greco.
Fundamentos do direito civil: contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
● GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2006.
O de Tepedino pode ser substituído por:
● GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos
unilaterais, 11 ed. São Paulo: Saraiva, 2014. v. 3. (didático - ideal para leitura
inicial)
● TARTUCE, Flávio. Direito civil: teoria geral dos contratos e contratos em
espécie. 11 ed. São Paulo: Saraiva, 2016. v. 3. (atualizado com a
jurisprudência)
➢ Observação: o professor não recomenda leitura de resumos, sinopses,
autores não conhecidos.
Contratos—---------------------------------------------------------------------------------------
A definição clássica de contrato diz que:
➔ Contrato: acordo de vontades que visa à constituição (ou aquisição), à
modificação ou à extinção de efeitos jurídicos.
A definição se compõe de duas partes: (1) acordo de vontades e (2) seu fim (efeitos
jurídicos).
★ Exemplificando: contrato
Vou a um restaurante e firmo um contrato de compra e venda. O acordo de vontades
é dizer que o vendedor e consumidor concordam com os termos dessa relação: o
vendedor de entregar o prato de comida, e o cliente de pagar por ele. Ainda que não
haja um documento (papel), ainda assim é um contrato.
★ Exemplificando: contrato e seus efeitos
Contrato de compra e venda de um automóvel, em que se acordou que a entrega da
chave seria feita na segunda-feira seguinte, simultâneo com o pagamento de
R$30.000,00 (efeito constitutivo). Após celebrado o contrato, o comprador tem um
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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imprevisto financeiro e solicita a modificação das regras do contrato, para que o
pagamento seja efetuado em 10 parcelas de R$3.000,00 (efeito modificativo). Após
a modificação, o comprador é demitido e não tem mais condição de pagar, por isso,
solicita ao vendedor que seja feito um destrato (efeito extintivo).
Formação do contrato
O contrato se dá mediante:
1. Proposta.
2. Aceitação.
Ambiguidade do termo contrato
No sentido técnico, o contrato é um fato.
No sentido de instrumento contratual, tratamos do contrato papel.
A maioria dos contratos que celebramos na vida não possui instrumento
contratual.
Também é comum usar a palavra contrato no sentido de efeito - ou seja, relação
contratual. Quando afirmamos que rescindimos um contrato, na verdade, queremos
dizer que rescindimos os efeitos jurídicos de um contrato.
Forma do contrato
Todo contrato tem forma.
Pode ser celebrado verbalmente, por meio eletrônico, por instrumento escrito, por
mímica, etc.
Contudo, existem situações em que há uma forma específica exigida pela lei, a
exemplo da previsão do art. 108 do Código Civil:
📖 CC, Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Contrato e fato jurídico
A principal diferenciação da tabela é a existente entre o negócio jurídico e o ato
jurídico stricto sensu, qual seja:
● Ato jurídico stricto sensu: tem vontade humana, e os efeitos jurídicos
decorrem de lei (ex lege).
● Negócio jurídico: tem vontade humana e os efeitos jurídicos decorrem da
vontade entre as partes (ex voluntate).
★ Exemplificando: ato jurídico stricto sensu e negócio jurídico
No ato jurídico stricto sensu, pego um livro que está em uma pilha de livros para
doação. A lei prevê que posso me assenhorear de bens sem dono, portanto, apesar
de existir vontade humana, os efeitos decorrem da lei. Já no negócio jurídico, João
vende um livro para Ana. Os efeitos jurídicos vêm da vontade entre ambos.
Há uma divergência doutrinária acerca do casamento e sua natureza nessa
classificação.
O contrato é uma espécie de negócio jurídico bilateral/plurilateral.
Contrato e direito das obrigações
A disciplina de contratos está dentro do direito das obrigações. Isso porque, na
maioria das vezes, os contratos geram efeitos obrigacionais.
O tema dos contratos também é muito importante dentro do direito do consumidor.
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PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL
Aula 2, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 31-8-2022.
O contrato tem por base alguns princípios. A doutrina costuma distinguir princípios
clássicos e novos.
Princípios clássicos —------------------------------------------------------------------------
Se consolidaram no fim do século XVIII e no século XIX.
Vale ressaltar que é somente no século XVII que surge a ideia de contrato.
Autonomia privada (liberdade contratual)
A autonomia privada é o princípio nuclear do direito contratual e manifesta-se de três
formas:
● O sujeito é livre para escolher se quer ou não contratar;
● O sujeito é livre para escolher com quem contratar;
● O sujeito é livre para decidir o conteúdo do contrato - este é o principal
aspecto e também o que possui mais limitações.
A autonomia privada, no direito contratual, também é chamada de liberdade
contratual. Ainda assim, a autonomia privada não se encontra somente no direito
contratual - o exemplo disso é o testamento.
A ideia central da autonomia privada é: são as partes que estabelecem as regras
que vão reger suas relações. É a liberdade dos sujeitos em se vincularem
juridicamente.
As limitações do conteúdo do contrato
As limitações variam de ramo para ramo.
Um exemplo de restrição são as previsões do art. 51 do Código do Consumidor. O
direito do trabalho também apresenta limitações.
As áreas de direito civil e direito empresarial possibilitam relações muito mais
amplas.
Também são limites:
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● Bons costumes e ordem pública (limite clássico);
● Função social do contrato;
● Boa-fé objetiva.
Nesse sentido: TJSP, APEL. CIV. No 1006893-49.2020.8.26.0079, 35a CÂM. DE
DIR. PRIV., J. EM 24/03/2021
Consensualismo
O princípio do consensualismo determina que, como regra, para formação do
contrato basta o consenso das partes.
Este princípio surgiu como contraposição ao que ocorria no direito romano e no
direito medieval - em que o acordo de vontades não era vinculante, o que gerava
vinculação eram rituais praticados pelas partes. Portanto, cresceu a necessidade de
se afirmar que qualqueracordo dotado de consenso pode gerar vinculação.
Não importa a promessa, o ritual, as palavras, mas sim o consenso.
Contratos consensuais x reais
Os consensuais são a regra; todos os contratos são consensuais, exceto:
● Comodato.
● Mútuo.
● Depósito.
● Penhor.
Os contratos mencionados acima, conhecidos como contratos reais, somente se
aperfeiçoam (ganham existência) depois que entregue a coisa.
Contratos formais x não formais
Também conhecidos como contratos solenes e não solenes.
A regra geral é de que os negócios jurídicos são não formais, ou seja, para serem
válidos não se exige uma forma específica.
No caso dos contratos formais, esses somente são válidos se atenderem um
formato exigido pela lei. O exemplo clássico é o art. 108 do Código Civil.
➢ Observação: é comum que em instrumentos privados se insira assinatura de
duas testemunhas, para transformar o documento em título executivo,
facilitando a vida do credor em eventual execução.
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As assinaturas não são requisito de validade, mas têm relevância prática no campo
processual.
Força obrigatória dos contratos
O princípio da força obrigatória dos contratos estabelece que se um contrato for
celebrado, o sujeito deve cumprir com aquilo que foi acordado, caso contrário
poderá ser responsabilizado.
Sem ele não faz sentido celebrar um contrato, pois estabelece que o contrato faz lei
entre as partes.
Antigamente, era aplicado de maneira rígida. Hoje em dia é mais flexibilizado - um
exemplo é a teoria da imprevisão.
Relatividade dos efeitos do contrato
O princípio da relatividade dos efeitos do contrato estabelece que, via de regra, o
terceiro não é nem prejudicado, nem beneficiado pela relação contratual. O contrato
não gera deveres, nem direitos a terceiros. Os efeitos do contrato são relativos - ou
seja, afetam somente as partes contratantes.
Existem várias exceções, a exemplo do art. 8º da Lei n. 8.245/1991.
"res inter alios acta tertio neque nocet neque prodest"
Caso interessante nesse sentido: caso Zeca Pagodinho: Brahma x Nova Schin.
"Novos" princípios —-------------------------------------------------------------------------
Boa-fé objetiva
É um princípio muito aplicado pelos tribunais.
A boa-fé objetiva não pode ser confundida com a boa-fé subjetiva.
● Boa-fé objetiva: cláusula geral. Atua como uma válvula de escape para que
o magistrado concretize soluções que não estão necessariamente previstas
na lei; serve como fonte de interpretação dos contratos e fonte de criação de
deveres que não estão nem no contrato, nem na lei.
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● Boa-fé subjetiva: possui natureza subjetiva ou psicológica. É retratada pelas
regras do direito civil sobre o possuidor de boa-fé e o possuidor de má-fé.
Trata-se de acreditar estar agindo conforme o direito.
➢ Observação: não existe má-fé objetiva, pois a boa-fé é uma cláusula geral.
A boa-fé objetiva é uma cláusula geral que abre opções que estão fora da lei; a
boa-fé subjetiva é um aspecto psicológico.
Atividade para próxima aula: ler os artigos 113, 187 e 422 - funções da boa-fé.
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BOA-FÉ OBJETIVA
Aula 3, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 6-9-2022.
A boa-fé subjetiva se opõe à má-fé, que é sempre subjetiva. Já a boa-fé objetiva não
tem contraponto.
Três funções da boa-fé objetiva —--------------------------------------------------------
Interpretativa
Ajuda o operador do direito a interpretar o contrato.
Se houver uma cláusula dúbia, a interpretação de boa-fé deve prevalecer. Na
prática, normalmente se utiliza o critério de como as pessoas do mesmo círculo
social a interpretariam.
Integrativa
Ajuda o operador do direito a integrar o contrato.
A boa-fé carrega consigo deveres anexos, como a lealdade e a cooperação. Tais
deveres não estarão necessariamente previstos no contrato, ou sequer na lei, mas
são presumidos.
Corretiva
Ajuda o operador do direito a corrigir o contrato.
Está muito atrelada à ideia de abuso de direito. É possível restringir ou limitar
liberdades contratuais.
Adimplemento substancial
Existe uma faculdade contratual de alguns credores que é a de extinguir/resolver um
contrato. Ela se justifica no inadimplemento da outra parte. Contudo, se o
adimplemento for substancial (quase integral), essa faculdade de extinção pode ser
negada.
★ Exemplificando: adimplemento substancial
Um engenheiro é contratado para construir um prédio, e o entrega sem as
maçanetas das portas. O credor que pagaria pela construção tenta resolver o
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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contrato com base numa cláusula que prevê essa possibilidade diante do
descumprimento do contrato.
Figuras associadas à boa-fé —------------------------------------------------------------
Os institutos da suppressio, surrectio, tu quoque são figuras associadas à boa-fé
objetiva.
A suppressio e a surrectio estão vinculadas com a expectativa entre os contratantes
- seja uma previsão contratual que não é cumprida por muito tempo e deixa de
existir; ou seja um costume estabelecido por muito tempo e se torna um direito.
Supressio
É a supressão de um direito contratual estabelecido diante de uma posição jurídica
que transfigura uma verdadeira renúncia tácita daquele direito.
Surrectio
É o surgimento de um direito por meio do costume estabelecido entre os
contratantes, uma vez que não previsto em contrato.
Tu quoque
É um problema de balizas de critério de comportamento, em que divergem os
parâmetros para analisar as partes.
Aquele que viola determinada norma jurídica não poderá desempenhar a situação
jurídica que essa mesma norma lhe confere.
Segundo Tartuce, é uma situação de abuso que se verifica quando um sujeito viola
uma norma jurídica e, posteriormente, tenta tirar proveito da situação em benefício
próprio.
★ Exemplificando: tu quoque
Um indivíduo A descumpre regras condominiais ao deixar seus móveis em áreas
comuns do condomínio por vários meses. Outro vizinho B toma uma atitude
semelhante e A decide reclamar. Apesar de B estar descumprindo uma regra, o A
não pode cobrar.
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Alterações do Código Civil de 2002 —--------------------------------------------------
A primeira alteração do dispositivo substitui "liberdade de contratar" por "liberdade
contratual".
Apesar de ser uma mudança terminológica, melhorou a redação, pois liberdade de
contratar é o primeiro aspecto da liberdade contratual. A doutrina defende que a
função social deve ser aplicada à toda liberdade contratual, e não somente no
contratar ou não.
A segunda mudança, inserindo a função social, firma um limite da autonomia
privada, da liberdade contratual.
Como regra, o judiciário não deve intervir no contrato. Se houver revisão, ela deve
ser excepcional e fundamentada.
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FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
Aula 4, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 13-9-2022.
O problema da formação do contrato e a disciplina legal do CC/02
O contrato é uma das principais fontes de obrigações.
A formação do contrato é disciplinada, pois é relevante saber a existência do
contrato, o momento da formação do contrato e o local da formação do contrato.
As regras do Código são muito preocupadas com o momento e local de formação do
contrato.
Negociações preliminares
Algumas vezes, antes da formação do contrato, as partes passam por negociações
preliminares, também chamadas período de pontuação.
➔ Negociações preliminares: momento prévio que as partes discutem,
ponderam, refletem, fazem cálculos, estudos, redigem a minuta do contrato,
enfim, contemporizam interesses antagônicos, para que possam chegar a
uma proposta final e definitiva.
Nesse período, como regra, as partes não estão vinculadas, pois ainda não há
contrato.É necessário lembrar de dois aspectos: a responsabilidade pré-contratual e o
pré-contrato.
Responsabilidade pré-contratual
Na doutrina, distinguem-se três fases do contrato: pré-contratual, contratual e
pós-contratual. Embora as partes não se vinculem nas fases pré e pós, elas podem
ser responsabilizadas pela violação da boa-fé nesses momentos.
Requisitos
São pressupostos/requisitos da responsabilidade pré-contratual:
● A confiança na celebração do futuro negócio;
● Causada pela outra parte;
● Justificação para esta confiança (objetivamente);
● Investimento na confiança pela parte prejudicada.
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Contrato preliminar/pré-contrato
Não é uma fase de negociações preliminares, pois já há vinculação entre as partes.
É um contrato que trata da celebração de um futuro contrato.
A situação mais frequente é a promessa de compra e venda. Não se confunde com
a compra e venda por si só.
Interrupção injustificada das negociações.
Requisitos
São requisitos de validade do pré-contrato todos os requisitos de um contrato
definitivo, menos o requisito quanto à forma.
Vinculação e cumprimento específico
Como regra, no contrato preliminar, exceto se haja cláusula de arrependimento, o
promitente vendedor não pode voltar atrás.
📖 Enunciado 95 das Jornadas: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do
novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se
condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro
imobiliário (Súmula 239 do STJ)”
Promessa de compra e venda
A função do registro do compromisso de compra e venda é tornar o direito de
compra e venda oponível a qualquer um: é uma proteção contra terceiro. Se não
houver esse registro, não há o que ser feito.
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★ Exemplificando: registro do compromisso de compra e venda
João, dono de um terreno, celebra com Ana um contrato de compromisso de compra
e venda do terreno. Ana registra o compromisso de compra e venda. João vende o
terreno para Júlia. Ana pode opor seu direito de compra do terreno à Júlia.
As partes no compromisso de compra e venda são o promissário vendedor e o
promissário comprador.
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FORMAÇÃO DOS CONTRATOS (CONTINUAÇÃO)
Aula 5, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 14-9-2022.
Seguro: comentários sobre a atividade 1
Tem duas partes: segurador e segurado. O segurado paga o prêmio e o segurador
presta uma garantia securitária.
O primeiro seguro surge na Inglaterra, com o seguro de incêndio para imóveis.
Quanto ao interesse, o seguro pode ser de dano (caráter indenizatório) ou de
pessoa (seguro de vida).
No caso de seguro de carro, ele busca assegurar o patrimônio do proprietário, com
base de reembolso.
Proposta, oblação ou policitação —-----------------------------------------------------
O contrato surge do encontro de duas declarações de vontade unilaterais
receptícias: a proposta e a aceitação.
As declarações unilaterais receptícias se subordinam ao recebimento do destinatário
- só produzem efeito se e quando recebidas pelo destinatário.
➔ Proposta: firme declaração receptícia de vontade dirigida à pessoa com a
qual pretende alguém celebrar um contrato, ou ao público1.
Alguns autores entendem que proposta e oferta pública são institutos que se tangem
entre si; outros entendem serem institutos separados.
Requisitos da proposta
● Séria: não pode ser uma mera brincadeira; um exemplo é o caso de Eike
Batista x Rodolfo Landim.
● Precisa e concreta: precisa apresentar informações sobre a coisa, o preço,
etc.
Elementos essenciais do contrato de compra e venda
● Essenciais: coisa; preço; consentimento.
● Naturais: não precisam ser previstos, pois são intrínsecos ao contrato.
1 Orlando Gomes.
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● Acidentais: não são essenciais, nem naturais; são incluídos pelas partes,
trazendo características especiais ao contrato.
Efeitos da proposta
A proposta deixa de ser obrigatória:
● Se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita (telefone
ou outro meio também).
● Se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para
chegar a resposta ao conhecimento do proponente.
● Se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do
prazo dado.
● Se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte
a retratação do proponente.
—-------------------------------------- APROFUNDANDO —------------------------------------
Sobre contratação entre ausentes
Não é relevante o aspecto espacial; o contrato pode ser celebrado por e-mail,
por exemplo. O que importa é a comunicação direta.
Aceitação —--------------------------------------------------------------------------------------
➔ Aceitação: declaração de concordância dirigida ao proponente.
Elementos da aceitação
● Tempestividade: a proposta deve ser aceita em determinado prazo, não
podendo ser aceita meses depois, por exemplo.
● Adesão integral: não se pode mudar os termos da proposta; se ela for
modificada, não há aceitação, mas sim contraproposta.
O momento e o local de formação do contrato —-----------------------------------
O questionamento acerca de em que momento e em que local se forma o contrato
tem relevância na contratação entre ausentes.
Nesse sentido, existem algumas teorias:
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Teoria da declaração propriamente dita
A aceitação deve ser feita. Logo, o contrato é formado quando o aceitante redige a
carta, e-mail ou similar, a fim de manifestar a vontade de aceitar a proposta.
Não importa se a informação chegará ou não ao sujeito que apresentou a proposta.
Não importaria, então, a esta teoria, se o texto do aceite não foi enviado com êxito
ao proponente para que se configure o vínculo contratual.
Teoria da expedição
A aceitação deve ser expedida. Logo, o contrato é formado quando a aceitação é
enviada para o proponente. É a teoria aceita pelo nosso Código, com exceções.
Teoria da recepção
A aceitação deve ser recebida. Logo, o contrato é formado quando o proponente
recebe a aceitação (quando a carta ou o e-mail são entregues).
Teoria da informação
A aceitação deve ser conhecida pela parte. Logo, o contrato é formado quando a
contraparte tiver o conhecimento da resposta positiva.
Código Civil
📖 CC, Art. 433. Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela
chegar ao proponente a retratação do aceitante.
📖 Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação
é expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III - se ela não chegar no prazo convencionado.
📖 Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.
O art. 434 é o que mais cai em provas.
Enunciado 173 das Jornadas de Direito Civil
Está certo e errado simultaneamente.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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A formação dos contratos realizados entre pessoas ausentes, por meio eletrônico,
completa-se com a recepção da aceitação pelo proponente.
Interpretação correta: não existe contrato sem que a aceitação tenha sido recebida
pelo destinatário.
Interpretação incorreta: está errado, pois o legislador optou por ser o momento da
expedição como momento de formação do contrato. A existência do contrato difere
do momento de formação do contrato, logo, apesar de o contrato existir, não é o
momento de sua formação
Comportamento concludente e silêncio qualificado —----------------------------
Comportamento concludente difere de silêncio qualificado.
No comportamento concludente há uma ação que leva à conclusão de que o
contrato foi aceito; já no silêncio qualificado, há uma "omissão".
Comportamento concludente
Comportamento concludente é uma conduta da parte que não deixa espaço para
outra interpretaçãodiferente da aceitação. Ainda que o sujeito não declare a
aceitação, ele toma uma ação que demonstra que houve aceitação.
📖 CC, Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação
expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar- se-á concluído o contrato,
não chegando a tempo a recusa.
Silêncio qualificado
O silêncio, via de regra, não vincula. Contudo, o silêncio qualificado vincula.
Acontece, por exemplo, quando há um costume, que é rompido sem aviso prévio.
As circunstâncias do negócio demandam que o sujeito, se não aceitar, tome uma
atitude.
📖 CC, Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o
autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa.
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RESOLUÇÃO DA ATIVIDADE 2
Aula 6, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 20-9-2022.
A aula iniciou com uma revisão dos aspectos abordados no fim da aula passada.
Em seguida foi aberta a segunda atividade para ser realizada.
Interesse positivo e negativo —-----------------------------------------------------------
Na responsabilização pré-contratual, há dois tipos de interesse:
● Interesse positivo: vantagens que teriam resultado da celebração do
contrato. Não pode ser exigido.
● Interesse negativo: gastos realizados para a elaboração do negócio; visa
colocar o credor frustrado na mesma situação em que estaria se o contrato
não tivesse sido realizado. Pode ser exigido.
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VÍCIOS REDIBITÓRIOS
Aula 7, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 21-9-2022.
Considerações iniciais —--------------------------------------------------------------------
Tem origem no direito romano, num cenário em que seres vivos (animais ou
escravos) eram vendidos; em diversas ocasiões, ocorriam fugas, doenças, morte,
etc. Nesses casos, para o direito romano, o vendedor não poderia ser
responsabilizado: entendia-se que a obrigação do vendedor era transferir a posse,
não garantir a qualidade do produto.
Os pretores romanos, entretanto, entenderam que tais situações eram injustas, e
criaram o instituto dos vícios redibitórios; a ação nesses casos é a ação edilícia.
A maioria dos casos que envolvem vícios redibitórios são de compra e venda,
contudo, o código não limita o instituto a esse tipo de contrato
O entendimento é que a aplicação abrange os contratos comutativos.
Também pode ser aplicado em doação onerosa, mas não no valor da doação, mas
sim do encargo cumprido.
Exemplificando: aplicação na doação onerosa
João oferece a doação de um carro de R$200.000 para que Fernanda preste
serviços jurídicos em uma determinada comunidade. O valor dos honorários por
esse tempo de trabalho seria de R$30.000. Fernanda aceita.
Um mês após iniciado o trabalho, quando já havia trabalhado o equivalente a
1R$10.000 em honorários, o carro para de funcionar. Fernanda não pode cobrar os
R$200.000 ou os R$30.000, mas pode cobrar os R$10.000.
Enunciado 583 das Jornadas de Direito Civil
📖 Enunciado 583 das Jornadas de Direito Civil: O art. 441 do Código Civil deve ser
interpretado no sentido de abranger também os contratos aleatórios, desde que não
inclua os elementos aleatórios do contrato.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Justificativa
Segundo a literalidade do art. 441 do Código Civil, a garantia contra vícios
redibitórios seria aplicada apenas aos contratos comutativos, haja vista o elemento
de incerteza inerente aos contratos aleatórios.
Entretanto, a interpretação do art. 441 deve ser feita à luz do equilíbrio prestacional,
tendo em conta que a álea pode não abranger a integralidade da relação de
prestação e contraprestação.
Caso a álea se circunscreva à quantidade da coisa contratada, não abrangendo a
sua qualidade, a parte que recebeu a coisa viciada, mesmo que em virtude de
contrato aleatório, poderá se valer da garantia por vícios redibitórios.
Caso, por outro lado, a álea recaia sobre a qualidade da coisa, há de se afastar
necessariamente a aplicação da disciplina pertinente aos vícios redibitórios, vez que
as partes assumiram o risco de que a coisa a ser entregue se encontre dotada de
vício oculto que a torne imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminua o valor.
Caberá, portanto, ao intérprete, diante do caso concreto, estabelecer com precisão
os limites da álea do negócio, verificando se nela se insere a qualidade da coisa, sua
quantidade ou ambas.
Definição —---------------------------------------------------------------------------------------
➔ Vícios redibitórios: defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de
contrato comutativo ou de doação onerosa, não comum às congêneres, que a
tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o
valor2.
É importante entender que se trata de um vício oculto.
Não pode ser confundido com inadimplemento contratual ou erro substancial. No
inadimplemento não há cumprimento da obrigação, já nos vícios redibitórios, a coisa
é entregue mas com defeito. No erro substancial, o erro é de natureza
psicológica/subjetiva; nos vícios redibitórios, o erro é de natureza objetiva.
Requisitos —-------------------------------------------------------------------------------------
São os requisitos dos vícios redibitórios:
● Que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou
doação onerosa, ou remuneratória.
● O defeito deve prejudicar o uso da coisa ou diminuir-lhe o valor.
2 Maria Helena Diniz
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
21
● O defeito deve ser oculto - principal ponto.
● O defeito deve existir no momento da alienação.
Tais aspectos terão que ser alegados e provados pelo autor da ação.
—-------------------------------------- APROFUNDANDO —------------------------------------
Sobre vícios ocultos e aparentes
O vício oculto é um vício que não é aparente.
O vício aparente é um vício que uma pessoa média de diligência normal teria
percebido.
O defeito pode ser oculto para ambas as partes.
Algumas vezes, o vício existe, mas não se manifesta na hora. Nesse sentido, o
defeito deve estar presente na hora da transferência do bem.
Consequência jurídica —--------------------------------------------------------------------
Existem duas ações edilícias: redibitória e estimatória. Nelas, não é necessário
comprovar a culpa. Já no que tange às perdas e danos, é preciso comprovar a
culpa.
Ação redibitória
O adquirente dispensa o recebimento da coisa diante da existência de um vício
(defeito) redibitório e exige a devolução do valor das prestações que já foram pagas
referentes ao objeto do contrato, gerando assim o desfazimento do contrato.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
22
📖 CC, Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser
enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é
destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
Ação estimatória
O adquirente percebe a existência de um defeito no objeto do contrato e reivindica a
diminuição ou abatimento no valor do objeto.
📖 CC, Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o
adquirente reclamar abatimento no preço.
Perdas e danos
Para exigir perdas e danos, é preciso comprovar que o alienante sabia do vício.
📖 CC, Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que
recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor
recebido, mais as despesas do contrato.
Prazos decadenciais
Os prazos para propor ações edilícias são curtos.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
23
VÍCIOS REDIBITÓRIOS (CONTINUAÇÃO)
Aula 8, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 27-9-2022.Prazos decadenciais —-----------------------------------------------------------------------
Boa parte dos problemas práticos dessa matéria são resolvidos através do
dispositivo 445. Isso porque os prazos são muito curtos.
📖 CC, Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no
preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel,
contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação,
reduzido à metade.
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo
contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e
oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão
os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o
disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.
Tal regra é pouco aplicada em imóveis, pois se alcançam resultados melhores
aplicando regras do contrato de empreitada ou as regras do CDC.
Bens móveis
A ação deve ser ajuizada em até 30 dias após a compra.
O tempo em que se aguarda a resposta do vendedor após reclamar com ele não
suspende o prazo.
Se a pessoa já estava na posse do bem há mais de 15 dias, o prazo diminui na
metade (15 dias). Por exemplo, estava com o carro emprestado, e decide comprá-lo.
Parágrafo 1º
É um dispositivo polêmico, que possui duas interpretações:
Após o vício se manifestar, o adquirente tem 180 dias;
O adquirente pode ajuizar a ação apenas de vícios que se manifestaram em até 180
dias da compra.
A segunda interpretação é a aceita pelo STJ.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
24
📖 RECURSO ESPECIAL. VÍCIO REDIBITÓRIO. BEM MÓVEL. PRAZO
DECADENCIAL. ART. 445 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O prazo decadencial para o
exercício da pretensão redibitória ou de abatimento do preço de bem móvel é de 30
dias (art. 445 do CC). Caso o vício, por sua natureza, somente possa ser conhecido
mais tarde, o § 1o do art. 445 estabelece, em se tratando de coisa móvel, o prazo
máximo de 180 dias para que se revele, correndo o prazo decadencial de 30 dias a
partir de sua ciência. 2. Recurso especial a que se nega provimento”. (STJ, REsp
1095882/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
09/12/2014, DJe 19/12/2014)
★ Exemplificando: vício somente oculto
Compro um liquidificador que veio com o motor queimado. Na primeira utilização, já
saberei que está estragado.
★ Exemplificando: vício oculto que só poderá ser conhecido mais tarde
Compro um ar condicionado, no mês de julho, que funciona bem. No verão, ao ligar
o ar condicionado, ele para de funcionar, pois tem um problema que o impede de
funcionar em temperaturas muito altas.
Ou seja, o vício tem 180 dias para se manifestar, e a pessoa tem 30 dias após a
manifestação do problema para ajuizar a ação.
Cláusula de garantia
O art. 446 estabelece:
📖 CC, Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de
cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos
trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.
Ou seja, ao fim do prazo da cláusula de garantia, passa a correr o prazo do Código.
Se o vício se manifesta dentro da garantia contratual, ela não precisa ser ajuizada
30 dias após o vício aparecer, mas sim 30 dias após o fim do prazo contratual -
contudo, a denúncia deve ser feita em até 30 dias após o vício aparecer.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
25
Prazo do caput
Prazo do §1º
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
26
VÍCIO DO PRODUTO NO CDC
Aula 9, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 28-9-2022.
Retomando: prazos decadenciais —-----------------------------------------------------
● Compra de produto móvel com vício oculto: 30 dias após a compra para
ajuizar;
● Compra de um produto móvel, do qual já se tinha posse há mais de 15
dias, com vício oculto: 15 dias após a compra para ajuizar;
● Compra de produto imóvel com vício oculto: um ano após a entrega
efetiva para ajuizar;
● Compra de produto móvel com vício oculto que só puder ser conhecido
mais tarde: 180 dias para o vício se manifestar, e 30 dias para ajuizar a ação
contados da manifestação do vício.
● Compra de produto imóvel com vício oculto que só puder ser conhecido
mais tarde: 1 ano para o vício se manifestar, e 1 ano para ajuizar a ação
contado da manifestação do vício.
Com garantia contratual
● Vício que aparece durante a garantia: 30 dias para denunciar e 30 dias
após o fim da garantia para ajuizar a ação;
● Vício que aparece após a garantia: 180 dias para o vício se manifestar, e 30
dias para ajuizar a ação contados da manifestação do vício.
Vício oculto ≠ Vício que só pode ser conhecido mais tarde
Vício do produto no CDC —-----------------------------------------------------------------
No direito do consumidor, difere-se vício e defeito.
Sugestão de leitura
PASQUALOTTO, Adalberto. Defeito do produto: algumas considerações em torno da
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Civilistica.com. Rio de Janeiro, a. 9, n. 2,
2020. Disponível em: http://civilistica.com/defeito-do-produto/.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
27
Regime do vício x Regime do defeito
O regime do vício tem por objeto proteger o interesse adequação. O produto deve
servir à finalidade a qual se destina.
Já o regime do defeito é voltado para o interesse integridade. Os produtos colocados
no mercado, além de dever ser adequados para seus fins, não podem colocar a
vida, a saúde e o patrimônio do consumidor em risco.
Vício do produto
Só se aplica o regime do vício do produto se houver de um lado, um consumidor, e
do outro, um fornecedor (relação de consumo).
Vício aparente
No CDC, é possível a responsabilização do fornecedor por vício aparente. Essa é
uma das principais distinções para o CC.
Prazo
Outra diferença são os prazos: 30 dias para bens não duráveis e 90 dias para bens
duráveis.
Reclamação do consumidor
No CC, se o sujeito reclama, o prazo continua a correr.
No CDC, isso é diferente. Se o sujeito formula uma reclamação, o prazo é obstado.
Consequência jurídica
No CC, os remédios judiciais são a devolução do bem e do dinheiro, ou ainda o
abatimento do preço.
O CDC prevê, inicialmente, que o vício seja sanado no prazo de 30 dias. O
fornecedor tem o direito de consertar o produto. Se não for sanado o vício, surgem
outras três opções: substituição; restituição e abatimento.
📖 CDC, Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não
duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os
tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam
o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
28
constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária,
respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir
a substituição das partes viciadas.
§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor
exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de
uso;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo
de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.
§ 2° Poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto no
parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta
dias. Nos contratos de adesão, a cláusula de prazo deverá ser convencionada em
separado, por meio de manifestação expressa do consumidor.
§ 3° O consumidor poderá fazer uso imediato das alternativas do § 1° deste artigo
sempre que, em razão da extensão dovício, a substituição das partes viciadas puder
comprometer a qualidade ou características do produto, diminuir-lhe o valor ou se
tratar de produto essencial.
§ 4° Tendo o consumidor optado pela alternativa do inciso I do § 1° deste artigo, e
não sendo possível a substituição do bem, poderá haver substituição por outro de
espécie, marca ou modelo diversos, mediante complementação ou restituição de
eventual diferença de preço, sem prejuízo do disposto nos incisos II e III do § 1°
deste artigo.
Evicção —-----------------------------------------------------------------------------------------
Caso concreto
João celebrou, na qualidade de comprador, contrato de compra e venda de imóvel
com Manoel, o qual foi firmado por instrumento público e devidamente registrado
para fim de transmissão da propriedade.
Já na posse do imóvel, o comprador é demandado por Rogério, o qual reivindica o
bem, nos termos do art. 1.247 do Código Civil. João é vencido, perdendo a posse do
bem.
Definição
➔ Evicção: a perda da coisa, por força da sentença judicial, que a atribui a
outrem, por direito anterior ao contrato3.
3 Caio Mário.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
29
EVICÇÃO
Aula 10, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 7-10-2022.
Definição —---------------------------------------------------------------------------------------
➔ Evicção: a perda da coisa, por força da sentença judicial, que a atribui a
outrem, por direito anterior ao contrato4.
➔ Evicção: quando o adquirente vem a perder a propriedade ou posse da coisa
em virtude de sentença judicial que reconhece a outrem direito anterior sobre
ela5.
A evicção está vinculada a ideia de vitória; alguém vence o adquirente retomando a
posse do bem. A veracidade do registro público no Brasil não é absoluta, é relativa.
A maioria dos casos de evicção são casos de fraude à execução.
Pressupostos para responsabilização do vendedor —----------------------------
● Aquisição onerosa: é preciso que tenha havido pagamento;
● Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa para
terceiro;
● Que essa perda ocorra em virtude de sentença judicial: não é absoluto; a
jurisprudência aceita o afastamento desse requisito em algumas situações
(exemplo carro receptado), ou ainda, afasta o requisito de trânsito em julgado
dessa sentença;
● A anterioridade do direito do evictor (o terceiro): o direito do terceiro deve
anteceder a alienação (exemplo do usucapião);
● A ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa ou de que a
coisa era alheia.
É uma responsabilidade objetiva, então não importa se o alienante estava de boa-fé
na hora da venda.
★ Exemplificando: anterioridade do direito do evictor
5 Orlando Gomes.
4 Caio Mário.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
30
Manoel tem um terreno. Em 2010, a terra foi ocupada. Em 2012, João comprou o
imóvel. Em 2025, os ocupantes tentam conseguir a propriedade do bem. Uma vez
que o direito dos ocupantes (2025) surgiu após a compra do terreno (2012), Manoel
não poderá ser responsabilizado.
Afastamento do requisito de sentença
📖 EVICÇÃO. DIREITO ADMINISTRATIVO. ENTENDIMENTO. SEGUNDA SEÇÃO.
O recorrente, o Estado do Paraná, afirma que não há que se falar em evicção
quando a perda do bem advier de provimento administrativo. Requer seja afastada
sua responsabilidade pela indenização. A Min. Relatora, aplicando julgados da
Segunda Seção deste Superior Tribunal ao caso, afirmou a desnecessidade de
prévia sentença judicial atribuindo a titularidade de direito a terceiros para o exercício
do direito de evicção, sendo suficiente que a parte fique privada do bem em
decorrência de ato administrativo. O mesmo entendimento pode, perfeitamente, ser
transposto, por analogia, aos casos em que se discute a evicção na esfera do Direito
Administrativo. A Turma conheceu parcialmente do recurso e, nessa parte, negou-lhe
provimento. Precedentes citados: REsp 259.726-RJ, DJ 27/9/2004; REsp
162.163-SP, DJ 29/6/1998, e REsp 51.771-PR, DJ 27/3/1995. REsp 753.082-PR,
Rel. Min. Eliana Calmon, julgado em 6/10/2005.
Notificação do alienante —------------------------------------------------------------------
O entendimento clássico fala que a denunciação da lide é obrigatória, sob pena de
perder o direito de responsabilização. Atualmente entendemos que a denunciação
da lide é possível, mas não obrigatória.
Existe a hipótese de ajuizar uma ação autônoma, caso não queira fazer a
denunciação da lide. Contudo, (1) demora muito mais e (2) abre brecha para
sentenças contraditórias.
—-------------------------------------- APROFUNDANDO —------------------------------------
Sobre denunciação à lide
A denunciação à lide é uma modalidade de intervenção de terceiros disciplinada
nos arts. 125 a 129 do CPC, consistindo “em chamar o terceiro (denunciado),
que mantém um vínculo de direito com a parte (denunciante), para vir a
responder pela garantia do negócio jurídico, caso o denunciado saia vencido no
processo (Humberto Theodoro Jr., Curso, vol. 1, p. 372). Ela é prevista para os
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
31
casos: i) de garantia de evicção; e ii) de direito regressivo de indenização (CPC,
art. 125).
Se o imóvel já foi revendido várias vezes, o real proprietário deverá ajuizar a ação
contra o último adquirente.
O legislador não permite mais a denunciação por salto.
★ Exemplificando: denunciação por salto
Compradores: A --> B --> C --> D --> E
Se o terceiro move a ação contra o E, ele não pode demandar diretamente o A. Ele
pode somente demandar o D.
Quanto a denunciação sucessiva, só pode ser feita uma.
Verbas devidas —-------------------------------------------------------------------------------
A principal verba é a restituição do valor. Outras possibilidades são:
● Indenização dos frutos;
● Indenização por despesas e prejuízos;
● Custas judiciais e honorários.
📖 CC, Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da
restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente
resultarem da evicção;
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na
época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção
parcial.
Exclusão de responsabilidade —---------------------------------------------------------
É possível.
📖 CC, Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou
excluir a responsabilidade pela evicção.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
32
📖 Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta
se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não
soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
Para evitar que o alienante esconda o problema, o legislador diferenciou a cláusula
genérica e específica.
Cláusula genérica
"O alienante não se responsabilizará pela evicção".
O alienante terá que pagar pelo menos o valor.
Cláusula específica
"O alienante não se responsabilizará pela evicção. O adquirente tem ciência de que
o imóvel pertence a X, e dos riscos que isso acarreta".
O alienante se exime de toda a responsabilidade.
A cláusula específica se caracteriza pela ciência do risco e por assumir o risco.
📖 CC, Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a
coisa era alheia ou litigiosa.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
33
RESOLUÇÃO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA
Aula 11, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 14-10-2022.
Contextualização —----------------------------------------------------------------------------
Há, inicialmente, um contrato equilibradoe, por fato imprevisível, o mesmo torna-se
desequilibrado.
A teoria da imprevisão tem origem na França, inicialmente, somente na
jurisprudência administrativa. A Lei Faillot, de 1918, ampliou o entendimento para
todo o direito civil.
No Brasil
O Código Civil de 1916 tem origem no século XIX. Ele não previa nenhuma
possibilidade de resolução ou revisão de contrato.
Na década de 30, observemos intervenções mais expressivas do legislador nos
negócios privados. Da mesma forma, a doutrina e jurisprudência também passaram
a aplicar a teoria da imprevisão, seguindo os passos da França. Ou seja, os
franceses influenciaram muito a doutrina e jurisprudência da época.
Apesar do CDC em 1990, bem como com outras regras especiais que já existiam
(locação, empreitada), a grande revolução veio com o CC/02.
Teoria da imprevisão x Resolução por onerosidade excessiva —-------------
É mais um aspecto histórico e de influência estrangeira.
A teoria da imprevisão tem origem na França, construindo-se no Brasil como uma
tradição doutrinária e jurisprudencial. Na teoria da imprevisão, ajuíza-se uma ação
pedindo a revisão do contrato.
Já em 2002, no Código Civil, observamos uma ampla influência italiana. Na
resolução por onerosidade excessiva, ajuíza-se uma ação pedindo a resolução do
contrato. Aqui a revisão não é uma possibilidade.
Em geral, muda a origem e a resolução, o problema é o mesmo.
Disciplina legal —-------------------------------------------------------------------------------
📖 CC, Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
34
de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para
a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o
devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar
retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar
equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá
ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a
fim de evitar a onerosidade excessiva.
Se o réu propuser modificar o contrato, é possível.
Embora a lei não preveja que o autor possa propor a revisão, a jurisprudência e a
doutrina majoritárias entendem que isso também é possível, com base,
especialmente, no art. 317 do CC e no princípio da conservação do negócio jurídico:
📖 CC, Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção
manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução,
poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o
valor real da prestação.
A doutrina minoritária entende que o art. 317 somente se aplica às prestações
pecuniárias, em razão de dois principais argumentos: os artigos que o antecedem e
o projeto de lei.
Seria aplicável para contratos em que não há cláusula de reajuste monetário, ou
seja, com o tempo e a inflação o valor já não comporta.
O professor concorda com essa tese, mas adverte: quando a pergunta se referir à
lei, não pode o autor pedir revisão; quando a pergunta se referir a doutrina e a
jurisprudência, o autor pode pedir revisão.
Requisitos para a resolução/revisão —-------------------------------------------------
● Contrato de duração ou de execução diferida: é necessário um lapso de
tempo entre a formação do contrato e sua execução; se o contrato é feito e
executado automaticamente, não há tempo para que mudanças ocorram para
desequilibrar o contrato.
● Excessiva onerosidade decorrente de um fato superveniente: as
prestações eram originalmente equilibradas e tornam-se desequilibradas. A
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
35
excessiva onerosidade é de natureza objetiva, ou seja, é necessário analisar
a situação contratual em si, e não as circunstâncias do devedor - não importa
sua situação patrimonial.
● Ausência de imputabilidade e mora: não tem previsão legal, mas a doutrina
o estabelece. A razão deve ser ajuizada antes do descumprimento do
contrato, demonstrando boa-fé; o desequilíbrio não pode ser decorrente de
um descumprimento contratual do devedor.
● Imprevisibilidade e extraordinariedade do fato: as partes não poderiam ter
previsto no momento da celebração e o fato deve fugir da normalidade; deve
ser analisado caso a caso. Pode existir, ainda, um fato previsível, mas com
consequências imprevisíveis - se cumpridos os outros requisitos, pode aplicar.
● Extrema vantagem para a outra parte: é um requisito que gera problemas,
apesar da previsão legal. Uma das partes precisa sofrer prejuízo, enquanto a
outra leva vantagem. Na grande maioria dos casos, ambas as partes estão
perdendo, ou uma está perdendo, enquanto a outra está neutra. Na prática,
esse requisito é dispensável, sendo encarado como pressuposto.
● Dúvida: pode ser aplicado em casos de desequilíbrio cambial?
Sim. Uma das jurisprudências mais famosas diz respeito ao dólar. Sobre o tema,
pesquisar sobre arrendamento mercantil no plano real dólar.
Dever de renegociar —------------------------------------------------------------------------
Tal debate já existia, contudo, ganhou força na pandemia. Existe um dever legal de
renegociar?
O entendimento majoritário hoje é no sentido de que não existe dever de renegociar;
não há previsão legal a respeito. Mesmo que existisse, seria problemático.
Alguns autores defendem que o dever de renegociar decorre da boa-fé objetiva.
Para o professor, não existe o dever de renegociar, mas, em alguns casos, deve
haver tal previsão entre as partes, seja de forma expressa ou implícita.
📖 RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Pedido de resolução por inadimplemento da
promissária compradora. Contrato celebrado no ano de 2016. Prestações em atraso
desde o ano de 2017. Inexistência do dever de renegociar a dívida como
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
36
pressuposto do válido desenvolvimento do processo. Resolução do contrato devida,
diante do inadimplemento de quase 05 anos. Efeito ex tunc da resolução que remete
as partes ao estado anterior. Devida não só a reintegração da autora na posse do
bem, como a perda da totalidade dos valores pagos pela ré, que servem para reduzir
as perdas e danos sofridos pela autora, ante o longo período de ocupação indevida
do imóvel. Sentença mantida. Recurso da autora provido. Recurso da ré improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1007726-44.2019.8.26.0001; Relator (a): Francisco Loureiro;
Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 2ª Vara
Cível; Data do Julgamento: 27/10/2021; Data de Registro: 27/10/2021)
A Lei 14.181, de julho de 2021, adicionou previsões que abordam o dever de
renegociar, especialmente no art. 104-A e 104-B do CPC.
Código Civil x Código de Defesa do Consumidor —-------------------------------
O CDC trouxe a revisão antes do Código Civil.
Não há no CDC uma regra tão específica quanto aquela prevista no art. 478 do CC.
Existem apenas previsões genéricas sobre o direito à revisão.
Enquanto nas relações regidas exclusivamente pelo Código Civil, não há presunção
de vulnerabilidade: as partes são entendidas como iguais. Já no CDC, o consumidor
é entendido como vulnerável. Isso traz algumas vantagens ao consumidor, tais
como:
● O consumidor pode pedir a revisão.
● Não há exigência de imprevisibilidade. Basta existir desequilíbrio.
➢ Observação: a ausência de mora também não é exigida.
Revisão contratual e pandemia —--------------------------------------------------------
● Lei 14.046, de 24 de agosto de 2020: dispõe sobre medidas emergenciais
para atenuar os efeitos da crise decorrente da pandemia da covid-19 nos
setores de turismo e de cultura.
● Lei 14.010, de 10 de junho de 2020: dispõe sobre o Regime Jurídico
Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado(RJET) no
período da pandemia do coronavírus (Covid-19).
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
37
Sugestão de leitura
CARNAUBA, D. A. ; DIAS, D. P. N. ; REINIG, G. H. L. . O coronavírus e a
impossibilidade de cumprimento das obrigações nas relações de consumo. In: Carlo
Edison do Rêgo Monteiro Filho; Nelson Rosenvald; Roberta Densa. (Org.). Coronavírus
e responsabilidade civil: impactos contratuais e extracontratuais. 1ed.Indaiatuba: Foco,
2020, v. , p. 55-64. Disponível em:
https://www.academia.edu/43009462/O_coronav%C3%ADrus_e_a_impossibilidade_de_
cumprimento_das_obriga%C3%A7%C3%B5es_nas_rela%C3%A7%C3%B5es_de_cons
umo
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
38
RESILIÇÃO E RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO
Aula 12, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 18-10-2022.
Resilição-------------------------------------------------------------------------------------------
A resilição tem como razão de ser da extinção uma decisão. O contrato se extingue
através de uma manifestação de vontade.
Resilição bilateral/distrato
➔ Distrato: acordo entre duas ou mais pessoas obrigacionalmente vinculadas,
para o efeito de extinguir-se a obrigação contraída, por convenção
É intuitiva; se ambos podem acordar em celebrar o contato, podem acordar em
extingui-lo.
O art. 472 prevê que o distrato faz-se pela mesma forma exigida pelo contrato. Ou
seja, o distrato só deve seguir a mesma forma do contrato, se aquela forma era
exigida para tal.
★ Exemplificando: forma do distrato
João e Maria celebram um contrato de compra e venda de um automóvel por
escritura pública, por escolha nossa. Com o arrependimento, para celebrar o
distrato, não é necessário que o mesmo seja feito através de escritura pública, pois
não era uma forma exigida para o contrato celebrado.
É possível que o distrato seja verbal, contudo, torna-se complexo comprovar tal
acordo.
Resilição unilateral
➔ Resilição unilateral: declaração unilateral receptícia destinada a extinguir
determinada relação jurídica obrigacional
Trata-se de extinguir a relação contratual através da declaração de uma das partes,
e a outra parte não tem o que fazer. Não é a regra; precisa ter um fundamento, seja
ele lei ou convenção.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
39
Ela pode aparecer com outros nomes, como aviso, denúncia, demissão, etc.
Hipóteses mais comuns
As hipóteses mais comuns são:
● Contratos baseados na confiança: o exemplo é o mandato (prestação de
serviços advocatícios) - não faz sentido que eu permaneça com um advogado
no qual não confio mais, logo, a qualquer momento posso revogar a
procuração e extinguir o contrato.
● Contratos por prazo indeterminado: o exemplo é a locação por prazo
indeterminado - não sou obrigada a ficar para sempre num imóvel, ou ainda
deixar meu imóvel alugado para sempre.
Art. 473 do Código Civil
📖 CC, Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou
implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver
feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só
produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto
dos investimentos.
Para aplicação de tal previsão, é necessário que haja uma resilição
desmotivada. Motivos de cunho unicamente pessoal não contam.
Caso concreto: empresa A, contratada pela empresa B para prestar serviços. O
contrato é por prazo indeterminado, e com previsão de possibilidade de resilição
unilateral. Para prestar o serviço, empresa A tem que fazer investimentos. B faz a
resilição unilateral sem justificativa juridicamente relevante.
📖 RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CLÁUSULA
CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. DENÚNCIA IMOTIVADA. VULTOSOS
INVESTIMENTOS PARA REALIZAÇÃO A DA ATIVIDADE. DANO INJUSTO.
BOA-FÉ OBJETIVA. FINS SOCIAL E ECONÔMICO. OFENSA AOS BONS
COSTUMES. ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002. PERDAS E DANOS
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
40
DEVIDOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. 2. Tendo uma das partes agido em
flagrante comportamento contraditório, ao exigir, por um lado, investimentos
necessários à prestação dos serviços, condizentes com a envergadura da empresa
que a outra parte representaria, e, por outro, após apenas 11 (onze) meses, sem
qualquer justificativa juridicamente relevante, a rescisão unilateral do contrato,
configura-se abalada a boa-fé objetiva, a reclamar a proteção do dano causado
injustamente. 3. Se, na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de
qualquer conduta desabonadora de uma das partes, seja na conclusão ou na
execução do contrato, somada à legítima impressão de que a avença perduraria por
tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento
contraditório e antijurídico, que se agrava pela recusa na concessão de prazo
razoável para a reestruturação econômica da contratada. 4. A existência de cláusula
contratual que prevê a possibilidade de rescisão desmotivada por qualquer dos
contratantes não é capaz, por si só, de afastar e justificar o ilícito de se rescindir
unilateralmente e imotivadamente um contrato que esteja sendo cumprindo a
contento, com resultados acima dos esperados, alcançados pela contratada,
principalmente quando a parte que não deseja a resilição realizou consideráveis
investimentos para executar suas obrigações contratuais. 6. O mandamento
constante no parágrafo único do art. 473 do diploma material civil brasileiro se
legitima e se justifica no princípio do equilíbrio econômico. Com efeito, deve-se
considerar que, muito embora a celebração de um contrato seja, em regra, livre, o
distrato é um ônus, que pode, por vezes, configurar abuso de direito. 7. Estando
claro, nos autos, que o comportamento das recorridas, consistente na exigência de
investimentos certos e determinados como condição para a realização da avença,
somado ao excelente desempenho das obrigações pelas recorrentes, gerou legítima
expectativa de que a cláusula contratual que permitia a qualquer dos contratantes a
resilição imotivada do contrato, mediante denúncia, não seria acionada naquele
momento, configurado está o abuso do direito e a necessidade de recomposição de
perdas e danos, calculadas por perito habilitado para tanto. Lucros cessantes não
devidos. 8. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1555202/SP, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe
16/03/2017)
Denúncia cheia ou vazia
Tema próprio do contrato de locação. Denúncia vazia é aquela não justificada. Já a
denúncia cheia é aquela que tem uma justificativa para a retomada do imóvel.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Resolução por inadimplemento —--------------------------------------------------------
A resolução por inadimplemento decorre da inexecução de uma obrigação que
autoriza a resolução.
Cláusula resolutiva tácita
A cláusula implícita em todo contrato bilateral pela qual a inexecução de uma parte
autoriza a outra a resolver o contrato.
É um elemento natural dos contratos bilaterais.
É necessária a interpelação judicial - a doutrina entende que, na verdade, é
necessário ajuizar uma ação, para haver uma sentença.
Cláusula resolutiva expressa
A cláusula em questão tem previsão no contrato, afirmando que caso seja
descumprida pode haver resolução.
Opera de pleno direito, nos termos do art. 474:
📖 CC, Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita
depende de interpelação judicial.
Não adianta estipular uma previsão genérica, pois pode ocorrer do descumprimento
se tornar duvidoso. Quando são debatidos pontos objetivos, como o
descumprimento de um pagamento, é fácil comprovar; agora se debatemos
aspectos mais subjetivos, como o descumprimento da boa-fé, a comprovação é um
pouco mais complexa.
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RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO E EXCEÇÃO DO
CONTRATO NÃO CUMPRIDO
Aula 13, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 19-10-2022.
Resolução por inadimplemento —--------------------------------------------------------
Se houver cláusula resolutiva expressa, e o devedor quiser evitar a extinção do
contrato após o inadimplemento, deverá ajuizar uma ação.
A resolução do contrato é uma opção do credor que sofreu com o descumprimento
(parte lesada). Diante do inadimplemento, existem algumas possibilidades:
● Execução de contrato;
● Resolver o contrato;
● Exceção do contrato não cumprido.
As duas primeiras são ações de "ataque", enquanto a última é uma defesa.
Limites do poder de resolução
Existem previsões legais que limitam o poder de resolução. A cláusula não torna-se
inválida, mas sim limitada.
Antes de promover a resolução do contrato, o credor deverá notificar a outra parte, e
dar uma oportunidade para que ela purgue a mora.
Um dos principais exemplos de limitação é a teoria do adimplemento substancial.
Outros exemplos são:
● Art. 62 da Lei 13.097/2015;
● Art. 32 da Lei 6.766/79;
● Dec.-lei 911/69 - Alienação fiduciária: carta registada expedida por intermédio
de Cartório de Títulos e Documentos ou pelo protesto do título;
● Súmula 369/STJ.
📖 Súmula 369/STJ: No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que
haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário
para constituí-lo em mora.
Exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) –
É uma posição de defesa.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Serve para contratos bilaterais (em que há uma prestação e uma contraprestação).
Diante do descumprimento de A, B mantém uma postura passiva, também não
cumprindo sua obrigação. Parte da lógica de "somente cumprirei quando a outra
parte cumprir".
O ônus da prova não é de quem alega a exceção, mas da outra parte.
Excpetio non rite adimpleti contractus
Não é o caso de descumprimento da obrigação, mas sim de um cumprimento
defeituoso.
Quem recebe a mercadoria defeituosa, justifica seu inadimplemento através dessa
ideia. O ônus da prova é de quem alega a exceção, devendo comprovar o defeito.
Cláusula solve et repete
Cláusula que afasta a possibilidade de invocação da exceção do contrato não
cumprido. Ou seja, mesmo que a outra parte não cumpra, você terá que cumprir - e
posteriormente ajuizar pedindo devolução.
A lógica é evitar condutas oportunistas - do sujeito que inadimple para depois
invocar a exceção.
Exceção de insegurança —-----------------------------------------------------------------
Não houve inadimplemento da outra parte, contudo, há um grande risco de
inadimplência.
📖 CC, Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes
contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar
duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que
lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de
satisfazê-la.
★ Exemplificando: exceção de insegurança
A tem contrato com B. A fica ciente de que a empresa de B faliu, e que seus outros
credores já estão o executando. A pode inadimplir com base nisso, apenas
prestando sua obrigação quando tiver uma garantia.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Código de Defesa do Consumidor —----------------------------------------------------
● Teoria maximalista: destinatário final fático.
● Teoria finalista: destinatário final econômico (não usa o produto ou serviço
para atividade profissional/econômica).
O STJ afirma empregar uma teoria finalista aprofundada. Isso porque escolheu a
teoria finalista, mas posteriormente percebeu que abria lacunas para injustiças -
passou então a analisar o caso concreto buscando a existência ou não de
vulnerabilidade da parte.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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INTRODUÇÃO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Aula 14, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em 25-10-2022.
Existem dois principais regramentos sobre locação no direito brasileiro: a lei
8.245/1991 e o Código Civil (arts. 556 a 578).
A Lei 8.245/1991 é uma lei que, apesar de se voltar ao direito civil e processual civil,
também abarca aspectos penais e administrativos.
Locação residencial x Não residencial —----------------------------------------------
Tal diferenciação leva a soluções distintas.
● Locação residencial: tem por fim a residência do locatário ou de sua família.
● Locação não residencial: é mais ampla, abarcando comércio, indústria,
sociedade civil, etc.
Outra espécie é a locação para temporada. Ela é uma locação residencial, mas as
regras fogem dessa modalidade.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
46
CONTRATO DE LOCAÇÃO
Aula 15, ministrada pelo Professor Guilherme Henrique Lima Reinig, na disciplina de Direito Civil -
Contratos, em xx-xx-2022.
➢ Observação: faltei na aula. Anotação baseada em estudo na doutrina e nos
slides.
As disposições legais acerca do contrato de locação possuem duas fontes: a Lei do
Inquilinato (Lei 8.245/1991) e o Código Civil, sendo a primeira a principal.
➔ Locação: contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante
contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente o uso e
gozo de coisa não fungível.6
Aquele que concede o uso da coisa chama-se locador, ao passo que aquele que a
recebe é o locatário. Essas duas figuras contraem obrigações interdependentes, não
existindo locação sem aluguel. Nesse sentido, cabe destacar que a onerosidade é
necessária, caso contrário trata-se de comodato.
Trata-se de um contrato de duração.
Cláusula de vigência em face de terceiro—----------------------------------------—
A cláusula de vigência em face de terceiro diz respeito à relatividade dos efeitos do
contrato, sendo uma exceção a esse princípio.
📖 Lei 8.245, Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a
locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro
da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
6 Orlando Gomes, 2019. Contratos. Editora Forense.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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O proprietário, ainda que alugue sua coisa, pode decidir aliena-la durante a locação.
Via de regra, a alienação rompe o contrato.
Contudo, se houver previsão contratual da cláusula de vigência em face de terceiro,
devidamente anotada no registro de imóveis, e a locação for por tempo determinado,
o direito do locatário passa a ser oponível a terceiro. Logo, ainda que a coisa seja
vendida, nesses casos, a locação deverá ser mantida.
A cláusula de vigência faz com que a obrigação de proporcionar ao locatário o
gozo da coisa seja transmitida automaticamente ao terceiro adquirente.
➔ Cláusula de vigência: limitação convencional à propriedade assumida
voluntariamente.7
Tal cláusula somente se aplica aos contratos por tempo determinado. Aplica-se
também para os casos em que se admite denúncia por motivo previsto em lei.
A alienação rompe o contrato de locação, salvo se essa for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência averbada no registro de
imóveis.
No REsp 1.669.662, o STJ aplicou a previsão em contrato de locação em shopping
center. No caso, decidiu:
📖 REsp 1.669.662. […] Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito
de propriedade,afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se
obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação.
Direito de preferência —----------------------------------------------------------------——
Entre os arts. 27 a 33, a Lei do Inquilinato consagra o direito de preferência a favor
do locatário de imóvel urbano.
Trata-se de outra proteção para o locatário, quando o imóvel vai ser alienado para
terceiro. Decorre da lei, não sendo necessária sua pactuação.
7 Orlando Gomes, 2019. Contratos. Editora Forense.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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📖 Lei 8.245, Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para
adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o
locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial
ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o
local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O locatário, em caso de alienação do imóvel, terá preferência para adquiri-lo, em
igualdade de condições com terceiros, especialmente quanto ao preço, devendo o
locador notificar-lhe acerca do negócio. Tal comunicação deverá conter todas as
condições do negócio a ser celebrado com terceiro. O locatário dispõe de 30 dias
para se manifestar, caso contrário, seu direito decai (caduca).
Eventuais cláusulas de renúncia à preferência são tidas como nulas, pois vigora o
regime de proteção ao locatário. Tartuce8 afirma que, para tal, basta invocar o
princípio de função social do contrato, sendo a cláusula então considerada um
abuso de direito.
📖 Lei 8.245, Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior
desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos
prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Se o locatário aceitar a proposta, e o locador desistir do negócio, este deverá
responder pelos prejuízos causados (danos emergentes e lucros cessantes). Esses
prejuízos não são presumidos, devendo ser comprovados.
📖 Lei 8.245, Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a
preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os
sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um
só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao
locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
8 Flávio Tartuce, 2021. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. Editora
Forense.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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Se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade e houver autorização para
sublocação, o direito de preferência se estende ao sublocatário. Esse tem vantagem
em relação ao locatário. Caso exista mais de um interessado, os critérios são
locatário mais antigo, e em caso de empate, mais idoso.
Em caso de venda em bloco, a preferência também é exercida em bloco, não sendo
o titular obrigado a fracionar o imóvel, nos termos do art. 31 da Lei do Inquilinato. O
exemplo é um prédio em que se encontram vários escritórios.
O direito de preferência não abrange venda por decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação de empresas. Em contratos
firmados a partir de outubro de 2001, também não são abrangidos casos de
constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por
realização de garantia.
📖 Lei 8.245, Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o
contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto
à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de
locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
O art. 33 prevê as consequências caso o direito do locatário não seja respeitado.
São duas opções: adjudicar o bem (tornar-se proprietário) ou exigir perdas e danos.
Esse direito é exercido através da ação de preferência.
Da perempção ou preferência (Código Civil)
O Código Civil, entre os arts. 513 e 520, também aborda a preferência. Contudo, tal
previsão é diferente do que o direito de preferência da locação.
O vendedor vende para o comprador e, se o comprador for revender, o antigo
vendedor tem preferência. Aqui não tem como forçar a venda por ação; somente
podendo pedir indenização.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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📖 CC, Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que
este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a
cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
📖 CC, Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa
sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
A revisão do contrato e a ação revisional —-----------------------------------—-—
A ação revisional era muito comum em tempos de inflação, tendo perdido relevância
prática com a estabilidade da economia. A instabilidade gerada pela COVID-19
reacendeu a relevância dessa ação.
Se não houver cláusula de reajuste no contrato, você teria, em tese, o mesmo valor
locatício por toda vigência do contrato. Portanto, existe tal previsão, para que seja
ajuizada uma ação, em que se comprove que:
● O contrato existe há mais de três anos/já passaram mais de três anos desde
o último reajuste;
● Não há mais equivalência entre o valor de mercado e o que ele recebe/paga
(o desequilíbrio deve ser demonstrado).
O art. 19 da Lei do Inquilinato prevê:
📖 Lei 8.245, Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão
judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
É relevante atentar-se à previsão do art. 54-A:
📖 Lei 8.245, Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o
locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo
ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de
que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente
pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta
Lei.
FERNANDA CAUS PRADO DIREITO CIVIL - CONTRATOS
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➢ Observação: Tartuce9 entende ser possível a revisão do valor locatício antes
do prazo de três anos em razão da pandemia da COVID-19.
A ação revisional seguiria o rito sumário, nos termos do art. 68 da Lei do Inquilinato,
contudo, com o desaparecimento do rito sumário em razão do CPC/2015, a ação
revisional passa a seguir o procedimento comum - fato que gera prejuízo para o
autor da demanda.
Disposições gerais
Previstas no art. 58 da L.I.:
📖 Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações
de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela
superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do
imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel,