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DESENHO URBANO 
CONTEMPORÂNEO NO BRASIL 
/ 
VICENTE DEL RIO 
· WILLIAM SIEMBIEDA 
organizadores 
Capítulo 3 IA Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 73 
ruas sombreadas e minguadas áreas particulares de ventilação, insolação e recreação. O bairro de 
Copacabana é um dos melhores exemplos da consolidaçllo da figura quadra-bloco no país, em que 
é reduzido o número de espaços livres privados frontais e a orla da praia é tratada como o grande 
espaço livre público. 
O caso de Copacabana é emblemático como modelo, mas ao mesmo tempo uma exceção, na medida 
em que, por lei gerada na primeira década de século XX, foram criados generosos recuos de fundo. 
possibilitando a existência de quintais e pátios de iluminação generosos. bem diferentes daqueles encon-
trados nas demais quadras-blocos existentes no Brasil. 
A partir dos anos 1960 e 1970, com o aumento do controle do Estado sobre a cidade, são adotadas 
medidas de controle estrito de gabarito. como em Florianópolis. Santa Catarina. onde a altura foi limitada 
a 12 andares no centro e a quatro andares nos subúrbios; na cidade de Salvador (Bahia). em cuja orla foi 
adotado um gabarito escalonado. baixo, junto 
ao mar e ascendente para o interior. A legisla-
ção urbanística de 1971 de São Paulo restringiu o 
coeficiente de aproveitamento na área central de 
16 para quatro, igualando-o ao padrão adotado 
para o resto da cidade. Na Avenida Paulista, sua 
principal artéria de negócios, uma rigorosa legis-
laçllo limitou o gabarito a 24 andares e impôs 
índices muito restritivos - como coeficiente de 
aproveitamento e taxa de ocupação -. gerando 
uma paisagem urbana de gabaritos modestos, 
bem diferente do que aconteceu na Michigan 
Avenue (conhecida como Magnificent Mile) em 
Chicago ou na Fifth Avenue em Nova York, vias 
que abrigam funções e simbolismo similares 
(Figura 3.2). 
Essa legislação urbanística permitiu no longo 
prazo, entre as décadas de 1960 e 1990, a defi-
nição de um padrão nacional de verticalização 
que limitou, de fato, a altura da torre na cidade 
brasileira. Difici lmente encontram-se condições 
legais e econômicas para a construção de edifí-
cios de mais de 30 ou 40 andares ou de prédios 
altos geminados, como foi comum nas cidades 
do Rio de Janeiro e São Paulo na primeira metade 
do século XX. Essa limitação é decorrente do 
alto custo do solo urbano das áreas potencial-
mente verticalizáveis, já que o mercado imobiliá-
rio tende a desenvolver tal processo em áreas já 
consolidadas e dotadas de infraestrutura urb_?na, 
substituindo o antig.~· casario por novas cons-
truções, fato totalmente associado a legislações 
restritivas com coeficiéntes de aproveitamento·. 
de não mais de quatro, sendo raras as exceções . 
que chegam a seis e taxa-s de ocupação qüe não 
ultrapassam 50%. 
Figura 3.2 A Avenida Paulista, a via comercial mais 
importante de São Paulo. na qual as edificações são 
relativamente baixas em função das restrições de uso 
do solo. (Foto do autor; Projeto Quapá.) 
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74 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
Apesar de ter sua implementação regulada pelo Estado, o processo de verticalização no país é controlado 
pela ação de agentes privados, na figura das companhias incorporadoras. Eventualmente, esse processo 
é gerado por ações do Estado por intermédio de organizações públicas e empresas de habitação popular, 
que, por sua vez, se apoiam nos serviços de companhias empreiteiras particulares para seus empreendi-
mentos. O processo nacional de verticalização das cidades está condicionado, em seu desenvolvimento 
e localização, ao jogo dos agentes do mercado imobiliário em função das contingências do desempenho 
da área e de um bom retorno do investimento. Obviamente, preocupações urbanísticas não são sua prio-
ridade. Esses agentes são diretamente apoiados pela ação do Estado, que, ao selecionar áreas e setores 
urbanos para a execução de melhorias de infraestrutura, favorece diretamente o mercado imobiliário pri-
vado, como é o caso da implantação das linhas de metrõ de São Paulo, que geraram extensos corredores 
verticalizados ao longo de seus percursos. 1 
No Rio de Janeiro, o Plano Diretor concebido por Lucio Costa para a urbanização do bairro litorâneo da 
Barra da Tijuca é outro exemplo da influência das ações do mercado imobiliário com controle bastante 
estrito por parte do Estado. Nesse caso, como suporte ao capital privado, a prefeitura construiu toda uma 
base de melhorias urbanas, tais como vias de acesso ao resto da cidade, avenidas internas, calçadões de 
praia etc., que fez com que a Barra hoje (2013) se constitua a área de maior expansão urbanístico-imo-
biliária e de verticalização da capital carioca. Esse é também o caso dos grandes investimentos públicos 
para facilitar o turismo às praias urbanizadas do norte de Florianópolis, ou dos novos empreendimentos 
ao longo da BR que corta a parte continental da metrópole catarinense. 
Portanto, são as variações sazonais desse mercado que realmente dirigem esse processo, dependentes 
exclusivamente do movimento socioeconómico do pais e da cidade. Épocas de crise levam à redução 
de investimentos e a sua concentração em faixas de mercado mais estáveis - a produção de edifícios 
para camadas de renda mais alta -, enquanto investimentos em habitação para as camadas mais 
pobres são restritos e muitas vezes limitados a empresas e órgãos estatais - no caso os tradicionais 
conjuntos habitacionais. 
O poder aquisitivo do público consumidor - variável no tempo - , conjuntamente com a ação do 
Estado, por meio de suas legislações, controles e ação direta (no caso a oferta de habitações às cama-
das de menor poder aquisitivo), e a ação dos incorporadores imobiliários definem genericamente a 
localização e a distribuição do processo de verticalização urbana. Desde os anos 1970 aos 1980, nas 
áreas centrais e suas periferias imediatas dotadas de uma grande infraestrutura urbana - os bairros já 
consolidados de classes média e alta - . constroem-se as torres isoladas e pequenos e grandes conjun-
tos/condomínios de altos prédios destinados a moradia dessas faixas da população. Enquanto isso, nos 
subúrbios distantes e em grandes glebas, edificam-se os grandes conjuntos de prédios de apartamen-
tos populares pequenos e de pouca altura, abrindo, por vezes, novas frentes de urbanização em áreas 
carentes de infraestrutura mínima. 
Ao final da primeira década do século XXI, com os pesados investimentos federais em programas de 
moradia como o "Minha Casa Minha Vida", a melhoria de avenidas e estradas, o aumento da mobili-
dade urbana e o aumento de renda de parte da população urbana, surgem condições para novas formas 
de verticalização. Elas se espraiam por subúrbios e bairros distantes, possibi.litando a criação de um sem-
número de novas áreas propícias à verticalização. 
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' Em 2004, o sistema metroviário, de 'São Paulo tinha três linhas em operaç~o ao longo de mais de 57 quilômetros, 
com 52 estações, muitas das quaís multimodais - integradas com 'estações de trem e rodoviárias intermunicipais (veja a 
página do governo estadual de São Paulo em www.metro.sp.gov.br). Em 2013, as linhas são cinco, sendo que as duas 
mais novas ainda se encontravam parcialmente prontai e o sistema metroviário ainda não está conectado totalmente 
com a rede ferroviária urbana, que possui um serviço inferior ao da Companhia do Metropolitano de São Paulo. 
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Capítulo 3 IA Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no DesenhoUrbano Contemporâneo 75 
Esse é um processo em contínua evolução que altera radicalmente a configuração dos espaços e da 
paisagem urbana. Não é homogêneo no seu desempenho no espaço/tempo, pois está vinculado a varia-
ções do mercado, que ora se mostra em retração ou em expansão. O próprio mercado imobiliário, 
quando da escassez das possibilidades de exploração de antigas frentes de produção, cria padrões atra-
vés da mídia vendendo entornos e ambientes imaginários, status e maravilhosos sltios urbanos (inexisten-
tes), buscando criar novas frentes para a produção e o consumo dos seus produtos, que podem ser áreas 
industriais decadentes. bairros tradicionais de classe média ou ainda em glebas vazias dentro ou fora da 
mancha urbana. Cria-se assim, artificialmente, uma valorização de áreas que se encontravam ainda à 
margem do processo de valorização/verticalização urbana. 
Esses novos valores, criados independentemente da qualidade ambiental, urbanística e paisagística do 
lugar em si, podem ser atribuidos tanto a um bairro como a uma rua ou vizinhança. A partir desses 
núcleos, o processo de verticalização ganha um novo foco de expansão, que pode, ou não, se consolidar. 
Observam-se ações extremas para valorizar esses produtos. como o caso de um empreendedor imobi-
liário que patrocinou o calçamento e a arborização das vias e a pintura de muros e casario do entorno 
imediato do empreendimento. 
Essas são as principais frentes de expansão do processo de verticalização, mas não são estáveis, nem 
únicas, pois ele na realidade tende a se espalhar cada vez mais por todos os pontos das cidades. Em um 
determinado instante da evolução de um aglomerado urbano, pode estar concentrado em um ou dois 
locais para, logo depois, distribuir-se por novas frentes e, mais adiante, retomar a alguns dos pontos 
iniciais. Essa instabilidade e maleabilidade do processo no tempo trazem como característica uma certa 
independência em relação aos procedimentos normativos e de controle da produção do espaço e da 
paisagem urbana. 
Poucos são os casos no Brasil, como Brasília e a Barra da Tijuca. no Rio de Janeiro, em que o inves-
timento empresarial segue diretrizes de verticalização radicalmente predeterminadas por um planeja-
mento urbano. O Plano de Lucio Costa para a Barra, por exemplo, resultou em uma legislação rigorosa 
que gerou espaços nos quais qualquer um pode perceber claramente os limites das áreas verticalizadas, 
as diferenças das alturas máximas permitidas e os grupos de arranha-céus que configuram a paisagem 
(ver Figura 1.11 na Introdução). 
Normalmente, os mecanismos de controle existentes apenas estabelecem normas genéricas que tra-
tam de um espaço informe e determinam um controle normat ivo restrito ao lote e ao edifício ou se 
atêm à ocupação funcional do espaço. Esse é o caso da maioria dos códigos de obra e normas de 
zoneamento estabelecidos. Os primeiros elaborando fundamentalmente sobre as construções, seu 
dimensionamento e habitabilidade, enquanto as legislações de zoneamento versam muito pouco 
sobre qualidade de habitabilidade e configuração do espaço urbano. Ambos desprezam as estruturas 
consolidadas culturalmente pela comunidade como a característica morfológica de velhos bairros e 
suporte físico. 
O processo de verticalização brasileiro está diretamente conectado à requalificação e transformação de 
segmentos urbanos existentes, estejam eles situados em áreas centrais ou turísticas. Nessas últimas, o 
edificio de apartamentos tem sido uma opção de hospedagem dos veranistas. ao mesmo tempo em 
que se constitui em um investimento seguro para as classes média e aita. O mercado imobiliário, nos 
anos 1960 a 1990, im!estiu pesa~amente em' torres d~ apartamentos nas cidades ao longo de toda a -
orla brasileira, e o padrâo quadra-bloco cariocaJoi abandonad?· difundindo-se o pádr~o modernista do 
"prédio isolado no lote".(Figúra 3.3). ,., : 
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76 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
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Figura 3.3 Verticalização e torres residenciais em Bertioga. balneário costeiro no estado de São Paulo. (Foto do 
autor, Pro1eto Quapá.) 
Novas Tipologias e o Mercado 
Nas grandes metrópoles brasileiras o processo é mais intenso. e é nesses mercados que são criadas e 
testadas novas tipologias espaciais, que pouco a pouco, quando aprovadas pelo público consumidor 
local. são extrapoladas para as mais diversas situações urbanas. As camadas de mais alto poder aquisitivo 
adquirem. então, edifícios personalizados, torres de alto luxo em condomínios verdejantes ou localizadas 
em lugares considerados nobres, alguns deles tornando-se verdadeiros marcos urbanos. As camadas de 
classe média se instalam em torres menos equipadas e com um maior número de unidades de habitação, 
se possivel próximo às camadas mais ricas. Na realidade, suas habitações se espalham por toda a cidade, 
ocupando desde os pequenos condomínios da periferia até altas torres junto áõ centro, procurando de 
certa forma adotar, ainda que cre um modo simplificado, os padrões de habitação das-elites. O restante . . . 
da população urbana e as camadas d~ menor renda ocupam pr~d ios ?e apartamentos maís rnodest0s, 
de construção simples e geralmente· de pouca altura. situ_êdós em'' bairros distantes ou em áreas mais 
antigas. Os esquemas da Figura 3:4 representam esses tipos de edifícios de apartamentos comumente 
encontrados na cidade brasileira. 
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Capítulo 3 I A Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 77 
Figura 3.4 Os tipos mais comuns de edifícios de apartamentos no Brasil: (A) pequenos apartamentos sobre pilotis; 
(B) edifícios com pouco afastamento; (C) edifícios de quatro pavimentos com varandas; e (D) pequenos edifícios 
para as classes trabalhadoras comuns. (Desenho do autor.) 
As exigências e as necessidades do consumidor evoluem à medida que novos produtos surgem no 
mercado, fazendo com que soluções aceitáveis dez anos atrás ou menos sejam inaceitáveis ou pouco 
vendáveis em um momento mais recente. Isso se pode constatar, por exemplo, nos novos lançamentos 
de prédios de apartamentos em São Paulo, que apresentam condição não exigidas há alguns anos: quase 
todos eles contendo, pelo menos, playground, quadra esportiva, piscina e grandes áreas de lazer. Todos, 
sem exceção, cercados e protegidos por muros e guaritas. 
Durante a década de 2000, a quadra condomínio vertical se consolida como um dos produtos mais 
populares do mercado, sendo centenas espalhadas por todas as partes da cidade, de bairros populares 
aos de maior poder aquisitivo. Suas dimensões variam de 3.000 mz a mais de 70.000 m2, ocupando 
extensas áreas e sua figura se tornando comum por várias cidades do país. 
O processo é flexível e se adapta às necessidades do momento, à disponibilidade de tecnologias e capital 
e, pouco a pouco, altera a configuração final dos produtos oferecidos. Na medida em que novas técnicas 
construtivas sao introduzidas, os edifícios sobem em altura e criam-se pressões para o aumento de índi-
ces de aproveitamento do solo urbano. Diferentemente dos primeiros arranha-céus construídos em São 
Paulo nos anos 1920, hoje os edifícios de 20, 30 ou até mesmo 40 pavimentos sao comuns e plenamente 
aceitos pelos seus moradores. Em São Paulo, o processo se caracteriza pela diversidade em altura das 
novas torres de habitação, e a verticalização atualmente é configurada pelas alturas das novas torres de 
apartamentos (Figura 3.5). 
Esse processo de transformação urbana resulta em novas paisagens e novas formas de configuração e 
uso dos espaços urbanos. Em seus mecanismos específicos de assentamento e espacialização, produz 
um modo novo, pelo menos para a maioria da população, de encarar a habitação. Induz a formas de 
morar distintas, a maneiras diferenciadas e específicas no uso dos espaçoslivres urbanos, além de criar 
novos perfis da paisagem que substituem formas tradicionais de vida,-hábitos, vizinhanças, hierarquias 
espaciais e funcionais ~i.ilturalrnente arraigadas. 
Dentro do lote, essas ri.ovas tipologias estabelecem novas relaçf2_es com~ r'ua. O acesso.à habitaçà,2 é pri-
vatizado e altamente vigtadó, apoiado no uso do elevador, 'E!' socializam-se além desse os estacionamen-
tos, jardins e eventuais equipamentos de lazer, que se tornam prbpriedade de um conjunto de famílias 
- o condomínio. Modifícam-se relações de vizinhança - como a antiga conversa no muro e na calçada, 
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78 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
Figura 3.5 O modelo modernista de torres residenciais que resulta da legislação edilícia urbana e das pressões do 
mercado imobiliário e característico de todas as cidades brasileiras. como evidencia este bairro de periferia de São 
Paulo. (Foto do autor, Projeto Quapá.) 
que é eliminada -, e a possibilidade de intervenção direta do indivíduo no espaço livre junto à habitação 
é drasticamente diminuída, já que ele é propriedade coletiva do condomínio. Em todos esses novos espa-
ços urbanos, a forma construída resultante segue padrões rígidos, cada lote fechado em si e subdividido 
em áreas funcionalmente adequadas, segundo um arranjo preestabelecido. Esse arranjo se difunde de 
modo mais ou menos similar por todas as partes da cidade, as diferenças sempre sendo determinadas 
pelas possibilidades financeiras dos consumidores (moradores), produtores (incorporadoras, empreiteiras 
etc.) e proprietários do solo urbano. 
Cada cidade possui padrões próprios para o arranjo do lote verticalizado, que varia em função da maior 
ou menor liberalidade das posturas municipais de controle, sempre vinculadas a. l!ma intenção de qua-
lidade de habitabilidade do edifício e das variações do 0ercado imobiliário local. O que se observa, na 
maioria das situações, é uma e)lfrapola~ão dos padrões urbanísticos das gran~es .ddades -- principal-
mente São Paulo e Rio de Janeiro - e suei adoção por todo o país, óra de forma combinada ora não, em 
geral de um modo simplificado e pouéas vezes adaptados à,s· realidádes· locais. São comuns empreen-
dimentos imobiliários cujos projetos: tanto arquitetô~icos como paisagísticos. são gerados em grandes 
centros como Sao Paulo e Rio de Janeiro e construídos em cidades distantes. 
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Capítulo 3 IA Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 79 
São Paulo - O Referencial de Verticalização 
Ao contrário do Rio de Janeiro, cujo processo de verticalização nos anos 1920 sai do centro da cidade 
e se espalha pelos bairros ao longo da linha costeira ao sul, em São Paulo, como na maioria das gran-
des cidades brasileiras, esse processo ficou restrito às áreas centrais até a década de 1940. A partir 
de então, surgem alguns pontos de verticalização em bairros periféricos a essa área, em segmentos 
habitados tradicionalmente pela elite, como na Avenida São Luis e no bairro de Higienópolis.2 Os seus 
padrões de assentamento do edifício residencial no lote, da criaçélO dos espaços livres junto à habitação, 
não eram iguais aos modelos adotados na antiga capital da nação, impregnados de padrões europeus. 
Diferentemente do Rio de Janeiro, em que a forma de implantação e suas volumetrias inspiravam-se na 
arquitetura urbana tradicional europeia, em São Paulo o arranjo espacial do lote era a torre de aparta-
mentos em centro de terreno, sobre pilotis e rodeada por belos jardins tratados paisagísticamente. 
O novo padrão se estabelece e se expande primeiro em Higienópolis e seus arredores, nos "bairros-jardim", 
e nas áreas residenciais de alta renda. Depois, espalha-se para os bairros que se verticalizam principalmente 
em direção ao sudoeste da cidade. O processo de verticalização é inicialmente permitido em áreas restritas 
e ao longo das vias arteriais até que a abertura de novas frentes de ação do mercado gera a sua expansão 
por toda a cidade. Na medida em que amplos segmentos urbanos iam sendo renovados, antigas estru-
turas e espaços edificados iam sendo substituidos, configurando novas paisagens, e caracterizavam-se e 
difundiam-se novos padrões e novos perfis urbanos. O resultado final é uma paisagem homogênea no seu 
conjunto, ainda que heterogênea na configuração particular de seus elementos (derivada de nuances de 
implantação, formas, volume e alturas das torres etc.). Seus espaços livres de edificação são padronizados 
funcional e formalmente, mas são por onde, na realidade, flui grande parte da vida urbana. 
São Paulo em 2012 é uma cidade de configuração morfológica até certo ponto previsível, mas que tem 
focos de renovação e mutação surgindo de um modo relativamente imprevisível em relação às normas e 
códigos, que se limitam praticamente a legislar sobre a unidade lote. Os princípios de assentamento dos 
volumes edificados, especialmente os prédios de apartamentos (designados como torres), são determi-
nadas pelo terreno plano idealizado e seguem, não surpreendentemente, a abordagem do urbanismo 
modernista que responde bem às demandas do mercado. 
O suporte físico como estrutura base é tratado preponderantemente através das formas de parcela-
mento do solo, em quadras subdivididas em lotes diversos a quadras condomínio vertical, enquanto a 
sua configuração morfológica - tais como rampas, aclives, planos horizontais e verticais - é considerada 
apenas um objeto a ser processado de modo a acomodar torres isoladas e grandes blocos de garagens 
subterrâneas. Como o terreno ideal adotado como padrão para a edificação vertical é sempre aquele 
perfeitamente plano, esse padrão é reproduzido por imposição do mercado e pelo código urbanístico 
por toda a cidade. 
No caso do lote urbano verticalizado, os espaços livres tendem a uma fragmentação física e a uma espe-
cialização de uso mais ou menos sofisticada, de acordo com as disponibilidades financeiras dos usuários. 
Uma parcela cada vez maior da população protege-se contra a cidade, atrás de muros e dentro de con-
domínios fechados, um fenômeno favorecido pelo processo de vi9~ência urbana que marca a cidade a 
partir da década.de 1980.3 
Paralelamente, imp~lsion?dos pelo mercado -imobilí~rio e ~avorecid9.s 'Qelllegislação urb~ística, surg~em 
os grandes condoml,fliOS,Jechados por toáa a cidade .• ~parecendo sob o jargão~ae "conjunto residen-
cial", possibilita.m o·esvaziamento funcional é''á especiali,zaç~o do espaço público: a rua transforma-se 
2 Ver o texto de Bruna e Vargas (Capítulo 4) neste livro. que, em parte, aborda o bairro de Higienópolis. 
3 Sobre violência e segregação espacial em São Paulo, ver Caldeira (2000). 
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80 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
em espaço exclusivo para circulação. A essa internalização e fechamento dos espaços livres destinados 
ao lazer dos moradores de condomínios corresponde a criação da figura do "miniclube" privado. Os 
condomínios fechados respondem à demanda de espaços livres públicos para lazer - como as praças 
tradicionais ou parques - proporcionando-os no âmbito privado e sendo estes de propriedade e controle 
do condomínio. O novo modelo residencial recria os espaços de socialização e recreação intramuros res-
tritos. Isso leva à diminuição efetiva de demanda por espaços para lazer públicos para um segmento cada 
vez maior da população, espaços esses que tendem a um desenho disperso, fragmentado, especializado 
e privatizado, já que as normalizações são genéricas e funcionais.O mercado imobiliário acaba criando, 
ele mesmo, os novos padrões para o desenho da paisagem urbana (Figura 3.6). 
O processo de verticalização do modo como está sendo dirigido em São Paulo, assim como em outras 
cidades, colabora e muito com a destruição do suporte físico preexistente e com a eliminação de áreas 
ainda cobertas por algum tipo de vegetação. A mancha de verticalização se espalha pelos mais diversos 
pontos, construindo-se edifícios de altura e porte similares por todos os lados: nas várzeas dos rios, nos 
espigões e nas meias encostas. Desde os contrafortes da Serra da Cantareira ao norte e as margens das 
represas ao sul, cada torre apresenta os mesmos preceitos de assentamento, quer estejam situadas em 
terrenos de maior ou menor declive, quer estejam em baixios. 
Figura 3.6 Em São Paulo, assim como na maioria das cidades brasileiras, amplos condomínios 
fechados verticais são uma opção residencial popular que fornecem muitas instalações dentro dos 
limites de seus muros. (Foto do autor, Projeto Quapá.) 
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Capítulo 3 IA Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 8 1 
Articulações entre Edifícios e Espaços Livres 
A oposição entre os espaços livres de edificação públicos e privados (aqueles contidos dentro do lote) 
surgiu com a construção dos primeiros edifícios residenciais e com os primeiros arranha-céus em nossas 
cidades. Em uma primeira fase do processo de verticalização, nos anos de 1920 a 1950, aos espaços 
livres privados era dado o caráter de poço ou pátio de iluminação, para onde convergiam janelas e terra-
ços. Nos edifícios mais luxuosos encontravam-se garagens cobertas, dispostas ao fundo do lote em um 
pátio ou quintal. O edifício ocupava todo o espaço possível, suas paredes se encontrando com as divisas 
do lote, formando fronteiras com os vizinhos. 
Cada rua ocupada por edifícios apresentava planos verticais contínuos, compostos de fachadas gemina-
das sucedendo-se uma ao lado da outra por muitos quarteirões. Esse foi o padrão adotado oficialmente. 
favorecido pelas primeiras legislações. que configurou e direcionou os primeiros setores urbanos ocupa-
dos por um processo de verticalização mais intenso. Alguns bons exemplos podem ser observados no Rio 
de Janeiro, em São Paulo e na maioria das cidades brasileiras, onde a verticalização ocorreu através da 
renovação e do adensamento de bairros residenciais da elite e das áreas centrais. 
No Rio de Janeiro, o processo de verticalização se expande mais cedo que nas demais cidades. iniciando-
se pelo centro da cidade para. posteriormente, seguir a orla marítima e consolidar a paisagem urbana 
vertical. Copacabana, bairro celebrado nas décadas de 1920 a 1940, é um resultado prototípico desse 
processo, com suas fileiras de edifícios lado a lado que fazem as ruas parecerem cânions. 
Nesse caso. as desvantagens desse tipo de organização espacial são compensadas pela extensa faixa 
de praias próxima às habitações - um verdadeiro parque linear de areia e água - ao longo da qual flui 
a vida urbana e pelas extensas áreas livres intraquadras existentes em quase todo o bairro e prescritas 
por legislação. 
Em São Paulo esse processo é mais lento, e. quando se expande para os bairros periféricos à área central 
nas décadas de 1950 e 1960, já tem embutida uma forma alternativa de desenho para os espaços inter-
nos ao lote nas novas soluções de ocupação do solo. Paulatinamente, a ideia do edifício como uma torre 
solitária dentro do lo te, recuada das ruas e das divisas do lote - em contraponto aos antigos padrões-. 
se torna a regra. Esse não é um fato isolado, pois se consolidava no país o movimento moderno na 
arquitetura e no urbanismo, que viria a ter, como síntese formal e ponto alto, a construção de Brasília. 
O ajardinamento frontal dos edifícios é um modo de tratamento do espaço livre que se origina e se con-
solida nos bairros de classes alta e média-alta paulistanos a partir dos anos 1950 e 1960, espalhando-se 
por toda a cidade. No início do século XXI, dificilmente se encontra um edifício de apartamentos. por 
mais distante que esteja situado, que não apresente em sua parte frontal ao menos um modesto jardim. 
A consolidação desse processo é extremamente favorecida pela obrigatoriedade de recuos frontais às 
edificações estabelecidas pelo código de zoneamento vigente. que são prescritos para quase todas as 
áreas da cidade. Em conjunto com os recuos frontais também são prescritos recuos laterais e de fundo, 
obrigatórios em diversas áreas, consolidando de vez o padrão do edifício isolado no lote. 
O tamanho dos recuos da edificação e, portanto, das áreas livres varia de acordo com o lote, com a 
região da cidade .e com os padrões do mercado imobiliário. Poucó· a pouco e a partir de um mínimo 
estabelecido pela l~isl~ção, :m torno dós ·anos 1 ~7.0, juntamente_.:=om 9s jardins, .i:_assa-se a instalar · • 
. uma série de equipamentos de lazer ao ar livre no espaço do lote )l')'icialm~nte a'parécem os brinquedos 
infantis em .forma de plilyg(ounds, que se -popt.J l ari ~am',rápidarne~te, seguidos p~las p; inas . equipa-
m~nto atualménte ~uáse que indispensável nqs empreehdimentos imobiliários. Segue-se uma plêiade 
de ou.tros ·equipamentos. como quadras poliesportivas, de tênis, pistas·de corrida, quiosques, gazebos, 
pérgulas, piscinas cobertas, fontes, entre outros (Figura 3.7). Cada novo item é primeiramente introdu-
zido nas áreas verticalizadas destinadas às camadas sociais de maior poder aquisitivo para. logo depois, 
Desenho 
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82 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
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Figura 3.7 Esquema de uma torre residencial típica no meio do lote em São Paulo, mostrando as instalações 
coletivas e espaços ajardinados. (Desenho do autor.) 
serem adotados nos novos lançamentos imobiliários em áreas com processo de verticalização que ainda 
se encontram em expansão. 
Em São Paulo. entre as décadas de 1970 e 1990, aparece e consolida-se uma nova figura urbana, o lote-
quadra: grande condomínio verticalizado que ocupa, senão um quarteirão completo, pelo menos uma 
grande parte deste. Nele os prédios são dispostos mais livremente, sem obedecerem a padrões rígidos 
de paralelismo em relação às divisas do lote. Nesses condomínios - verdadeiras "superquadras" ou "uni-
dades de vizinhança" no sentido modernista - existe, a priori. uma possibilidade maior de se equipar e 
tratar os espaços livres, como de fato acontece na maioria dos casos. Esse modelo surge pontualmente. 
em princípio de forma esparsa, porém atualmente espalha-se por todas as áreas de São Paulo. 
Normas, Códigos e Espaços em São Paulo 
A partir do pressuposto oficial contido na legislação de zoneamento implementada na década de 1970, 
o lote é a unidade mínima _de parcelamento do solo urbano. Sobre ele i ncidé~ diretamente uma grande 
parte das disposições legais çle ordenação do solo, ê nele todps os cuidados são dedicados a garantir a 
habitabilidade do edifício. CÔmo o espaÇo livre de edj_ficação t9mbém está contido ~o lotê, s~na natural 
se as normas também garantisseÍTT sua habitabilidade. j á (lue ctmiplementam o espaço da moradia, 
Entretanto, o que é garantido é á sua existência medida·ern taxas e índices de ocupação e recuos obriga-
tórios, o que na. realidade direciona formas mais 6u menos padronizadas de ocupação do espaço. 
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Capítulo 3 IA Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 83 
O código garante coeficientes mínimos de espaço não construído a cada lote - e opadrão médio é 
uma taxa de ocupação de 50% da área do lote. Os empreendedores podem incrementar esse índice, 
através de mecanismos que vinculam a taxa de ocupação menor ao aumento do coeficiente de apro-
veitamento, ou seja, edif ícios mais al tos possuem mais espaços livres, que são equipados com equi-
pamentos de lazer diversos. Sua qualidade para uso não encontra amparo na legislação. Tais códigos 
de ocupação e uso do solo derivaram do modelo modernista e do projeto de Brasília, porém não são 
nada além do que uma interpretação fragmentada dos edifícios da capital inseridos em superquadras 
envolvidas por espaços ajardinados. As torres residenciais de São Paulo e da maioria das cidades 
brasileiras representam uma redução desse modelo ideal adaptado ao mercado e à t rama urbana 
tradicional. Em função da expansão do processo de vertical ização nas cidades brasileiras após 1950, 
é fáci l identificar uma influência direta do modelo espacial modernista e das soluções tipológicas de 
Brasília em áreas vert ical izadas. 
A construção de Brasília promoveu o edifício isolado no lote, já em voga na época de sua construção, como 
um modelo ideal de desenvolvimento urbano, e influenciou todos os tipos edilícios - comerciais, industriais 
e residenciais. Entretanto, embora tenha sido continuamente adaptado à cidade convencional, o modelo 
original de BrasHia valoriza e seu projeto se coordena integralmente aos espaços que o circundam, assim 
como agrega valor à qualidade final da paisagem urbana, ainda que negue a cidade tradicional. 
O Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Paulo - PDDI - , implementado a 
partir de 1972, mostra claramente essa contradição em seu objetivo central: "criar e manter o ambiente 
urbano favorável ao exercício, por toda a população, das funções urbanas de habitar, de circular, de 
trabalhar e de cultuar o corpo e o espírito". Esse objetivo, como os que o seguem, contém colocações 
gerais baseadas nos princípios clássicos do urbanismo moderno. E, embora coloquem a preseNação da 
paisagem como um ponto deflagrador do processo, não se conceitua essa paisagem, que fica relegada 
a um segundo plano. Em 2012, início do século XXI, 40 anos após a implementação do PDDI, pode-se 
constatar o alto grau de transformação da paisagem da cidade e seu entorno e o pouco valor dado às 
estruturas paisagísticas preexistentes. 
O plano utilizava-se de dois instrumentos básicos para a sua implementação: o zoneamento de usos -
utilizado pela primeira vez na cidade - e alguns índices urbanísticos que incidem diretamente sobre o 
lote. A ideia de espaços edificados também estava presente nessas novas normas. Em um artigo da lei 
que estabelecia as diretrizes de uso de solo, surge preliminarmente uma colocação sobre os espaços 
não edificados e como o novo zoneamento iria incidir sobre eles: "considera-se o zoneamento de uso o 
processo de orientação e controle, da localização, dimensionamento, intensidade e tipo de uso dos lotes 
e das edificações. bem como o controle das relações entre espaços edificados e não edificados" (grifo 
nosso) (Lei nº 7.668/1971). 
Esse controle de relações foi feito através de dois padrões principais de ocupação: o coeficiente de apro-
veitamento do lote e a taxa de ocupação do solo, que variam conforme a zona de uso em que se situam. 
Esses dois índices estão atrelados à existência de uma série de recuos obrigatórios e fundamentam-se na 
ideia de garantir formalmente dentro de cada lote a existência de espaços livres de edificação que variam 
de 20% a 88% da área total do lote. 
Os recuos orientam e dirigem a organi:ação espacial no interior dos lotes. Como os outros índices, n~ .. 
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segurança às crianças em seu local de recreio, dar espaço para a distração de pessoas mais velhas, reduzir 
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84 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
riscos e incêndios. assegurar espaços para árvores, vegetação e jardins e propiciar um ambiente saudável 
e seguro". Sobre esses princípios se assenta a delimitação espacial do lote. 
A partir da promulgação da lei do zoneamento, a cidade de São Paulo foi dividida em zonas de uso -
em princípio oito, chegando após uma década a 18 zonas - cada uma com características próprias e 
estabelecendo normas específicas para o tratamento dos lotes através dos recuos, taxas de ocupação e 
índices de aproveitamento. A paisagem urbana divide-se assim em dois tipos de áreas - horizontalizadas 
e potencialmente verticalizáveis. 
Áreas Horizontalizadas 
Compreendendo quatro tipos de zonas de uso exclusivamente residencial de baixa densidade. em que 
não era permitida a construção de edifícios de apartamentos, incluíam os bairros-jardim construidos 
no inicio do século XX, nos quais as casas são isoladas ou geminadas, os mananciais são protegidos, 
os lotes são ajardinados e, em geral, as ruas são arborizadas e as calçadas largas e ajardinadas. Bairros 
Figura 3.8 Restrições de zoneamento preservam o 
Jardim Europa, um dos bairros-1ardim de São Paulo, 
do processo de verticalizaçao que ocorreu ao seu 
redor. (Foto do autor, Projeto Quapá.) 
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desse tipo ocupam extensas porções do territó-
rio metropolitano, concentrando-se nas áreas 
sul e oeste e na Serra da Cantareira, região de 
montanhas ao norte. A Figura 3.8 apresenta um 
dos mais famosos e consolidados bairros residen-
ciais de alta renda, cercado de áreas totalmente 
verticalizadas. 
Nesse tipo também se inserem as áreas indus-
triais, que ocupam extensas áreas planas ao 
longo dos dois principais vales e rios que estrutu-
ram a cidade: Tamanduateí, Tietê e Pinheiros, em 
áreas cortadas por linhas férreas que conectam 
a cidade ao litoral e o campo. Nas zonas indus-
triais, o uso residencial era praticamente inexis-
tente, e os edifícios altos eram exceções nos anos 
1970 e 1980. No início do século XX, muitas des-
sas áreas estão em processo de esvaziamento, a 
legislação que antes impedia o uso residencial 
foi alterada e essas áreas, antes de uso exclusi-
vamente industrial, passam as ser de uso misto e 
começam a se verticalizar. 
Areas Potencialmente Verticalizáveis 
Esse tipo correspondia ao restante do períme-
tro ·urbano, abrangendo a grande maioria das 
zonas cujas · .características ,..de usos do solo 
variam desde aqµ,eles predominantemente r esi- Jr 
denciais de baixa ,densidade demográfica até 
aqueles predominantemente industriais, em 
que o uso residencial só era permitido com con-
trole municipal. 
Capítulo 3 IA Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 85 
Áreas sem Controle Direto do Gabarito das Edificações 
Nessas zonas era permitida a construção de torres residenciais, cuja altura está sempre condicionada à 
disponibilidade de terra e de mercado, e seu controle ocorre indiretamente através de taxas de ocupa-
ção e índices de aproveitamento. Os recuos são valorizados, e o mercado imobiliário os sobrevaloriza, 
já que o modelo modernista é popular entre os consumidores. Por toda a cidade, a nova legislação de 
zoneamento conduz à transformação de grandes porções do espaço urbano, que acabam sofrendo 
renovação urbana e radicais transformações, inclusive em áreas cuja morfologia era claramente idêntica 
à dos "bairros-jardim".Zonas de Transição 
Criadas pela legislação como delimitadores formais entre as zonas ocupadas por bairros horizontais e as 
demais zonas, são as únicas em que, admitindo-se a verticalização, existe controle do gabari to das edifi-
cações, que não podem ultrapassar 25 metros de altura, ou seja, nove andares. Constituem-se de zonas 
de caráter tipicamente residencial, mas admitem usos diversos como comércio, serviços e instituições. 
Mesmo em áreas nas quais a altura máxima das edificações não se encontra definida de forma espe-
cífica, a regulamentação do processo de verticalização acontece através de um controle indireto - o 
coeficiente máximo de aproveitamento (área de construção sobre área do terreno), que não podia 
ultrapassar quatro. Consequentemente, em termos do mercado imobiliário, isso significa que, devido 
aos custos do solo, da construção e à capacidade do mercado consumidor, dificilmente serão construí-
das torres acima de certa altura, a part ir da qual a superfície de solo necessária para edificar uma torre 
muito alta torna proibitivo o custo do empreendimento. Assim, observa-se uma limitação natural do 
gabarito dos prédios de apartamento e escritórios na cidade para cerca 30 andares, altura ultrapassada 
somente em situações excepcionais. 
Todos esses mecanismos e índices urbanos favorecem a institucionalização de um padrão edilício: a torre 
recuada e afastada das divisas do lote, senão a partir do nível do chão, ao menos isolada a partir do 
terceiro pavimento. Os prédios geminados praticamente não são mais construídos, e aqueles existentes 
tornam-se testemunhas dos resultados de velhas prescrições e símbolos de um passado distante. 
Os Cenários Criados 
O modelo padrão se expressa através de uma torre ou um conjunto de prédios de apartamentos - com 
dois, três ou mais volumes - imersos em jardins, equipados com quadras esportivas, piscinas e demais 
equipamentos destinados ao lazer ao ar livre, cercados e guarnecidos por muros, gradis e guaritas. 
Formalmente, algumas situações se destacam: 
• A torre afastada dos limites do lote a partir do segundo andar do. eé:J ifício, sobre um nível térreo de 
estacionamento qi:e cobre toda a superfície do lote; espaços livres de- lazer, serviços etc. podem estar 
situados sobre essa platafor.ma ou no níve~·da rua. 
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• · A torre isolada no lote, tqtàl~ente separada-da vizintiança p.or corre~o(es de açess_o, pátioS"e j_ardins; 
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divisas· doJote; espaços livres e.as condições de iluminação variam conforme a situação. 
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86 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
Existem inúmeras outras derivações dessas três situações básicas, mas o tratamento formal do espaço 
residual do lote tende aos seguintes padrões: 
• Distribuição do espaço em corredores, por vezes extensos e sombreados. de circulação, estar e servi-
ços e pátios destinados a jogos, serviços etc. 
• Setorização das áreas de estar e lazer. Um exemplo é o playground formalmente definido, separado 
do jardim frontal, da área de lazer, das quadras etc. 
• Máxima ocupação possível do subsolo do lote por garagens subterrãneas, que normalmente ultra-
passam os limites da projeção do edifício, chegando aos seus limites laterais e posterior. As novas 
prescrições urbanísticas determinadas na década de 2000 passam a exigir lote a lote verticalizado a 
reserva de uma porcentagem de áreas permeáveis. 
O tratamento paisaglstico do lote verticalizado é uma regra, tanto na cidade de São Paulo como em 
todo o país. Como a arquitetura é, em geral, padronizada em termos de volumetria e divisões internas, 
o tratamento cenográfico das fachadas e paisagístico dos espaços livres torna-se um elemento de valo-
rização do empreendimento imobiliário. Observa-se, então, um forte apelo ao cenário criado, sendo 
comuns os espaços tratados à maneira de velhos jardins neoclássicos europeus, que acompanham os 
estilos adotados para as fachadas, algo entre o neoclássico italiano e francês, que exerce forte apelo 
sobre o consumidor. Neles, pérgulas, fontes, gazebos e topiarias são dispostos ao lado de elementos 
atraentes como piscinas, que também seguem um estilo específico. quadras esportivas e playgrounds. 
São ainda comuns pórticos pós-modernos, gramados românticos e arranjos florais vagamente inspirados 
em prescrições inglesas. 
Ao mesmo tempo, são construídos espaços - como na década de 1980 quando eram comuns - seguindo 
um estilo tropical, com equipamentos de lazer e fontes dispostos em ambientes estruturados por vege-
tação luxuriante e pisos coloridos, de desenhos ondulados ou geométricos. 
Dominante em São Paulo, assim como no resto do país, essa forma de tratamento paisagístico pode 
ser visto como uma evolução formal e conceituai dos projetos paisagisticos modernos dos anos 1960 e 
1970, quando ornamentos românticos ou clássicos eram expressamente proibidos. 
De qualquer modo, esses exemplos não são mais do que um reflexo de um fenômeno urbano. A medida 
que aumentam as densidades de população e a verticalização da cidade, pouco a pouco a rua perde 
suas caracterlsticas de área de lazer, seus espaços passando a se destinar principalmente à circulação e ao 
acesso de pedestres e de veículos aos edifícios. As praças, parques e espaços livres privados nos âmbitos 
dos lotes ficam assim encarregados de atender a essa carência. Em São Paulo, os espaços livres públicos 
são poucos e mal distribuídos em relação à demanda de uso, sendo que somente alguns poucos bairros 
contam com um sistema adequado de espaços livres destinados à recreação. 
De certo modo, os espaços livres privados dos lotes verticalizados compensam essa situação, mas 
consubstanciam a privatização do lazer ao coletivo dos interiores das quadras, lotes e condomínios. 
diminuindo cada vez mais o caráter de uso múltiplo da rua e enfatizando sua condição de canal de 
acesso e circulação. 
Paisagem Verticalizada e Vetore~;de Expansão _ .. 
O perfil ou skyline de qualquer cidade, parcelada em zonas de uso genérico como é o caso de São 
Paulo, dificilmente po~erá. ser lido diretamente por intel:médio do estudo particularizado dessas zonas. 
Cada uma delas pode tomar uma forma - uma configuração espacial própria - em função das diversas 
/ 
Capítulo 3 J A Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 87 
tendências do desenvolvimento urbano. Na cidade de São Paulo, o simples olhar e mesmo um estudo 
pouco aprofundado não permitem a um observador distinguir formas diferentes de organização espacial 
que caracterizem zonas de uso específicas. 
Um padrão diferenciado torna-se claro somente quando se entra em um bairro-jardim, cuja estrutura 
espacial caraderiza as zonas de uso predominantemente habitacional de baixa densidade, constituídas 
de edificações horizontalizadas e profusamente arborizadas. Nas demais áreas, as diferenças são mais 
sutis e o espaço construído parece o mesmo. A diferença básica não está na estruturação espacial e sim 
na sua possibilidade de diversidade funcional, e, mesmo que existam variações de taxas de ocupação e 
coeficientes de aproveitamento, elas são pouco perceptíveis para um leigo. 
No conjunto de sua paisagem verticalizada, São Paulo apresenta três tipos de perfil básico: 
• Aqueles em que predominam as torres, correspondendo a áreas nas quais a morfologia é caracteri-
zada estritamente por prédios altos. 
• Aqueles em que predominam casas e sobrados de um a dois pavimentos; áreas nas quais o processo 
de verticalização ainda é incipiente. 
• Perfis mistos. típicos de áreas em processode transformação, de renovação urbana. Constituindo 
a maioria das áreas de verticalização recente, caraderizam-se pelo alto índice de fragmentação do 
tecido urbano, em que estruturas de épocas diversas convivem lado a lado. 
Esses tipos de perfis estruturam-se a partir de algumas formas de arranjo espacial e de associação das torres: 
• Conjuntos habitacionais dispostos de uma maneira homogênea. Típicos dos bairros residenciais, são 
compostos de edifícios baixos com menos de cinco andares, com volumes similares e pequenos recuos. 
• Conjuntos habitacionais mistos. constituídos de torres de alturas diversas - por exemplo, quatro, oito, 
12 ou mais andares. Como no tipo anterior, configuram unidades isoladas entre si e são típicas de 
bairros residenciais. 
• Edifícios altos, agrupados em conjuntos pequenos de duas, três. até quatro unidades. encontrados 
por toda a cidade, indistintamente, em todos os bairros. 
• Edifícios altos, agrupados em conjuntos grandes, de mais de cinco unidades isoladas, em geral ocu-
pando uma quadra inteira. 
• Grandes maciços edificados, compostos de unidades isoladas, que caracterizam as áreas densamente 
verticalizadas da cidade, como Jardins. Moema, ltaim, Perdizes e Tatuapé. 
No todo urbano, as torres dispostas lado a lado por quadras contínuas formam grandes estruturas 
morfológicas em que o edifício - a unidade isolada - perde sua identidade em função do conjunto. 
Estendem-se por grandes áreas da metrópole e adquirem duas formas básicas: 
• Manchas verticalizadas - conjunto de quadras verticalizadas que se sucedem umas às outras em todas 
as direções. 
• Linhas verticalizadas nas quais o processo de construção das tqr:_res se dá de forma linear. em uma 
ou mais vias, muitas vezes ao longo d~ um espigão, definindo um eixo de ocupação. As linhas são, , 
entretanto, estr\ittlras instáveis, pois, à medida-Ql,Je o processcrd.e .oçupação ver-tical se consolida, 
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88 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
Figura 3.9 Uma faixa verticalizada em São Paulo ao longo de uma artéria principal. 
(Foto do autor, Projeto Quapá.) 
Considerações Finais 
Já se passaram várias décadas desde a implantaçao da legislação urbanística reguladora da verticalização 
paulistana em 1972, que influiu positivamente na organização espacial da cidade. Ela possibilitou a cria-
ção de amplos e generosos espaços livres privados, favorecendo a instalação de equipamentos coletivos 
em tais espaços, garantindo recuos laterais e frontais que permitem a insolação e ventilação das unida-
des residenciais e comerciais, favorecendo a criação de praças corporativas, exigindo estacionamentos e 
limitando o crescimento dos edifícios a alturas exageradas. 
Por outro lado, foi praticamente liberada a verticalização na maior parte do território urbano, indepen-
dentemente da localização, da dimensão de vias de acesso ou das características de vizinhanças e do 
suporte físico. Permitiram-se em tais áreas a impermeabilização de mais de 80% dos lotes e a destruição 
de importantes características do suporte físico. A configuração morfológica dª~ áreas consolidadas 
apresenta uma forma bastante homogênea. E é, de fat9, o mercado imobiliário quem decide onde e 
quando verticalizar. Nestes anos, fõram constantes as alterações da legislação, com a abe·rtura de novas 
áreas para a verticalização - com gabari_tàs controlados - especialménte nas bordas· de bairros-jardim ou-
áreas residenciais horizontais. · ··' 
Mudanças radicàis no processo de ocupação urbana~foram implementadas com a nova a legislação 
estabelecida na décâda de 1970, a qual substituiu os antigos padrões urbanísticos que favoreciam o 
crescimento em altura, não privilegiavam a criação de espaços livres para jardim, estar e lazer dentro dos 
I 
Capítulo 3 I A Paisagem Verticalizada de São Paulo: A Influência do Modernismo no Desenho Urbano Contemporâneo 89 
lotes e que perduram até o início da segunda década do século XXI. A torre isolada tornou-se um novo 
modelo urbanístico, e o zoneamento, a ferramenta para sua implementação. 
Os ganhos foram sensíveis, e esse modelo foi adotado também, em geral, de um modo menos severo 
na grande maioria das cidades do país - no caso. com menores limitações a alturas ou com a exigência 
de menores recuos. Esse fato pode ser constatado nas pequenas e médias cidades dos estados do Rio 
Grande do Sul, São Paulo e Paraná, nas quais a proximidade dos edifícios é grande e leva a graves pro-
blemas ambientais. Em cidades costeiras como Recife, capital de Pernambuco, as torres de apartamento 
ao longo da orla com alturas até 40 andares sombreiam a praia nos períodos da tarde. Apesar disso, o 
hábito da moradia em torres se tornou comum no contexto urbano brasileiro, sendo plenamente aceito 
pelas camadas médias e altas da sociedade e estruturando morfologicamente extensas áreas urbanas. 
Os mecanismos urbanísticos criados para sua regulamentação foram implementados em sua maioria 
durante a segunda metade do século XX, e pode-se argumentar que as torres se tornaram uma das 
mais duradouras e bem realizadas expressões do paradigma modernista. Como o caso de São Paulo 
demonstra, tais mecanismos necessitam atualmente de revisão. Embora tenham sido adequados para 
uma flagrante melhoria no perfil morfológico funcional e ambiental nos anos 1970, estão na década de 
201 O bastante defasados em relação às atuais demandas urbanas, especialmente as ambientais. 
De fato, a constituição morfológica da cidade ainda é um tema pouco valorizado no Brasil e tem sido 
regulamentada apenas em algumas situações especiais, tais como nos Planos de Brasília e da Barra da 
Tijuca, no Rio de Janeiro, ambos empreendimentos governamentais que ocorreram em períodos de 
intensa centralização dos processos decisórios. Os processos de verticalização que atuam sobre as cida-
des brasileiras demandam uma reavaliação de seus efeitos morfológicos e sociais, que têm sido historica-
mente a segregação, a privatização excessiva do espaço público e problemas ambientais significativos. O 
controle do desenvolvimento urbano e da verticalização da paisagem de São Paulo é um exemplo claro 
dessas necessidades urgentes. 
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CAPÍTUL04 
Shopping Centers e o Desenho Urbano no 
Brasil: Dois Estudos de Caso em São Paulo 
Gilda Collet Bruna e Heliana Comin Vargas 
Desde a inauguração do primeiro shopping center no Brasil, em 1966, esses empreendimentos tor-naram-se elemento dominante da paisagem urbana brasileira. Em seu início, foram moldados como 
grandes centros de varejo - normalmente com lojas-âncora - sob um teto único com estacionamento 
exclusivo. Atualmente, após mais de quatro décadas, já se pode fazer um balanço desse fenômeno e de 
seus impactos sobre o desenvolvimento e o desenho urbano. Neste capítulo, analisa-se a versão brasi-
leira de shopping center tomando-se como exemplos significativos dois empreendimentos na cidade de 
São Paulo, implantados com uma diferença temporal de mais de 30 anos. O Shopping lguatemi (1966) 
e o Shopping Pátio Higienópolis (1999) são analisados sob a perspectiva de seu papel como vetores de 
expansão urbana e em relação à sua polarização, às mudanças de uso e ocupação do solo, à valorização 
do entorno, assim como aos impactos na forma e na vitalidade do espaço urbano. 
Mais do que o número de empreendimentos existentes, a velocidade com que os shopping centers se 
implantam a partir de meados da década de 1980 e o volume dos investimentos crescentemente destina-
dos ao setor reforçama magnitude do fenômeno. Existem no país duas importantes associações ligadas 
ao setor varejista que definem esse tipo de empreendimento de modo distinto e, portanto, apresentam 
números diferentes.1 Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce),2 em 2012 existiam 
463 shopping centers em operação no país, totalizando mais de 11,6 milhões de m2 de Área Bruta Locável 
(ABL), enquanto a Associação de Lojistas de Shopping Centers (Alshop)3 registrava 828. Ainda segundo a 
Abrasce, a grande maioria deles - cerca de 34% - localiza-se no estado de São Paulo, enquanto a cidade 
de São Paulo registra um total de 53 shopping centers, correspondendo a 11,5% dos shopping centers 
brasileiros, em 2012. Seja qual for a fonte que se considere, esses números refletem o grande impacto que 
esse tipo de empreendimento vem exercendo sobre o desenho urbano e a dinâmica das cidades brasileiras. 
No entanto, situações complexas e de forte impacto na paisagem urbana são difíceis de mensurar, 
em parte devido ao efeito multiplicador das transformações que produzem, cumulat ivamente, novas 
configurações do espaço urbano. No caso brasileiro, é possível afirmar que os shopping centers têm 
provocado alterações no desenho urbano do seu entorno, respondendo pela formação de novas cen-
tralidades no âmbito da cidade. A grande concorrência entre eles, dl~nte de um mercado consumidor 
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1 A Abrasce é_vinculaqa a9 C~~seJh~ lnternacion.ald e_ Sh9ppi~g ·E"l?n't~rs e_-ç:o~ta apenas com sh~ppin;ce1!f§rs como 
membros de sua organizãção. De acordo com•sua deflnição, um shopping center é um empreendimento éom pro· 
prie~i:!de .. e gerenciamento centralizados. com âncoras e-lojas-satélites e"vagas de estacionamento no local. A Alshop 
inclui 'entre seus membros uma grande varieda~e de tipos de complexos de varejo. pois é uma associaçãóde lojistas, 
não importando sua estrutura administrativa. 
2 Disponível em: www.abrasce.com.br. Acesso em: 2 maio 2013. 
3 Disponivel em: www.alshop.com.br. Acesso em: 2 maio 2013. 
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92 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
que vem se modificando rapidamente, tem levado a sucessivas transformações dos empreendimentos, 
que procuram se adaptar para atender às diversas categorias de usuários e suas novas demandas. 
Shopping Centers no Brasil 
Embora o modelo brasileiro incorpore os conceitos do varejo contemporâneo e global, ele também 
assume aspectos próprios adaptados às especificidades locais. A primeira diferença que surge na ver-
são brasileira é decorrência do grande intervalo de tempo entre o surgimento dos shopping centers 
nos EUA e a primeira implantação desse formato no Brasil - o Shopping lguatemi, inaugurado em 
1966. Apenas isso já faz o modelo nascer diferente, com a incorporação de uma série de inovações 
das gerações mais recentes dos similares americanos e da versão europeia. É interessante observar 
que o pioneirismo da implantação do Shopping lguatemi também responde pelas diversas reformas 
e ampliações às quais tem sido submetido, procurando manter o seu status como o mais rentável e 
sofisticado da cidade. Só recentemente ele parece ter encontrado um concorrente à altura, o Shopping 
Pátio Higienópolis. 
Nossa análise centra-se na cidade de São Paulo não apenas por causa do pioneirismo e da intensi-
dade com que o fenômeno continua ali ocorrendo, mas também pela própria característica da cidade 
enquanto mercado consumidor, com mais de 11 milhões de habitantes, refletindo o estágio mais avan-
çado do fenômeno em escala nacional. São Paulo oferece um cenário propício para o desenvolvimento 
do varejo, e a magnitude do comércio paulistano, que foi capaz de absorver prematuramente os mais 
diferentes formatos de seus diversos agentes (Vargas, 2004), permite assumir a legitimidade desse pro-
cesso como balizador do desenvolvimento varejista brasileiro. 
Antes de comparar as características dos estudos de caso, é importante considerar a ocorrência desse 
fenômeno no Brasil sob uma perspectiva tipológica, locacional, arquitetõnica e da sua função urbana 
enquanto abastecimento da população. 
Tipos de Empreendimentos 
Embora tenha havido agrupamentos de lojas e galerias que, posteriormente. re ivindicaram o status 
de shopping center, os centros de compras planejados conforme são entendidos atualmente não 
resultaram de inovações do próprio sistema varejista, mas sim de uma auspiciosa visão dos empreen-
dedores imobiliários (Garrefa, 2011 ). Segundo Gruen (1962), essa visão se inicia quando se escolhe a 
denominação shopping center, cuja ênfase recai sobre o consumidor e não sobre o vendedor (comer-
ciante lojista), caso em que o nome mais adequado seria selling centers. Quando chega ao Brasil, o 
modelo americano de centro de compras é adotado e assumido como empreendimento varejista de 
base imobiliária. 
Reproduzia-se o conceito de centro de compra planejado europeu como ocorrido nas reconstruções 
pós-guerra e na política de cidade novas: um empreendimento imobiliário residencial que buscava a 
autossuficiência, a partir da criação-de centralidades intern&$ ao próprio conjunto edificado. 
Também é interessante observar que nos EUA, paralelamente a esse precesso, empre~ndimentos de uso 
misto (que combinam escritórios, hotéis, apartamentos. comércio. e lazer'),f~ram implantados-desci; a 
década de 1930, sendo talvez o Rockefeller Center (1934), em NÔva York, o exemplo mais emblemático. 
No entanto, como õ próprio nome insinua, eles não tinh'am o varejo como atividade central. Em São 
Paulo, um exemplo expressivo é o Conjunto Nacional na Avenida Paulista, projeto de 1955, inaugurado 
parcialmente em 1958 (Figura 4.1 ). 
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Capítulo 4 l Shopping Centers e o Desenho Urbano no Brasil: Dois Estudos de Caso em São Paulo 93 
Figura 4.1 O popular Conjunto Nacional na Avenida 
Paulista em São Paulo. Projeto modernista de 1950, 
que consiste em uma torre de escritórios e outra 
de apartamentos sobre galeria comercial que inclui 
restaurantes e cinemas. (Foto de Heliana Vargas.) 
Inserção no Contexto Urbano 
Três tipos principais de shopping centers podem 
ser destacados em termos de sua relação com a 
cidade: (a) periféricos (out of town); (b) centrais 
(downtown); e (c) intraurbanos (inner town). No 
caso brasileiro, os primeiros shopping centers 
implantados se localizaram internamente à man-
cha urbana e se constituíram na base do processo 
brasileiro de implantação desse empreendimento, 
principalmente na Região Metropolitana de 
São Paulo (Vargas, 2001). Embora os primeiros 
tenham se localizado fora do centro principal da 
cidade, eles não se estabeleceram em suas franjas 
nem muito distantes da mancha urbana ou junto 
às rodovias. como ocorrido nos Estados Unidos. 
Esse veio a ser um fenômeno mais tardio e carac-
terístico das cidade médias do interior do estado 
de S~o Paulo. t importante lembrar que nos países 
em desenvolvimento como o Brasil as classes de 
maior renda familiar não residem nos subúrbios, 
que foram ocupados por grupos de menor poder 
aquisitivo. Apenas recentemente e em um novo 
tipo de ocupação das regiões suburbanas por con-
domínios fechados, a população de classe média 
vem mudando para subúrbios, como ocorrido nos 
Estados Unidos. 
Os primeiros shopping centers localizaram-se junto a centros urbanos regionais da cidade de São 
Paulo, no interior da área urbanizada (como o lguatemi e o Eldorado em Pinheiros, o Center Norte em 
Santana. o West Plaza na Lapa, o Penha na Penha) ou nas áreas disponíveis no limite da franja urbana 
(como o Continental, Morumbi, lnterlagos, Aricanduva) (Vargas 1992). Os dois primeiros nessas duas 
categorias - lguatemi (1 966) e Continental (1975) - foram implantados como empreendimentos imo-
biliários, e levou alguns anos (além de várias estratégias de negócios e de marketing) para que o 
paulistano consolidasse o hábito de fazer compras em shopping centers demodo a tornarem empre-
endimentos de sucesso passíveis de atrair novos investimentos. O adensamento de seus entornos e a 
implantação de infraestrutura viária favoreceram esses centros de consumo, que se tornaram então 
capazes de criar as suas próprias centralidades (Vargas, 1992). 
Embora tivessem experimentado um lento começo, provavelmente porque as cidades não possuíam 
os condicionantes básicos para seu desenvolvimento, a segunda metade da década de 1980 assistiu à 
intensificação do ritmo de construção de shopping centers no país como um todo. a partir da cidade de 
São Paulo (Tabela 4.1 ). 
No final da déca~!3'de 1'98Q, shopping centers com características de centros regjgnais (out of town) 
começariam a se.r instalàdos nas cidades .do interiõr de São Pauío; junto a entroDcame.otos viários para 
incorporar várias cidad~s em sua área de inflv.ência e frtr~ fego intenso de êertas rodovias. Alguns exem-
plos são o Centervále em São José dos Campos (1987). o ·Parque D. Pedro (2002) em Campinas e o 
Novo Shopping Center (1999) em Ribeirão Preto. O primeiro mencionado se instalou em uma antiga 
fábrica às margens da rodovia que liga S~o Paulo ao Rio de Janeiro, sendo comum a substituição de usos 
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94 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
Tabela 4.1 Evolução do número de shopping centers - Brasil (1966-2012) 
Ano 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2005 2010 2012 
NQ de shopping 
centers 
2 8 16 34 90 147 240 338 408 463 
Fonte: Abrasce. Shopping Centers. Disponível em: www.abrasce.com.br. Acesso em: 3 maio 2013. 
de antigos e obsoletos edifícios industriais e de armazenagem por centros de compra. Outros, como o 
Galeria (1992) em Campinas, foram implantados em uma área de pastagens, mostrando que o potencial 
indutor da urbanização já havia sido descoberto pelos empreendedores. Busca-se criar centralidades cujo 
foco é o shopping center, promovendo uma valorização do entorno e, muitas vezes, dela se apropriando, 
seja pela compra antecipada de terrenos, seja na realização de negócios nesse mercado valorizado. 
Em cidades de porte médio, a implantação de shopping centers chega a provocar certo impacto nas 
atividades comerciais tradicionais, respondendo, em parte, pela deterioração de suas áreas centrais. Ao 
oferecer uma série de atividades com segurança e conforto, incluindo salas de cinema, eles tendem a ser 
preferidos como centros de consumo e lazer, em detrimento dos centros urbanos tradicionais. 
No caso dos shopping centers intraurbanos, a escolha da localização passa a ser mais em função da dis-
ponibilidade de área e do preço da terra do que propriamente de sua localização estratégica em termos 
de área de influência - aqui definida a partir da densidade demográfica, nível de renda e acessibilidade 
(isócronas de tempo de viagem, de chegada e de saída). Por sua dimensão como empreendimentos 
imobiliários e por suas estratégias de negócios, esses estabelecimentos adquirem a capacidade de criar 
as suas próprias localizações privilegiadas (Vargas, 1992). Muitos desses empreendimentos já nascem 
casados com outros tipos de uso, como o residencial, como foi o caso dos shopping centers lguatemi e 
lbirapuera (1976) e, mais recentemente, com escritórios como o Shopping Villa-Lobos (2008) e o Cidade 
Jardim. Outros, controlados por grandes grupos do setor imobiliário, localizam-se em áreas urbanas mais 
periféricas e usufruem da valorização causada nas áreas do entorno, ou instalam-se em áreas em pro-
cesso de mudança de usos, ocupando antigos depósitos industriais ou lojas de departamento. 
Uma característica que distingue os consumidores nacionais daqueles de países desenvolvidos da Europa 
e EUA, com uma distribuição de renda familiar mais homogênea, é a construção de shopping centers 
direcionados às classes de menor renda. No Brasil, esses tipos começaram a se instalar em São Paulo 
em 1984. Em geral, possuíam supermercados ou hipermercados como a sua grande loja-âncora, e o 
seu padrão arquitetônico e instalações apresentavam qualidade inferior, de modo a reduzir custos de 
construção e operacionais - por exemplo, utilizando-se materiais de acabamento mais baratos e nao 
disponibilizando ar condicionado nas áreas comuns. 
Nos últimos anos, os centros de São Paulo e de outras cidades brasileiras começaram a receber shop-
ping centers que adotam um formato mais compacto, principalmente através da demolição de áreas já 
ocupadas ou da reciclagem de edifícios históricos. Esse foi o caso do Shopping Light, na área central da 
cidade de São Paulo, em que o antigo edifício-sede da primeira companhia de energia elétrica da cidade, 
tombado pelo Patrimônio Histórico,_ foi adaptado como shopping center, inaugurado-em 1999. Próximo 
a uma estação de metrô e de um terrniAal de ônibus urbanÔ, com urn. fluxo de pedestre nas,suas portas . 
de cerca de 1, 5 milhão por dia, teria tudo para dar certo (Figura 4.3). Nt> entanto, com·um pfanejameoto _,,, 
equivocado para um shoppiog center na área central e c:om difiçµldades .. de ·adaptação ao ediflcio tom- "" 
bacio, ele vem sofrendo transformações sistemáticas no conjunto de suas atividades visando atingir êxito 
como empreendime~to, ·! 
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Capítulo 4 I Shopping Centers e o Desenho Urbano no Brasil: Dois Estudos de Caso em São Paulo 95 
Figura 4.2 O novo Shopping Light em São Paulo. A 
renovação deste edificio histórico pode contribuir para 
o processo de requalificação do centro. 
(Foto de Heliana Vargas.) 
Padrão Arquitetônico 
Embora a maioria dos shopping centers ainda 
esteja voltada ao usuário motorizado, com gran-
des áreas para estacionamento, a sua localização 
integrada a estações de metrô e ônibus. em São 
Paulo, começa a ser uma realidade cada vez mais 
presente, como é o caso de dois shopping cen-
ters associado um à estação Tatuapé e outro à 
estação Santa Cruz do metropolitano. 
Por outro lado, a localização mais central em 
áreas já consolidadas e de maior densidade, ou 
junto a polos geradores de fluxo - como colé-
gios e universidades -, atrai um público signi-
fi cativo que se desloca a pé. Esse é o caso do 
Shopping Pátio Higienópolis, um dos exemplos 
analisado adiante, que inicialmente enfrentou 
uma forte pressão da comunidade, contrária a 
sua implantação, mas que acabou se transfor-
mando num atraente ponto de encontro para os 
moradores e usuários do bairro. 
Com relação ao padrão arquitetônico. uma série de classificações costuma ser estabelecida para 
um shopping center. descoberto ou coberto, aberto ou fechado para o exterior, com um ou mais 
pavimentos. Pode-se dizer que os primeiros shopping centers brasileiros nascem com o formato da 
terceira geração americana, fechando-se cada vez mais sobre si mesmos e ignorando completamente 
Figura 4.3 Shopping lguatemi, São Paulo. A fàt hada 
pós-modernista e o bloco de estacionamento à 
esquerda foram resultado das expansões. 
(Foto de Gilda Bruna.) 
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o entorno, não apenas cercados por estaciona-
mentos - que aos poucos se tornam estruturas 
verticalizadas, ou ocupam os subsolos - mas 
recusando-se sequer a permitir janelas para o 
ambiente urbano ou oferecer qualquer vit rine 
ao nível da rua. Esses empreendimentos do 
tipo "caixote", como os chama Vargas (2000), 
ainda são característicos em São Paulo, mas os 
dois estudos de caso aqui apresentados dife-
renciam-se um pouco desse grupo. 
O Shopping lguatemi, inicialmente, diferia desse 
fechamento exagerado talvez pela excelência de 
seu projeto em sua primeira versão, dialogando 
com o entorno- urbano de forma mais próxima 
a.os shopping ç:enter~centrais (downtown cen-
-~érs) çonstruí~c?S ·Jlarâ atende!· ó· u~ário local. 
... · • lnfelizf!1ent~. suas modificações posteriores 
acabariam torriándo-o semelhante a todos os 
demais "caixotes" (Figura 4.3). 
No caso do Pátio Higienópolis, talvez pelo fato 
de ter recebido pressão das associaçõesde mora-
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96 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
dores do bairro contra a sua construção, os empreendedores buscaram um diálogo prévio com a comuni-
dade e o projeto inseriu-se mais adequadamente no entorno urbano por meio de um cuidadoso projeto 
paisagístico e uma maior interface entre o interior e o exterior, com bares e restaurantes voltados para a 
rua (Figura 4.4). Sua construção em vários níveis tirou proveito da topografia do sítio e oferece saída para 
duas ruas, tanto para pedestres como para veículos. 
Figura 4 .4 Shopping Pátio Higienópolis. Os edifícios históricos do entorno e as pressões da população residente 
geraram um projeto que se abre relativamente para o espaço exterior. com restaurantes e áreas com jardins. 
(Foto de Vicente dei Rio.) 
Essa característica de introspecção e fechamento 
dos shopping centers na cidade de São Paulo tal-
vez possa ser parcialmente explicada pela pouca 
qualidade dos espaços públicos e pela falta de 
um ambiente natural convidativo. No Rio de 
Janeiro, em Salvador. e mesmo no interior do 
estado de São Paulo, para citar alguns exem-
plos, os shopping centers abertos/descobertos 
têm surgido com mais frequência. O Shopping 
Downtown no Rio tenta reproduzir o espaço 
de uma cidade em que lojas, cinemas e serviços 
dispõem de variadas fachadas diferenciadas e 
são organizados em blocos separados por ruas 
de pedestres (Figura 4.5). O Aeroclube Plaza em 
Salvador, embora tenha passado por dificulda-
des que o levaram a um plano de revitalização, 
é um agradável mal/ aberto/descoqêrto ~er'ltr(\do 
em entretenimento e buscando integraçãõ visual 
com a praia (Figura 4.6). O Shopping Parq.,ue'Dom 
Pedro em Campin.as, .importante.cidade próxima 
a São Paulo, um dos.maiores empreendimentos 
no Brasil em 2004, oferece vários ambientes par-
cialmente descobertos. 
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Figura 4:5 O Shopping Downtown, no Rio de 
Janeiro~ simula a ambiência de uma cidade com 
~ma variedade de fachadas. passeios de pedestres 
ajardinados e fontes, e a maior parte de sua área de 
estacionamento situa-se no subsolo. 
(Foto de Vicente dei Rio.) 
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Capítulo 4 l Shopping Centers e o Desenho Urbano no Brasil: Dois Estudos de Caso em São Paulo 97 
Figura 4.6 O shopping a céu aberto Aeroclube 
Plaza Show, em Salvador, localiza-se junto à praia; 
seu projeto integra espaços internos e externos e tira 
proveito das belas vistas para o mar. 
(Foto de Heliana Vargas.) 
Evidentemente, todos são tentativas de garan-
tir a atratividade dos empreendimentos através 
de projeto arquitetônico diferenciado, embora, 
isoladamente, sem ter por trás uma estrutura 
administrativa e de negócios bem implantada, 
nenhum projeto arquitetônico poderá responder 
pelo êxito desses empreendimentos. 
Funções dos Shopping Centers 
Inicialmente os shopping centers dedicavam-se 
quase que exclusivamente ao comércio varejista 
e a serviços ao consumidor. Logo de início, foi 
estabelecido o conceito de lojas-âncoras ou mag-
nets (ímã, em inglês) (lojas de departamentos e 
supermercados) para atrair e direcionar os fluxos 
de clientes e aumentar o lucro de todas as lojas. 
Posteriormente, surgiu a necessidade de defini-
ção e controle rígido da composição dos tipos de 
lojas (tenant-mix) baseada na ciência do varejo e 
do marketing desenvolvida nos Estados Unidos. 
Com o aumento da concorrência entre esses 
empreendimentos e uma maior profissionali-
zação do setor, a necessidade de estudos mais 
aprofundados de localização, de definição das 
áreas de influência e uma identificação mais pre-
cisa do poder de compra e hábitos de consumo 
da população passaram a ser consideradas em seu planejamento. Mudanças constantes também pas-
saram a ser essenciais para a sobrevivência do negócio, de modo a manter o interesse constante da 
clientela. Essa situação tem levado à criação de inúmeras atividades que passam a funcionar como verda-
deiras âncoras. tentando, muitas vezes, reproduzir de maneira controlada a própria dinâmica da cidade 
e a alta vitalidade de áreas de comércio urbano: o lazer, a praça de alimentação, academias de ginástica, 
atividades combinadas com conjuntos de escritórios, hotéis ou apartamentos, todos rodeados de verde, 
na forma de praças internas que os interligam aos espaços de compras, bem como o desenvolvimento 
de atividades comunitárias, são estratégias utilizadas para manter um diferencial de competitividade e 
aumentar a atratividade dos diversos centros (Vargas, 1992). Em outros shopping centers brasileiros, 
a estratégia é oferecer alta qualidade de produtos e serviços, através de um número limitado de lojas 
exclusivas, da especialização ou de motivos temáticos. 
Essas novas atrações também se revelam como formas de aumentar a venda por impulso, em que as 
pessoas compram sem perceber que estão consumindo e sem a sensação de que estão sendo induzidas 
ao consumo. NÕvarciente,, é preciso lembrar que as inovações são imitadas e superadas rapidamente', 
dificultando a m~~uténção Cla vitalidade e da rertt~bilidaélé dos diversÓs centros:""DÍante da prolifera-
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ção e da competiçãp entre esses empreendin;ientos,.tais inovações são necessárias à amplia"ção do ciclo 
de vida do "produto'' shopping center~ É soo.essa pe1s.péctivà que a arquitetura se torn; um aspecto 
de fundamental importância. Os shopping cénters brasileiros têm introduzido essas ínÓvações e vêm 
se transformando em grandes "praças públicas" e pontos de encontro da população. Ultimamente, a 
disputa por consumidores, conforme aponta Garrefa (2011 ), imprime aos shopping centers a condição 
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98 Desenho Urbano Contemporâneo no Brasil 
semelhante a um produto de consumo que sai de moda e que pode ser substituído rapidamente por 
outro, fato esse já observado no país de origem dos shopping centers, os EUA, onde são chamados 
deadmalls ou greyfields, muitos tendo sido substituídos por outros tipos de desenvolvimento, como o 
Mizner Park em Boca Raton, Flórida, e o Santana Row em San José, Califórnia. 
Shopping Centers como Polos de Atração e de Indução do Crescimento Urbano 
No Brasil. particularmente em São Paulo, os shopping centers se inseriram no tecido urbano existente 
atraindo consumidores e gerando um novo padrão de ocupação. Por ocasião da implantação do Shopping 
lguatemi, não havia restrições urbanísticas claras para esse tipo de empreendimento, e se limitavam a 
recomendações de ordem construtiva do Código de Obras. Somente a partir de 1972, quando entra em 
vigor a legislação de uso e ocupação do solo,4 a implantação de shopping centers começa a ser objeto 
de análise. A partir daí, passam a ser aceitos somente em determinadas zonas, classificados como de uso 
comercial do tipo diversificado com mais de 250 m2 de área construída. A implantação desses megapro-
jetos e os impactos ambientais urbanos por eles gerados culminaram com a criação, em São Paulo, do 
instrumento urbanístico RIV (Relatório de Impacto de Vizinhança), inserido no Código de Obras de 1992 
(Moreira, 1997) e reforçado pelo Estatuto das Cidades (Lei Federal n° 10.257/2001 ), artigos 36, 37, 38. 
Esses empreendimentos têm produzido impactos no espaço urbano, reforçando alguns vetores de 
expansão urbana ou criando outros, adensando e alterando o uso do solo do seu entorno, congestio-
nando o trânsito e interferindo na dinâmica e no desenho da paisagem urbana. Os dois estudos de caso 
apresentados a seguir detalham as particularidades desse processo, e suas características básicas são 
comparadas na Tabela