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Guetização da cidade: 
percebendo a importância para a 
cidade das diversas tipologias de 
empreendimentos urbanos
Condomínios horizontais
Os condomínios são regidos pela Lei Federal 4.591, de 16 de dezembro de 1964, denominada Lei 
dos Condomínios. Essa lei é complementada por disposições do Código Civil Brasileiro.
O aparecimento dos condomínios tem ocorrido principalmente nas chamadas franjas1 da cidade. 
Esse novo modelo de apropriação do solo urbano vem reproduzindo um isolamento e a visível separação 
de espaços, fazendo surgir a chamada urbanização dispersa nas periferias das cidades e que a partir 
desses eventos tiveram sua dinâmica modificada. Essas áreas, quase que na sua totalidade desprovidas 
de equipamentos, serviços e infraestrutura, passaram a ser locais da implantação dos condomínios 
horizontais fechados. 
A concepção desse novo modelo de habitar foi difundida como local que, além da segurança 
para os seus moradores, busca também padrões de qualidade, como privacidade, espaços de lazer e 
áreas verdes exclusivas. Na verdade, esses elementos são utilizados como características próprias aos 
condomínios, justamente para dar maior valor de mercado aos imóveis e, assim, selecionar socioecono-
micamente os moradores, dando status ao fato de morar em um condomínio fechado. O apelo comercial 
é muito grande e as empresas imobiliárias têm feito uma vasta divulgação dos prazeres de se morar 
nessas áreas exclusivas. 
1 Podemos usar essa terminologia para denominar as áreas periféricas da cidade.
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das diversas tipologias de empreendimentos urbanos
É importante ressaltar que as periferias das cidades também são os locais escolhidos para morar 
pela população de mais baixa renda, justamente por se tratar de áreas menos infraestruturadas e dessa 
forma com o menor valor de mercado. A modalidade condomínio para essa tipologia de população 
também está surgindo nessas periferias, não como condição para o estabelecimento de status social, 
mas para viabilizar a compra por grupos de pessoas e assim baratear o acesso à moradia.
O condomínio expressa a ideia de que mais de um indivíduo possa ter o direito sobre um deter-
minado objeto. Um dos exemplos mais conhecidos atualmente no Brasil, e que se tornou uma das mais 
valorizadas é a marca AlphaVille. Constitui-se, hoje, como uma das mais importantes do setor imobiliário 
e a principal referência do novo urbanismo no país. Possui vários prêmios no mercado interno assim 
como no exterior, conquistou o prêmio Prix d’ Excellence, considerado o Oscar do mercado imobiliário 
mundial, com o empreendimento denominado AlphaVille Flamboyant em Goiânia (GO), em 2005.
Os condomínios representam ilhas de sossego, conforme matéria publicada na revista Veja (2005) 
“[...] nos primeiros oito meses de 2005 foram lançados 56 condomínios horizontais em São Paulo, num 
total de 987 casas. Contratar arquitetos badalados para assinar os projetos é a nova estratégia das incor-
poradoras [...]”.
Quando a residência não agrada mais ao morador, uma das saídas é contratar um arquiteto ou um decorador para 
repaginá-la. Foi mais ou menos isso que o mercado imobiliário fez para atualizar e valorizar o segmento de condomí-
nios horizontais na capital. A maioria dos empreendimentos lançados neste ano tem projeto assinado por arquitetos 
badalados, como João Armentano, Arthur de Mattos Casas, Roberto Migotto, Fernanda Marques e Clarissa Strauss. 
(VEJA, 2005)
Para a cidade e a qualidade do tecido urbano, os condomínios representam elementos que a 
segregam e a dividem em partes. Separados por muros e com uma forte tendência a impedir e obstruir 
a circulação urbana também impossibilitam a interação entre as diversas classes sociais, anulando o 
conceito de unidade de vizinhança.
Podemos até mesmo fazer uma 
analogia dos condomínios fechados 
com as cidades fortificadas da Idade 
Média. Para os primeiros a busca da 
segurança representa um dos fatores 
preponderantes para a sua concepção; 
já para as cidades muradas, esses espa-
ços fortificados representavam abrigo 
seguro em tempos de guerras. 
Esse modelo urbanístico foi sur-
gindo ao longo dos tempos pela intensa 
urbanização pela qual o mundo vem 
passando. No Brasil começaram a surgir 
nas décadas de 1950 e 1960, primeira-
mente nas maiores cidades do país.
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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Ilhas de tranquilidade
Número de condomínios 
horizontais lançados nos 
últimos sete anos
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O requintado Maison du Parc, no Ibirapuera, São Paulo: 
dez casas de 1 300 metros quadrados cada uma.
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O AlphaVille Conde, São Paulo: 99 casas em área de 
324 000 metros quadrados.
Vale a pena morar em condomínio? 
Vantagens 
Segurança. Os muros que cercam o condomínio e os guardas rondando as ruas internas 24 ::::
horas por dia são uma garantia de tranquilidade aos moradores.
A maioria dos condomínios dispõe de infraestrutura de lazer: quadras esportivas, salão de ::::
festas, piscinas, churrasqueira e academia de ginástica.
Vizinhança com perfil semelhante. Boa parte dos moradores de condomínios é casada, ::::
tem entre 35 e 45 anos e de dois a três filhos menores de 15 anos.
A taxa de condomínio é baixa se comparada à cobrada nos edifícios do mesmo padrão.::::
Desvantagens 
Devem-se cumprir regras de conduta, muitas vezes passíveis de multas.::::
Como as áreas comuns são usadas constantemente, manter os limites de cada morador ::::
não é fácil.
Falta de privacidade. Muitas casas são geminadas ou têm janelas de frente umas para as ::::
outras.
Barulho dos vizinhos.::::
(Revista VEJA, 2005)
Legislação para condomínios horizontais
Quando da elaboração do Decreto-Lei 58, cuja publicação ocorreu no ano de 1937, a preocupação 
maior do legislador tinha como escopo a realidade social das pessoas, que vindas do campo para a cidade, 
ou mesmo na própria cidade, eram enganadas ao adquirir terrenos a prestações. Essa era a realidade 
social da época, um expressivo contingente de pessoas vindo do campo para as cidades.
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Em 16 de dezembro de 1964 é aprovada a Lei de Condomínios (Lei 4.561/64), que dispõe sobre o 
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Art.1.º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades 
isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, obje-
tivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei.
Nessa época, os espaços urbanos estavam ficando cada vez menores para tantas pessoas. Com 
taxas em torno de 45% da população total fixando-se nas cidades, era de se esperar que ocorressem 
algumas variações para as edificações isoladas. Realmente começaram a surgir conjuntos com edificações, 
para moradia ou não, térreas ou verticalizadas, inclusive para baratear o custo da terra, que tendo uma 
grande procura ficou cada vez mais rara e cara. Foi necessário então o disciplinamento da questão. 
Um dos elementos facilitadores para a implantação desse modelo foi, inclusive, a obtenção relati-
vamente fácil de financiamentos para a aquisição das edificações.
No regime especial da Lei 4.591/64, a ideia básica, que estabelece a diferençaentre a propriedade horizontal e o condo-
mínio comum, é a justaposição de dois tipos de propriedades, são elas: a propriedade exclusiva da unidade autônoma 
e a propriedade coletiva das áreas comuns. Ao contrário do condomínio do Código Civil, a comunhão horizontal é 
forçada e indivisa em relação às áreas comuns. Ressaltando-se que a unidade autônoma não sofre qualquer limitação 
aos poderes de usar, fruir e dispor do seu titular. (COUTO FILHO, 2000)
Mas a grande questão foi realmente o fechamento demasiado de áreas das cidades com os 
chamados “condomínios e os loteamentos fechados”. Além disso, as áreas que deveriam ser públicas 
como as ruas, praças e as áreas para a implantação de equipamentos públicos, como escolas, creches, 
postos de saúde, foram tornando-se quase que inexistentes. 
Foi aprovada então a Lei 6.766/79, fixando o percentual de 35% que deveria ser reservado da área 
total de cada loteamento para as vias públicas, áreas verdes e áreas institucionais. Contudo, não contem-
plou o disciplinamento dos condomínios horizontais, que ainda, de certa maneira, “burla” a legislação. 
Algumas prefeituras municipais elaboraram legislação própria para os condomínios horizontais, fixando, 
pelo menos, que seja prevista a doação para o Poder Público de um percentual para a implantação de 
áreas verdes e equipamentos comunitários, fora dos “muros” que contornam esses condomínios.
As prefeituras municipais podem aprovar atos como convênios específicos para os loteamentos 
fechados, que vêm a ser loteamentos comuns, onde houve a doação de área relativa ao percentual 
público. Esses convênios devem dispor sobre a manutenção dos espaços públicos por entidade associa-
tiva dos moradores do loteamento. Existem vários exemplos no Brasil como de loteamentos fechados. 
Essas áreas se caracterizam, em sua grande maioria, como loteamentos fechados, possuindo em seu 
interior os condomínios horizontais fechados.
Mas o que diferencia um condomínio fechado de um loteamento fechado? No primeiro caso, o que 
está em questão é justamente a comercialização de edificações em espaço onde cada propriedade pos-
sui, além da área privativa, uma fração ideal do solo referente às áreas comuns, como ruas e espaços de 
lazer. No caso dos loteamentos fechados, a questão gira em torno da comercialização somente de lotes, 
sendo que o fechamento da área se dá justamente por uma autorização da prefeitura municipal, por meio 
de convênio firmado com uma associação de proprietários, para que o espaço seja fechado e as áreas 
públicas (35% do total previsto pela Lei 6.766/79) sejam conservadas e administradas pela associação.
A construção de condomínios verticais fechados pode ser considerada a primeira manifestação do desejo de morar 
de maneira exclusiva, traduzido por muros altos e guaritas, sustentado pelo discurso contra a violência. (CALDEIRA, 
2000, p. 262)
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O aparecimento de condomínios e loteamentos fechados em São Paulo faz parte de um processo 
mais amplo, descrito por Caldeira, que caracteriza um novo padrão de segregação espacial e desigual-
dade social na cidade. Esse novo modelo de segregação substitui, aos poucos, o padrão dicotômico 
centro-rico/periferia-pobre.
Guetização da cidade
As formas para o desenvolvimento da conceituação de gueto devem partir do aspecto histórico 
da utilização do termo. Contudo, as concentrações de indivíduos agrupados por grupo étnico, cor ou 
credo, e até mesmo por interesses socioeconômicos reproduzem a essência do seu significado.
Segundo Marcuse (1969, p. 178), cidades partidas, divididas, dualizadas, polarizadas ou fragmen-
tadas não são um fenômeno historicamente novo, resultante da globalização ou da economia pós-for-
dista. Ao longo da história, as cidades sempre foram divididas. Essas divisões, em geral, refletiam as 
características de cada momento histórico e de sua formação social específica.
O modelo de urbanização proposto ao longo dos tempos nos remete a um percurso inversamente 
disposto ao avanço da tecnologia. O que atualmente aparece como renovação é resultado da necessi-
dade de se criar instrumentos para a ocupação urbana comprometidos com a manifestação da riqueza 
e a consequente insegurança nas cidades. Isso nos reporta à cidade medieval, toda murada, fechada e 
defendida por guardiões dispostos a defendê-la a qualquer hora e a qualquer custo.
O conceito de gueto possibilita uma articulação entre a pobreza urbana e a segregação. A primeira 
conduz a urbanização para as áreas periféricas onde o preço da terra é mais baixo; a segunda leva para 
as franjas das cidades a ocupação fechada por muros, justamente para que o isolamento produza a 
segurança necessária à sobrevivência na cidade.
Nesse quadro, as favelas passam a ser reconhecidas como áreas perigosas, territórios de privação 
e abandono, lugares de violência e criminalidade que devem ser evitados pelo risco que comportam, 
contribuindo para aprofundar a segregação desses espaços. E os condomínios fechados das classes 
média e alta aparecem como “ilhas de excelência” no meio das cidades, lugares de privilégios e segurança, 
que também contribuem para a segregação.
A ideia da cidade democrática, que o Estatuto da Cidade preconiza, dilui-se na prática social tradu-
zida por esses locais de segregação. A negação do direito de ir e vir na cidade e o gradual confinamento 
da população, até mesmo pelo aspecto das facilidades tecnológicas como a aquisição de bens de con-
sumo e outros pela informatização, transformam rapidamente os espaços mais afastados dos centros 
urbanos em locais fechados e de múltiplas funções.
Todos esses aspectos vêm causando uma urbanização difusa, em que os investimentos em infra-
estrutura realizados pelos incorporadores imobiliários transformam as áreas periféricas com pouca valo-
rização, em locais supervalorizados do ponto de vista imobiliário. No caminho inverso a essas afirmati-
vas estão as invasões, que orquestradas por grupos de pessoas de baixa renda, vindas de diversos locais, 
determinam a ocupação das áreas periféricas desprovidas de infraestrutura, pois a renda é incompatível 
com o pagamento para a execução das benfeitorias, o que acaba levando à desvalorização dessas áreas. 
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“Esses processos dão lugar ao que podemos chamar de cidade fragmentada, onde a convivência 
social se dá por classes socioeconômicas determinando assim a negação do convívio e o ‘isolamento 
sociomoral’”, como afirma Caldeira (2000, p. 95).
As principais formas de divisão urbana ao longo da história, segundo Marcuse (1969, p.126): 
Divisão cultural:::: – divisão feita a partir de diferenças de língua, de vestimenta ou estilo arqui-
tetônico, de etnia, por país ou nacionalidade, tribo de origem, parentesco, religião, crenças ou 
mesmo estilo de vida.
Divisão por função:::: – divisão como resultado da lógica econômica, física ou organizacional. 
Por exemplo, a divisão entre fazendas ou fábricas de áreas residenciais. O zoneamento é a acei-
tação legal desse tipo de divisão.
Diferença por :::: status – divisão como reflexo e reafirmação das relações de poder, de dominação, 
exploração ou autoridade do Estado. 
Alguns autores definem a segregação espacial urbana por guetos e/ou por enclaves2, sendo dife-
renciados pela forma de apropriação e pela forma de confinamento do grupo. Em todo caso, a questão 
da violência por sua magnitude e importância tem se colocado como categoria central para apreender 
a vida social. Por meio da violência são recriadas hierarquias, privilégios, espaços exclusivos e rituais de 
segregação. Atualmente,a valorização dos imóveis está estreitamente relacionada ao grau de violência 
do local.
Texto complementar
2 Pode-se entender enclaves como elementos que causem barreiras para a continuidade da malha urbana.
Universos privados para a elite 
(CALDEIRA, 2000)
Os condomínios fechados são a versão residencial de uma categoria mais ampla de novos 
empreendimentos urbanos que chamo de enclaves fortificados. Eles estão mudando consideravel-
mente a maneira como as pessoas das classes média e alta vivem, consomem, trabalham e gastam 
seu tempo de lazer. Eles estão mudando o panorama da cidade, seu padrão de segregação espacial 
e o caráter do espaço público e das interações públicas entre as classes. Os enclaves fortificados 
incluem conjuntos de escritórios, shopping centers, e cada vez mais outros espaços que têm sido 
adaptados para se conformarem a esse modelo, como escolas, hospitais, centros de lazer e parques 
temáticos. Todos os tipos de enclaves fortificados partilham algumas características básicas. São 
propriedade privada para uso coletivo e enfatizam o valor do que é privado e restrito ao mesmo 
tempo que desvalorizam o que é público e aberto na cidade. São fisicamente demarcados e isola-
dos por muros, grades, espaços vazios e detalhes arquitetônicos. São voltados para o interior e não 
em direção à rua, cuja vida pública rejeitam explicitamente. São controlados por guardas armados 
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e sistemas de segurança, que impõem as regras de inclusão e exclusão. São flexíveis: devido ao seu 
tamanho, às novas tecnologias de comunicação, organização do trabalho e aos sistemas de segu-
rança, eles são espaços autônomos, independentes do seu entorno, que podem ser situados prati-
camente em qualquer lugar. Em outras palavras, em contraste com formas anteriores de empreen-
dimentos comerciais e residenciais, eles pertencem não ao seus arredores imediatos, mas a redes 
invisíveis (CENZATTI; CRAWFORD, 1998). Em consequência, embora tendam a ser espaços para as 
classes altas, podem ser situados em áreas rurais ou na periferia, ao lado de favelas ou casas auto-
construídas. Finalmente, os enclaves tendem a ser ambientes socialmente homogêneos. Aqueles 
que escolhem habitar esses espaços valorizam viver entre pessoas seletas (ou seja, do mesmo grupo 
social) e longe das interações indesejadas, movimento, heterogeneidade, perigo e imprevisibilidade 
das ruas. Os enclaves privados e fortificados cultivam um relacionamento de negação e ruptura com 
o resto da cidade e com o que pode ser chamado de um estilo moderno de espaço público aberto à 
livre circulação. Eles estão transformando a natureza do espaço público e a qualidade das interações 
públicas na cidade, que estão se tornando cada vez mais marcadas por suspeita e restrição. 
Os enclaves fortificados conferem status. A construção de símbolos de status é um processo 
que elabora diferenças sociais e cria meios para a afirmação de distância e desigualdade sociais. Os 
enclaves são literais na sua criação de separação. São claramente demarcados por todos os tipos de 
barreiras físicas e artifícios de distanciamento e sua presença no espaço da cidade é uma evidente 
afirmação de diferenciação social. Eles oferecem uma nova maneira de estabelecer fronteiras entre 
grupos sociais, criando novas hierarquias entre eles e, portanto, organizando explicitamente as dife-
renças como desigualdade. O uso de meios literais de separação é complementado por uma elabo-
ração simbólica que transforma enclausuramento, isolamento, restrição e vigilância em símbolos de 
status. Essa elaboração é evidente nos anúncios imobiliários. 
Atividades
1. Observem em sua cidade as formas de ocupação das áreas periféricas. Procure descobrir como 
e quando essas ocupações foram realizadas e descreva sucintamente (no máximo 10 linhas) os 
atores do processo.
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2. Pesquise as formas de compensação, em sua cidade, que os condomínios devem observar para 
que possam ser executados.
3. Quais as diferenças entre condomínio fechado e loteamento fechado?
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Gabarito
1. As formas de ocupação poderão estar próximas aos córregos, rios, em morros. Podem ser ocupa-
ções recentes ou não. Podem ter sido orquestradas por pessoas com vários interesses.
2. Citar se existe lei específica para implantação de condomínios e quais as compensações impostas 
aos incorporadores.
3. O condomínio fechado não se caracteriza por um parcelamento formal e o loteamento obedece 
ao disposto na lei de parcelamento do solo urbano, mas possui um convênio com a prefeitura 
municipal para que as ruas sejam bloqueadas.
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